יום רביעי, 24 באוגוסט 2016

מס על דירה שלישית - למה ומה חשיבותו

עובדות
במסגרת הדיונים על תקציב הממשלה לשנים 2017-2018, הממשלה מגישה לאישור הכנסת גם החלטה על הטלת מס על מחזיקי דירה שלישית. לפי ההצעה שהובאה לכנסת (ראו את הצעת התקציב כאן, עמ' 75 - "מס ריבוי נכסים"):
  • יוטל מס שנתי על בעלי דירות מגורים שבבעלותם לפחות שלוש דירות
  • המס יוטל על כל הדירות מעבר לשתיים הראשונות
  • שיעור המס שיוטל על כל אחת מהדירות יעמוד על 1% מערך הדירה (ראו להלן)
  • ערך הדירה לצורך חישוב המס יהיה מכפלה של מחיר למ"ר שייקבע בטבלה שתפורסם עד ליום 31 בדצמבר 2016 בשטח הדירה (במ"ר) כפי שהוא רשום בחיוב הארנונה לגבי אותה דירה
  • חישוב השווי המקורב למ"ר בכל אזור ייעשה על בסיס חלוקת הארץ לאזורים
  • תקרת החיוב תהיה 1,500 ש"ח לחודש, או 18,000 ש"ח לשנה
  • מעבר לאמור בהסכם או בכל דין, יראו בעלים ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כבעלים אחד
  • תחולת המס היא מיום 1.1.2017


הסברי משרד האוצר להצעת החוק
תהליך עליית המחירים המהירה של השנים 2007-2015 (למעלה מ-100%) הביאה להגדלת אי-השיוויון בעושר בחברה הישראלית. מאחר ששיעור המתגוררים בדירות שבבעלותם גבוה יותר בעשירונים בעלי ההכנסות הגבוהות יותר - רק 54% ממשקי הבית בעשירון השני גרים בדירות בבעלותם לעומת 80% ממשקי הבית השייכים לעשירון התשיעי - עליית המחירים הזו פעלה לטובת משקי הבית השייכים לעשירונים העליונים. בהשוואה בין בעלי דירות לבין שוכרי דירות מביאים אנשי האוצר נתון מעניין של הלמ"ס: רמת ההכנסה של בעלי הדירות גבוהה כפליים מזו של השוכרים, אבל סך העושר שלהם גדול פי 15.
בנקודה זו פונים מנסחי הצעת החוק לאמירה חברתית חשובה (שימו לב: מדובר בכלכלני האוצר, שהם לרוב דווקא אבירי כוחות השוק...): עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות, זו שהביאה לגידול באי-השוויון בקרב האוכלוסייה בישראל, משקפת למעשה עלייה מהירה של ערך הקרקע; מכיוון שעליית ערך הקרקע אינה תוצאה של יגיעה או פיתוח כלכלי של בעלי הדירות אלא של פעולות הקהילה, ההשקעה הציבורית והממשלה - אין זה צודק שבעלי הנכסים הם שייהנו מעליית הערך לבדם אלא נכון לחלוק את עליית הערך עם הציבור באמצעות מיסוי. מס זה יתרום לחלוקת הכנסות נכונה יותר במשק ולצמצום אי-השוויון, ויהווה תמריץ עבור בעלי הנכסים למכור את הנכס, מה שיגדיל את היצע הדירות בשוק המשני ויביא להפחתת מחירי הדירות.
להערכת כלכלני האוצר יש כיום בישראל כ-50 אלף משקי בית שיש בבעלותם לפחות שלוש דירות. מספר הדירות הכלולות לדעת אנשי האוצר בהצעת המיסוי הוא 180 אלף. ההכנסות הצפויות מגביית המס החדש הן כ-800 מיליוני ש"ח לשנה.
מהן מטרות המס?
יכולות להיות למס שתי מטרות עיקריות: האחת - יצירת הכנסות לצורך מימון הוצאות הממשלה (מטרה פיסקאלית); השנייה - שינוי התנהגות הציבור (לדוגמה: מס על סיגריות, משקאות חריפים וכו'). אלו בדרך כלל מטרות מתחרות: ככל שנצליח יותר לשנות את התנהגות הציבור (במקרה שלנו: חלק גדול יותר מבעלי הדירות הממוסות ימכרו אותן…) - כך נפחית את חשיבותו הפיסקאלית של המס.
לאור גודלו של תקציב הממשלה, נראה לי שלא מדובר כאן במס בעל השפעה פיסקאלית חשובה: ההכנסות הצפויות - עוד לפני שהכנסת החלה לקצץ בסעיפי החוק המוצע, לפני שבעלי דירות מרובות החלו לפעול להתחמקות ממס, ולפני שחלק מבעלי הדירות מוכרים אותן - אינן משמעותיות במונחי מימון הגירעון. לכן נראה שמדובר כאן במס שמטרתו לגרום לפחות לחלק מהציבור למכור דירות (בגלל הירידה בהכנסה נטו מהחזקת הדירה) ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק ולתרום לירידת מחירי הדירות. ואולי יש במס זה בעיקר אמירה חברתית שמתאימה פוליטית לסדר היום של השר הממונה, כפי שניתן אולי להסיק מההסבר שכתבו כלכלני האוצר להצעת החוק.
מה כבר נאמר על המס החדש?  או:  Where You Stand Is Where You Sit
רוב התגובות שכבר הופיעו בתקשורת משקפות - וזה לא מפתיע - את האינטרסים של המגיבים. משקיעים מגיבים בחמת זעם על 'מיסוי כפול' ('כבר שילמנו מיסים על הכנסותינו!') או מלינים על העדר אפיקי השקעה פנסיונית במציאות של הריבית הנמוכה; גורמים בענף הדיור מבקרים את הצעת החוק ומנבאים שהמס החדש יחמיץ את שליחותו החברתית ויביא לייקור שכר הדירה שמשלמים השוכרים; מתנגדים אחרים מתחפשים לכלכלנים ממשלתיים ומעלים טענות מקצועיות: המס אינו יעיל, שיעור המס נמוך מידי, לא ניתן יהיה לקבוע בפועל איזו דירה היא הזולה מהשלוש, המס יגרום לבריחת הון מהארץ, המס יגרום לרישום שקרי של בעלויות, מדוע בכלל לבסס את המיסוי על מספר דירות ולא על ערך דירות, וכו'. מהצד השני - זה של חסרי הדירות - נדמה לי שיש שקט יחסי: אולי חשש מהבאות (עליית שכר דירה?), אולי קבלה שקטה של הרעיון הכללי של מיסוי על בעלי דירות.
סטייה: מדוע עלו מחירי הדירות?
עליית המחירי המהירה שפקדה את שוק הדיור בישראל מאז 2008 היא תוצאה של הריבית הנמוכה שהונהגה במשק על רקע המשבר הפיננסי במשקי המערב. הריבית הנמוכה יצרה אפקט כפול: למשקי בית מבוגרים, שנוהגים להחזיק את חסכונותיהם לפנסיה בעיקר באפיקי השקעה פיננסיים - נוצרה מציאות של העדר אופק חיובי של תשואות, והם החלו להסיט את חסכונותיהם לשוק הנדל"ן; למשקי בית צעירים ובגיל העמידה, שנמצאים עדיין בשלבי השקעה בדיור למטרות מגורים עצמיים - נוצרה מציאות חדשה של משכנתאות זולות, והם נצלו אותה לרכישת דיור. השילוב בין השניים הביא לגל של ביקוש לרכישת דירות, ולאור קשיחותו היחסית של ההיצע - לעודף ביקוש. עודף הביקוש גרם מצד אחד להרחבה מתמשכת של קצב התחלות הבנייה (אנו נמצאים כבר בהיקפים גבוהים, בהשוואה היסטורית, של התחלות בנייה), ומצד שני לעליית מחירים מפתיעה (כן-כן: מחירי הדירות בעולם דווקא צנחו בשנים אלו), שמצידה יצרה ציפיות להמשך עליית מחירים. אנו נמצאים לכן בתהליך 'בועתי', שבו מחירי הדירות חרגו מהתוואי המתיישב עם הצרכים הבסיסיים ונמצאים במין תנועה אינרציאלית. השאלה החשובה לגבי התהליך הנוכחי היא כיצד הוא יסתיים: ב'נחיתה רכה' או בהתרסקות. לרוע המזל, כפי שראיתם אולי בוויכוח בין כלכלני אוניברסיטת שיקגו (ראו ברשימה קודמת, כאן), תהליך 'בועתי' אינו ניתן לאיבחון חד-משמעי בזמן אמיתי אלא - אם בכלל - רק בדיעבד, לאחר שהוא מסתיים.
יכולתנו ככלכלנים לפענח תהליכים כלכליים בצורה אמינה מותנית בטיב הכיסוי הסטטיסטי שלהם. אני לא בטוח שאיכות הכיסוי הקיימת של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מאפשרת לנו לפענח את התהליכים המתרחשים בישראל, ויעידו על כך גם הנתונים העקיפים והמעורפלים (הסתכלו שוב בהצעת התקציב) בהם השתמשו אנשי האוצר בבואם לנמק את הצורך בהטלת המס החדש. בהעדר יכולת לחדד את תמונת המציאות נותר לנו רק להעריך מה שכנראה מתרחש.
להערכתי, התהליכים של השנים האחרונות גרמו לצבירה ספקולטיבית של דירות בידי קבוצות אוכלוסיה מבוססות, כשמצד שני קבוצות אוכלוסיה חלשות נדחקות אל מחוץ לשוק הדיור. תהליך כזה גורם לתחושה של אובדן תקווה בקרב קבוצות אוכלוסיה צעירות, שחלום הדירה הולך ומתרחק מהן. מצד שני, הניסיון חסר-התכלית של הגורמים הממשלתיים להאיץ את קצב התחלות הבנייה של דירות חדשות גורם להתנפחות מחזורית מסוכנת של ענף הבנייה שתביא כנראה למשבר כלכלי לכשתחל התפנית המחזורית.
האם המס הזה 'צודק'?
כבר טענתי מספר פעמים ברשימות בבלוג זה שהדרך הנכונה לטפל במחסור הדיור שאנו חווים בישראל בשנים האחרונות אינה להאיץ את קצב התחלות הבנייה (צד ההיצע) אלא לרסן את הביקוש. הריסון שהפעיל בנק ישראל - בעיקר באמצעות דרישות מחמירות לגבי ההון העצמי של הלווים (25% ממחיר הדירה) - מביא אולי לצמצום של האשראי למשקיעים, אבל הוא גורם להדרה של שכבות אוכלוסיה חלשות משוק הדיור, כאלו שאינן יכולות להמציא הון עצמי המספיק לרכישת הדירה במיגבלות שקבע בנק ישראל. הדור הצעיר של שכבות האוכלוסיה המבוססות יכול אולי להיעזר בסיוע (או ערבות) של דור ההורים, אבל הדור הצעיר של שכבות האוכלוסיה החלשות - נפגע.
בראייה חברתית, זהו משגה: אם כבר, מדינת ישראל הייתה צריכה להבטיח דיור גם לקבוצות אוכלוסיה חלשות, וככל האפשר באמצעות סיוע לרכישת דיור ולא באמצעות שכירות (ציבורית או מסובסדת). המדינה עשתה זאת בעבר בהצלחה, כשהמשק הישראלי היה חלש יותר והנטל הביטחוני היה כבד יותר, והיא יכולה בהחלט לשוב ולהפעיל מדיניות דיור בעלת דגשים חברתיים, שבמרכזה סיוע של משרד השיכון לחסרי-דיור.
אז דרוש אמנם ריסון של הביקוש, אבל מדובר בריסון הביקוש של משקיעים - לא של חסרי-דיור. את ריסון הביקוש מצד משקיעים צריך לעשות בשילוב של 'גזרים' ו'מקלות'. ה'גזר' האפשרי - כבר הצגתי זאת בעבר - הוא הבטחת תשואה סבירה לטווח ארוך לחוסכים ליעדים פנסיוניים כדי לפתות אותם אל מחוץ לשוק הדיור. זה יכול להיות ע"י חיסכון/אג"ח ארוכים הצמודים למחירי הדיור, או בדרכים דומות. אחרי הכל, השקעה בנדל"ן אינה אפיק השקעה סביר לפנסיונרים: היא דורשת ניהול נכס, היא יוצרת סיכון מרוכז בגלל גודל ההשקעה הנדרש (מחיר דירה), והסיכון המחזורי הוא מוגזם. ובכלל: הפיכת שוק הדיור לשוק של הימורים ספקולטיביים היא צעד מוטעה שיביא רק לבועות נדל"ן ולסכנה הגלומה בהתפוצצותן.
ה'מקל' הדרוש כדי לצמצם את ההשקעה הספקולטיבית בדיור הוא מיסוי על השקעה בנדל"ן. מיסוי כזה יפחית את התשואה נטו הצפויה מהשקעה בדירות. לכן, בעיני, הרעיון של המס החדש הוא רעיון צודק, גם אם אפשר היה לחשוב על ביטויים אחרים של אותו רעיון כללי.
משהו על מיסוי דירות
ראשית, צריך להפריד בין מיסוי על הכנסה הנובעת מהדירה לבין מיסוי על עצם החזקת הרכוש. ההכנסה הנובעת מהדירה מורכבת מהכנסה שוטפת (מגורים בדירה או שכר דירה המתקבל מהשכרתה לשימושו של אחר) ומרווחי הון (שבח) הנובעים מעליית מחירי הדירות לאורך זמן. היסטורית, ההכנסה מדירה זוכה להעדפת מס יחסית להכנסות הנובעות מהשקעה פיננסית: ההכנסה מהשכרה פטורה עד לסף מסוים ושיעור המס מעבר לסף זה הוא 10%; השבח - עליית שווי הנכס - פטור ממס בתנאים המשתנים מידי כמה שנים. להטבת-מס זו הניתנת להשקעה בדיור אין שום הצדקה: היינו צריכים למסות את כל ההכנסה (מעבודה, מרכוש לסוגיו) וליצור נייטרליות של המס. לכן, לפני הכל, יש לבטל את אפליית המס הקיימת כיום לטובת השקעה בדיור לעומת השקעה פיננסית.
מעבר למיסוי ההכנסה, אפשר לחשוב על מס שתפקידו לשנות את אי-השיוויון הכלכלי, ולו רק במידה זעירה. זהו למעשה האיפיון הכללי של המס המוצע. מס על ערך הדירה (להבדיל ממס על ההכנסה הנובעת ממנה) הוא כלי נוח להשגת מטרה כזו: הוא יכול להיות יחסי לשווי הנכס (ואף פרוגרסיבי, כך ששיעור המס יהיה גבוה יותר כאשר שווי הדירה גבוה יותר), ויתרונו בכך שהוא אינו מוטל על פעילות ולכן הוא נייטרלי מבחינת השפעתו על התנהגות הפרטים.
האם ניתן היה להציע מבנה מס שונה?
כאמור, הרעיון העקרוני של המס החדש הוא בעיני רעיון צודק, גם אם אפשר היה לחשוב על ביטויים אחרים בשטח של אותו רעיון. אילו נשאלתי, הייתי מציע לבסס אותו על שווי הדירה ולא על מספר דירות, הייתי מחיל אותו על כל הדירות (החל מהדירה הראשונה) ומצד שני קובע סף שווי נכס לצורך חישוב המס בגובה שיותיר לפחות מחצית (ואולי אף יותר) מבעלי הדירות מחוץ למעגל משלמי המס. כמו-כן הייתי קובע שיעור מס גבוה יותר ובונה אותו במדרגות כך שיהיה לו אפקט פרוגרסיבי ומצד שני ערך פיסקאלי (גבייה) ממשי.
האם המס החדש יגרום להגדלת היצע הדירות בשוק?
בשלב מוקדם זה אין לדעת אם הכנסת תאשר את החוק המוצע כלשונו או שנוצותיו תימרטנה בטקס אכזרי. אלא שגם אם המס יעבור כלשונו, קשה לראות כיצד מס בשיעור של 1% על דירה שלישית ואילך יביא להחלטה של בעלי דירות להסיט את השקעותיהם מתחום הדיור לתחומים אחרים. התשואה השנתית על השקעה בדיור הייתה בשנה האחרונה מעל 10% (הכנסה מהשכרה + עליית ערך), לעומת תשואה אפסית בהשקעה פיננסית שמרנית. סביר, לכן, שהמס החדש לא יביא לשינוי ממשי בשוק הדיור, ובכל מקרה הוא כמעט חסר-משקל מבחינה פיסקאלית. וזאת עוד לפני שהוא נכנס לזירה הפוליטית שבה הוא עוד עלול לנפוח את נשמתו.
מה עוד יכול להיות מאחורי החוק?
אז מה נותר לנו? אולי בכלל יש כאן יריית פתיחה למערכה חברתית שתפקידה לנסות ולתקן את המגמה הבולטת של גידול באי-השיוויון הכלכלי במשק בשנים האחרונות. הגידול באי-השיוויון הוא תופעה כלל-עולמית, בלתי-צפויה ומסוכנת, שהולכת ומתבררת כתוצאת-לוואי של ההתפתחות של כלכלה גלובלית המתבססת על כלכלות-שוק ליברליות. זוהי התפתחות בעלת השלכה חברתית מסוכנת לכל חברה, וגם לחברה הישראלית. זוהי התפתחות שכבר מאיימת על השלטון הליברלי באירופה, עמדה כנראה ברקע ההחלטה הבריטית לפרוש מהאיחוד האירופי ועומדת ברקע הצלחתו המתמיהה של דונאלד טראמפ בבחירות המוקדמות בארה"ב. ייתכן לכן שהמס המוצע הוא ניסיון ראשון לשרטט את גבולות ההסכמה החברתית על צעדים אפשריים להגבלת מידת אי-השיוויון הכלכלי. זה מתיישב עם הקטע החברתי שצירפו כלכלני האוצר בדברי ההסבר לחוק, וגם עם התדמית החברתית שמטפח השר האחראי.

יום רביעי, 17 באוגוסט 2016

חשוב לעומת קריטי בדיוני התקציב

עכשיו, לאחר שהממשלה סיכמה את הצעת התקציב לשנים 2017-2018 שתוגש בקרוב לאישור הכנסת, ניתן להעיר הערה כללית: אף אחד מהגורמים המשתתפים בתהליך קביעת התקציב אינו שבע-רצון מהתקציב עליו הוחלט. הוויכוח הכעוס צפוי כנראה להמשיך לקראת דיוני התקציב בכנסת. יש כאן תופעה מוזרה: קובעים תקציב הוצאה בסכום דמיוני של למעלה מ-360 מיליארדי ש"ח, וכל השותפים נרגנים כאילו התקציב המוצע הוא זעום ואינו מספיק למימון אף מטרה לאומית חשובה. כולם מרגישים דפוקים. למה? ועוד שאלה: למה המחזה הקודר הזה חוזר על עצמו כל שנה?
אינטרסים שונים
לכל קבוצה - טענות משלה. 'החברתיים' טוענים שתקציב הביטחון מופרז, והוא גורם לכך שתרומת המדינה ליעדים החברתיים קטנה מידי ונגרמת נסיגה במדדים החברתיים והרס של תחושת הסולידריות הלאומית. 'הביטחוניסטים' טוענים שהממשלה אינה מעמידה לרשות מערכת הביטחון משאבים סבירים הנגזרים מצרכי הביטחון לאור האיומים הקיימים, ואנחנו נשלם בדם. הסקטור העסקי טוען בדרך-כלל ששיעורי המיסוי בישראל מוגזמים, ומאיים שייאלץ להגר בשל כך למדינות מופחתות-מיסוי. הציבור המוגדר כמרכז-שמאל פוליטי טוען שמדינת ישראל מפקירה יעדים לאומיים בגלל היותה נסחטת ע"י הציבור החרדי (מענקים לישיבות) והציבור הדתי-לאומי (מימון ההתנחלויות בשטחים והטבות מס לתושביהן). שכבות אוכלוסייה חלשות טוענות על הפקרת עניים, זקנים, ניצולי שואה ותושבי פריפריה. מעמד הביניים מתלונן על שחיתות ממשלתית ועל ניהול בזבזני של התקציב. תלונות מקיר לקיר.
למי כדאי להקשיב?
מה משותף לכל אלה? לדעתי - כמה דברים: האחד - ראייה מיגזרית צרה של האינטרסים הפרטיים של כל קבוצה במקום ראייה כלל-לאומית; זה לגיטימי, אבל זה הופך את הטיעון לגירסה של צד אחד. השני - התמקדות ב'חצי הכוס הריקה' ('מה חסר בתקציב'); זוהי גישה פסימית ולא פרודוקטיבית. השלישי - סוג של צדקנות וניסיון להציג את הטענות המיגזריות כאילו הן מתבססות על עקרונות אוביקטיביים של מוסר או צדק ולא על אינטרסים פרטיים. ויש אולי עוד דבר שמשותף לכל הטענות: מדובר בדמגוגיה - לא בטענות שניתן לקבל אותן כפשוטן, ומדובר בהרבה טענות כוזבות על 'אמת' ועל 'היגיון כלכלי'. אופייני גם שרוב הדוברים גולשים בהזדמנות זו לגינוי העוסקים במלאכה - כלכלני משרד האוצר. ככלל, אני מציע לכל מי שקורא או שומע דעה שבמהלכה מכונים כלכלני האוצר בשם  'נערי האוצר' או בכל כינוי משפיל אחר - שיחדל מלהקשיב/לקרוא - מדובר כנראה בדמגוגיה. מי שיש לו טיעונים מקצועיים אמיתיים אינו נדרש לכינויים המקטינים את הזולת כדי להעביר את המסר.
לצופה מהצד במאבקי התקציב הייתי מציע ראייה שונה, אופטימית, של המציאות. מה שאנחנו רואים ושומעים - סוג של ריטואל שנתי רווי דרמות והתלהמות - הוא למעשה תהליך חיובי ודמוקרטי (גם אם קצת וולגרי) שבו חברה תוססת ודעתנית מגיעה להכרעה לגבי סדרי העדיפויות שלה. כמה נקצה לביטחון? כמה נשקיע בחינוך-בריאות? כמה בתשתיות תחבורה? וכיצד נממן את כל ההוצאות הללו? הדיון הציבורי נעשה בככר העיר, ורובו ענייני. במקביל, משנה לשנה נמשך אצלנו תהליך של התייעלות, של שיפור באפקטיביות הרגולציה, של מלחמה בשחיתות. אז יש לנו אמנם דעות ומחלוקות לגבי סדרי עדיפויות, אבל אין סיבה לשקוע במצב רוח פסימי לאור דיוני התקציב. עדיף לחשוב - אם כבר - כיצד יכולנו לגרום לכך (דמוקרטית!) שהתוצאה במונחי חלוקת התקציב תהיה דומה יותר למה שאנחנו היינו רוצים.
מה בכל זאת קריטי?
אז אפשר להירגע? אפשר לגחך נוכח המחזה המלודרמטי המתקיים מולנו? אז זהו, שלא. יש בכל הריטואל הזה גם סכנה אמיתית: היגררות מתוך חולשה (פוליטית) למצב של חריגה מהאזור הבטוח, סכנה של פריצה של גירעון, של הגדלת החוב. האיחוד האירופי קבע בזמנו שלמדינות החברות בהסכם המוניטרי אסור לחרוג (מעבר לסטייה של הטווח הקצר) מגירעון המהווה 3% מהתוצר ומחוב המהווה 60% מהתוצר. גם אם אפשר להתווכח על חשיבות הקביעות המדוייקות של גובה התקרות הללו (והייתי משאיר את הדיון הזה לכלכלנים אקדמיים - לא לגורמים שלא הצליחו לגייס דעת קהל לאינטרס שלהם ולוטשים עיניהם עכשיו להגדלת הגירעון), או להסתכל על החריגות של השנים שלאחר המשבר הפיננסי של 2008 במספר מדינות של האיחוד האירופי - יש לנו כאן נורמה שעלינו לשאוף אליה כדי להתקבל בשוקי ההון ככלכלה חסונה מבחינה פיננסית. נכון ל-2015, יחס החוב לתוצר של ישראל ירד כנראה לראשונה ל-64% לאחר שנים ארוכות של מדיניות כלכלית אחראית שהגבילה בחוק את גודל הגירעון וקבעה תוואי יורד של חוב/תוצר.
מידי פעם נשמעים קולות הכופרים בחשיבות העמידה בתקרת הגירעון וביעד יחס חוב/תוצר, ומדגישים שחשוב היה יותר לטפל בבעיות חברתיות או בשאלות של חינוך-בריאות-רווחה מאשר בעמידה דקדקנית ביעדים. אלא שכדאי לנו לזכור שכבר היינו פעם במצב קשה, של התנפחות החוב. באמצע שנות ה-60' היה יחס החוב/תוצר של המשק הישראלי נמוך מ-60%, ולאחר מלחמת ששת הימים הביאה הצמיחה הכלכלית לגידול מהיר של החוב. המצב החמיר בעקבות מלחמת יוה"כ ומשברי האנרגיה (1974, 1979) שהביאו מצד אחד לגידול החוב ומנגד למשבר כלכלי ולהאטת קצב הצמיחה הכלכלית, עד שבאמצע שנות ה-80' הגיע יחס החוב לתוצר לכ-180% והמשק קרס. לא מדובר היה בגורם חיצוני שגרם למשבר כלכלי בלתי-נמנע בישראל - מדובר בניהול כלכלי כושל של המשק נוכח קשיים חיצוניים. מדובר במחדל של מנהיגות כלכלית. לא התמודדנו כפי שהיה דרוש - הגדלנו עוד ועוד את הגירעון הממשלתי כדי לממן את ההוצאות התופחות, צברנו חוב עצום, העלינו בהתמדה את הריבית כדי לגייס מימון של החוב, הדפסנו כסף, הצמדנו את כל החוזים הפיננסיים בתוך המשק למדד המחירים לצרכן, הכחשנו (בעיקר לעצמנו) את המציאות, עד שהכל התפוצץ ושקענו להיפר-אינפלציה ולמשבר מאזן תשלומים. אסור לחזור למציאות ההיא. אסור לאפשר לממשלה להגדיל את הוצאותיה על ידי הגדלת הגירעון וע"י הגדלת החוב. אסור אפילו להתחיל לגלוש במורד הזה, בטח שלא בעולם המעורער-כלכלית של היום, בטח שלא על רקע מעמדה הגיאו-פוליטי של ישראל.
הכרעה בין חלופות
ניהול תקציבי נכון אינו סתם עניין חשבונאי שמעניין רק את הכלכלנים ואת המבקרים הפנימיים - זהו תנאי ליציבות המשק, להמשך הצמיחה, למניעת זריעה של 'מוקשים' שיתפוצצו בפנינו בעתיד, כפי שלמדנו לדאבוננו בדרך הקשה. זה אומר שצריך לחזור לעיקרון היסודי של ניהול כלכלי: התייחסות לרעיון של 'עקומת תמורה' של המשק, שמשמעותה שקיימת מיגבלה על שימושים, שהשגת כל יעד כרוכה בוויתור. רוצים להשקיע יותר בביטחון? - צריך לוותר על שימוש אחר (חינוך, בריאות רווחה) או להגדיל את תקבולי המיסים (שפירושם ויתור על צריכה פרטית). אין ברירה אלא להכריע: אי אפשר גם וגם וגם. שימו לב ששום דבר אינו קדוש כאן: לא הביטחון, לא החינוך, לא סיוע לישובי הפריפריה ולא 'סל התרופות' - הכל שאלות הנתונות להכרעה ציבורית דמוקרטית. רק נזכור שהכל יוכרע בכפוף למיגבלת התקציב, לא ע"י 'הזזת' איזשהו רף דימיוני שהונח שם ע"י כלכלנים רעי-לב.
מה אסור לנו להשאיר להכרעה פוליטית?
לכן, מעבר לכך שיש לכל אחד מאיתנו דעה על סדרי-עדיפות - על כולנו למקד את המבט בשורה התחתונה של התקציב: הגירעון. לכל סעיפי התקציב הבודדים יש נציגים בעלי אינטרסים שישמרו עליהם - רק הגירעון יתום (למעט אולי 'ההורים המאמצים' משרד האוצר ובנק ישראל). ולכן עלינו כציבור לקחת עליו אחריות ישירה: יילחמו הפוליטיקאים והלוביסטים כאוות-נפשם על מסילת הרכבת לאילת או על סל התרופות, על יום לימודים ארוך או על הצטיידות חיל האוויר במטוסי F-35 - אסור לנו להסכים שהפשרה ביניהם תהיה דרך הגדלת הגירעון התקציבי והגדלת החוב. ואין כאן הבדל מי אנחנו פוליטית, תומכי ימין או תומכי שמאל: כולנו צריכים לדרוש מהדרג הפוליטי להכריע בין חלופות - לא להפוך את חוסר ההכרעה לסיכון עתידי. כי הגדלת החוב היא מישכון של העתיד, היא הענשה של הדור הבא, בבחינת 'אבות אכלו בוסר ושיני בנים תקהינה'.
חלון הזדמנויות

אנחנו לא חיים בתקופה סתמית - יש כיום 'חלון הזדמנויות' כלכלי שיכול לשמש אותנו לחיזוק כלכלת ישראל. חלון הזדמנויות זה נוצר ע"י שילוב מקרי של ריבית נמוכה שמקטינה את תשלומי הריבית השוטפים של הממשלה ומאפשרת לה גם למחזר חלק מהחוב הארוך בריבית נמוכה מבעבר, ושל העובדה שהמשק הישראלי צומח כבר מספר שנים בקצב מהיר יותר משאר משקי המערב עקב העובדה שהוא כמעט ולא נפגע מהמשבר הפיננסי שהחל ב-2008. השילוב הזה יצר רוח גבית: מצב שיחס החוב/תוצר יורד בשנים האחרונות אוטומטית - לאו דווקא בגלל מדיניות כלכלית מכוונת. חלון הזדמנויות זה יש לנצל כדי להמשיך במלוא המרץ במאמץ להקטנת החוב ולהשלים את המהלך המרשים של חזרת המשק הישראלי למשפחת המשקים היציבים. כך, אם ממשלת ישראל נהנית מגיאות בגביית המיסים בגלל הצמיחה ובעיקר בגלל גיאות מחזורית של יבוא הרכב בשנים האחרונות - אסור לראות בגידול המחזורי של תקבולי המיסים מקור להגדלת ההוצאות השוטפות או להקלות במיסים, שהן פעולות פרמננטיות, אלא לנצל את המצב להקטנת החוב (חשוב גם: הגדלת ההשקעות הממשלתיות). כי כבר למדנו מאבינו יוסף שיש לנצל את השנים הטובות להתחזקות ולהתבצרות לקראת מיפנה אפשרי. כי מיפנה תמיד מגיע, והשאלה היא רק איזה משק ישראלי יתמודד עם המיפנה.

יום חמישי, 11 באוגוסט 2016

האם השווקים יעילים? - ווידיאו של ראיון בשיקגו

הרבעון Chicago Booth Review פירסם בגיליונו האחרון דיון (יותר נכון: ראיון) שכותרתו "האם השווקים יעילים?". בקישור הזה אפשר לראות סרטון וידיאו של הדיון ולקרוא את התמלול של הראיון. המיוחד בדיון זה (ואני ממליץ לצפות בו, לפחות בחציו הראשון) הוא בדוברים, שניהם פרופסורים מפורסמים המלמדים בבית הספר למינהל עסקים (Booth School) של אוניברסיטת שיקגו.

מצד אחד מופיע יוג'ין פאמה, חתן פרס נובל לכלכלה (2013) והאיש שנחשב ל'אבי תורת המימון' ובעיקר אבי ההשערה של שווקים יעילים (Efficient Market Hypothesis - EMH), שתמציתה היא שמחירי המניות (נכסים) משקפים בכל נקודת-זמן את כל האינפורמציה הקיימת בשוק. המשמעויות הרלוונטיות של EMH בהקשר של נושאי הדיון הרגילים בבלוג זה הן:
  1. לא ניתן 'להכות את השוק' ע"י ניהול אקטיבי של השקעות שמתיימר לדעת משהו שהשוק לכאורה 'אינו מבין' (או, לפחות, עדיין אינו מבין). שימו לב, לעומת זאת, לעיסוק המרובה שלנו בבחירת 'אסטרטגיה מנצחת' של השקעות ובחיפוש אחר מנהלי תיקים מצטיינים, ולרגולציה של משרד האוצר על שוק ההון ש'מחנכת' את משקי הבית להשוות בין מנהלי השקעות עפ"י תשואות חודשיות;
  2. לא קיימת למעשה תופעה מסוג 'בועה' - עלייה מתמשכת של מחירי נכסים משקפת בהכרח הערכה רציונלית של השוק בדבר גידול ערכם של הנכסים. לא קיימת גם יכולת מוכחת לזהות תהליכים 'בועתיים' בעת התרחשותם, והנוהג להגדיר בועות-נכסים הוא למעשה 'חוכמה שלאחר מעשה' ('Perfect Hindsight'). שימו לב, לעומת זאת, להסכמה כמעט מקיר-לקיר שבארה"ב התפתחה 'בועת-נדל"ן' שהתפוצצה ב-2007 וגרמה למשבר פיננסי, ולהסכמה הנוכחית בישראל שמאז 2008 אנו עדים לבועה של מחירי הדיור.

המתדיין מולו הוא ריצ'רד טאלר, אחד החוקרים הבולטים של 'כלכלה התנהגותית', שהתפרסם בזכות ספרים שכתב על העובדה שהחלטות אינן באמת רציונליות, שמופיע בסרט "מכונת הכסף", ששיתף פעולה עם דניאל כהנמן במחקרי התנהגות כלכלית ובשל העובדה שהוא מנהל כבר שנים קרן השקעות מצליחה המבוססת על תפיסת העולם שלו בדבר התנהגות הפרטים.


כדאי לצפות, כאן. אנשים חכמים, ודבריהם נשמעים בנחת

יום שלישי, 2 באוגוסט 2016

ריבית אפסית, ריבית שלילית - מציאות חדשה

החיים בעולם של ריבית נמוכה
ככל שחולף לו הזמן, מתרבים בקרבנו אלו שעבורם עולם של ריבית נמוכה הוא מצב טבעי: הם אולי לא חוו, או אולי לא זוכרים כבר, מציאות שבה שיעור הריבית היה גבוה. לעומתם, ישנם בינינו אלו שזוכרים היטב מציאות של ריבית גבוהה יותר והם שואלים כיצד הגענו למצב של ריבית כה נמוכה ומדוע מצב זה נמשך זמן כה רב למרות ההכרזות המושמעות כבר מספר שנים ע"י הכלכלנים שאנו נמצאים רק בשלב-ביניים ושהריבית תעלה בחזרה.
מדובר בשאלה חשובה יותר ממה שנראה אולי במבט ראשון. אם הריבית הנמוכה שאנו חווים היא אמנם תופעה זמנית, זה אומר שרוכשי דירות שמנצלים את הריבית הנמוכה של השנים האחרונות לנטילת הלוואות בריבית משתנה נחשפים למעשה לסיכון של עליית הריבית; הם אינם 'קונים כסף בזול' - כפי שהם אולי חשים - הם מהמרים על עיתוי עליית הריבית; זו הייתה הסיבה המוצהרת לכך שבנק ישראל, חרד לשלום הלווים, התערב בשוק המשכנתאות והגביל את חלק ההלוואה שניתן ליטול בריבית משתנה. זה אומר גם שבעלי נכסים פיננסיים (משקי בית בגילים יותר מבוגרים) שבוחרים להחזיק את כספם בהרכב תיק השקעות המכונה מסורתית 'הרכב שמרני' (כלומר: חלק המניות בתיק ההשקעות נמוך-יחסית וחלק האג"ח גבוה-יחסית) - חשופים בעצם לאירוע ודאי של ירידת ערך נכסיהם (איגרות חוב) לכשתעלה הריבית, בלי קשר לסיכון האשראי של ניירות הערך.
אנחנו יכולים להמשיך את הדיון הזה לשלב נוסף: זה אומר שאנחנו חיים בצל בועת נדל"ן (מחירי דירות) שצפויה להתפוצץ בנקודה כלשהי בעתיד, והנשורת מהפיצוץ תפגע ברוכשי הדירות שחשבו להימלט מהמצוקה של התשואה האפסית בשווקים הפיננסיים אל גן העדן המדומיין של בעלות על דירות להשקעה. זה אומר שלענף הבנייה למגורים - יזמים, משקיעים, מלווים ועובדים - צפויה מכה קשה לכשהביקוש הספקולטיבי לדירות ידעך בבת-אחת. וזה לא מסתיים בשוק הדיור: זה אומר גם שהמוני רוכשי המכוניות הפרטיות של השנים האחרונות, ששעטו לשוק הרכב כדי לנצל את הריבית הנמוכה על אשראי צרכני ולרכוש לעצמם מכוניות חדשות - צפויים להיות מופתעים מעלייה חדה של התשלומים השוטפים בגין החוב על הרכב.
המצב הקיצוני: ריבית אפסית
ריבית נמוכה היא דבר אחד; הבעיה היא שאנחנו נמצאים כיום כבר בעולם שבו גובה הריבית קרוב לאפס. מושגית, זהו עולם בעייתי עבורנו: אנו צריכים להתרגל לעובדה שאין יותר ערך לזמן של הכסף (Time Value of Money) - אין הבדל כלכלי אם תשלום מתבצע היום או בעוד שנה. בהתאם, לא נוכל עוד לקבל ריבית על פיקדונותינו. חישבו על המסר החינוכי: אין עוד תמורה לדחיית צריכה; אם נדחה את הצריכה - לא נוכל לצרוך מחר יותר ממה שאנו יכולים לצרוך היום. זה אומר שאם חשבנו, כחוסכים לפנסיה, ש'הכסף יעבוד בשבילנו' - המצב השתנה: אין כיום תשואה חיובית חסרת-סיכון על חיסכון פיננסי, ולכן נצטרך לחסוך הרבה יותר כדי להבטיח לעצמנו את תקבולי הפנסיה (אני מתעלם כאן מהתופעה הישראלית המוזרה של ניתוק הקשר בין החיסכון לבין הפנסיה, שיוצרת מצב אקראי שמישהו חוסך לפנסיה ומישהו אחר נהנה ממנה, ומ"הצרה" של התארכות תוחלת החיים).
מה עושים בעולם ללא ריבית? משתנים הרגלים תרבותיים-חינוכיים. לפי ה'אקונומיסט', התשואה על איגרות החוב של ממשלת שווייץ לתקופה של 50 שנה היא כיום שלילית; המשמעות היא שחוסכים המעוניינים להבטיח את הקרן אינם מקבלים תשואה על חסכונותיהם אלא משלמים כדי לשמור עליהם. תשואה שלילית היא למעשה סוג של ביטוח שאנו נדרשים לשלם כדי לשמור על כספנו. זה נשמע מוזר, אבל חלקנו יעדיף לשלם את פרמיית הביטוח (ריבית שלילית) להבטחת החיסכון כי האלטרנטיבה היא השקעות שיש בהן סיכון אשראי (מניות, אג"ח קונצרני, אג"ח למדינות השרויות במצוקה, נדל"ן). לא כולם מבינים זאת: חלק מהמשקיעים מסרבים לקבל את המצב החדש ומתעקשים לחפש דרכים כדי לייצר תשואה חיובית; הבעיה היא שתשואה חיובית מצויה כיום בדרך כלל רק בהשקעה בנכסים נושאי-סיכון. וכאן אנו רואים את הנהירה להשקעות פיננסיות יותר מסוכנות, להשקעה בנדל"ן, ואת החיפוש הנואש של משקיעים אחר מנהלי השקעות שיכולים לכאורה להבטיח תשואה גבוהה יותר ממתחריהם. ובאווירה זו אין עוד זהירות בבחירת השקעות, ויש סירוב להבין ולקבל את החשיפה לסיכונים הפיננסיים. והמצוקה הזו של החוסכים היא כמובן הזדמנות לנוכלים.
מהו הסיפור של הריבית הנמוכה?
המשק הישראלי אינו נמצא בסביבת ריבית נמוכה מרצונו החופשי. זו אינה תוצאה של החלטה פוליטית, ולא של מקבילית כוחות של בנק ישראל מול משרד האוצר. המשק הישראלי לוקח חלק במשחק, ויש במשחק מגרש, חוקים ועוד שחקנים. בנק ישראל אינו יכול, לדוגמא, להחליט להחזיר את שיעור הריבית ל-3%, כי בעולם של שוקי הון בינלאומיים חופשיים העלאת ריבית תגרום לזרימת הון זר פנימה, שתביא מצידה לאחת משתי תוצאות: ייסוף של השקל לרמה שתפגע אנושות בסקטור הריאלי (יצוא, תחליפי יבוא) ובתעסוקה, או להדפסה מסיבית של שקלים כדי לממן רכישה של מיליארדי דולרים ולהגן בכך על השקל. ולכן, מחוסר ברירה, הריבית בישראל נמוכה. כיום, כששוקי ההון הבינלאומיים פתוחים לתנועות הון - מדובר במשחק של גדולים: שיעור הריבית בעולם נקבע בכלכלות המובילות - בארה"ב, באירופה וביפן - והמשקים האחרים צריכים להתאים את עצמם כדי להימנע ממשבר משלהן. כך שהשאלה מה יקרה בשנה הקרובה לריבית אינה שאלה שהתשובה לה מצויה בנבכי הפוליטיקה הישראלית. מה שיקרה בארה"ב - יקרה גם בישראל.
מדוע ירדה בכלל הריבית בארה"ב?
בניגוד למה שניתן אולי לחשוב, ירידת הריבית בארה"ב לא החלה במיתון הכלכלי של 2008. הרבה לפני כן נהנתה ארה"ב מצמיחה מהירה ויציבה, שמומנה בחלקה ע"י עודף החיסכון (עודף היצוא) הסיני. שיווי המשקל שנוצר כבר לפני שנים רבות הביא לירידה הדרגתית של שיעור הריבית, ובמקביל לגירעון מתמשך במאזן התשלומים של ארה"ב ולעלייה של החוב החיצוני שלה. הגרף הבא מתבסס על נתוני מאגר הנתונים הכלכליים של ה-FED, וניתן לראות בו שהתשואה לפדיון של הטווח הארוך (אג"ח של ממשלת ארה"ב ל-10 שנים) נמצאת במגמת ירידה כמעט רצופה מאז 1994. לא מדובר כאן בריבית הנקבעת ע"י הבנק המרכזי (הריבית הקצרה), אלא בזו הנקבעת בשוק ההון ע"י הביקוש וההיצע. במהלך התקופה היו שתי התערבויות אוטונומיות של ה-FED בשוקי הכספים: בתחילת 2001, כשהחלה להתפוצץ בועת מניות ה'היי-טק' והיה חשש שהמשק האמריקני יגלוש למיתון, ושוב בחודש אוקטובר 2008, לאחר שבנק ההשקעות Lehman Brothers קרס והתעורר חשש לקריסה גורפת של הסקטור הפיננסי. בשני המקרים ה-FED הפחית את הריבית הקצרה. מאז 2008 המדיניות הכלכלית התבססה בעיקר על הרחבה מוניטרית ושמירה על ריבית נמוכה כדי להימנע ככל האפשר מפגיעה בביקוש להשקעות ולאפשר למשק האמריקני להחלים מהמשבר הפיננסי. השנה היינו עדים למהלך ראשון של הניסיון להעלאת הריבית הקצרה ע"י ה-FED, אבל בגלל החשש לשבירותה של הכלכלה האמריקנית ולאור אירועי ה-BREXIT וחולשתה הכלכלית המסתמנת של סין - ספק אם הבנק המרכזי האמריקני ימשיך בשלב נוסף של העלאת ריבית בחודשים הקרובים.
תשואה לפידיון על אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים, 1994 עד 2016
אז מה אפשר לעשות?
כפי שהדברים נראים בנקודת זמן זו, התנועה של הריבית כלפי מעלה תהיה כנראה מהוססת. הסיבה היא הניסיון האמריקני להעלות את שיעור הריבית בזהירות, מבלי לפגוע בביקוש להשקעות ובתעסוקה. יש לזכור שתהליך ההתאוששות של המשק האמריקני מהמשבר האחרון הוא איטי יחסית למחזורי עסקים קודמים (אפילו יחסית לשפל הגדול של שנות ה-30'), ושבניגוד לנתוני התוצר, שמצביעים לכאורה על חזרה לרמת פעילות נורמלית - שוק העבודה האמריקני עדיין לא החלים מהמיתון ושיעורי התעסוקה לא חזרו לרמתם שלפני המשבר.
אם אמנם המצב של ריבית נמוכה יימשך בישראל לתקופת-זמן נוספת (בנק ישראל משדר בתחזיותיו המתפרסמות בציבור שכן), לווים שנטלו הלוואות בריבית משתנה (בעיקר בריבית המבוססת על ריבית ה'פריים') ייהנו מתקופה נוספת של עלות נמוכה על המשכנתאות. סיכון הריבית שהיו חשופים לו - טרם התממש. בעולם של ריבית נמוכה ייתכן שבועת הנדל"ן תמשיך להיות 'מתודלקת' עקב ההפרש שבין התשואה בשווקים הפיננסיים לבין זו שאנשים צופים בשוק הדיור. זוהי בסה"כ בשורה לא-טובה למי שמנסה לבלום את עליית מחירי הדירות, וייתכן שיימשכו המאמצים להגביר את קצב הבנייה של דירות. אם אתם חוששים, כמוני, שבועת הנדל"ן תבוא על פתרונה רק מצד הביקוש וכנראה בפיצוץ - הבעיה היא שהבועה תמשיך אולי להתנפח תקופה נוספת, ולכן גובר החשש שפיצוצה יהיה מזיק יותר מבחינת השפעתו על המשק.
חוסכים ופנסיונרים ימשיכו גם בתקופה הקרובה להתרוצץ בבהלה כדי להימנע משיעורי התשואה האפסיים המוצעים בשוקי הכספים וההון. נותר רק לקוות שכל מי שיושב על שופרות התקשורת יעשה מאמץ להסביר לציבור את זמניות המצב ואת הצורך להימנע מצעדים נמהרים בתחום ההשקעות.

יום חמישי, 28 ביולי 2016

רשימת אורח: מחירי הדיור יצאו משליטה; הצעות של מכון חשיבה בריטי לטיפול בבעיה - אמנון פורטוגלי*

מחירי הדיור יצאו מכלל שליטה, לא רק בישראל אלא גם בבריטניה. מכון חשיבה בריטי מוביל - NEF (New Economics Foundation)  - הפועל לקידום צדק חברתי, כלכלי וסביבתי, מפתח הצעות לפתרון הבעיה. להלן עיקרי טיוטת ההצעה של NEF, כשהיא מותאמת לישראל.
בעשר השנים האחרונות מחירי הבתים בישראל יצאו מכלל שליטה. רבים מהישראלים אינם יכולים לשאת עוד בעלויות הדיור ובשכר הדירה, והמצב עוד צפוי להחמיר כאשר השכר מפגר אחרי הקצב שבו מחירי הבתים עולים ברחבי הארץ. במונחים כלכליים, מחירי הדיור הוציאו את רוב הציבור אל מחוץ לשוק - priced out of the market.
מספרים לנו שהגברת קצב הבנייה של בתים תפתור את הבעיה. אך המשבר הנוכחי של דיור בר-השגה affordability מונע על ידי שילוב של גורמים: הלוואות בנק מופרזות כנגד רכוש, מחירי קרקע עולים, הטבות-מס לבעלי דירות, סבסוד ממשלתי לדיור באיזורים מועדפים מבחינה פוליטית וכו'.
הצמיחה במשכנתאות בשנים האחרונות, שכבר גורמת לדאגה בבנק המרכזי, אינה נובעת מזינוק במספר קוני דירה ראשונה בלבד, אלא מכך שיותר ויותר אנשים רוכשים דירות להשקעה ולמטרות השכרה, תופעה שמנפחת עוד יותר את מחירי הדיור ומייצרת מחזור המגשים את עצמו של הלוואות משכנתא גדולות עוד יותר ביחס להכנסות, הנדרשות לכיסוי הגאות במחירי הבתים.
במקומות רבים עלויות הדיור יצאו מכלל שליטה, לא רק במונחים של עלות קניית דירה אלא גם בגובה שכר הדירה. דיור ציבורי או פרטי בדמי שכירות סבירים - הפך לנחלת העבר. הרעיון שכולנו זכאים לדיור סביר אינו קביל יותר בישראל, אחת המדינות המפותחות והעשירות.
הדרך בה שוק הדיור מתפקד כיום אינה ברת-קיימא, אבל גם אינה בלתי נמנעת. אז איך אנחנו יכולים להשיב דיור בר-השגה, לייצב ולהוריד את מחירי הדיור ולהבטיח לנו דיור באיכות טובה מספיק עבור הצרכים המתעוררים של האוכלוסייה?
1. הרתעת ספקולציות בדיור ובמקרקעין
• פיתוח מנגנונים להפרדת עלות הקרקע מזו של הדירות והבתים, והעברת עוד מקרקעין לבעלות ציבורית וקהילתית
2. השגת מגוון של היצע בדיור ושיפור האפשרויות לבתים ללא חוב או חוב קטן
• הסרת הסבסוד הממשלתי המכוון להחזקת דירות ובתים. החזרת המחויבות לספק דיור ציבורי בדמי השכירות סבירים ולאורך זמן
• תמיכה בתכניות דיור שיתופיות ובנאמנויות קרקע בקהילה באמצעות מתן עדיפות לבניית דירות שלא למטרות רווח על קרקעות זמינות
3. עידוד והסדרת סקטור ההשכרה הפרטי במחיר סביר ולטווח ארוך
• תמיכה בדרישות הדיירים בשכירות להסדרת מגזר השכרה פרטי, אפשרות לשכירות מובטחת לטווח ארוך
• מגוון דיור שיאפשר שכר דירה התואם את המשכורות וההכנסות של השוכרים
4. גיוון המגזר הבנקאי כך שיבנה את הכלכלה, ולא ינפח בועות נדל"ן
• הגבלת סך החובות שהבנקים יכולים להחזיק כנגד רכוש
• הקמת בנקים ציבוריים ובבעלות בעלי עניין מקומיים המתמקדים בהלוואות לעסקים קטנים ובינוניים

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון ליר

יום חמישי, 21 ביולי 2016

מדד מחירי הדיור, 1994 עד 2016: כמה גרפים

ברשימה הקודמת (ראו כאן) דנו בכך שלא מתפרסם בישראל מדד רשמי "נכון" (מתודולוגית) של מחירי הדירות, כזה שהיה יכול לשמש בסיס איתן דיו כדי שנוכל להשעין עליו את הצמדת החיסכון הפרטי לדיור ו/או האשראי לדיור. ובכל זאת, מידי חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד מחירי הדירות שלה. נתמקד אפוא במה שיש: כשמסתכלים על נתוני מדד זה - אלו מגמות ארוכות-טווח ניתן לראות בעזרתו?
הרשימה הבאה עוסקת ב"תמונות בתערוכה" - כמה גרפים שניתן לדלות מהם תובנות ברורות לגבי התפתחות מחירי הדירות בישראל בשנים 1994 עד 2016. מקור כל הנתונים ברשימה הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומאגר הנתונים של בנק ישראל.
מדד מחירי הדירות: פשט
הסתכלו בגרף הבא - מה עולה ממנו?
שרטוט מס' 1: מחירי הדיור, 1994 עד 2016

(מדד חודשי, ממוצע 1993=100)
תופעה ראשונה העולה מהגרף היא שמגמת מחירי הדיור בישראל אינה מונוטונית לאורך זמן, אלא מתאפיינת בתקופות משנה השונות זו מזו:
  • בשנים 1993-1999 מחירי הדיור הוכפלו;
  • עלייה זו נפסקה באמצע 1999 ואחריה החלה ירידה מתונה של מחירי הדירות שנמשכה עד הרביע הראשון של 2007 - ירידה מצטברת של כ-10%;
  • מסוף הרביע הראשון של 2007 אנו רואים את התופעה הדרמטית שמלווה אותנו עד היום, של עלייה נמשכת של מחירי הדירות, כשבמהלך תשע שנים (מארס 2007 עד מארס 2016) עלה מדד מחירי הדירות בקרוב ל-120 אחוז במצטבר - קצב שנתי ממוצע של כ-9%.

מדד מחירי הדירות: הנתונים השנתיים
מה היה קצב ההתייקרות השנתי של הדירות בישראל לפי המדד בכל אחת מהשנים? זאת - בגרף הבא:
שרטוט מס' 2: השינוי השנתי של מדד מחירי הדירות
(אחוזים, 1994 עד 2015)
אנו רואים שגם הגאות של השנים האחרונות אינה מונוטונית: לאחר האצה של קצב עליית המחירים בשנים 2008-2010 - חלה האטה בקצב עליית המחירים בשנים האחרונות. עם זאת, היא עדיין נמשכת.
התייקרות הדירות: התמונה הריאלית
בגלל שלאורך התקופה חלו שינויים גם בכוח הקנייה של המטבע המקומי (מדד המחירים לצרכן, בניכוי השפעת הדיור, הכפיל את עצמו בתקופה הנסקרת, כך שכוח הקנייה של השקל נשחק בכמחצית) - נהוג לפעמים להציג את התפתחות מחירי הדירות במונחים ריאליים, כלומר יחסית למדד המחירים לצרכן. ברשימה כאן הוכנס עידון נוסף, כשמדד מחירי הדירות חולק במדד המחירים לצרכן כשהוא מנוכה כבר מהשפעת הדיור (מחירי השכירות), כך שנמדד כאן מחיר הדירות יחסית לסל הצריכה שאינו כולל דיור.
שרטוט מס' 3: מחירי הדיור במונחים ריאליים, 1994 עד 2016
(מדד, נתונים חודשיים, ממוצע 1993=100)
ההבדל בין התמונה שהצטיירה בגרף מס' 1 לזו שמצטיירת בגרף מס' 3 נוגעת רק לממדי השינוי - לא לעצם קיומם של הגלים. אנו רואים כאן שהתייקרות מחירי הדירות מתרחשת בשנים האחרונות במצב של אינפלציה שלילית, כך שמדובר בהתייקרות ריאלית ששיעורה גדול יותר ממה שעולה מהנתונים המקוריים. כך, אנו רואים שהתייקרות הדירות המצטברת מאז תחילת הגל האחרון - המחצית הראשונה של 2008 - קרובה ל-100%, או כ-9% בממוצע שנתי. נקודה בולטת נוספת היא המחיר היחסי הנוכחי של דירות בישראל, שנמצא הרחק מעל למה שהיה בעבר (כ-50% מעבר לשיא הקודם שנרשם לפני שני עשורים).
למרות שאנחנו עוסקים בסוג של סיור ויזואלי ולא ברשימה שמטרתה ניתוח עומק, קשה שלא לשים לב להשלכות החריפות של ההתפתחויות שראינו עד כאן: ההתרחקות שחלה בשנים הללו של הדירות מהישג ידם של צעירים חסרי-דיור, ה"סיבוב" שעשו בעלי דירות (בעיקר משקיעים בדיור), ועוד יותר אם נזכור שבשנים הללו רוכשי הדירות יכלו לממן את השקעותיהם בעזרת אשראי זול בגלל מדיניות הריבית. מטרידה גם השאלה שעומדת כיום בפני רוכשי דירות פוטנציאליים כשהם שוקלים אם הסביבה הכלכלית הנוכחית היא סבירה בטוחה לרוכשי דירות. אבל כל השאלות הללו כבר נדונו ברשימות אחרות בבלוג זה.
תשואה על השקעה בדיור מול שיעור הריבית: ממה המשקיעים מתעשרים?
גרף נוסף שכדאי אולי לעיין בו מציג את התשואה בפועל על השקעה בדירות (עליית הערך המצטברת ב-12 החודשים הקודמים) לעומת ריבית בנק ישראל. זוהי רק המחשה - לא ניתוח כדאיות בדיעבד: התשואה המלאה על השקעה בדירה צריכה כמובן לכלול גם את ההכנסה השוטפת (בפועל, כתוצאה מהשכרה, או זו ה"זקופה" הנוצרת ע"י עצם השימוש בדירה), ועלות האשראי הממוצעת אינה שווה כמובן לריבית בנק ישראל. ובכל זאת - יש כאן אינדיקציה ברורה להזדמנות ההשקעה שהייתה בשוק הדיור בשנים אלו.
שרטוט מס' 4: עליית מחירי הדירות וריבית בנק ישראל
(נתונים חודשיים, אחוזים, 2006 עד 2016)
אנו רואים בגרף את קצב העלייה השנתית (YOY) של מדד מחירי הדירות (קו כחול) ואת ריבית בנק ישראל (קו אדום). ההמחשה כאן היא של העובדה שרוכשי דירות יכולים כבר כעשור לא רק ליהנות מתשואה גבוהה על עצם האחזקה בנכס (תשואה על הנכס, או ROA), אלא להפיק רווחים מוגברים על השקעתם הנקייה (תשואה על ההון העצמי, או ROI) ע"י כניסה ל"פוזיציה" באמצעות משכנתאות שבסיס ההצמדה שלהן אינו מחירי דירות. רווחים נוספים אלו מושפעים משיעור המינוף, וממידת הניצול של הלווים את מצב הריביות לטווח הקצר בשנים האחרונות. הבעיה היא שמקור הרווח הזה הוא בדיוק מקור הסיכון הפיננסי אליו נחשפים משקי הבית הללו, לרוב מבלי להבין את עצם היותם חשופים לסיכון פיננסי.
מה קורה למחירי הדירות במונחי שכר?
כשמודדים את השינויים לאורך זמן במחירי הדירות עולה לעיתים השאלה עד כמה שינויים אלו מבטאים התייקרות של הדירות במונחי כוח הקנייה של משקי הבית, או במונחים של חודשי שכר הנחוצים לרכישת דירה. שוב, גם כאן לא ננסה לבנות מדד אנליטי של כוח הקנייה של משקי הבית, שהיה צריך מטבע הדברים לקחת בחשבון גם את עלות האשראי. נסתפק כאן בהצגת מגמת מחירי הדירות כשבמקום למדוד את מחירי הדירות במונחים כספיים (או ריאליים) - נמדוד את עלות הדירות בישראל במונחי שכר חודשי. הנתונים להלן מבוססים על שכר ממוצע למשרת שכיר ישראלי של הלמ"ס, לאותה תקופה, והתוצאה היא הצגה של התפתחות מדד מחירי דירות כשהוא מבוטא במונחי שכר חודשי.
שרטוט מס' 5: מחירי הדירות במונחי שכר, 1994 עד 2016
(מדד,נתונים חודשיים, ממוצע 1993=100)
ניתן לראות מהגרף שבתקופה 1996-2007 חלה ירידה רצופה ומשמעותית במחירי הדירות במונחי שכר. בסה"כ מחירי הדירות ירדו בתקופה זו בכשליש, כשבחלק מהתקופה הגורם המשפיע היה עליית השכר ובחלק אחר - ירידת נומינלית של מחירי הדירות. מגמה זו התהפכה בשנת 2008: למעט תקופה קצרה של אתנחתא (2011) מחירי הדירות במונחי שכר ממוצע עלו בהתמדה, והעלייה המצטברת היא בסדר גודל של כ-70%. מעבר לקו מגמה חשובה הרמה היחסית אליה הגענו: אנו רואים שרמת מחירי הדירות במונחי שכר נמצאת כיום (2016) בשיא.
למרות שבאחרונה פורסמו בתקשורת מסקנות של מחקר שנעשה בבנק ישראל, לפיהן עליית המחירים של העשור האחרון היא תוצאה של מחסור פיסי בפתרונות דיור (כלומר: פיגור מצד ההיצע) - אני ממשיך להאמין שהתופעה של העשור האחרון שגרמה להדרת משקי בית צעירים משוק הדיור (שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלותם נמצא בירידה בשנים האחרונות, ומדובר במשקי בית צעירים) נובעת מהריבית הנמוכה שקבע בנק ישראל בשנים אלו, שהסיטה השקעות פיננסיות של משקי בית מבוגרים להשקעה בדיור. בתחרות בין משקי הבית המבוגרים לצעירים - ניצחו הראשונים.

האם יש הבדל מעשי בין טענות אלו לגבי מקור עליית מחירי הדיור? אם הבעיה היא באמת פיגור שהיה בקצב הבנייה - פיגור זה אמור להיפתר בקרוב לאור מאמצי הממשלה להאיץ את קצב הבנייה, ואז מחירי הדירות יתייצבו; אם, לחילופין, הבעיה היא גל של ביקוש ספקולטיבי שמקורו במדיניות המוניטרית - הבעיה תסתיים כאשר ציפיות הציבור לגבי מחירי הדיור תפחתנה (לדוגמא: בגלל עליית שיעורי הריבית או בגלל האטה של קצב הצמיחה של המשק), אבל אז איננו צפויים להתייצבות מחירי דירות אלא להתרסקותן.