יום רביעי, 19 באפריל 2017

עליית הריבית על משכנתאות - מה קורה כאן?

המציאות משתנה
הריבית הממוצעת על משכנתאות נמצאת בעלייה רצופה מזה קרוב לשנתיים, מאז מאי 2015. עלייה זו כמעט רצופה, והיא משותפת לכל המסלולים: למגזר השקלי הלא-צמוד ולמגזר הצמוד למדד, להלוואות בריבית משתנה ולהלוואות בריבית קבועה. התוצאה היא שהמציאות הנוחה ששררה בישראל בשנים האחרונות, של ריבית נמוכה על משכנתאות, הולכת ונמוגה.
רגע אחד - ודאי תאמרו - הרי ריבית בנק ישראל לא עלתה מאז מארס 2015 והיא נמצאת ברמתה הנמוכה ביותר בהיסטוריה (0.1%), אז מה קורה כאן? מה מניע את ריביות המשכנתאות? זה מה שננסה להבין. מפאת אורכה, רשימה זו תחולק לשניים: חלק ראשון יעסוק בעובדות ובמשמעותן, וחלק שני, ברשימה נפרדת - בניסיון להבין את מקור ההתפתחויות.
מה בדיוק קורה?
נתחיל בעובדות, כפי שניתן ללמוד מנתוני בנק ישראל:
  • הריבית הקבועה על הלוואות צמודות-מדד ל-20-25 שנה הגיעה בפברואר 2017 ל-4.23%; בחודש מאי 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 2.45%; זוהי עלייה של 1.78 נקודות אחוז במהלך 21 חודש.
  • הריבית המשתנה (אחת ל-5 שנים) על הלוואות צמודות-מדד הגיעה בפברואר 2017 ל-3.82%; בחודש מאי 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 1.75%; זוהי עלייה של 2.07 נקודות אחוז במהלך 21 חודש.
  • הריבית הקבועה על הלוואות שקליות לא-צמודות ל-20-25 שנה הגיעה בפברואר 2017 ל-5.01%; בחודש מאי 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 3.36%; זוהי עלייה של 1.65 נקודות אחוז במהלך 21 חודש.
  • הריבית המשתנה על הלוואות שקליות לא-צמודות (בעיקר הלוואות בריבית על בסיס ה"פריים") הגיעה בפברואר 2017 ל-1.89%; בחודש אוקטובר 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 1.14%; זוהי עלייה של 0.75 נקודות אחוז במהלך 21 חודש.
התיאור הגרפי של ההתפתחויות
להלן תיאור גרפי של התפתחות הריבית בשני מגזרי ההצמדה. הנתונים לגבי המגזר הצמוד למדד 'מכסים' את כל התקופה מאז המשבר הפיננסי הבינלאומי שגרם לירידת הריבית. מאחר שבנק ישראל החל להפריד את הריבית הלא-צמודה לפי טווח ההלוואה רק ב-2013 - הגרף לגבי המגזר הלא-צמוד קיים כאן רק לגבי 2014 ואילך.
מה ניתן ללמוד מהגרפים? ישנם כמה דברים מעניינים, הרבה מעבר לעצם התייקרות ריבית המשכנתאות:
  1. בחודש מאי 2015 חל מיפנה במגמת הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא, ושיעורי הריבית החלו לעלות. העלייה משותפת לכל הטווחים ולכל מגזרי ההצמדה, אם כי בכל מקרה עוצמת השינוי הייתה שונה.
  2. במגזר הצמוד למדד, המיפנה היה מלווה בצמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. במחצית השנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה ל-20-25 שנה לבין הריבית המשתנה מידי 5 שנים ירד אל מתחת למחצית האחוז. הצטמצמות הפער הייתה צריכה, כשלעצמה, להסיט ביקוש אל ההלוואות בריבית קבועה, שכן המשמעות היא שעלות קיבוע הריבית פחתה לכמחצית מזו שהייתה נהוגה בשנים האחרונות.
  3. גם לאחר העלייה המתמשכת, הריבית הקבועה נמוכה עדיין מזו שהייתה נהוגה לפני המשבר הפיננסי. אנחנו עדיין נמצאים בתקופה של אשראי זול יחסית לעבר.
  4. כשמשווים את הריבית הקבועה על הלוואות לא-צמודות לזו המקבילה על הלוואות צמודות-מדד מתקבל שציפיות האינפלציה הגלומות בהן (לטווח של 20-25 שנים!) הן סביב 0.7% לשנה. זהו נתון יציב לפחות במחצית השנה האחרונה. אלו ציפיות נמוכות מאד יחסית ליעד האינפלציה הקבוע של בנק ישראל (1-3%), וציפיות שוק ההון אותן מודד בנק ישראל גבוהות פי שתיים או שלושה. המשמעות היא שהלווים נדרשים להוסיף רק כ-0.7% לריבית המשכנתא כדי לחסוך מעצמם חשיפה לסיכוני אינפלציה (הצמדה של החוב למדד המחירים לצרכן).
מהי המשמעות ללווה של התייקרות המשכנתאות?
כיצד נוכל להעריך את המשמעות הכספית של התייקרות המשכנתאות בשנתיים האחרונות מנקודת מבטו של הלווה? התרגיל שנעשה כאן הוא לבדוק בכמה התייקרו תשלומי המשכנתא השוטפים בשנתיים האחרונות של לווה שנטל הלוואה של 1 מיליון ש"ח לתקופה של 25 שנה בכל אחד מהמסלולים, אם נניח שהריבית בהלוואה היא הריבית הממוצעת עליה דיווח בנק ישראל.
להלן הטבלה שבניתי. הנתונים הם התשלום החודשי (קרן + ריבית) בכל אחד מהמסלולים, כאשר כל ההלוואה נלקחת במסלול יחיד, עם לוח סילוקים 'שפיצר'. הטור 'ריבית 1' בטבלה הוא התשלום שהיה נדרש לפי הריבית הממוצעת בחודש מאי 2015, והטור 'ריבית 2' הוא התשלום שנדרש לפי הריבית הממוצעת בחודש פברואר 2017.
אנו רואים שההתייקרות הגדולה ביותר היא במקרה של הלוואה צמודת-מדד בריבית משתנה: התשלום החודשי במאי 2015 היה 4,118 ש"ח, והוא כיום (פברואר 2017)  5,179 ש"ח - עלייה של 1,061 ש"ח לחודש או כ-26%. הלוואה במסלול הלא-צמוד על בסיס ריבית ה'פריים' התייקרה בשיעור הנמוך ביותר - כ-9%. בשני המסלולים האחרים - הלוואה צמודת-מדד בריבית משתנה מידי 5 שנים והלוואה לא-צמודה בריבית קבועה - התשלום החודשי התייקר בתקופה הזו בכ-20%. אם נזכור שהנוהג המקובל הוא ליטול הלוואה שהיא תמהיל של מסלולים (ראו מיגבלת בנק ישראל לגבי החלק שבריבית משתנה), ונניח שהלווה נוטל הלוואה המחולקת בחלקים שווים בין כל המסלולים - הגידול בתשלום החודשי יהיה כ-19%. אם מדובר בלווה שמרן, המעדיף לקבע את הריבית למשך מלוא חיי ההלוואה ונוטל לכן תמהיל של הלוואות בריבית קבועה - עליית הריביות של התקופה האחרונה מיתרגמת לעלייה של כ-20% של התשלום החודשי (ראו שורת "תמהיל בריבית קבועה" בטבלה לעיל).
ללווים זהו נזק כפול: גם מחירי הדירות עולים וגם המשכנתאות מתייקרות
מחירי הדירות בישראל נמצאים במגמת עלייה כבר שמונה שנים, כך שבמצטבר הם הוכפלו בתקופה זו. עליית מחירי הדירות מרחיקה אותן מהישג ידם של לפחות חלק מהאוכלוסייה. עליית שיעורי הריבית על משכנתאות מרחיקה את הדירות מרחק נוסף. כדי להבין את ההשפעה המשולבת של שתי ההתפתחויות נסתכל על דוגמה מספרית.
נניח שמשק בית שקל בחודש מאי 2015 לרכוש דירה, אבל מסיבות שונות טרם ביצע את הרכישה. נניח גם שעמד לרשותו הון עצמי של 500,000 ש"ח והוא תכנן לרכוש דירה במחיר של 1,500,000 ש"ח בעזרת הלוואת משכנתא בגובה 1,000,000 ש"ח. מה השתנה מאז?
מחירי הדירות עלו בתקופה זו בכ-10%, כך שמחיר הדירה עלה מ-1,500,000 ל-1,650,000 ש"ח. בהנחה שהתשואה שיכול היה משק הבית לקבל על פיקדון בנקאי בתקופה זו היא 0% - הוא נותר עם הון עצמי בגובה 500,000 ש"ח וזקוק לכן להלוואת משכנתא בגובה 1,150,000 ש"ח כדי לרכוש את אותה דירה כיום. ה'נזק' שנוצר לו ע"י התייקרות הדירות (לא התחשבנו כאן בתשואה ממגורים עצמיים או מהשכרה של הדירה) הוא שעליו ליטול הלוואה הגדולה ב-15% מזו שנדרשה במאי 2015. אילו שיעורי הריבית על משכנתאות היו נותרים ללא שינוי, ובהנחה שמדובר במשק בית צעיר המעדיף תמהיל של הלוואות בריבית קבועה, התשלום החודשי בגין המשכנתא היה גדל מ-4,696 ש"ח ל-5,401 ש"ח - תוספת תשלום חודשית של כ-705 ש"ח.
על עלייה זו של נטל החוב שנגרמה ע"י התייקרות הדירות נוסיף עכשיו את השפעתה של התייקרות המשכנתאות. במקרה של תמהיל הריביות הקבועות בדוגמה שלנו, התשלום החודשי גדל מ-4,696 ל-6,473 ש"ח - גידול של 1,777 ש"ח או כ-38%. רוב הגידול בנטל השוטף לא נוצר אם-כן ע"י התייקרות הדירות אלא ע"י עליית הריבית על משכנתאות.
מהי המשמעות של כל זה?
המשק הישראלי נמצא בתהליך ארוך של עליית מחירי דירות בגלל ירידת הריבית שיצרה ביקוש מוגדל לרכישת דיור, אם בהעדר אפיקי השקעה אלטרנטיביים ואם בגלל העלות הנמוכה של האשראי לדיור. בתהליך 'בועתי' שמזין את עצמו, עליית מחירי הדירות מושכת משקיעים נוספים לשוק הדירות. עודף הביקוש שנוצר, שמונע במידה רבה ע"י ביקוש ספקולטיבי, יוצר לחץ שאינו יכול לבוא על סיפוקו ע"י האצת קצב התחלות הבנייה, ומפרנס לכן עלייה מתמשכת של המחירים. מנגנון כזה יכול להגיע לשיווי משקל רק אם המחירים הגואים ידחקו מישהו אל מחוץ לשוק הדיור ע"י כך שיגרמו לו לוותר על רכישת הדירה. ואכן, העלייה המתמשכת גורמת לחלק מהציבור לוותר ולסגת מהתכנית לרכוש דירה. אני חושש שהציבור שנאלץ לוותר הוא דווקא הציבור הצעיר, חסר הדיור, שהיה צריך במציאות 'רגילה' להגיע לבעלות על על דיור. אינדיקציה לתופעה זו ניתן לקבל מהירידה ההיסטורית של שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם. מוזר שבאותו כיוון פועל גם בנק ישראל, שכל צעדיו בשנים האחרונות (קביעת 'תיקרה' קשיחה לשיעור המימון וליחס שבין גובה התשלום החודשי לגודל הכנסתו של הלווה) תורמים לדחיקה של אוכלוסייה חלשה אל מחוץ לשוק הדירות: יש לבנק ישראל אולי אליבי (שמירה על יציבות המערכת הפיננסית), אבל הוא פוגע בצעדיו במודע בשכבות חסרות-הדיור.
על כל אלו באה עליית ריביות המשכנתא של השנתיים האחרונות: עליית הריבית גורמת להגדלת התשלום החודשי בהלוואה, והתוצאה הבלתי-נמנעת היא שעוד ועוד לווים פוטנציאליים נדחקים אל מחוץ לשוק הדיור בגלל שהיחס בין התשלום החודשי להכנסתם השוטפת עולה על התיקרה שקבע בנק ישראל.
סיכום ביניים: מה למדנו?
נשוא הרשימה הזו היה עליית שיעורי הריבית על משכנתאות במהלך השנתיים האחרונות והשפעתה על נגישות חסרי-הדיור לשוק הדירות. מסתבר שפרט לעליית מחירי הדירות - יש תפקיד חשוב לעליית הריביות בהרחקת חלום הדירה מהישג-ידם של חסרי-הדיור, עד כדי כך שעליית הריבית שהחלה במאי 2015 תרמה יותר מעליית המחירים לדחיקת קבוצות אוכלוסייה חלשות אל מחוץ לשוק הדיור.
אולי צחוק הגורל הוא שמשה כחלון - האיש שהבטיח לציבור שהוא יעצור את התייקרות הדירות - נכנס לתפקידו כשר האוצר במאי 2015. הסתכלו שוב בגרף המדגיש את התפתחות הריביות במגזר הצמוד בשנתיים האחרונות:
כדאי להבהיר כאן: עליית מחירי הדירות הנמשכת ברציפות כבר שמונה שנים אינה באשמתו של השר כחלון - זוהי תוצאה של ירידת הריבית בעקבות המשבר הפיננסי העולמי. גם העובדה שמחירי הדירות המשיכו לעלות בשנתיים האחרונות למרות פעלתנותו הבולטת ובניגוד להבטחותיו אינה באשמתו - לא היה בכוחו למנוע אותה מרגע שהבועה כבר הייתה לעובדה קיימת ובועטת, והוא טעה כשלקח על עצמו את האתגר. גם עליית הריבית על משכנתאות אינה באשמתו - ספק אם הוא ואנשיו יודעים מה בדיוק מקורה. אבל הוא בהחלט אחראי לפיזור אשליות שבכוחו לעצור את הבועה, להאצה מוגזמת של קצב התחלות הבנייה שעוד תשפיע לרעה על חוסנו של שוק הבנייה לכשיסתמן מיפנה במחירי הדירות, הוא אחראי להפקרתם של חסרי-הדיור לטובת יעד מגלומני ומיותר של "עצירת מחירי הדירות", הוא אחראי לצבירת כוח מוגזם בידי משרדי האוצר והשיכון שיביא בהכרח לדריסת מנגנוני תכנון רישוי ובקרה ברשויות התכנון, והוא אחראי לבניית פתרונות שווא שיביאו - מעבר להסתבכויות מקומיות - לבזבוז זמן היסטורי בשוק הדיור הישראלי. אני מתאר לעצמי שהדברים הולכים ומתבהרים גם לכחלון ולאנשיו, ואולי תובנה זו עומדת ברקע המהלכים עליהם הודיע השר אתמול (18.4), במסיבת עיתונאים חפוזה, מהלכים שרובם קריצה פופוליסטית לציבור והפגנה של חוסר אחריות מנהיגותית.

ונשארה כמובן שאלה אחת: מדוע בעצם מחירי האשראי עולים מזה קרוב לשנתיים? על כך - ברשימה הבאה

יום חמישי, 6 באפריל 2017

רשימת אורח: ביקורת על נייר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' - אמנון פורטוגלי*

נייר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב עוסק ברגולציה ופיקוח מחירים בשוק שכירות הדיור בישראל. המחברים מנסים - באמצעות דיון תיאורטי, מחקרים, וסקירה של שוקי השכירות בארצות מערב אירופה ובישראל - להציע פתרון למשבר בשוק הדיור בישראל, משבר המאופיין ב"עלייה משמעותית בשכר הדירה בשנים האחרונות וחוסר יציבות ואי-ודאות של השוכר לגבי המשך מגוריו בדירה לאור חוזה השכירות החד-שנתי הנפוץ בישראל". מואב ואבידור מגיעים לשתי מסקנות עיקריות: רגולציה ופיקוח מחירים בשוק שכירות הדיור אינם הפתרון הנכון למשבר בשוק הדיור, והפתרון היחיד לדבריהם, הוא הגדלת היצע הדירות. אני טוען ששתי המסקנות האלו שגויות.
קניית דירה הפכה בשנים האחרונות למשימה כמעט בלתי-אפשרית בישראל; מגורים בשכירות היא המציאות של קרוב לשני מיליון ישראלים. זו מציאות מאוד לא טובה: מחירים שמזנקים בכל שנה (מתחילת שנת 2008 ועד לסוף 2014 עלו מחירי השכירות  הריאליים בישראל בכ- 50% (מחירי שכר דירה חופשי)), תנאים מקשים של בעלי דירות שמנצלים את המחסור, הקושי להעתיק את מרכז החיים של המשפחה בכל שנה או שנתיים, ועוד.
דוח מס' 137 של חטיבת המחקר של בנק ישראל - 'ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים, אוקטובר 2013 עד מארס  2014' מציין כי "היכולת לשכור דירה, יחסית להכנסה של משק הבית, לא פחתה ב- 2012 בהשוואה ל-2004... אך בשנים  2008 – 2012 היא פחתה מאוד משום ששכר הדירה עלה במהירות וההכנסות של משק הבית צמחו לאט." (הדגשה שלי - א.פ.).
עליית שכר הדירה יחסית לשכר/להכנסה של משק הבית, כמו גם העלייה במחירי הדירות, המשיכה, וביתר-שאת, בארבע השנים שאחרי תקופת המחקר של בנק ישראל. לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי הדירות עלה בכ-30% ומדד מחירי הדיור (שכירות) עלה בכ-15% בארבע השנים 2012 - 2016, הרבה יותר מעליית מדד המחירים לצרכן, והיכולת לשכור דירה פחתה כיום עד מאוד (מקור: נעם גרובר, מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי,)  (נתונים: הלמ"ס).
דרור אבידרור, מכותבי נייר המדיניות, כותב במחקר אחר שפורסם ביולי 2015 'רפורמות בענף הדיור':
"בשנים 2014 - 2007 נסקו מחירי הדירות בישראל בשיעור ריאלי של כ- 80% (מדד גזית-גלוב). למרות ירידת הריבית על המשכנתאות באותה תקופה הנגישות לדיור הידרדרה משמעותית" (הדגשה שלי - א.פ.).
דוח בנק ישראל מציין כי ציבור שוכרי הדירות חשוף להתייקרותם של מחירי הדירות המביאה לירידה ביכולתם להשיג דיור בפרט כאשר שוק השכירות דומה לשוק הישראלי, כלומר הוא חופשי והחוזים בו נחתמים לתקופות קצרות. שוק מוסדר ובו חוזים לטווח ארוך מעניק גם לשוכרים הגנה מסוימת.
לינוי בר גפן וסיון קלינגבייל הציגו את המצב בשוק השכירות בתוכנית דירה להפקיר, 27 יולי 2016 .
לפתרון חלקי של בעיות אלו ובעיות אחרות בשוק השכירות, מנסים חה"כ סתיו שפיר ואחרים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת'. הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת תקרה של 3% לקצב העלייה השנתי של שכר הדירה.  
אבידור ומואב מתנגדים נחרצות להצעה של שפיר ומכאן מקור נייר המדיניות. הפתרון שמחברי נייר המדיניות מציעים לבעיות בשוק השכירות בישראל פשוט: הגדלת היצע הדירות, ושלילה מוחלטת של רגולציה ופיקוח על המחירים. נייר המדיניות מכיר רק דרך אחת לפתרון הבעיות בשוק השכירות: "הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה". אלא שנייר המדיניות אינו דן כלל בשאלות כמו האם מקור הבעיות בשוק הדיור הוא בהיצע נמוך של הדירות? ואם כן - מדוע היצע הדירות אינו גדל? מי יגרום להגדלת היצע הדירות, איך זה יעשה, ובאילו מחירים? לפי מואב ואבידור אסור שיהיה פיקוח על שכירות הדירות שכן לדעתם הוא אינו אפקטיבי ואף מרע את המצב. הם מתעלמים משיטת הרגולציה ופיקוח המחירים האפקטיבי בגרמניה שהם עצמם מספרים בשבחה, אשר הביאה ל"איזון המוצלח ביותר בין האינטרסים של המשקיעים ושל הצרכנים".
הגדלת היצע הדירות
נייר המדיניות מכיר רק דרך אחת לפתרון הבעיות בשוק השכירות: "אם רוצים להוריד את שכר הדירה יש רק דרך אחת: להגדיל את ההיצע"; "הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה". אלא שכאמור נייר המדיניות אינו דן כלל בשאלות אם מקור הבעיות בשוק הדיור הוא היצע נמוך של הדירות, מדוע היצע הדירות אינו מתאים את עצמו, מי יגרום להגדלת היצע הדירות, איך זה יעשה, ובאילו מחירים.  
מחקר של ויצמן נגר וגיא סגל מחטיבת המחקר של בנק ישראל, שפורסם בדצמבר 2011, מצא כי הריבית היא הגורם המסביר הראשון במעלה - הרבה מעבר לכל גורם אחר - לבעיית מחירי הדיור בישראל (ובמדינות אחרות), והשפעת שאר הגורמים ובהם היצע הדירות, נמוכה יותר. "נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים... המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו… לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך (ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמתה ה"נורמלית"" (הדגשה שלי - א.פ.).  
ד"ר מיכאל שראל במאמר מפברואר 2015   כותב: "לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסיה. כמובן שאפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסיה לא קטן בשנים האחרונות - הוא גדל. אולי לא מספיק, אבל הוא גדל. הבעיה המרכזית היא הביקוש החזק לדירות, שהוא זה שגרם לעלייה במחירים. הסיבה המרכזית לביקוש הגדול היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם."
מחקר של ד"ר נעם גרובר , ממוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, מורה שמקורן של עליות המחירים בשוק הדיור בשנים האחרונות אינו גידול דמוגרפי יוצא דופן או מחסור פתאומי בדירות, אלא הריבית הנמוכה בשנים אלו והכניסה של משקיעים בקנה מידה גדול לשוק הדירות שבאה בעקבותיה. לפי מסקנות אלה, הפתרון היחיד המוצע בנייר המדיניות, המאמצים של הממשלה, ובפרט של משרד האוצר, להביא להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת, כל עוד תישאר הריבית ברמה האפסית שבה היא מצויה כיום.
ההסבר המקובל בדיונים על משבר הדיור במדינה - מחסור במקרקעין - אינו אלא סיפור כיסוי. לפי ד"ר יאיר דוכין, כלכלן, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים, "הטענה שאין מספיק קרקעות היא קשקוש". בידי המדינה ובידי חברות הבנייה היזמיות יש קרקעות בהיקף עצום המספיק לבנית עשרות אלפי דירות, והן לא בונות עליהן.
לפי הארץ-נדל"ן ממאי 2014, "ניתוח של עתודות קרקע לתכנון, שנעשה עבור מינהל התכנון במשרד הפנים, מצא כי בסך הכל יש כיום ברחבי ישראל שטח פוטנציאלי לתכנון של יותר מחצי מיליון דירות. זאת, לא כולל שטחים עבור כ–150 עד 200 אלף דירות, אשר לגביהן יש כבר תוכניות תקפות או שהן נמצאות בהליכי תכנון".
"דה-מרקר", במאמר מדצמבר 2013 שכותרתו "בכירות במשרד הפנים: "יש קרקע מתוכננת ולא מנוצלת לרבע מיליון דירות במרכז"" דיווח כי בדיון שהתקיים בדצמבר 2013 במשרד הפנים מסרה הממונה על מחוז המרכז, רות יוסף, שבמחוז המרכז יש  קרקע מתוכננת ובלתי־מנוצלת ל-120 אלף דירות, ומספר דומה של דירות הנמצא כיום בהליכי תכנון, אבל כל אלה תקועות בשל חסמי תחבורה וביוב.
"דה-מרקר" ממרץ 2012 פירסם כי "בישראל כמה חברות נדל"ן המחזיקות בצבר קרקעות בשווי של מיליארדי שקלים, והן אינן ממהרות לבנות עליהן מסיבות שונות… צברו קרקעות לפני עשרות שנים ומחזיקות קרקעות היסטוריות שמאפשרות בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בסך הכל." חלק מקרקעות אלו קיבלו אישורים ברמה הארצית והמחוזית, אבל לא עברו אישור של הוועדות המקומיות, ולכן אי אפשר לבנות עליהן. בחלקן התחלת הבנייה מותנית בהשלמת תשתיות שנמשכת שנים. עם זאת יש כנראה מלאי מקרקעין עם תוכניות בניה תקפות המאפשר בנייה מיידית של עשרות אלפי דירות. מסתבר שאין מחסור במקרקעין -  להיפך: בידי המדינה ובידי חברות הבנייה היזמיות יש קרקעות בהיקף עצום המספיק לבניית עשרות אלפי דירות, והן לא בונות עליהן. במחוז המרכז בלבד יש  קרקע מתוכננת ובלתי־מנוצלת ל-120 אלף דירות.  אם כך: מדוע לא בונים?


פרופ' עלי קריזברג במאמר מפברואר 2016 מסביר:  "מדי פעם מתפרסמות כתבות על קרקעות זמינות לבנייה של חברות בנייה שאינן מנצלות אותן. ההסבר לכך הוא שיש לשוק מנגנון שמווסת את התחלות הבנייה. היזמים מבינים היטב מה כדאי עבורם. המשתנה הקריטי בתחום הנדל"ן בעולם, וגם בישראל, אינו היצע שטח — אלא הריבית הנמוכה. מי שיכול לנבא מה יהיו שיעורי הריבית בעתיד - יוכל לנבא ברמת דיוק גבוהה את השינוי במחירי הנדל"ן".
הדיור בישראל יקר כי הממשלה, שפעם יזמה, בנתה והחזיקה בדירות - יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה להיות הגורם המוביל בשוק הדיור. "בתחום הדיור צמצמה הממשלה את מעורבותה הישירה במידה ניכרת". הוצאות הממשלה לדיור (כאחוז מהתוצר) בעשרים השנים, מ- 1995 ועד 2015 ירדו ביותר מ-75%. (מקור: פורום "קהלת" שהוא בעל עמדות כלכליות ניאו-ליברליות מובהקות, בפרסום מאוגוסט 2016 ). בשנים האחרונות, עקב המשבר בשוק הדיור, הממשלה חזרה לשוק בתוכניות שונות: מע"מ אפס, מחיר למשתכן וכו'. הבעיה היא שיזמים מהשוק הפרטי יגדילו את היצע הדירות למכירה ולהשכרה רק אם יצפו או אם יובטח להם רווח גבוה. רווח זה יכול להגיע ממחירי דירות ושכירות גבוהים, ו/או אם המדינה תמסור להם קרקעות בחינם או בחצי-חינם. זו הדרך הנהוגה כיום בידי המדינה ללא הצלחה יתרה, ובמחיר עצום למדינה.
מרכז הגר באוניברסיטת ת"א  ניתח את המכרז בהרצליה (גליל ים) לדיור בהשכרה שפורסם בינואר 2014, מניתוח זה מתקבל כי המדינה מכרה מקרקעין בהנחה של 110 מיליון שקל, ובתמורה לכך סייעה לכ־ 200 משפחות שיגורו ב-54 דירות בשכר דירה מפוקח לתקופה של 20 שנים בסך מצטבר של 14 מיליון שקל. אף אחד לא שואל מדוע צריך את יזמי הנדלן אם יש צורך לתת להם רשתות בטחון כלכליות והטבות מפליגות אחרות.
דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ- 2014,  אותו מציין נייר המדיניות, מורה שבניגוד לטיעון של מואב ואבידור, הגדלת היצע הדירות לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות. הדוח מציין כי "בשנים 2007 עד 2012 הביקוש של שוכרי דירות עמד על כ- 72,700, לעומת כ- 127,000 דירות שנרכשו למטרת השקעה (מתוך התחלות הבנייה בהיקף של כ - 186,300 דירות) - פער אשר גרם לעודף היצע של כ- 54,000 דירות בשוק השכירות. אולם "למרות עודף ההיצע בשוק השכירות, מחירי השכירות המשיכו לעלות, גם אם בקצב איטי יותר ממחירי הדירות בבעלות". כלכלני המרכז נותנים מספר סיבות לפרדוקס זה, הקשורות בפער הזמנים בין התחלות הבנייה לגמר בנייתן של הדירות,  שכן ניתן לרכוש גם דירות שבנייתן החלה אך עדיין לא הסתיימה, אך ניתן לשכור רק דירות שבנייתן הסתיימה.  
אפשר לחלוק על הסבר זה שמהותו דחייה, ואפשר להציע הסבר אחר: לא כל הדירות שנרכשו למטרות השקעה מוצעות בשוק השכירות. חלק מהותי מהדירות 'להשקעה' אינן מוצעות להשכרה. לדוגמה, בירושלים ביותר מ-50% מהדירות בבעלות תושבים זרים לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.
מכל מקום, הדוח של מרכז המחקר מורה, בניגוד לטיעון של מואב ואבידור, שהגדלת היצע הדירות לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות. מואב ואבידור מתעלמים לחלוטין מרכישות של משקיעים מקומיים וזרים הקונים דירות מסיבות שאינן כלכליות, מרכישת דירות לנופש ולהשקעה כאחד הגורמים לעלייה בשכר הדירה, דירות נופש לסוף שבוע כמו בית של ראש הממשלה בקיסריה, דירות נופש לחופשה שנתית, לדוגמה בפרוייקט כפר דוד ובשכונת ממילא בירושלים, דירות כמקלט לשעת חרום למשקיעים זרים, או מסיבות אחרות. רוכשי דירות אלו אינם משכירים את הדירות שרכשו: אלו הן 'דירות רפאים' בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.
הגדלת היצע הדירות, כפי שמציעים כותבי נייר המדיניות, לא תעזור מול משקיעים כאלו. מדובר במספרים גדולים: על פי הערכת משרד האוצר יש כיום כ- 43,000 דירות ריקות, בעיקר בירושלים, תל אביב, חיפה
ונתניה.  סקירה שערכה עיריית ירושלים העלתה כי יש בעיר 11,161 דירות בבעלות תושבים זרים,  מתוכם כ-6000 מוגדרות "דירות רפאים" בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה. מסקר הוצאות משקי הבית לשנת 2014 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , ניתן ללמוד שיש בארץ כ- 110,000 דירות ריקות. עינת פז-פרנקל, במאמר בגלובס מלפני חמש שנים כותבת כי על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היו בישראל בשנת 2010 כ-140.5 אלף דירות ריקות. רק כ-36% מהדירות ריקות מסיבה מהותית: דירות בבנייה שטרם אוכלסו; בתהליך שיפוצים; בעליהן נפטרו או עברו להתגורר במוסד כלשהו; חלקן הרוסות, אטומות או נטושות; ואחרות ריקות מסיבות אחרות. כלומר ב- 2010, היו בישראל כ-90 אלף דירות ריקות הניתנות למגורים.
רגולציה ופיקוח על המחירים
מחברי נייר המדיניות מתנגדים נחרצות לפיקוח על גובה שכר הדירה וכותבים על הסכנות, לדעתם, מפיקוח על שכר דירה: פגיעה בתמריץ של בעל הדירה לתחזק ולשפר את הדירה;  תחזוקה לקויה של דירות קיימות; פגיעה בכדאיות בניית דירות להשכרה;  מחסור בדיור להשכרה; ופגיעה ביכולת לשכור דירה או לעבור בין דירות שכורות. חלק מטענות אלו נכונות. אלא שזה תאור די מדויק של המציאות הנוכחית, של מה שקורה היום, בלי רגולציה ופיקוח, בשוק הדיור להשכרה. שוק שכירות הדירות מאופיין בדיוק בבעיות אלו: תחזוקה לקויה, שכר דירה לא סביר, חוסר אפשרות לשכור דירה לטווח ארוך, חוסר כדאיות בבניית דירות להשכרה, ועוד. גם אם נקבל את הטיעון הזה של מואב ואבידור - הם מתעלמים מהעובדה שאנו כבר נמצאים כיום במצב קשה זה. יתרה מזאת: למסקנה הזו של מחברי הדוח יש קשר רופף לסקירת מקרי הבוחן בנייר המדיניות.
נייר המדיניות כולל שיר הלל לרגולציה ולפיקוח המחירים בגרמניה, בה קיים שוק מגורים לשכירות מהגדולים במדינות ה- OECD,  ששיעורו כ- 41%  משוק הדיור:
"מבין ארבעת המקרים שנבחנו במחקר [גרמניה, פינלנד, צ'כיה והולנד], נמצא שבגרמניה האיזון המוצלח ביותר בין האינטרסים של המשקיעים ושל הצרכנים. השיטה הגרמנית לקביעת שכר דירה באמצעות LRR מאפשרת מרחב מספק לכוחות השוק ורווחים הוגנים לבעלי דירות, ובאותו זמן מגנה על שוכרים מפני העלאות שכר דירה מופרזות".
אחרי שכתבו זאת, מואב ואבידור מסתייגים: "בסופו של דבר אין כל עדות לכך שהרגולציה בגרמניה אכן מגדילה את רווחת תושבי גרמניה, השוכרים, ובוודאי את זו של המשכירים". הם מתעלמים מהמציאות שהם עצמם מתארים, ומהעובדה שאין כל עדות שהרגולציה בגרמניה מקטינה את רווחת תושבי גרמניה, השוכרים, ושל המשכירים. המודל המוצלח של רגולציה ופיקוח המחירים בגרמניה, גם לדעתם של מואב ואבידור, שומט את הקרקע מטענתם שכל רגולציה ופיקוח על מחירי השכירות הינה שגוייה, ומורה את הדרך ליישום מודל דומה בישראל.  
מואב ואבידור תוקפים בשצף קצף את חוק הגנת הדייר שחוקק על ידי הממשלה המנדטורית בשנת 1940, עם פרוץ מלחמת העולם השנייה: "לחוק הגנת הדייר השלכות [שליליות] בולטות וחריפות על שוק השכירות". שתי הוראותיו המרכזיות של החוק היו הקפאה מוחלטת של שכר הדירה ואיסור על פינוי דייר מוגן ללא הסכמתו, וכללו את כל יחידות הדיור המושכרות, ללא יוצא מן הכלל. מואב ואבידור מציינים את שתי המטרות העיקריות של החוק:  (1) צמצום הלחצים האינפלציוניים בזמן המלחמה; (2) מניעת התופעה של ניצול המחסור בדירות, הנובע מהפסקת הבנייה, על ידי בעליהן להעלאת דמי השכירות. חוק הגנת הדייר המנדטורי לא בוטל בסיום מלחמת העולם השנייה או בקום המדינה, אלא הוחלף בחוק הגנת הדייר (1954) שקבע תקרה עליונה לשכר הדירה וביטחון כמעט מוחלט לדיירים מפינוי (לדירות שמספר חדריהן אינו עולה על 3.5 חדרים). כפי שנכתב בנייר המדיניות, החוק הביא להעברת זכויות קניין מסוימות מבעלי הדירות לשוכרים, להתפתחות תופעות של שכירות משנה בשכר דירה שהיה גבוה משכר הדירה שהדיירים המוגנים שילמו, ולתופעה של "דמי המפתח". אלא שיש להסתכל על חוקים אלו בהקשר של המציאות בתקופה בה נחקקו: מלחמת העולם השנייה, המחסור במזון ובחומרים בשנים שאחריה, מלחמת העצמאות והעלייה ההמונית ששילשה את מספר תושבי המדינה בשנים הראשונות לאחר הקמת המדינה. הגדלה מסיבית של היצע הדירות לא היתה אפשרית בתקופות אלו. גם השימוש בדירות של תושבים ערבים שנמלטו מהארץ לא הספיק, והמדינה נאלצה להשתמש במחנות אוהלים ובמעברות כדי לשכן את העולים.
בנסיבות אלו אני מניח שגם מחברי נייר המדיניות יסכימו שחוקים אלו היו מוצדקים: לולא נחקקו - בעלי הדירות היו מתעשרים תוך ניצול מצבם של השוכרים. הגדלת היצע הדירות לא היתה פתרון ריאלי בתקופות אלו. כאשר אילוצים אלו פחתו, המדינה הכניסה בחוק הגנת הדייר מספר תיקונים כדי למתן את השלכותיו השליליות. בשנת 1968 הוחלט כי כל הדירות שנבנו אחרי 1953 שוחררו רטרואקטיבית וסופית מחלות חוק הגנת הדייר, ושכר הדירה הפך להיות חופשי.
הערות נוספות לנייר המדיניות
  1. לדברי מואב ואבידור "השלכות פיקוח על שכר דירה שמטרתו הורדת שכר הדירה מתחת למחיר השוק ידועות ומוסכמות בקרב כלכלנים". אלא שהשלכות אלו מוסכמות בקרב כלכלנים ניאו-ליברליים. בפועל, ברוב ארצות המערב, כולל ארצות קפיטליסטות מובהקות, יש פיקוח ורגולציה על שוק השכירות. לדברי מואב ואבידור התוצאות של רגולציה ופיקוח מחירים בשוק השכירות הן:
    1. "מגדיל את הביקוש לשירותי דיור" - על איזה הגדלת הביקוש מדברים כאן? האם זוג צעיר ישכור שתי דירות? הביקוש לדיור בארץ נובע בעיקר מהגידול השנתי באוכלוסיה המיתרגם לכ- 50,000 דירות חדשות בשנה. פיקוח על מחירי הדיור לא יגדיל את הביקוש הזה.  
    2. יביאו "לאפליה בין שוכרים" - כבר היום יש אפליה בין שוכרים. בשוק ללא פיקוח מחירים, האפליה היא לטובת העשירים. התוצאה תהיה שאזור המרכז יהיה לעשירים בלבד.
    3. יביאו "למחסור בדיור להשכרה" - גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, יש מחסור בדירות להשכרה במחיר סביר ולטווח ארוך. אלפי זוגות צעירים עוזבים את הארץ כאשר הסיבה העיקרית היא מחסור בדירות להשכרה (ולרכישה) במחיר סביר ולטווח ארוך.
    4. יביאו "לפגיעה ביכולת לשכור דירה או לעבור בין דירות שכורות" - גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, יש בעיות קשות ביכולת לשכור דירה ובאפשרות לעבור בין דירות שכורות.
    5. "החלת רגולציה… עלולה לדחוק משקיעים, במיוחד מוסדיים, מהשקעה בדירות להשכרה או לגרום להם "להקפיץ" את המחיר בשל החשש מהרחבת הרגולציה בעתיד" - גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, אין כמעט משקיעים מוסדיים המשקיעים בדירות להשכרה.
  2. אין דיון בבני אדם אמיתיים. בעולם הכלכלי של מואב ואבידור דירה היא מוצר שמחירו ועלות השימוש בו נקבעים בשוק. אלא שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית, שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית. כך אנו מוצאים איזכור של דברי ד"ר מיכאל שראל בשולחן העגול לקראת פרסום נייר המדיניות: "ברור מאליו ששוכרים יעדיפו חוזים ארוכים יותר... מה שלא ברור הוא שהם אכן מוכנים ויכולים לשלם על זה. לכן לא צריך להתייחס לכך כאל מידע כלכלי רלוונטי". אלא שכפי שכתוב בנייר המדיניות, "חוזה השכירות החד-שנתי, אשר נפוץ בישראל, מביא לכך שהשוכר חשוף לאי-יציבות ואי-ודאות בקשר להמשך מגוריו בדירה". בשוק השכירות בישראל אין כמעט אפשרות לשכירות ארוכת-טווח, גם אם השוכרים מוכנים ויכולים לשלם עבורה. מציאות של חיים בשכירות קצרת טווח, תחת איום בהעלאה  משמעותית בשכר הדירה בכל שנה, המחייבת להעתיק את החיים של הילדים וההורים בכל שנה או שנתיים, אינה לדעת הכותבים מענייננו, אין צורך לדון במציאות זו של שוכרים בשר ודם, מכיון שאינה "מידע כלכלי רלוונטי". המשוררת נוית בראל, בספר השירים החדש שלה 'מחדש' ביטאה זאת בצורה נהדרת: "למשבר הדיור 'החיצוני' יש כוחות עצומים על הזהות".
  3. ניר המדיניות נכתב ב'קופסה' מתוך תפיסה המקדשת את השוק החופשי ממעורבות ממשלתית. אבידור ומואב מתעלמים מהתמונה הגדולה. הכלכלה אינה מדע מדוייק העומד בפני עצמו, והמדינה אינה חייבת להתאים עצמה לדוגמות הכלכליות המקובלות. כפי שאמר הנשיא פרנקלין רוזוולט: "'חוקים' כלכליים אינם מיוצרים על ידי הטבע, אלא על ידי בני האדם". מבחינת אבידור ומואב, הבעיות בשוק השכירות ייפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו מעוניין מטיבעו להגדיל את היצע הדירות למכירה ולהשכרה, שכן זה יפגע ברווחיות. השוק החופשי אינו הפתרון לבעיית הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי ממעורבות ממשלתית). בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע', בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - הוא הבעיה.
  4. בשוק החופשי דירות הן מוצר, סחורה עוברת לסוחר, הן נבנות בראש ובראשונה למטרות רווח. תכלית החברה היזמית היא להשיא (למקסם) את רווחיה, ובניית דירות אינה אלא אמצעי לייצור רווחים. הקריטריון לדירה מוצלחת מבחינת חברות אלו הוא דירה המושכרת במחיר הגבוה ביותר או הנמכרת במחיר הגבוה ביותר והנבנית בעלות הנמוכה ביותר. הטענה שכוחות השוק החופשי ידאגו לבדם לשוק השכירות ולדיור בכלל כמו גם לחינוך ולבריאות הצרכנים צריכה היתה להעלם סופית עם משבר הדיור בארץ והמשבר בעולם ב- 2007/8.
  5. הממשלה היא שצריכה ולפעול בשוק הדיור להשכרה כיזמית וכבעלת הדירות.  גם הממשלה השמרנית בבריטניה מבינה זאת. בראשית דצמבר 2014 הודיעה ממשלת בריטניה על תוכנית רדיקלית לבניית 100,000 יחידות דיור לשנה. דני אלכסנדר, מזכיר משרד האוצר הבריטי, אמר בנאום בפרלמנט: "המסר שלנו למגזר הפרטי פשוט: אם אתם לא בונים מספיק דירות, אנחנו נעשה זאת."  לפי התוכנית, רשות ממשלתית, תפעל כיזם, תבנה ותמכור את הבתים.
  6. ההיגיון הכלכלי הבסיסי העומד אחרי נייר המדיניות הוא היצע וביקוש. לפי נייר המדיניות, "כאשר מנסים לפקח על המחירים בשוק, להוריד את המחיר אל מתחת לשיווי המשקל התחרותי, נוצר מחסור, נוצר עודף ביקוש. הסיבה לכך היא שהביקוש לשכירת דירה הוא לא קשיח לחלוטין. שוכרי דירה מתלבטים בין לשכור דירה לבין להישאר עם ההורים, לשכור דירה עם שותפים, וגם גודל הדירה המבוקשת מושפע מדמי השכירות, וכך גם החלופה של לרכוש דירה". אפשר להוסיף עוד אלטרנטיבות כמו מעבר לאזורים פחות מבוקשים, לאזורים הרחוקים ממקומות העבודה, ממרכזי תרבות וכו'. כדאי לחשוב מעט על המשמעות של הניתוח הזה, לדוגמה למשפחות צעירות: מעבר לאזורים הרחוקים ממקומות העבודה מחייב רכישת שתי מכוניות ובילוי שעות בכל יום בכבישים. המשמעות היא הרס מרכזי הערים הגדולות שישארו לעשירים בלבד, דחיית היציאה מבית ההורים ומגורים עם שותפים שאינה תורמת לחיי משפחה תקינים, וכו'.
כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה: יש לחשוב על דירה לא כסחורה, כמוצר בשוק, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. הממשלה צריכה וחייבת לפעול בשוק הדיור להשכרה כיזמית וכבעלת הדירות. המדינה צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר-השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו. עד אז יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל כפי שזה נעשה במדינות קפיטליסטיות למהדרין כמו ארה"ב, מערב אירופה, סינגפור ומדינות אחרות.
נייר המדיניות שכתבו דרור אבידור ועומר מואב אינו מסמך להתגאות בו, אינו לתפארת מכון אהרן למדיניות כלכלית, המרכז הבינתחומי ואלו שכתבו אותו. חבל שנכתב.

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון ליר