יום שלישי, 30 בנובמבר 2010

על צבירת הון עצמי בדיור

כאשר משק בית רוכש דירה הוא יכול להשתמש במקורות משני סוגים: 1) הון עצמי; 2) אשראי לרכישת דיור. אם הוא רוכש את הנכס בעזרת אשראי, הוא מתחייב למלווה לשלם לו מידי חודש תשלום שברוב המקרים מכיל בתוכו שני רכיבים: תשלום ריבית בגין יתרת החוב, ותשלום המהווה החזר קרן. בהלוואת המשכנתא הנפוצה - הלוואה שיש בה תשלומים חודשיים קבועים ושווים של קרן וריבית (לוח סילוקין המכונה בישראל "שפיצר") - נכנס הלווה להסכם ארוך-טווח עם המלווה בדבר סילוק החוב בתשלומים; כתוצאה מכך יתרת החוב של הלווה פוחתת בהדרגה לאורך תקופת ההלוואה עד שכל החוב נפרע. המשמעות היא שהלוואת המשכנתא היא למעשה מעין תכנית חיסכון לדיור: בסידרה של תשלומים הלווה מגדיל את ההון העצמי (או הערך הנקי - net equity) שלו בדירה - ההפרש בין ערך הדירה לבין יתרת החוב שלו. ברשימה זו כמה תיאורים גרפיים שיסייעו להמחיש את התהליך.

דוגמא מספרית
נניח לווה הרוכש דירה בסכום של 1.8 מיליון ש"ח. נניח עוד שבידי הלווה סכום כסף המספיק לממן רק 25% מהרכישה, והוא נזקק להלוואה בסכום המהווה 75% מערך הרכישה - 1.35 מיליון ש"ח. נניח עוד שההלוואה שנוטל הלווה היא לתקופה של 20 שנים, ושההלוואה היא צמודה למדד המחירים לצרכן ובריבית קבועה של 5% לשנה.

לוח הסילוקין
התשלום החודשי בגין הלוואה זו הוא 8,909.40 ש"ח. הוא נותר קבוע (במונחים ריאליים) לכל אורך תקופת ההלוואה, אבל התחלקותו לתשלום ריבית והחזר קרן משתנים בכל חודש. התשלום הראשון מורכב מ- 5,625.00 ש"ח תשלום ריבית ו- 3,284.40 ש"ח החזר קרן; התשלום האחרון מורכב מ- 36.97 ש"ח תשלום ריבית ו- 8,872.43 ש"ח החזר קרן.

גרף מס' 1 מציג את ההתחלקות המשתנה של התשלום הקבוע בין תשלום ריבית לבין החזר קרן:


















אנו רואים שתשלומי הריבית (השטח התחתון, הצבוע בכחול) יורדים לאורך זמן, ובמקביל החזרי הקרן הולכים וגדלים.


מה קורה ליתרת החוב?
מאחר שהתשלומים החודשיים כוללים החזרי קרן - יתרת החוב יורדת בהתמדה. מאחר שהחזרי הקרן הולכים וגדלים - ירידת החוב הולכת ומואצת לאורך זמן. ניתן לראות את תוואי החוב בגרף מס' 2:

















מה קורה להון העצמי לאורך זמן?
בדוגמא לעיל רכישת הדירה  נעשית כשהלווה משלם 450 אלף ש"ח מכספו ו- 1,350 ש"ח הוא מגייס כמשכנתא מהבנק. מגרף מס' 2 אנו רואים שהחוב לבנק יורד לאורך זמן. אם מחיר הדירה קבוע - ההון העצמי של הלווה גדל בהתמדה. כדי להמחיש זאת נציג כאן את גרף מס' 3, שבו מוצג גידול ההון העצמי לאורך זמן. זהו היפוך פשוט של גרף מס' 2: גידול ההון העצמי הוא תוצאה של פירעון החוב. לכן ההון העצמי שבדירה גדל מ-450 אלף ש"ח בעת הרכישה ל- 1.8 מיליון ש"ח בתום תקופת ההלוואה. כל הגידול הזה הוא תוצאה של חיסכון של הלווה.

















מה קורה כשמחירי הדירות עולים?
עד כאן הנחנו שמחירי הדירות קבועים. לכן הגידול בהון העצמי של הלווה נובע רק מפירעון החוב. מה קורה כשמחירי הדירות עולים? נניח עתה שמחירי הדירות עולים בקצב קבוע של 4% לשנה. נסתכל עכשיו על גרף מס' 4, המציג את הקטנת יתרת החוב כמו קודם (גרף מס' 2), אבל מוסיף גם את העובדה שמחירי הדירות אינם קבועים.

















הקו הכחול בגרף מתאר את התפתחות יתרת חוב המשכנתא. חוב זה יורד בהדרגה מ-1,350 אלף ש"ח ועד שהוא נפרע בתום תקופת ההלוואה. הקו הירוק (מקווקו) מציג את מחיר הרכישה של הדירה - 1.8 מיליון ש"ח. הקו האדום מציג את התפתחות מחיר הדירה לאורך זמן בהנחה שקצב עליית המחירים הוא 4% לשנה. ערך הבית עולה במהלך התקופה מ-1.8 מיליון ש"ח ל- 4 מיליון ש"ח.

אנו רואים אפוא שההון העצמי של הלווה גדל כתוצאה משילוב של שני מהלכים בלתי תלויים: 1) פירעון של חוב המשכנתא; 2) עליית מחיר הדירה שרכש. כעבור 20 שנה, הונו העצמי של הלווה יגדל מ-450 אלף ש"ח ל- 4 מיליון ש"ח: 1.35 מיליון ש"ח מזה נצבר ע"י חיסכון, ו-2.2 מיליון ש"ח ע"י עליית ערך הדירה.

תיאור גרפי של צבירת ההון העצמי
גרף מס' 5 מציג את צבירת ההון העצמי במצב שבו מחירי הדירות עולים:

 
















תוואי גידולו של ההון העצמי מוצג ע"י הקו הירוק, הגדל מ-450 אלף ל-4 מיליון, כשמחיר הדירה מוצג ע"י הקו הסגול העולה מ-1.8 מיליון ש"ח ל-4 מיליון ש"ח. תיאור ההתפתחויות לולא עלו מחירי הדירות מוצג ע"י הקו הכחול (הון עצמי) והקו האדום האופקי (מחיר הדירה).

עוד משהו
הדברים שהוצגו ברשימה זו הם פשוטים. התרומה האפשרית היא אולי הצגת הנושא באמצעות גרפים, לחידוד ההבנה. אבל יש כאן משהו נוסף שצריך למשוך את תשומת ליבנו: ברגע שהנחנו שמחירי הדירות עולים בקביעות - נכנס גורם דרמטי לסיפור המעשה. אין זה יותר סיפור ידוע מראש של צבירת הון עצמי ע"י חיסכון: הלווה אינו צובר הון עצמי רק ע"י כך שהוא חוסך ופורע בהדרגה את חובו, אלא גם ע"י עליית מחירי הדירות. כבר בדוגמא ה"רגועה" שניתנה כאן - עליית מחירים שנתית ממוצעת של 4% - עיקר הגידול  של ההון העצמי נובע דווקא מעליית מחירי הדירות. עכשיו תארו לכם מצב שבו מחירי הדירות עולים בקצב גדול פי שלושה ויותר, כפי שהיה בארה"ב לפני פרוץ המשבר: מדובר בגורם התעשרות חסר-תקדים מבחינת משקי בית רגילים, ואין פלא בכך שכולם הצטרפו לתופעת ההשקעה בדיור.

אבל הנקודה החשובה היא דווקא המיפנה שנוצר כאשר מחירי הדירות החלו לרדת. כפי שבעת הגאות מחירי הדירות יצרו עושר דמיוני מבחינת משקי הבית - כך בתקופה שאחריה ירידת המחירים החלה מוחקת עושר זה. נסו לראות כיצד היה נראה גרף מס' 5 אילו במקום עליית מחירים היינו מניחים ירידת מחירים, ואפילו כזו שמייצרת תהליך שבו ירידת ההון העצמי כתוצאה משינוי המחירים גדולה יותר מעליית ההון העצמי שמקורה בפירעון החוב.

יום רביעי, 24 בנובמבר 2010

על מה הרעש הפעם בנושא מחירי הדירות?

אי-שקט כמטרה
אי-השקט סביב מחירי הדירות נמשך וזכה לזעזוע נוסף השבוע. הדבר המוזר הוא שהזעזוע הפעם אינו נובע מהחמרה של בעיית מחירי הדירות, אלא הוא קרה למרות שחלה לכאורה ירידה של מחירי הדירות ברביע האחרון. מה גרם, אם-כן, לכותרות נרגשות בכל המוספים הכלכליים? מן הסתם לא מה שקרה (לא קרה שום דבר בעל חשיבות), אלא הדחף של כל הגורמים, כפי שכבר הזכרתי ברשימה קודמת בבלוג זה, לנצל את הדאגה בציבור להגדלת החשיפה והרייטינג האישיים.

מה קרה?
סקירה תקופתית שפרסם מינהל הכנסות המדינה ביום 23.11.10 (הסקירה לא פורסמה עד לכתיבת דברים אלו באתר האינטרנט של משרד האוצר, והמקור שלי הוא ציטוט מתוך כתבה בעיתון "דה-מרקר") מראה שברביע השלישי של השנה חלה ירידה של 19% במספר העסקאות בדירות לעומת הרביע המקביל אשתקד. על רקע הדאגה הציבורית מהמשך העלייה של מחירי הדירות – מדובר באינפורמציה חשובה, גם אם משמעותה אינה ברורה בשלב זה. העיתון ציין עוד שקיימת מחלוקת בין נתוני מינהל הכנסות המדינה לבין נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ופרסומי השמאי הממשלתי הראשי לגבי כיוון התפתחות מחירי הדירות.

מהו מקור האינפורמציה שלנו?
נתונים והערכות על שוק הדיור מתפרסמים ע"י מספר גורמים ממלכתיים, ללא הצדקה ושלא לצורך: רובם אינם אמונים על איסוף שיטתי של הנתונים, לא על עיבודם והפצתם, ולא על הניתוח הכלכלי שלהם. להערכתי, הסיבה לכך שהם ממהרים להשמיע את קולם היא פוליטית גרידא: מדובר רק ביחצ"נות של גופים ממלכתיים, בתחרות על חשיבות ציבורית. והתוצאה היא שהציבור שרוי בערפל לגבי ההתפתחויות בשוק הדיור.

הנזק
הפירסומים והציטוטים הביאו לגל של כותרות ופרשנויות. הפירסומים של הגופים הממלכתיים זכו לתואר המחמיא (והמטעה) "מחקרים", על אף שמדובר רק בסקירות ובהצגת נתונים, בעיקר נתונים שאינם שלהם. במקום אחד מצאתי אפילו אמירה שההבדל בין נתונים וטענות שפירסם גורם אחד לבין אלו שפירסם גורם שני נובעים מ"הבדלים בשיטת המחקר", כשהכוונה באמירה אקדמית זו היא שמקור אחד מתייחס למחיר חציוני ומקור שני מתייחס למחיר ממוצע. אוי לציבור שכזה הוא טיב האינפורמציה שבידיו.

על בסיס הנתונים הדלים נבנית הערכת מצב רעועה. דלות המידע אינה מפריעה למנסחי הכותרות להיות נחרצים. אחת הכותרות שמצאתי מדברת על "מהפך" במחירי הדירות: לפי דעת הכותב חל ברביע האחרון מפנה חד-משמעי בשוק הדיור ומכאן ואילך מחירי הדירות יתחילו לרדת. מצאתי גם ניתוח כלכלי המייחס את הסיבה לשינוי המגמה למדיניות הריבית של בנק ישראל: הנגיד פישר ניצח את בועת מחירי הדירות!

אין לנו אלא להצטער על כך שהחרדה הכנה והמוצדקת של הציבור לגבי עליית מחירי הדירות והפגיעה האפשרית ביכולתו לרכוש דיור - הפכה אותו פגיע לקבוצה של כתבים ציניים שמתפרנסים מליבוי החרדה. אין לנו אלא להצטער על כך שגורמים ממלכתיים מנסים להיבנות מהמבוכה, במקום לתרום לפיזור הערפל.

חלוקת התפקידים הנכונה
מטרת כל הגורמים המעורבים – הממשלה, הגורמים העסקיים הפועלים בענף הדיור ומשקי הבית – להביא לבהירות מקסימלית של המצב וההתפתחויות. לשם כך צריכים כולם לשתף פעולה. איסוף הנתונים, עיבודם והפצתם צריכים להיות באחריות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולא בידי שלטונות המס המקבלים נתונים חלקיים אגב גביית המס ועושים בהם שימוש יחצ"ני ולא אחראי. הנתונים צריכים להיות נגישים לכל מי שמעוניין להשתמש בהם להערכת מצב, לתכנון או למחקר, ולא להפוך לנכס בלעדי של גופי מס, המשמש אותם לסחר חליפין. למען הסר ספק, גם הנתונים על מימון הדיור היו צריכים להיות גלויים לציבור ולא לתסוס במרתפי הבנקים ובנק ישראל.

במצב הנוכחי, השליטה בנתונים הופכת גופים באופן אקראי לבעלי מונופול גם על ניתוח והערכה. מבלי להסתכן בהשמדת יתרת קשרי האישיים, אסתפק רק בכך שאומר שאנו קוראים סקירות והערכות כלכליות סוג ב', רק בגלל שלגופים מסוימים יש מונופול על הנתונים או על צינורות ההפצה של המידע. המדיה משלימה את התהליך והיא אחראית על "וידוא ההריגה" – הפיכת השערות לא מבוססות למסקנות נחרצות והצגת כל נושא הדיור בישראל כמציאות של מערכה פרסונלית בין נושאי תפקידים ממלכתיים.

ועוד משהו: האם ניתן לקבוע יעד למחירי הדירות?
בכתבה של "כלכליסט" צוטט השמאי הממשלתי הראשי כמי שאומר שהמדינה חייבת לקבוע יעד למחירי דירות:
"לנציב המים יש קו תחתון של הכנרת שאסור לו לחרוג ממנו ולנגיד בנק ישראל יש יעד ריבית ויעד אינפלציה שאסור לו לחרוג מהם, אבל לנו אין יעד של מה אמור להיות מחיר הדירה הראוי. הציבור פשוט חי לפי תחושות בטן: הוא אמנם מרגיש שמשהו לא בסדר, אבל אין לו שום דבר שהוא יכול להחזיק ביד ולהגיד הנה זה המספר. זה היעד"
מחירי הדירות אינם נקבעים ע"י הממשלה. הם גם אינם נקבעים בעקיפין ע"י המיסוי על דירות. מאחר שמדובר בשוק תחרותי שבו לכל אחד יש זכות לרכוש דיור או למכור אותו – מחירי הדיור נקבעים ע"י המפגש בין הביקוש להיצע. אלא שההיצע הוא בעל גמישות נמוכה: מדובר בישראל ולא בקנדה או אוסטרליה, והקרקע לבנייה מצומצמת. ככל שיותר אנשים ירצו לרכוש דירה – כך יעלה מחיר הדיור. אין כאן "רשע" בסיפור הזה: מחירי הדירות אינם עולים בגלל שהממשלה אינה עושה מספיק לספק דירות לכולם, אלא כיון שאין דרך לספק את רצון כולם והמנגנון היחיד שאחראי לחלוקת הדיור בין משקי הבית הוא מנגנון המחיר. זו הייתה הבחירה החברתית שלנו: כלכלת שוק. לכן, מחירי הדירות יעלו עד שחלק ממשקי הבית יוותרו על זכותם לרכוש דיור, או יסכימו להסתפק בדיור בסטנדרט ובמיקום נחותים.

עלות הבנייה של דירות (למ"ר) היא יחסית יציבה לאורך זמן. התייקרות הדירות לאורך השנים משקפת בעיקר את התייקרות הקרקע, שהיא הגורם במחסור והמחסור הולך ומחריף. ככל שתגדל האוכלוסייה (או תנסה להצטופף בתא שטח מסוים), וככל שהיא תשאף להגדיל את מרחב הדיור (במ"ר) לכל משק בית כתגובה לעליית ההכנסה – נצפה להתייקרות מחיר הקרקע. לכן התפיסה ברקע הציטוט לעיל, לפיה ניתן יהיה להגדיר מחיר מטרה (או תקרה) לדירה, היא מוזרה: יש בה אמירה שלא ניתן למחיר הקרקע לעלות, כלומר שלא נאפשר למנגנון המחיר להקצות את הקרקע בין המשתמשים. כיצד נעשה זאת? מהו המנגנון האחר שבעזרתו נקצה את הקרקע בין משקי הבית?

יום חמישי, 18 בנובמבר 2010

ערוץ הכנסת: דיון על התכנית הכלכלית בנושא מחירי הדירות

הוזמנתי להשתתף היום (18.11) בתכנית “קו פתוח” של ערוץ הכנסת, שבה נדונה התכנית הכלכלית בנושא מחירי דיור שהוצגה השבוע ע”י רוה”מ. בדיון השתתפו גם ערן ניצן, סמנכ”ל התאחדות הקבלנים, וצבי זרחיה, פרשן בעיתון “דה-מרקר”. להלן נקודות שהעליתי בדברי:

א. על היוזמה להצגת התכנית
יש לברך על נטילת האחריות לנושא מחירי הדיור ע”י רוה”מ. כך צריך להיות: הנושא הוא חשוב ואינו יכול להישאר ללא הובלה של הדרג הבכיר ביותר. ראינו אמנם בחודשים האחרונים שבנק ישראל התנדב לקחת על עצמו את ההובלה, אבל מבחינת בנק ישראל מדובר לכל היותר בקשר עקיף - איום פוטנציאלי על יציבות המערכת הפיננסית - ואולי גם רצון להציג התנהגות של “המבוגר האחראי”. אבל הנושא הוא חשוב מידי והכלים האפקטיביים לטיפול בו מצויים בידי הממשלה.

ב. האם יש בתכנית “בשר”?
התכנית, כפי שהעידו עליה דובריה, מטפלת רק בצד ההיצע: בהגדלת היצע הדירות בטווח הקצר, בעיקר ע”י זירוז הבנייה. מבלי לשפוט אם הצעדים הספציפיים שנבחרו הם אפקטיביים לעצם הגדלת היצע הדירות, אני חושב שכל תכנית צריכה לטפל בו-זמנית בשני הצדדים: גם בצד ההיצע וגם בצד הביקוש. צעדים בצד ההיצע יתקשו להרגיע את שוק הדירות.

ג. מה יכולה להיות תרומתה של מדיניות מצד ההיצע?
האומדן המקובל לגבי צרכי הדיור בישראל מכתיב בנייה חדשה של 35-40 אלף יח”ד לשנה. מספר זה לוקח בחשבון את קצב גידולו של מספר משקי הבית (נטו) ואת קצב הגריטה של מלאי הדירות הקיים. מספר זה גדל לאורך שנים, אבל בקצב איטי: כ-500 יח”ד לשנה. המסקנה היא שלצורך מענה על הצורך הדמוגרפי יצטרך ענף הבנייה לבנות 350-400 אלף יח”ד חדשות בעשור הקרוב.

הבנת הצרכים מאפשרת לנו להגדיר את תפקיד מדיניות היצע לטווח ארוך: לאפשר בנייה של 350-400 אלף יח”ד בעשור הקרוב. מילת המפתח היא “לאפשר”: יש להבטיח מלאי קרקעות מתוכנן שיעמוד בעשור הקרוב לרשות היזמים. תקלה באספקת קרקעות עשויה ליצור צוואר בקבוק ולהביא להתייקרות מחירי דירות. אין טעם לנקוט בצעדים נוספים, כמו הפחתת מיסים או עידוד ישיר של ההיצע.

ד. הבעיה של התייקרות הדירות היא בעיית ביקוש - לא היצע
הסיבה להתלהטות הוויכוח הציבורי הנוכחי היא עליית מחירי הדירות בשתיים-שלוש השנים האחרונות. הסיבה לעלייה זו, בניגוד  להתבטאות שיוחסה לשר האוצר, אינה שירד קצב התחלות הבנייה בתקופה זו (להיפך - הוא עלה), אלא שהביקוש לדירות גדל מהר יותר.

גידול הביקוש לדירות הוא תגובה כלכלית סבירה לירידת האטרקטיביות של השקעות פיננסיות על רקע המשבר האחרון, ולירידת הריבית, המוזילה את עלות האשראי לדיור. לכן ביקוש זה אינו תוצאה של גידול הצרכים אלא הוא משקף את הרכיב הספקולטיבי של הביקוש לדיור.

אין טעם לפתור בעיה זו ע”י צעדים מצד ההיצע, כמו ע”י הפחתות מיסים על קרקעות. גם אין טעם לגרור את ענף הבנייה,  שיש לו זמן תגובה ארוך, להרפתקה של הגדלת תפוקה כדי לענות על שינוי ספקולטיבי בביקוש. סביר יותר לנסות לרסן את הביקוש. ריסון כזה צריך להיעשות במיגוון של כלים - בעיקר כלי מיסוי.

ה. אם להמשיך לעודד רכישת דירות ע”י משקי בית או לעבור למודל של השכרה?
במהלך הדיון עלתה טענה שהפתרון למחירי הדירות הגואים יכול להיות ויתור על עקרון רכישת הדירה ומעבר למודל של בנייה להשכרה. הנימוק היה שהמשכנתאות הגדולות יוצרות עול לעשרות שנים למשקי הבית.

צריך להבין שלצריכת שירותי דיור יש עלות, בין שמדובר בדיור בשכירות ובין שמדובר ברכישת הנכס למגורים. אין דרך שבה אפשר לקבל דיור חינם. בישראל קיימת העדפה היסטורית לבעלות עצמית על דירות, ומדיניות הסיוע הממשלתית דאגה תמיד לאפשר לרוב שכבות האוכלוסייה לרכוש דירות. נראה לי שיש לשמור על עיקרון זה ולחתור לכך שרוב האוכלוסייה תגיע לדיור בבעלות עצמית.

ו. האם זוגות צעירים יכולים כיום להגיע לדירה בבעלותם?
הממשלה תמיד סייעה לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלותם. הבעיה היא שעל רקע העלייה ההמונית מבריה”מ ומאתיופיה הושקעו מאמצים אדירים בסיוע לעולים, בעוד שהסיוע לוותיקים חסרי-דיור הלך ונשחק מאז תחילת שנות ה-90’. כיום, סיוע ממשלתי קיים כמעט בלעדית לקבוצות אוכלוסייה חלשות ולרוכשי דירות באזורי עדיפות לאומית (מעבר לקו הירוק ובפריפריה הרחוקה). ותיקים חסרי-דיור שאינם במצב סוציו-כלכלי נמוך במיוחד והמנסים להגיע לדיור בשאר האזורים - אינם מקבלים כל סיוע מהמדינה. הם נאלצים להסתמך על סיוע מההורים.

מצב זה צריך להשתנות: זהו תפקידה של המדינה לסייע לרוב חסרי הדיור להגיע לדירה בבעלותם. סיוע פירושו לאפשר רכישה עם השקעה מינימלית של הון עצמי. זו אינה פעולה שהבנקים הפרטיים יכולים לבצע בכוחות עצמם, בגלל סיכון האשראי הכרוך בכך - זו אחריותה של הממשלה.

ז. על הצורך באפליה מתקנת ברכישת דיור
עליית מחירי הדירות מרחיקה את הוותיקים חסרי הדיור מהיכולת לרכוש דירות בכוחות עצמם. זו המשמעות הקשה של עליית מחירי הדירות. כדי למנוע אותה יש ליצור העדפה מתקנת: המודל של שוק חופשי בתחום הדיור הוא חיובי ויעיל כל עוד הוא אינו גורם לכך שקבוצות מסוימות של האוכלוסייה נותרות מחוץ למשחק. וזוהי בדיוק הסכנה בתהליך הנוכחי.

הפתרון הוא לרסן את הביקוש הספקולטיבי כדי שלא ידחוף החוצה את חסרי הדיור, ומנגד לחדש את תכניות הסיוע לדיור. מצד אחד מדובר במיסוי על השקעה בדירות שאינן למגורים עצמיים (מיסוי רכישה, השכרה, שבח), ומצד שני - בניית תכנית סיוע המותאמת לצורכי חסרי הדיור וליכולות המשק.

ח. על תכנון ורישוי
במהלך הדיון הועלתה הצעה לקצר ולפשט תהליכי תכנון ורישוי כדי לאפשר גמישות בהגברת קצב הבנייה. ניתנה דוגמה מימי שר השיכון שרון, שיצר מסלולי רישוי מקוצרים להאצת הבנייה.

תשובתי הייתה שהדוגמה אינה מתאימה: בתחילת שנות ה-90’ היה צורך ליישב כמיליון עולים במהירות, וצוואר הבקבוק היה יכולת ייצור יח”ד חדשות. כדי לעמוד במשימה “נדרסו” חוקים וכללים לגבי תכנון, רישוי, פיתוח סביבתי וכו’. המצב כיום אינו דומה: אין מחסור אמיתי בדירות, ואין שום צורך לקצר תהליכים שבאו להבטיח שהיוזמה לא תביא לבכייה לדורות.

יום שלישי, 16 בנובמבר 2010

על המדיניות הממשלתית החדשה לבלימת מחירי הדירות

השבוע התבשרנו שהממשלה השיקה תכנית חדשה למלחמה בעליית מחירי הדיור. בשלב זה הוכרז על מספר קטן של צעדים ספציפיים (ראו כתבה בעיתון "כלכליסט" מהיום), אבל ברקע מהדהדת הכרזתו של רוה"מ  על מחויבותו לפתור את הבעיה: "בחודש האחרון כינסתי פורום משותף של שרי האוצר והשיכון, נגיד בנק ישראל ומנכ"לי המשרדים, ירון ביבי ממנהל מקרקעי ישראל ואחרים. זה צוות מקצועי שמנסה לתת מענה מקצועי לבעיה. היום אנו מציגים את הצעדים הראשונים".

לכאורה, לא נותר עוד מה להוסיף ולדבר על בעיית מחירי הדירות ועל ההצעות השונות לפתרונן. אבל בכל זאת יש בהכרזות השונות תוספת אינפורמציה, הן לגבי תפיסת הבעיה ע"י הממשלה והן לגבי כיווני הפעולה המתוכננים.

הצעדים עליהם הוכרז אתמול (15.11.10)
לפי פירסומים, המדיניות החדשה של הממשלה כוללת שלושה רכיבים: 1) עידוד מכירה של קרקעות לבנייה ע"י הפחתה למשך שנה אחת של שיעור מס שבח על מכירת קרקעות מ-45% ל-20%; 2) מתן הנחה בגובה 15% במכרזי הקרקע של המינהל למי שישלים את הבנייה בתוך 30 חודש, על-מנת לתת תמריץ לקבלנים לזרז את הבנייה ולא להחזיק את הקרקעות; 3) עידוד הרשויות המקומיות להמרצת בנייה חדשה ע"י ויתור של הממשלה על גביית היטלי הפיתוח ומתן רשות לרשויות המקומיות לגבות סכומים אלו לטובת בניית מוסדות ציבור ופיתוח שטחים ציבוריים.

מדוע נחלצה הממשלה למערכה זו?
ממה שעולה מדיווחי התקשורת, מטרת המדיניות היא לעצור את עליית מחירי הדירות. מסיבת עיתונאים מיוחדת כונסה בעקבות ישיבה של רוה"מ עם שרי האוצר והשיכון ונגיד בנק ישראל. לשר האוצר מיוחסת אמירה במסיבת העיתונאים לפיה בנייה מועטה מידי של דירות חדשות בשנה האחרונה גרמה להתפתחות מצוקת-דיור ולעלייה מהירה של מחירי הדירות. רוה"מ הוסיף שעליית המחירים מכבידה על יכולתם של הזוגות הצעירים להגיע לבעלות על דירה, והבטיח ניהול צמוד של המדיניות: הצוות יתכנס אחת לשבוע כדי לעקוב אחר הצלחת המדיניות. הצעדים ייכנסו לתוקף כבר בתחילת השבוע הבא.

תכנית ממוקדת-היצע
המאפיין החשוב של האמצעים עליהם הוכרז אמש הוא שכולם ממוקדים בצד ההיצע: כל הצעדים נועדו לעודד או להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות כאמצעי לענות על עודף הביקוש הקיים. זו איננה הבחנה שלי: כך במפורש נאמר במסיבת העיתונאים.

האם באמת קיימת מצוקת דיור?
השאלה הראשונה היא אם באמת קיימת כיום בישראל מצוקת דיור. אם העדות לקיום מצוקת דיור היא עליית מחירי הדירות – הרי שמצוקה זו התפתחה כנראה בשנתיים-שלוש האחרונות: לפני-כן מחירי הדירות ירדו ריאלית. אלא שנתונים על התחלות בנייה מראים דווקא שקצב התחלות הבנייה התגבר בשנים האחרונות, כך שמן הסתם עודף הביקוש לא נוצר ע"י בנייה מועטה מידי אלא ע"י גידול מהיר של הביקוש לרכישת דיור, כפי שכבר ראינו במספר רשימות בבלוג זה. עדיף היה להטמיע עובדה זו, ואולי גם להמעיט בשימוש בכינוי המדכא "מצוקת דיור" למצבים בהם גואה הביקוש לרכישת דיור, מה גם שרכיב חשוב שלו הוא ביקוש ספקולטיבי לצרכי השקעה ולא למגורים עצמיים.

האם ניתן לפתור בעיות של יציבות של הטווח הקצר באמצעות צד ההיצע?
עידוד קצב הייצור של פתרונות דיור הוא בעייתי. מדובר בתהליכים ארוכים ומסובכים של תכנון, רישוי וביצוע. קשה, יקר ומסוכן לשנות בטווח הקצר את הקצב בו מופיעות דירות חדשות בשוק. הדבר כרוך במקרים רבים בוויתורים על תכנון מסודר, בוויתורים על שיקולים סביבתיים, בוויתורים על איכות הבנייה ובסיבסוד לא-מידתי של הגורמים שבידיהם היכולת להאיץ את הבנייה.

ניהול ההיצע: מורשת קרב
ניהול לטווח קצר של צד ההיצע התקיים בישראל בעבר הלא-רחוק (תלוי בגיל הקורא): ב-1990 החל לפתע גל עלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר. קצב העלייה קפץ תוך שנה מ-13 אלף לכ-200 אלף עולים, והתחזית שבידי הממשלה הייתה שתוך שנתיים-שלוש יעלו לישראל כמיליון עולים. כאן התפתחה בן-לילה מצוקת-דיור, ושר השיכון דאז – אריאל שרון – נחלץ למבצע חסר-תקדים של הגברת קצב הבנייה. כל החוקים נרמסו בדרך כדי להוסיף מהר ככל האפשר רבע מיליון דירות חדשות למלאי הדירות. ההכרח לא יגונה, אבל מורשת התקופה צריכה להיות להימנע ככל האפשר מלחזור על רמיסת כל העקרונות הנכונים של תכנון הבנייה.

מה מכתיב את ניהול ההיצע?
המצב כיום אינו מצב של משבר ומצוקת-דיור. משום כך, עדיף היה להימנע מצעדים נמרצים מצד ההיצע, שבאים להתאים את ההיצע לביקוש. עדיף היה שניהול ההיצע ייעשה משיקולים של הטווח הארוך: בתכנון ארוך-טווח, לאור חיזוי צרכי האוכלוסייה. הדבר אינו קשה לביצוע, וכבר נעשה בעבר. חשיבות התכנון ארוך-הטווח היא בכך שטעות בתכנון זה יכולה באמת להביא למשברים ולמצוקות.

מה נותר לעשות?
נותר, אם כן, פתח אחד לייצוב שוק הדירות בטווח הקצר: ניהול הביקוש. מה שמתבקש הוא ריסון של הביקוש הגואה כדי שלא יגרום לתהליך קיצוני של עליית מחירי דירות. ריסון כזה צריך להתמודד עם הנטייה הבעייתית של הביקוש לדיור להיות נתון לתנודות מחזוריות. כלי המדיניות מגוונים ולא יימנו כאן. רובם שייכים לתחומי המיסוי.

הערת שוליים: איזה מין כלכלן מעדיף התערבות ממשלתית?
לכאורה, ניסיון לרסן את הביקוש להשקעה בדיור מהווה נסיגה מחשבתית לכלכלני-שוק. אלו מעדיפים לתת לכוחות השוק לטפל במצבים של אי-שיווי משקל ולא להסתמך על הכוונה ממשלתית. אלא שקיימות סיבות שונות לקבל את הצורך בהתערבות ממשלתית: החל מהתפיסה שמדובר בשוק נכסים עם נטיות להתבדרות, שוק שמתקשה להתכנס לשיווי-משקל בכוחות עצמו, וכלה בתפיסות חברתיות על עידוד משקי בית לבעלות על מגוריהם, על הגבלת אי-השוויון ועל מתן הזדמנות שווה לקבוצות אוכלוסייה שונות.

אם באמת, כפי שאמר רוה"מ במסיבת העיתונאים, הדאגה שלו נתונה לזוגות הצעירים חסרי הדיור – ייתכן שהדרך לרסן את הביקוש צריכה להתחיל בריסון הביקושים הספקולטיביים. ואולי יש גם דרך נוספת: אולי כדאי היה לשקם את מערכת הסיוע לרכישת דיור של משרד השיכון, מערכת שנבנתה כדי ליצור העדפה מתקנת לחסרי-דיור ולסייע להם להגיע לדיור בבעלותם. מערכת סיוע זו נשחקה במהלך העשור האחרון והשאירה את רוב חסרי-הדיור בישראל מופקרים לגורלם.

ועוד הערה
אחד היעדים של התכנית שהושקה אתמול הוא זירוז הבנייה למגורים. אפילו ננקב יעד מספרי: השלמת הבנייה תוך 30 חודש.

מה באמת משפיע על מחירי הדירות? האם דירה שבנייתה החלה נתפסת כבר כחלק מהיצע הדירות, או שלשם כך בנייתה חייבת להסתיים? לפי מה שנמסר ע"י דוברי הממשלה, התפיסה בתכנית היא שדירה חדשה מצטרפת להיצע רק עם השלמת בנייתה – זהו הרי הנימוק לעצם זירוז הבנייה. אלא שהשאלה נותרה פתוחה. מן הסתם, בכל הנוגע לשוק שירותי הדיור, הדירה מצטרפת להיצע רק מרגע שהיא ניתנת לאיכלוס.  לגבי שוק הדירות המצב פחות ברור: ייתכן שמרגע שהקונה רכש את הדירה, ואפילו שהיא כרגע בגדר תכנון בלבד ("על הנייר") – הוא רואה עצמו כאילו מימש את הביקוש, שכן יש בידיו נכס שהוא עתיד ליהנות מעליית מחירו.

אם כך – הזירוז (מעבר לעצם התחלת הבנייה) הוא מהלך סרק

יום שני, 15 בנובמבר 2010

רשימת אורח: המלכודת של פריסת הבנייה למגורים בישראל - ד"ר יאיר דוכין*

"משולש הזהב" של המגורים בישראל
אוכלוסיית ישראל, המונה כיום כ- 7.6 מיליון נפש, פרושה גיאוגרפית כך שכ- 17% ממנה גרים במחוז תל אביב, כ- 24% במחוז המרכז וכ- 12% במחוז ירושלים. כלומר, כ- 53% מאוכלוסיית המדינה גרים ב"משולש הזהב" הישראלי: חדרה-גדרה-ירושלים.

למעלה מ- 55% מהתחלות הבנייה למגורים בישראל בעשור האחרון היו במשולש הנ"ל. בשנת משבר כלכלי - 2008 - גדל הנתח והתקרב ל- 60%. מצב זה מבטא את התהליך הדמוגרפי הברור של התכנסות האוכלוסייה היהודית בישראל אל "משולש הזהב" הישראלי. לתופעה מתמשכת זו יש כמובן משמעויות כלכליות ולאומיות מרחיקות לכת, שאליהן נתייחס בהמשך. המטרה במאמר הנוכחי היא לבחון את התהליך ומשמעויותיו, להציג את האחראים להתפתחותו ואת דרכי הפעולה האפשריות להתמודדות איתו.

גורמי ההתכנסות
בסקרים דמוגרפיים כלכליים שונים שנערכו בעולם ובישראל נמצאו חמישה גורמים עיקריים המשפיעים על תהליך קביעת מקום המגורים של משק בית, והם (בסדר חשיבות יורד): תעסוקה, דיור זמין, מעטפת שירותי חינוך ובריאות, תפיסת עולם יישובית (לדוגמא: ישוב עם אורח חיים ירוק), ואיכות הניהול המוניציפלי.

ממצאים אלה מצביעים באופן ברור וחד על גורמי ההתכנסות של האוכלוסייה היהודית למרחב "משולש הזהב": במרחב זה מצויות עיקר אפשרויות התעסוקה גבוהות-ההכנסה, מעטפת שירותי החינוך והבריאות האיכותית והזמינה, והרשויות המוניציפאליות החזקות-יחסית, שמספקות ניהול מוניציפלי עדיף על ישובי הפריפריה (למעט רשויות בודדות יוצאות מהכלל, כמו עיריית כרמיאל). הבעיה שעליה צריכים משקי הבית הנודדים ל"משולש הזהב" להתגבר, היא כמובן מחירי הדיור הגואים בתחום המשולש.

ניתן לכאורה לשלב את התעסוקה במרכז עם מגורים זולים-יחסית בפריפריה, שכן במונחים גיאוגרפיים עולמיים המרחקים אינם גדולים. אולם הנגישות הבעייתית מהפריפריה למרכז, שבולטת כמובן בשעות העומס, הופכת שילוב כזה כיום לכמעט בלתי אפשרי. הניסיון להתמודד עם עליית מחירי הדירות במרכז רק דרך האצה של שיווק הקרקעות ומתן אפשרות לכוחות השוק "לעשות את שלהם", משמעותו להתמודד עם הבעיה כאשר יד וחצי של הממשלה קשורות לאחור.

לאן מוביל התהליך
ההתנהלות של משרדי האוצר והשיכון בכל הקשור למדיניות פריסת האוכלוסייה בישראל - לפחות בעשר השנים האחרונות - אינה מבשרת טובות. המשך מדיניות העבר, שהסתפקה בשיווק קרקעות (שנכון יותר לכנותה ספסרות בקרקעות שתכליתה מיקסום הכנסות המדינה ממכירת קרקעות), תביא להמשך והאצה של מעגל הקסמים שנוצר על ידי כוחות השוק: מיקוד תהליך הצמיחה של המשק והפיתוח הכלכלי במרכז, נהירת אוכלוסייה חזקה לשם, עליית מחירי הדיור במרכז והזנחה עד כדי נטישה של הפריפריה.

משקי הבית אינם מחליטים על מקום מגוריהם לפי הצהרות והבטחות של שר האוצר או שר השיכון, והיזמים אינם בונים או מפתחים פעילות כלכלית יוצרת תעסוקה משיקולים אלטרואיסטיים, אלא משיקולים של מקסימום רווח, תוך ניהול סיכונים מותאם. המשך המדיניות הקיימת למשך 10-15 השנים הקרובות יביא אפוא לריכוז של למעלה מ- 65% מהאוכלוסייה היהודית של ישראל במרחב "משולש הזהב" תוך הפקרה מוחלטת של שאר שטחי המדינה לרוב לא יהודי. חלק מתרחיש זה כבר מתקיים כיום.

מי אחראי לתהליך?
ראשית, חשוב לציין שהתהליך אינו תוצאה של "כוחות עליונים": אלו תהליכים כלכליים טבעיים שמובלים על ידי משרד האוצר. משרד האוצר הפך למחליט-העל היחידי בישראל, בכל הקשור לפעילות משרדי הממשלה: אנשי האוצר הפכו לקובעי המדיניות, למעצבי אסטרטגיות הפעולה ולקובעי הטקטיקות בדרך ליישום האסטרטגיה. כתוצאה מכך שיקול-העל בקביעת מדיניות הממשלה הפך להיות תזרים המזומנים הממשלתי ברבעון הבא, תוך התחשבות בלתי מספקת בהשלכות לטווח ארוך של מדיניותם.

בהלצה (מרה) אפשר לומר, שלו כלכלנים (כמו כלכלני האוצר) היו מובילים את הפרויקט הציוני -  מדינת ישראל (אם בכלל הייתה קמה) הייתה עסוקה עדיין בייבוש ביצות חדרה. יש הכרח, אפוא, להוציא את ההחלטות על מדיניות הפיתוח בישראל מסמכותו הבלעדית של משרד האוצר.

מה ניתן וחיוני לעשות
את התשובה לשאלה מה ניתן לעשות כדי להפוך את כיוון הסיבוב של מעגל הקסמים שתואר לעיל, יש לחלק לשתיים. ראשית, יש הכרח להגדיר מחדש את פיזור האוכלוסייה כיעד לאומי מרכזי ומוביל לטווח ארוך של ממשלת ישראל, עם נכונות ברורה להשקעת המשאבים הדרושים להשגת היעד. כדאי בנקודה זאת לחזור ולהבהיר את חשיבות פיזור האוכלוסייה בישראל, שאינה דומה לחשיבות הדבר במדינות אחרות. לדוגמא, התכנסות האוכלוסייה בנורווגיה למרחב אוסלו תוך נטישת אזורי הצפון אינה מאיימת על נורווגיה, אולם מהלך כזה בישראל עלול ליצור איום משמעותי (שלא כאן המקום לפרטו).

שנית, את אמצעי המדיניות בפועל יש לחלק לפי טווחי זמן. בטווח הקצר ניתן לפעול בצד ההיצע על ידי הפחתת מיסוי, מתן תמריצי תעסוקה, מימון פיתוח קרקע ואולי אפילו מתן התחייבויות רכישה באזורי הפריפריה כדי ליצור היצע אפקטיבי של מגורים בפריפריה. בצד הביקוש ניתן להפעיל הטבות מקום מגוונות שתעודדנה הסטת ביקושים לפריפריה.

בטווח הארוך יש הכרח לתכנן פיתוח כלכלי-תעסוקתי אינטנסיבי בפריפריה, שילווה בפיתוח מעטפת שירותים איכותית, שתאפשר לאוכלוסייה "חזקה" לרצות לגור שם. הקמת בית ספר לרפואה בגליל היא דוגמא אחת חשובה למהלך לאומי של ייזום פרויקטים בפריפריה. חיוני לזרז ולחזק מהלכים מסוג זה ולא להשהותם בנימוקים תקציביים מגוחכים.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים
מאמר זה פורסם, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של "דה-מרקר", ביום 12.11.10 (ראו כאן)

יום חמישי, 11 בנובמבר 2010

על משמעות התחזיות של בנק ישראל לשאלות הדיור

ביום  8.11.10 פרסם בנק ישראל את פרוטוקול דיוני הריבית לחודש נובמבר, שהתקיימו ב-24 וב-25 באוקטובר. ישנן כמה נקודות חשובות שעולות מהפרוטוקול ויש להן נגיעה לשאלות הדיור.

א. עד כמה המצב הכלכלי של המשק אופטימי?
ההערכה שנמסרה לגבי מגמות המשק היא חיובית. לפי בנק ישראל, האינדיקטורים שנוספו בחודש האחרון מצביעים על המשך ההתרחבות הכלכלית במשק: התוצר המקומי ממשיך לצמוח בקצב מרשים, והתוצר העסקי צומח אף יותר מהר; סקר החברות מראה על ציפיות חיוביות לגבי המשך ההתרחבות של הפעילות ברביע האחרון של 2010; התעסוקה מתרחבת ואיתה השכר למשרת שכיר, ושיעור האבטלה מצטמצם; האינפלציה נמצאת בשליטה ובתוך תחום היעד עליו התחייב בנק ישראל, והציפיות של הציבור לגבי שיעור האינפלציה בשנה הקרובה, כפי שהיא נגזרות משוק ההון, מצביעות על יציבות.

מדובר במצב חיובי, בעיקר כשמסתכלים לאחור על התאוששות המשק הישראלי מהמשבר העולמי, והתחזיות של בנק ישראל לשנים הקרובות טוענות שהיציבות תימשך: צמיחת המשק תימשך בשנים הקרובות תוך ירידה נוספת של שיעור האבטלה, ויציבות המחירים תימשך. 

חשוב רק לזכור שגם אם התחזיות שמציב בנק ישראל הן סבירות – המשק הישראלי נמצא במצב שבו קיימים מספר איומים שעלולים להתממש בשנים הקרובות, ויש בהם כדי להפריע לתרחיש המוצג. כך, למשל, המשק האמריקני נאבק - עדיין ללא הצלחה - כדי להתאושש מהמשבר הכלכלי האחרון. הפעלת המדיניות המוניטרית החריגה שם בחודש האחרון מעידה על חומרת המצב ועל הנכונות להסתכן בגלישה לאינפלציה כדי לעודד את הביקושים המקומיים ולהקטין את האבטלה. מלחמת המטבעות גם היא אינה מעודדת. ההתפתחות העולמית חשובה למשק הישראלי, מוטה-היצוא.

בישראל, על רקע הנתונים הריאליים המרגיעים, בולט אי השקט הפיננסי: השפעת הריבית הנמוכה על עליית מחירי הנכסים (תשומת הלב הציבורית מופנית משום מה רק למחירי הדירות, ואינה מודאגת מהעלייה הדרמטית בשוק המניות בשנתיים האחרונות), ייסוף השקל שחותר ללא הפסקה מתחת לסיכוייו של יצוא הסחורות להתאושש, והצבירה הנמשכת ואדירת הממדים של יתרות מט"ח בידי בנק ישראל מתוך ניסיון (שלא עלה יפה עד כה, ושיוצר סיכון לכישלון מהדהד) למנוע את ייסוף השקל. וכמובן שלא הזכרנו את אי-הוודאות המדינית שבתוכה מתנהלת מדינת ישראל, והאפשרות שיתפתח תרחיש מדיני דרמטי במזרח התיכון בשנתיים הקרובות. כל אלו אינם סותרים אמנם את התחזיות שמפרסם בנק ישראל, אבל הם מעלים תהייה לגבי הסיכוי שהמשק אכן יצלח שפי את כל הסערות האפשריות.

ב. מה משמעות עיקור שכר הדירה ממדידת האינפלציה?
מדד המחירים לצרכן – ה"סרגל" המגדיר את שיעור האינפלציה – כולל בתוכו רכיב של מחירי הדיור. מחירי הדיור במדד המחירים לצרכן מיוצגים ע"י מדד שכר הדירה, המשקף הוצאה שוטפת לדיור. מאחר ששכר הדירה עולה באחרונה בקצב מהיר יותר משאר רכיבי מדד המחירים לצרכן – התחיל להופיע בדיווחי הבנק ניתוח של שיעור האינפלציה המעקר מתוכו את עליית שכר הדירה. כך, אנו רואים בדיווח של בנק ישראל את המשפט הבא: "בשנים עשר החודשים האחרונים עלה מדד המחירים לצרכן ב-2.4 אחוזים והמדד ללא דיור ב-1.4 אחוזים". מדובר כאן לכאורה בעובדה חשבונית גרידא, אבל כדאי להיזהר מצורת מחשבה זו: יש לזכור שעליית שכר הדירה משקפת תהליך כלכלי אמיתי ולא הפרעה טכנית (כמו למשל השפעת גורמי העונתיות), ויש להתייחס לתהליך מקצועית ולא לנכות אותו מהמדד. נזכור שיעדי האינפלציה שקבעה הממשלה לא הוגדרו בניכוי סעיף הדיור, ואילו סעיף הדיור היה מייצב את עליית מדד המחירים לצרכן ולא "מושך" אותו – הוא לא היה מנוכה מהמדד בדיווחים.

ג. מה קובע את שכר הדירה במשק?
הסמיכות בין עליית מחירי הדירות (הנמדדת ע"י הלמ"ס בסקרים עצמאיים על מחירי דירות בבעלות) לבין עליית מחיר הדיור במדד המחירים לצרכן (המשקפת את מחירי שכ"ד) עלולה לבלבל. שני אלו, הנמצאים כיום בתהליך עלייה, אינם חייבים לנוע באותו כיוון בטווח הקצר, שכן הם נקבעים בשני שווקים שונים: מחירי הדירות נקבעים בשוק רכישת הדיור, ומחיר שכ"ד נקבע בשוק שכירות הדירות.

כיוון ההשפעה לטווח הארוך המקובל בין שני שווקים אלו הוא משכ"ד למחירי דירות: מחיר שכ"ד נקבע בשוק השכירות, והוא גמיש יחסית; בהינתן שכר הדירה בשוק ושיעור הריבית במשק יכול משק בית לחשב מהו הערך המהוון של זרם השירותים הצפוי מבעלות על דירה, וזה אמור להיות מחיר הדירה בשיווי משקל: אם ערך השירותים גבוה ממחיר הדירה - כדאי לרכוש את הדירה, ולהיפך. העובדה שמשוואה זו אינה מתקיימת בחלק מנקודות הזמן מעידה על כך שהשוק אינו נמצא בשיווי משקל: לדוגמא, שיש ציפיות לשינויים של מחירי דירות או של דמי השכירות.

המעניין בפרוטוקול דיוני בנק ישראל הוא שמוצג כיוון השפעה הפוך:
"בדיון הודגש כי לאור המרווח שנוצר בין עליית מחירי הדירות (שעלו ב- 19 אחוזים במהלך 12 החודשים האחרונים, עד חודש יולי) לבין עליית מחירי השכירות (שעלו בכ -6 אחוזים ב-12 החודשים האחרונים, עד ספטמבר), ייתכן שמחירי השכירות ימשיכו לעלות."
הדבר מעורר תמיהה.

ד. מה קובע את מחירי הדירות?
השאלה כיצד נקבעים מחירי הדירות בטווח הקצר כבר נדונה בבלוג זה במספר רשימות. אנסה אולי להתוות קונצנזוס בין הדעות השונות.

גידול צרכי הדיור של האוכלוסייה הוא יציב, ומשקף בעיקר מגמות ארוכות טווח: גידול (נטו) של מספר משקי הבית, עלייה ברמת החיים הממוצעת, וגריטה של מלאי המגורים (ראו רשימה של ד"ר יאיר דוכין בבלוג זה). גידול זה מכתיב את הצרכים האמיתיים לטווח ארוך.

הביקוש בפועל שונה מהביקוש לטווח ארוך, שכן הוא מושפע משינויים קצרי-טווח: שינויים מחזוריים ברמת החיים, ציפיות לשינויי מחירים (הגורמות להקדמה ספקולטיבית או לדחייה של קנייה), ושינויים בתנאי המימון (ריבית המשכנתאות).

היצע הדירות הוא גורם בעייתי, בגלל חוסר יכולתו להיענות במהירות לשינויים מחזוריים ואחרים שחלים בביקוש. תוספת הדירות השנתית (התחלות בנייה) היא זעומה יחסית.  התוצאה היא ששינויים בביקוש גולשים ללחצי עודף ביקוש בשוק הדירות. לחצים אלו מביאים לשינויי מחירים.

כפי שראינו ברשימה של ד"ר יאיר דוכין בבלוג זה, התחלות הבנייה הואצו מ-30 אלף יחידות דיור בשנת 2007 ל-35-38 אלף השנה. גידול התחלות הבנייה לא עצר את עליית המחירים, שכן הביקוש עלה כנראה יותר, בעיקר משיקולים ספקולטיביים. לכן מוזרה טענת בנק ישראל כפי שהיא מובאת בפרוטוקולים, כאילו עליית מחירי הדירות מוסברת בהתאמה איטית של היצע דירות. לא ניתן היה למנוע את עליית המחירים ע"י התאמת ההיצע: אילו היצע הדירות היה צריך להתאים את עצמו לשינויים החדים בביקוש - ענף הבנייה כולו היה נקלע לתנודות חריפות ולחוסר יציבות. ניסיון לטפל במחירי הדירות צריך להיות מורכב לכן משני מאמצים: להתאים את היקף התחלות הבנייה (ולכן את הפשרת הקרקעות והרישוי) לתוואי היציב של הביקוש לטווח הארוך, ובמקביל לפעול כנגד תנודות מחזוריות וספקולטיביות של הביקוש.

ה. מה היה תפקיד המפקח על הבנקים בהוצאת ההוראות החדשות?
בשתי רשימות קודמות בבלוג זה (ראו כאן וכאן) עסקנו בהוראות המפקח על הבנקים. הצגתי השערה שהמניע להתערבות המפקח לא הייתה שיקולים של ניהול סיכוני אשראי (כפי שהוצג בחוזר) אלא ניסיון לייקר את שיעור הריבית על משכנתאות כדי לסייע לצינון מחירי הדירות. בכך המפקח העמיד את הוראותיו לשירות הנגיד, שמוטרד מכך שהמדיניות המוניטרית המרחיבה שלו (שביטוייה הוא שיעור ריבית ריאלי שלילי) מזין תהליך בעייתי של עליית מחירי דירות. 

עכשיו העניין ברור: בפרוטוקולים החדשים כבר מוסבר שהנחיות המפקח הן חלק ממערך הכלים של בנק ישראל לשמירה על היציבות הפיננסית. נשארו כאן רק שתי בעיות: האחת, שראוי היה לקרוא לילד בשמו ולא להוציא הנחיות ספציפיות בנושא ניהול סיכונים שמטרתן היא בכלל תמיכה במהלכים מאקרו-יציבותיים; השנייה היא שמן הסתם ההנחיות שנבחרו הן בעלות השפעה חלשה על הביקוש לאשראי והביקוש לרכישת דיור. שתי עובדות אלו ממסמסות את עוצמת המפקח על הבנקים, שיש לו תפקידים כ"כ חשובים בתחומים שהוא מופקד עליהם.


ו. מה הולך לקרות לריבית ולאינפלציה בשנה הקרובה ומה זה אומר לגבי בחירת מסלול המשכנתא?
בנק ישראל מדווח בפרוטוקולים שהתחזית שלו לגבי שיעור האינפלציה ב-12 החודשים הקרובים היא 2.5%. הוא מוסיף ומגלה כי לפי הערכות החזאים הפרטיים הריבית שהוא קובע תעלה מ-2% היום ל-3% בעוד 12 חודשים.
המשמעות הראשונה של תחזית זו היא שריבית ה"פריים", העומדת כיום על 3.5%, תגיע תוך שנה לפי התחזיות ל-4.5%. לווה שהלוואת המשכנתא שלו היא בריבית "פריים" ונוסחת העוגן שלו היא, לדוגמא, "פריים פחות 0.5%" - נמצא בסביבת ריבית ריאלית של 0.5-1.5%. זוהי ריבית נמוכה ממה שמקובל במסלולים המדדיים, והיא אמורה להישמר לפחות שנה ואולי גם שנתיים.
נקודה שנייה היא שהסיכון של לווה, שנוטל היום הלוואה לא צמודה במסלול ה"פריים", להיקלע למצב שבו עליית ריבית ה"פריים" תגדיל את התשלומים החודשיים ותדחוף אותו לקושי לעמוד בנטל התשלומים - נראה נמוך לפחות לשנה הקרובה. אם זו תהיה גם הבנת הלווים - סביר שהם לא יירתעו משימוש בהלוואות "פריים" למרות האזהרות.