יום שלישי, 22 באוגוסט 2017

כלכלת שוק ואחריות חברתית

מצדדי כלכלת השוק (המכונים כיום "ניאו-ליברלים") מצויים במצוקה לאור הכיוון המאכזב שבו התפתחו הכלכלות המערביות בעשורים האחרונים ולאור המהומה הפוליטית שמתרחשת כתוצאה מכך בחלק מהמדינות. מה כבר רצו הכלכלנים? הם רק טענו שהקטנת משקלו של הסקטור הציבורי בכלכלה, פתיחת המשק למסחר בינלאומי והפחתת הרגולציה של השווקים למינימום ההכרחי יביאו לפריחה כלכלית מהירה, יעילה וצודקת (מבחינה מוסרית וחברתית). אמונה זו שלהם נמצאת כיום במיגננה: הצמיחה הכלכלית המהירה לוותה בהגירה של ענפי התעשייה (ואיתה, כמובן, חלק מהתעסוקה) מהמשקים המערביים למשקים מתפתחים, ולכן עליית רמת-החיים שהושגה הייתה כרוכה בפתיחת פערים כלכליים בין השכבות המבוססות, אלו שנהנו מהתהליך, לשכבות החלשות, אלו שהפסידו כתוצאה ממנו. התסכול העמוק של המפסידים גרם לכמה תגובות ציבוריות בוטות: ההחלטה הבריטית (במשאל עם!) על פרישה מהאיחוד האירופי, בחירתו הלא-תאומן של טראמפ לנשיאות ארה"ב, והתחזקותן הפוליטית של מפלגות לאומניות בחלק ממדינות המערב. ההישגים העצומים של העידן שלאחר מלחמת העולם השנייה במערב, של חיים בשלום לאחר שני דורות של מלחמות איומות, של טשטוש הגבולות הלאומיים וירידת קרנה של הלאומיות לטובת שיתוף פעולה בינלאומי - נמצאים תחת מיתקפה.
מיתקפה זו נובעת מכשלונה של ההתפתחות הכלכלית להביא לשגשוג רוחבי, כזה שיכיל את כולם. אין מספיק לכולם, וההצלחה של חלק מהאוכלוסייה לשפר את מצבו בצורה משמעותית נשענת על שלילת תנאים דומים מהאחרים: הזינוק ברווחתם של אלו שנהנו מההתפתחות הכלכלית אינו רק תוצאה של הגידול הכולל ("הגדלת העוגה"), אלא גם שינוי בחלוקתה לטובתם; חלק מהשיפור הוא על חשבון האחרים. לכן אנו פוגשים טענות של כלכלנים על כך שהשיפור ברמת החיים בארה"ב בשלושת העשורים האחרונים הוא נחלתם של העשירונים העליונים בלבד, בעוד ששאר האוכלוסייה לא נהנה משיפור כלכלי. וזהו הרי המסר הוותיק של העולם הישן, של שכבה דקה של אריסטוקרטיה נצלנית מוקפת עניים, מסר שהעולם החדש הבטיח להמיר בחופש ושיוויון הזדמנויות לכולם. כי  זוהי הרי המהות החברתית של הקפיטליזם: חופש כלכלי לפרט, שיפעל מבלי-משים גם לטובת הכלל ("עיקרון היד הנעלמה"). אלא שככל שאנו מתקדמים בתהליך נעשה ברור לכולנו שמשהו כאן לא עובד, וששיוויון ההזדמנויות שהובטח אינו אלא סיסמא: צבירת העושר בידי חלק מהאוכלוסייה מבטיחה את רווחת השושלות שהם מקימים לדורות נוספים, ותנאי העוני של האחרים מאיימים שגם לצאצאיהם לא תהיה תקומה - המשחק הוכרע כנראה גם לגבי בני הדור הבא.
הרעיון בבסיס השיטה הקפיטליסטית הוא תחרות חופשית בין רבים שתביא להקצאה יעילה של גורמי הייצור ולרווחה כוללת, כשההזדמנות להצליח פתוחה לכולם. קיימת כמובן בעייה שהמשחק החופשי של כוחות השוק אדיש לשאלה של צדק חברתי, אבל לשם כך נבנה המוסד של "מדינת רווחה": החברה דואגת לכך שתוצאות המשחק הכלכלי לא תהיינה קיצוניות מידי במונחים של התחלקות הכנסה, והיא עושה זאת ע"י מדיניות שתפקידה לחלק מחדש חלק מההכנסות כדי למתן את אי-השיוויון ("מדיניות פרוגרסיבית"), כשהכלים הרלוונטיים העומדים לרשותה הם מיסוי וסיבסוד.
ברוב מדינות המערב מדינת הרווחה מתפקדת, ומערכת המיסוי והתמיכות אכן מקטינה את אי-השיוויון בחלוקת ההכנסות. אלא שהבעייה אינה נפתרת בכך. קיצבאות שונות ומס הכנסה פרוגרסיבי יכולים לרכך מעט את התוצאות החלוקתיות (שהן אולי קיצוניות בעיני החברה) של המשחק של כוחות השוק (שהוא מנגנון יעיל ורצוי לקידום יעילות), אבל אנו נשארים עם בעייה ברורה אחת: מציאות שבה אין מספיק שיוויון הזדמנויות לצעירים. כדי שיהיה יותר שיוויון הזדמנויות היתה צריכה להיות 'חלוקה מחדש של הקלפים' בתחילת כל משחק, כלומר שכל דור יוכל להגיע להישגים בזכות מאמציו-הוא - לא בגלל הוריו. בניגוד לתפיסה זו, המצב הוא כיום שכל דור מתייצב על קו הזינוק עם קלפים שצבר עבורו הדור הקודם. וזה לא משנה אם הקלפים שבהם מדובר הם גנטיקה טובה, ילדות במשפחה נורמטיבית ותומכת, הון אנושי (פרי השקעה בחינוך), רכוש פיסי התחלתי, גב כלכלי מלווה מצד ההורים, או קשרים חברתיים שיכולים לפלס לצעירים את הדרך בתחום התעסוקה. מבט סביבנו יגלה לנו שלא נותר עוד הרבה מהמושג 'שיוויון הזדמנויות' אם בני הדור הצעיר מגיעים לחיים בתנאי פתיחה כ"כ שונים זה מזה. החזון הקפיטליסטי של משחק הוגן אינו מתקיים.
הבעייה לכן עם המערכת הכלכלית מוכוונת-השוק אינה שהיא אינה יעילה: היא יעילה, כל עוד נשמרים עקרונות של תחרות, כלומר כל עוד אין צבירת כוח מונופוליסטי בידי חלק מהיצרנים ואין ניצול לרעה של הרבים ע"י מעטים בגלל העדר אינפורמציה אצל הראשונים. אלא שיעילות זו עלולה להיות כרוכה במחיר חברתי, שכן היא אדישה לו: יצירת אי-שיוויון בהתחלקות ההכנסה, פגיעה אפשרית בתעסוקה של מגזרי אוכלוסייה או חבלי-ארץ מסויימים. כך, העובדה שהגלובליזציה איפשרה לנו ליהנות ממוצרים זולים המיוצרים במדינות בהן כוח העבודה הוא זול - גזרה כיליון על ענפי משק מסויימים ואבטלה לעובדים מקומיים שאין להם אפשרויות תעסוקה אלטרנטיביות.

למה שנתערב בתהליך זה, שלכאורה איפשר לכולנו ליהנות מעליית ברמת החיים? הרי התהליך היה גלוי, הוגן והביא לשיפור כולל של הרווחה ע"י הגברה של התמחות וחליפין? התשובה היא שבחברה שמאמינה בסולידריות ובערכים חברתיים של שיוויון יש צורך לפקח על המשחק של כוחות השוק לא כדי למנוע אותו או לכוון אותו, אלא כדי למנוע תוצאות חברתיות קיצוניות שעלולות לנבוע ממנו. מה שקרה בבריטניה הוא תוצאה של שכבות אוכלוסייה שחשו שהשיטה הזניחה אותם ושהרווחה הכללית פסחה עליהם. מה שקרה בבחירות בארה"ב הוא דומה. בשני המקרים התגובה (הדמוקרטית) של האוכלוסייה הנפגעת הייתה להצביע נגד הסדר הקיים, שנתפס כסיבה לפגיעה באותה אוכלוסייה. לרוע המזל המשמעות בשני המקרים היא ללכת שולל אחרי מסיתים ונביאי שקר שמנסים לתעל את האנרגיה הפוטנציאלית שנוצרה לכיוונים מסוכנים, שאין ביניהם ובין הפתרונות שום דבר. אבל אולי הבעייה אינה נעוצה בציבור הכעוס והמוסת אלא דווקא בציבור אחר: אלו שלא ראו מראש את התוצאות החברתיות הקשות של ההתפתחויות הכלכליות ולא פעלו לרכך אותן, או אלו שליבם היה גס בתוצאה. כי איננו יכולים ליהנות מהשפע החומרי שהגלובליזציה העתירה עלינו מבלי לקחת אחריות לרווחת הציבור כולו, לוודא שאין בינינו מי שנדרש לשלם את המחיר לבדו. אם תחשבו על כך, ייתכן שתיווכחו שלכל ההתפתחויות הלכאורה-חיוביות שסביבנו - מוצרים זולים מסין, יבוא עובדים זרים, ריבית אפסית, שקל חזק, עיקרון 'השמיים הפתוחים' - יש דבר משותף: לכולם יש צד נפגע בקירבנו. ולכל מי שחושב שהסיכון הגלום בתהליכים אלו הוא מוגבל (נזק כלכלי מוגבל לבריטניה שיגרום אולי בתוך כמה שנים לניסיון בריטי לחזור לאיחוד האירופי; מקסימום קדנציה נשיאותית אחת לטראמפ) - כדאי לזכור שכולנו בוגרי המאה ה-20 ומוראות עליית הפאשיזם. אנחנו יודעים מה דמגוגיה יכולה לעשות כשהמצוקה מקצינה וכשהיא מגיעה לשכבות מספיק רחבות. לכן גם המשבר הכלכלי ביוון צריך להדאיג אותנו.

יום ראשון, 30 ביולי 2017

האם דרוש עידוד ממשלתי לבניית דירות להשכרה?

בישראל מתנהל כבר שנים רבות דיון ציבורי על הצורך בעידוד בנייה להשכרה - בנייה של פרויקטים שישמשו לדיור בשכירות. הרעיון הכללי המופץ ע"י תומכי היוזמה הוא שבנייה של דירות להשכרה תהווה פתרון יעיל למצוקת הדיור, והכיוון הכללי הוא לכן יצירת תנאים שיעודדו חברות עסקיות לבנות בניינים שישמשו למגוריהם של שוכרי דירות לטווח ארוך.
השוק הפרטי יכול היה ליזום בעצמו בנייה להשכרה
בהנחה שבנייה להשכרה מועילה לשוק הדירות, השאלה היא כמובן מדוע בכלל דרושה התערבות ממשלתית כדי לעודד אותה. אם קיים צורך אמיתי להגדיל את מלאי הדירות להשכרה - השוק הפרטי יכול היה למלא צורך זה ע"י בנייה מתאימה (כפי שנראה בהמשך הרשימה - הוא אכן עושה זאת, אם כי בדרך סמויה) ללא צורך בהכוונה ממשלתית. האיתות שאמור להתניע את היוזמה הפרטית הוא עלייה של מחירי השכירות של דירות, כזו שתגרום להגדלת התשואה על השקעה בדיור להשכרה. משקיעים פוטנציאליים, שמחפשים תמיד אפיקים אטרקטיביים להשקעה, יזהו באיתות זה הזדמנות עסקית וינתבו את כספם לבניית פרויקטים של דירות להשכרה.
אז מדוע הוא אינו עושה זאת?
מדוע איננו רואים כיום פרויקטים מסחריים של בנייה להשכרה? מהי הסיבה שלמרות שקיים לכאורה מחסור בשוק הדירות להשכרה הסקטור הפרטי אינו מתעורר בעצמו אלא ממתין להתערבות ממשלתית שתעודד גורמים עסקיים פרטיים להשקיע בפרויקטים להשכרה? הרי מחירי השכירות לכאורה גבוהים למדי, ולמרות זאת אין (שוב לכאורה) בנייה להשכרה?
התשובה איננה נעוצה בכשל-שוק, בכך שהשוק הפרטי אינו פועל או אף אינו מסוגל לפעול בכוחות עצמו; להיפך: מחירי השכירות מגיבים כל הזמן לכוחות הביקוש וההיצע, וגם מציגים שונות גיאוגרפית של מחירי השכירות שמעידה ככל הנראה על גמישות ותפקוד תקין של השוק. התשובה לשאלה מדוע היוזמה הפרטית אינה נכנסת לתנופה של בנייה להשכרה היא כפולה: 1) מחירי השכירות בישראל נמוכים ביחס למחירי הדירות (יחס שכ"ד/מחיר), עובדה שיוצרת חוסר כדאיות ליוזמה פרטית; 2) גם בתנאים הקיימים ובניגוד למה שרובנו סבורים, מתקיימת בהחלט בנייה לצורך השכרה, אלא שהיא סמויה מהעין.
התשואה על השכרה בישראל נמוכה מידי
בניגוד למה שניתן היה לצפות מעוצמת הזעקה, שכר הדירה הנהוג בישראל הוא דווקא נמוך מידי: התשואה השנתית השוטפת שמייצרת דירה המשמשת להשכרה היא בסביבות 2-3%, ברוטו. אז ייתכן אמנם ש-2-3% נשמע לכם די הרבה אם אתם משק בית החי (כבר קרוב לעשור) במציאות של ריבית נמוכה, מציאות שבה שיעור הריבית על פקדונות יכול להיות אפס, אבל זה מעט מידי כשמסתכלים על עולם המושגים של השקעות עסקיות, ועוד יותר - כשזוכרים שהמצב הנוכחי של ריבית נמוכה הוא ככל הנראה מצב זמני. הציפיות הסבירות של משקיעים בתחום הנדל"ן הן לתשואה ארוכת-טווח בסדרי גודל של 7-8%; אחרת, ובהינתן הוצאות התחזוקה, הסיכון, המיסוי והעובדה שהנכסים אינם מניבים לאורך מלוא הזמן (שיעור התפוסה) - לא כדאי להם להיכנס להשקעה. ואכן, הם מהססים להיכנס להשקעה בפרויקטים להשכרה.
עולה כאן שאלה: אם התשואה השוטפת מהשקעה בדיור היא כ"כ נמוכה - מדוע בכלל משקי הבית בישראל ממשיכים להשקיע בדיור? מדוע איננו רואים היצע גדול בשוק הדירות מצד משקי בית שמנסים להסיט השקעותיהם מתחום הדיור לתחום המבטיח תשואה גבוהה יותר וגם אינו מחייב הון עצמי כ"כ גדול? מילא כשמדובר במשקי בית חסרי-דיור, ששיקולי הרכישה שלהם מושפעים אולי מהרצון להיות בעלי דירה ואולי משיקולים ארוכי-טווח, אבל בשנים האחרונות חלק משמעותי מרוכשי הדירות הם בכלל משקיעים פרטיים; אז מדוע הם משקיעים בנכס יקר כל-כך,שמניב תשואה נמוכה כל-כך וגלום בו סיכון כה גדול?
התשובה היא שרוכשי הדירות מצפים לגזור קופון אחר: התשואה לה מצפים רוכשי הדירות אינה כוללת רק את ההכנסה השוטפת (הכנסה משכ"ד), אלא - ואולי בעיקר - את רווח ההון הצפוי להם כתוצאה מהעלייה הצפויה של מחירי הדירות. התוצאה היא, לכן, שלא רק חסרי-דיור מופיעים כרוכשים בשוק הדיור, אלא גם משקי בית משקיעים, לרבות משקיעים ספקולטיביים המתמקדים בטווח קצר ובינוני. כנראה שכמחצית מהדירות הנרכשות בישראל בשנים האחרונות הן דירות הנרכשות למטרת השקעה.
יש בנייה להשכרה
חלק עיקרי מהדירות הנרכשות ע"י משקיעים יופיע מן הסתם לאחר הרכישה כהצע בשוק הדירות להשכרה, כי רוב בעלי הדירות לא יוותרו בקלות על ההכנסה השוטפת משכר דירה. יש, לכן, דירות להשכרה בישראל, ויש לכן גם בנייה של דירות חדשות למטרות השכרה. אלא שאיננו רואים זאת דרך הסטטיסטיקה הרשמית: לא הדירה ולא רוכש הדירה רשומים בסטטיסטיקה כדירות שנבנו (החדשות) או נרכשו (כולל דירות מיד שנייה) לצורך השכרה. זה קורה 'מתחת לרדאר' (בין השאר כיון שמיסוי מפלה לרעת משקיעים גורם להם להסתיר את מטרתם האמיתית), אבל זה קורה. כי היכן לדעתכם מתגוררים למעלה מחצי מיליון משקי בית שאין בבעלותם דירה? מבלי להיכנס לפילוח מדויק של הנתונים (אפשר למצוא מספר אומדנים שנעשו בשנים האחרונות), רובם מתגוררים בשכירות פרטית. התהליך שאנו רואים לכן בשוק הדיור בשנים האחרונות הוא תוספת שנתית של כ-50 אלף דירות למלאי הדיור, כשמחצית מתוספת זו 'נספגת' ע"י משקי בית חסרי-דיור לצורך מגורים עצמיים והמחצית השנייה נרכשת ע"י משקי בית משקיעים המעמידים את הדירות להשכרה לחסרי-דיור.
יש לנו בישראל, אם כן, מערכת פרטית מפותחת של דיור להשכרה שהיקפה כרבע ממלאי הדיור, גם אם איננו ערים לקיומה. בעלי הדירות הם מאות אלפי משקי בית (ולא חברות עסקיות), כך שמדובר בשוק די-משוכלל של דירות להשכרה (למרות שהדירות אינן מוצר אחיד). בשוק פועלים משכירים ושוכרים, ואף אחד מהצדדים אינו קובע מחיר: הם, כפי שמקובל לכנות, Price Takers - יכולים להחליט לבצע עיסקה או שלא, אבל אינם יכולים לקבוע את מחיר השכירות. זה אומר ששכר הדירה נקבע ע"י כוחות השוק, ושמחיר השוק קרוב כנראה בכל נקודת זמן למחיר שיווי משקל. זה אומר שאם, לדוגמא, תתרחש הגירה מהפריפריה למרכז או להיפך - מחירי השכירות היחסיים (היחס בין שכר הדירה בפריפריה לזה הנהוג לגבי דירה דומה באזור המרכז) יגיבו בהתאם. זה אומר שלא דרושה התארגנות של שוכרים או חקיקה שמגבילה את פעולת השוק מהסוג שיזמו באחרונה כמה חברי כנסת, למעט בנושאים שקשורים להגדרה של חוקי המשחק: להסדרה, לשימוש בחוזים אחידים והוגנים, לדיווח לשלטונות המס ולאכיפה. לא לקביעת מחיר או להגבלת השתנותו.
אז מה מטרת היוזמות לעידוד בנייה להשכרה?
אם באמת יש בישראל שוק פעיל ובריא של השכרת דירות - מה עומד מאחורי היוזמות החוזרות ועולות מידי כמה שנים להנהיג  עידוד ממשלתי לבניית דירות להשכרה? זוהי למעשה יוזמה שמציעה תשובה אפשרית לסיבלם של חסרי הדיור, שחשים חסרי-אונים נוכח מחירי הדירות הגבוהים, מתגוררים בשכירות פרטית ומחפשים בנרות מושיע (ראו את המניעים לתחילתה של תנועת המחאה של קיץ 2011). הם מחפשים אמנם פתרון, אלא שתשובה זו המוצעת להם ע"י יוזמי הבנייה להשכרה היא אשלייה המטופחת ע"י גורמים אינטרסנטיים שמנסים לנצל את את זעקתם של חסרי-הדיור להפקת רווחים לעצמם. גורמים אלו - משקיעים, יזמים בתחום הנדל"ן ופוליטיקאים - אינם מציעים לממשלה לחזור על הניסיון של שנות ה-50' לבנייה ממשלתית של דירות להשכרה, שכבר נכשל כשלון קולוסאלי, אלא ליצור הסדר פיננסי כלשהו שיגרום לחברות פרטיות להשקיע בפרויקטים מסחריים לדיור בשכירות (כלומר: מתחמי דירות להשכרה שינוהלו ע"י חברות לניהול דירות). מהלך כזה מותנה בהצלחתו של ההסדר הפיננסי המוצע להגדיל את התשואה הצפויה למשקיעים בדיור להשכרה מבלי לייקר את עלות הדיור עבור השוכרים.
דרוש קוסם
איך בונים מבנה מופלא כזה? האם מדובר בהמצאה מימונית שמגדילה את רווחת כלל הציבור? כנראה שלא; מפריחת השממה האולטימטיבית - הממשלה - אמורה לחולל נס ולברוא מבנה פיננסי כזה. במילים יותר ארציות: מציעי היוזמות השונות מציעים למעשה דרכים יצירתיות שונות בהן ההשקעה תסובסד בידי הממשלה כדי שהתשואה למשקיעים תגיע לזו המבוקשת על-ידם. התוצאה של ניתוח מוצלח כזה תהיה ששוכרי הדירות ימשיכו לשלם שכ"ד מקובל (2-3%), אבל המשקיעים יקבלו תשואה גבוהה יותר (7-8%), והפער בין שכ"ד לתשואה הנדרשת ישולם בדרך זו או אחרת ע"י משלמי המיסים. זהו לכאורה פתרון מסוג Win-Win, שבו המשקיעים יקבלו תשואה גבוהה והמשתכנים ישלמו שכ"ד נמוך. אלא שהמצלמה מחמיצה כאן שחקן נוסף המצוי במחזה, שהוא זה שנושא בנטל ומאפשר לשוכרים ולמשקיעים לשפר את מצבם: משלם המיסים. הוא האחראי על ה-Lose שמאפשר לשני האחרים לשחק במשחק Win-Win.
אז מהן אותן דרכים יצירתיות שיכולות ליצור יש מאין? זה יכול להיות כל צירוף של הקצאת קרקע מתחת למחירי השוק (עד כדי הקצאת קרקע חינם), אשראי מוזל ליזמים (תקציבי, או בנקאי בערבות המדינה) ופטורים גלויים וסמויים מתשלומי מיסים. היצירתיות נוגעת בעיקר - לפחות כך נדמה לי - לשיטות להסתרת העובדה שמדובר כאן פשוט בסיבסוד משקיעים, הסתרה המתבצעת בעזרת "איפור" וזריית סיסמאות חברתיות נבובות שמציגות את המהלך ככזה המונע ע"י טובת הכלל. הוא לא. אז אם התחכום של כל ההצעות נוגע להסתרת העובדה שמדובר בעצם בסיבסוד ע"י הממשלה - תפקידנו הוא 'להרים מסך' ולחשוף זאת.
מסקנות?
ישנה בעיה בישראל: קבוצת אוכלוסיה גדולה אינה יכולה עוד להגיע לבעלות על דיור בגלל מחירי הדירות הגבוהים (יחסית לשכר). בעיה זו נוצרה בדור האחרון בגלל הסתלקותה של הממשלה ממחוייבותה ההיסטורית לאפשר לחסרי-דיור להגיע לדיור בבעלות באמצעות מדיניות סיוע בתחום השיכון. בעיה זו החריפה בעשור האחרון בגלל 'בועת נדל"ן' - הכפלת מחירי הדירות - שנגרמה ע"י ירידת הריבית והסטת החיסכון הפנסיוני ושאר ההשקעות של משקי הבית מהאפיקים הפיננסיים לתחום הדיור. התוצאה היא ירידה בולטת (וראשונה) של שיעור משקי הבית המתגוררים בבעלות-עצמית, דחיקה של משקי בית צעירים אל מחוץ לשוק הדיור ולעבר מודל של מגורים בשכירות אצל בעלי דירות פרטיים, ופתיחת פערים כלכליים מוגדלים בין השכבות המבוססות לבין אלו החלשות.

הפתרון לבעיות אלו אינו טמון בעידוד בנייה להשכרה בדרך של סיבסוד ממשלתי - זוהי הסחת-דעת ואף ניצול של הבעיה ליצירת רווחים בידי יזמי נדל"ן. לא מדובר בצורך לספק פתרונות דיור ע"י האצת קצב הבנייה: לא חסרות דירות בישראל, והגברת קצב הבנייה רק תחמיר את הסכנה של מיפנה מחזורי (שצפוי בכל מקרה) שעלול לפגוע גם בענף הבנייה וגם במערכת הפיננסית. במקום זאת, יש למצוא דרך לחלק אחרת את מלאי הדירות הקיים: לגרום לבעלי דירות מרובות למכור חלק מהן כדי לאפשר לחלק גדול יותר מאוכלוסיית חסרי-הדיור להגיע לרכישת דירות למגורים.

יום חמישי, 27 ביולי 2017

רשימת אורח: האם יש תקרה למחירי הדירות? - דר' יאיר דוכין*

הפרסום האחרון של מדד מחירי הדירות בבעלות, שהצביע על קצב עליית מחירים שנתי של יותר מ- 4%, העלה שוב את השאלה עד לאן יכולים מחירי הדירות לעלות. השאלה עולה על רקע עליית מחירי הדירות שנמשכת ברציפות מאז שנת 2006 למרות הניסיונות הנמשכים של שרי האוצר והשיכון לדורותיהם לבלום אותה. הגדיל לעשות בעניין זה שר האוצר הנוכחי, ששם את נושא מחירי הדיור במרכז מדיניותו הכלכלית, כולל קשירת עתידו הפוליטי בהצלחה או כישלון של מדיניות הדיור שלו.
עלתה טענה שהמשך גידולו של היחס בין מחירי הדירות להכנסה השוטפת של משקי הבית יקשה על האחרונים להמשיך לרכוש דירות, ולכן התהליך צפוי להסתיים מעצמו: התייקרות הדירות תגרום לירידת הביקוש, ובעקבותיה לירידת מחירים. זה עדיין לא קרה. מאז כניסתו של כחלון לתפקידו לא רק שהמחירים המשיכו לעלות אלא שקצב עלייתם אף הואץ: בשנת 2016 הגיעה התייקרות הדירות ליותר מ- 8% בחישוב שנתי. בשנת 2017 נמשכת העלייה בקצב שנתי של כ- 4-5%. אמנם באחרונה טוענים פרשנים שונים שמסתמנת מגמת האטה בשוק הדיור (שמתבטאת בירידת מספר העסקאות), כתוצאה מהפעלת התכנית "מחיר למשתכן", והתהליך לדעת אחדים מהם ימשיך ויתפתח לכיוון של ירידת מחירים כללית בשוק, אבל אינני שותף לדעה זו. להערכתי, נתוני היסוד בשוק (היצע דירות מול הביקוש לדירות) אינם תומכים בשינוי כיוון של מגמת המחירים. קיים אולי יחס כלשהו בין מחירי הדירות לרמת ההכנסה של משקי הבית שיש בכוחו להאט את הביקוש לדיור, אולם איננו יודעים מהו ולכן לא ניתן להגדיר גבול עליון ברור למחירי הדירות. הגבול העליון למחירי הדירות יגיע לדעתי ממקור שונה.
בחינת מערך תשתיות התחבורה בגוש דן, שמהווה מוקד של ביקושים לדיור, מצביעה על האטה מתמשכת של מהירות הנסיעה במרחב (למעשה בכל המרחב שבין חדרה לגדרה). זאת, עקב שילוב של גידול מתמשך במצבת כלי הרכב עם פיגור מתמשך בפיתוח תשתיות התחבורה. המשך המגמות הקיימות מצביע על כך, שלכל המאוחר בתוך כ- 5 שנים תתרחש מה שמכונה "הסופה המושלמת". "הסופה המושלמת" התחבורתית תתבטא בהיווצרות פקק-תנועה ענקי במרחב גוש דן, שפירושו יהיה עצירה מוחלטת של התנועה למשך שעות רבות. לאחר ההיווצרות הראשונית, תחזור התופעה בתדירות הולכת וגוברת, זאת כאשר מערך התחבורה הציבורית אינו ערוך כלל להחליף את התחבורה המבוססת על רכב פרטי (עיון בהתקדמות פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן מצביע על העדר יכולת להגדיר מועד הפעלה כלשהו, שכנראה הולך ומתרחק כפי שאנו מתבשרים חדשות לבקרים עקב קשיים תקציביים וקשיים תפעוליים שונים). גם "אגרות גודש" ועוד מהלכים המקובלים בבירות אירופיות להקטנת העומס התחבורתי אינם ישימים, שכן שם יש לציבור חלופות משופרות של תחבורה ציבורית (רשת רכבות תחתית, רכבות קלות וכדומה).
הקשר בין האטת התנועה המתמשכת למחירי הדירות טמון בפרמטרים על פיהם מחליט משק בית על מיקום המגורים הרצוי לו. סקרים רבים שנערכו בנושא מצביעים על כך שהגורם המשפיע ביותר על קביעת מקום המגורים של משק בית הוא מיקום מקור התעסוקה של משק הבית. לגורם דומיננטי זה מצטרפים עוד סדרת גורמים משפיעים, כגון זמינות של דיור, מעטפת שירותים - שכוללת חינוך, בריאות ותרבות - תפיסת עולם (קשור לטיפול באיכות סביבה, קשרים קהילתיים וכדומה), ומעטפת תשתיות (תחבורה, תקשורת). הקושי התחבורתי במרחב גוש דן יחד עם עליות המחירים - הן של שטחים מבונים לתעסוקה והן של הדירות - בתוספת ההרעה המתמשכת ברמת השרות של הגורמים האחרים, יגרמו לחברות הממוקמות כיום במרחב גוש דן לחפש מיקומים אלטרנטיביים. המיקומים הללו יימצאו מצפון ומדרום לליבת שווקי הנדל"ן בגוש דן. הרעת מכלול התנאים העסקיים ותנאי המגורים בליבת השוק בגוש דן, שתביא לתזוזת העסקים, צפויה לגרור אחריה גם את הביקושים לדיור. נדידת ביקושים זו עשויה להביא, בטווח הארוך, לעצירת העלייה של מחירי הדיור.
חשוב להדגיש שהניתוח המוצג במאמר זה משקף מגמות ארוכות טווח. בטווח הקצר והבינוני עשויים להתפתח מחזורים של מחירי הדירות שינבעו ממחזורי עסקים במשק, אולם בטווח הארוך רק שינוי מבני מהותי, שייצר מוקדי פעילות כלכלית אלטרנטיביים לגוש דן, יבלום את עליות המחירים שם תוך התכנסות לגבול מחירים עליון.

*  ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו פורסמה (בשינויי עריכה) במוסף הנדל"ן של ה-'דה-מרקר'

יום ראשון, 16 ביולי 2017

דרוש: שינוי בהוראות בנק ישראל בנושא משכנתאות

בנק ישראל מתערב במדיניות האשראי
בשנים האחרונות החל המפקח על הבנקים להכתיב לבנקים הוראות פרטניות לגבי ביצוע הלוואות משכנתא, הוראות המשנות את הקריטריונים למתן אשראי. המיפנה החל ב-2010, כשהמפקח הפיץ חוזר המזהיר את הבנקים לגבי גידול אפשרי בסיכון האשראי בהלוואות לדיור (על רקע משבר המשכנתאות בארה"ב) ומבקש מהם להגדיל בהתאם את ההפרשה לחובות מסופקים. זה נמשך במספר שלבים של החמרה, עד לקביעת הגבלות פרטניות על מתן אשראי (2012). בהדרגה הוחלפו הנהלים הפנימיים של הבנקים בנושא משכנתאות במיגבלות קשיחות שקבע המפקח.
לא מדובר כאן בהוראות הקשורות ליחסי בנק-לקוח שמטרתן הגנה על הצרכן, אלא בהכתבת קריטריונים ספציפיים למתן אשראי. אם בעבר קביעת מדיניות האשראי, לרבות קריטריונים למתן אשראי והערכת הסיכון, הייתה עניינו של הבנק - המפקח על הבנקים החל להכתיב לבנקים הוראות פרטניות ומיגבלות כמותיות לגבי שיעור המימון, חלק ההלוואה שבריבית משתנה, היחס בין שירותי החוב לגובה ההכנסה של הלווים, צורת המדידה של הכנסות הלווים, ועוד. המשמעות היא שהחלטות שהיו נתונות בעבר לקביעתו הסוברנית של הבנק - הופקעו מידיו. הביטוי המעשי הברור של השינוי הוא שאם בעבר הלווה היה מגיש בקשה ומאשרי ההלוואות בבנק היו בוחנים אותה כדי לקבל החלטה - כיום בקשות של הלווים נחסמות כבר בפגישה הראשונה עם פקיד הבנק אם הן חורגות מהמיגבלות הקשיחות שקבע המפקח על הבנקים. המשמעות היא שמשא-ומתן שהיה מתקיים בעבר בין הצדדים והיה גורר אולי תמחור מתאים של סיכונים (שיעור ריבית גבוה יותר בהלוואה) - אינו יכול להתקיים יותר: הרגולטור אינו מרשה זאת.
מהן התוצאות של התערבות זו?
אחת התוצאות של השינוי שכפה בנק ישראל נוגעת לצורת השיחה שמתקיימת בהכרח בין הלקוח לפקיד הבנק. כל שיחה כזו עוסקת תחילה בבדיקת עמידה בתנאי-סף - במיפוי הבקשה מול הוראות הרגולטור: מה ניתן לאשר ומה חורג מהמיגבלות. מאחר שהוראות המפקח על הבנקים הן קשיחות וגלובליות - התוצאה היא שהלקוח נתקל בתשובות זהות בבנקים השונים. יש לכאורה רק בנק אחד (בנק ישראל), וכל הבנקים הם רק סניפים שלו, נטולי יכולת החלטה עצמאית. הבנקים הפכו לכספומטים של משכנתאות.
לא זה היה המצב בעבר. כל עוד מדיניות האשראי הייתה נתונה לקביעת הבנק, הלקוח היה יכול להציג את צרכיו והבנק מצידו היה שוקל את נכונותו להעמיד את ההלוואה וקובע את תנאיה לאור הערכת הסיכון. היה מתקיים משא-ומתן בין הצדדים שבו הבנק היה יכול להעמיד תנאים, כמו דרישה לערבות אישית, לחיזוק ביטחונות, להוספת לווה להלוואה, או לחילופין לחייב את הלווה בריבית גבוהה יותר שתשקף את הסיכון שהבנק מעריך שגלום בהלוואה. הבנק, מצידו, יצר מידרג סמכויות פנימי כדי להתמודד עם הצורך להיענות לבקשות מורכבות או בעלות סיכון גבוה-מהממוצע. בעולם זה, בנקים התחרו ביניהם לא רק בריביות אלא גם באופן היענותם לבקשותיו הייחודיות של הלווה.
מהי הסיבה להתערבותו של בנק ישראל?
התגובה הטבעית של מי שצופה מהצד בשינויים שעוברת מערכת המשכנתאות היא שיש בוודאי סיבה הגיונית להתערבותו הפרטנית של המפקח על הבנקים במדיניות האשראי של הבנקים: היא נובעת אולי משינוי בהוראות הבינלאומיות (הוראות באזל), או מלקחים שהופקו בעקבות משבר אשראי שהתרחש בישראל, או בגלל הצטברות מידע אמפירי בידי הרגולטור (מידע שאינו מצוי מן-הסתם בידי הבנקים) שמצדיק התערבות מעין זו, או בכלל מאובדן אמון של הרגולטור ביכולתם המקצועית של הבנקים לנהל את סיכוני האשראי בכוחות עצמם.
זה אולי יפתיע אתכם, אבל דבר מכל אלו לא קרה: הוראות באזל אינן מכתיבות מדיניות אשראי פרטנית ולכן ממילא אינן המקור לשינוי הרגולציה; לא התרחש בישראל שום משבר באשראי לדיור בעשורים האחרונים; למיטב ידיעתי אין לבנק ישראל שום מידע אמפירי מצטבר שיכול להוות הצדקה להתערבות זו בשיקוליהם של הבנקים, ולכן רוב הקריטריונים שקבע המפקח אינם מבוססים להערכתי על ניתוח אמפירי סדור אלא על קביעות שרירותיות, ברובן כנראה אינטואיטיביות. נותרה לכן רק האפשרות ששינוי ההוראות משקף את העובדה שהמפקח על הבנקים מביע חוסר אמון בשיקול דעתם של הבנקים ובאיכות ניהול הסיכונים שלהם, ולכן הפקיע מידיהם את הזכות לקבוע בעצמם מדיניות אשראי. זה משונה.
מה קרה לניהול הסיכונים של הבנקים?
נתחיל מהרקע: מאימתי בנקים בישראל מנהלים סיכוני אשראי במשכנתאות? מסיבות היסטוריות, מערכת המשכנתאות בישראל היתה מושתתת על הלוואות מכספי הממשלה ובאחריותה, כשהבנקים למשכנתאות משמשים רק סוכן מבצע ואחראי לגביית התשלומים לאחר ביצוע ההלוואה. בשנת 1990 החליטה הממשלה על הנהגת רפורמה כוללת במשכנתאות לזכאים: בגלל חוסר יכולת תקציבית להמשיך להעמיד אשראי ממקורותיה לכלל חסרי-הדיור - היא החליטה שהבנקים למשכנתאות יעמידו הלוואות לרוב הזוגות הצעירים ממקורותיהם העצמיים (פיקדונות הציבור) ועל אחריותם. היא הנהיגה רפורמה זו מיידית ('מעכשיו לעכשיו') והשאירה את מתן האשראי לעולים חדשים ולמקרים היותר-בעייתיים (סוציו-כלכלית) מבין הזוגות הצעירים באחריותה-היא.
הרפורמה הייתה למעשה הפרטה כמעט כוללת של שוק המשכנתאות. כמעט בן-לילה, הבנקים למשכנתאות נדרשו לגייס מקורות מימון בהיקפים עצומים, לקבוע לעצמם מדיניות אשראי, ללמוד לתמחר סיכון אשראי, ו'לעלות כיתה' בתחום הניהול הפיננסי (ניהול מקורות מול שימושים). הבנקים למשכנתאות היו אז גופים קטנים, עצמאיים, חסרי מיחשוב בתהליכים הרלוונטיים של האשראי, בעלי רישיון בנקאי מוגבל וללא ניסיון בניהול סיכונים פיננסיים. ולמרות זאת בנק ישראל לא התערב אז, לא קבע, לא הורה, לא הגביל ולא חיווה דעה: שיסתדרו הבנקים לבד! והם הסתדרו לבד: גיבשו מדיניות אשראי, בנו לעצמם מסלולי הערכה וחיתום פנימיים, פיתחו מערכות בקרה, הפיקו לקחים מכשלונות והשחיזו את יכולות הערכת הסיכון שלהם, ומיחשבו את התהליכים הבנקאיים.
חלפו מאז יותר משני עשורים. לא רק שהבנקים למשכנתאות פיתחו יכולות לניהול עצמי של סיכוני האשראי - הם מוזגו בינתיים לתוך בנקים מסחריים שלהם יחידות אורגניות לניהול סיכונים ופיתחו מודלים ממוחשבים להערכת סיכוני אשראי בהלוואות משכנתא. לכל הדעות, בהשוואה ל-'פרימוסים' של 1990 יש לנו כיום מערכת משכנתאות מודרנית הנשלטת בידי מטוסי F-35. וראה זה פלא: למרות היכולות המפותחות, למרות השקיפות ומערכות הבקרה - בנק ישראל איבד (לפתע) אמון ביכולתם של הבנקים לנהל סיכונים בעצמם, והוא החליף את הרגולציה על איכות ניהול הסיכונים בסט של הוראות פרטניות מחייבות ברמת המיקרו. זה לא פחות ממגוחך.
האם הבנקים שותפים להערכת בנק ישראל את איכות ניהול הסיכונים שלהם? היכנסו לסניף בנק ונסו לקבל הלוואה בסכום העולה על התקרה שקבע בנק ישראל. התשובה שתקבלו (בכל הבנקים) היא שלאור המיגבלות של בנק ישראל לא ניתן יהיה להעמיד את מלוא הסכום במסגרת הלוואת משכנתא יחידה, ובמקום זאת יש לחלק את סכום ההלוואה לשתיים: לחלק אחד שגודלו מוכתב ע"י התיקרה שקבע בנק ישראל (להלן: 'המשכנתא'), ולתוספת מחוץ להלוואת המשכנתא שתינתן כהלוואה פרטית או צרכנית או מסחרית - תלוי בשאלה איזה לקוח אתם של הבנק. משמע: הבנק מתייחס למיגבלה של הרגולטור כאל מיגבלה מיותרת, כאל טירדה פורמלית בלבד - לא כאל הנחייה שיש מאחוריה אמת מקצועית. לכן הוא מציע ללקוח 'עיסקה עוקפת רגולטור'.
אז מה טעם ראה הרגולטור להתערב?
אזהרה: הגענו לאיזור הדעות האישיות, שכן אינני מצוי בנבכי קבלת ההחלטות בבנק ישראל. אני מעריך שכל מסכת ההוראות שהוציא בנק ישראל בשנים האחרונות מקורה ברצון לצנן את שוק הדיור ע"י הכנסת הגבלות והחמרות לריסון מתן האשראי. יותר מדרישה לשיפור איכות ניהול הסיכונים (זהו המסר הרשמי בהודעות בנק ישראל) - זהו ניסיון לצנן את שוק הדיור. נושא זה כבר עלה בבלוג זה מספר פעמים, עם המלצה ברורה שצינון הביקוש הספקולטיבי (להבדיל מהביקוש לרכישת דיור לשימוש עצמי) ייעשה ע"י מיסוי התשואה מהשקעה בדיור, כשבמקביל תיווצר אלטרנטיבה אטרקטיבית להשקעה בדיור (לדוגמא: אג"ח ממשלתיות הצמודות למחירי הדיור). אלא שדבר לא נעשה בתחום הפיסקלי (למעט הניסיון המאוחר, שטרם הושלם, להטיל מס על דירה שלישית), ובינתיים בנק ישראל הפליא את מכותיו באשראי לדיור - התחום היחיד בו הוא 'בעל המאה'. הרקע לנקיטת יוזמה זו מצד בנק ישראל הוא להערכתי היומרה של הנגיד הקודם - סטנלי פישר - להיות 'המבוגר האחראי' ולהפעיל בעצמו כלים זמינים (הוראות לבנקים דרך הרגולטור) לריסון כוחה המאיים של בועת נדל"ן אפשרית. הבעיה היא שצורת ההתערבות של בנק ישראל יוצרת עיוותים ובעיות חדשות, ושכמו כל מהלך שגוי - היא הולכת ונעשית מורכבת יותר ומזיקה יותר למערכת כולה ככל שחולף הזמן.
מהם הנזקים מהתערבות בנק ישראל במדיניות האשראי של הבנקים?
הנזק הראשון הוא הדרה של חלק מחסרי-הדיור משוק המשכנתאות. המיגבלה של הון עצמי מינימלי של 25% מותירה חלק ממשקי הבית מחוץ למשחק. התוצאה היא, כפי שכבר נאמר בעבר בבלוג זה, גידול מתמשך של שכבת משקי הבית הצעירים שאינם יכולים להגיע לדיור בבעלות. גם המיגבלה לגבי תיקרת היחס שבין שירותי החוב לבין הכנסות משק הבית היא בעלת אפקט דומה.
הנזק השני הוא הקטנת מידת התחרות בין הבנקים. במקום להתחרות ביניהם גם על הלווים הבעייתיים ע"י תמחור נכון ומציאת חיזוקי אשראי אלטרנטיביים להון עצמי - הם נותרים ב'אזורי הנוחות' שלהם בגלל מיגבלות חיצוניות.
הנזק השלישי הוא ניוון הדרגתי של איכות הניהול של סיכוני האשראי של הבנקים. הניסיון האמריקני רומז שסיכוני אשראי בעולם המשכנתאות קיימים בעיקר 'בשולי המחנה': בהלוואות עם שיעור מימון גבוה מאד; הלוואות בשיעור מימון נמוך ובינוני הן למעשה כמעט חסרות-סיכון. לכן, מצב קבוע של רגולציה שאינה מאפשרת לבנקים לבצע הלוואות 'מאתגרות' (מבחינת הערכת סיכון) ושבו אין לבנקים שיקול-דעת עצמאי - מנוון בהדרגה את יכולתם של הבנקים 'לנווט בארץ הסיכונים': להתמחות כיצד העריך סיכון ולתמחר אותו. צריך לזכור ש'העסק של הבנקים' הוא נטילת סיכונים לצורך יצירת רווח. בעולם שבו הם אינם רשאים ליטול סיכונים - הם אינם פועלים ביעילות והידע המקצועי שלהם מתנוון.
הנזק הרביעי הוא אובדן האמון של המערכת בכוונותיו הטהורות של הרגולטור. תחושת הבנקים כיום היא שלא מדובר ברגולציה מוצדקת מבחינת ניהול סיכונים אלא במיגבלות לא-ענייניות, שמטרתן מעורפלת. איננו נמצאים בעולם ענייני אלא בעולם של 'כאילו', ואז מובן שתפקידנו כבנקאים הוא למצוא דרך חוקית לעקוף מיגבלות אלו. זהו מסר בעל השפעה שלילית על מערכת היחסים של רגולטור לבין הסקטור שהוא ממונה עליו.
איך יוצאים מזה?
זו אינה משימה פשוטה. בשנים האחרונות נבנתה להערכתי מערכת הנחיות מיותרת, שיש כנראה לבטלה ולהחזיר את שיקול הדעת לבנקים. אם בנק ישראל מעוניין באמת לחזק את ניהול הסיכונים בבנקים הוא צריך לוותר על ההתערבות הנקודתית בקריטריונים למתן אשראי ולחזור להשתמש בכלים אחרים שעומדים לרשותו: להפעיל בקרה על איכות הניהול בבנקים, לדרוש מהבנקים שיפור רצוף של המודלים הממוחשבים לניהול סיכונים, להגביר את הדרישות לשקיפות לגבי מצב הסיכונים של הבנקים, ואולי גם להגדיל את דרישות ההון (לדוגמא: דרישה מחזורית להפרשות נוספות על רקע ההערכה שקיים סיכון מוגבר של תפנית במחירי הדירות בישראל).
שינוי כ"כ יסודי בהוראות המפקח על הבנקים דורש יושר מקצועי ואומץ פוליטי. ייתכן שאין כיום לבנק ישראל מניעים מספיק חזקים כדי לנקוט במהלך כזה, אולי בגלל סדרי-עדיפות בניהול שלל המלחמות הפוליטיות שלו מול יריביו המסורתיים (הכנסת, משרד האוצר, הרגולטורים האחרים). אם כך, ייתכן שיהיה זה בלתי נמנע לפעול פוליטית כדי ללחוץ מבחוץ על בנק ישראל להכניס את השינויים הדרושים. לאור הסערה הפוליטית המתקשרת סביבנו - נראה שלא יקשה לגייס בני-ברית פוליטיים למהלכים כאלו.
ועוד מילה

השינוי המוצע בהוראות המפקח לגבי הלוואות משכנתא יכול אמנם לבטל שלושה מהנזקים שנמנו לעיל, אבל אין בכוחו לבטל את הנזק הראשון: את העובדה שציבור הולך וגדל של צעירים חסרי-דירה אינם יכולים כיום להגיע לדיור משל עצמם. המהלך שנדרש כאן לתיקון המצב אינו יכול להישען על מהלכים של בנק ישראל, כי הבעיה אינה רק הדרישה להון עצמי של 25%: מחירי הדירות הכפילו עצמם בעשור האחרון ויש צורך בפתרון דרסטי. זה מחייב שינוי בסיסי במדיניות הסיוע של הממשלה לחסרי-דיור, שינוי שדרוש כבר מזמן. אלא שנושא זה של רפורמה דרושה במדיניות הסיוע חורג מגבולות רשימה זו ויידון בנפרד.

יום שישי, 30 ביוני 2017

על הצורך לנקוט עמדה פוליטית

בשנים האחרונות קורה לי שאני מצטרף להפגנות בנושאים פוליטיים שונים ומוצא את עצמי בקרב קהל קבוע של מפגינים לבני-שיער ושל נוער המאורגן בקבוצות מטעם תנועות-נוער או מפלגות. בולטים בחסרונם דור הביניים - הצעירים. זה מעלה את השאלה מה גורם לשכבות גיל הביניים, אלו שנושאים בעיקר הנטל התעסוקתי בישראל, להיעדר מההפגנות - משימות יומיות של חיי משפחה? חוסר עניין בנושאים בשמם מתקיימות מחאות אלו? או אולי אובדן תקווה וחוסר-אמון ביכולתם של הפרטים להשפיע על מהלך הדברים במדינה?
יש כאן משהו לא-סביר. מפגינים לבני-שיער באים להפגין מתוך תחושת תסכול מהמצב, מתוך איכפתיות לגבי הנושאים, בגלל תחושה חזקה של 'אין לי ארץ אחרת', ומתוך אכזבה על הכיוון בו צועדת ארץ אהבתם. אבל הם הרי אנשי האתמול. ומה עם אנשי המחר, אלו שעוד ישלמו במהלך חייהם על הטעויות שנעשות, אלו שילדיהם גדלים לתוך המציאות המתהווה? הם יכולים להרשות לעצמם להיעדר מהכיכר, לוותר על השמעת דעה ולאפשר למדינה להתדרדר ללא מפריע? למה - להם יש ארץ אחרת?
לכולנו יש דעות. כולנו ששים להציג אותן בכל הזדמנות. אבל כאן מדובר לא בדיוני סלון - כאן מדובר בשאלות מרכזיות לגבי אופי חיינו ועתידנו. כאן גם אין השגחה עליונה שתשמור עלינו, הפתאים: אם אנחנו לא נעשה מעשה - יקומו אחרים, כולל אלו הטוענים שהם מייצגים את ההשגחה העליונה, ויקבעו את גורלנו. ואם בעבר יכולנו עוד לחשוב שזמננו בידינו ושאין לחץ-זמן - די ברור כיום שהכיוון שאליו מתקדמים הדברים והקצב שבו הם מתקדמים מכתיבים דחיפות. עת לנקוט עמדה, עת להביע אותה, עת לעשות מעשה.
✽           ✽            ✽
אנחנו נמצאים כיום בשנה ה-70 להקמת המדינה, ו-50 שנה לאחר מלחמת ששת הימים, שבה כבש צה"ל את מלוא השטח שממערב לירדן. הסכסוך הפלסטיני-יהודי טרם נפתר, למרות שבשנת 1949 חשבנו שהוא הסתיים בהסכמי שביתת הנשק עם מדינות ערב, ב-1967 חשבנו שהוא הסתיים בניצחון צבאי מפואר שגם נתן בידינו לכאורה 'קלפי מיקוח' לקידום תהליך שלום, ב-1979 חשבנו שהוא הסתיים בחוזה שלום עם הגדולה במדינות ערב, וב-1993 חשבנו שהוא הסתיים עם החתימה על 'הסכם אוסלו'. אבל הסכסוך עדיין כאן, והוא עדיין מצריך פתרון, בעיקר בגלל שהוא מפריע לישראל להתקדם לעבר הסכם איזורי חשוב שמתאפשר בגלל שינויים פוליטיים במזרח התיכון, וגם בגלל שבישראל עצמה התפתחה בינתיים אשלייה שאין צורך (או אין סיכוי) לסיים את הסכסוך ושניתן לנהל את הסכסוך הישראלי-פלסטיני לאורך זמן ולחיות חיים נורמליים גם מבלי להגיע להסכם, והגיע הזמן לברר זאת.
קיים פרדוקס: מצד אחד, ברור לכל הצדדים מהו איזור הפתרון של הסכסוך, ורוב הציבור בישראל מוכן לקבל ויתורים טריטוריאליים כדי להגיע לפתרון כזה, כשמהצד הפלסטיני נראה שיש נכונות להסתפק בתיקון תוצאות 1967 ואין דרישה מוחלטת לתקן את תוצאות 1948; מצד שני, קיימת התחדדות של רפלקסים לאומניים ודתיים (בשני הצדדים) סביב התהליך, כשבישראל מתחזקת הדרישה לירושלים מאוחדת וכל פיגוע של הטרור הפלסטיני גורר גל של שנאה ואלימות מצד ישראל.
שניים אוחזים בטלית. התקווה אינה נמצאת אצל מי שטוען ששטחי ארץ ישראל שייכים לעם היהודי בגלל הבטחה אלוהית ולא אצל מי שטוען שהציונות נישלה את העם הפלסטיני ממכורתו וכל פתרון מחייב קיום זכות שיבה לפליטים. היא גם לא נמצאת אצל מי שנאחז בנימוקים משפטיים להמשך הכיבוש או להיפך, לסיומו. היא גם לא נמצאת אצל מי שבונה על בריתות בינלאומיות: הימין הישראלי הבונה על משטר ימני בארה"ב שיאפשר את המשך הכיבוש, או הפלסטינים הבונים על תמיכת מדינות הנפט או מדינות ואירגוני טרור כדי לבודד בינלאומית את ישראל. התקווה מצויה רק באלו שמסוגלים להתפשר, באלו שמבינים שרק עיסקה שתהיה גרועה לשני הצדדים תהיה גם מספיק טובה עבור שניהם.
הפלסטינים הפסידו את עולמם ב-1948 כשסירבו לקבל את החלטת האו"ם על חלוקת הארץ. הם שילמו מחיר לאומי ופרטי נורא על טעות זו, והם משלמים מחיר נורא בשני העשורים האחרונים על כך שבחרו בדרך אלימה כדי לקדם את מטרותיהם המדיניות. מי שרוצה לפתור את הבעיה חייב להכיר במחיר הנורא ששילם העם הפלסטיני ולעצב הסכם שידאג לעתידו המדיני והכלכלי. אין מה לחפש פתרון משפטי, כי אין מי שיכול לנצח משפטית בוויכוח הזה. במקום זאת, יש לחפש פתרון שיביא לרווחת תושבי האיזור כולם. ולכן ישראל נדרשת להכיר במצבו הקשה של העם הפלסטיני ולקחת על עצמה אחריות לעתידו. לא רק שיש לדאוג להקמתה של מדינה פלסטינית עצמאית ובת-קיימא - צריך גם לדאוג לרווחתה בהמשך. זה אומר שלא נוכל לבנות חומה גבוהה שתחלק את הארץ למדינה 'שלנו' ומדינה 'שלהם' - נצטרך לדאוג שהמדינה 'שלהם' תצליח להתקיים ואף לפרוח. זה אומר שהעתיד מחייב קיום של שתי מדינות שחיות בשלום זו לצד זו ונמצאות בקשרים מדיניים וכלכליים שיקנו יציבות לאיזור - לא מדינה פורחת בצד חורבה. הגורל הפלסטיני הוא גם אחריותנו. אחרת - תיווצר מדינה לא-יציבה שתיפול טרף לאירגון טרור כזה או אחר.
מי שמאמין בכל אלו חייב להילחם. להילחם בהמשך ההתנחלות, להילחם בתכנית 'לנהל את הסכסוך ולקיים מדינה יחידה שבה התושבים הערביים יחיו שלא במדינתם וללא זכויות אזרח', להילחם בהסגר על רצועת עזה, להילחם נגד הדיבורים על 'ירושלים עיר הנצח שתישאר מאוחדת לנצח', להילחם נגד הביריונות היהודית האזרחית שנעשית בחסות צה"ל (או בהתעלמותו) כלפי תושבי השטחים, ולהילחם בכל ניסיון לדחות את המהלכים הדרושים לפתרון הסכסוך.
✽           ✽            ✽
הזכות לקיים שיח פנימי בישראל מחייבת גם הוא מעורבות פוליטית של הציבור. דמוקרטיה היא אחד ההישגים הבולטים של מדינת ישראל, ולא בכדי: יש בישראל משטר דמוקרטי יציב למרות המלחמות, למרות מסורת של חילוקי דעות פוליטיים סוערים ומרים, ולמרות מאבק מתמשך ובלתי מתפשר על השפעתה של הדת במדינה. יש גם מחיר לדמוקרטיה: יש צורך בהסכמים קואליציוניים, יש צורך בוויתורים לבעלי-ברית, ויש קושי להעביר החלטות בכנסת. אלא שהרוב בדמוקרטיה צריך לכבד את המיעוט ולאפשר לו להילחם על דעותיו, גם אם זה מפריע לו לנהל את ענייני המדינה. בעניין זה בולטת בשנים האחרונות תופעה חדשה - רצונו של הרוב השולט לצמצם את החופש הדמוקרטי כדי להקל עליו לנהל את סדר היום שלו. כך אנו רואים ניסיונות להשתקה של התקשורת, לסירוס של אירגוני זכויות האדם, ולבלימה של כל ביקורת פנימית על השלטון. המניעים לצמצום הביקורת אולי מובנים וצפויים, אבל אסור לנו לקבל את הצעדים לצמצום חופש הבעת הדעה ואת הניסיון הפשיסטי לצבוע כל מחזיק בדעה ביקורתית כבוגד בעניין הציוני. אין שום דבר שמכשיר דעות התומכות בהמשך ההתנחלות ביהודה ושומרון כציוניות ודעות המתנגדות להמשך ההתנחלות כאנטי-ציוניות, מה גם שהשימוש במושגי נאמנות ובגידה הוא ניסיון מאוס לשיסוי ההמון בבעלי דעה שונה ע"י התרת דמם. יותר משחשובה המלחמה על דעה זו או אחרת - חשובה המלחמה על הזכות להביע דעות השונות מזו של הרוב.
אבל לא רק. צריך גם להיאבק בניסיון של הכנסת הנוכחית 'לסנדל' כל כנסת עתידית ע"י קביעה של חוקים המחייבים תמיכה של 80 חברי כנסת כדי לשנותם, או קביעת דרישה לעריכת משאל עם כתנאי להחלטה על ויתור טריטוריאלי. באותה מידה, יכולנו לדרוש שגם החלטה על שטחי תפילה בכותל או על פטור משירות בצה"ל לחרדים תחייב גם היא תמיכה של לפחות 80 חברי כנסת. אולי עדיף היה, במקום לחפש פתרונות מסנדלים ובעליל לא דמוקרטיים, שכנסת ישראל תיזום כתיבת חוקה. אולי הגיע הזמן שישראל תקבל החלטה פורמלית על זהותה.
✽           ✽            ✽
נושא אחר שהוא בנפשה של החברה הוא המעורבות של מוסדות הדת במדינה. מדינת ישראל היא אמנם מדינה יהודית וקיים ויכוח ציבורי לגבי משמעות צירוף מילים זה ומה הוא מכתיב, אבל ההגדרה מיהו יהודי אינה קיימת בחוק - זה הושאר לרבנות. מסיבות היסטוריות שולט הזרם האורתודוקסי במוסדות הדתיים בישראל, ולכן השליטה בחיים הדתיים ניתנה לזרם אחד שדאג להרחיק את שאר הזרמים ובעיקר -  הזרמים הקונסרבטיביים והרפורמיים. אז לא רק שלמדינה לא צריכה להיות שליטה בחיים הדתיים של אזרחיה - בוודאי אין זה עניינה לאפשר מונופול לזרם יחיד להכתיב כללי גיור, אישות וכו'. השליטה של הממסד הדתי במדינה אינה יציבה - תוצאה כביכול של הסכם היסטורי על 'סטטוס קוו' - אלא היא הולכת וגוברת כתוצאה משינויים דמוגרפיים ומחוסר יכולת להכרעה פוליטית בין המפלגות הלא-דתיות. התוצאה היא שמפלגות דתיות קטנות משמשות 'לשון מאזניים' ומצליחות להשיג הישגים מיגזריים הרבה מעבר לכוחן הסטטיסטי. בחיי היומיום שלנו אנו חווים כפייה דתית הולכת וגוברת: כמעט שאין בישראל תחבורה ציבורית בסופי-שבוע, לא קיימים בישראל נישואין אזרחיים, זרמים דתיים מקבלים תמיכות כספיות למערכות החינוך שלהם גם אם אינם עומדים בדרישות המקובלות של משרד החינוך לגבי תכנית הלימודים, ומונופול על תעודות כשרות לזרם מסוים נותן בידו גם כלי לסחיטת כספים מענף המזון וגם כלי אפקטיבי למניעת פעילותם של בתי אוכל בשבתות וחגים.
אני חושב שהגיעה השעה לצאת למאבק במישור הדתי. מאבק נגד המונופול על הרבנות לזרם יחיד ביהדות, מאבק נגד היכולת של הרבנות להתנות את תעודות הכשרות לבתי אוכל בסגירתם בשבתות וחגים, מאבק להנהגת נישואין אזרחיים, ומאבק על קבורה אזרחית.
✽           ✽            ✽

ואנו חוזרים להתחלת הרשימה: מדוע דור הביניים אינו מתייצב בכיכרות להפגין? מדוע הפגנות פוליטיות בנושאים מרכזיים הפכו בישראל לכאורה לעיסוק פנאי של פנסיונרים וחברי תנועות נוער? של מי אתם חושבים המדינה הזו? ולמה כבר 40 שנה מרוכז כ"כ הרבה כוח פוליטי בישראל בשטח ההפקר שבין הימין הפוליטי לשמאל הפוליטי - שטח המכונה לחילופין 'המרכז' או 'הדרך השלישית' או 'יש עתיד' או כל שם תורן? מפלגות 'מצב הרוח' התחלפו והציבור נותר, ממשיך לשרוץ באיזור הנוח, שאינו דורש קבלת החלטה פוליטית ברורה ומאפשר במקום זאת לעסוק בדירוג והשוואת תמונות של מועמדים תורנים, סוג של תשובה לשאלה 'מי יהיה הפעם מלך ישראל?'. אולי במקום לבחור את המועמד התורן בתחרות היופי ובמקום להתווכח על מידת התאמתו של מועמד זה או אחר להושיע את ישראל - עדיף היה שתבהירו לעצמכם מהי עמדתכם הפוליטית ותצביעו למפלגה המייצגת אותה?

יום שלישי, 16 במאי 2017

האם צריך לשמוח על ביטול החוק למיסוי דירה שלישית?

המס בוטל?
גורלו של החוק על מס ריבוי דירות נמצא עכשיו בידי בג"צ, לאחר ששר האוצר הודיע שהוא לא יחזיר את החוק לדיון נוסף של ועדת הכספים של הכנסת. ישנם כאלו ששמחים על סיכול היוזמה: מתנגדים פוליטיים, תומכים-'אבל' ("היה עדיף להכניס שינויים מסוימים בחוק…"), וכמובן - בעלי דירות להשקעה. האם יש לציבור הרחב סיבה למסיבה?
הצדק ניצח?
הטלת מס על החזקת דירות למטרות השקעה אינה רק צעד פוליטי, סוג של ניסיון ציני-כביכול של פוליטיקאים להשיג הישגים פופוליסטיים בזול ע"י לבישת מסכה חברתית. זהו גם צעד חשוב שתפקידו לענות על תופעה כלכלית ספציפית של הסטת עתודות החיסכון של הציבור לעבר השקעה בשוק הדיור. תופעה זו יצרה מחסור-לכאורה בשוק הדיור ועליית מחירים מהירה (מצב שזכה לכינוי "משבר הדיור"), והיא החמירה את הבעיה החברתית של אי-השוויון בהתחלקות מלאי הדיור בגלל ניצחונם הברור של המשקיעים על חסרי-הדיור. לכן, גם אם יש ויכוח מקצועי בין המומחים לגבי הדרך הנכונה ביותר לפעול כדי להבטיח את זכויותיהם של חסרי-הדיור - המס היה צעד לגיטימי, בכיוון הנכון. העובדה שאנו 'נושמים לרווחה' עם סיכול המהלך היא טעות: לאחר סיכול מהלך החקיקה נשארנו עם בעיה; זוהי צביעות להתעלם ממנה או לשמוח לביטול המהלך בתואנה של 'הצדק ניצח'. הוא לא.
הריבית הנמוכה מסיטה השקעות לשוק הדיור
התשואה הנמוכה על אג"ח ממשלתיות ששוררת בשוקי ההון מאז החל המשבר הפיננסי העולמי (2009) היא תופעה חסרת-תקדים בהיסטוריה המודרנית. התשואה הנמוכה יצרה בעיה ספציפית לחיסכון הפנסיוני: שילוב של תשואות אפסיות מזה והתארכות תוחלת החיים מזה מקשה על החיסכון הפנסיוני 'לספק את הסחורה', כלומר להבטיח למשקי הבית אפשרות להתקיים בכבוד לאחר הפרישה ממעגל העבודה. ממדיה של הבעיה מתעצמים ככל שחולף הזמן והריבית נותרת נמוכה. היא גורמת לציבור החוסכים לנהל חיפוש קדחתני אחר אפיקי השקעה אלטרנטיביים. התוצאה היא הסטת כספים לאפיקי השקעות פיננסיות מסוכנים (לרבות עירפול של הסיכון הגלום במסלולים עתירי-תשואה), לצריכת-יתר (השקעה ברכישת בני-קיימא) ולהשקעה בשוק הדיור. שוק הדיור, שמציע למשקיעים אפשרויות מינוף נוחות (הלוואות משכנתא) והכנסה שוטפת (תקבולי שכר-דירה), הוא אפיק השקעה הקורץ למשקי הבית המנסים להימלט ממציאות קודרת של 'אפס תשואה'. התוצאה היא הסטת ביקוש להשקעה מהשווקים הפיננסיים לשוק הדירות להשקעה. שוק הדיור הפך בעשור האחרון לארץ מפלט לחוסכים.
ומה קורה בשוק הדיור?
זהו מקור הבעיה של שוק הדיור, והסיבה ליצירת עודפי ביקוש ספקולטיביים שמקבלים עידוד מהעלייה הבועתית של מחירי הדיור (מחירי הדיור הממוצעים הוכפלו ויותר בעשור האחרון). הכל קורה סימולטנית: מחירי הדירות עולים במהירות ו'מצדיקים' בדיעבד את החלטותיהם של המשקיעים; משקי בית חסרי-דיור חשים (בצדק) שהבעלות על דירת-מגורים מתרחקת מהם (שימו לב לתוצאה: הירידה המתמשכת של אחוז משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם); ענף הבנייה מתמודד עם הביקוש הגואה ע"י בניית-יתר מחזורית שעלולה עוד להתנקם בו לכשיסתיים המחזור; לחץ ציבורי על הרשויות להתמודד עם בועת הנדל"ן גורם לנקיטה בפתרונות בעייתיים כמו מציאת דרך-קיצור ועקיפה של הליכי תכנון ורישוי; תכניות סיוע של הממשלה כוללות סיבסוד שרירותי של מחירי דירות; מתרחש עיוות של תהליכי התחדשות עירונית במסווה של תמ"א 38. הכל מעיד על כך שתחום הדיור הוא הקורבן של המצב הכלכלי.
על הצעדים הננקטים עד כה
רוב הפתרונות הננקטים הם פתרונות סרק. חלקם ניסיונות להתמודד ישירות עם הסימפטומים (מחירי הדירות) במקום עם מקור הבעיה (ביקוש ספקולטיבי לרכישת דירות להשקעה) וחלקם ניסיון לנצל הזדמנות של תחושת מצוקה כללית להשגת הטבות מיגזריות. הלחץ הציבורי המהדהד להאצת קצב התחלות הבנייה מכניס את ענף הבנייה למגורים לפעילות-יתר שעוד תתנקם בו: לא צריך לבנות כ"כ הרבה דירות כשכל זה רק תגובה לגל ספקולטיבי - לא לצורך אמיתי ויציב. זה מסוכן. בועת הנדל"ן יוצרת סיכון פיננסי גם למשקיעים (פנסיונרים) וגם למערכת הפיננסית שמגדילה כבר כמה שנים את ממדי חשיפתה לדיור. הפתרונות הממשלתיים בצורת סיבסוד הם שרירותיים ויקרים, סוג של ניסיון נמהר 'להמציא מחדש את הגלגל' בכל קדנציה פוליטית (ראו תכנית 'מע"מ אפס' וכעת 'מחיר למשתכן' - מישהו באמת חושב שבכל קדנציה מתרחשת גם הארה כלכלית חדשה שמצדיקה 'קונץ' כלכלי חדש?). הפעילות המתבצעת תחת המטרייה של תמ"א 38 היא בכייה לדורות, ניצול שרירותי של הטבה שנועדה במקור לעודד חיזוק מבנים כנגד נזקי רעש-אדמה, לציפוף בלתי-אחראי של שטחים עירוניים באזורי הביקוש ולעשיית רווחים ע"י מעטים.
אבל על כל אלו מאפילה ההדרה של שכבות האוכלוסייה הצעירות משוק הדיור, פרי ההתנפלות שבהסכמה של משקי בית מבוססים על שוק הדירות. חלק ממשקי הבית הצעירים מצליחים להתמודד עם מחירי הדירות המאמירים בעזרת סיוע מהוריהם; חלק - נאלצים ליטול הלוואות-ענק, שישאירו אותם תחת נטל כבד לשנים רבות; אלו שלא הצליחו לעמוד בתנאים הסף הדרושים לקבלת ההלוואות - נותרו להתגורר עם הוריהם או בשכירות. חישבו כמה מעט צדק חברתי יש בתהליכים אלו שעומדים בניגוד מוחלט לרעיונות של מתן הזדמנות שווה ושל מוביליות מעמדית. חישבו איזה חומר נפץ פוליטי הולך ונערם בקרב אלו שלא זכו להיוולד עם כפית זהב בפיהם.
הפתרון של דיור בשכירות
לכל מי שמאמין שהפתרון החסר בישראל הוא דיור המוני להשכרה - הנה חומר למחשבה: התהליך המתרחש בישראל בעשור האחרון הוא צבירת מלאי הולך וגדל של דירות בידי מעטים (בעלי בתים), דירות שתושכרנה מן-הסתם לחסרי הדיור. כלומר: אין באמת מחסור בדירות - יש רק מאבק על מלאי הדירות שבו מנצחות השכבות המבוססות, שמצטיידות במספר דירות לכל משק בית. זוהי נסיגה מהחזון הציוני הוותיק של מגורים בבעלות, חזון שטופח ע"י ממשלות ישראל לדורותיהן ושתורגם למדיניות ממשלתית אפקטיבית של סיוע לרכישת דירה ראשונה, לעבר מציאות של מגורים בשכירות אצל בעלי בתים. סופסוף יהיה בישראל סקטור גדול של מתגוררים בשכירות! לא מה שחשבתם או רציתם.
מסקנה?
במציאות שבה הממשלה נסוגה מתפקידה ההיסטורי לסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלות וכולנו צופים פסיבית מהצד במלחמה האבודה-מראש של צעירים לרכוש דירה, היה ליוזמה להטלת מס על הדירה השלישית ואילך ערך סימבולי: הוא אמנם לא פתר בעייה (כפי שהתיימר שר האוצר), אבל הוא היה צעד קטן בכיוון הנכון וסוג של איתות על כך שהחברה בישראל מעדיפה מצב של מגורים בבעלות על מציאות של בעלי דירות ושוכרים. לרובנו אין לכן סיבה לשמוח על כישלון החקיקה: המצוקה החברתית רק גוברת, ואיתה הסיכון לשלומה וליציבותה של החברה בישראל.

יום ראשון, 7 במאי 2017

מדוע "חוק האיגוח" מתעכב?

מירב ארלוזורוב דיווחה ב-"דה-מרקר" שלמרות שהצעת חוק לקידום האיגוח בישראל הונחה כבר לפני למעלה משנה על שולחנו של שר האוצר - הוא אינו עושה דבר כדי להביא אותה לאישור הכנסת (ראו כאן). היא מסיקה מכך שהוא מתחרט על היוזמה ואינו מתכוון לאפשר אותה, ומעלה סיבות אפשריות להיסוס של שר האוצר: חשש מפני זריקת-עידוד להיצע המשכנתאות שעלולה לתדלק את המשך עליית מחירי הדירות, רצון להגביל את האיגוח לבנקים הקטנים כדי לתת להם יתרון תחרותי מול הבנקים הגדולים, או החשש שאיגוח יאפשר לבנקים להעביר הלוואות מסוכנות לידי משקיעים מוסדיים תמימים ובכך לפגוע בחיסכון של הציבור. עד שנדע באיזו מידה חששותיה של מירב ארלוזורוב יתאמתו - להלן כמה נקודות על נושא חוק האיגוח, חשיבותו והשפעתו הצפויה.

מה זה איגוח?

איגוח הוא צורה ספציפית של מכירת זרם תשלומים עתידי (חוזי) ע"י המקבל לצד ג' (משקיע). אפשר למכור זרם תשלומים עתידי (למשל: תשלומים בגין חוב, או הכנסות שוטפות משימוש) ישירות, או לחילופין לעשות זאת ע"י הנפקת נייר-ערך סחיר שהמחזיק בו זכאי לקבל את זרם התשלומים. אגב: המילה "איגוח" היא בחירה לא-מוצלחת של תרגום המושג Securitization, שכן מדובר למעשה בהנפקת נייר-ערך - לא דווקא איגרת-חוב, שהיא מקרה פרטי של נייר-ערך.

בישראל קיים כבר איגוח

חוק האיגוח המוצע בא לשנות - לא לברוא. גם לפני שהוא נחקק מתקיימות בישראל פעולות מכירה של חובות ושל זרמי תשלומים עתידיים. לדוגמה: ההכנסות הצפויות מתפעול 'כביש 6', התקבולים העתידיים של חברות הליסינג מכלי רכב שנמצאים בשימושם של חוכרים, התקבולים הצפויים ממשכנתאות, ועוד. השינוי שמנסה החוק ליצור אינו בהתרה של האיגוח אלא במיסודו: יצירת תשתית חוקית מתאימה שתאפשר כניסה מסיבית של משקיעים מוסדיים להשקעה בני"ע מגובי-נכסים מבלי לשנות לצורך כך את אופי חשיפתם לסיכוני אשראי. הרקע ליוזמה הוא ההבנה ששיטת האיגוח ששימשה את השוק עד כה אינה מבוססת-דיה מבחינה משפטית והיא גורמת לרתיעה מצד רוכשים פוטנציאליים של התזרימים. התוצאה היא שאיגוח אינו "ממריא": הוא אינו הופך לצורה נפוצה לגיוס מקורות ע"י גופים המעמידים אשראי (לרכישת, דירה, רכב וכו'). ניסיון מר שנצבר בארה"ב במשבר המשכנתאות האחרון תרם גם הוא להיסוס מצד המשקיעים.

מדוע הדגש הוא על איגוח משכנתאות?

היעד העיקרי של היוזמה לחקיקה בנושא האיגוח הוא מכירת הלוואות משכנתא ע"י הבנקים למשקיעים המוסדיים. זהו מהלך טבעי: האיגוח נולד בארה"ב כאמצעי למכירת חובות המשכנתא שמאפשר למלווים לגייס מקורות להמשך פעילות העמדת אשראי, ורק אח"כ שוכפל לשווקי אשראי נוספים. גם כיום רוב האיגוח בארה"ב נוגע לשוק המשכנתאות, וכך צפוי שיקרה גם בישראל.
למה דווקא משכנתאות? ראשית, בניגוד לחובות המקובלים במגזר העסקי, שהם גדולים מספיק כדי שתהיה הצדקה למכור אותם בנפרד ולבצע לשם כך הערכת-שווי שלהם לפני המכירה - חובות משכנתא הם קטנים-יחסית ולכן מכירה של הלוואות בודדות אינה יכולה להיות יעילה. האיגוח מאפשר מכירת "חבילות" של מאות או אלפי הלוואות שתימכרנה בעיסקה יחידה. הדרך לבצע זאת היא ע"י הנפקת ני"ע יחיד שההחזקה בו מבטאת בעלות יחסית  על כל "חבילת" המשכנתאות. המשקל הקטן של כל הלוואה ב"חבילה" הכוללת מביא לכך שסיכון האשראי מפוזר - שיטה נוחה להקטנת סיכון עבור הרוכש (ההנחה היא, כמובן, שלא קיים מיתאם בין סיכוני האשראי של ההלוואות הבודדות).

איך זה מתבצע טכנית?

איגוח פירושו הנפקת נייר-ערך המגובה בזרם תקבולים עתידי. חוב בין שני צדדים, שאינו נזיל, הופך לנכס נזיל של המחזיק בו. המחזיק בנייר הערך הוא בעל זכות בכל ההלוואות המגבות את נייר הערך. כדי להבטיח שהרוכש לא יהיה חשוף לסיכון העסקי של המוכר, ההלוואות המשמשות בסיס לנייר-הערך צריכות לעבור מרשותו של המוכר לידי גוף נפרד - חברה חד-תכליתית - שמחזיקה בהלוואות עבור הרוכש. הנפקת יחידות רבות בסידרה מאפשרת לפלג את ההשקעה הכוללת לפרוסות: כל משקיע יכול לקנות חלק יחסי מתוך החבילה הכוללת. בנוסף, משקיע יכול להחזיק בנייר הערך לכל אורך חייו או להחליט למכור אותו במועד כלשהו למשקיע אחר.
מאחר שמשקיעים מוסדיים מנהלים את כספי החיסכון של משקי הבית - הם נוטים להיות שמרנים, ויעדיפו להשקיע במסלולי השקעה שבהם סיכון האשראי נמוך. האיגוח יצר דרך מצויינת לגשר בין הסיכונים המקובלים בענף המשכנתאות (שבהחלט קיימים) לבין טעמם השמרני של המשקיעים: בשיטות שונות, מגודר סיכון האשראי של המשקיעים תחת עינה הפקוחה של חברה לדירוג סיכונים, כך שדירוג האשראי המקובל בני"ע מגובי-משכנתאות הוא גבוה מאד (איכות השקעה).
תהליך האיגוח יוצר ערך: במקום להידרש להשקעות גדולות (הלוואת משכנתא ממוצעת בישראל כבר עברה את רף חצי מיליון ש"ח), בעלות סיכון אשראי לא מבוטל ולא נזילות - אנו מקבלים אפיק השקעה שמאפשר גם השקעות בקנה מידה קטן, באיכות אשראי גבוהה ובעל נזילות גבוהה.

מה שונה בשוק משכנתאות שקיים בו איגוח?

בגלל היכולת לגדר סיכונים, האיגוח הוא תהליך שהופך נכס שגלום בו סיכון מסויים לנכס שהסיכון בו מזערי (הדירוג המקובל של ני"ע מגובה-משכנתאות בארה"ב הוא AAA). כתוצאה, ההשקעה בתיקי משכנתאות מתאימה עכשיו גם למשקיעים שמרניים. בפרט, ההשקעה בתיק הלוואות משכנתא - שהיתה קודם התמחות של בנקים למשכנתאות (או בנקים מסחריים עם זרוע משכנתאות) - הופכת להיות מתאימה גם למשקיע שאינו מבין במשכנתאות. שימו לב שבעיסקאות שנעשות כיום בישראל - מכירת חלק מההחזקה בתיק משכנתאות לחברות ביטוח ללא איגוח ולכן ללא גידור וללא דירוג סיכונים - הקונה אינו יכול להעריך נכונה את רמת הסיכון בנכס שהוא קונה (ברור לי שהרוכשים, וכנראה גם הרגולטורים שלהם, סבורים שקביעות שרירותיות לגבי שיעור המימון וכדו' יכולות לשמש תחליף להערכת סיכון ע"י צד ג' ולגידורו. הם טועים, לדעתי).
בהינתן איגוח אנחנו יכולים לעבור מעולם של תיווך בנקאי כמופע יחיד, שבו בנקים מבצעים לבדם את מלוא התהליך - מגייסים פיקדונות ממשקי בית מצד אחד ומעמידים אשראי לדיור מצד שני, כשכל הסיכון עליהם - לעולם שבו גיוס המקורות עובר לאפיק אחר, ישיר, זה שבאחריות המשקיעים המוסדיים. שחקנים נוספים מצטרפים לשם כך לשוק המשכנתאות: בנקים להשקעות (מארגנים את כל המהלך), חברות לדירוג סיכונים, חברות לביטוח סיכוני אשראי, משקיעים חוץ-בנקאיים, ועוד. כפועל יוצא מכך, מלווים אינם חייבים עוד להיות בנקים מסחריים (כי אפשר עכשיו להעמיד הלוואות גם ללא קבלת פיקדונות), וכמוהם גם מנהלי הלוואות (גופים המתמחים בגבייה שוטפת של החוב).

אינטרס של מי זה, איגוח?

איגוח מגביר את התחרות, מאפשר כניסת משקיעים חדשים ומלווים שאינם בנקים. לכן האיגוח הוא אינטרס ישיר וברור של הלווים. אמפירית, הניסיון האמריקני מראה שלאורך זמן האיגוח מקטין את העלות הכוללת של שימוש בתיווך פיננסי (ההפרש בין הריבית שמשלם הלווה לזו שמקבל החוסך), כך שזהו אינטרס כלל-ציבורי. נקודה שלישית נוגעת לציבור החוסכים: איגוח משכנתאות מאפשר להם להעשיר את אפיקי ההשקעה של חסכונותיהם ע"י הוספת אפיק השקעה נוסף, שמספק שילוב טוב של תשואה מול סיכון ומקטין את חשיפתם לסיכוני ריבית בגלל טווח ההשקעה. תוצאה חשובה נוספת היא הגברת יציבותה של המערכת הפיננסית כולה: הלוואות לדיור, שהן מטבען לטווח ארוך, ממומנות מתוך כספי החיסכון ארוך הטווח מבלי לגרור את התיווך הבנקאי לסיכוני ריבית. זהו כמובן אינטרס של הבנק המרכזי (הן כאחראי על היציבות הפיננסית הכוללת והן כאחראי ספציפית על יציבותם של הבנקים) ושל הציבור הרחב, שהוא זה שיישא בתוצאות במקרה של קריסת המערכת הפיננסית.

ולמי יש אינטרס הפוך?

בניגוד לעבר, שוק המשכנתאות בישראל נמצא כיום בידי בנקים מסחריים. השוק הוא ריכוזי: למעלה מ-80% ממנו מצוי בידי שלושה בנקים (מזרחי-טפחות, הפועלים, לאומי). מאחר שאיגוח צפוי להגביר את התחרות באמצעות כניסתם של שחקנים חדשים לשוק המשכנתאות - אך טבעי הוא שהבנקים הגדולים הם הראשונים להתנגד לאיגוח. המצב היה שונה כששוק המשכנתאות נשלט ע"י בנקים ייעודיים, שלא יכלו לגייס פיקדונות ולכן ראו באיגוח פתרון רצוי להמשך פעילותם. ובכל זאת, יש לאיגוח גם כמה יתרונות מבחינתם של הבנקים: הוא מאפשר להם לגייס מקורות בקלות רבה יותר (בעיקר כאשר מדובר במקורות בריבית קבועה), ולהגדיל את התשואה על ההון באמצעות הרחבת פעילות המשכנתאות מבלי להזדקק להגדלה נגזרת של ההון העצמי. לכן סביר שהבנקים יתנגדו ליוזמה גורפת בנושא איגוח, אבל כן יסכימו לגירסה מוגבלת, כזו שאינה פוגעת בכוחם.

מהי הבעייה המדאיגה באיגוח?

יש באיגוח דילמה בסיסית: אם מי שמחליט לתת אשראי עושה זאת לא מכספו שלו אלא מכספי אחרים - מה יבטיח לנו שהשיקולים שלו יהיו כאילו היה מדובר בכספו-שלו? לכאורה, שיטה של נטילת סיכונים שיוטלו על האחר עלולה להוביל להטייה בהערכת הסיכון, אפילו לרמאות, בעיקר אם המלווה מקבל עבור פעילותו תמורה שאינה קשורה לטיב האשראי. שימו לב שטענות ברוח זו הועלו בתקשורת מצד אלו שחרדים לגורל החסכונות של הציבור: האיגוח יאפשר, לטענתם, להעביר אשראי בעייתי מהבנקים אל החיסכון הפנסיוני של הציבור.
החשש הזה אינו מרפה. בארה"ב הוקהה עוקצו בזכות שני עקרונות: 1) בחינת איכות האשראי בכל עיסקאות האיגוח נעשית ע"י חברות דירוג שאינן צד לעיסקה, ולכן יש כאן לכאורה מצב של הערכה אובייקטיבית ובקרת איכות; 2) כל המשתתפים בשוק האיגוח הם שחקנים קבועים, כך שאם יסתבר שאחד השחקנים אינו מקיים את הכללים - הוא לא יוכל להישאר שחקן לאורך זמן.
בישראל המצב שונה: 1) איגוח הוא עדיין נושא חדש, ולכן קיימת שאלה לגבי יכולתן של חברות הדירוג בישראל לאמוד נכונה את סיכון האשראי הגלום בהלוואות משכנתא; 2) לא מדובר בשוק קבוע שיש בו שחקנים ותיקים שיקפידו לשמור על המוניטין שלהם, אלא בשחקנים חדשים שעלולים להעדיף תוצאות חיוביות בטווח הקצר על-פני ייצוב של יחסי אמון הדדי בין השחקנים. מניסיון אישי, ראיתי עיסקאות מכירה של הלוואות משכנתא בהן המוכר ניצל את חוסר-ההבנה של הרוכשים כדי לשפר מבחינתו את תנאי העיסקה הבודדת.

מה התגלה באמריקה שגורם כיום להיסוס?

הניסיון של המשבר האחרון בארה"ב מעלה שאלות לגבי היכולת לשמור על כללי משחק הוגן. הכל קרה שם: מלווים שהעמידו הלוואות מסוכנות מתוך ידיעה שהלוואות אלו תימכרנה למשקיעים; שמאים ש"ניפחו" את מחירי הדירות כדי לאפשר ללווים ליטול הלוואות בשיעור מימון גבוה מזה המדווח; חברות דירוג שהטו את הערכות הסיכון שלהן כדי לזכות בעיסקאות דירוג נוספות; בנקים להשקעות שיצרו נגזרים פיננסיים מסוכנים תוך הסתרת הסיכון באמצעות מורכבות-יתר של נייר הערך. התוצאה היא התמוטטות שמלווה בחוסר אמון מצד המשקיעים ולכן ל"התכה" (meltdown) של שוק האיגוח הפרטי. "מורשת הקרב" הזו מפריעה כיום להמראתה של יוזמת האיגוח בישראל.
הפיתרון (האינטואיטיבי) שנוסה בישראל במהלך השנים היה להשאיר את המוכר כשותף ל"חבילת" המשכנתאות הנמכרת. ראינו זאת בעיסקאות המכירה שנעשו עוד בשנות ה-90', ראינו זאת באחרונה בעיסקאות המכירה עליהן דיווחו בנק לאומי ובנק מזרחי-טפחות, ואנו רואים זאת גם בהצעת החוק החדשה. בכל המקרים אנו רואים שהמוכר משאיר בידיו נתח מתיק המשכנתאות כדי להבטיח לרוכש שהבנק ימשיך לדאוג לטיב האשראי גם בעתיד. האם יש בשיטה זו כדי להבטיח את הרוכש מפני סלקציה שלילית של אשראי? אני חושב שלא - זו נראית לי חשיבה אינטואיטיבית, לא מבוססת-עובדות, אבל לא זה המקום לדון בשאלה זו.

האם יש כאן מסקנה?

מה חשוב מכל מה שנאמר עד כאן? נסכם כמה נקודות:

  1. אווירה של חוסר יציבות פוליטית, אולי על רקע החשש מבחירות מוקדמות (החקירות השונות בהן מעורב ראש הממשלה?) מקצרת את אופק התכנון של הממשלה אפילו יותר מנהוג. כך אולי אפשר להבין את ההתייחסות הבעייתית לעודף ההכנסות ממיסים, שנגרם בעיקר בגלל מחזור של יבוא כלי רכב (שערוריה תכנונית כשלעצמה), כאל "מקור" לגיטימי להגדלה פרמננטית של הוצאות הממשלה (ראו תוכנית "נטו למשפחה"). בתחום המשכנתאות האיתות הוא עיכוב של רפורמה - "חוק האיגוח" - שמתעכבת כבר שנים רבות.
  2. "חוק האיגוח" הוא חוק חשוב. הוא יאפשר לבסס שיטה חדשה לגיוס מקורות ע"י מלווים למימון אשראי קמעונאי. הוא יפרוץ את הדרך לשינוי מהותי בכללי המשחק הנהוגים בשוק המשכנתאות ובאופי השחקנים בו.
  3. בעלי אינטרסים שונים מצליחים לעכב את קבלת החוק כבר שני עשורים. התוצאה של עיכובים אלו היא הקמת ועדות וצוותים במחזוריות רב-שנתית, כשכל זה אינו מניב שינוי של המצב הקיים: דוח של ועדה אחת מהווה חומר גלם לדוח של הוועדה הבאה.
  4. האינטרס לקבלת החוק הוא אינטרס ציבורי: הגברת התחרות במגזר הפיננסי ובעיקר בתחום המשכנתאות, הוזלת האשראי הקמעונאי, שיפור התשואה על החיסכון הפנסיוני והגברת יציבותה של המערכת הפיננסית.
  5. למרות שתמיד ייתכן שיש למישהו הצעה טובה יותר, כזו שתביא לשיפור נקודתי באחד מסעיפי החוק המוצע - טובת הציבור מכתיבה שיש להעדיף קבלת הצעת החוק על כל ניסיון לשיפור שולי שלו שכרוך כמובן בעיכוב קבלת החוק.