יום שישי, 9 בדצמבר 2016

ראול וולנברג - לזכרו

מדוע עכשיו?
השבועון הבריטי "אקונומיסט" הקדיש לפני כשבועיים מאמר הספד לראול וולנברג, הדיפלומט השוודי שהציל רבבות מבין יהודי הונגריה מהשמדה בידי הנאצים ונעלם בעצמו בכלא הרוסי. ההספד נכתב לרגל ההכרזה הרשמית על מותו ב-26 לאוקטובר השנה, לאחר שנעדר זה 70 שנה. המוזר הוא שההכרזה על מותו הייתה אירוע סתמי, פורמלי, של שלטונות המס של שוודיה - לא תוצאה של גילוי שמאפשר את סגירת התיק של תעלומת היעלמותו של וולנברג.
הדרמה המדהימה שחולל ראול וולנברג, זו שהפכה אותו לסמל ולדמות מופת בינלאומית הייתה קיצרת-ימים: היא נמשכה רק חמישה חודשים - יולי-דצמבר 1944. ראול וולנברג, אז דיפלומט שוודי בן 32, שירת כנספח מיוחד בשגרירות שוודיה בבודפשט. הוא 'פיברק' רישיונות מעבר רשמיים לשוודיה (שהייתה ניטרלית) וחילק אותם ליהודי בודפשט כדי למנוע את גירושם למחנות ההשמדה. בפועל, הוא טיפס למשאיות ועל גגות של קרונות רכבת שהובילו את יהודי הונגריה למחנה ההשמדה באושוויץ וחילק לנוסעים תעודות מסע דיפלומטיות שהפכו אותם למוגנים מפני הגירוש. בדרך זו הוא הציל בתוך כחמישה חודשים את חייהם של אלפי יהודים מהונגריה ושיכן עוד עשרת אלפים ב-32 בתי מחסה ששכר בסביבות בודפשט ושהפך אותם לצורך כך לטריטוריות שוודיות רשמיות (ספריות, מכוני מחקר וכיו"ב) כשהוא מניף עליהם את דגלי שוודיה.
רקע קצר: הונגריה
כחלק מהקיסרות האוסטרו-הונגרית שהתפרקה בסוף מלחמת העולם הראשונה, הונגריה איבדה שטחים נרחבים לטובת מדינות שכנות. התקרבותה לגרמניה הנאצית בשנות ה-30' חלה על רקע תביעתה להחזרת שטחים שנלקחו ממנה, תביעה שנתמכה בידי גרמניה (היטלר אף סיפח להונגריה שטחים). ב-1938 אימצה הונגריה חלק מחוקי הגזע של נירנברג. ב-1940 הצטרפה הונגריה לברית 'מדינות הציר', ושנה לאחר מכן השתלבו יחידות הצבא ההונגרי בהתקפה הגרמנית על ברית המועצות ('מבצע ברברוסה'). בתחילת 1943 חל מיפנה בהתפתחות המלחמה, והצבא הגרמני - הבלתי-מנוצח עד אז - נחל מפלות מול הצבא האדום במערכות בסטלינגרד ובהמשך גם בקורסק והחל לנהל קרב נסיגה שנמשך כשנתיים, עד לנפילתה הסופית של גרמניה. בחודש מארס 1944, על רקע הנסיגה המתמשכת של  הצבא הגרמני מהשטחים העצומים שנכבשו רק כשלוש שנים קודם לכן, האבדות הכבדות שסבל הצבא ההונגרי בקרבות ולאור החשש של היטלר שהשלטון ההונגרי ינסה להגיע להסכם עצמאי עם ארה"ב ובריטניה ולפרוש ממעצמות 'הציר' - השתלט הצבא הגרמני על הונגריה ('מבצע מרגריטה'), סילק את השלטון המקומי  ומינה מושל צבאי גרמני.
ההשתלטות הגרמנית על הונגריה הייתה בעלת משמעות בעיקר לאוכלוסייה היהודית. בתחילת 1944 מנתה האוכלוסייה היהודית כ-700 אלף נפש. הקהילה היהודית של הונגריה נותרה שלמה יחסית לקהילות היהודיות האחרות באירופה, שכן אדמירל הורטי, העוצר ההונגרי, לא הסכים לאפשר את גירוש יהודי הונגריה למחנות ריכוז. כל זה השתנה בעקבות ההשתלטות הגרמנית על הונגריה: בתוך חודשיים - כבר בחודשים אפריל-מאי 1944 - החל ה-SS לרכז את יהודי הונגריה כדי לשגרם למחנות ההשמדה בפולין. אדולף אייכמן ניהל את המבצע השיטתי לגירוש יהודי הונגריה, שבו - עיירה אחרי עיירה - שוגרו מידי יום כ-12 אלף יהודים למחנות ההשמדה. לפי מקורות מהתקופה, מאמצע חודש מאי ועד לתחילת יולי 1944 נשלחו כבר למעלה מ-400 אלף מיהודי הונגריה ברכבות, כמעט כולם למחנה ההשמדה אושוויץ-בירקנאו. כשלושה רבעים מהנשלחים הוצאו להורג מיד בהגעתם לאושוויץ; רק כרבע נשלחו למחנות עבודה. המהירות של הגירוש - לפי המקורות הנאציים - הייתה הודות לשיתוף הפעולה הנרחב של הציבור ההונגרי, שסיפק לאנשי ה-SS את כל המידע הדרוש ללכידת היהודים.
זהו השלב שבו הגיע ראול וולנברג כנספח מיוחד לשגרירות השוודית בבודפשט.
ראול וולנברג
ראול וולנברג נולד בשוודיה בשנת 1912, בן למשפחה שוודית מבוססת שבניה עסקו בעיקר בבנקאות. היה לו קשר יהודי חלש: סבא של סבתו היה יהודי שהגיע לשוודיה. הוא היה מודע לקשר זה ולפי עדויות מסוימות אף התגאה בו. וולנברג היה בן יחיד להוריו. אביו חלה ומת עוד לפני שנולד, וסבו מצד אמו נפטר כשהילד היה בן שלושה חודשים. הוא גודל, לכן, בידי אמו וסבתו. אמו התחתנה בשנית כעבור מספר שנים ומנישואין אלו נולדו שני ילדים נוספים. לאחר תקופת לימודים קצרה בפריס וולנברג התקבל ללימודי ארכיטקטורה באוניברסיטת אן ארבור במישיגן, ארה"ב, וסיים שם את לימודיו בשנת 1935. בתום לימודיו הוא עבד תקופה קצרה בקייפטאון, דרום-אפריקה, ואח"כ בסניף של 'בנק הולנד' בחיפה (ראו צילום של השלט ברחוב הבנקים בחיפה).
ב-1936 חזר וולנברג לשוודיה והחל לעבוד בחברת סחר בינלאומי - 'החברה המרכז-אירופית לסחר' -  חברה שעסקה בקשרי סחר של שוודיה עם חברות מסחריות במרכז אירופה ושבעליה היו יהודים-הונגרים. כתוצאה מהחקיקה האנטי-יהודית שאומצה בהונגריה (1938) לא יכלו עוד בעלי החברה היהודיים להיכנס להונגריה וראול וולנברג החל להיות הנציג הקבוע של בעלי החברה, והמקשר בינם לבין בני משפחתם שנותרו בהונגריה. בהמשך הוא הפך לשותף ומנהל והרבה לנסוע בנסיעות עסקיות להונגריה, לגרמניה ולמדינות הכבושות על ידה.
שליחותו הדיפלומטית של וולנברג
מהלך האירועים בהונגריה והמירוץ לגירוש הקהילה היהודית למחנות הריכוז בפולין היה ידוע למדינות המערב, הודות לעדויות מפורטות שהועברו למערב מהונגריה. לחץ של הקהילה היהודית באמריקה גרם כבר בינואר 1944 לנשיא רוזוולט להקים את 'הוועד לפליטי המלחמה' (War Refugee Board) שמטרתו הייתה לסייע להצלת יהודים שנרדפו ע"י המשטר הנאצי ברחבי אירופה. באביב 1944 שלח רוזוולט לשוודיה נציג מיוחד מטעמו כדי לקדם את המעקב הצמוד אחר מצבם של יהודי הונגריה, בתיאום עם הקהילה היהודית בשוודיה. כחלק מהמאמץ המשותף, הרעיון היה למנות נציג דיפלומטי מיוחד שיפעל מתוך השגרירות השוודית בבודפשט כדי לתאם פעולות הצלה. מועמד ראשון - הרוזן פולקה ברנאדוט, אז סגן-נשיא הצלב האדום הבינלאומי ובן למשפחת המלוכה השוודית - נפסל ע"י ההונגרים, ואז נבחר ראול וולנברג לתפקיד. הבחירה בו, למרות גילו הצעיר וחוסר ניסיונו הדיפלומטי, התאפשרה כי בעלי החברה בו עבד היה אחד מחברי הוועד, והוא שכנע את שאר החברים שמדובר בצעיר מוכשר שמכיר מקרוב את בודפשט ואת מצב היהודים בה. הוא התייצב לתפקידו החדש ב-9 ביולי 1944. חסר-ניסיון דיפלומטי, הוא נשלח כדי לסכל את המהלך להשמדת שארית הקהילה היהודית בהונגריה. עוד לפני צאתו לדרך הוא דרש וקיבל ממשרד החוץ השוודי סמכויות פעולה עצמאיות בכל הנוגע לשליחותו בבודפשט. בעת בואו נותרו רק כ-230 אלף יהודים בהונגריה.
הרעיון היה ליצור חסינות דיפלומטית ליהודי בודפשט ע"י הנפקת תעודות מסע שיעידו על כך שנושאי התעודות הם אזרחים שוודיים שממתינים למסע בחזרה לארצם. כ-700 תעודות כאלו כבר הונפקו ע"י השגרירות השוודית ליהודי בודפשט שהיו בקשרי עבודה עם השגרירות עוד לפני שוולנברג הגיע, אלא שוולנברג הרחיב את השימוש לממדים עצומים. התעודות שניפק היו מפוברקות, והרעיון התבסס על אי-הבהירות ששררה אז לגבי מסמכים רשמיים. המסמכים שפיברק וולנברג היו צבועים בצבעי הדגל השוודי והוטבעו בהם כתרי מלוכה (ראו צילום של תעודת מסע). המאמץ של וולנברג והתמיכה שקיבל מצוות השגרירות גרמו לכך שהוא הצליח למעשה לחסום את ביצוע תכניתו של אדולף אייכמן למשלוח כלל יהודי הונגריה למחנות ההשמדה.
כשנראה היה שמאמציו של וולנברג הצליחו ושארית יהודי הונגריה תינצל מ'הפתרון הסופי' - חלו שינויים במהלך ההיסטורי של האירועים. אדמירל הורטי ניסה, באוקטובר 1944, להגיע להסכם נפרד עם ברה"מ שיוציא את הונגריה ממעגל המלחמה. הגרמנים פעלו מיד כשהם נשענים על אנשי 'צבא החץ' - הארגון הנאצי ההונגרי - והדיחו אותו. פוגרומים של כנופיות 'צלב החץ' הביאו לרצח אלפי יהודים בבודפשט והשלכת גופותיהם לדנובה. תכנית ההשמדה של יהודי הונגריה חזרה לפעול. מאחר ובינתיים התפתחה מצוקת רכבות ברחבי הרייך השלישי - העברת יהודי בודפשט לאושוויץ  נעשתה החל מנובמבר 1944 במסעות רגליים ('מצעדי המוות') לעבר הגבול האוסטרי. מצעד המוות הראשון יצא לדרכו ב-20 בנובמבר 1944.
מצב החירום קרא לפתרונות חדשים. הרעיון של וולנברג היה יצירת מקלטים דיפלומטיים בתוך בודפשט שבהם ישוכנו מחזיקי תעודות המסע. את שכירת 32 בתי המחסה, בהם עברו כנראה כ-10,000 יהודים, מימן וולנברג כנראה מכספי הוועד לפליטי המלחמה. וולנברג לא פעל לבדו. מעבר לצוות גדול שסייע לו בתוך השגרירות השוודית (מספר עובדי 'האגף' של ראול וולנברג תפח כבר ליותר מ-300 איש), המאמץ הקדחתני של הנאצים לחסל את יהדות הונגריה לפני שהצבא האדום יכבוש את הונגריה גרם לבולמוס נגדי של מאמצי הצלה, שבו דיפלומטים ממדינות שונות עסקו גם הם בפיברוק מסמכי אזרחות ותעודות מעבר, בעוד אנשי 'צלב החץ' מנסים למנוע בעדם.
כשהצבא האדום שחרר את בודפשט (פברואר 1945) נותרו בעיר רק כ-100,000 יהודים. רובם נותרו בחיים בזכות מאמציו ובזכות הצלחתו לרתום נציגים דיפלומטיים של מדינות אחרות להירתם למאמץ להצלת יהודי בודפשט. המאמץ האחרון, שנרשם כולו לזכותו של וולנברג, היה סביב כוונתו של אייכמן ליזום טבח המוני של תושבי הגטאות שנותרו בבודפשט ובהם קרוב ל-100 אלף איש, שבוע לפני נפילת העיר בידי הצבא האדום. כדי לסכל מהלך זה הצליח וולנברג ליצור קשר עקיף עם המפקד הצבאי הגרמני בהונגריה, הגנרל שמידטהובר, ולאיים עליו שהוא - ראול וולנברג - יעיד נגדו אישית לאחר המלחמה כדי שיוחזק כאחראי ישיר לטבח היהודים. האיום נשא פרי והטבח המתוכנן לא בוצע.
היעלמות
בסוף דצמבר 1944 הגיע הצבא האדום לשערי בודפשט, והיא כותרה ע"י כוחות 'החזית האוראינית השנייה' ('חזית' - בצבא האדום - היא קבוצת ארמיות) בפיקודו של המרשל מלינובסקי. לאור סירובו של המפקד הצבאי הגרמני להיכנע, החל הקרב על העיר. בעיצומם של הקרבות - ב-17 בינואר 1945 - זומן וולנברג לחקירה במפקדתו של המרשל מלינובסקי בחשד שהוא עוסק בריגול לטובת ארה"ב. מסמכים סודיים של הצבא האדום שפורסמו ב-1993 מגלים שפקודת המעצר נגד וולנברג נחתמה ע"י קומיסר ההגנה בולגנין ונשלחה למפקדתו של המרשל מלינובסקי.
ישנן עדויות חלקיות, חלקן סותרות, לגבי שהותו של וולנברג בכלא הרוסי. הוא הגיע ב-21 לינואר 1945 לכלא לוביאנקה המפורסם במוסקבה, שם נחקר ע"י חוקרי ה-ס.מ.ר.ש. - הריגול הנגדי הסובייטי. ב-1957 שחררו הרוסים מסמך ישן, מיום 17.7.1947, חתום בידי רופא כלא לוביאנקה, שבו הוא מדווח על מותו מהתקף לב של ראול וולנברג ומבקש אישור לבצע נתיחה שלאחר המוות. ב-1989 העבירו הרוסים לידי המשפחה חפצים אישיים של וולנברג, כולל דרכון. חוקר רשמי של המשטרה הרוסית דיווח ב-1991 שוולנברג הוצא להורג ב-1947 בעזרת גז. עדות נוספת נוקבת בתאריך דומה אבל מציינת הוצאה להורג בירייה. למרות העדויות השונות המציינות את מועד המוות בשנת 1947- צפו ועלו עדויות על כך שוולנברג היה עדיין עצור בשנות ה-60', וקיימות עדויות אחרות לגבי שנות ה-80'. אחיו החורג של ראול וולנברג בילה שנים בחיפוש עדויות בארכיונים שנפתחו, אבל למרות שפע פיסות המידע - תיק וולנברג לא נסגר מעולם.
החקירה לגבי המוצאות אותו נתקלה בחומה בגלל 'המלחמה הקרה' שפרצה אז בין ברית-המועצות לארה"ב ואולי גם בגלל חוסר רצון של הממשלה השוודית להבליט את תרומתו של ראול וולנברג לעומת האדישות ושיתוף הפעולה של שאר השלטון השוודי למעשי המשטר הנאצי. עד היום איננו יודעים באמת מדוע עצרו אותו השלטונות הסובייטיים ומה עלה בגורלו.
בחודש מרץ 2016 הודיעו שלטונות המס של שוודיה שאם בתוך ששה חודשים לא תתקבל עדות חדשה - ראול וולנברג יוכרז רשמית באוקטובר 2016 כמי שמת-נעדר, בשל היעדרות גופה. ביום 26 באוקטובר אכן נמסרה הכרזה זו. תאריך המוות נקבע ליום 31 ביולי 1952 - חמש שנים מאז שהוכרז כנעדר.
לזכרו
על מעשיו להצלת שארית יהודי הונגריה זכה ראול וולנברג באזרחות כבוד של קנדה, הונגריה, ישראל, אוסטרליה וארה"ב (1981). מוסדות הוקמו על שמו, פרסים מחולקים לזכרו ורחובות וככרות במקומות שונים בעולם נקראים על שמו. קטע הכביש שבו שוכן כיום מוזיאון השואה בוושינגטון נקרא ב-1985 על שמו. ב-2013 קבעה שוודיה בלוח השנה הלאומי את 'יום וולנברג' - 17 בינואר, יום היעלמותו - לזכרו. קנדה קבעה עוד בשנת 2000 את 'יום וולנברג' בלוח הלימודים של בתי הספר. האו"ם קבע את ה-17 בינואר להיות 'היום הבינלאומי למצילי האנושות'.
מי ששמר על הגחלת כל השנים היו משפחתו ומשפחות הניצולים. אמו ואביו החורג שמרו על חדרו כפי שהיה וכתבו לו מכתבים במשך שלושים שנה. ב-1979 הם שמו קץ לחייהם לאחר שתקווה נוספת לניצוץ חיים הוכחה כתקוות שווא. אחיו (החורגים) עסקו גם הם כל חייהם בחיפוש אינפורמציה על המוצאות אותו.
במקומות שונים בעולם קיים פסל זיכרון לראול וולנברג, בצורת מזוודה דיפלומטית נטושה ועליה ראשי התיבות של שמו. מזוודה כזו נשא איתו, ובה רישיונות המעבר לשוודיה. מזוודה אחת מצויה באי שבו נולד בשוודיה (ראו תמונה). אחרת - במוזיאון השואה בנוטינגהאם. אחת - ליד בניין האו"ם בניו-יורק. ועוד אחת, בבודפשט - העיר בה שינה היסטוריה - על ספסל, מחכה כאילו לראול וולנברג שיאסוף אותה.



יום ראשון, 27 בנובמבר 2016

רשימת אורח: מדיניות השיכון - האם לא הגיעה השעה לחשב מסלול מחדש? - ד"ר יאיר דוכין*

במקביל לפרסום החודשי של מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר ( 15.11.2016), פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את נתוני השינוי במחירי הדירות בחודשים אוגוסט-ספטמבר. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בחודשים הללו ב- 1.3% - קצב עלייה שנתי של כ- 8%; ב- 12 החודשים האחרונים עלה מדד מחירי הדירות בכ- 8.5%. נתונים אלו משקפים האצה של קצב עליית מחירי הדירות, מכ- 6.5% לכ- 8% בשנה. הלמ"ס סייגה את ממצאיה בכך שחגי תשרי נחגגו השנה בחודש אוקטובר, מה שהשאיר מעט ימי עבודה לדיווח על עסקאות, כך שייתכן שנתון זה עוד יעודכן. לנתונים על מחירי הדירות הצטרפו למחרת (16.11.2016) נתונים לגבי קצב הצמיחה של המשק ברביע השלישי של 2016: בחישוב שנתי עומד קצב הצמיחה על כ- 3.2%, לעומת כ-4.2% ברביע הקודם.
מחירי הדיור "מתעקשים" אפוא להמשיך ולעלות, למרות "מדיניות הפטישים" של שר האוצר (לשעבר) שטייניץ, מדיניות ה-"מע"מ אפס" של שר האוצר (לשעבר) לפיד ומכלול הצעדים לדיכוי המחירים שבהם נוקט, כבר למעלה משנה וחצי, שר האוצר (הנוכחי) כחלון. בנוגע למגזר המכונה "המשקיעים", צעדי האוצר בשנה וחצי האחרונות כללו בעיקר ניסיון מתמשך ל'גירוש' רוכשי דירות מהשוק ע"י העלאות מיסים, איום בהטלת מיסים נוספים, ייקור משכנתאות והוקעה ציבורית (כינויים בשמות גנאי כמו "זוללי דירות" וכדו'). מסתבר שהפעולות להורדת חלקם של המשקיעים, מקומיים וזרים - טעות חמורה שהתרעתי עליה כבר לפני יותר משנה וחצי - הובילו לתוצאה הפוכה מזו שאליה כיוון שר האוצר: במקום להשיג גידול בהיצע הדירות בשוק - ההיצע ירד, תוצאה שמתבטאת בקיפאון ואף ירידה מסוימת בהיקף התחלות הבנייה. היקף הביקושים  - לעומת זאת - לא ירד, בעיקר עקב חוסר האמון של הציבור בהבטחות האוצר לעצור את עליית מחירי הדירות. במגזר הזוגות הצעירים, המכונה "חסרי הדיור", החלו משרדי האוצר והשיכון לפתח פרויקטים מיוחדים (תכניות 'מחיר למשתכן') תוך הימנעות משיווק קרקעות לשוק החופשי. בנוסף, משרד האוצר פירסם מכרז בינלאומי להכנסת חברות ביצוע זרות לישראל, ושר האוצר הבטיח להתפטר אם לא תושג עצירה ואף הורדה של מחירי הדיור. מכלול הצעדים הללו מעלה את השאלה אם לא הגיע הזמן לחשב מחדש את מסלול מדיניות השיכון, שכן התוצאה של הצעדים שננקטו עד כה היא בעיקר כאוס בשוק, ירידה בהיקף התחלות הבנייה והאצה של קצב עליית המחירים.
בהקשר זה כדאי גם להזכיר שהניסיון להציג תמונה אופטימית יותר של מחירי הדיור על ידי השתקת השמאי הממשלתי ורעיון (שהוא עדיין בוסרי) ליצור שני מדדי מחירים (אחד עם הדירות הנבנות במסגרת תכנית ה"מחיר למשתכן" ואחד בלעדיהן), הוא כמובן חסר-שחר ורק מגדיל את חוסר האמון בשר האוצר ויועציו. כצפוי וכפי שכבר טענתי מספר פעמים, מכלול הצעדים הללו לא פתר את בעיית ההתייקרות הנמשכת של הדירות אלא דווקא האיץ את קצב עליית המחירים, כפי שמראים הנתונים האחרונים של הלמ"ס.  
בעבר הסברתי מדוע בנתונים הנוכחיים ובהנחה שהאוצר אינו מוכן לנקוט בצעדים ישירים להגדלת ההיצע, הדרך היחידה להורדת מחירי הדיור היא להכניס את המשק למיתון עמוק. כאן מתחברים נתוני הצמיחה העדכניים שפורסמו, שמצביעים על צמיחה מתמשכת במשק, כזו שתמנע בטווח הקרוב את עצירת מחירי הדיור. אינני ממליץ כמובן לשר האוצר להוביל את המשק למיתון, אולם נראה לי שההבטחות לירידת מחירים קרובה, שהחלו כבר באמצע שנת 2015, אינן נשענות על המציאות הענפית והמשקית.
*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו הופיעה בשבוע שעבר ב-'דה-מרקר'

יום ראשון, 20 בנובמבר 2016

נגידת בנק ישראל והמפקחת על הבנקים בוועדת הכספים של הכנסת

בכירות בנק ישראל בישיבה של ועדת הכספים של הכנסת
נגידת בנק ישראל והמפקחת על הבנקים השתתפו בשבוע שעבר  (14.11.16) בישיבת ועדת הכספים של הכנסת. בנק ישראל מנהל אתר מסודר של הודעות לעיתונות, ולכן אפשר בקלות לברר מה סיפרו הנגידה והמפקחת על הבנקים לוועדת הכספים (ראו הודעה לעיתונות של בנק ישראל, כאן). להלן שלוש הנקודות שהובלטו ע"י הבנק באותה הודעה לעיתונות (כמו שאמרה אילנה דיין: 'לא נגענו'):
  • המדיניות המרכזית הנדרשת לטיפול בשוק הדיור כדי לסייע למשקי הבית היא המשך המאמצים להגדלת היצע הדירות, בדגש על אזורי ביקוש
  • עליית הסיכון בתחום המשכנתאות וצעדי הפיקוח הובילו לתמחור הולם יותר של הסיכונים, ולאחר שנים של ירידה מתמשכת בריבית על המשכנתאות, בשנה האחרונה חלה עליה מסויימת בריבית זו
  • בנוסף להגדלת היצע הדירות ישנם כלים נוספים שיכולים להקל על הלווים, כגון הלוואות זכאים. הגדלה מדודה של פעילות המוסדיים במתן אשראי לדיור תפעל להוזלת מחירי המשכנתאות
נגידת הבנק והמפקחת על הבנקים הציגו דברים ומצגת שקפים באותה ישיבה. מהדיווח לעיל אנו יכולים להבין שהדברים כוונו בתגובה לטענות שהועלו בתקשורת לגבי מחירי הדירות, לגבי עליית הריבית על משכנתאות במהלך השנה האחרונה ולגבי הצורך להקל על הלווים ליטול משכנתאות. כך זה נראה לפי הדברים שהציגו אנשי הבנק.
ההודעה לעיתונות מעניינת. למרות המבנה המשולש שלה - היא מביאה ארבע טענות נפרדות. הנקודה הראשונה, לפי בנק ישראל, היא שיש מחסור בדירות מגורים ומישהו אחר (קרי: משרדי האוצר והשיכון, שכבר מנסים שנים, לשווא) צריך לדאוג להגברת קצב התחלות הבנייה של דירות ("בדגש על אזורי ביקוש"!) כדי לפתור את בעיות שוק הדיור. הנקודה השנייה היא אמירה (כבדרך-אגב, למרות שכפי שנראה בהמשך - ייתכן שוהי העילה העיקרית לדיון), לפיה התרחשה בשנה האחרונה "עלייה מסוימת" של הריבית על משכנתאות, ולדעת הבנק המרכזי מדובר בתיקון שהביא "לתמחור הולם יותר של הסיכונים" לאור "עליית הסיכון בתחום המשכנתאות" ובמענה לצעדי הפיקוח על הבנקים. כלומר: בנק ישראל מצדיק את העלאת המירווח הבנקאי. נקודה שלישית היא שכדי להקל על הלווים להגיע לרכישת דיור מציע בנק ישראל שהממשלה תשתמש ב"כלים נוספים... כגון הלוואות זכאים". ואז, בהמשך למשפט זה, מופיעה האמירה הרביעית: "הגדלה מדודה של פעילות המוסדיים במתן אשראי לדיור תפעל להוזלת מחירי המשכנתאות". הכוונה כאן היא כנראה לסידרת צעדים שיאפשרו למקורות מימון חדשים להגיע לשוק המשכנתאות באמצעות מכירת משכנתאות למשקיעים.
זוהי הצגה מוזרה של הדברים. למעט נושא העלאת הריבית לגביו ניתן הסבר - היא מקיפה רשימה של תחומי פעולה שונים, כולם לא באחריותו של הבנק המרכזי, שבהם יש לפעול כדי לטפל בבעיית הדיור. זה נראה יותר כהדיפה של טענות שונות שהופנו כנראה במהלך הישיבה (או כבר לפניה) כלפי בנק ישראל מאשר כאמירה אוטונומית וסדורה של הנהלת הבנק.
מה הייתה השאלה שזו התשובה לה?
כדי להבין - ניעזר באתר הכנסת. לפי האתר, ישיבת ועדת הכספים שהתקיימה ביום 14.11.16 הוקדשה לשלושה נושאים הקשורים למשכנתאות (ראו הפנייה כאן): 1) הריביות על המשכנתאות; 2) קשיים בהשגת ביטוח חיים לנוטלי משכנתאות על-ידי נכי צה"ל ולבעלי מוגבלויות אחרים; 3) יחס המוסדות הפיננסיים בישראל ללווי המשכנתאות.
הנקודה החשובה ביותר היא הכותרת שניתנה באתר הכנסת לדיון זה (ראו "חדשות הוועדה" באתר הכנסת, כאן): ועדת הכספים: האם הבנקים מתנהלים כקבוצת ריכוז בענף המשכנתאות??!. מסתבר כי הסיכום שפירסמה ועדת הכספים כולל את האמירה הבאה (שוב - לא נגענו):
"האם הבנקים תיאמו ביניהם את העלאת הריביות על המשכנתאות ובכך פעלו כקבוצת ריכוז וייקרו את המשכנתאות לאזרחי ישראל?", שאלה זו נמצאת במוקד בדיקה שמקיימת הממונה על ההגבלים העסקיים בימים אלה ממש. כך התברר היום (ב') בדיון מיוחד שקיימה ועדת הכספים בעקבות התייקרות המשכנתאות".
האומנם?
אתר הכנסת מאפשר לציבור לצפות במהלך הדיון של הוועדה (אורך הסרט הוא כ-140 דקות, ואיכות התיעוד אינה משובחת). מהסרט שצולם ניתן לראות שהממונה על ההגבלים העיסקיים הציגה את הדברים האמורים (לכאורה: נושא הדיון העיקרי, לפחות לפי הכותרת שניתנה באתר הכנסת לסיכום הישיבה) רק לקראת סוף הדיון. אז מהי האמת? על מה בעצם נסב הדיון?
הרושם הכללי שלי מצפייה בסרט הוא שדיון לא-ממוקד ולא מנוהל גרם לכך ששאלות ברורות לא נשאלו, שהדיון התפזר לסוגיות משניות ולאמירות טפלות, ושתשובות ממשיות לא ניתנו. קשה לי לחשוב על אירגון אחר - פרטי, ציבורי, צבאי או אפילו וולונטרי (חישבו: ועד בית) - שכך נראית בו ישיבה וכך מתנהל בו דיון. אני מתאר לעצמי שנציגי בנק ישראל (וכמוהם בוודאי גם נציגי משרד האוצר) רואים בהופעה בפני ועדת הכספים סוג של ריטואל מיותר, לא אפקטיבי. מצד שני יש בדיון כזה סיכון שחברי הוועדה יכתיבו במהלכו החלטות בלתי-צפויות, אם עקב התנהלות אקראית של הדיון ואם עקב כניסה ל"מארבים מתוכננים" מצד גורמים אינטרסנטיים. גם השיטה של הפצת סיכומים היא סוג של דו-קרב של הודעות לעיתונות: הסיכומים המופיעים בתקשורת הם נסיונות אינטרסנטיים לקבוע היסטוריה ע"י הפצת גירסאות שיש בהן בעיקר יחצ"נות ולא מידע. המנצח בדו-קרב זה הוא מי שהסיכום שלו הוא זה המופיע בסופו של דבר בתקשורת. חבל שכך, וחבל עוד יותר שהתקשורת נוהגת לצרוך הודעות מוכנות לעיתונות ולמעול בכך בתפקידה להשיג ולמסור מידע אמין ופרשנות מקצועית לטובת הציבור.
אני מציע שאנחנו כאן, כתחליף לתקשורת הממוסדת, ננסה להתייחס לדברים הספציפיים שמסרו הנגידה והמפקחת על הבנקים לוועדת הכספים (כמופיע בהודעת הבנק המרכזי לעיתונות), לפי הסדר.
האמנם עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות משקפת קצב נמוך מידי של התחלות בנייה ולכן על הממשלה להמשיך במאמץ להאיץ את קצב התחלות הבנייה?
זוהי טענה קבועה שמעלה בנק ישראל מאז שהחל הגל הנוכחי של עליית המחירים. אני מעריך שבבסיס הטענה פועל הרצון להתגונן מפני ההאשמה (הסבירה, לדעתי) המוטחת בבנק שמקור התהליך הוא הפחתת הריבית במשק על רקע המשבר הפיננסי העולמי. האשמה זו מתבססת על התזמון (2009 ואילך), על הגידול הברור של חלקו של הרכיב הספקולטיבי (משקיעים) בביקוש לדירות בשנים האחרונות (ראו נתונים חודשיים שמפרסם משרד האוצר), ועל כך שמחירי הדירות ממשיכים לעלות למרות הגידול המתמשך והניכר בהיקפי התחלות הבנייה. הבנק המרכזי, המנסה להדוף את ההאשמה שבועת מחירי הדירות בישראל נובעת מהמדיניות המוניטרית, טוען מנגד שמדובר במחסור אוטנטי בדירות: היקפי הבנייה אינם מספיקים כדי לענות על הביקוש ה"טבעי", זה הנובע מגידול דמוגרפי של מספר משקי בית (בשקף שהוצג בפני ועדת הכספים ניתן לראות שלפי הערכת הבנק היקפי הבנייה הגיעו רק בשנים האחרונות למצב שהם מספקים את צרכי הדיור - כ-48 אלף יח"ד בשנה. ראו באתר הבנק את שקף מס' 5 שהוצג בפני הוועדה). לכן, אליבא דבנק ישראל, לא מדובר בבועה אלא בתהליך כלכלי אמיתי: קושי בהתאמה של גידול ההיצע (קצב שחרור קרקעות, קצב התחלות בנייה) לתוספת הביקוש 'האמיתי', זה המשקף את הגידול הדמוגרפי.
כדאי לשים לב לפירסום החודש של מחקר חדש של נעם גרובר, חוקר בכיר במכון "שורש" למחקר כלכלי-חברתי (ראו כאן), שבו טוען החוקר כי גודל ה"צרכים" נמוך משמעותית מהמספר בו נוקב בנק ישראל, וכי קצב התחלות הבנייה הנוכחי משיג כבר מספר שנים את הגידול הממוצע השנתי במספר המשפחות, ומדובר לכן בביקוש להשקעות שדוחק את חסרי-הדיור אל מחוץ לשוק הדירות ומנפח את מחירי הדירות. להערכת גרובר המצב הנוכחי מסכן את גורמי ענף הבנייה בגלל הסיכוי להיפוך מגמה בעתיד.
האם עליית הריבית על משכנתאות בשנה האחרונה מעידה על תיאום מהלכים בלתי חוקי ע"י הבנקים?
למרות ההתבדרות של הדיון בישיבת ועדת הכספים של הכנסת, נראה שהאירוע של עליית ריבית המשכנתאות ללא עילה נראית לעין (למשל: עליית הריבית במשק) הוא הנושא המרכזי של החלק הראשון של הדיון. כמהלך מקדים להכרזה של הממונה על ההגבלים שיש בכוונתה לנהל חקירה כדי לבחון אם המהלך נובע מתיאום ריביות בלתי חוקי בין הבנקים - הזדרזה המפקחת על הבנקים להודיע שהסיבה לעליית המירווח הפיננסי היא שילוב של תגובה של הבנקים להוראות הפיקוח בנושא הקצאת הון ושל התאמת הערכות הסיכון של הבנקים לסיכון האשראי המתגבר במשק ("עליית הריבית חלה לנוכח עליית הסיכונים בתחום הדיור והמשכנתאות והצעדים שביצע בנק ישראל בתחום ודרישות ההון המחמירות יותר"). כדי לשכנע את הוועדה שעליית המירווח קשורה באמת להנחיות החדשות של בנק ישראל ואינה העלאה שרירותית של המירווח הפיננסי הוצג לוועדה שקף המפרט את סידרת ההחמרות בה נקט הפיקוח על הבנקים (ראו שקף מס' 16 במצגת הנ"ל). לטעמי, קצת מוזר לקשור צעדים שננקטו במהלך שבע השנים האחרונות ובהדרגה לעליית המירווח שחלה בשנה האחרונה. מעבר לכך, תמוהה היציאה של המפקחת על הבנקים להגנתם של הבנקים עוד לפני שהממונה על ההגבלים העיסקיים סיימה את בדיקתה שעשויה להוביל להמלצה לחקירה פלילית של התנהגות-לכאורה של הנהלות הבנקים.
אני סבור שכדאי לקוראי הבלוג להבין יותר לעומק מהו מירווח בנקאי וכיצד הוא נקבע, אבל כדי שלא להעמיס על רשימה זו יותר מידי - נעצור כאן ואני מבטיח לחזור לנושא זה ברשימה הבאה בבלוג.
האם יש צורך בסיוע ממשלתי לחסרי-דיור?
נתחיל בהערה פרטית: ייתכן בהחלט שבנק ישראל כבר גיבש והציג בעבר - אם בדיונים פנימיים עם משרד האוצר או באמירה פומבית לציבור - עמדה התומכת בחידוש תכניות הסיוע הממשלתי לרכישת דיור ע"י משקי בית חסרי-דיור. אני לא מודע לכך. אם זו בעייה של חוסר אינפורמציה מצידי - אני מתנצל בפני בנק ישראל ובפני הקוראים על ההמשך.
מערך הסיוע הממשלתי לדיור השמיע את 'שירת הברבור' שלו בשנות ה-90' - השנים של קליטת העלייה ההמונית ממדינות חבר העמים. הוא התייבש וגווע מאז בשל חוסר תקציב שהפך אותו ללא רלוונטי. התפתחות זו אירעה במקביל להתפתחותו, באותן שנים ממש, של שוק משכנתאות פרטי, כתוצאה מהצלחתה של התכנית לייצוב המשק ששחררה את החיסכון הפרטי מהלאמה ואיפשרה לו לזרום לשוק ההון. התפתחותה של המערכת הפרטית של אשראי לדיור (בעיקר 'הלוואות משלימות' שניתנו לזכאי משרד השיכון מעבר להלוואות המדינה) יצרה רושם (מוטעה לדעתי) שלשוק הפרטי יש פתרונות מספיק טובים כדי לייתר כמעט כליל (למעט שוליים בעייתיים ואיכלוס בפריפריה) את מערך הסיוע הממשלתי.
אני מאמין שאפשר להיווכח כיום בתוצאות הקשות של ההפרטה של שוק המשכנתאות. שכבות אוכלוסייה חלשות נאלצות לשלם שיעורי ריבית גבוהים יותר על הלוואות המשכנתא שלהן מאשר שכבות אוכלוסייה חזקות. התיקון לחוק הערבים שמט את הקרקע מתחת ללווים בעלי מאפייני סיכון נחותים, שנהגו בעבר להישען על ערבותם האישית של קרובי משפחה לחיזוק פרופיל הסיכון שלהם. שחיקת הסיוע יחסית למחירי הדירות הגואים (גודל ההלוואה הממשלתית לעומת מחיר דירה ממוצע) הפך את הסיוע ללא-רלוונטי. העובדה שהריבית על הלוואות ממשלתיות נותרה ללא שינוי בתקופה של ריבית נמוכה על הלוואות בנקאיות גרמה ללווים לוותר כליל על ההלוואות הממשלתיות. העובדה שההלוואות הממשלתיות הן צמודות-מדד הפכה אותן לפחות אטרקטיביות לעומת הלוואות פרטיות שאינן צמודות. התוצאה הכוללת של דעיכת הסיוע הממשלתי היא ירידה מתמשכת בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם ויצירת שכבה רחבה של צעירים חסרי-דיור שהולכים ומאבדים תקווה להגיע לדיור משלהם. הפקרת שכבת אוכלוסייה זו אינה רק עוול - היא גם טעות שעלולה עוד לפגוע בחברה הישראלית. וכיום יש לדאבוננו דוגמאות טריות מהעולם מה יכולות להיות תוצאות פוליטיות של קבוצות אוכלוסייה שחשות שהן ננטשו ע"י המערכת הפוליטית.
אינני זוכר שלבנק ישראל הייתה אי-פעם עמדה התומכת בנושא מדיניות הסיוע לרכישת דיור לאורך השנים, לרבות בתקופה שבה נושאי מדיניות השיכון עלו על הפרק לאחר המחאה החברתית (2011). אם בכלל, מאז שהחל הגל הנוכחי של התייקרות הדירות קרה דבר הפוך: ההחמרות שקבע המפקח על הבנקים בנושא משכנתאות (תקרות לשיעור מימון, תקרות ליחס בין נטל התשלומים השוטף לבין ההכנסה הפנויה) החמירו את מצבן של הקבוצות היותר-חלשות בקרב חסרי-הדיור, ונתנו יתרון למשקיעים לנצל את נגישותם המשופרת לשוק האשראי כדי להגדיל את האחזקה בדירות מגורים. לאור כל אלו לא ברור לי מה כוונת דבריהן של הנגידה והמפקחת על הבנקים באותה אמירה על "הלוואות לזכאים".
האם צפויה הגדלה של פעילות המוסדיים בשוק המשכנתאות?
שוק המשכנתאות הישראלי נשלט כיום באופן מוחלט בידי בנקים מסחריים. זה לא תמיד היה כך: בעבר פעלו בישראל גופים עצמאיים חצי-בנקאיים שנקראו "בנקים למשכנתאות" אבל היו למעשה מתווכים פיננסיים ייעודיים בעלי רישיון בנקאי חלקי שלא איפשר להם, לדוגמא, לגייס פיקדונות ממשקי בית או לנהל חשבונות עו"ש. גופים אלו עסקו במתן אשראי לדיור מכספי המדינה וממקורות אחרים, לא-קמעוניים. במקביל, פעלו בשוק מספר חברות ביטוח שעסקו בהעמדת משכנתאות פרטיות (כלומר: לא מכספי המדינה) וקופות-גמל וקרנות השתלמות שרכשו מהבנקים למשכנתאות בשנות ה-90' נתחים מתיקי הלוואות משכנתא כחלק מניהול תיק ההשקעות של עמיתיהן.
הניסיון להשלים את הרפורמה של המשכנתאות בישראל שנועדה להחליף את מערך הסיוע הממשלתי בשוק פרטי שבמרכזו שוק משני למשכנתאות שבאמצעותו יוכל שוק ההון לממן את פעילות ענף המשכנתאות - נמשך לדעתי כבר 25 שנים, ללא הצלחה. בדרך ממערכת ממשלתית לשוק פרטי המהלך כולו "נתקע" בידי הבנקים המסחריים, שבלעו את פעילות המשכנתאות כשמיזגו לתוכם את הבנקים למשכנתאות. לכל אורך המהלך הזה היה הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל לכל היותר גורם פסיבי - לא יוזם - להבדיל מגורמים פרטיים בשוק ההון, מהמשקיעים המוסדיים, מהבנקים למשכנתאות, מהבנקים המסחריים, ממשרדי האוצר והשיכון, מהבורסה לניירות-ערך ומכמה גופים פרטיים זרים, שהשקיעו כולם מאמצים ניכרים כדי לקדם את פיתוחו של שוק כזה.
בשנה האחרונה היינו עדים לשתי התפתחויות בנושא מכירת משכנתאות למשקיעים: האחת - דוח שפירסם (לפני שנה בדיוק!) צוות בין-משרדי לקידום האיגוח בישראל (ראו את הדוח באתר בנק ישראל, כאן). איגוח - הנפקה ציבורית של ני"ע כנגד 'תיקים' הכוללים מספר רב של הלוואות משכנתא - יאפשר למשקיעים מוסדיים להשקיע בניירות-ערך באיכות אשראי גבוהה (המתאימה לדרישותיהם השמרניות של משקיעים אלו) המגובים בהלוואות משכנתא, ובכך תספק מקורות מימון חדשים לשוק המשכנתאות ותאפשר לבנקים לגדר סיכוני אשראי. ההתפתחות השנייה היא הכרת המפקח במכירת השתתפות יחסית בתיקי משכנתאות של הבנקים (המקרים שפורסמו בציבור: בנק לאומי ובנק מזרחי-טפחות) לחברות ביטוח לצורך הלימות הון.
האם יש כאן בשורה? בקצב שבו מתנהלים הדברים קשה לי להאמין שיש פוטנציאל לשינוי בשוק המשכנתאות כתוצאה מהגדלת פעילותם של המוסדיים. למי שלא מבין - זהו אנדרסטייטמנט.
סיכום: אז מה היה לנו כאן?
אם נסכם - ניקח את ארבעת הנקודות שהועלו ע"י נגידת בנק ישראל והמפקחת על הבנקים בישיבת ועדת הכספים של הכנסת:
  1. הטענה שמחירי הדירות בישראל עולים כתוצאה מבעיית היצע נראית לי גם שגויה וגם בעלת השלכות מסוכנות. היא תגרום לניסיון (השגוי, לדעתי) להאיץ עוד יותר את קצב הבנייה ובכך תסכן את הגורמים העסקיים בענף הבנייה במקרה של מיפנה בביקוש לרכישת דיור, והיא תומכת בכל המאמצים של גורמים יזמיים וגורמי ממשל מקומי לעקוף את חוקי הבנייה ואת מסלולי התכנון והאישור. זה לא ההיצע - זה הביקוש, ויש לפעול לריסונו כדי למנוע את סיכוני פיצוץ הבועה. מיסוי דירה שלישית - אם הוא בכלל יעבור בכנסת - אינו צעד מספיק בכיוון זה.
  2. התיאור לפיו עליית המירווח על משכנתאות הוא תוצאה של החמרת הוראות בנק ישראל (בשנים קודמות…) ותיקון אוטונומי של תפיסת הסיכון ע"י הבנקים נראית לי תשובה אינסטינקטיבית, סוג של הדיפה של טענות נגדיות. אבל נקדיש לנושא זה את הרשימה הבאה. מגיע לו.
  3. הטענה שיש לסייע לחסרי-הדיור בישראל באמצעות סיוע ממשלתי נראית גם היא הסחה. אדרבא: יתכבדו אנשי בנק ישראל ויציגו תכנית לאומית כזו, בהתבסס על הערכת צרכים, אמידת צרכי מימון, הצגת שיטת המימון של הסיוע (מיליארדים רבים!), פירוט שיטת הסיוע והקריטריונים לקבלתו, וההשפעות התקציביות של התכנית. ללא כל אלו זו אינה תכנית - זוהי סיסמא, או לכל היותר ניסיון הדיפה של טענות נגד הבנק המרכזי.
  4. הטענה שכניסת משקיעים מוסדיים לשוק המשכנתאות יכולה להגדיל את היצע המקורות שיופנו לשוק המשכנתאות היא אמירה ריקה. גם כאן, יש ללוות אותה בעבודת מטה שתציג את "העולם הבא" של ענף המשכנתאות - לא להסתפק בסיסמאות חלולות.

בנק ישראל הוא מוסד בעל מסורת מפוארת בכל מה שנוגע לניתוח בעיותיו הכלכליות של המשק והצגת תכניות לרפורמות מבניות. אם בכוונת הבנק להציע הצעות ממשיות בכיוונים שהוצגו בפני ועדת הכספים - אדרבא: יכינו כלכלני הבנק תכניות מפורטות המתבססות על הערכות מצב כלכליות ויתאמו אותן עם הגורמים הרלוונטיים במשרדי האוצר והשיכון. ללא שהושלמו עבודות כאלו וללא שתואמו עם המקבילים במשרדי האוצר והשיכון - מה שהוצג לחברי ועדת הכספים הוא לא יותר ממלל שמטרתו להדוף התקפות על הבנק בדרך של הסחת הדעת. פרט לכך, זו השתמטות מנטילת אחריות למציאת פתרונות לבעיות לאומיות נוקבות.

יום חמישי, 17 בנובמבר 2016

רשימת אורח: האם כניסתן של חברות בנייה זרות יכולה לעצור את מגמת ההתייקרות של הדירות בישראל? - ד"ר יאיר דוכין*

באחרונה התבשרנו כי משרדי האוצר והשיכון בחרו שש חברות בנייה זרות - חמש חברות סיניות ואחת פורטוגזית - שיקבלו אישור לבנות בישראל. חברות אלו נבחרו במכרז שפורסם על ידי מדינת ישראל ושאליו ניגשו כ-50 חברות זרות. המטרה של הכנסת החברות הזרות הללו לפעילות בישראל, כפי שהדגישו שרי השיכון והאוצר, היא להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות ולהוזיל את עלות הבנייה ובכך להביא לירידת המחירים המיוחלת של הדירות. הקריטריונים העיקריים שהופעלו לצורך בחירת החברות היו היקף פעילות, כושר ביצוע וחוסן פיננסי. השאלה העולה בעקבות המהלך היא אם כניסת חברות בנייה זרות לשוק הישראלי אכן תוכל להביא לתפנית במגמת עליית המחירים בשוק הדירות.
כדי להשיב על שאלה זאת עלינו לבחון איזה רכיבים של תהליך הבנייה תוכלנה החברות הללו להוזיל לעומת חברות הביצוע והייזום הישראליות. בחינת עלויות הבנייה מצביעה על כך שתחום העלויות המרכזי שבו לחברות הבנייה הזרות צפוי יתרון משמעותי על קבלני הביצוע המקומיים הוא שכר העבודה, שכן על-פי תנאי המכרז החברות הזרות תוכלנה להביא איתן מחו"ל את הפועלים הדרושים להן. פועלים אלו ישוכנו במחנות מגורים שיוקמו בסמוך לאתרי הבנייה, והם יעזבו את ישראל בתום תקופת הרישיון של החברות, שעומדת על פי תנאי המכרז על שלוש שנים עם אופציה להארכה לשנתיים נוספות. היות שמרכיב העבודה מהווה כ-30-40% מעלויות הביצוע הכוללות, הרי שאם נניח שעלות העבודה של החברות הזרות נמוכה ב- 50% מעלות העבודה של קבלני הביצוע הישראליים - מדובר בפוטנציאל הוזלה של 20-25% של סך עלויות הביצוע.
מול הוזלה פוטנציאלית זו, שלכאורה יכולה לחלחל אל מחירי הדירות, עומדות מספר מכשלות. המכשלה המרכזית היא שחברות הביצוע הישראליות פועלות כיום במירווח רווחיות של 2-3% בלבד. מירווח מצומצם זה הוא הגורם העיקרי לשרשרת הקריסות של חברות הביצוע. סביר להניח שהחברות הזרות תדרושנה מירווח של 12-15%, שכן לא סביר שסביבת הסיכונים המאקרו-כלכלית בישראל, ובמיוחד סביבת הסיכונים הענפית של ענף הבנייה, תאפשרנה להם להבטיח את עצמן במירווח נמוך יותר. אני מעריך לכן שהוזלת עלות הבנייה הכוללת לא תעלה על 2-3%.
מכשלה נוספת טמונה בעצם הציפייה שעלות העבודה הרלוונטית לחברות הזרות תהייה נמוכה ב- 50% מהעלות הרלוונטית לקבלני הביצוע הישראלים. ציפייה זאת נשענת על הנחה שחוקי העבודה הישראליים לא יחולו על כוח האדם שיועסק ע"י החברות הזרות. אם הנחה זו לא תתממש, והחברות הללו תחויבנה (יתכן שבצווי בית משפט) להחיל את חוקי העבודה של ישראל על כוח העבודה הזר (דהיינו: תשלומים לביטוח לאומי, ביטוח בריאות, פיצויים וכיו"ב) - שיעור ההוזלה הצפוי של הוצאות השכר יהיה נמוך בהרבה.
מרכיב נוסף שהוזכר ע"י שר השיכון קשור לכך שהחברות הזרות צפויות להשתמש בשיטות של בנייה מתועשת ובטכנולוגיות בנייה מתקדמות, והדבר צפוי לקצר את משך הבנייה לעומת המקובל בישראל, מה שיביא לדעת השר ומנכ"ל משרדו להאצה של גידול ההיצע של דירות. אלא שכדאי לזכור בהקשר זה שעיקר העיכובים בתהליך הבנייה מצויים בשלבי הגמר של הפרויקטים, ושם אפשרויות התיעוש הן מוגבלות למדי. גם היקפי הבינוי המקסימליים שאושרו לכל אחת מהחברות, שעומדים לפי הפרסומים על כ-100,000 מ"ר - כ-1,000 יחידות דיור - אינם משמעותיים מספיק כדי לחולל מהפך בשוק הדירות בישראל.
הדיון עד כאן מצביע על כך ש"הישועה המיוחלת" לענף הבנייה לא תצמח כנראה מכניסתן לארץ של חברות בנייה זרות, ואם זו אכן תתממש - היא תירשם כעוד גורם בכאוס הענפי שמוביל משרד האוצר, שממשיך להשלות את רוכשי הדירות שמחירי הדירות נמצאים לקראת תפנית.
* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו הופיעה בסוף השבוע האחרון, בשינויי עריכה, במוסף הנדל"ן של העיתון 'דה-מרקר'

יום שבת, 12 בנובמבר 2016

כמה תובנות מתוצאות הבחירות בארה"ב

תוצאת הבחירות בארה"ב הייתה מפתיעה. ההפתעה אינה רק בעצם התוצאה, אלא במרחק שבינה לבין התחזיות המקצועיות. אלו התבססו על סקרים תכופים ותיארו תנודות לאורך זמן בפופולריות היחסית של המועמדים, אבל לא ניבאו אף פעם את המפלה של הילארי קלינטון. גם ההשתלטות מחדש של המפלגה הרפובליקנית על הקונגרס היא הפתעה, אפילו לגבי המפלגה הרפובליקנית עצמה.
כיצד אפשר להגיב על התוצאות? אפשר לנסות להעריך מה באמת קרה. אפשר, לחילופין, להגיב רגשית: להתאכזב, להאשים, לקלל, להתייאש כי סוף העולם הגיע. אבל תגובות אלו אינן פרודוקטיביות. אני סבור שיש שני דברים חשובים לעשות: האחד - לנסות להבין מה בדיוק קרה ולמה זה קרה, אולי כדי להסיק מסקנות לסיבוב הבא; השני - להעריך מה צפוי שישתנה בעקבות התוצאות.
אז מה קרה? הקביעות הפשטניות והשיפוטיות המציפות אותנו בימים הראשונים הן כנראה טעות: הסיפור אינו גברים לבנים מבוגרים וחסרי השכלה - אין להם כזה כוח אלקטורלי, ולכן התמיכה הזו כשלעצמה אינה מספיקה כדי לנצח בחירות. קרו כאן דברים נוספים שגרמו לתוצאה המפתיעה. היו קבוצות אוכלוסייה נוספות שהיו אמורות לקזז את התמיכה בקרב הגברים הלבנים, ומשהו השתבש שם. אם לא נבין מה קרה - נפספס לקחים ונחמיץ הזדמנות לתקן. אז נכון שניתוח התוצאה אינו פשוט, והוא מחייב לפרק את התוצאה הכוללת לפלחים - הצבעה לפי מוצא, מיגדר, גיל, גיאוגרפיה, השכלה, הכנסה, וכל זה בהשוואה לבחירות קודמות. נכון גם שלא תהיה לנו תשובה ברורה - תהיינה רק אינדיקציות. ולכן זה עניין של חיפוש בנתונים וניסוח  stylized facts.
דעה אישית, בכל זאת. מהניתוחים הראשונים עולה הרושם שתוצאות הבחירות אינן כל-כך ניצחון של טראמפ (להבדיל מההצלחה שלו בבחירות הפנימיות במפלגה הרפובליקנית) כמו שהן כישלון חרוץ של הילארי קלינטון. מספירת הקולות נראה שבעוד שטראמפ קיבל כמיליון קולות פחות ממיט רומני במערכת הבחירות של 2012, ולכן לא היה מועמד שלא ניתן היה לנצחו - קלינטון איבדה את התמיכה הבולטת בה זכה אובמה ב-2012: היא קיבלה כ-6 מיליון פחות מצביעים. וכך, במערכת בחירות שבה היא הייתה הזוכה הכמעט-ודאית - ניצח דווקא מועמד ללא ניסיון ברמה הלאומית, עם תקציב נמוך, ללא תמיכה של מפלגתו-שלו, עם תקשורת כמעט עוינת ונטייה להסתבך ללא הפסק. לא ברור לי מדוע הניצחון נשמט מידיה,  וייתכן גם שאין לכך סיבה יחידה, אבל הבחירות של 2016 הן כישלון מובהק ואישי של הילארי קלינטון. איך קרה שמתמודד עם כאלו סיכויים, תמיכה, משאבים ומנגנון מפסיד? צריך לחשוב מדוע חמש המדינות המתנדנדות הצביעו בסופו של דבר נגדה, ומדוע 42% מהנשים הצביעו בסופו של דבר עבור טראמפ. במקום להסתכל על טראמפ בשנאה (ואין לי שום דבר חיובי לומר עליו) - צריך להסתכל על הילרי קלינטון ולהפנים. זהו מין מקרה של שמעון פרס, שיכול היה להיות מנהיג מצוין אבל לא יכול היה להיבחר.
אז מה צפוי שיקרה? איננו יודעים מיהו באמת האיש שנבחר לתפקיד נשיא. ההיסטוריה שלו אינה רלוונטית להערכה כזו: הוא מעולם לא שחה במים האלה, ואין לנו מושג אלו שינויים יתחוללו בו בעקבות הכניסה לתפקיד הבלתי-צפוי. אני משער שמדובר באיש שאין לו אידיאולוגיה מגובשת. הוא לא הגיע לשלטון עם דגלים של תפיסת עולם חברתית או מדינית. הוא אינו מהפכן ואין לו תחושת שליחות אמיתית - המסרים שלו הם כנראה מסרים שנבחרו על רקע של אסטרטגיה שיווקית גרידא. הוא גם אינו מייצג שום קבוצת אינטרסים ברורה במשק האמריקני. לכן יש סיכוי שהוא יהיה אקלקטי, שהוא יפעל בעיקר כדי להצליח כנשיא ולזכות בתמיכת הציבור, ושהוא יגדיר את עצמו ויתבטא בהתאם. אם כל זה נכון הוא כנראה ייצטרך לבנות לו ממשל, ומדובר במינוי של עשרות או מאות אנשים לתפקידי מפתח. לבניית הממשל הוא יצטרך יועצים, ומאחר שהוא חסר אותם - הוא כנראה יביא אותם משורות הרפובליקנים. תלותו ביועצים מגבירה את הסיכוי שצפוי לנו שלטון רפובליקני מסורתי, גם אם הנופך האישי יהיה שונה מהעבר.
יש כמה לקחים שאני סבור שצריך להפיק. אני נתקל בתגובה זועמת, מלאה שנאה, ואף מתנשאת כלפי הנשיא הנבחר וכלפי מצביעיו. זוהי תגובה מוגזמת ומוטעית. במקום להתמקד בטראמפ כדאי לשאול את עצמנו מה גרם לציבור האמריקני לתמוך במועמד כ"כ בלתי סביר, בייחוד כשהייתה 'מועמדת זהב' מולו. אני מציע לחשוב שהבעיה אינה האימיילים המפורסמים של קלינטון, לא האידיאולוגיה החברתית שהציגה ולא היותה אשה, אלא מדובר בזעקה בסיסית של הציבור האמריקני. שכבות נרחבות מהציבור האמריקני חשות שהן ננטשו ע"י הממשלה, שרמת החיים שלהן 'נתקעה' כבר שניים-שלושה עשורים, ושהן משלמות את המחיר הכבד של התאמת המשק האמריקני להתפתחות הכלכלה הגלובלית החדשה. מול זעקה זו יכולה להופיע תקווה מהשמאל (ברני סנדרס) או מהימין (טראמפ) - לא מהמרכז שמבטא אחריות למה שקרה והבטחת יציבות מתמשכת (קלינטון). זה כנראה נכון גם בבריטניה, שם החליט העם לפרוש מהאיחוד האירופי למרות שעלולה להיות לצעד זה משמעות כלכלית חמורה לגבי הבריטים. אם אני צודק - התשובה האמיתית למשברים אינה לכעוס, להתנשא ואף להטיל ספק בנחיצותה של הדמוקרטיה כש'הציבור מטומטם', אלא למצוא דרכים פוליטיות דמוקרטיות לענות על הזעקה האותנטית של הציבור.
יש לזה קשר גם לישראל, בשני דברים. הראשון - התפוררות הסולידריות הישראלית על רקע צמיחה כלכלית שלא הייתה משותפת לכלל האוכלוסייה ויצרה תחושות עמוקות של אי-שיוויון. המחאה החברתית של 2011 היא סימפטום לכך שישנה אש, גם אם נדמה לפעמים שהיא שככה. ההפרטה, יוקר המחיה, מחירי הדיור, התדרדרות שירותים ציבוריים כמו רפואה, חינוך ותחבורה והפיכת הריכוזיות למנוף ליצירת רווחים מונופוליסטיים ע"י תאגידים וע"י ועדי עובדים על חשבון הציבור - כל אלו עוד עלולים להתפרץ, ובצדק, גם אם התוצאה של התפרצות כזו היא מוזרה כמו בחירתו של טראמפ.
ואולי עוד נקודה. בשנה הבאה נציין 50 שנה לשלטון ישראל בשטחים הכבושים. ייתכן אמנם שחלק מהסיבה לכך ששיווי המשקל הממלכתי הוא מימין למרכז נובע מאידיאולוגיה מדינית, מתפיסה ביטחונית או מתפיסה דתית של הסכסוך. אני דווקא סבור שהעובדה שמחנה השלום אינו מצליח להגיע לשלטון ולהניע את האיזור לקראת הסכם מדיני אינה שאלה של מדיניות חוץ בה מחזיק רוב הציבור אלא תוצאה של טינה היסטורית על רקע קיפוח עדתי, טינה שגורמת לכך שכל יוזמה מדינית נתקלת באי-אמון מצד חלקים בציבור, אפילו בשנאה. ראש הממשלה (וכמוהו גם מפלגות עדתיות הניזונות מהפצע) רק מפרנס את האש - היא תמיד קיימת. אז אולי לא אני אישית שלחתי בשנות ה-50' משפחה של עולים מצפון אפריקה למושב עולים או לעיירת פיתוח בפריפריה, אבל זו חייבת להיות אחריות אישית שלי להאזין להאשמה זו ולמצוא דרך להפיס את דעתו של המאשים. ובעיקר זו אחריותי לדאוג לשיוויון הזדמנויות לבני הדור הצעיר, ואנחנו רק הולכים ומתרחקים מכך. המצב הנוכחי, של אי-שיוויון הולך וגובר, של דעיכת השירותים הציבוריים ודחיפת הציבור לשירותים פרטיים במקום זאת, של פתיחת פערי רכוש בין משקי בית ממרכז הארץ למשקי בית מהפריפריה - הוא רק המשך המגמה של כרסום הסולידריות ויצירת 'בועות' של קבוצות אוכלוסייה המצליחות לשמר חוויה של 'וילה בג'ונגל'. המחיר - כמו בארה"ב ובבריטניה - יכול להגיע ביום בחירות. בינתיים, המחיר שאנו משלמים הוא שישראל תמשיך לחיות במצב שבו היא שולטת בעם אחר, ללא שום תכנית כיצד לסיים מצב זה, וכשהיא צועדת בשאננות לקראת האפשרות של מלחמת אזרחים פנימית. בעולם שבו יש לאומנות מתגברת, התפרקות של מבנים על-מדינתיים, מלחמות-דת, התפוררות של המזרח התיכון והקצנה של משטרים טוטליטריים - המצב הסטטי של כיבוש וסכסוך מתמיד הוא איוולת מבחינתה של מדינת ישראל.


יום ראשון, 30 באוקטובר 2016

השר כחלון ומלחמתו המסוכנת במחירי הדירות

"כולנו"
זה התחיל טוב. בדצמבר 2014, כשנתיים לאחר שפרש מממשלת נתניהו "לצורך פסק זמן", שמונה חודשים לאחר שהודיע על כוונתו לשוב לפוליטיקה וחודשיים לאחר שהודיע על פרישתו מהליכוד - הקים משה כחלון מפלגה חדשה: "כולנו". המפלגה הוקמה על רקע ההחלטה על הקדמת הבחירות לכנסת ה-20, והנימוק שנתן כחלון להקמתו של גוף פוליטי חדש (במקום לחזור לשורות הליכוד) היה שהליכוד טעה בכך שהתרכז בנושאי מדיניות החוץ והביטחון והזניח בתוך כך את הטיפול בשאלות החברתיות.
על רקע תנועת המחאה המפתיעה של קיץ 2011 וההתפכחות של רוב הציבור בישראל (כמו ברוב העולם המערבי) מהתקווה לכך שכוחות השוק יביאו לא רק לפריחה כלכלית של המשק אלא גם לחלחול של הקידמה לכלל שכבות האוכלוסייה ('trickle down') - הרעיון של הקמת מפלגה חברתית היה מהלך פוליטי סביר. הוא הביא להרחבת המצע הפוליטי המוגש לבוחר הימני ('ימני' בהגדרת נושאי חוץ וביטחון) כך שיתאים גם לאלו שתומכים בשינויים של המדיניות החברתית. ואמנם, כשמסתכלים באתר האינטרנט של "כולנו" אנו מוצאים תפיסת עולם חברתית רחבה, שבאה להציע שינויים יסודיים בנושאים כמו צמצום פערים כלכליים, שיפור המגזר הציבורי והשירות לאזרח, הוזלת יוקר המחיה, מלחמה בשחיתות, הגברת הצמיחה הכלכלית ועידוד התעסוקה, קידום חיילים, סטודנטים ובני נוער, ועוד (ראו את אתר "כולנו", כאן).
התפכחות?
שנה וחצי לתוך הקדנציה, הדברים נראים פחות טוב. מה שהיה מצע חברתי שלם הצטמצם משום מה לדגל יחיד: הורדת מחירי הדירות. זה אינו דימוי שהמציאו כלי תקשורת ביקורתיים - הוא משקף את ההתנהלות הכוללת של סביבתו של כחלון: ההשתלטות על כלל הגופים הציבוריים העוסקים בפתרונות דיור, ההבטחות להכין ולהפעיל תכניות וצעדים שיביאו להורדת מחירי הדיור, ובכך הפיכת נושא מחירי הדיור למבחן היחיד להצלחתו הפוליטית של כחלון. וכך, פוליטיקאי נעים הליכות שקנה את המוניטין שלו בזכות הצלחה פוליטית חד-פעמית ומפתיעה בתחום תקשורת הסלולר - שם את יהבו על הימור מסוכן כשהוא מהמר על הצלחתו להוריד את מחירי הדירות. תיק השקעות פוליטי שכולל למעשה מניה אחת.
שאלות
האם הוא יצליח? - אני סבור שלא. כל חודש שעובר ומדד מחירי הדירות ממשיך לעלות - מצבו הפוליטי של כחלון מחמיר. והוא ימשיך כנראה להחמיר כי מחירי הדירות יכולים להמשיך את המגמה הקיימת אל מעבר לאופק הזמן הפוליטי המוגבל של כחלון.
האם הורדת מחירי הדיור הוא יעד סביר? - אני סבור שלא. חלק מהציבור בכלל נהנה מעליית מחירי הדירות, והחזון של קריסת מחירי דיור הוא סיוט מבחינתם. לא היה גם צורך לטפל במכלול, לרבות הדירות היקרות שבאזורי הביקוש - אפשר היה להפנות את הביקוש מצד חסרי-הדיור אל מחוץ לליבת שוק הדיור. במקום לתקוף חזיתית את מחירי הדירות, כחלון יכול היה להתמקד בפתרון בעיות הדיור של קבוצות האוכלוסייה חסרות-הדיור ולבצע זאת ע"י החייאתן של תכניות הסיוע של משרד השיכון. זו אסטרטגיה ממוקדת יותר ומתאימה יותר למי שחתום על אג'נדה חברתית. אז נכון שלצורך אספקת דירות לחסרי דיור היה צריך לרסן עודפי ביקוש ע"י 'ניקוז' במקביל של ביקושים שמקורם במשקיעים, והיה גם אולי צריך למנוע מבנק ישראל מלנקוט במהלך הציני של אפלייתן לרעה של שכבות האוכלוסייה החלשות ע"י הרחקתן משוק האשראי (בדרך של החמרה רגולטורית של הקריטריונים למתן אשראי בתואנה של שמירה על יציבותם של הבנקים), אבל זו משימה יותר ברורה ויותר ממוקדת מהניסיון לנצח את הביקוש הספקולטיבי הגואה ע"י דחיפה נואשת (ומסוכנת!) של קצב התחלות הבנייה.
האם כחלון מגשים את התקוות שתלו בו ובמפלגתו, לקדם הישגים בתחומים חברתיים? - אני סבור שלא. אני חושש שהמאבק בטחנות הרוח מחליש את כוחו לחולל שינויים בתחומים כלכליים-חברתיים חשובים, כי יש גבול למספר המלחמות שאפשר לנהל במקביל. והוא בחר, משום מה, להקריב את יעדיו האחרים תמורת המלחמה (הנואשת, לדעתי) במחירי הדירות. ויש בזירה הפוליטית גורמים ששמחים על כך.
האם היה היגיון פוליטי בהימור של כל הקופה על נושא יחיד, ועוד ברור ומדיד? - אני סבור שלא. אמנם שרי השיכון הקודמים לגלנט הבטיחו גם הם שיביאו לירידת מחירי הדירות:
  • ראו לדוגמא את הראיון בדה-מרקר (כאן) עם שר הבינוי והשיכון הטרי אריאל אטיאס באוגוסט 2009, בו הוא מצהיר שהיעד שהוא מציב לעצמו הוא הורדת מחירי הדירות, ואת תחזיתו שמחירי הדירות יתחילו לרדת ברבע הראשון של 2010

  • ראו גם את הראיון באותו עיתון עם ממשיכו, השר אורי אריאל, שחזה בסוף 2013 (כאן) כי מחירי הדירות יתחילו לרדת לקראת סוף 2014 והירידה תימשך גם בשנים 2015-2016


אבל אלו היו שרי שיכון מזדמנים - לא פוליטיקאים עם מיקוד חברתי. הם גם חיפשו הצלחות מהירות וסמכו על הזיכרון הציבורי הקצר. כחלון, להבדיל, הקים מפלגה עם מיקוד חברתי, שהטילה על המאזניים את עתידה תמורת מחירי הדירות.
לא חבל?
אז יש לכולנו (וגם ל-"כולנו") הזדמנות: יש צורך ברור לטפל בהשלכות החברתיות הבלתי-רצויות של הצמיחה הכלכלית של המשק; יש בעיה שתנועת המחאה של 2011 אינה מתבססת פוליטית על השכבות המוחלשות של החברה הישראלית; יש לנו מנהיג פוליטי; יש מפלגה עם מחויבות חברתית ועם פרוגרמה שכבר הצליחה יפה בבחירות דמוקרטיות והפכה לחלק חשוב מהקואליציה - לא חבל לבזבז את ההזדמנות ולהיכנס למירוץ מטורף על נושא שולי כמו מחירי הדירות ולהפוך אותו לחזות הכל? ואם כבר רוצים לטפל בבעיית הדיור - מדוע דווקא לטפל בסימפטום (מחירים) ולא בבעיה הבסיסית (הקושי של חסרי-דיור להגיע לבעלות עצמית על דירה)? זה לא שאני שייך למצביעי "כולנו", אבל כמי שמאמין בחשיבות האג'נדה החברתית נראה לי שכחלון מסתכן בכך שהוא יפסיד בהימור וכוחו הפוליטי ייחלש, וביחד איתו ייחלש גם הסיכוי לחיזוק האג'נדה החברתית בישראל.
יש אלטרנטיבה?
אפשר היה אחרת. אפשר היה למקד את המאבק בבעייתם של חסרי-הדיור - לא במחירי הדיור. אפשר היה לבנות מחדש מערכת סיוע ממשלתית שתאפשר לחסרי-דיור (ובעיקר לשכבות מוחלשות) להגיע לדיור בבעלות. אפשר היה ליצור תבחינים שונים כדי להבטיח שהתמיכה הממשלתית תגיע בעיקר לאילו שבאמת אין להם: הגבלת מחיר הדירה למקבלי סיוע, העדפה לרוכשי דירות בפריפריה, ועוד כלים ומסננים ששימשו את המדינה בעבר. אפשר לכונן את הסיוע על ערבות ממשלתית לאשראי בנקאי, ובכך לאפשר מחיר אשראי אחיד לכולם (ולא כפי שהדבר נעשה כיום, כשבני השכבות המוחלשות משלמים ריביות גבוהות יותר בגלל סיכוני אשראי).

יום שישי, 7 באוקטובר 2016

רשימת אורח: מדוע יוזמת החוק למיסוי דירה שלישית ומעלה תיקבר בוועדת הכספים של הכנסת - ד"ר יאיר דוכין*

נושא הדגל שעליו 'רץ' שר האוצר כחלון לבחירות בראש רשימת "כולנו" היה "בעיית מחירי הדיור": הגיאות הנמשכת של מחירי הדירות. להשגת היעד של ייצוב ואף הורדה של מחירי הדירות דרש כחלון וקיבל תחת סמכותו וסמכות מפלגתו, עם היכנסו לקואליציה, את מכלול הגופים הממשלתיים הקשורים לתחום הדיור, כולל כאלו שאינם כפופים מסורתית למשרד האוצר: משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון. כחלון נימק את דרישתו בכך שרק ריכוז סמכויות כזה יאפשר לבצע טיפול מערכתי בשוק הדיור.
בחינה סדורה של צעדי האוצר בתחום הדיור בשנה וחצי של כהונת שר האוצר - שהאחרון שבהם הוא המס המתוכנן על בעלי שלוש דירות ומעלה (על השפעתו הצפויה של מס זה ארחיב בהמשך) - מצביעה על כך שעד כה לא הצליח השר לממש את הבטחתו להורדת מחירי הדירות. נכון לספטמבר 2016 לא מסתמן עדיין מפנה במגמת ההתייקרות של מחירי הדירות. במאמר הנוכחי אסביר מדוע לא הצליח שר האוצר, עד כה, להגשים את הבטחתו ומדוע לא מסתמנת עדיין התפנית לה הוא מייחל.
כמה עובדות על ענף הבנייה
ראשית, ראוי להיזכר במספר עובדות-יסוד ענפיות:
1.  ענף הבנייה למגורים הוא מהענפים היותר-תחרותיים במשק. נתח השוק של חברות הבנייה המובילות בענף אינו עולה על 2-3% כ"א
2.  יזמים אינם פועלים משיקולי 'ציונות' אלא משיקולי רווח בלבד, ולכן היזם עושה הערכת מצב מתמדת של סיכונים וסיכויים (רווחיות) בפרויקטים השונים שעומדים על הפרק לפני החלטה על ביצוע
3.  לוח הזמנים לשינויים בענף הוא ארוך-יחסית, ולכן הניסיון להסיק מסקנות מתנודות חודשיות של מדד מחירי הדירות הוא חסר ערך
4.  להחלטות הממשלה ומדיניותה יש השפעה מכרעת על מרכיבים חשובים בפעילות הענף. בתחום זה טמון כשלון מתמשך של שר האוצר.
על חמש שגיאות של שר האוצר
אין לי ספק באשר לכוונותיו הטובות של שר האוצר, אך כידוע כוונות טובות עלולות להביא לתוצאות גרועות אם הפעולות שמלוות אותן אינן נכונות. ניתוח צעדי המדיניות שאותם הוביל שר האוצר מאז כניסתו לתפקידו מצביע על סדרת שגיאות שהובילו לכך שהענף התרחק עד כה מהתכנסות למטרותיו המוצהרות.
השגיאה הראשונה והחמורה של שר האוצר הייתה (והיא עדיין נמשכת) "התנפלותו" על הסקטור שהוא מכנה "המשקיעים" (או 'זוללי הדירות', כלשונו). עצם ההגדרה היא משונה משום שגם זוג צעיר הקונה דירה הוא בבירור משקיע. אולם כידוע שר האוצר מכוון לבעלי מספר דירות, דהיינו לאלה שתיק ההשקעות שלהם מתבסס על רכישת דירות ולא על רכישת נכסים פיננסיים בשוק ההון בארץ או בחו"ל.
סקטור המשקיעים הוא מרכיב חשוב ביותר בשוק הדיור. ככל שהוא גדול יותר הוא תורם לנזילות גדולה יותר בשוק, שכן הדירות הנרכשות נכנסות בעיקרו של דבר לשוק ההשכרות ושם תורמות להגדלת ההיצע ולייצוב המחירים ובנקודת הזמן המתאימה לבעלים - הן גם תגענה לשוק הדירות עצמו. יתר על כן, "המשקיעים" הם המשפיעים על גיוון המוצרים הן מבחינת גודל דירה והן מבחינת מיקומה. ניסיונו של שר האוצר להוציאם מהשוק הוא אפוא טעות חמורה.
השגיאה השנייה של שר האוצר טמונה בניסיונו המתמשך להשפיע על המחירים בניגוד לכוחות השוק. הניסיון ההיסטורי מצביע על כך שכוחות השוק הם בדרך כלל חזקים יותר ומנצחים את הצווים השונים. להלן שתי דוגמאות היסטוריות מפורסמות:
  • בשנת 301 לספירה הוציא הקיסר הרומאי דיוקלטיאנוס צו להקפאת מחירים באימפריה הרומית שסבלה אז מאינפלציה גבוהה. למרות מעמדו של הקיסר, הצו למעשה לא כובד והתמסמס במהירות.
  • בשנות השבעים של המאה הקודמת התנהל בבריה"מ השוק השחור הגדול בעולם. השלטון הקומוניסטי החליט להילחם במפקיעי המחירים והחל בסדרת משפטי ראווה והוצאות להורג. הצעדים החריפים הללו לא עצרו את המפקיעים והשוק השחור המשיך לשגשג עד להתפוררותו של המשטר הקומוניסטי.

אינני טוען כמובן שהמצב הנוכחי בישראל בכלל ובשוק הדיור בפרט דומה. טענתי היא שכוחות השוק דומים ולכן רצוי לרתום את עוצמתם להשגת המטרות הכלכליות ולא לפעול נגדם.
השגיאה השלישית של שר האוצר טמונה באשליות שהוא מפזר על כך שירידת המחירים היא על הסף והבעיות כבר קרובות לפתרון. אחד הכלים המשמשים לפיזור האשליות הוא פרסומים חדשים-לבקרים על הסדרי הגג שהמדינה עושה עם ערים שונות, שיוצרים לכאורה תוספות היצע של עשרות אלפי דירות. מדובר במימוש תפקידה של המדינה בשוק הדיור שהוא יצירת מלאי גדול של קרקע מתוכננת שיאפשר ליזמים ליזום ולבצע פרויקטים בלוח-זמנים סביר ומותאם לתנודות השוק. היות ומשקי הבית אינם קונים קרקע מתוכננת אלא דירות - הסדרי הגג הללו לא יביאו לירידת מחירים אלא יאפשרו בעתיד - תוך 3-5 שנים (במקרה הטוב) - תפקוד חלק יותר של השוק ויפסיקו את הנהי המתמשך של מחסור בקרקעות.
השגיאה הרביעית של שר האוצר טמונה באי-טיפולו בצד העלויות של הבנייה - בשוק התשומות לבנייה וכן במיסים השונים המוטלים על היזמים. שוק התשומות - מלט, ברזל, כוח אדם וכו' - סובל מהעדר תחרות ולכן מחירי התשומות גבוהים משמעותית ממחירים מקבילים בעולם. מבחינת המיסוי ראוי להזכיר שלמעלה מ- 40% מעלות הבנייה של דירה נובעת ממיסים שונים המוטלים על היזמים. בנקודה זאת בולטת הסתירה הפנימית בפעילות משרד האוצר, שמשום מה סבור שעל ידי העלאת מיסים יגדיל את ההיצע של דירות.
השגיאה החמישית נוגעת למס החדש המתוכנן על בעלי שלוש דירות ומעלה. ניתוח כלכלי פשוט מצביע על כך שהמס (אם אכן יוטל) יגולגל בחלקו על השוכרים ובחלקו על המשכירים, ולכן הטענה שבעלי הדירות יעלו את דמי השכירות בגובה המס אין לה שחר, אם כי יתכן שבמקומות מסוימים בשל תנאי שוק נקודתיים הדבר אמנם יקרה. אולם השאלה האמיתית היא האם המס החדש יגרום להגדלת כמות הדירות הנסחרות בשוק; כאן התשובה היא שהכמות דווקא תפחת.
ובינתיים, בשוק הבנייה…
התוצאה של השגיאות שפורטו לעיל היא תחושת כאוס ואי-ודאות בשוק. על רקע מצב זה יזמים רבים שרכשו קרקעות מתלבטים האם 'להפעיל' את הקרקעות, שכן איש אינו יודע איזה רעיונות יצירתיים חדשים ינפיק משרד האוצר מחר.
אין פלא, אפוא, שאנו מתבשרים על ירידת היקף התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2016. זוהי תוצאה צפויה של התנהלות לא עקבית ולא מותאמת למטרות המוצהרות של שר האוצר.
ובאשר לשאלה האם 'מס שלוש הדירות' ימומש, נראה לי שבעניין זה ניתן לסמוך על "המבוגר האחראי" בוועדת הכספים (הכוונה ליו"ר הועדה גפני) שימנע את מימושו (בוודאי במתכונת המשונה שהתפרסמה עד כה) וה"עז" הזאת תיזרק לבית הקברות של שאר העיזים המתות שהוצאו מחוקי ההסדרים של השנים הקודמות.
*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים