ערבות אישית בהלוואות משכנתא: ב. דעיכתה של השיטה

בפרק הקודם של רשימה זו ראינו כיצד נוצר ופעל בישראל הנוהג של שימוש בערבויות אישיות בתחום המשכנתאות, ואת השלכותיו של נוהג זה על תרבות המשכנתאות בישראל. למרות ההצלחות החשובות, נוהג זה דעך בהדרגה, על רקע הרפורמות שהופעלו בשוק ההון וגלי העלייה ההמונית. הפרק הנוכחי של הרשימה עוסק בסיבות לירידת השימוש בערבים אישיים עוד לפני שיוזמה פוליטית כמעט וחיסלה מנהג זה.

  
השמיים מתקדרים: המחזור הכלכלי של שנות ה- 80' ובעיית "נפגעי המשכנתאות"

משבר האנרגיה של 1973/4 גרר את העולם המערבי ואת ישראל למיתון כלכלי ארוך. חוסר ההצלחה של המדיניות הכלכלית להתמודד עם המשבר גרם בישראל להאצת קצב האינפלציה עד לשיא בשנת 1985. האינפלציה המהירה יצרה חידוש ישראלי: משכנתא צמודה למדד. הלוואות המשכנתא בישראל, שבעבר לא היו צמודות, ולכן רוכשי הדירות נהנו משחיקה ריאלית של חובם, הפכו כבר בשנת 1981 להיות צמודות למדד המחירים לצרכן.

השילוב של האטה כלכלית ואינפלציה מהירה הביאו להתנפחות נומינלית של חובות המשכנתא ושל התשלומים השוטפים. חלק מרוכשי הדירות התקשו לעמוד בנטל התשלום השוטף על רקע ההאטה הכלכלית. מעבר לכך, גידול החוב (נומינלית) מעבר לעליית מחירי הדירות הביא לירידה בהון העצמי של חלק מהלווים. במקרים הקיצוניים, הגיעו לווים לאובדן הערך הנקי שבדירותיהם ואף לגירעון בהון (ערך נקי שלילי, כלומר מצב שבו ערך הדירה בשוק נמוך מיתרת החוב).

התפתחות זו הביאה להתארגנותם של גופים שונים – אינטרסנטיים, פוליטיים  או חברתיים - שחברו יחד כדי לנסות להקטין את חובותיהם של הלווים. מקור המימון הכמעט-יחיד של המשכנתאות היה אז כספי המדינה, ולכן לכאורה לא היו מתנגדים טבעיים למהלך למעט שומרי אוצר המדינה. למרות מסע ציבורי מתוקשר הניסיון להקטנת החוב לא צלח בידי האירגונים הנ"ל, וכעבור מספר שנים גרמו גלי העלייה ממדינות בריה"מ לשעבר לחידוש הביקוש לדיור ולעליית מחירי הדירות, והבעיה חלפה מעצמה.

למרות שהבעייה נפתרה מעצמה עקב ההתפתחויות הכלכליות בשווקים, היא יצרה סדק ראשון בעולם המסודר שבו פעלה מערכת המשכנתאות: היא יצרה ציפיות בציבור להתערבות פוליטית לטובת הלווים, שנתפסים כ"כבשים", בדרך-כלל על-חשבון משלם המיסים אבל גם על חשבונם של הבנקים, שנתפסים כ"זאבים". תפיסה חברתית זו הייתה מקור לגלים של התערבויות פוליטיות ורגולטוריות שארעו בשנים שלאחר מכן, שהביאו בין השאר להקטנה חד-צדדית של שיעורי הריבית ללווים בהלוואות קיימות, לסיבסוד ריבית, לביטול חלקי של הצמדת החוב המשכנתאות (מעבר ל-80% הצמדה למדד), לצמצום יכולת הגבייה של הבנקים במקרים של חדלות-פירעון, ולהכנסת שינוי רטרואקטיבי בחוק הערבות.

השמיים מתקדרים: הלוואות השיפוצים

ההאטה הכלכלית הביאה לירידה בפעילות הבנייה, ברכישת הדירות ובקצב מתן האשראי. השפל בתחום זה החמיר בשנות ה- 80'. בהעדר עלייה מחו"ל הצטמצמה פעילות הבנייה ואיתה פעילות המשכנתאות. הבנקים צמצמו את מערכי הסניפים שלהם ואת כוח האדם.

במחצית השנייה של שנות ה- 80' הופעלה מדיניות כלכלית חדשה שהביאה בהדרגה למהפכה בתחום האשראי לדיור: הפרטה מדורגת של שוקי הכספים וההון. עד למהלך זה היו שוקי ההון מולאמים, ושוק המשכנתאות עסק רק בהעמדת אשראי מכספי המדינה ללווים שעמדו במבחני-זכאות לסיוע. הרפורמות שהוכנסו בשוק ההון החל משנת 1986 יצרו לראשונה מקורות פרטיים להלוואות משכנתא. הבנקים חיפשו מקורות הכנסה נוספים, על רקע הירידה החריפה בפעילות המשכנתאות; הם חיפשו ביקוש נוסף לאשראי.

פתח מוצא התהווה כשהמפקח על הבנקים התיר לבנקים למשכנתאות להעמיד אשראי למטרות שיפוצים של דירות ללא שהם חויבו למשכן את הדירות. הלוואות אלו היו מוגבלות בגודלן, והבנקים העמידו אותן תוך הישענות רק על ערבים אישיים. הלוואות אלו זכו להצלחה שיווקית: סניפי הבנקים התמלאו מחדש לקוחות שהגישו בקשות להלוואות בסדרי גודל קטנים (עד 10,000 ₪ להלוואה) למימון שיפוצים בדירות.

בדיעבד, הלוואות אלו הוכחו כעסק כושל מבחינת הבנקים למשכנתאות: שיעור הפיגורים בהלוואות אלו עלה במהירות והגיע לסדרי גודל של פי 3-5 מהמקובל בענף המשכנתאות. הבנקים עצרו אמנם את מתן האשראי החדש, אבל נאלצו להפנות מאמצים מוגברים לגביית החובות, ותופעת הפיגורים הפכה לראשונה לאיום. יש לזכור גם שמאמצי הגבייה הושקעו במקרה זה בגביית חובות קטנים, ושבמהלך המאמצים לגביית החוב הבנקים גילו שנפלו קורבן להונאות בהיקף ניכר.

פרט לנזק הכספי (מחיקת חובות) ולצורך להשקיע מאמצים מוגברים בגבייה, נאלצו הבנקים להפעיל סנקציות כנגד הערבים האישיים. בעבר, השימוש בערבים אישיים היה בעיקר הרתעתי: הפעלת מנופי-לחץ על הלווה באמצעות איום (בדרך כלל מרומז) בפנייה לקרובי משפחתו; הלחץ העקיף פעל ברוב המקרים והבנקים לא נדרשו להגיש תביעות משפטיות נגד הערבים. האפיזודה של הלוואות השיפוצים אילצה את הבנקים למצות את כל האמצעים שעמדו לרשותם לגביית החוב, ובעיקר הפכו את התביעות המשפטיות נגד הערבים לנשק יומיומי. הדבר הביא ליצירת דעת-קהל עוינת.

הפרטת שוק המשכנתאות מקטינה את השימוש בערבות אישית

בסוף שנות ה- 80' ובתחילת שנות ה- 90' הופעלו בשוקי ההון ובשוק המשכנתאות בישראל רפורמות נרחבות שגרמו בהדרגה להפרטת רובו של שוק המשכנתאות. הפעילות הממשלתית בתחום המשכנתאות נסוגה ממרכז הבמה והתמקדה באותן קבוצות אוכלוסייה שהשוק הפרטי התקשה לטפל בהן: עולים חדשים חסרי כל הון עצמי, קבוצות אוכלוסייה בעלות מעמד סוציו-אקונומי נמוך במיוחד, ורוכשי דירות בשטחים המוחזקים. הגיאות הכלכלית בעקבות חידוש העלייה הביאה במשך שנות ה- 90' לעליית מחירי הדירות ולחידוש ההתעניינות של משקי-בית מבוססים ברכישת דיור להשקעה.

פניו של שוק המשכנתאות השתנו: נכנסו אליו לראשונה משקי-בית מבוססים. בעולם הישן, זה של קיצוב ממשלתי של אשראי לדיור, הלווים היו כאלו שעמדו בקריטריונים ממשלתיים ונמצאו זכאים לסיוע. הם היו עולים חדשים, זוגות צעירים חסרי דיור ותושבי עיירות הפיתוח. שאר האוכלוסייה נאלצה להישען על הון עצמי או על הלוואות משפחתיות, כשבמקרים של דירות חדשות חברות הבנייה שימשו גם מתווכים פיננסיים והעבירו לרוכשים אשראי ארוך-טווח. בעולם החדש, לעומת זאת, יכלו כולם להשקיע בנדל"ן או לשפר את איכות המגורים שלהם באמצעות נטילת אשראי מבנקים למשכנתאות. אוכלוסיית הלווים הפכה להיות מבוגרת יותר, ותיקה בארץ, מבוססת יותר מבחינה כלכלית, ממוקדת גיאוגרפית בעיקר במרכז הארץ, ומעוניינת בשיפור דיור או בהשקעה בדיור ולא ברכישת דירה ראשונה. ממילא היה מדובר בשיעורי מימון נמוכים יותר (הרכישות היו ממומנות יותר בעזרת הון עצמי של הלווים), בנכסים יקרים יותר ובהלוואות יותר גדולות. עולם המשכנתאות השתנה.

השינוי הקטין את השימוש בערבים אישיים. לווים אלו, מבוגרים ומבוססים יותר, התקשו להמציא לבנק חמישה ערבים בלתי-תלויים, בגילים מתאימים, מקירבה משפחתית מדרגה ראשונה. גם הבנקים חשו בטוחים יותר נוכח איכות הלווים החדשים, ונטו להקל בדרישות מהערבים ולפעמים אפילו לוותר עליהם. התחרות המתגברת בין הבנקים הביאה גם היא להפחתת הדרישות לערבות אישית ללווים איכותיים. בהדרגה הפכה הדרישה להמצאת ערבים אישיים לאמצעי לחיזוק ביטחונות של לווים בעלי מאפיינים סוציו-כלכליים נמוכים ובעיסקאות בהן הדירות נרכשות במקומות בעייתיים.

העלייה מבריה"מ והשימוש בערבים אישיים

בסוף 1989 החל להגיע גל של עולים מבריה"מ לשעבר ושינה את ההיסטוריה של ענף המשכנתאות. קרוב למיליון עולים נקלטו בישראל בתוך פחות מעשור, וכתוצאה ממדיניות קליטה אפקטיבית של הממשלה ומיכולת התערות טובה של העולים בחברה הישראלית הם הופיעו כמעט מייד כקונים בשוק הדירות. הבעיה המיידית הייתה בתחום האשראי לדיור: הבנקים לא יכלו להעמיד להם אשראי לדיור, שכן הם לא עמדו בקריטריונים המקובלים. הקריטריונים שהיו נהוגים בבנקים למשכנתאות בנושא הכנסה ותעסוקה והדרישות להמצאת חמישה ערבים אישיים מקירבה ראשונה ללווה שכולם בעלי הכנסה סבירה - היו גבוהים מידי לאוכלוסייה זו. הדבר איים לחסום את מימון הרכישה של דירות ולמנוע את הצלחת העולים החדשים להגיע לדירה בבעלותם.

שיתוף פעולה בין משרד האוצר לבין הבנקים למשכנתאות הביא להסכמה על הקלה בקריטריונים למתן אשראי. במסגרת ההקלות, הותר לבנקים להעמיד אשראי ממשלתי גם ללווים שאין להם הכנסה יציבה. כמו-כן, הותר לבנקים לצמצם את מספר הערבים האישיים, ולקבל ערבות גם מערבים שאינם עובדים. ההיגיון מאחורי ההסכמה היה שמדובר בפוטנציאל רכישת דיור של כרבע מיליון משקי בית, שכל אחד מהם יצטרך להמציא לפי הנוהג הקיים חמישה ערבים בעלי הכנסה יציבה – מהלך בלתי אפשרי במדינת ישראל בכלל ולגבי העולים בפרט. בתמורה לוויתורו של משרד האוצר התחייבו הבנקים להעמיד לעולים החדשים הלוואות משלימות מכספם ובאחריותם בשיעור 10% מערך הדירה. חלוקת הסיכון באה ליצור אחריות משותפת של הבנקים והממשלה להצלחת המהלך. התוצאה הייתה שהדרישות לגבי העולים החדשים הוקלו בהדרגה, בעיקר בכל הנוגע לערבים האישיים, ככל שתמונת הגבייה התבהרה והעידה על איכות סבירה של אשראי. העובדה שהערבים האישיים שסיפקו העולים היו בעצמם לווים של משכנתאות, ערבים גם להלוואות אחרות וחלקם בעלי הכנסה לא יציבה - גרמה בהדרגה לבנקים להמעיט בחשיבותם של הערבים האישיים.

אז מי צריך את הערבים האישיים?

כפי שראינו עד כה, הפרטת האשראי לדיור והתרחבות המשכנתאות לקבוצות אוכלוסייה מבוססות גרמו לירידה בשימוש בערבים אישיים. הירידה נבעה הן מעליית איכות האשראי והן מהתחרות בין הבנקים על הלווים הטובים. בהדרגה, הבנקים העמידו את רוב האשראי החופשי ללא שנדרשה כלל ערבות אישית. השימוש בערבים אישיים הפך להיות אמצעי-עזר במקרים שבהם חשו הבנקים שאיכות הלווה או נתוני הנכס אינם מספקים אותם. השימוש בערבות אישית פחת והלך, ושימש בעיקר במצבים בעייתיים של לווים ונכסים.

ערבות אישית בהלוואות משכנתא: א. רקע והשלכות

באחרונה התבשרנו שבית המשפט המחוזי בחיפה הפך פסק דין של בית משפט השלום וקבע כי השימוש שעושים הבנקים בלווה נוסף בהלוואת משכנתא - אדם נוסף שהוא בעל קירבה משפחתית ללווים אבל איננו נהנה ישירות מכספי ההלוואה - הינו חוקי ואינו מהווה ניסיון לעקוף את ההגבלות על חובותיו של הערב הקבועות בחוק הערבות. השימוש בלווה נוסף הוא דרך שסללו חלק מהבנקים כדי להתמודד עם לווים שנתוניהם האישיים (לרוב מדובר בגודל ההכנסה השוטפת) אינם מניחים את דעתו של הבנק, והבנק מוכן להעמיד להם אשראי אם קרוב משפחה (לרוב אבי הלווה) יקח על עצמו מחוייבות לגבי החזר החוב. הצורך לסלול דרך זו נוצר בגלל התיקון לחוק הערבות שהוכנס בשנת 1992, תיקון המגביל את יכולתם של הבנקים להישען על ערבים אישיים.

למרות קביעתו של בית המשפט אני סבור שהשימוש בלווה נוסף הוא ניסיון ציני לעקוף את חוק הערבות, חוק שקובע סייגים למה שיכול הבנק לתבוע מהערב להלוואה. אינני מנסה להגן על חוק הערבות – להיפך: זהו חוק שהוכנס בו בשנת 1992 תיקון רע, שפוגע בקבוצות אוכלוסייה חלשות בתואנת-שווא פופוליסטית שהוא בא להגן על משקי הבית מפני רוע ליבם של הבנקים. צריך היה לשקול בכובד ראש את ביטולו של אותו תיקון. אבל הדרך אינה ליצור שקר חדש. אין מדובר כאן בציווי מדאורייתא – ניתן לקום ולתקן את החוק. הניסיון המלומד (ראו כתבה) ליצור הבחנות משפטיות בין סוגים שונים של לווה נוסף אינו משפר את המצב אלא רק מסבך אותו.

מה מקור השימוש, הייחודי לישראל, בערבות פרטית בהלוואות משכנתא? מהו הרקע לתיקון שהוכנס בחוק הערבות בשנת 1992? מהן השלכותיו של תיקון זה ומי באמת נהנה ממנו? אלו השאלות בהן נטפל ברשימה זו. בגלל אורכה של הרשימה היא פוצלה לשלושה פרקים. הפרק הראשון, המתפרסם כאן, עוסק ברקע להתפתחותו של מנהג זה ובהשלכותיו.

מדינת ישראל בוחרת לעודד בעלות פרטית על דיור

קובעי המדיניות בישראל החליטו כבר בתחילת דרכה של המדינה הצעירה לחתור למצב שרוב תושבי המדינה יתגוררו בדירות שבבעלותם. מצב זה לא היה מובן מאליו: בעשורים שעד להקמת המדינה, שבהם נהרו לישראל עולים מהתפוצות, התמסד מצב של ריכוז הבעלות על דירות בידי בעלי הון מעטים שהשכירו את הדירות לאחרים. בעלות על בתים היוותה אפיק השקעה מקובל למשקי בית מבוססים, והשכרתם של בתים אלו – מקור הכנסה לגיטימי של בעלי הבתים.

האתגר היה לשנות מצב זה ולדאוג לכך שהעולים יגיעו לבעלות על המגורים. מדובר היה בגלי עלייה אדירים ששטפו את המדינה והביאו ליצירת מחנות מעבר זמניים. חלק מהמאמץ ליישוב העולים נעשה על-ידי הקצאת רכוש נטוש: יישובם של העולים ביישובים ובבתים שפונו במלחמת העצמאות על-ידי תושביהם הערבים. לגבי השאר - חסרי הדיור ובעיקר תושבי המעברות - היה צורך ליזום בנייה מואצת למגורים, והמדינה עסקה בכך באמצעות בנייה ישירה על-ידי משרד השיכון וחברות בנייה ממשלתיות. בהדרגה הועברה האחריות לבנייה לחברות פרטיות, והדגש עבר לסיוע ממשלתי ברכישת דיור, תוך התמקדות באוכלוסיית העולים החדשים. לשם כך נבנתה מערכת ממשלתית למימון דיור, שהעמידה משכנתאות ממשלתיות לקבוצות אוכלוסייה שונות.

המהלך הצליח מעבר לכל המשוער. במדינת ישראל, שבה ההכנסה לנפש הייתה נמוכה יחסית למשקי המערב, הגיע שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות שבבעלותם לרמה שאין לה כמעט מקביל בעולם - רמה אליה הגיע ארה"ב רק בתחילת העשור הקודם, והרבה מעבר לרמה ברוב מדינות המערב.

הבעיה של רישום הבעלות על מקרקעין

הבעיה האוטומטית של כל חברה ששואפת להבטיח בעלות פרטית המונית על דירות מגורים היא שבעלות כזו מחייבת תנאי מוקדם: קיומה של  תשתית חוקית מתאימה. תשתית זו כוללת מערכת אפקטיבית של רישום מקרקעין וזכויות במקרקעין, חוקים מסודרים בתחום הנדל"ן ורישום מלא של עיסקאות הנדל"ן. הדבר אמנם נראה אלמנטרי, אבל בחלק גדול ממדינות העולם (לרבות מדינות אירופאיות שעברו לפני שני עשורים ממשטר סוציאליסטי לכלכלת שוק) תנאים מוקדמים אלו אינם מתקיימים במלואם. קיימים אמנם הרגלים של חזקה ותעודות על בעלות, אבל מערכת פיננסית פרטית למימון רכישת הדיור מחייבת יכולת למשכן נכסים, ויכולת זו מחייבת רמה מינימלית של רישום זכויות במקרקעין.

תשתית חוקית זו לא הייתה קיימת בשנותיה הראשונות של המדינה, מסיבות שאפשר אולי להבין. אבל העובדה היא שתשתית זו אינה שלמה אפילו כיום: כמחצית מהדירות בישראל וזכויות הבעלות עליהן עדיין אינן רשומות באופן מלא בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), כפי שיכול להיווכח מי שבא לקנות דירה בישראל, בין שהיא דירה חדשה ובין שהיא דירה מיד שנייה. במקום רישום זה, נוצרו פתרונות- ביניים חוזיים. מערכת המימון – בתחילת הדרך מוסדות מימון ממשלתיים ולאחר מכן הבנקים הפרטיים למשכנתאות – נאלצה להתבסס על פתרונות הביניים כתחליפים לרישום הזכויות המלא.

הפיתרון: ערבות אישית

מה עושים כאשר לא ניתן למשכן את הדירה נשוא ההלוואה? הפתרון שאימצה המערכת הפיננסית בישראל הוא הישענות על שילוב של ערבות אישית ושיעבוד של זכויות חוזיות כתחליף למישכון זכויות בנדל"ן. כפי שהסתבר במשך כמעט חמישה עשורים בהם פעלה השיטה, פתרון זה הוכח כפתרון כמעט מושלם והוא איפשר למערכת הפיננסית לפעול בהצלחה: שיעור הבעלות על בתים בישראל הגיע ל- 70% כבר בשלב מוקדם של התפתחות הכלכלה, כשהרכישה נשענת על מערכת אשראי אפקטיבית למימונה. גם כשהופרטה המערכת הפיננסית לקראת סוף שנות ה-80', היא המשיכה להישען על מערך ביטחונות שהערבות האישית הייתה במרכזו.

שיטת הערבות האישית התמסדה לאורך זמן. לווים שרצו ליטול הלוואות למימון רכישת דיור נתבקשו להמציא לבנק המלווה חמישה ערבים אישיים שהיו בעלי הכנסה מספקת והיסטוריית אשראי ללא דופי. חמשת הערבים נדרשו לחתום על ערבות אישית לתשלום החוב על-ידי הלווה, עד כדי כך שכל אחד מהם התחייב לפרוע בעצמו את מלוא ההלוואה אם הלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואה ("להיכנס לנעלי הלווה"). רוב הערבים היו קרובים מדרגה ראשונה של הלווים: הורים, אחים, דודים.

שיטת הערבות האישית הביאה לכך שהבנקים התעלמו מהבעייתיות של הבטוחה הנכסית. היכולת לגבות את החוב מהערבים האישיים נתנה לבנקים תחושת ביטחון ביכולתם לגבות את החוב. במצבים של חדלות-פירעון מצד הלווה הם פנו לערבים האישיים בדרישה לעמוד בהתחייבויותיהם. הם לא נדרשו לכן לפנות לווים מדירותיהם, ולא למכור נכסים שנתפסו. השיטה הוכיחה את עצמה, שכן היא יצרה מנופים להפעלת לחץ על הלווים בדמות קרובי משפחה. הבנקים המשיכו אמנם לדרוש שיעבוד של זכויות הרוכש, לרבות הערכת שוויין של הדירות בעת העמדת האשראי, אבל דרישות אלו לא הונעו ישירות על-ידי החשש להחזר הקרן במקרה של כשל אשראי, אלא נבעו מאימוץ כללי משמעת סבירים בעת מתן אשראי. אם תרצו: מה שקרוי בישראל "משכנתא" – הלוואה המובטחת על-ידי שיעבוד זכויות בנדל"ן - היה למעשה הלוואה לרכישת דיור, ברוב המקרים ללא משכנתא אמיתית; לכן מה שקרוי בישראל "בנקים למשכנתאות" היה למעשה מערכת למימון רכישת דיור באמצעות הלוואות הנשענות בעיקר על ערבויות אישיות.

תופעות הלוואי של השימוש בשיטת הערבים

שלוש תוצאות חשובות היו לעובדה ששוק ההלוואות לדיור בישראל נשען על ערבות אישית ולא על מישכון זכויות בנדל"ן: א) הגדלת שוק המשכנתאות והגדלת שיעור הבעלות על דיור; ב) העמקת השוק לבעלי הכנסות נמוכות; ג) הקטנת שיעור הפיגורים במשכנתאות.

אילו הבנקאות הישראלית הייתה מקפידה על מישכון זכויות בנדל"ן כפי שמקובל במשקים מערביים – חלק גדול מהלוואות המשכנתא לא יכול היה להתבצע. השימוש בבטוחה חלופית – ערבות אישית של קרובי משפחה וחברים – נתנה אפשרות לעקוף את בעיית הרישום החלקי של הנכסים והבעלות עליהם. הדבר איפשר לכן למדינת ישראל להצליח במשימה להגדיל את שיעור הבעלות הפרטית על הדיור ולצמצם את השימוש בחלופות פחות מוצלחות, כמו דיור ציבורי להשכרה או התערבויות רגולטוריות בקביעת שכר דירה בנוסח "החוק להגנת הדייר".

תוצאה מעניינת אחרת היא העמקת שוק המשכנתאות הישראלי, ולכן גם הבעלות על דיור בישראל, לקבוצות אוכלוסייה בעלות הכנסה בינונית-נמוכה, מעבר למקובל במדינות אחרות. המערכת האמריקנית, המאמינה בבעלות פרטית על דיור, נמנעה בעבר מלחרות על דיגלה סיסמאות של "דיור לכל" - היא השאירה את ההחלטה על רכישת דיור בידי המערכת הפיננסית ומשקי הבית. בהתאם, דרישות הסף לגבי הלווים בארה"ב היו גבוהות מהמקובל בישראל: חלק ניכר ממקבלי המשכנתאות בישראל לא היו נחשבים כלווים סבירים בעיני הבנקים האמריקנים ולא היו זוכים לקבל שם אשראי לרכישת דיור. אמנם בתקופת נשיאותו של הנשיא ג'ורג' בוש נעשה ניסיון אידיאולוגי חריג להרחיב את מעגל בעלי הדירות, ושיעור הבעלות על דירות עלה לשיא היסטורי, אבל זהו אירוע חריג שהסתיים בפיאסקו של הלוואות ה"סאב-פריים" ובמשבר המשכנתאות הנוכחי, שכבר הביא לנסיגה בשיעור הבעלות על דיור שם. בישראל, לעומת זאת, זוכות קבוצות אוכלוסייה חלשות-יחסית להגיע לבעלות על דירות באמצעות אשראי בנקאי. מציאות זו נשענה על שיטת הערבות האישית, שאיפשרה ללווים בעלי מאפייני הכנסה נמוכים או כאלה הרוכשים דיור בעל מאפיינים בעייתיים להישען על המוניטין של קרובי משפחה ולעמוד בדרישות הבנקים.

אבל התוצאה המפתיעה ביותר של השימוש בערבים אישיים היא שיעור הפיגורים הנמוך בהלוואות משכנתא בישראל לעומת משקים אחרים. בתחילת שנות ה- 90' גרמה הפרטת חלקים משוק ההון בישראל להתעניינותם של גורמים בינלאומיים באפשרות של קשירת עסקים עם חברות ישראליות. ההתעניינות הגיעה גם לשוק המשכנתאות, ונציגים של גופים פיננסיים שונים באו ללמוד את שוק המשכנתאות הישראלי ולהעריך את הפוטנציאל העסקי שלו. אחת התופעות שהפתיעו את ה"גששים" הזרים היא שיעור הפיגורים הנמוך בהלוואות משכנתא, הישג העומד בסתירה לרמת ההכנסה הנמוכה של הלווים בישראל, לשיעור המימון הגבוה הנהוג בישראל (בעיקר בהלוואות שניתנו אז לעולים חדשים ולזוגות צעירים שרכשו דירות בפריפריה), למצב המפוקפק של רישום הבעלות על מקרקעין ולעובדה שלבנקים בישראל לא היו אמצעים ממשיים ומוכחים-אמפירית לממש את הדירות ששועבדו להם. ההשערות לגבי הסיבות להישג זה היו השימוש האפקטיבי בשיטת הערבות האישית, הרמה התרבותית-אזרחית הגבוהה של האוכלוסייה יחסית למה שניתן להסיק ממשתני ההכנסה, והחשש של העולים החדשים להגיע להסתבכות עם הבנקים.

מה אנחנו יודעים על ההתפתחויות והמצב בתחום הדיור?

אנו מפיקים הנאה מסוימת מקריאת ידיעות על ההתפתחויות בתחום הדיור והאשראי לדיור: הן מעניינות אותנו, הן מעוררות תגובות ומחשבות, הן מאירות באור אקטואלי את העולם האפור-משהו של העוסקים בתחומים אלו, ואולי הן גם מושכות תשומת-לב כלפי העוסקים בתחומים אלו.

רצוי לזכור, עם זאת, שבכל הנוגע לידיעות המתפרסמות - מדובר לרוב באינפורמציית-סרק: זה לא מה שקרה, וזו לא המשמעות של מה שקרה. מה שאנו באמת מעוניינים בו הוא מידע משמעותי: שינויי מגמה, והיווצרותם של סיכונים חדשים או של הזדמנויות השקעה חדשות. אנו מתעניינים במידע אסטרטגי, שיקרא לנו לקבל החלטות, לנקוט בצעדים; משהו שמתמצה במונח הצבאי "מודיעין". במקום זאת, מה שאנחנו מוצאים במרחב המדיה אלו בעיקר ידיעות חסרות-ערך מבחינתנו.

זה איננו מקרה. פועלים כאן שלושה גורמים לא בלתי-תלויים: המחזוריות הקבועה של פרסום מידע בענף, המודל העסקי המניע את גופי המדיה, והשימוש הציני שנעשה בכולנו ע"י גורמים מסוימים המנצלים את כללי המשחק להפקת תועלת פרטית.

ידיעות מחזוריות

רוב הידיעות שאנו קוראים/שומעים/רואים מקורן במחזור המדידה (הנתונים מתפרסמים בתדירויות קבועות), והוא שקובע את עיתוי הפרסום. אין כאן חדשות אמיתיות, אלא פרסום אוטומטי של נתונים הנמדדים אחת לתקופה. לכן אנו נחשפים מידי פעם לנתונים, לרוב השוואתיים (לעומת תקופה מקבילה אשתקד..), שאין בהם כשלעצמם שום עניין ממשי. פשוט נאספו נתונים. כמו הודעה בסוף היום מה היו הטמפרטורות במהלך היום. לפיכך אנחנו משמשים מטרה להפצצה של מספרים שהם נתונים גולמיים, חסרי-משמעות לרובנו: התחלות בנייה ברביע האחרון, מדד מחירי הדירות בחודש/ברביע האחרון, היקף המשכנתאות שניתנו בחודש האחרון, הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור שניתנו בחודש האחרון (מה זה בכלל אומר?), וכו'.

יצרני התוכן

נתונים אלו אינם מיותרים, חס-וחלילה – פשוט אין בהם עניין לציבור הרחב. פירסומם הוא תוצאה של מיכניזם חשוב: הצורך של המדיה לייצר חדשות. הפצתם של נתונים אלו נובעת מכך שאנשים מתפרנסים ממכירת תוכן וחייבים לכן "ליצור" ידיעות או לפחות "לשדרג" אותן כדי שתהיינה מושכות לקריאה. זהו חלק מהמאבק השיווקי על תשומת ליבם של הקוראים/המאזינים/הצופים שתכליתו מכירת שטח/זמן פרסום. חלק מידיעות אלו עוברות "הנדסה גנטית" – הן משודרגות לעמודים החשובים של העיתון ע"י הוספת אלמנטים קישוטיים המחריפים את הטונים, והבעת פרשנויות נחרצות על המשמעות הדרמטית-כביכול של הנתונים. תוצר הלוואי של פעילות זו הוא כותרות היסטריות על "בועות" נדל"ן, ידיעות (ותמונות!) על מחירי בתים במיקומים שונים בארץ, ידיעות (ושוב תמונות!) על מחירי בתים במיקומים אזוטריים בחו"ל שאף פעם לא שמענו עליהם וכנראה שגם לא נגיע אליהם, ניתוחים על אי-היכולת של זוגות צעירים להגיע לדירה, דיונים צרכניים מעמיקים על שיקולים לבחירת מסלול המשכנתא, וכו'. לא שזה מעניין, לא שזה נכון, לא שזה חשוב - פשוט צריך למכור תוכן.

יצרני המותג

אם ידיעות מחזוריות ו"הנדסה גנטית" של התוכן הם מאפייני התנהגות הנובעים מהמדיה בעצמה, מצטרף עכשיו למשחק גורם חיצוני, שאין לו שום עניין או תרומה לעצם המידע אבל הוא מנסה לנצל את חוקי פעולתה של המערכת להפקת תועלת לעצמו. מדובר בגורמים המייצרים מידע (או מידע-לכאורה) כדי לבנות מותג לעצמם.

זהו מקור שלישי של ידיעות, ומדובר בסוג מיוחד: ידיעות שאין בהן לרוב מידע ממשי, ידיעות לכאורה המחופשות לידיעות אמיתיות, ובמקרים קיצוניים גם מידע מפוברק – מידע שלא קרה באמת או שמנסים לייחס לו משמעות שאין לו, בשיטות שאינן מקובלות על אנשי מקצוע. מטרת הפרסום של מידע זה אינן הפצת מידע, אלא ליצור חשיפה במדיה לגוף מסוים או לבעל תפקיד מסוים, כדי לבנות/לתחזק מותג למטרות עסקיות. קיימות הרבה דוגמאות למידע מסוג זה, אם כי בחלק מהמקרים טביעות האצבע אינן גלויות כל-כך לעין. המדיה משתפת פעולה עם גורמים אלו מסיבות שונות, לפחות מאחר שמדובר באינטרס משותף ליצירת תוכן אטרקטיבי.

בזהירות הראויה נרמוז מהו המופע האופייני של פעילות זו: ראיונות עם נושאי תפקידים (לרוב עם תמונות גדולות וציטוטים לייחוס של עמדות והערכות), הערכות ותחזיות פרטיות על מצב שוק הבנייה ועל מגמות המחירים, הודעות לעיתונות (הן מטעם גופים ציבוריים והן מטעם גופים פרטיים) שנכתבות ע"י יחצ"נים מקצועיים ומוסוות כידיעות כלכליות, נתונים סטטיסטיים המתפרסמים מטעם גופים אינטרסנטיים (מחירי דירות, פעילות קונים בשוק הדיור וכו') על בסיס איסוף מידע פרטי וסמוי, נתונים אנליטיים חסרי בסיס ממשי על מצבם לכאורה של רוכשי הדירות, נתונים על נתחי השוק של הבנקים השונים, נתונים על גודל ההלוואה הממוצעת, ועוד.

אין במידע זה הרבה "בשר", ולרוב הוא חסר משמעות – מין מיס-אינפורמציה - שכן מראש מטרתו אינה אלא לשמש פלטפורמה לשיווק מותג כלשהו. ידוע לי אפילו על מידע ש"פוברק" באופן שיטתי כדי לייצר כותרות ולדחוף שמות מסוימים לטורי החדשות. גם גורמים במשרדי הממשלה החלו באחרונה לייצר "בהתנדבות" ניתוחים כלכליים על ענף הבנייה, רק מפני שנתונים מסוימים עברו דרכם והם קפצו על ההזדמנות למנף את המידע לטובתם הפרטית/הארגונית.

כתרגיל עצמאי, נסו בעתיד לעבור על מספר ידיעות המתפרסמות בנושא הדיור ולהעריך במה מדובר בכל אחד מהמקרים: באינפורמציה אוביקטיבית, בניתוחים שטחיים המלווים כותרות בולטות, או בידיעות והערכות שנשתלו במדיה לצורך שיווק מותג.

מה יעשה תם?

מי שקרוב לענף הנדל"ן יכול אולי להבחין בין מידע אמיתי למיס-אינפורמציה. יכולת זו מוגבלת כמובן לתחומים בהם יש לנו מידע עצמאי המאשר או סותר את המידע המתפרסם. לעומת זאת, מי שאינו קרוב לענף הנדל"ן נאלץ לבסס את הערכותיו על תערובת לא ברורה של מידע ופיקציה. ההבחנה אינה קלה, וכבר פגשתי אנשים שלכאורה קרובים לענף ובכל זאת מצטטים ידיעות עיתונאיות סתמיות כמקור אמין למידע.

אבל יכולת זו שלנו להבחין לפעמים בין מידע אמיתי לבין משהו אחר אינה צריכה להרגיע אותנו אלא להטריד אותנו אף יותר, שכן היא מספקת לנו תצפית מדאיגה על תפקודה של המדיה. מרגע שהבנו שרוב המידע הזורם בצינורות הגלויים בתחום שלנו עשוי להיות מידע-סרק – קלטנו שמצבנו מדאיג בעיקר בתחומים שאיתם אין לנו היכרות קרובה. מהו באמת המצב בנושאי חינוך ובריאות? מהו המצב בנושאי ביטחון? מה אנחנו באמת יודעים על מצבנו המדיני בעולם? ואולי הרבה ממה שאנחנו יודעים הוא תוצאה של עיתונאות גרועה ומניפולציה צינית?

אלו מחשבות מטרידות. אנחנו חיים במדינה דמוקרטית, שבה הציבור צריך להיות מסוגל לקבוע עמדה עצמאית על הנושאים השונים ולדרוש מנבחריו לפעול כדי להשיג מטרות. בעולם כזה דרוש צינור-מידע אפקטיבי ואמין; דרושה מדיה אחראית. מערכת באיכות נמוכה, כזו שגם נגועה במיס-אינפורמציה - פוגעת בכושר התפקוד של הדמוקרטיה.

מה צריך וניתן לעשות?

תפקיד כולנו, כצרכני מידע, לדרוש יותר מהמדיה. לדרוש מידע אמין, לדרוש הצגה אמינה של המידע, ולדרוש ניתוח מקצועי של המידע. לשם כך עלינו כצרכנים להיות יותר מגיבים: להעריך ולהוקיר מידע וניתוח אמינים, ולהוקיע מידע-לכאורה, ניתוח שטחי ומיס-אינפורמציה. הכלים לכך קיימים: רוב המידע זורם אלינו כיום בצינורות אינטראקטיביים המאפשרים לצרכני המידע להגיב עליו בקלות. במצבים קיצוניים אפשר תמיד "להצביע ברגליים" ולהפסיק לצרוך מידע ממקור שאינו אמין.

מידע סטטיסטי וניתוח כלכלי יש להלאים: המשק הפרטי בישראל קטן מכדי שיוכל להוות כר נוח לצמיחת גופים פרטיים מקצועיים לניתוח מידע. רוב הגופים האוספים או מנתחים מידע עושים זאת משיקולים פרטיים וברמה מקצועית נמוכה, תוך שימוש מניפולטיבי בפרסום המידע לציבור. במקום זאת, יש צורך להגדיל את המשאבים הלאומיים לטובת הגופים המתמחים בהערכת המצב הלאומית: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחלקות המחקר בגופים הממשלתיים הממונים על הענף. אלו גופים שתפקידם בכך, ומידם נדרוש לספק לנו תמונת-מצב.

הגדלת המשאבים דרושה לא רק לשיפור איכות המידע הנאסף, אלא גם לצורך הרחבת הכיסוי האיסופי של ענף הנדל"ן לתחומים שבהם הכיסוי הנוכחי הוא חלקי או לא קיים: מיפוי העסקאות בדיור, מדדי מחירי דיור בפירוט גיאוגרפי, סקרים על מצב הדיור וצפיפות הדיור, סקרים על מצבם הכלכלי של הדיירים, מעקב אחר השימוש במקורות לצורך מימון רכישת הדיור, נתונים על הריביות על משכנתאות, נתונים על מוסר התשלומים של לווים, סקרים על שכירות דירות, וכו'. לא חסרות דוגמאות בינלאומיות לנושאים הדורשים שיפור של הכיסוי בישראל.

האינפורמציה כשלעצמה אינה מספיקה: נדרש גם ניתוח מקצועי של המידע שיאפשר הערכת מצב, חיזוי מגמות, קביעת מדיניות וניתוח חלופות. לשם כך יש "לטהר את ההיכל": לייבש את "ביצות המחקר" המככבות במדיה בשנים האחרונות ולהשקיע משאבים בעידוד מחקר מוכוון, מבוקר, מקצועי ואמין, בתחומים החשובים למקבלי ההחלטות. לצורך מחקר זה יש לגייס את גופי המחקר הממשלתיים, אבל גם להזרים תקציבים למוסדות להשכלה גבוהה כדי לרתום את המחקר האקדמי למשימה ולממן בכך סגירה הדרגתית של פערי המידע הקיימים כיום. אין הצדקה לנהל מדיניות בנושאי הדיור שאינה נשענת על מידע מספק.

מדיניות דורשת תמונת מצב נכונה, גיבוש מטרות ובחירה בין חלופות. לשם כך דרוש מחקר. מחקר דורש מידע מקיף, זמין, ואמין. עלינו להתחיל לכן מבניית המידע. התמונה שתתקבל בהדרגה תסייע למקבלי ההחלטות ולציבור הרחב להבין טוב יותר את הבעיות האמיתיות של ענף הדיור ולהתמודד בצורה נכונה יותר עם צרכי המדיניות. היא תחליף את שמיכת הטלאים הקיימת כיום.

מה עלינו לחוש כשמחירי הדירות בתל אביב עולים ב-30% בשנה אחת?

מה עולה לכם לראש כשאתם שומעים הכרזות על כך שמחירי הדירות בתל-אביב עלו ב-30% בתוך שנה, ושזוהי עלייה מהירה יחסית למחירי דירות במקומות אחרים בארץ? להלן מבחר תגובות רגשיות אפשריות והערות לתגובות אלו.


שמחה
אתם בעלי דירה בתל אביב. אתם חשים שהתעשרתם השנה: ערך נכסיכם עלה. תחושה זו יכולה אמנם להיות נכונה, אבל לא בהכרח: תלוי מהו השימוש שלכם בדירה. אם אתם מתגוררים בדירה בבעלותכם ומתכוונים להמשיך בכך - אין לעליית המחירים שום משמעות עבורכם: הרווח כולו "על הנייר". הוא לא ישפיע בשום צורה על רמת חייכם. תתגוררו בדירה יקרה יותר. תוכלו, אם יש לכם הנאה מכך, לחשב "כמה אתם שווים" ולהתבשם מכך.

אם, לעומת זאת, מדובר בדירה שנקנתה לצרכי השקעה – עליית המחירים היא שיפור מבחינתכם אם באמת אתם מתכוונים לממש את ההשקעה ולעשות שימוש אחר בכסף. לעומת זאת, אם הדירה משמשת ותמשיך לשמש להשכרה – אין לעליית המחירים שום השפעה על חייכם. אולי תתעצבו לשמוע ששיעור התשואה על הנכס כתוצאה מהשכרתו יהיה מעתה נמוך יותר.

אכזבה
אין בבעלותכם דירה בתל אביב, ואתם מתגוררים בעיר בתנאי שכירות. אתם חשים שהתרוששתם: הדירה "התרחקה" מכם מבחינת יכולת קנייה. שוב, זה יכול להיות נכון, אבל לא בהכרח: אם באמת חשבתם לקנות דירה בתל אביב – תצטרכו להשקיע יותר במונחי חודשי עבודה; אם ממילא לא עמדתם לקנות דירה בתל אביב – אין לעליית המחירים השפעה עליכם, למרות שאתם משלמים שכ"ד חודשי.

כעס
התייקרות הדירות בתל אביב גורמת לכם כעס ומובילה אתכם לחפש את האשם בכך. אתם חושבים שהדירות בישראל יקרות מידי; שזוגות צעירים אינם יכולים להגיע בכוחות עצמם לבעלות על דירה בישראל; שאין שום הצדקה למחירי הדירות הגבוהים; שמחירי הדירות הגבוהים מבריחים את מיטב הנוער לחו"ל; שמחירי הדירות הגבוהים נובעים ממיסוי גבוה מידי על הדיור; שמחירי הדירות הגבוהים נובעים מכך שהבעלות על הקרקע מרוכזת במידה רבה בידי מינהל מקרקעי ישראל והוא מנהל מדיניות ספקולטיבית כדי למקסם את הכנסותיו במקום לפעול להורדת מחירי הקרקעות ע"י מכירה כללית; שהמדינה הייתה צריכה להבטיח דירה לכל מי ששירת בצבא.

הכעס מיותר. הוא נובע מאשליה שאתם שותפים לה, כאילו יש דרך להקטין את מחירי הדירות (במונחי חודשי עבודה) כך שכולם יוכלו להגיע לדיור משלהם מבלי להתאמץ. אין דרך כזו: יש אמנם דרכים מקובלות לספק דיור למעטים על חשבון אחרים - סיבסוד, הפחתות מיסים, הקצאת קרקעות במחירים נמוכים, העמדת אשראי בריבית הנמוכה מריבית השוק, הגדלת אחוזי בנייה לחברות בנייה, פטור ממיסים לחברות בנייה, ועוד – אבל אין דרך לספק דיור בזול לכולם. לכן כל ההבטחות המושמעות הן הטבות שיינתנו לקבוצת אוכלוסייה אחת על חשבון קבוצות אוכלוסייה אחרות. ולא נשכח שבין ההבטחות לבין מימושן יש עוד צורך להקים מימסד שלם לפיקוח על "החלוקה": לקבוע קריטריונים חברתיים לאפליית המחירים ה"צודקת" בין משקי בית, לבנות אירגון לחלוקת ההטבות, לעסוק עד לזרא בוויכוחים על מידת הצדק החברתי שבקריטריונים לסיוע, לבנות מערך בקרה לפיקוח על רמאויות והונאות וניצול לרעה של משאבי הציבור, ועוד.

אין כאן אמירה ערכית שאין מקום לסיוע של המדינה בדיור – להיפך. המדינה צריכה לעזור לקבוצות אוכלוסייה מסוימות, כאלו שאין בכוחן להגיע לדיור באופן עצמאי ושיש אינטרס ציבורי שהן תתגוררנה בדיור שבבעלותן. אבל מכאן ועד למחשבה שתפקיד המדינה הוא לספק דיור מוזל לכולם יש דרך ארוכה. המאמרים שאתם קוראים וההבטחות הפוליטיות שאתם "קונים" הן הסיבה האמיתית לתסכול. אולי כדאי להתבגר ולחדול מאשליות אלו.

תחושת קיפוח
ייתכן שאתם מרגישים תחושות שהמדינה "עזבה אתכם". שעליית מחירי הדירות בתל אביב גורמת לסלקציה שלילית מבחינתכם, שתביא לכך שאתם לא תצליחו להגיע לדירה בתל אביב ותידחקו (פיזית) לירכתי המדינה. ואתם מרגישים שקופחתם. שחבריכם שהגיעו מבתים מבוססים יכולים להיעזר בהוריהם, ואתם לא. ואתם כן רוצים להצטרף לחגיגה הגיאוגרפית במרכז הסצינה הישראלית.

כדאי אולי לומר כאן עוד דבר על השימוש במחירי הדיור בתל אביב כמצפן לאומי. כאשר יותר אנשים מעוניינים לקנות מוצר מסוים (וכאן מדובר בנכס שכמותו כמעט קבועה) – נוצר עודף ביקוש למוצר זה. עודף הביקוש יכול להיפתר בצורות שונות: ע"י קיצוב המלווה במנגנון בחירה של הזוכים (ראו קבלה ללימודי מקצועות מסוימים), ע"י צמצום הביקוש (ראו מיסוי על דיור, ראו קביעת מכסות, ראו מניעת זכות רכישה לחלק מהאוכלוסייה) וע"י מתן אפשרות לכוחות השוק להגיע לפתרון אוטומטי. פתרון השוק פועל בדרך של העלאת מחיר המוצר ובכך הפחתת מספרם של המעוניינים לקנות והגדלת מספרם של המעוניינים למכור. מה שאנחנו רואים בתל אביב בשנה האחרונה הוא פעולה חלקה של כוחות השוק: עודף הביקוש הביא לעליית מחירים, ונוצר שיווי משקל חדש במחיר גבוה יותר, שבו מספר הקונים (שהצטמצם) שווה למספר המוכרים (שגדל). אם יימשך עודף הביקוש – תימשך עליית המחירים.

אלו שנדחקו מהשוק הספציפי אינם מגיעים בהכרח לירכתי המדינה: הם בוחרים בדירה זולה יותר בערי הלוויין של תל אביב. זוהי תוצאה לגיטימית של פעולת השוק החופשי. לא כולם צריכים לגור בתל אביב, ולא כולם צריכים לגור בבתים מרווחים בשכונות יוקרה. באותה מידה לא כל המשפחות קונות מכוניות מרצדס חדשות, ועובדה זו אינה עולה כהנמקה חברתית להתערבות המדינה. יש תחליפים זולים בשוק, וכמעט כל משק בית (למעט קבוצות אוכלוסייה מצומצמות וחסרות יכולת) מוצא את מקומו. ומה שהרווחנו מהתהליך האוטומטי של כוחות השוק הוא שאיננו צריכים לבנות מנגנונים יקרים שיקבעו וישליטו צדק חברתי אלטרנטיבי, ושאולי חינכנו דור נוסף של צעירים להבין שהישגיהם החומריים בחיים יהיו תוצאה ישירה של תרומתם הכלכלית למשק – לא של יכולתם להציג את חולשותיהם כסיבה לקבלת עזרה מאחרים.

חשש
המשבר הכלכלי הגלובלי הוא תוצאה של התפוצצותה של בועת-נדל"ן שצמחה במשך שני עשורים במשקי המערב. היו מספר שלבים בחייה של הבועה: היה שלב ההכחשה, שבו טענו רוב הכלכלנים שעליית מחירי הדיור אינה פתולוגית אלא משקפת תוצאה בלתי-נמנעת של גיאות כלכלית; היה שלב שמחירי הדירות פסקו לעלות והסברה (או התקווה) הייתה שהבועה לא תתפוצץ והאוויר יצא ממנה בתהליך "ידידותי"; היה שלב שהמשבר המתגבר בתחום הדיור יוחס לתקלה מקומית (אבל דרמטית) שחלה בשוק אשראי ספציפי (הלוואות ה"סאבפריים"), ורוב הכלכלנים סברו שהמשבר לא יחלחל לשוק המשכנתאות ה"טובות" (הלוואות ה"פריים"); כיום הרוב מקבל את סיפור הבועה המלא ועוסק בעיקר בחשיבה אם ניתן היה לזהות אותה מראש וכיצד ניתן למנוע אותה בעתיד.

בעולם שעבר את הבועה ואת הדרמה של התפוצצותה, שחזה בהתרסקות המערכת הפיננסית האמריקנית ושצופה כעת בחרדה במופע האימים הנוכחי של כלכלות האיחוד האירופי - קל לגייס דעת קהל לתמיכה בפעולות רגולציה. והרגולטורים שמחים להפחיד את כולנו – זהו רגע חשוב מבחינתם כיון שהוא מאפשר להם להתגבר על חשדנותם המסורתית של הפוליטיקאים ולהפעיל רפורמות בשווקים הפיננסיים. ייתכן גם שהם היו רוצים להשכיח מכולנו שבמשבר האחרון הם הוארו באור מגוחך, כמי שנרדמו בשמירה.

באופן טבעי, אנחנו שומעים בישראל הרבה אזהרות על בועת הנדל"ן מתוצרת כחול-לבן. אזהרות אלו עמדו גם ברקע הצעד האחרון בו נקט בנק ישראל, לייקר את הריבית על משכנתאות בשיעור מימון שמעל 60%. אזהרות אלו, עם כל הצניעות, מיותרות: מחירי הדירות בישראל כמעט ולא עלו ב-15 השנים האחרונות, שיעורי המימון בישראל הם נמוכים בהשוואה בינלאומית, מוסר התשלומים של הלווים בישראל גבוה בהשוואה בינלאומית, והבנקים בישראל שמרנים (לדעתי אפילו שמרנים מידי) בנושא שיעורי מימון ואינם זקוקים לגערה מתנשאת ולהתערבות מצד המפקח על הבנקים . אם נבין שלאזהרות המושמעות באחרונה לגבי הבועה אין רגליים – ממילא נבין שהפירסום על עליית מחירי הדירות בתל אביב בשנה האחרונה אינו צריך לגרום לנו לחשש ממשי שאכן מדובר בתהליך "בועתי", ושהבועה קרובה לפיצוץ.

מה בין משכנתא צמודת-מדד למשכנתא "צמודת-פריים"?

לעתים אני נתקל בטענה של לווים שאין למעשה הבדל בין הלוואה צמודת-מדד לבין הלוואה שקלית לא-צמודה על בסיס ריבית "פריים". הנימוק המקובל לטענה זו הוא שאם קצב האינפלציה יואץ – גם ריבית ה"פריים" תעלה. המסקנה המוטעית עשויה להיות שמדובר בהלוואות שקולות. טעות זו מודגמת בכך שיש אפילו המכנים הלוואה זו "צמודת-פריים". למעשה, קיים הבדל עקרוני בין שני סוגי הלוואות אלו וכדאי להבין אותו.

מהי הלוואה צמודה?

בישראל קיים מצב ייחודי: ניתן ליטול הלוואה שאינה במטבע הלאומי. תשלומיה של הלוואה כזו מתנהלים אמנם בשקלים, אבל לכל צורך של חישובי התשלום החודשי ויתרת החוב – היא מתנהלת במטבע אחר. כשמגיע מועד התשלום מתורגמים הסכומים מתוך המטבע האחר – לשקלים. המטבעות האחרים הנהוגים בישראל לצורך אשראי לדיור – לחילופין: "בסיסי ההצמדה" של ההלוואה – הם בעיקר הדולר האמריקני ומספר מטבעות אירופיים (בעיקר האירו והפרנק השוויצרי. בחלק מהבנקים ניתן גם לקבל הלוואה בין היפני).

כפי שכבר ראינו ברשימה אחרת בבלוג זה, המטבע האחר הנפוץ בתחום המשכנתאות הוא "שקל צמוד-מדד" – מטבע וירטואלי שמטרתו להבטיח שכל התשלומים בהלוואה יתבצעו תוך שמירה על כוח הקנייה של ההלוואה המקורית. מקור המצאה ישראלית זו הוא הצורך להתמודד היסטורית עם אינפלציה כרונית, שמשמעותה שחיקה מתמשכת של מטבע ההלוואה.

המשמעות של שימוש בבסיס הצמדה היא שההלוואה מתנהלת למעשה במטבע אחר: יתרת החוב שלנו (וגם התשלום השוטף) ייקבעו בשקלים לפי שער החליפין של השקל מול מטבע ההלוואה שנבחר. כל הערכים בהלוואה כזו יהיו קבועים במונחי מטבע ההלוואה. במקרה של השקל הצמוד, שער מטבע ההלוואה נקבע אחת לחודש לפי מדד המחירים לצרכן.

נקודה מעניינת למחשבה היא שבחירה זו היא שרירותית: יכולנו לבחור לחילופין בשקל הצמוד למדד השכר (ואז כל התשלומים החודשיים ויתרת החוב היו צמודים לשכר הממוצע במשק), או בשקל הצמוד למדד מחירי הדירות (ואז כל התשלומים ויתרת החוב היו צמודים למדד מחירי הדירות). זו אינה אמירה תיאורטית גרידא: במחצית הראשונה של שנות ה-90' התקבל חוק בכנסת המצמיד את הלוואות המשכנתא הממשלתיות למדד סינתטי המהווה 80% ממדד המחירים לצרכן!

מהי הלוואה בריבית משתנה?

הרעיון של הלוואה בריבית משתנה הוא לנתק את הקשר בין תקופת ההלוואה (לכמה שנים ניתנה ההלוואה) לבין תקופת הריבית (לכמה שנים נקבעה הריבית בהלוואה). ניתוק זה מתבקש כי עם התארכות תקופת ההלוואה (ההלוואות המקובלות כיום בעולם הן עד 30 שנה) נדרשו המלווים להבטיח את עצמם כנגד סיכוני ריבית ע"י כך שגייסו פיקדונות לטווחים ארוכים, ונאלצו לשלם ריביות גבוהות בשל כך למפקידים. ריביות גבוהות אלו גולגלו בהכרח על הלווים.

הרעיון הוא חידוש מרענן: המלווה אמנם מעמיד ללווה הלוואה לתקופה ארוכה מאד, אבל הריבית בהלוואה זו קבועה מראש לתקופת ביניים שקצרה משמעותית מתקופת ההלוואה. בתום תקופת הריבית היא מתחדשת לפי ריביות השוק בעזרת מנגנון אוטומטי שמוסכם מראש בין הצדדים. במבט ארוך-טווח בארה"ב, שיטה זו מוזילה את הריבית ללווים ב-1-2% לעומת הלוואות בריבית קבועה.

תקופות הריבית הנהוגות הן רבות. הלוואות שקליות ניתנות בריבית יומית (אסור לטעות כאן ולחשוב שבגלל שבנק ישראל נוהג לפרסם את הריבית הבסיסית אחת לחודש – מדובר בריבית חודשית. הוא רשאי, ואף נהג כך בעבר, לשנות את הריבית מספר פעמים בחודש). הלוואות דולריות ניתנות בדרך-כלל בריבית "לייבור" רבע-שנתית, אם כי קיימות בישראל הלוואות עם תקופת ריבית אחרת. הלוואות צמודות-מדד ניתנות בתקופות ריבית מגוונות: שנה, שנתיים וחצי, חמש שנים, עשר שנים ואף יותר.

מנגנון שינוי הריבית פועל כך שבנקודת שינוי הריבית לוח התשלומים מחושב מחדש לפי שיעור הריבית החדש. בצורה זו תקופת ההלוואה המקורית נשמרת, והתשלומים החודשיים מותאמים מידי פעם לריבית החדשה שנקבעה. למי שלא הבין זאת: לוח הסילוקין של הלוואה שקלית מחושב תיאורטית כל חודש מחדש. בפועל: רק אם שיעור הריבית השתנה.

הבדלים לדוגמא

נניח שנטלתם הלוואה שקלית על בסיס ריבית ה"פריים". התשלום החודשי בהלוואה זו מגיב רק לשינויים בשיעורי הריבית: שינויי בשער החליפין של השקל או במדד המחירים לצרכן אינם משפיעים עליו. יתרת החוב אינה מגיבה לשום שינוי: היא קבועה בשקלים ופוחתת רק כשמתבצע תשלום על-חשבון קרן.

לעומת זאת, אם נטלתם הלוואה צמודת-מדד בריבית קבועה, התשלום החודשי ויתרת החוב מגיבים שניהם לכל שינוי במדד המחירים לצרכן. הם אינם מגיבים לשינויי ריבית במשק.

קיימת גם אפשרות ליטול הלוואה שקיימות בה שתי התכונות: היא גם צמודת-מטבע, והיא גם בריבית משתנה. דוגמא אחת היא הלוואה צמודת-דולר בריבית המתבססת על ריבית ה"לייבור": היתרה והתשלום החודשי מגיבים שניהם לשינויים בשער החליפין של השקל מול הדולר, והתשלום החודשי (אבל לא יתרת החוב) מגיב לשינויים בריבית ה"לייבור". דוגמא אחרת היא הלוואה צמודת-מדד בריבית משתנה: התשלום החודשי ויתרת החוב מגיבים לשינויים החודשיים במדד המחירים לצרכן, והתשלום החודשי (אבל לא יתרת החוב!) מגיב לשינויים בריבית הצמודה בשוק.

מקור הבלבול: אינפלציה, הלוואה צמודת-מדד וריבית ה"פריים"

תארו לעצכם שאתם חיים בסביבה כלכלית שבה המחירים יציבים (מדד המחירים לצרכן אינו משתנה לאורך זמן) והריבית הלא-צמודה והקבועה על משכנתא היא 3%. אתם יכולים לבחור בין שני מסלולי משכנתא: הלוואה צמודת מדד עם ריבית צמודה של 3%, או הלוואה שקלית לא צמודה עם ריבית משתנה (על בסיס ה"פריים") של 3%.

כל עוד המחירים יציבים – שתי ההלוואות הללו מתנהגות באופן זהה. התשלומים זהים, והם קבועים על-פני זמן. לכל מיליון ₪ הלוואה הלווה ישלם תשלום חודשי של 4,216 ₪. גם יתרת החוב תפחת בהדרגה, כשהיתרה פוחתת באותו הקצב בשתי החלופות.

ההלוואות מתנהגות באופן שונה רק כשמדד המחירים לצרכן אינו קבוע. נניח שהסביבה הכלכלית שבה אתם חיים היא אינפלציה יציבה של 10%. אינפלציה זו ידועה מראש, ולכן שוק ההון מתאים את עצמו: הריבית הלא-צמודה על משכנתאות היא 13%; הריבית הצמודה היא  3% (נתונים מעוגלים לשם פשטות, לכל הקטנוניים שרוצים להעיר כאן משהו.....).

מבחינת עלות כלכלית ללווה, גם בעולם של אינפלציה שתי ההלוואות שקולות: הלווה משלם בכל מקרה ריבית ריאלית של 3%. ההבדל הוא בתזרים ההלוואה: בהלוואה הלא-צמודה הוא ישלם סכום חודשי קבוע; בהלוואה הצמודה למדד הוא ישלם סכום שיגדל בקצב שנתי של 10%. וישנו עוד הבדל מהותי: גודל התשלום ההתחלתי - בהלוואה שאינה צמודה הלווה ישלם 11,062 ₪; בהלוואה צמודת-מדד הוא ישלם  4,216 ₪.

שתי הלוואות אלו שונות בתכלית: בהלוואה לא-צמודה נטל התשלום הראשוני גבוה, אבל הוא נשחק במונחי כוח קנייה ואיתו גם יתרת החוב; בהלוואה צמודת-מדד נטל התשלום נמוך, והוא שומר על ערכו במונחי כוח קנייה ואיתו גם יתרת החוב. ההבדל הטכני הוא שבהלוואה צמודת-המדד הפרשי ההצמדה אינם משולמים חודשית, אלא הם

מתווספים ליתרת החוב.

במצב שתואר עד כאן - מה עדיף ללווה? מאחר שהעלות הריאלית של שתי ההלוואות זהה, מדובר בהלוואות שקולות. היתרון בהלוואות צמודות-מדד הוא שנטל התשלום החודשי קטן יותר, והוא קבוע במונחי כוח-קנייה: זהו הסדר טוב יותר ללווה לטווח ארוך, שכן הוא יכול לצפות שגם הכנסותיו יגדלו במקביל ולכן הנטל ביחס להכנסות יישאר יציב לאורך זמן. בהלוואה שאינה צמודת-מדד קיימת תופעה של נטל לא מאוזן, כך שעיקר הקושי של הלווה מרוכז בשנים הראשונות. במקרה של לווים צעירים, שיש להם גרף עולה של הכנסות לאורך השנים הראשונות בשוק העבודה, יש כאן אי-התאמה בין תוואי ההכנסות לתוואי התשלומים.

אם שתי ההלוואות שקולות מבחינת עלות וההלוואה הצמודה למדד נוחה יותר ללווה – מדוע רוב הלווים כיום נוטלים דווקא הלוואות לא צמודות? התשובות נעוצות במקום אחר: בעובדה שהאינפלציה אינה יציבה על-פני זמן ואינה ידועה מראש, בעובדה שבשנים האחרונות הריבית הריאלית בשני המסלולים אינה שווה, בטעות שיש ללווים בתפיסת המשתנים הריאליים (טעות המכונה ע"י כלכלנים "אשליית כסף"), בנטייה של לווים ליטול סיכונים מבלי להבין את חשיפתם לסיכונים אלו, וברצון של הבנקים להסיט את האשראי לדיור מהמגזר הצמוד למדד למגזר השקלי הלא-צמוד שהוא רווחי יותר עבורם.

לא ניכנס להסברים אלו. נחזור רק לשאול אם הלוואה על בסיס ריבית ה"פריים" באמת זהה להלוואה צמודת-מדד. ראינו שבעולם ללא אינפלציה שתי ההלוואות זהות. בעולם של אינפלציה יציבה וצפויה מראש שתי ההלוואות זהות מבחינת עלות ללווה אבל שונות לחלוטין מבחינת לוח התשלומים. במצב של אינפלציה לא יציבה או לא צפויה ייתכן שהן גם שונות מבחינת עלות ללווה, אבל זאת נדע רק בדיעבד. אם הלווה מקבל את ההחלטה על בסיס הערכה לגבי עלות יחסית - אין בכך בעיה, כל עוד הוא מבין שהוא עוסק בהימור על שיעור האינפלציה, ושלהימור זה עלולות להיות השלכות משמעותיות. אחת מנקודות התורפה החשובות כאן היא שבדוגמא לעיל, האצה של 10% בקצב האינפלציה תגרום לגידול מיידי של 162% בתשלום החודשי. זהו נתון שהלווה (וגם הבנק!) צריך לקחת בחשבון.