יום שישי, 13 בינואר 2017

מדוע הלוואת משכנתא היא למעשה תכנית חיסכון (סמויה) לדירה?

כדי להבין מדוע הלוואת משכנתא היא בעצם תכנית חיסכון לדירה חישבו על הדוגמה הבאה: אין לכם כיום מספיק כסף משלכם כדי לרכוש דירה, ולכן אתם מחליטים לחסוך לדירה. אתם פותחים תכנית חיסכון חודשית שבה תפקידו מידי חודש סכום כסף שיצטבר בעוד 25 שנים לסכום הדרוש לרכישת דירה. זוהי גישה שמרנית ונבונה, שכן לא חשפתם את עצמכם לסיכון: לא התחייבתם לתשלום חודשי מעיק, אלא החלטתם לחסוך (בלי נדר!) לדירה כפי יכולתכם. לא 'השתעבדתם' - תקנו דירה לכשתוכלו.
כדי להמחיש, נסתכל על דוגמא מספרית. נניח שיש לכם כ-350 אלף ש"ח משלכם. הבנק הציע לכם תכנית חיסכון לדירה ל-25 שנה הנושאת ריבית שנתית של 3%. החלטתם להעמיד את ההפקדה החודשית שלכם על 5,000 ש"ח. כמה כסף יעמוד לרשותכם בעוד 25 שנים? בהנחה שהבנק יציע לכם את אותו שיעור ריבית גם על פיקדון סגור בגובה ההון העצמי שלכם (350 אלף) - יצטבר הפיקדון לסך כ-3 מיליון ש"ח. סכום מכובד.
לכאורה - אפשר עכשיו להירגע: כעבור 25 שנים יצטבר בחשבון החיסכון שלכם מספיק כסף כדי לאפשר לכם לרכוש דירה, וחסכתם לעצמכם את הצורך בהלוואת משכנתא. אלא שיש בעיה אחת שמטרידה אתכם: מה יקרה אם מחירי הדירות יעלו? הרי במקרה כזה מחירה של דירה בעתיד יהיה גבוה יותר ממחירה הנוכחי, וייתכן אפילו שקצב העלייה של מחירי הדירות יהיה גבוה משיעור הריבית שהבנק משלם לכם על החיסכון הנצבר שלכם ואז גם ההון העצמי שלכם יישחק במונחי כוח קנייה של דירות?
מה עושים? מסתבר לכם עכשיו שגישה של חיסכון לדירה כדרך לאפשר לכם רכישה היא אמנם דרך שמרנית, זהירה, אולי אפילו פתרון 'אלגנטי' לשאלת רכישת הדיור, אבל אתם נחשפים בגינה לסיכון של התייקרות מחירי הדירות: אתם רודפים אחרי הדירה - מפקידים מידי חודש וצוברים ריבית - ולמרות זאת הדירה מתרחקת מכם. הלכה לה שלוות הנפש...
אז אתם מבינים עכשיו שכדי לגדר את החשיפה שלכם להתייקרות מחירי הדירות אתם צריכים למצוא דרך להצמיד את החיסכון הנצבר שלכם למדד מחירי הדירות. אלא שאין כיום אפשרות כזו בישראל, למרות שבבלוג זה הופיעו כבר מספר פעמים המלצות שלי להנפקת אג"ח ממשלתי הצמוד למחירי דירות כדי לגדר את סיכוני הרוכשים העתידיים וכדי 'לנקז' ככל האפשר משוק הדירות את הביקוש הספקולטיבי של רוכשי הדירות להשקעה ולחסוך בכך למשק בועות נדל"ן מיותרות ומסוכנות. אז אם אין אפשרות לגדר את הסיכון בעזרת כלי פיננסי - אולי פשוט עדיף להשקיע בכל זאת בדיור?
פניתם לבנק לברר מה ניתן לעשות. התברר לכם שהבנק, שיודע שבחשבון החיסכון שלכם יצטבר בעוד 25 שנה סכום של כ-3 מיליון ש"ח, מוכן להעמיד לכם כנגד החיסכון הזה הלוואה עומדת ('בלון') לתקופה של 25 שנים, שתיפרע בתשלום יחיד בסוף התקופה ע"י העברת הסכום המצטבר בתכנית החיסכון לכיסוי מלוא החוב.
השילוב המתוחכם הזה של תכנית חיסכון + הלוואת בלון יאפשר לכם לעקוף את הסיכון של עליית מחירי הדירות: אתם יכולים לרכוש את הדירה כבר עכשיו במקום להמתין לתום תקופת החיסכון (כעבור 25 שנים). חשוב רק לומר שההלוואה הזו לא תהיה בחינם: הבנק יחייב אתכם בגינה, לדוגמא, בשיעור ריבית שנתי של 4%, אחוז אחד יותר משיעור הריבית על החיסכון/פיקדון. הנימוק (הסביר) לכך שהריבית על ההלוואה תהיה גבוהה מהריבית על החיסכון היא סיכון האשראי שהבנק נוטל על עצמו. הסיכום הוא, לכן, שהבנק יעמיד לכם הלוואת בלון ע"ס כ-840 אלף ש"ח, ובתוספת ההון העצמי שלכם (כ-350 אלף) יעמוד לרשותכם סכום של 1.2 מיליון ש"ח. אם תסכימו להסדר המורכב הזה של תכנית חיסכון + הלוואת בלון - מצאתם דרך לגדר את סיכון עליית מחירי הדירות. יותר מזה: עכשיו אתם ישנים בשקט. ולא בכדי: אם, לדוגמא, מחירי הדירות יעלו ב-25 השנים הבאות בשיעור ממוצע של 5% - מחיר הדירה שרכשתם יגיע בסוף התקופה לכ-4 מיליוני ש"ח, כך שההסדר שעשיתם יסתבר בדיעבד כרווחי עבורכם. ולא רק רווחי: אילולא נטלתם את הלוואת הבלון, ובמקום זאת הייתם חוסכים לדירה כדי לרכוש אותה בתום תקופת החיסכון - לא הייתם יכולים לרכוש את אותה דירה שרכשתם!
אז מה היה לנו? פתחתם שני חשבונות בבנק, אחד תכנית חיסכון להפקדה חודשית ואחד הלוואת בלון, שניהם ל-25 שנים. והכי חשוב - רכשתם דירה כבר עכשיו.
ועכשיו היכונו להפתעה: הלוואת משכנתא 'קלאסית' - זו עם לוח סילוקין מסוג 'שפיצר' שבה התשלום החודשי קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה - היא למעשה שני החשבונות כשהם משולבים למכשיר פיננסי יחיד. זוהי הלוואה שיש בתוכה גם תכנית אינטגרלית של חיסכון לדירה. אתם חוסכים (כפי שתכננתם) כסף לרכישת דירה, אבל בדיעבד: קונים עכשיו (ומבטיחים את עצמכם מסיכון של 'בריחת' מחירי הדירות) - משלמים אח"כ, בהדרגה.

לא לכולם מתאימה הלוואת משכנתא. ישנם כאלו שהכנסתם אינה מספקת ליטול על עצמם את ההתחייבות ארוכת-הטווח, ישנם כאלה שהכנסתם אינה יציבה על-פני זמן ולכן יתקשו להתחייב לתשלום חודשי קבוע, ועוד. אלו שאינם יכולים להתחייב יצטרכו לבחור בדרך של חיסכון לפני הרכישה, ולהסתכן בכך שמחירי הדירות יעלו עד שיצברו סכום שיספיק להם לרכישת דירה. מי שיכולים להתחייב (בעיקר לפי הערכתו של הבנק) - יכולים ליטול על עצמם את ההתחייבות לתשלומי המשכנתא ובתמורה לגדר את הסיכון של 'בריחת' מחירי הדירות. הם עושים צעד אמיץ, המשלב בתוכו החלטה סימולטנית על חיסכון ועל השקעה. זה שחלקם מבלה אחר כך את ימיו בתלונה על 'השתעבדות למשכנתא' - זו בעיה התנהגותית, לא כלכלית.

יום ראשון, 8 בינואר 2017

ההבדל בין אשראי לרכישת דיור לאשראי לרכישת רכב

חלפו רק מעט יותר משני עשורים מאז שהנוהג לרכוש דירות בסיוע הלוואות בנקאיות הפך - לא ביום אחד - לנחלת רבים. אני יודע שחלק מכם (הצעירים) יגיבו בהפתעה, אבל עד שהתכנית הכלכלית לייצוב המשק (1986) אפשרה לישראל להפריט את שוק ההון בסדרה של רפורמות - הלוואות המשכנתא היו כמעט כולן מכספי המדינה, והן ניתנו כמעט בלעדית לחסרי-דיור שהוגדרו כזכאים לסיוע במסגרת 'תכניות הסיוע של משרד השיכון'. בניגוד לכך, רכישת דירות בהתבסס על הלוואות בנקאיות היא כיום נוהג מקובל, שאינו תוצאה של כורח אלא של בחירה. זהו שינוי תרבותי. המבוגרים שבינינו יכולים לאשר זאת: משקי בית פונים כיום לבנקים לא רק לרכישת דירה ראשונה אלא גם כדי לשדרג את נכסי המגורים שלהם ואפילו כדי לרכוש דירות לצורך השקעה.
בשנים האחרונות ההישענות של משקי בית על אשראי בנקאי התרחבה, וכיום מתפשט הנוהג לרכוש רכב פרטי בעזרת אשראי. האם אשראי הוא אשראי, בלי קשר לשימושו? האם אין הבדל כלכלי בין אשראי לרכישת דיור לאשראי לרכישת רכב?
מהי חשיבותו של החיסכון הפרטי?
המבוגרים שבינינו גדלו בעולם תרבותי שבו להסתפקות במועט היה ערך חיובי, אפילו חינוכי. בעולם הערכים ההוא, לחסוך - היה מעשה נכון, אחראי, רציונלי. לצרוך מעבר להכנסתך - לעומת זאת - היה מעשה לא-אחראי, לא-רציונלי, אולי אפילו לא-מוסרי.
לא מדובר כאן בתפיסה מוסרית/דתית המקדשת התנזרות או שוללת הנאה חומרית. הסתפקות במועט, כשלעצמה, לא הייתה ערך אלא ציווי שנגזר מראייה מסוימת של המציאות. סוג של אסטרטגיה שמטרתה לשפר את כושר שרידותו של הפרט: לחסוך, כדי לצבור רזרבות. מהו בעצם חיסכון? חיסכון הוא ויתור על משהו היום בתמורה למשהו שנקבל מחר. חיסכון הוא העדפה של העתיד על ההווה. זוהי דחייה של סיפוקים - לא הימנעות כוללת. אבל מדוע? מדוע המחר עדיף על היום?
נתחיל את התשובה מעולם חסר-סיכון. תארו לעצמכם שאנו חיים בעולם שבו אין הפתעות - הכל ידוע לנו מראש. גם בעולם כזה מספר ישנן סיבות לחיסכון: ייתכן שאנו נהנים מתקופה של שפע ואנו צופים שהיא תחלוף (חלום פרעה על שבע הפרות השמנות והפתרון הכלכלי שהציע לו יוסף); כך לדוגמא אנו חוסכים וצוברים עתודות במהלך שנות עבודתנו כדי לממן את חיינו בתקופה שלאחר הפרישה ממעגל העבודה. אבל יש גם סיבות נוספות: ייתכן שאנחנו חוסכים למטרה מסוימת (מימון לימודים גבוהים, נסיעה לטיול גדול בחו"ל, חתונה לילד, או הורשה לצאצאינו), וייתכן שאנו חוסכים כדי לצבור רכוש וליצור לעצמנו בעתיד הכנסה מרכוש (רכוש פיננסי, דירה להשכרה וכו').
לעומת זאת, אם אנו חיים בעולם לא-ודאי, שבו יכולים להתרחש גם אירועים בלתי-צפויים - יש לנו מניע חשוב נוסף לחיסכון: צבירת רזרבות שיגנו עלינו במקרה של פגיעה בהכנסה או של גידול בלתי-צפוי של ההוצאות (הוצאות רפואיות, לדוגמא). כאן החיסכון אינו מיועד למימון מטרה ספציפית, אלא הוא יותר הגנתי, כלומר בעל אופי ביטוחי.
האם רכישת דיור בעזרת חוב היא התנהגות לא-אחראית?
הנורמה של בעלות על דירות מגורים למטרת שימוש עצמי אינה תופעה עתיקה בתרבות המערב: היא התפתחה רק במאה הקודמת, ובעיקר במחצית השנייה שלה. התפתחות זו נשענה על התפתחותה המקבילה של הבנקאות האפותיקאית - מוסדות פיננסיים שהציעו למשקי הבית אשראי לרכישת דיור (הלוואות משכנתא). לכן, בתוך כחצי מאה עלה שיעור משקי הבית בארה"ב המתגוררים בדירה בבעלותם מכ-40% לכ-70%. התוצאה היא שמשקי בית נוהגים בכל העולם לממן את רכישת נכס הדיור בעזרת אשראי בנקאי מתאים (כלומר: אשראי לטווח ארוך, הכרוך בתשלומים חודשיים קבועים).
מדוע בעצם אנשים נוטלים הלוואות כה גדולות למימון רכישת דיור? הם יכלו הרי, לחילופין, לדחות את מועד הרכישה ולהמשיך לחסוך עוד כמה שנים כדי להסתמך יותר על הון עצמי ופחות על אשראי? במקום זאת הם הקדימו את מועד הרכישה, ונקלעו לסיכון פיננסי (האם הם יצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא?) ולהוצאות מימון (שיעור הריבית על חוב המשכנתא גבוה בד"כ מזה שהם יכולים לקבל על השקעותיהם הפיננסיות).
התשובה היא שהשיקולים המדריכים אותם הם שיקולי השקעה. הם יכלו אמנם לדחות את מועד הרכישה ולחסוך לעצמם סיכון פיננסי והוצאות מימון, אבל הם בחרו להקדים את מועד הקנייה. הנימוקים המקובלים לבחירה זו הם ההעדפה להתגורר בנכס משלהם, וההערכה שלהם שהקדמת מועד הרכישה משתלמת להם מבחינה כלכלית: התשואה על הדירה הנרכשת (עליית מחירה + החיסכון בתשלום שכר-דירה) תהיה גבוהה משיעור הריבית על חוב המשכנתא שנטלו לצורך הרכישה.
אם נחשוב על כך, רכישת דירה בעזרת חוב אינה שונה מחיסכון לקראת רכישת דירה: זהו רק היפוך סדר, שבו אנו חוסכים לדירה בדיעבד, לאחר רכישתה. האפשרות שלנו לבחור באופציה זו היא תולדה של השתכללות שוקי ההון בכלל ושל שוק המשכנתאות בפרט: אנחנו חופשיים כיום לבחור באיזה שלב בחיינו לרכוש דירה, וחופש הבחירה הזה נתון לחלקים גדולים של האוכלוסייה. ההתפתחות המהירה של שוק ההון, של מוצרים פיננסיים חדשניים (סוגי משכנתאות), של מערכות המיחשוב של הבנקים ושל המערכות לניהול סיכונים פיננסיים גרמו להוזלת האשראי ולשיפור נגישותו מנקודת המבט של משקי הבית.
ומה עם אשראי לרכב?
הצלחתה המרשימה של מערכת האשראי לדיור לאפשר למשקי בית צעירים נגישות לשוק ההון לצורך רכישת דיור היוותה מודל לחיקוי לשוקי אשראי קרובים - אשראי צרכני. חלק משוק זה מממן אמנם השקעות של משקי בית  - השכלה גבוהה, השבחת נכס הדיור, או השקעה עסקית - אבל בהדרגה הרעיון של מינוף פיננסי הועתק גם לשוק הרכב הפרטי. זה נראה אמנם רק כשינוי תרבותי: המבוגרים שבינינו זוכרים אולי שהרעיון של קניית רכב פרטי בעזרת חוב נראה פעם משונה ואולי אפילו בלתי-אחראי, ואילו כיום יבואני הרכב מציעים ללקוחות רכישת רכב חדש אף ללא כל הון עצמי. אלא שכדאי להבין שלא מדובר רק בשינוי תרבותי - יש כאן גם שינוי במישור אחר לגמרי.
מהי המשמעות של נטילת חוב למימון השקעה? המשמעות היא שלהשקעה יהיו פירות, ולכן תיווצר למשק הבית תוספת הכנסה (או חיסכון בתשלומי שכר-דירה) שממנה אפשר יהיה לשרת את החוב (תשלומי ריבית וקרן). השיקול שמנחה את משק הבית לממן השקעה בעזרת חוב הוא כלכלי טהור: כדאי לנקוט בצעד זה שכן שיעורי התשואה הצפויים על ההשקעה גבוהים מהריבית על החוב. לעומת זאת, מה קורה כשמדובר באשראי למימון רכישת רכב חדש?  כאן לא מדובר בהשקעה שיש לה פירות כספיים, ולכן לא מדובר במעגל של תוספת הכנסה מול שירותי חוב, וממילא אין כאן שום חישוב של כדאיות כלכלית הנובעת מהפרשי תשואה.
אז מה כן יש בתופעה של רכישת רכב בעזרת חוב? יש כאן היפוך של הפרדיגמה של ויתור היום לטובת צרכי המחר: יש כאן ויתור על רמת החיים מחר לטובת רמת החיים היום. משקי בית שמממנים רכישת רכב בעזרת אשראי ייאלצו לשלם מחר תמורת הנאה שהפיקו היום. אז יש אמנם כאלו שממתינים למות הגביר במשפחתם ומנסים להקדים סיפוקים, אבל לגבי כל היתר זהו עולם תרבותי חדש: לא עוד דאגה למחר, לא לקיחת אחריות, לא היערכות לקראת סיכונים אפשריים, אלא להיפך - אכול ושתה היום על חשבון המחר. מאחר שהמחר אינו ידוע - יש בשינוי התנהגות זה אולי אמירה כוללנית יותר: חוסר תכנון פיננסי, הימנעות מתכנון פנסיוני אחראי, ואפילו סיכון החוסן הפיננסי של בני הדור הבא.
וכל זה קורה דווקא בעולם שאובייקטיבית עובר ממציאות של יציבות תעסוקתית סבירה שהייתה נחלתנו בעבר למציאות של שינויים טכנולוגיים וכלכליים תכופים שמאיימים על היציבות התעסוקתית. כי למה היינו מצפים לאור השילוב של גלובליזציה ואוטומציה (רובוטיקה) שמאיים על היציבות התעסוקתית של הצעירים שבינינו? אני מניח שהיינו מצפים להתנהגות הפוכה - להגדלת שיעורי החיסכון, להגברת הזהירות הפיננסית, כי העולם של פנסיה תקציבית ודומיה כבר כמעט ואינו קיים לגבי הצעירים.
מה יכול להיות המחיר?
התוצאה האפשרית של התנהגות זו עלולה להיות צבירה נמוכה מידי של הון עצמי אצל משקי הבית. לא מדובר רק בהגדלה של גודל החוב, אלא גם בהגדלת תשלומי הריבית שכמוה כהקטנה של ההכנסה הפנויה לשאר היעדים ובהגדלה של נטל שירותי החוב השוטפים. ראו לדוגמא את המציאות האמריקנית שנחשפה במשבר הפיננסי האחרון: עשרות מיליוני משקי בית שמתנהלים עם שכבה דקה מידי של הון עצמי, ושרמת החיים הגבוהה שהם מנהלים בנויה במידה רבה על נטילת אשראי. זוהי תוצאה של תהליך ארוך של סטגנציה כלכלית אצל רוב משקי הבית האמריקנים, שהוסוותה ע"י שיפור מתמיד ברמת החיים שאינו נובע מפיריון אלא מהגדלת החוב הלאומי. תרבות חיים זו מועדת לפורענות, שכן משקי הבית חשופים מידי למחזורי עסקים (שינויי תעסוקה לא-גדולים גוררים אצלם התמוטטות כלכלית בגלל אי-היכולת להמשיך ולשרת את החוב). התוצאה היא חוסר יציבות פיננסית מערכתית, סוג של מגדל קלפים או אולי מוקש שמגביר את עוצמת הנזק במקרה של מיתון כלכלי מחזורי. ברור גם שמצב זה של שבירות יוצר איום על היציבות החברתית-פוליטית.
היבוא האדיר של רכב פרטי לישראל בשנים האחרונות - מעבר לכך שהוא רק מחמיר את בעיית הגודש בכבישים ולכן אינו פותר בעיה תחבורתית אלא מחמיר אותה - נשען יותר ויותר על אשראי נוח. הנוחות למשקי הבית נובעת גם אולי מהריבית הנמוכה במשק. אבל אם נזכור שרוב ההלוואות לרכישת רכב הן בריבית משתנה על בסיס ה-"פריים" - עליית הריבית עלולה לגרום לחלק ממשקי הבית להכבדת הנטל השוטף. אבל יותר מכך מדובר בהגדלת הצריכה הפרטית (או 'רמת החיים') ע"י יצירת חוב. שאלו את עצמכם: מה בעצם עומד מאחורי התנהגות זו של משקי הבית?

יום שלישי, 27 בדצמבר 2016

בנק ישראל יצר הזדמנות למלווים חוץ-בנקאיים בענף המשכנתאות

בנק ישראל מתערב בשיקולי האשראי לדיור של הבנקים
בשנים האחרונות, על רקע מחירי הדירות הגואים, החליטו בבנק ישראל להתערב בשוק הדיור כדי לצנן את הביקוש לרכישת דיור. הבנק המרכזי אינו יכול כמובן להטיל מיסים על רוכשי דירות להשקעה, וגם אינו יכול להאיץ את קצב הבנייה. ההתערבות היחידה האפשרית עבורו היא הוצאת הנחיות מגבילות לבנקים לגבי העמדת אשראי לדיור. הכלי היחיד הוא, בהתאם, הוראות המפקח לבנקים. ולכן, המפקח על הבנקים הוציא הנחיות חדשות, במספר שלבים, שתפקידן להכביד על הבנקים להעמיד אשראי לרוכשי דירות.
המטרה שהוצגה לציבור היא שמירה על יציבות הבנקים - זהו המנדט העיקרי של המפקח על הבנקים. בפועל, ההוראות החדשות כללו מיגוון של מיגבלות שנועדו להגן על משקי הבית מפני התפתחות של ירידת מחירי דירות ושל עליית הריבית במשק. וכך, לראשונה בהיסטוריה של ענף המשכנתאות בישראל, נקבעו לבנקים תקרות רגולטוריות שלא היו קיימות בעבר, לשיעור המימון (היחס בין גובה החוב לערך הנכס), לנטל השוטף (היחס שבין התשלום החודשי לבין ההכנסה הפנויה של הלווים) ולחלק היחסי של ריבית משתנה בהלוואה.
האם הייתה הצדקה להתערבות זו?
התערבות חודרנית זו של המפקח על הבנקים בדרך שבה הבנקים פועלים בתחום המשכנתאות לא הייתה פעולה מתבקשת. הבנקים לא נקלעו לקשיי גבייה של חוב המשכנתאות, אלא להפך: תיק האשראי לדיור שבידי הבנקים היה תיק בעל התנהגות אשראי טובה ושיעורים נמוכים במיוחד של בעיות. התנהגותם של הבנקים לפני ההתערבות לא הייתה חסרת-אחריות ולא העלתה חשש אובייקטיבי להתפתחותה של בעיית אשראי, אלא להפך: שיעורי המימון הנהוגים בישראל היו תמיד שמרניים, והכלים הפנימיים של הבנקים לבקרת האשראי ולניהול סיכוני האשראי, לרבות מודלים ממוחשבים להערכת סיכון פרטנית בהלוואות בודדות (credit scoring), פעלו היטב. גם לא הצטבר מידע חדש בעקבות משבר המשכנתאות בארה"ב שהיה בו כדי להצדיק התערבות ספציפית של המפקח: בידי הבנקים יש כיום כלים משופרים לניתוח החשיפה לסיכוני אשראי, לרבות יכולת לבחינת השפעתם הכמותית הצפויה של תרחישים מסוכנים, ולבנק ישראל אין שום יתרון על הבנקים בהערכת סיכונים. ולמרות זאת, המפקח על הבנקים התערב בצורה פרטנית בקריטריונים בהם משתמשים הבנקים לצורך הערכת סיכוני אשראי כשהוא מבטל את חופש הפעולה שלהם וקובע להם תקרות חיצוניות.
מהי המשמעות של התערבות זו בעולם של ניהול סיכוני אשראי?
תקרות קשיחות אינן דבר טבעי בעולם של ניהול סיכונים. תפקידו של ניהול הסיכונים, מעבר לזיהוי הסיכון והערכתו, הוא לתמחר אותו. תמחור זה משמעותו הערכה כמותית של השאלה איזה תשלום שיושת על הלווה יפצה את הבנק בגין תוספת הסיכון ('פרמיית סיכון'). בכך, ניהול סיכונים מודרני מאפשר לנוטל הסיכון ליטול על עצמו באופן מושכל סיכונים תמורת פיצוי. זוהי הסיבה לכך שאין מוצר אחיד במחיר אחיד בשוק משכנתאות חופשי (להבדיל מהלוואות ממשלתיות): לווה א' עשוי לשלם פרמיית סיכון גבוהה יותר מלווה ב' (ריבית גבוהה יותר) אם הבנק מעריך שלווה א' הוא בעל מאפייני סיכון גבוהים יותר מאלו של לווה ב'. לכן, בעולם של הבנקים התשובה לבקשות אשראי אינה דווקא כן/לא, אלא בעיקר באיזה מחיר. כי סיכון אשראי הוא פונקציה רב-משתנית, וחריגה בתחום אחד (לדוגמה: שיעור מימון) יכולה להיות מפוצה ע"י משתנה אחר (גובה ההכנסות של הלווה, היסטוריית האשראי שלו, וכדו'). ובמקום לקבוע תנאי-סף או תקרות קשיחות - הגישה הנכונה היא להעריך את סיכון האשראי בהתבסס על כלל המשתנים, ולתמחר אותו. כי אפשר להרוויח מעט גם בעולם של הלוואות לא מסוכנות, אבל השלל האמיתי מחכה למי שיודע להעריך סיכונים ולהתנהל בעולם שיש בו סיכון אשראי. כפי שיודע כל משקיע: No Pain - No Gain.
לכן, ההתערבות הזו של המפקח בקריטריונים למתן אשראי פוגעת בבנקים. היא מגבילה את יכולתם להעמיד אשראי מסוכן ולהרוויח מכך; היא מקטינה את גודל השוק; היא מונעת מהבנקים להצטיין בתחום נטילת הסיכון, והיא מקהה את כושר ההבחנה שלהם. בעולם החדש שנוצר בהבל-פה, הבנקים נותנים אשראי בכפוף למגבלות שקבע המפקח על הבנקים. היכנסו לבנק לבירור תנאי משכנתא ותיווכחו בעצמכם באיזו מהירות תיתקלו בתשובת נציג הבנק שהוא עצמו היה מוכן אולי להיענות לבקשותיכם, אבל הוא מוגבל ע"י הוראות בנק ישראל. אם תרצו, בראיון שקיים השבוע מיכאל רוכוורגר מ'דה-מרקר' עם מנהלי המשכנתאות של בנק מזרחי-טפחות (ראו כאן), מועלית על ידם הטענה שהם היו מוכנים להעמיד הלוואות בשיעורי מימון גבוהים יותר מהתקרה שקבע המפקח על הבנקים.
אין הצדקה אמפירית להתערבות זו של המפקח
האם יש הצדקה להגבלות החיצוניות שהכתיב המפקח על הבנקים? אין מאחורי ההגבלות הללו בסיס של ידע אמפירי שיצדיק אותן - הן מתבססות על אינטואיציה פשוטה, שרירותית, שכנראה לא נבחנה. אין משהו שבנק ישראל יודע יותר מהבנקים, ויש להם הבנה טובה למדי בניהול סיכוני אשראי. זו איננה תעשיית ינוקא. ויש כאן אפילו נקודה היסטורית מעניינת (לפחות אותי…): ב-1990, כשהממשלה העבירה בן-לילה את האחריות לסיכוני האשראי של הזוגות הצעירים אל כתפיהם הצעירות והלא-מנוסות של הבנקים למשכנתאות (יש לזכור שהבנקים למשכנתאות היו עד אז גופים פיננסיים בעלי רישיון מוגבל, שהתמחו כמעט בלעדית בביצוע הלוואות לדיור מכספי הממשלה) - בנק ישראל לא התערב ולא קבע קריטריונים ומדיניות אשראי, אלא רק עקב אחר המאמץ של הבנקים לפתח יכולות של ניהול סיכונים. 25 שנה מאוחר יותר, כשמדובר בכלל בבנקים מסחריים ענקיים, בעלי היסטוריה ארוכה וניסיון מצטבר מוצלח, שברשותם מערכות ממוחשבות לניהול סיכוני אשראי - בנק ישראל מחליט להפקיע מהבנקים את הזכות לקבל החלטות אשראי עצמאיות, ומתערב. ולא סתם מתערב, לא בהוראת שעה - זהו מצב של קבע, שבו הבנקים יפעלו בכפוף למגבלות רגולטוריות ספציפיות, שאינן על דעתם.
מי יכול להפיק תועלת ממצב עניינים זה, וכיצד?
מצב עניינים זה, שמגביל את עסקיהם של הבנקים - יוצר הזדמנות עסקית למתחרים פוטנציאליים של הבנקים: חברות ביטוח, מלווים אחרים ומשקיעים בתיקי משכנתאות. כי מוטת כנפיו של המפקח על הבנקים מכסה רק את הבנקים - לא את חברות הביטוח ולא את המשקיעים המוסדיים.
מהי ההזדמנות? נתחיל משיעור מימון. לגופים לא-בנקאיים יש לכאורה אפשרות להעמיד אשראי לדיור בשיעורי מימון גבוהים ממה מותר לבנקים. זו לא צריכה להיות הרפתקה חסרת-אחריות: בנקים אירופיים ואמריקנים מציעים כדבר שבשגרה הלוואות משכנתא בשיעור מימון של קרוב ל-100%. מה שנדרש מהמלווה הוא יכולת משופרת לברור לו לקוחות טובים ולהעריך סיכונים. בהינתן שלווים פוטנציאליים אלו אינם חשופים להצעות נגדיות מהבנקים בגלל המגבלות שקבע המפקח על הבנקים - יש למלווים אלו אפשרות להציע את האשראי במחירים נוחים מבחינתם, שיכסו על תוספת הסיכון. בעיקר, כמובן, נוח יהיה להציע אשראי למשקיעים, שכן המפקח על הבנקים הגביל את שיעור המימון במקרה שלהם ל-50% - שיעור נמוך מנקודת מבט של הערכת סיכון.
ומה עוד ניתן להציע? המפקח על הבנקים קבע להם תקרה קשיחה לגבי חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה. ברור שתקרה כזו (33%) היא שרירותית, ומתעלמת מניתוח כולל של סיכוני אשראי בעסקת המשכנתא. מלווים שאינם כפופים למגבלת המפקח על הבנקים יוכלו לבטל את התקרה הקשיחה, המיותרת, ובמקום זאת להעריך את הסיכון הכולל בהלוואה. גם כאן, העובדה שהבנקים אינם יכולים להציע ללווה הצעה נגדית נותנת יתרון למלווה שאיננו בנק.
האם צריך להמשיך בדוגמאות? גם פריסה של ההלוואה לתקופה שמעבר ל-30 שנה אינה מותרת לבנקים, גם כאן ללא סיבה משכנעת. פריסות ארוכות יותר ותזרימים גמישים יותר יכולים לענות על צרכי חלק מהלווים. ובעצם, בכל תחום שבו המפקח על הבנקים התערב וקבע מגבלה - הוא יצר מבלי משים הזדמנות עיסקית למתחרים שאינם בנקים.

יום חמישי, 22 בדצמבר 2016

האם באמת דרוש מאבק בכנסת על חוק מיסוי דירה שלישית?

דיון של 7 שעות על מס דירה שלישית בוועדת הכספים
דרמה אמיתית התחוללה בשבוע האחרון במערכת הפוליטית כאשר הצעת החוק למיסוי דירה שלישית ויותר הגיעה לדיון בוועדת הכספים של הכנסת. הדיון הראשון בהצעת החוק הסתיים ביום שישי 16.12 בשעה 07:00, לאחר ישיבה שנמשכה שבע שעות(!). הוועדה אישרה את הצעת החוק. מאחר שחלק מחברי הוועדה טענו שלא הספיקו ללמוד את הנושא לעומקו (ואף פרשו מהישיבה במהלך הדיון בשל כך) - ביקש יו"ר הכנסת מיו"ר הוועדה לקיים דיון נוסף בהצעת החוק. משזה סירב - איימו חלק מחברי הוועדה כי ייפנו לבג"צ כדי לדרוש את ביטול האישור כדי לאפשר לוועדה לקיים דיון מעמיק ומושכל בהצעה הנ"ל.
נרטיב ראשון: משרד האוצר הוא אנטי-דמוקרטי
צורת התנהלות זו, שבה הצעות חוק מובאות לדיון ועדות הכנסת בלחץ זמן שאינו מאפשר לחברי הוועדה ללמוד את הנושא לעומק, היא החמצה של יתרונות התהליך הדמוקרטי. כאשר מדובר בחברי הכנסת, מדובר במומחים לנושא, באנשים יסודיים, מעמיקים, חסרי-פניות, שטובת כלל הציבור לעיניהם, וכל שאיפתם לקבל החלטה מושכלת שתהיה לטובת הציבור כולו. הם נלחמים בשם כולנו ולטובתנו: הם מנסים לגבור על התככנים הפוליטיים - אנשי משרד האוצר ובנק ישראל ויועציהם המשפטיים - שמנסים "לגנוב" החלטות, לעקוף את התהליך המקצועי של הרשות המחוקקת, ולהפוך את חברי הכנסת לחותמת גומי להצעות חוק ערמומיות, לא מקצועיות, שיש בהן מלכודות סמויות והן מנסות להרע לציבור.
מה אתם אומרים? אתם מקבלים את הקטע האחרון?
נרטיב שני: הכנסת היא מכשול לניהול תקין של ענייני המדינה
ואולי זה בכלל סיפור הפוך? אולי מישהו - דרג מקצועי בשירות הממשלתי, Civil Service במיטבו - מנסה לנקוט בצעדים הנדרשים להשגת מטרות לאומיות, ויש מישהו אחר שיעשה הכל כדי לסכל את המהלך או לפחות להסיט אותו מדרכו, לא בהכרח לגופו של עניין אלא כדי לייצג אינטרסים זרים, שוליים, שאינם נשוא הצעת החוק, ולשם כך הוא יעכב, ישנה, יסרס, יעוות, וירוקן מתוכן את הצעת החוק? ותוך כדי כך הוא יסחט את מגישי הצעת החוק, וכל זה כשבפיו דיבורים גבוהה-גבוהה (לתקשורת) על עקרונות ואידיאלים, טובת הציבור ותרומתו האישית? האם הסיפור השני נראה כ"כ מופרך אחרי הסיפור השבוע על שמונה חברי כנסת מהקואליציה שסחטו את משרד האוצר וקיבלו 300 מיליון ש"ח תמורת הסכמתם לאישור חוק התקציב?
המציאות היא כנראה שילוב של שני הנרטיבים הללו
מבחינת אנשי משרד האוצר מדובר במלחמה יומיומית נגד הדרג הפוליטי. לכן הם משאירים את התיאוריה הכלכלית (מה נכון) - לאנשי מחקר ואקדמיה; הם - עוסקים בקידום מטרות ריאליות (מה ניתן להשיג). הם יוצאים לדרכם להשגת מטרה (אישור החלטה, הצעת חוק, רפורמה, תקציב) ויודעים שיותקפו בדרך, שייפצעו, שיוכפשו, שישיגו רק חלק ממטרותיהם ושייפלו קורבן לסחיטה. הם משחקים ראגבי פוליטי. אין פלא שהם ציניים, ממוקדים בעיקר, בעלי חשיבה פוליטית, תכסיסנים ומקדישים הרבה לתכנון מהלכיהם. כדי להצליח במשימותיהם הם צריכים מודיעין ותחבולות. לכן הם מתכננים מחטפים, מפעילים מנופים, משתמשים בהסוואה, הונאות והטעיות - הכל כדי להצליח לחצות בשלום את המיצר הזה של הכנסת.
התוצאה היא מה שאנחנו רואים ושומעים בחיינו כשמדובר בתקציב המדינה: עירפול מכוון של סעיפי התקציב, הסתרות תקציביות, רזרבות סמויות, "עיזים", קנוניות עם פוליטיקאים ואפילו שוחד גלוי לח"כים. כולנו קורבנות של מצב עניינים זה: הציבור - שאינו יודע על מה באמת נסב הדיון התקציבי ומוצף בדיסאינפורמציה; הכנסת - שוועדותיה אמורות לאשר הצעות חוק אבל הן אינן מצליחות לרדת לעומק ההצעה; והרשות המבצעת, שבכלים שעומדים לרשותה מדובר כאן - שאינה מבינה את המשמעות האופרטיבית ואח"כ אינה שולטת בביצוע התקציב שאושר לה. אפילו בנק ישראל, שהעומד בראשו הוא (בהגדרה) היועץ הכלכלי של הממשלה - מתאמץ להבין את משמעות החלטות התקציב ואת השפעתו המקרו-כלכלית, אבל זוכה בהצלחה חלקית בלבד. וגם משרד האוצר הוא קורבן אופייני, לפי התקשורת, כאשר משרד הביטחון מפעיל כלפיו את אותם כלים ממש ומותיר אותו ללא יכולת שליטה.
זוהי תרבות קלוקלת. זהו עולם של שפה שקרית - לא מקצועית. עולם של הסתרת האמת והנתונים מהצד השני ואף מהציבור. עולם שבו כולם קורצים זה לזה ואינם מאמינים לזולת. עולם שדיון כלכלי או חברתי בו מתנהל על בסיס דק של עובדות ובסיס עבה של אינטרסים מגזריים. עולם של חינוך לרמאות 'קטנה' - סוג של שקר לבן - שבו לדווח אמת זו נאיביות. עולם שלאמת אין צבע משלה, אלא כולם צובעים את העובדות בצבעים שמתאימים לעמדותיהם. עולם שבו כל צד בטוח שרק הוא מייצג את טובת המדינה - מין עולם ערכים שנחשף לציבור סביב 'פרשת קו 300'. וזהו עולם משופע בהצהרות על עקרונות של מוסר וצדק, ואולי שיח זה הוא האיתות עד כמה התרחקנו מהם. וזה יחמיר כנראה בעתיד אם אכן תתרחש הגברת הפוליטיזציה המתוכננת של משרדי הממשלה.
ומה עם התקשורת?
בעולם כזה יש לשומרי הסף - התקשורת - שליחות קריטית: להבין, לנתח, לדווח לחשוף - להציג לציבור דברים כהוויתם. לדאבוני, הם אינם עושים מספיק. הם מתכופפים בפני אינטרסים של הון ושלטון ובמקום לדווח ואולי אף לנקוט עמדה עצמאית - הם בעיקר מהדהדים טענות של אינטרסנטים. אולי כי קצרה ידם מלעמוד במשימה. אולי כי הם הובסו זה מכבר במערכה נגד ההון והשלטון.
כמה מילים על החוק עצמו
רשימה על הצעת החוק למיסוי דירה שלישית ויותר ("מס ריבוי נכסים") פירסמתי בבלוג זה כבר בחודש אוגוסט, כשפורסמה הצעת התקציב לשנת 2017 (ראו כאן: "מס על דירה שלישית - למה ומה חשיבותו?"). לא נחזור על הדברים, אלא נדגיש נקודות עיקריות.
מהי בעצם המטרה של חוק זה? זהו ניסיון לאותת לציבור המשקיעים בדיור 'להרגיע' - לשחרר ולו במעט את הלחץ על שוק הדיור כדי להילחם בהתייקרות הדירות. ליוזמה זו גם מסר פוליטי-חברתי הפונה לשכבות החלשות: אנחנו רואים אתכם!
מהו הרקע לחוק זה? הריבית הנמוכה מאז 2009 יצרה מציאות חדשה לפיה אפיקי החיסכון הפיננסי אינם מבטיחים עוד תשואה חיובית לחוסכים, והתוצאה היא שהחיסכון הפיננסי החל לנוע לכיוון השקעה בנדל"ן. במקביל, ירידת הריבית הוזילה את עלות האשראי לדיור. התוצאה היא עודף ביקוש לרכישת דירות - חלקו הגדול ביקוש לרכישת דירה נוספת באמצעות אשראי בנקאי - שגרם לעליית מחירים מהירה שנמשכת כבר 7 שנים. ההכרה שמדובר בביקוש להשקעה ושהצעדים בהם נקט בנק ישראל עד כה לא הספיקו לרסן ביקוש זה - גרמה להחלטה להטיל מס על בעלי דירות מרובות כדי לצנן את התלהבותם של המשקיעים לרכוש דירות נוספות.
האם החוק מוצדק? אני סבור שכן. התהליך של השנים האחרונות גרם להדרה מתגברת של שכבות אוכלוסייה חלשות משוק הדיור, כפי שניתן לראות מהירידה של שיעור משקי הבית הגרים בדירה בבעלות עצמית. זהו תהליך שלילי, והוא תוצאה לא-מתוכננת של הריבית הנמוכה ששוררת כאן מאז שפרץ המשבר הפיננסי הבינלאומי. התהליך של הקצנת אי-השוויון הוא תהליך מסוכן ללכידותה של החברה הישראלית.
האם החוק המוצע אפקטיבי? אני סבור שלא. לא בגלל טעות בכיוון, אלא בגלל  שמדובר בצעד חלש מידי, שאין בכוחו לשנות את כדאיות ההשקעה בדיור בהינתן הציפיות הקיימות לגבי להמשך עליית מחירי הדירות. אנו רואים גם כיצד חברי ועדת הכספים כבר ניסו באותו דיון להקהות את שיני החוק בדרך של הגבלת תקרת המס ויצירת סף מס גבוה.
האם החוק המוצע יעיל? אני סבור שלא, כי אין בו כשלעצמו כדי לטפל בבעייה החמורה של הקצנת אי-השוויון במשק. עדיף היה בעיני שלא יהפוך לחוק של קבע אלא להוראת שעה לתקופה קצובה, לפני שאינטרסים שונים יביאו לתיקונים שיכרסמו בו ויסרסו אותו עד שיותירו אותו חסר תוקף.
אז מה בכל זאת חשוב בחוק זה? מה שחשוב הוא להתמודד עם התופעה של בועת נדל"ן. בועת נכסים היא תוצאה של תהליך אורגני, שנובע מהדרך שבה מתגבשות ציפיות. יש לנו בעיה, כי מדובר בתהליך פתולוגי: עליית מחירי הנכסים יוצרת ציפיות להמשך עלייה, שמגבירות מצידן את הביקוש לרכישת נכסים, שהוא מצידו גורם להמשך עליית המחירים. זהו תהליך שמפרנס את עצמו. התוצאה היא מחזורי מחירים מוגזמים, שיכולים להסתיים באירועים משבריים. ציורית, מדובר כאן בגירסה של הונאת פירמידה: המחירים ימשיכו לעלות כל עוד יימצאו קונים חדשים לדירות שיקבלו את חוקי המשחק (כלומר: יאמינו שהמחירים הגבוהים מוצדקים); ברגע שייווצר מחסור ברוכשים - מחירי הדירות יצנחו. במשחקים כאלו יש נקודות משבר, ויש קורבנות טבעיים. 'משחק' כזה התקיים שלא בכוונה בארה"ב בחסות תכניות ה-'סאב-פריים': מה שהחל כניסיון פדרלי לסייע לשכבות אוכלוסייה חלשות להגיע לדיור בבעלות - הסתיים בפיצוץ שהותיר את אוכלוסיית היעד ללא בתים וללא חסכונות. זוהי החשיבה שצריכה להוביל את המאמץ לעצור את תהליך עליית המחירים או לפחות לשכך אותו: לחסוך את הפיצוץ שעלול להתרחש בעקבותיו. לחסוך את הטרגדיות של משקי בית.
למרות מבול הביקורות, הדרך שבה פעל משרד האוצר היא סבירה. זהו ניסיון מתון, לא בומבסטי, לשכך את הנהירה להשקעה בנדל"ן. הכלי הוא סביר: מיסוי סמלי על משקיעים, שמטרתו בעיקר לאותת - לא להלום. זה אולי לא אלגנטי, אבל זהו צעד הכרחי. ורוב ההתנגדות לחוק היא מתלהמת וצבועה, שמנסה להציג את החוק כפגיעה בשוכרי דירות (המס יגולגל לכאורה עליהם) וכצעד לא מוסרי (מס על מס, מס על חסכון פנסיוני, וכו').
חבל על הדיון העקר הזה. עדיף לאפשר למשרד האוצר להעביר את החוק מלפתוח במלחמת הכל בכל. ומכאן אנחנו חוזרים לסעיף הראשון של רשימה זו: אין צורך לדון 7 שעות בחוק, אין טעם להילחם על פרמטרים שלו (החל מאיזה ערך דירה הוא יחול, מה תהיה התקרה שלו וכיו"ב) - זהו חוק המהווה צעד קטן, בעיקר סמלי, במהלך הכולל שמנסה לשכך את בועת הנדל"ן וינסה אולי בעתיד כנראה גם לטפל בבעיות של אי-שוויון כלכלי בחברה הישראלית.

יום שישי, 16 בדצמבר 2016

רשימת אורח: מה יקרה למחירי הדירות בשנתיים הקרובות? - ד"ר יאיר דוכין*

מחירי הדירות, שממשיכים לעלות בעקביות למרות האמצעים הננקטים על ידי הממשלה ובנק ישראל כדי לרסנם, יוצרים אצל רוכשי דירות פוטנציאליים תחושה שמדובר בתהליך שאיננו ניתן לעצירה. מסקנת רבים היא שכדאי להם לקפוץ בהקדם על העגלה המתקדמת, כי מחירו של האיחור יקר. גם תגובתו של שר האוצר, שיזם החלטת ממשלה המתירה רק ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפרסם נתונים על מחירי דירות ואוסרת על השמאי הממשלתי לפרסם נתונים משלו - תגובה המזכירה הריגה של שליח - מחזקת את התחושה לגבי מגמת המחירים (מעניין אם תגובת האוצר הייתה שונה אילו השמאי הממשלתי היה מציג שעור עליית מחירים נמוך מהשינוי שהציגה ה-ל.מ.ס...).
הניסיון "להנדס" את מגמת המחירים בענף אינו צפוי להצליח, שכן על פי תורת הביקוש וההיצע כאשר קיים פער בין הכמות המבוקשת של המוצר לכמות המוצעת ממנו - הפער נסגר על-ידי הלחצים הנוצרים על המחיר בשוק עקב עודף ביקוש (או היצע). מנגנון המחיר בשוק הדירות אינו שונה מבחינה זאת מזה הקיים בשווקים של מוצרים אחרים. השאלה היא רק מהו הכיוון שבו צפויים מחירי הדירות לנוע בשנתיים הקרובות (2017-2018). כדי לענות על שאלה זאת נבחן את הצרכים - הביקוש השנתי לתוספת יחידות דיור - מול מספר התחלות הבנייה בפועל בכל שנה, נתון שמשקף את תוספת יחידות הדיור למלאי הכולל.
בהנחה שלא צפוי בשנתיים הקרובות גל עלייה, התוספת נטו של משקי בית בישראל (בין אם יגורו בשכירות או בבעלות) מחייבת להערכתי קצב התחלות בנייה של כ- 48,600 יחידות דיור לשנה. כדי להבטיח ששוק הדירות יתפקד ללא לחצים לעליית מחירים יש להוסיף לנתון זה כ- 10%, כך שבסה"כ דרושה תוספת שנתית של כ- 53,500 יחידות חדשות למלאי הדיור. מול היקף צרכים שנתי זה, היקף התחלות הבנייה עומד בשנים האחרונות על 48-50 אלף יחידות דיור בלבד. מכאן, שמדובר בגירעון שנתי של 4,000-5,000 יח"ד. חשוב לציין שהיקף התחלות הבנייה (ולא גמר הבנייה) הוא הנתון הרלוונטי לתוספת למלאי הדיור, שכן מרגע שניתנו היתרי הבנייה לפרויקט אפשר כבר להציע את הדירות למכירה.
החישוב שהוצג לעיל מסביר למעשה את עליות המחירים של הדירות בשנים האחרונות: לפי ניתוח אקונומטרי של מחירי הדירות שביצעתי, גירעון של 1,000 דירות (עודף תוספת הצרכים על התחלות הבנייה) מוביל לעליית מחירים של כ- 1% בקירוב. מכאן שהתחזית שלי לשנים 2017-2018 היא המשך עליית המחירים, בקצב של 4-5% לשנה.
שתי שאלות עולות בנקודה זו. הראשונה - אם צעדי האוצר הנוכחיים יכולים לעצור את עליות המחירים; השנייה - איזו התפתחות יכולה לשנות את מגמת העלייה הנוכחית כבר בשנתיים הקרובות.
התשובה לשאלה הראשונה היא שלילית: צעדי האוצר אינם משפיעים על תוספת הצרכים השנתית, ואין זה חשוב אם הצרכים הללו מסופקים על ידי רכישת דירות לצורך מגורים או דיור בשכירות. מאחר שצעדי משרד האוצר בתחום ההיצע לא הצליחו להאיץ משמעותית את היקף התחלות הבנייה - היקף הגירעון השנתי אינו מצטמצם, וממילא עליית המחירים לא תיפסק.  
החטא קדמון של שר האוצר, שבגללו הוא אינו מצליח להגדיל את ההיצע בקצב מהיר-יחסית, טמון בהגדרת המטרה שלו. אילו הגדיר שר האוצר את מטרת מדיניות השיכון שלו כיצירת נגישות לרכישת דירות לזוגות צעירים ומעוטי-יכולת אחרים - ניתן היה לגבש צעדי סיוע ישירים ע"י מענקים או הלוואות עומדות שהיו יוצרים את אותה נגישות, למעשה כמעט ללא קשר או תלות ברמות המחירים הנוכחיות של הדירות. הבעיה היא ששר האוצר קשר את יצירת הנגישות הנ"ל להורדה גורפת של מחירי הדירות. בכך הוא נכנס לקונפליקט מובנה עם כלל אוכלוסיית בעלי הדירות (ולא רק עם בעלי שלוש דירות ומעלה), עם היזמים ועם המערכת הבנקאית, שלהם אינטרס ברור: שמחירי הדירות לא ירדו. יתר על כן, התכניות השונות שהנפיק משרד האוצר (האחרונה שבהן היא מיסוי הדירה השלישית), שבאמצעותן הוא מנסה לכפות ירידת מחירים על השוק - הכניסו בעיקר כאוס לשוק, שהגיב כצפוי בצמצום היקף התחלות הבנייה. בכך השיג האוצר את התוצאה ההפוכה מזו שאליה כיוון. היה על שר האוצר ויועציו לדעת שהפעולות שננקטו להגדלת ההיצע על ידי התכנית של "מחיר למשתכן" תפגענה מידית בהיקף הבנייה לשוק החופשי עקב הגדלת הסיכונים שם, ולכן תיצורנה לחצי מחירים כלפי מעלה.
בהקשר זה ראוי להיזכר בצעדים הישירים להגדלת ההיצע שהפעיל אריאל שרון, שר השיכון בראשית שנות ה- 90', כאשר התברר היקפו הצפוי של גל העלייה מחבר המדינות. שרון הפעיל אז שני צעדים ישירים, במקביל: האחד - התחייבויות רכישה מצד המדינה; השני - תמריצי זירוז לקבלנים. צעדים אלו הביאו להגדלת היקף התחלות הבנייה מכ- 19 אלף יחידות דיור בשנת 1989 ליותר מ- 80 אלף בשנת 1991. התגובה המהירה של היזמים השונים, שניהלו את סיכוניהם בהתאם, הביאה להצטברות מלאי דירות גדול, שחלק ממנו אכן נרכש על ידי הממשלה במסגרת התחייבויות הרכישה.    
המלאי העודף שהצטבר במחצית הראשונה של שנות ה -90' הוא שיצר את תהליך ירידת מחירי הדירות משנת 1997 עד שנת 2006, למרות שקצב התחלות הבנייה הואט לכ- 30-35 אלף יח"ד לשנה. נזכיר כאן שהירידה הריאלית המצטברת של מחירי הדירות באותו עשור הסתכמה בכ- 25%. ספיגת העודפים הסתיימה בשנת 2006, ואחריה החל להיווצר מחסור חדש שהוביל כצפוי להתחדשות מגמת העלייה של מחירי הדירות.
באשר לשאלה השנייה, ניתן לומר שבנתונים הקיימים רק מיתון משקי חריף יכול לעצור את מגמת ההתייקרויות. תהליכי הגלובליזציה עלולים לגרור את המשק בעל כורחו למיתון, משום שהצמיחה הנוכחית במשק נשענת במידה רבה על צריכה פרטית גואה ולא על השקעות. היות שסביר להניח שהן משרד האוצר והן בנק ישראל יעשו כל מאמץ אפשרי למנוע התפתחות כזו - הסבירות לירידת מחירים בשנים 2017-2018, אפילו מינימלית, נראית נמוכה. גם הכרזות משרדי השיכון והאוצר, בשיתוף חברת "עמידר", על מהלך מתמשך ליצירת מלאי דיור ציבורי ע"י ייזום פרויקטים של בנייה למגורים (לאו דווקא על בסיס כלכלי) הם בבחינת מעט מידי ומאוחר מידי, ולא יוכלו - גם אם יתחילו מיד (מה שלא נראה סביר כיום) - לשנות את מגמות המחירים בשנתיים הקרובות.
*  ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו פורסמה, בשינויי עריכה, במוסף הנדל"ן של סוף השנה של העיתון 'דה-מרקר'


יום שישי, 9 בדצמבר 2016

ראול וולנברג - לזכרו

מדוע עכשיו?
השבועון הבריטי "אקונומיסט" הקדיש לפני כשבועיים מאמר הספד לראול וולנברג, הדיפלומט השוודי שהציל רבבות מבין יהודי הונגריה מהשמדה בידי הנאצים ונעלם בעצמו בכלא הרוסי. ההספד נכתב לרגל ההכרזה הרשמית על מותו ב-26 לאוקטובר השנה, לאחר שנעדר זה 70 שנה. המוזר הוא שההכרזה על מותו הייתה אירוע סתמי, פורמלי, של שלטונות המס של שוודיה - לא תוצאה של גילוי שמאפשר את סגירת התיק של תעלומת היעלמותו של וולנברג.
הדרמה המדהימה שחולל ראול וולנברג, זו שהפכה אותו לסמל ולדמות מופת בינלאומית הייתה קיצרת-ימים: היא נמשכה רק חמישה חודשים - יולי-דצמבר 1944. ראול וולנברג, אז דיפלומט שוודי בן 32, שירת כנספח מיוחד בשגרירות שוודיה בבודפשט. הוא 'פיברק' רישיונות מעבר רשמיים לשוודיה (שהייתה ניטרלית) וחילק אותם ליהודי בודפשט כדי למנוע את גירושם למחנות ההשמדה. בפועל, הוא טיפס למשאיות ועל גגות של קרונות רכבת שהובילו את יהודי הונגריה למחנה ההשמדה באושוויץ וחילק לנוסעים תעודות מסע דיפלומטיות שהפכו אותם למוגנים מפני הגירוש. בדרך זו הוא הציל בתוך כחמישה חודשים את חייהם של אלפי יהודים מהונגריה ושיכן עוד עשרת אלפים ב-32 בתי מחסה ששכר בסביבות בודפשט ושהפך אותם לצורך כך לטריטוריות שוודיות רשמיות (ספריות, מכוני מחקר וכיו"ב) כשהוא מניף עליהם את דגלי שוודיה.
רקע קצר: הונגריה
כחלק מהקיסרות האוסטרו-הונגרית שהתפרקה בסוף מלחמת העולם הראשונה, הונגריה איבדה שטחים נרחבים לטובת מדינות שכנות. התקרבותה לגרמניה הנאצית בשנות ה-30' חלה על רקע תביעתה להחזרת שטחים שנלקחו ממנה, תביעה שנתמכה בידי גרמניה (היטלר אף סיפח להונגריה שטחים). ב-1938 אימצה הונגריה חלק מחוקי הגזע של נירנברג. ב-1940 הצטרפה הונגריה לברית 'מדינות הציר', ושנה לאחר מכן השתלבו יחידות הצבא ההונגרי בהתקפה הגרמנית על ברית המועצות ('מבצע ברברוסה'). בתחילת 1943 חל מיפנה בהתפתחות המלחמה, והצבא הגרמני - הבלתי-מנוצח עד אז - נחל מפלות מול הצבא האדום במערכות בסטלינגרד ובהמשך גם בקורסק והחל לנהל קרב נסיגה שנמשך כשנתיים, עד לנפילתה הסופית של גרמניה. בחודש מארס 1944, על רקע הנסיגה המתמשכת של  הצבא הגרמני מהשטחים העצומים שנכבשו רק כשלוש שנים קודם לכן, האבדות הכבדות שסבל הצבא ההונגרי בקרבות ולאור החשש של היטלר שהשלטון ההונגרי ינסה להגיע להסכם עצמאי עם ארה"ב ובריטניה ולפרוש ממעצמות 'הציר' - השתלט הצבא הגרמני על הונגריה ('מבצע מרגריטה'), סילק את השלטון המקומי  ומינה מושל צבאי גרמני.
ההשתלטות הגרמנית על הונגריה הייתה בעלת משמעות בעיקר לאוכלוסייה היהודית. בתחילת 1944 מנתה האוכלוסייה היהודית כ-700 אלף נפש. הקהילה היהודית של הונגריה נותרה שלמה יחסית לקהילות היהודיות האחרות באירופה, שכן אדמירל הורטי, העוצר ההונגרי, לא הסכים לאפשר את גירוש יהודי הונגריה למחנות ריכוז. כל זה השתנה בעקבות ההשתלטות הגרמנית על הונגריה: בתוך חודשיים - כבר בחודשים אפריל-מאי 1944 - החל ה-SS לרכז את יהודי הונגריה כדי לשגרם למחנות ההשמדה בפולין. אדולף אייכמן ניהל את המבצע השיטתי לגירוש יהודי הונגריה, שבו - עיירה אחרי עיירה - שוגרו מידי יום כ-12 אלף יהודים למחנות ההשמדה. לפי מקורות מהתקופה, מאמצע חודש מאי ועד לתחילת יולי 1944 נשלחו כבר למעלה מ-400 אלף מיהודי הונגריה ברכבות, כמעט כולם למחנה ההשמדה אושוויץ-בירקנאו. כשלושה רבעים מהנשלחים הוצאו להורג מיד בהגעתם לאושוויץ; רק כרבע נשלחו למחנות עבודה. המהירות של הגירוש - לפי המקורות הנאציים - הייתה הודות לשיתוף הפעולה הנרחב של הציבור ההונגרי, שסיפק לאנשי ה-SS את כל המידע הדרוש ללכידת היהודים.
זהו השלב שבו הגיע ראול וולנברג כנספח מיוחד לשגרירות השוודית בבודפשט.
ראול וולנברג
ראול וולנברג נולד בשוודיה בשנת 1912, בן למשפחה שוודית מבוססת שבניה עסקו בעיקר בבנקאות. היה לו קשר יהודי חלש: סבא של סבתו היה יהודי שהגיע לשוודיה. הוא היה מודע לקשר זה ולפי עדויות מסוימות אף התגאה בו. וולנברג היה בן יחיד להוריו. אביו חלה ומת עוד לפני שנולד, וסבו מצד אמו נפטר כשהילד היה בן שלושה חודשים. הוא גודל, לכן, בידי אמו וסבתו. אמו התחתנה בשנית כעבור מספר שנים ומנישואין אלו נולדו שני ילדים נוספים. לאחר תקופת לימודים קצרה בפריס וולנברג התקבל ללימודי ארכיטקטורה באוניברסיטת אן ארבור במישיגן, ארה"ב, וסיים שם את לימודיו בשנת 1935. בתום לימודיו הוא עבד תקופה קצרה בקייפטאון, דרום-אפריקה, ואח"כ בסניף של 'בנק הולנד' בחיפה (ראו צילום של השלט ברחוב הבנקים בחיפה).
ב-1936 חזר וולנברג לשוודיה והחל לעבוד בחברת סחר בינלאומי - 'החברה המרכז-אירופית לסחר' -  חברה שעסקה בקשרי סחר של שוודיה עם חברות מסחריות במרכז אירופה ושבעליה היו יהודים-הונגרים. כתוצאה מהחקיקה האנטי-יהודית שאומצה בהונגריה (1938) לא יכלו עוד בעלי החברה היהודיים להיכנס להונגריה וראול וולנברג החל להיות הנציג הקבוע של בעלי החברה, והמקשר בינם לבין בני משפחתם שנותרו בהונגריה. בהמשך הוא הפך לשותף ומנהל והרבה לנסוע בנסיעות עסקיות להונגריה, לגרמניה ולמדינות הכבושות על ידה.
שליחותו הדיפלומטית של וולנברג
מהלך האירועים בהונגריה והמירוץ לגירוש הקהילה היהודית למחנות הריכוז בפולין היה ידוע למדינות המערב, הודות לעדויות מפורטות שהועברו למערב מהונגריה. לחץ של הקהילה היהודית באמריקה גרם כבר בינואר 1944 לנשיא רוזוולט להקים את 'הוועד לפליטי המלחמה' (War Refugee Board) שמטרתו הייתה לסייע להצלת יהודים שנרדפו ע"י המשטר הנאצי ברחבי אירופה. באביב 1944 שלח רוזוולט לשוודיה נציג מיוחד מטעמו כדי לקדם את המעקב הצמוד אחר מצבם של יהודי הונגריה, בתיאום עם הקהילה היהודית בשוודיה. כחלק מהמאמץ המשותף, הרעיון היה למנות נציג דיפלומטי מיוחד שיפעל מתוך השגרירות השוודית בבודפשט כדי לתאם פעולות הצלה. מועמד ראשון - הרוזן פולקה ברנאדוט, אז סגן-נשיא הצלב האדום הבינלאומי ובן למשפחת המלוכה השוודית - נפסל ע"י ההונגרים, ואז נבחר ראול וולנברג לתפקיד. הבחירה בו, למרות גילו הצעיר וחוסר ניסיונו הדיפלומטי, התאפשרה כי בעלי החברה בו עבד היה אחד מחברי הוועד, והוא שכנע את שאר החברים שמדובר בצעיר מוכשר שמכיר מקרוב את בודפשט ואת מצב היהודים בה. הוא התייצב לתפקידו החדש ב-9 ביולי 1944. חסר-ניסיון דיפלומטי, הוא נשלח כדי לסכל את המהלך להשמדת שארית הקהילה היהודית בהונגריה. עוד לפני צאתו לדרך הוא דרש וקיבל ממשרד החוץ השוודי סמכויות פעולה עצמאיות בכל הנוגע לשליחותו בבודפשט. בעת בואו נותרו רק כ-230 אלף יהודים בהונגריה.
הרעיון היה ליצור חסינות דיפלומטית ליהודי בודפשט ע"י הנפקת תעודות מסע שיעידו על כך שנושאי התעודות הם אזרחים שוודיים שממתינים למסע בחזרה לארצם. כ-700 תעודות כאלו כבר הונפקו ע"י השגרירות השוודית ליהודי בודפשט שהיו בקשרי עבודה עם השגרירות עוד לפני שוולנברג הגיע, אלא שוולנברג הרחיב את השימוש לממדים עצומים. התעודות שניפק היו מפוברקות, והרעיון התבסס על אי-הבהירות ששררה אז לגבי מסמכים רשמיים. המסמכים שפיברק וולנברג היו צבועים בצבעי הדגל השוודי והוטבעו בהם כתרי מלוכה (ראו צילום של תעודת מסע). המאמץ של וולנברג והתמיכה שקיבל מצוות השגרירות גרמו לכך שהוא הצליח למעשה לחסום את ביצוע תכניתו של אדולף אייכמן למשלוח כלל יהודי הונגריה למחנות ההשמדה.
כשנראה היה שמאמציו של וולנברג הצליחו ושארית יהודי הונגריה תינצל מ'הפתרון הסופי' - חלו שינויים במהלך ההיסטורי של האירועים. אדמירל הורטי ניסה, באוקטובר 1944, להגיע להסכם נפרד עם ברה"מ שיוציא את הונגריה ממעגל המלחמה. הגרמנים פעלו מיד כשהם נשענים על אנשי 'צבא החץ' - הארגון הנאצי ההונגרי - והדיחו אותו. פוגרומים של כנופיות 'צלב החץ' הביאו לרצח אלפי יהודים בבודפשט והשלכת גופותיהם לדנובה. תכנית ההשמדה של יהודי הונגריה חזרה לפעול. מאחר ובינתיים התפתחה מצוקת רכבות ברחבי הרייך השלישי - העברת יהודי בודפשט לאושוויץ  נעשתה החל מנובמבר 1944 במסעות רגליים ('מצעדי המוות') לעבר הגבול האוסטרי. מצעד המוות הראשון יצא לדרכו ב-20 בנובמבר 1944.
מצב החירום קרא לפתרונות חדשים. הרעיון של וולנברג היה יצירת מקלטים דיפלומטיים בתוך בודפשט שבהם ישוכנו מחזיקי תעודות המסע. את שכירת 32 בתי המחסה, בהם עברו כנראה כ-10,000 יהודים, מימן וולנברג כנראה מכספי הוועד לפליטי המלחמה. וולנברג לא פעל לבדו. מעבר לצוות גדול שסייע לו בתוך השגרירות השוודית (מספר עובדי 'האגף' של ראול וולנברג תפח כבר ליותר מ-300 איש), המאמץ הקדחתני של הנאצים לחסל את יהדות הונגריה לפני שהצבא האדום יכבוש את הונגריה גרם לבולמוס נגדי של מאמצי הצלה, שבו דיפלומטים ממדינות שונות עסקו גם הם בפיברוק מסמכי אזרחות ותעודות מעבר, בעוד אנשי 'צלב החץ' מנסים למנוע בעדם.
כשהצבא האדום שחרר את בודפשט (פברואר 1945) נותרו בעיר רק כ-100,000 יהודים. רובם נותרו בחיים בזכות מאמציו ובזכות הצלחתו לרתום נציגים דיפלומטיים של מדינות אחרות להירתם למאמץ להצלת יהודי בודפשט. המאמץ האחרון, שנרשם כולו לזכותו של וולנברג, היה סביב כוונתו של אייכמן ליזום טבח המוני של תושבי הגטאות שנותרו בבודפשט ובהם קרוב ל-100 אלף איש, שבוע לפני נפילת העיר בידי הצבא האדום. כדי לסכל מהלך זה הצליח וולנברג ליצור קשר עקיף עם המפקד הצבאי הגרמני בהונגריה, הגנרל שמידטהובר, ולאיים עליו שהוא - ראול וולנברג - יעיד נגדו אישית לאחר המלחמה כדי שיוחזק כאחראי ישיר לטבח היהודים. האיום נשא פרי והטבח המתוכנן לא בוצע.
היעלמות
בסוף דצמבר 1944 הגיע הצבא האדום לשערי בודפשט, והיא כותרה ע"י כוחות 'החזית האוראינית השנייה' ('חזית' - בצבא האדום - היא קבוצת ארמיות) בפיקודו של המרשל מלינובסקי. לאור סירובו של המפקד הצבאי הגרמני להיכנע, החל הקרב על העיר. בעיצומם של הקרבות - ב-17 בינואר 1945 - זומן וולנברג לחקירה במפקדתו של המרשל מלינובסקי בחשד שהוא עוסק בריגול לטובת ארה"ב. מסמכים סודיים של הצבא האדום שפורסמו ב-1993 מגלים שפקודת המעצר נגד וולנברג נחתמה ע"י קומיסר ההגנה בולגנין ונשלחה למפקדתו של המרשל מלינובסקי.
ישנן עדויות חלקיות, חלקן סותרות, לגבי שהותו של וולנברג בכלא הרוסי. הוא הגיע ב-21 לינואר 1945 לכלא לוביאנקה המפורסם במוסקבה, שם נחקר ע"י חוקרי ה-ס.מ.ר.ש. - הריגול הנגדי הסובייטי. ב-1957 שחררו הרוסים מסמך ישן, מיום 17.7.1947, חתום בידי רופא כלא לוביאנקה, שבו הוא מדווח על מותו מהתקף לב של ראול וולנברג ומבקש אישור לבצע נתיחה שלאחר המוות. ב-1989 העבירו הרוסים לידי המשפחה חפצים אישיים של וולנברג, כולל דרכון. חוקר רשמי של המשטרה הרוסית דיווח ב-1991 שוולנברג הוצא להורג ב-1947 בעזרת גז. עדות נוספת נוקבת בתאריך דומה אבל מציינת הוצאה להורג בירייה. למרות העדויות השונות המציינות את מועד המוות בשנת 1947- צפו ועלו עדויות על כך שוולנברג היה עדיין עצור בשנות ה-60', וקיימות עדויות אחרות לגבי שנות ה-80'. אחיו החורג של ראול וולנברג בילה שנים בחיפוש עדויות בארכיונים שנפתחו, אבל למרות שפע פיסות המידע - תיק וולנברג לא נסגר מעולם.
החקירה לגבי המוצאות אותו נתקלה בחומה בגלל 'המלחמה הקרה' שפרצה אז בין ברית-המועצות לארה"ב ואולי גם בגלל חוסר רצון של הממשלה השוודית להבליט את תרומתו של ראול וולנברג לעומת האדישות ושיתוף הפעולה של שאר השלטון השוודי למעשי המשטר הנאצי. עד היום איננו יודעים באמת מדוע עצרו אותו השלטונות הסובייטיים ומה עלה בגורלו.
בחודש מרץ 2016 הודיעו שלטונות המס של שוודיה שאם בתוך ששה חודשים לא תתקבל עדות חדשה - ראול וולנברג יוכרז רשמית באוקטובר 2016 כמי שמת-נעדר, בשל היעדרות גופה. ביום 26 באוקטובר אכן נמסרה הכרזה זו. תאריך המוות נקבע ליום 31 ביולי 1952 - חמש שנים מאז שהוכרז כנעדר.
לזכרו
על מעשיו להצלת שארית יהודי הונגריה זכה ראול וולנברג באזרחות כבוד של קנדה, הונגריה, ישראל, אוסטרליה וארה"ב (1981). מוסדות הוקמו על שמו, פרסים מחולקים לזכרו ורחובות וככרות במקומות שונים בעולם נקראים על שמו. קטע הכביש שבו שוכן כיום מוזיאון השואה בוושינגטון נקרא ב-1985 על שמו. ב-2013 קבעה שוודיה בלוח השנה הלאומי את 'יום וולנברג' - 17 בינואר, יום היעלמותו - לזכרו. קנדה קבעה עוד בשנת 2000 את 'יום וולנברג' בלוח הלימודים של בתי הספר. האו"ם קבע את ה-17 בינואר להיות 'היום הבינלאומי למצילי האנושות'.
מי ששמר על הגחלת כל השנים היו משפחתו ומשפחות הניצולים. אמו ואביו החורג שמרו על חדרו כפי שהיה וכתבו לו מכתבים במשך שלושים שנה. ב-1979 הם שמו קץ לחייהם לאחר שתקווה נוספת לניצוץ חיים הוכחה כתקוות שווא. אחיו (החורגים) עסקו גם הם כל חייהם בחיפוש אינפורמציה על המוצאות אותו.
במקומות שונים בעולם קיים פסל זיכרון לראול וולנברג, בצורת מזוודה דיפלומטית נטושה ועליה ראשי התיבות של שמו. מזוודה כזו נשא איתו, ובה רישיונות המעבר לשוודיה. מזוודה אחת מצויה באי שבו נולד בשוודיה (ראו תמונה). אחרת - במוזיאון השואה בנוטינגהאם. אחת - ליד בניין האו"ם בניו-יורק. ועוד אחת, בבודפשט - העיר בה שינה היסטוריה - על ספסל, מחכה כאילו לראול וולנברג שיאסוף אותה.



יום ראשון, 27 בנובמבר 2016

רשימת אורח: מדיניות השיכון - האם לא הגיעה השעה לחשב מסלול מחדש? - ד"ר יאיר דוכין*

במקביל לפרסום החודשי של מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר ( 15.11.2016), פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את נתוני השינוי במחירי הדירות בחודשים אוגוסט-ספטמבר. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בחודשים הללו ב- 1.3% - קצב עלייה שנתי של כ- 8%; ב- 12 החודשים האחרונים עלה מדד מחירי הדירות בכ- 8.5%. נתונים אלו משקפים האצה של קצב עליית מחירי הדירות, מכ- 6.5% לכ- 8% בשנה. הלמ"ס סייגה את ממצאיה בכך שחגי תשרי נחגגו השנה בחודש אוקטובר, מה שהשאיר מעט ימי עבודה לדיווח על עסקאות, כך שייתכן שנתון זה עוד יעודכן. לנתונים על מחירי הדירות הצטרפו למחרת (16.11.2016) נתונים לגבי קצב הצמיחה של המשק ברביע השלישי של 2016: בחישוב שנתי עומד קצב הצמיחה על כ- 3.2%, לעומת כ-4.2% ברביע הקודם.
מחירי הדיור "מתעקשים" אפוא להמשיך ולעלות, למרות "מדיניות הפטישים" של שר האוצר (לשעבר) שטייניץ, מדיניות ה-"מע"מ אפס" של שר האוצר (לשעבר) לפיד ומכלול הצעדים לדיכוי המחירים שבהם נוקט, כבר למעלה משנה וחצי, שר האוצר (הנוכחי) כחלון. בנוגע למגזר המכונה "המשקיעים", צעדי האוצר בשנה וחצי האחרונות כללו בעיקר ניסיון מתמשך ל'גירוש' רוכשי דירות מהשוק ע"י העלאות מיסים, איום בהטלת מיסים נוספים, ייקור משכנתאות והוקעה ציבורית (כינויים בשמות גנאי כמו "זוללי דירות" וכדו'). מסתבר שהפעולות להורדת חלקם של המשקיעים, מקומיים וזרים - טעות חמורה שהתרעתי עליה כבר לפני יותר משנה וחצי - הובילו לתוצאה הפוכה מזו שאליה כיוון שר האוצר: במקום להשיג גידול בהיצע הדירות בשוק - ההיצע ירד, תוצאה שמתבטאת בקיפאון ואף ירידה מסוימת בהיקף התחלות הבנייה. היקף הביקושים  - לעומת זאת - לא ירד, בעיקר עקב חוסר האמון של הציבור בהבטחות האוצר לעצור את עליית מחירי הדירות. במגזר הזוגות הצעירים, המכונה "חסרי הדיור", החלו משרדי האוצר והשיכון לפתח פרויקטים מיוחדים (תכניות 'מחיר למשתכן') תוך הימנעות משיווק קרקעות לשוק החופשי. בנוסף, משרד האוצר פירסם מכרז בינלאומי להכנסת חברות ביצוע זרות לישראל, ושר האוצר הבטיח להתפטר אם לא תושג עצירה ואף הורדה של מחירי הדיור. מכלול הצעדים הללו מעלה את השאלה אם לא הגיע הזמן לחשב מחדש את מסלול מדיניות השיכון, שכן התוצאה של הצעדים שננקטו עד כה היא בעיקר כאוס בשוק, ירידה בהיקף התחלות הבנייה והאצה של קצב עליית המחירים.
בהקשר זה כדאי גם להזכיר שהניסיון להציג תמונה אופטימית יותר של מחירי הדיור על ידי השתקת השמאי הממשלתי ורעיון (שהוא עדיין בוסרי) ליצור שני מדדי מחירים (אחד עם הדירות הנבנות במסגרת תכנית ה"מחיר למשתכן" ואחד בלעדיהן), הוא כמובן חסר-שחר ורק מגדיל את חוסר האמון בשר האוצר ויועציו. כצפוי וכפי שכבר טענתי מספר פעמים, מכלול הצעדים הללו לא פתר את בעיית ההתייקרות הנמשכת של הדירות אלא דווקא האיץ את קצב עליית המחירים, כפי שמראים הנתונים האחרונים של הלמ"ס.  
בעבר הסברתי מדוע בנתונים הנוכחיים ובהנחה שהאוצר אינו מוכן לנקוט בצעדים ישירים להגדלת ההיצע, הדרך היחידה להורדת מחירי הדיור היא להכניס את המשק למיתון עמוק. כאן מתחברים נתוני הצמיחה העדכניים שפורסמו, שמצביעים על צמיחה מתמשכת במשק, כזו שתמנע בטווח הקרוב את עצירת מחירי הדיור. אינני ממליץ כמובן לשר האוצר להוביל את המשק למיתון, אולם נראה לי שההבטחות לירידת מחירים קרובה, שהחלו כבר באמצע שנת 2015, אינן נשענות על המציאות הענפית והמשקית.
*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו הופיעה בשבוע שעבר ב-'דה-מרקר'