יום שני, 30 במאי 2011

פרמיית סיכון קבועה: שאלה ותשובה

ברשימה "פרמיית סיכון קבועה: האם יש מקום למשכנתא שונה?" שהתפרסמה בבלוג זה ביום 22.5.2011 הוצגה הדילמה הבאה: 
חלק ניכר מהלווים - בעיקר משקי בית צעירים - מגישים את הבקשה להלוואת משכנתא בשלב מוקדם בחייהם, שבו הכנסותיהם עדיין נמוכות-יחסית, אין להם היסטוריית אשראי מספקת, ושיעור המימון שהם מבקשים (היחס בין גודל ההלוואה לערך הדירה) - גבוה. זהו השלב שבו מעריך הבנק את סיכון האשראי הגלום בהלוואה, וקובע להם פרמיית סיכון ספציפית התואמת את מצבם. ככל שחולף הזמן, מאפייני הסיכון של הלווים מצביעים על שיפור: הכנסותיהם צומחות בד"כ, נצברת להם היסטוריית אשראי חיובית, ושיעור המימון השוטף (היחס בין יתרת החוב לערך הדירה המשוערך, להבדיל משיעור המימון במועד נטילת ההלוואה) - הולך ויורד. לכאורה, הבנק היה צריך להתייחס לשיפור במאפייני הסיכון של הלווים ולהקטין להם בהדרגה את פרמיית הסיכון. בפועל הוא אינו עושה כן, ופרמיית הסיכון נותרת ללא שינוי לאורך זמן. התוצאה היא שככל שחולף זמן והלווה משלם את תשלומיו כסידרם - מתרחב הפער בין פרמיית הסיכון הקבועה שהלווה מחויב בה לבין פרמיית סיכון הוגנת שהוא היה צריך לשלם לאור השיפור ההדרגתי במאפייני הסיכון שלולפיכך, הצעתי ברשימה לעיל שהבנקים ישקלו הנהגת מוצר משכנתא חדש שבו פרמיית הסיכון תתאים עצמה למצבו המשתפר של הלווה - מוצר של פרמיית סיכון גמישה.


בעקבות הרשימה הופנתה אלי שאלה ע"י הקורא מאיר אלוש (ראו פרטים מלאים על השואל בתגובה המקורית):

1. לפי התיאור שלך הבנק מתמחר את סיכון הלווה ביום נטילת ההלוואה, אך אינו מביא בחשבון ירידה אפשרית בסיכון עם הזמן. האם לא ניתן להניח כי מודל התמחור של הבנקים משקלל מראש את הסיכון הממוצע הצפוי מאותו לקוח, כך שהריבית שנקבעה משקפת כבר את הציפיות של בהנק להתנהלותו של הלקוח בכל תקופת ההלוואה? כמו"כ בהנחה שהבנקים לא יסכימו להוריד את הרווחיות שלהם לעומת היום, הרי שאם הם היו מציעים מוצר כפי שהצעת, אזי הריבית ההתחלתית בגינו היתה גבוהה יותר, כך שבסה"כ לא היה מתקבל חסכון אמיתי אצל הלווה. 2. מה לגבי הצד השני? במידה והלקוח הופך למסוכן יותר (ועדיין איכשהו מצליח לעמוד בתנאי ההלוואה), הבנק אינו רשאי להעלות את פרמיית הסיכון רק על סמך חששותיו מהעתיד לבוא.
לגבי השאלה הראשונה: בעת מתן האשראי הבנק אינו יודע לאיזו תקופה בפועל תינתן ההלוואה. חוזה ההלוואה אינו כובל את הלווה: החוק עומד לצידו ומאפשר לו בכל נקודת זמן לסלק את יתרת החוב, לרבות סילוק בדרך של מיחזור (נטילת הלוואה חדשה לפירעון ההלוואה הישנה). לכן אין טעם לנסות ולהעריך את הסיכון לכל אורך תקופת ההלוואה: גם אם מדובר בתוואי יורד סטטיסטית - ייתכן שהבנק לא יהנה מהתקופה שבה הסיכון יפחת.

גם אילו הבנק היה לוקח בחשבון את תוואי הסיכון האופייני היורד ומתרגם אותו לפרמיית סיכון קבועה נמוכה יותר מזו הנגזרת ממצבו ההתחלתי של הלווה - הבעייה לא הייתה נפתרת: היינו מקבלים אמנם פרמיית סיכון נמוכה יותר, אבל קבועה לכל אורך התקופה. בכך היינו יוצרים מצב שבתחילת התקופה פרמיית הסיכון נמוכה מזו ההוגנת, ובהמשך התקופה - כשמאפייני הסיכון של הלווה משתפרים - פרמיית הסיכון הייתה נותרת ברמה גבוהה מזו ההוגנת. היינו מקבלים כך תופעה של "סיבסוד צולב": בתחילת התקופה הלווה משלם פרמייה נמוכה מידי, ובהמשך - פרמייה גבוהה מידי. ברור שמצב זה אינו יוצר בעייה בעולם שבו הלווה כבול ללוח הסילוקין המקורי (כלומר: אינו רשאי לסלק את חובו לפני תום תקופת ההלוואה), אבל הוא יוצר בעייה בעולם שבו הלווה רשאי לקבל החלטות חדשות על הלוואה ישנה.


האם פרמיית סיכון גמישה הייתה מחייבת ייקור של ההלוואה בשנה הראשונה? אינני סבור כך. אם המודלים של הבנקים מעריכים נכונה את הסיכון - הם מעריכים אותו ל-12 החודשים הקרובים. לכן הפרמיה הנהוגה כיום משקפת כבר את מלוא הסיכון ואמורה לרדת לאורך תקופת ההלוואה.


לגבי השאלה השנייה: אכן, הסכמי ההלוואה הקיימים כיום אינם מאפשרים לבנקים להגדיל את פרמיית הסיכון שבה מחוייב הלווה במקרה שחלה הרעה במצבו. זוהי נקודה מעניינת, שכן הבנקים חשופים בכלל לשינויים מקרו-כלכליים כמו גידול בשיעור האבטלה, ירידת מחירי הדירות או שחיקה אינפלציונית של השכר - שינויים שפוגעים באיכות הכוללת של תיק האשראי של הבנק - מבלי יכולת לשקף שינויים אלו בפרמיית הסיכון שהם גובים מלקוחותיהם. אבל מעבר לכך, הם חשופים לשינויים ספציפיים במצבו של כל לווה בנפרד: קיצוץ בהכנסת הלווה, פיטורין, אבדן כושר עבודה, חדלות-פירעון בהלוואה אחרת, וכו'. ייתכן אמנם שאין דרך קלה שבה הבנק יכול "לגלגל" על הלווה את הנזק שנגרם עקב העלייה במאפייני הסיכון שלו (אלא אם הלווה נכנס לפיגור בתשלומי ההלוואה, ואז הבנק יכול לנקוט בצעדים משפטיים נגד הלווה), למרות שניהול סיכונים נכון דורש שהבנק עצמו כן יכלול שינויים אלו בהערכת סיכון האשראי הגלום בתיק המשכנתאות שלו.

יום חמישי, 26 במאי 2011

כמה הרוויחו לווי המשכנתאות ממדיניות הפחתת הריבית של בנק ישראל?

הריבית הזולה: ניתוח בדיעבד
על רקע המשבר הפיננסי העולמי שפרץ בשנת 2008 נקט בנק ישראל במדיניות של הפחתת הריבית השקלית. ההפחתה הייתה דרמטית: בתחילת 2008 עמדה הריבית על 4.25%; החל מספטמבר 2008 היא הופחתה מספר פעמים עד שהגיעה באפריל 2009 לשפל של 0.5%. הריבית נותרה ללא שינוי עד ספטמבר 2009 ואח”כ החלה לעלות בהדרגה. השבוע נקבעה ריבית של 3.25% לחודש יוני 2011.

נוח לראות התפתחות זו בגרף הבא, המציג את ריבית בנק ישראל בתקופה ינואר 2007 עד מאי 2011:


















אנו רואים בגרף את ההפחתה המהירה של שיעור הריבית שהחלה בספטמבר 2008. בתוך 7 חודשים הופחת שיעור הריבית מ-4.25% ל-0.50%. חלקו האחרון של האירוע הדרמטי מתרחש לעינינו בחודשים האחרונים, כשבנק ישראל מנסה להחזיר את הגלגל לאחור: שיעור הריבית שנקבע בשבוע שעבר (הריבית לחודש יוני 2011) עומד על 3.25%; לפי הערכות של הבנק המרכזי הריבית צפויה לעלות בעוד שנה לסביבה של 4.25%, כשבכך יסתיים מהלך שלם של הפחתת ריבית ושל חזרה לסביבה כלכלית יציבה. הכל, כמובן, בהנחה שהדברים יימשכו במסלול הצפוי והמשק לא יצא משליטה.

מה שראינו, אם-כן, הוא מחזור שלם של ריבית, שיימשך - אם הכל יתנהל לפי התוכנית - מעט פחות משלוש שנים. החלק האחרון של המחזור - העלאת הריבית לרמה המתיישבת עם יציבות מוניטרית - אינו פשוט לביצוע, שכן פתיחת הפרש ריביות מול ארה”ב (שלא החלה עדיין להעלות את שיעור הריבית) עלולה לגרום לזרימת הון לתוך ישראל ולכן לחיזוק השקל, אירוע שמשפיע לרעה על קצב ההתאוששות של המשק הפרטי. עם זאת, קצב ההתאוששות של הפעילות הכלכלית בישראל והאצה מדאיגה של קצב האינפלציה (לרבות עליית הציפיות לגבי קצב האינפלציה בשנה הקרובה) מאלצים את הבנק המרכזי להעלות את הריבית.

מבחינת שוק המשכנתאות מחזור זה גרם לשינויים דרמטיים: הוא הביא לריבית ריאלית שלילית על הלוואות שקליות לא-צמודות והסיט את האשראי לדיור מהמגזר הצמוד למדד למגזר השקלי הלא-צמוד, הוא הקטין את “קבועי המשכנתא” (היחס בין התשלום החודשי לבין גודל ההלוואה) ואיפשר בכך לרוכשי דירות ליטול הלוואות גדולות יותר בכל רמת הכנסה, והוא תרם תרומה חשובה לגידול בביקוש לרכישת דיור ולכן לעליית מחירי הדירות.


כמה הרוויחו הלווים מהפחתת הריבית השקלית?
א. הלוואה במסלול השקלי הלא-צמוד
נניח שלווה נטל הלוואה בגובה 600,000 ש”ח בתחילת 2008, ושהלוואה זו ניתנה ל-20 שנה עם לוח סילוקין “שפיצר” - תשלומים חודשיים שווים של קרן וריבית. לאור הריבית הנמוכה שקבע בנק ישראל הלווה החליט ליטול את כל הלוואתו במסלול השקלי הלא-צמוד, שהריבית בו משתנה לפי ריבית הפריים. נניח גם שנוסחת הריבית הספציפית שנקבעה לאותו לווה היא “פריים פחות 1%” - הצעה שהייתה נפוצה באותה עת בקרב לווים בעלי פרופיל אשראי חיובי.


כדי לבחון את תוצאת החלטתו זו של הלווה נשווה את ההתפתחויות לאלו שהיו מתרחשות אילו בחר הלווה במסלול אלטרנטיבי: הלוואה צמודת-מדד לאותה תקופה (20 שנה), בריבית קבועה. הריבית הממוצעת על הלוואה כזו באותה תקופה הייתה - לפי בנק ישראל - 4.25%.


שלוש שנים וארבעה חודשים עברו מיום נטילת ההלוואה ועד היום. לצורך ההשוואה נסתכל על שני גדלים: על התנהגות זרם התשלומים של הלווה ועל היתרה לסילוק במלאת שלוש שנים וארבעה חודשים לנטילת ההלוואה. חישוב זה נעשה לגבי כל אחת מהאלטרנטיבות.


התשלום החודשי הראשון במסלול השקלי הלא-צמוד היה 3,877 ש”ח. תשלום זה נגזר משיעור ריבית שנתי של 4.75%. התשלום היה מורכב מריבית בסך 2,375 ש”ח ומהחזר קרן בסך 1,502 ש”ח. התשלום החודשי במסלול זה עשוי להשתנות מידי חודש בחודשו, בתלות בשיעור הריבית (זכרו שריבית ה”פריים” יכולה להשתנות בד”כ תוך חודש). עם זאת, מאחר ששינויי הריבית עד לחודש ספטמבר 2008 היו קטנים - התשלום החודשי לא השתנה משמעותית באותה תקופה והוא נע בין 3,560 ל-3,877 ש”ח.


בין ספטמבר 2008 לאפריל 2009 השתנתה המציאות, עקב המשבר הפיננסי בארה"ב והמדיניות המוניטרית בישראל: ריבית בנק ישראל הופחתה מ-4.25% ל-0.50%. בהתאם, הריבית בהלוואה שראינו לעיל הופחתה מ-4.75% ל-1.00%. ההשלכה על התשלום החודשי הייתה דרמטית: הוא ירד מ-3,873 ל-2,798 ש”ח - ירידה של 1,075 ש”ח או קרוב ל-30%.


אבל הדרמה האמיתית לא הייתה טמונה בירידת גודלו של התשלום החודשי אלא בשינוי הרכבו: בחודש ספטמבר 2008 שילם הלווה תשלום חודשי בגובה 3,873 ש”ח, שכלל תשלום ריבית  בסך 2,324 ש"ח והחזר קרן בסך כ-1,550 ש”ח; בחודש אפריל 2009 שילם הלווה תשלום חודשי בגובה 2,798 ש”ח, שרכיב תשלום הריבית הכלול בו  היה רק 472 ש”ח והחזר הקרן היה 2,326 ש”ח. המשמעות היא שירידת הריבית הקטינה ללווה את תשלום הריבית החודשי בכ-1,850 ש”ח - הרבה מעבר לירידת התשלום החודשי; ירידה זו איפשרה ללווה להאיץ את קצב סילוק קרן ההלוואה: 2,326 ש”ח בחודש במקום 1,550 ש”ח.


החיסכון העצום בתשלומי הריבית - הרבה מעבר לירידת התשלומים הכוללים - אינו צריך להפתיע. בחישוב מקורב, כל הפחתה של אחוז אחד בשיעור הריבית מקטינה את תשלומי הריבית השנתיים בגין הלוואה בגודל זה ב-6,000 ש”ח, או ב-500 ש”ח לחודש. מאחר שירידת הריבית המצטברת הייתה 3.75% - החיסכון השנתי בתשלומי הריבית מגיע ל-22,500 ש”ח, או כ-1,875 לחודש. נוסחת התשלומים גורמת לכך שחלק מירידת חיוב הריבית מתורגם להאצת קצב פירעון קרן ההלוואה.


העלאות הריבית מאז ספטמבר 2009 כבר החזירו חלק מהגלגל לאחור: בחודש אפריל 2011 נדרש הלווה לשלם 3,433 ש”ח - עלייה של 635 ש”ח (כ-23%). בסיכום כולל, שילם הלווה לבנק עד היום כ-132 אלף ש”ח, ויתרת החוב שלו עתה היא כ-518 אלף ש”ח. אם נחבר את הסכומים הללו נקבל שסך תשלומי הלווה (אילו רצה לסלק כיום את חובו)  הם כ-650 אלף ש”ח.


ב. הלוואה במסלול הצמוד למדד
במסלול הצמוד למדד התשלום החודשי של הלווה היה בחודש הראשון כ-3,715 ש”ח - נמוך מאשר במסלול ה”פריים”. התשלום במסלול זה אינו מושפע משינויי ריבית שוטפים שכן הריבית בהלוואה היא  קבועה, אבל הוא נתון לשינוי בשל הצמדה למדד. התשלום במסלול זה צמח בהדרגה לכ-4,180 ש”ח - גידול מצטבר של כ-12.5%. סך תשלומי הלווה הסתכמו עד היום בכ-162 אלף ש”ח (לעומת כ-132 אלף ש”ח במסלול ה”פריים”). יתרת החוב שלו כיום עומדת על כ-592 אלף ש”ח (לא כולל עמלת סילוק מוקדם), לעומת כ-518 אלף ש”ח במסלול ה”פריים”: הלווה במסלול ה”פריים” גם נהנה מתשלומים נמוכים יותר במהלך 41 החודשים האחרונים וגם נותרה לו יתרת הלוואה נמוכה יותר. כשנחבר את התשלומים ששילם הלווה במסלול הצמוד למדד ואת יתרת החוב שלו, נקבל שבסה”כ נדרש הלווה לשלם לבנק קרוב ל-755 אלף ש”ח, לעומת כ-650 אלף ש”ח במסלול ה”פריים”. זהו הפרש של כ-105 אלף ש”ח. במונחים יחסיים נוכל לומר שהבחירה במסלול ה”פריים” חסכה ללווה כ-17% מסכום ההלוואה.

לקוראים שנושא המימון קרוב אליהם נוכל להציג את ההפרש בין החלופות גם בדרך שונה. שיעור התשואה הפנימי בהלוואה השקלית שהצגנו לעיל הוא 2.59%; שיעור התשואה הפנימי בהלוואה הצמודה למדד שהצגנו לעיל הוא 7.66% (נומינלי). המשמעות היא שמי שנטל את ההלוואה השקלית זכה להפחתת ריבית בגובה של יותר מ-5% לעומת ההלוואה הצמודה למדד.

ג. המחשה גרפית
הגרף להלן מציג את השפעת שינויי הריבית ומדד המחירים לצרכן על תוואי התשלומים של הלוואה במסלול ה"פריים" והלוואה צמודת-מדד בריבית קבועה, בהתאמה. שתי ההלוואות הן באותו סכום - 600,000 ש"ח - ונלקחו באותו מועד ל-20 שנה. שיעורי הריבית (או נוסחת הריבית) בהם השתמשנו הם אלו שהיו מקובלים בשוק באותה תקופה.


















כמה נקודות עולות מהגרף:
  • לווה שהעדיף את המסלול השקלי על-פני המסלול הצמוד למדד זכה לרווח כפול: גם הנחה ממשית בריבית, וגם יחס נמוך יותר בין התשלום החודשי לבין גודל ההלוואה שמאפשר לו ליטול על עצמו הלוואה גדולה יותר
  • הרווח לאותו לווה ממשיך להצטבר גם כיום, למרות שהריבית כבר טיפסה בחזרה את רוב הדרך. גם בשיעורי הריבית הנוכחיים, הריבית הריאלית על הלוואות ה"פריים" - נמוכה.
  • מבחינת גידול התשלום החודשי במסלול השקלי, יש להבחין בין לווה שנטל הלוואה בתחילת 2008, ולגביו הגידול המהיר של התשלום החודשי רק מחזיר אותו לתשלומי העבר, לבין לווה שנטל הלוואה בנקודת השפל של הריבית, וחווה כיום צמיחה מהירה (ושמא אפילו לא צפויה על ידו) של התשלום החודשי. דאגות ראשי הבנק המרכזי הן לסוג השני.
ונקודה אחרונה: כשנוכחים לדעת עד כמה הבחירה במסלול ה"פריים" הביאה ללווים חיסכון בעלות המשכנתא, עולה מאליה השאלה אם גם כיום בחירה זו עדיפה, ועד כמה ההנחייה החדשה של המפקח על הבנקים פוגעת בלווים. על כך - ברשימה הבאה.

יום ראשון, 22 במאי 2011

פרמיית סיכון קבועה - האם יש מקום למשכנתא שונה?

בכל הלוואה גלום סיכון שהבנק לא יקבל את מלוא כספו בחזרה. סיכון זה קרוי סיכון אשראי. סיכון האשראי בהלוואת משכנתא אינו קבוע על-פני חיי ההלוואה: הוא נמצא בשיאו במועד נטילת ההלוואה, ויורד בדרך-כלל ככל שחולף זמן ממועד זה.

מדוע סיכון האשראי פוחת לאורך זמן? קיימות מספר סיבות לכך:
  • במועד נטילת ההלוואה הלווה בדרך-כלל אינו מוכר לבנק:  מדובר לרוב בלווים צעירים, שאין להם היסטוריית אשראי מוכחת שתעיד על טיב התנהגותם כלווים
  • הלווים נמצאים בדרך כלל בתחילת דרכם הכלכלית: בהיותם צעירים אין להם עדיין ניסיון תעסוקתי מבוסס המעיד על יכולת השתכרות ברורה, ושכרם בדרך כלל נמוך יחסית למקובל במקצועם
  • החלטתם של הלווים ליטול אשראי לרכישת דיור משמעותה שהם נוטלים על עצמם התחייבות לשלם תשלום חודשי קבוע לתקופה ארוכה. בהסכמתו למתן האשראי הבנק מעיד על עצמו שהוא מאמין ביכולתם של הלווים לעמוד בהתחייבות זו. אלא ששתי ההחלטות הן מוקדמות: אין בשלב זה ודאות שהערכות אלו אכן תתממשנה
  • היחס בין גודל ההלוואה לבין ערך הנכס הנרכש - יחס הקרוי שיעור המימון - נמצא בנקודת השיא שלו
ככל שחולף הזמן והלווים אכן עומדים בהתחייבותם הערפל הראשוני מתפוגג והדברים מתבהרים. סיכון האשראי של הלווה, שבנקודת הזמן של נטילת ההלוואה התבסס על הערכות - הולך ופוחת כשהוא מתבסס כעת על התפתחויות בפועל:
  • העובדה שהלווה משלם את תשלומי המשכנתא שלו באופן סדיר יוצרת לו היסטוריית אשראי חיובית. זהו מעין כרטיס התנהגות המעיד על כך שהוא לווה “טוב”. ככל שחולף הזמן עדות זו מתבססת.
  • ככל שהוותק המקצועי והתעסוקתי של הלווה מצטבר, מתבהרת התמונה לגבי יכולת ההשתכרות שלו. הזמן גורם בדרך-כלל גם לעליית שכר אצל הלווה.
  • מה שמקודם היווה סימן שאלה - יכולתו של הלווה לעמוד בנטל התשלומים הספציפי שהתחייב לו - הופך לעובדה: יש ללווה יכולת מוכחת לעמוד בלוח הסילוקין של ההלוואה
  • ירידת יתרת החוב לאורך זמן, ומנגד עלייה אפשרית של ערך הדירה, גורמים לכך ששיעור המימון האפקטיבי בהלוואה פוחת לאורך זמן
התיאור עד כאן מעורר סתירה: מצד אחד, הבנק העריך את סיכון האשראי של הלווה בנקודת נטילת ההלוואה וקבע לו בהתאם פרמיית סיכון קבועה המשקפת את סיכון האשראי; מצד שני, אמרנו שסיכון האשראי בהלוואה פוחת ככל שחולף זמן, אבל הלווה ממשיך לשלם את פרמיית הסיכון המקורית שנקבעה לו. כיצד שני אלה מתיישבים?

הם אינם מתיישבים: ככל שחולף זמן והלווה משלם את תשלומיו כסידרם - מתרחב הפער בין פרמיית הסיכון הקבועה שהלווה מחויב בה לבין פרמיית סיכון הוגנת שהוא היה צריך לשלם לאור השיפור ההדרגתי במאפייני הסיכון שלו. אילו יכול היה, הלווה היה מנסה - בצדק - להוזיל את עלות האשראי שלו ע”י הפחתה של פרמיית הסיכון שלו.


דוגמא פרטית שיש בה כדי להמחיש את הדילמה של פרמיית סיכון קשיחה היא מקרה של לווה שסילק חלק מחובו בסילוק מוקדם שארע במהלך חיי ההלוואה. אם במועד נטילת ההלוואה היה מדובר בהלוואה גדולה, בשיעור מימון גבוה ונגזר ממנה תשלום חודשי גבוה - הסילוק המוקדם (החלקי) מקטין את שיעור המימון ואןלי גם את היחס בין גובה התשלום החודשי לבין הכנסת הלווה (תלוי בבחירת הלווה). ולמרות זאת הריבית בהלוואה אינה מופחתת ע"י הבנק, כלומר הלווה נדרש להמשיך ולשלם לבנק פרמיית סיכון שאינה מותאמת עוד למצבו המעודכן.


לכאורה, הלווה היה צריך לבוא לבנק ולבקש ממנו להקטין את פרמיית הסיכון שלו. הבעיה של הלווה היא שעידכון כזה אינו אפשרי כיום אלא בדרך אחת: ע”י כך שהוא ימחזר את הלוואתו. אם הלווה אינו פונה לבנק למיחזור הלוואתו אלא ממשיך לשלם את תשלומיו לפי לוח הסילוקין המקורי (ולכן לפי פרמיית הסיכון המקורית) - הוא משלם לבנק פרמיה הגבוהה מזו ההוגנת.

תפקידו של המיחזור במקרה זה הוא להמיר את הלוואתו הישנה בהלוואה חדשה, זולה יותר, שבה פרמיית הסיכון המוקטנת משקפת את השיפור שחל במאפייני הסיכון שלו. באותה הזדמנות, הלווה יכול לנצל גם ירידת ריבית (אם אכן הייתה) להוזלה נוספת של עלות האשראי, או את האירוע כולו לאירגון מחדש של חובו בצורה התואמת את יכולותיו הנוכחיות. בין השאר, הניסיון למחזר את ההלוואה יכול להוביל אותו לבנק אחר מזה שבו נטל את ההלוואה המקורית.


אבל לפני שנפנה למיחזור הלוואה, נציין שיכולה הייתה להיות  גם דרך אחרת. תארו לכם שהבנק המלווה היה קובע ללווה פרמיית סיכון משתנה, מותנית, המשקפת את האינפורמציה המצטברת לגבי התנהגותו. מדובר כאן במוצר פיננסי חדש, שאינו קיים כיום: הלוואה שבה שיעור הריבית (למעשה: פרמיית הסיכון הגלומה בריבית) פוחת לאורך זמן כפונקציה של השיפור במאפייני הסיכון של הלווה. משהו דמוי ההנחה בפרמיית הביטוח שמקבל נהג שאינו מעורב בתאונות דרכים.


לשני הצדדים ישנה תועלת פוטנציאלית מהכנסת מוצר כזה:
  • לבנק, זהו אמצעי להמריץ את הלווים להימנע מפיגורים בתשלומי ההלוואה באמצעות הוזלה מותנית של המשכנתא, כשבכך הבנק תורם לצמצום תופעת הפיגורים (או אפילו אי-סדירות בתשלומים) שגורמת לו נזק. בנוסף, הבנק חוסך מעצמו את הצורך להתמודד עם האיום של נטישת לווים טובים המנסים לשפר את תנאי המשכנתא, ובכך הוא תורם לשימור הלקוחות הטובים.
  • ללווים, מוצעת הנחה בריבית תמורת התנהגות ללא רבב. פרט לכך, נחסך הצורך למחזר את הלוואות המשכנתא ונחסכות העמלות הקשורות בכך.

יום חמישי, 12 במאי 2011

אשראי לדיור במגזר הערבי

במאמר שפורסם היום (12.5.11) בעיתון "דה-מרקר" בשם "ערביי ישראל הם לווים מסוכנים, אבל הם משתפרים במהירות" מביאה מירב ארלוזורוב מגוון של אמירות לגבי תכונות הלווים מהמגזר הערבי כפי שהן משתקפות בנתוני הבנקים. בתחילה מובאות טענות בשם שני הבנקים הפעילים ביותר במגזר זה - "בנק מרכנתיל דיסקונט" ו"בנק ערבי-ישראלי", לפיהן נתוני איכות האשראי במגזר הערבי מצביעים על בעייתיות ברורה. בהמשך מובאות טענות נגדיות: האחת, שמדובר בהצגה מוטעית ושניתוח אלטרנטיבי של נתוני בנק ישראל לגבי בעלי חשבונות מוגבלים מראה על כך שאיכות האשראי במגזר הערבי אינה נופלת מאיכות האשראי הממוצעת במשק, והשנייה - שחל שיפור דרמטי באיכות האשראי של המגזר הערבי בשנים האחרונות.

נקודת המוצא של הדיון באותו מאמר היא שהמחסום להרחבת האשראי למגזר הערבי הוא התנהגות הלווים במגזר זה. בניגוד לכך, אני סבור שמיעוט האשראי הבנקאי המופנה למגזר הערבי אינו תולדה של ליקויים בתרבות האזרחית של המגזר הערבי: לכל היותר מדובר בגורם מרתיע מבחינת הבנקים, אבל היריעה רחבה יותר. להלן כמה נקודות בנושא.

1. האם נתוני האשראי של המגזר הערבי אינם ברורים?
אני מעריך שהנתונים של שני הבנקים המורים על בעיות של התנהגות לווים בקרב בני המגזר הערבי הם נכונים, למרות הטענה של אותו דוקטורנט מאוניברסיטת חיפה שמחקר שלו מוזכר במאמר. כבר מספר שנים אינני נמצא בתוך המערכת הבנקאית ולכן אין לי גישה לנתונים מעודכנים, אבל לאורך השנים זכור לי ששיעור הפיגורים בהלוואות משכנתא בקרב המגזר הערבי היה גבוה פי שלושה משיעור הפיגורים הכללי. תופעה זו הייתה כרונית, משותפת לכמה בנקים, והיא גרמה להסכמה כללית בקרב הבנקים שמדובר בסיכון אשראי גבוה יחסית.


2. הפרטת האשראי לדיור משאירה את המגזר הערבי מחוץ למשחק
התפיסה לגבי המגזר הערבי גרמה לכך שבנקים נמנעו ככל האפשר מהעמדת אשראי בנקאי לרכישת דיור במגזר הערבי. רוב האשראי לדיור היה לכן הלוואות ממשלתיות לדיור במסגרת תכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.
מאז תחילת שנות ה-90' לא חלו עידכונים משמעותיים בהיקפי הסיוע של משרד השיכון. האשראי לדיור עבר הפרטה: חלקים גדלים והולכים של האשראי לדיור במשק מומנו ע"י הבנקים עצמם, ממקורותיהם ועל אחריותם. מובן מאליו שבעוד שהמגזר היהודי נהנה מהיצע שופע של אשראי פרטי - המגזר הערבי נותר כשלרשותו בעיקר האשראי הממשלתי, שגודלו הצטמק והלך ביחס למחירי הדירות.

3. השפעת התיקון לחוק הערבים על הנגישות לאשראי
התיקון לחוק הערבות שנתקבל בכנסת בשנת 1992 פגע באופן בלתי מידתי באוכלוסייה החלשה: יישובי פריפריה, בעלי הכנסות נמוכות, ובעיקר - בני המגזר הערבי. לפי תיקון זה, שהתקבל ברחבי הבועה "חדרה-גדרה" כצעד ליברלי ונאור, אין יותר לבנק אפשרות להישען על ערבות אישית כתחליף לבטוחה הנכסית (קרי: הדירה הנרכשת) אלא רק בנוסף לה. התוצאה הייתה שבנקים צמצמו את שיעורי המימון בהלוואות, תוך מתן העדפה לרוכשי דירות באיזור המרכז.

4. הממשלה מחלצת את כל השאר
עידכונים במדיניות הסיוע שהוכנסו בשנים שלאחר התיקון לחוק הערבים חילצו קבוצות אוכלוסיה אחרות ממצוקה: עולים מבריה"מ, עולים מאתיופיה, חרדים ותושבי יישובים שמעבר לקו הירוק - כולם זכו להטבות מיוחדות מכספי המדינה. קבוצת האוכלוסייה המבוססת יכלה לדאוג לעצמה לאור הגידול בהיצע האשראי הבנקאי הפרטי ולאור ירידת שיעורי הריבית, והיא אכן דאגה לעצמה. מי שנותר מאחור הם אוכלוסיית הפריפריה, בעלי הכנסות נמוכות והמגזר הערבי.

5. מיהו ערבי?
אחת הבעיות בבנקאות היא ההגדרה המדוייקת של המגזר הערבי. בהעדר הגדרה רשמית ברשומות הבנקים, ההגדרה היא לפי ישוב המגורים. כך גם נוסחו הקריטריונים למתן אשראי: על בסיס ישוב. בגלל קיום ערים משותפות יכלו בני המגזר הערבי המתגוררים בערים אלו ליהנות מתנאים שווים למגזר היהודי. ביישובים הומוגניים של המגזר הערבי - הבעייה היתה חמורה יותר.  התושבים נזקקו לאשראי, אבל הבנקים לא ששו להעמיד אשראי זה.


6. מדוע הבנקים אינם רעבים?
מדוע בעצם הבנקים לא טרחו לחדור למגזר זה? האם מדובר בסיכון כה חריג שבנק איננו מסוגל לנווט בהצלחה בתוכו? אינני בטוח שאני יודע את התשובה המלאה, אבל אני יכול להציע חלקים ממנה: הבנקים בישראל הם מונופולים שבעים, ששרידותם אינה מותנית בהצלחתם להרחיב את עסקיהם, ולכן הם יכולים להרשות לעצמם לוותר על פלח שוק זה. ויתור זה מונע אולי גם ע"י התרבות הא-סימטרית הקיימת כיום בישראל לגבי הצלחה וכישלון: הצלחה עסקית אינה תנאי להצלחה אישית של המנהל, בעוד שכשלון עסקי מסכן את הקריירה שלו. במצב א-סימטרי כזה התיאבון לסיכון עסקי הולך ונעלם, שכן הכלל ההולך ומשתלט הוא ש"עוד אף אחד לא פוטר בשל סיכון שלא לקח על עצמו". חישבו גם על המקבילה הדירקטוריונית של כלל התנהגות זה, המכתיבה בעיקר שנאת-סיכון והימנעות מהחלטות נועזות. מעבר לשיגרה התרבותית, אפשר גם לחשוב על כך שהמשבר הפיננסי של השנים האחרונות מקטין עוד יותר את הנכונות של בנקים ליטול על עצמם סיכון. לבסוף, צריך לזכור שכל פעילות מגזרית מחייבת הבנה של סיכונים פוליטיים: במקרה של בעייה - יבואו חו"ח הפוליטיקאים נגד הבנקים "ונוסף גם הוא על שונאינו".

7. האם הסיכון המגזרי הערבי הוא ייחודי?
הסיכון המגזרי אינו ייחודי למגזר הערבי - כמוהו "מצטיינים" גם מגזרים אחרים בבעייתיות של סיכוני אשראי: עולי בריה"מ-לשעבר, שהגיעו לישראל חסרי הון עצמי ובעיות בקליטה בשוק העבודה; עולי אתיופיה, שהגיעו עם תוחלת נמוכה מאד לקליטה בשוק העבודה; החרדים, שחלקם הגדול אינו מועסק והכנסתם נובעת מתרומות; מתיישבי השטחים המוחזקים, שבתיהם אינם ניתנים למימוש במקרה של חדלות-פירעון. לכל אחת מקבוצות אוכלוסייה אלו מצורף גם סיכון פוליטי ספציפי, שמשמעותו שתרחיש מסויים יעורר מרי של רוב חברי הקבוצה בבת-אחת. ובכל זאת: רק המגזר הערבי נותר ללא טיפול.


8. באין מוטיבציה
המציאות של התנהגות אשראי בעייתית בקרב המגזר הערבי אינה הגורם האמיתי המונע את הרחבת האשראי. יש לכך פתרון ניהולי: מציאת דרכי חדירה משופרות שיובילו את הבנקים אל הלווים "הטובים", ובניית המנופים הנכונים שישפרו את יכולת הבנקים לגבות את החוב במקרים של חדלות-פירעון. אסטרטגיות אלו כבר ננקטו בעבר בתחום המשכנתאות, הן כשמדובר היה בעולי בריה"מ-לשעבר והן כשמדובר היה באוכלוסייה החרדית: בשני המקרים הבנקים פעלו בביטחה ובהצלחה. הבעייה דורשת, לכן, עשייה ניהולית. אי-העשייה מקורה בחוסר נכונות. הפתרון היה דורש מן הסתם התערבות של המדינה, בצורת תכנית סיוע ייחודית, אלא שגם אז נותרת הבעייה של מוטיבציה מצד הבנקים.

9. התוצאה
בהעדר פתרון, סובל המגזר הערבי משילוב של "יובש פיננסי" ואפליית מחיר. רוב המגזר אינו זוכה כלל לאשראי לרכישת דיור. אותם שזוכים לאשראי - משלמים עבורו פרמיית סיכון מנופחת, המשקפת את חוסר ההצלחה הנוכחית של הבנקים.

10. גילוי נאות
מאחר שבשנים בהן הייתי בבנק טפחות הייתי מודע למצבו של המגזר הערבי ועסקתי  (בחוסר הצלחה) גם בהכנת תכניות להעמקת החדירה למגזר זה - פניתי עם פרישתי מהבנק לחנוך מרמרי, שהיה אז מנכ"ל משותף של המרכז היהודי-ערבי לפיתוח כלכלי, בהצעה לפעול (בהתנדבות) לשיפור הנגישות של המגזר הערבי לאשראי לדיור באמצעות גיבוש קבוצת לווים שתאפשר לבני המגזר ליצור כוח מיקוח מול הממשלה והבנקים. היוזמה לא הצליחה לצבור תאוצה.

11. האם הפתרון טמון באמת באשראי לדיור?
אני מודע לכך שברקע כל הדיון הנוכחי עומדת שאלה בסיסית: עד כמה צוואר הבקבוק האמיתי של המגזר הערבי הוא זמינות האשראי? ייתכן שפתיחה מסויימת של צוואר בקבוק זה תביא לגידול מהיר של הביקוש לדיור, ואז יתברר שצוואר הבקבוק האמיתי הוא דווקא זמינות קרקעות לבנייה עבור המגזר הערבי. אבל זו כבר שאלה למישהו אחר

יום ראשון, 8 במאי 2011

ערב יום הזכרון לחללי מערכות ישראל


בנאום שנשא ביום הזיכרון ב-1995, בעת שכיהן כראש ממשלת ישראל, אמר יצחק רבין שלכל אדם יש דמות פרטית שלו שמייצגת עבורו את מכלול הנופלים במערכות ישראל. עבור רבין זה היה יעקב סטוצקי  ז"ל,  מפקד פלוגה בגדוד הפורצים של חטיבת פלמ"ח-הראל אשר נלחמה על פריצה ואבטחת הדרך לירושלים במלחמת השחרור. בבוקר הקרב החליפו ביניהם סטוצקי ורבין את הבטלדרסים. בצהריים זיהה רבין את גופתו של סטוצקי בין ההרוגים בשער הגיא, לפי הבטלדרס.


הדמות שלי היא מיכה מוטילוב, שנפל במלחמת ההתשה על גדות תעלת סואץ ביום 2 באוקטובר 1970.

מעט על מיכה
מיכה נולד בשנת 1947 וגדל בחיפה, על הר הכרמל. שנותיו כנער עברו עליו בביה"ס הריאלי העברי, ובתנועת הצופים (שבט "צופית"). בשני מסלולים אלו מיכה הפך למנהיג בולט של האחרים. בצבא (1965) הוא סיים מסלול בסיירת הצנחנים ואח"כ הוצב כמ"מ בגדוד 890 של הצנחנים. בשנת 1968, עם שחרורו מצה"ל, הוא החל את לימודיו באוניברסיטה העברית בחוגים לכלכלה, סטטיסטיקה ומתמטיקה. בסוף שנה א' ללימודיו (קיץ 1969) ושוב בסוף שנה ב' (קיץ 1970) הוא נענה לפניית צה"ל אל קציני הצנחנים במילואים לסייע במלחמת ההתשה שהשתוללה אז בתעלת סואץ, והתנדב לשתי תקופות של שירות קבע קצר, במסגרת שכונתה אז "הנמרים". בראש השנה תש"ל, 2 באוקטובר 1970, בעת סיור שביצע עם קצין נוסף - מודי סגל - עלה רכבם על מוקש והם נהרגו.

מיכה היה בן 23 בנופלו. זה 40 שנה מתקבצת קבוצה קטנה של בני משפחה וחברים על קברו, ונזכרת מחדש בהבטחה הגדולה שהיה בחייו - ולא זכינו שיקיים. להלן דברים שנשאתי לזכרו בראש השנה תרע"א, ספטמבר 2010.

http://www.hareali-haivri.haifa.k12.il/yizkor/nofel.asp?id=123

לזכרו
בראש השנה האחרון מלאו 40 שנים למותו של מיכה. 40 שנים זו תקופה ארוכה: חלק גדול מההקשר שבתוכו חי ופעל - השתנה; חלק, כולל הדמויות - אפילו אינו קיים עוד. ובכל זאת אנו נפגשים כאן שנה-שנה, כבר 40 שנים, וזוכרים אותו. וזכרו צלול ורלוונטי עד היום, ועולה וצף אצלנו לא רק באזכרות אלא גם בחיי היומיום.

לכל אדם יש שני אלבומים המתעדים את חייו. האחד, הוא האלבום ששמר הוא עצמו: תמונות, זכרונות, חוויות, רגשות, יחסים. אבל יש לכל אחד מאיתנו גם אלבום נוסף שיצר בחייו: זה המאגד בתוכו את החותם שהטביע באלבומיהם של אחרים. שם מופיעה בבואתו: תמונות שלו, זכרונות של אחרים ממנו, חוויות משותפות של אחרים איתו, רגשות שחשו כלפיו, יחסיהם עימו.

עד מתי חי אדם? האלבום האישי - מת עימו. אבל האלבום שיצר - חי אחריו. כל עוד אנשים שהכירו את האדם חיים וזוכרים – הוא קיים, הוא מדבר אליהם, והוא ממשיך להשפיע על חייהם. בשיחות שבין עזרא בריק לביני מיכה הופיע תמיד, לא רק כזיכרון של מה שהיה, אלא בעיקר כתמיהה על מה שיכול היה להיות: איך היו מתפתחים חייו של מיכה לולא מותו הטרגי? למה היה מגיע? מה מיכה היה אומר על המצב בארץ? מה מיכה היה אומר עלינו, חבריו, ועל בחירותינו?

סיפור חייו של מיכה הוא סיפור התגלותה של כריזמה. מיכה לא היה אדם שמשאיר רושם ראשוני פיסי: הוא לא היה גבה-קומה, לא ספורטאי מצטיין, לא יפה-תואר, לא משאת-נפשן של הבנות. מיכה גם לא היה המצטיין בלימודים בכתתו. הוא הגיע לעולם בלי שום הטבות ושום הנחות. הוא היה צריך להתחיל מאפס. והנה, הוא הפך לדמות המובילה בכל מסגרת חברתית אליה השתייך: בבית הספר הריאלי, בתנועת הצופים, ואח"כ בצבא. בבית הספר הוא היה בוועד הכיתה, ובשנה האחרונה ללימודיו גם נבחר ע"י התלמידים ליו"ר חברת התלמידים בביה"ס הריאלי, תפקיד סמלי שהיה שמור לבולטים במחזורם, אלו שנחשבו בעיני חבריהם כמנהיגי העתיד בחברה הישראלית. בתנועת הצופים היה "חבר מועצה" בשכבת הגיל שלו, והפך לדמות הבולטת של הגדוד ושל השבט.

אני זוכר שהגענו לצנחנים. נתקלנו שם בטובי הנוער: ביכורי מערכת החינוך הקיבוצית, בחירי הנוער, הספורטאים המצטיינים, המנהיגים הטבעיים. רבים מהם היו בעלי הופעה מרשימה, תהילה ספורטיבית, מעמד חברתי בתנועה הקיבוצית, משדרים ביטחון עצמי. ראיתי את מיכה נכנס שלוש פעמים למעגל לא-מוכר ובונה מחדש ובהדרגה את מנהיגותו בקרב החבורה הסובבת אותו: במסלול הסיירת, בפיקוד על מחלקה בגדוד 890, ובפיקוד על מעוז בתקופת מלחמת ההתשה בסואץ, כאיש מילואים. מנהיגותו לא הייתה פתאומית – היא נבנתה וחילחלה לאט ובביטחון.

מה ההצלחה הזו אומרת? היא אומרת הרבה על מנהיגות האמת שהוא שידר: לא רושם ראשון, לא קסם מיידי, לא כישוף – אלא משהו שחילחל לאט לתודעת חבריו, חניכיו ופקודיו וגרם להם לחוש אמון הולך וגובר כלפיו. וזוהי הכריזמה המיוחדת של מיכה.

אבל זה אומר משהו לא רק עליו, על גם על המסגרת התרבותית בתוכה צמח. ימים של אמונה תמימה בצידקת הדרך הציונית, ימים של צניעות חומרית והסתפקות במועט, סולם ערכים חברתי המדגיש את הנתינה לחברה, את התרומה, את ההתנדבות. בעולם זה, שהשתנה מאז, מיכה פרח וזרח. הוא הציע את התכונות של מנהיג אמיתי.

מיכה איננו איתנו, אבל האלבום שיצר בליבנו חי וקיים. הוא איננו רק זיכרון אישי של האיש שהיה, של חוויות משותפות ושל רגשות – הוא קיים בעיני גם כמגדלור, כמצפן. המורשת שיצר אינה רק עבר – היא גם כלי לשפוט את המציאות הנוכחית. מיכה מסמל בעיני את הקורבן שהעם בישראל הקריב כדי שתהיה לו מדינה עצמאית. והוא כולל לא רק את רבבות הנופלים במערכות ישראל, אלא גם את הרבבות שעלו לארץ ועבדו ותרמו ולחמו וחיו בתנאים קשים כדי שתקום כאן מדינה עברית. והקורבן הזה הוא הבסיס שעליו יושב המפעל האדיר שנבנה כאן. והקורבן אינו רק זכרון כואב – הוא מחייב אותנו, הוא מכתיב לנו ציווי: שלא מדובר כאן בעוד מדינה, תוצאה אבולוציונית-פסיבית של ישיבת עם בארצו, אלא במפעל קואופרטיבי, ייחודי, תוצאה של מאמץ לאומי; שכאן אסור לזלזל במורשת ובעתיד ולנהל את ענייני המדינה בבינוניות; שכאן אסור להתעייף, לוותר על האתגרים ולשקוע לחיי נוחיות בהווה; שכאן אסור לאפשר שאנשים מתוכנו יתעשרו ואחרים יגיעו לסף רעב; שכאן אי אפשר שנשכח את מורשתנו וננצל את כוחנו הצבאי כדי לדכא אחרים; שכאן אי אפשר לשאת שקברניטים ימעלו בשליחותם.
את הציווי הזה אני מקבל ישירות מזכרו של מיכה. לא כפרט, אלא מבחינתי כמייצג את הקורבן.

יום שלישי, 3 במאי 2011

הגבלת הלוואות בריבית משתנה - ויכוח ציבורי


מלחמת רגולטורים, או שטות?
בכתבה שהתפרסמה היום (3.5.11) בעיתון “דה-מרקר” תחת הכותרת “המפקח על הביטוח חושב שמשכנתאות בריבית משתנה אינן מסוכנות יותר” מוצגת לכאורה מחלוקת מקצועית בין שני רגולטורים - המפקח על הבנקים והמפקח על הביטוח - לגבי מידת סיכון האשראי הגלום בהלוואת המשכנתא בריבית משתנה. לפי דעתו של העיתון, בעוד שהמפקח על הבנקים סבור שהלוואות אלו מסוכנות למערכת, ולכן הוא הגביל בשבוע שעבר את משקלן בהלוואת המשכנתא - המפקח על הביטוח אינו סבור שהלוואות אלו מסוכנות, כפי שניתן להסיק ממודל התמחור שקבע המפקח על הביטוח בנושא ביטוח משכנתאות. ואם ידיעה זו (וכותרתה) אינה נראית לכם הזויה מספיק - נמסר בכתבה שמקורה הוא “בכיר באחד הבנקים למשכנתאות”.

פרסום ההוראה החדשה של המפקח על הבנקים, המגבילה את משקל ההלוואות בריבית משתנה לשליש מסך הלוואת המשכנתא, גרם כבר לכמה תגובות. להלן כמה הערות, כולל תגובות להערות של כמה מקוראי הבלוג:

האמנם מודל?
לגבי הכתבה על המחלוקת בין הרגולטורים: ה”מודל” שבו מדובר אינו מודל סטטיסטי לאמידת סיכון האשראי בהלוואות משכנתא, אלא הוראה לגבי ביטוח משכנתאות. כמוה כהוראות המפקח על הבנקים בנוגע ליחס הון מיזערי או לגבי הפרשה לחובות מסופקים בהלוואות משכנתא - אלו הנחיות כלליות ולא ניסיון להצביע במדויק על ממדיו הכמותיים של סיכון האשראי. לכן, ההפרשה לחובות מסופקים בגין הלוואות שנקלעו לפיגור מתעלמת מערך הנכסים המשועבדים לבנק כנגד ההלוואה, ולכן גם הדרישות לגבי יחס ההון המיזערי בהלוואות משכנתא מתעלמות ממאפייני הסיכון של הלווה - מדובר באינדיקציות כלליות לגבי סיכון ולא באמידה כמותית. אנו רחוקים עדיין מעולם שבו המודלים הסטטיסטיים הפנימיים (כלומר: אלו שפיתחו הבנקים כל אחד לעצמו) משמשים בסיס ליישום הוראות הרגולציה, ובינתיים האלטרנטיבה הנהוגה היא תחשיב פשטני המספק אינדיקציה לסיכון. בשום מקרה אין להסיק מכאן על תפיסות עולם שונות לגבי סיכון אשראי במשכנתאות בין הרגולטורים. אם בכלל, יש כאן רק הצבעה על מקור אפשרי לבעיה עתידית של ארביטראז’ רגולטורי, שפירושו שהתמחויות נפרדות של בנקים ושל חברות פיננסיות אחרות בתחום המשכנתאות יתפתחו כתוצאה מהבדלים בהוראות הרגולציה ולא על בסיס ניצול יתרונות אסטרטגיים.

מדוע נקט המפקח על הבנקים במיגבלה כמותית?
מאז שפורסמה החלטת המפקח על הבנקים התפרסמו כמה תגובות לגבי הבחירה בכלי המדיניות. יצירת מיגבלה על גדלו היחסי של רכיב ההלוואה בריבית משתנה אינה מתיישבת עם תפיסת עולם של כלכלת שוק (שלא לדבר על האמירה המזלזלת שיש בה כלפי ניהול הסיכונים בבנקים בישראל): אם יש שיקול מערכתי למפקח על הבנקים (או לשולחו, נגיד בנק ישראל) שהטענה בבסיסו היא שכוחות השוק אינם מביאים לפתרון האופטימלי - הדרך הנכונה היא להפנים את השיקול המערכתי בתוך שיקולי הבנקים ע”י קביעת עלות רגולטורית. דבר זה יכול היה להיעשות ע”י קביעת דרישה להקצאת הון נוספת בגין חלק ההלוואה בריבית משתנה, או ע”י דרישה להפרשה נוספת כנ”ל. אמצעים אלו היו גורמים לייקור עלות המשכנתא בלא לשלול מהפרטים את זכות הבחירה. מבחינה זו, הצעד שננקט הוא חריג.

ייתכן שהצעד הספציפי שננקט משקף את הערכת המפקח על הבנקים שצעד אלטרנטיבי (כמו ייקור המשכנתא דרך הגדלת דרישות הון) לא היה משיג את האפקט הרצוי. ניתן אולי להבין זאת לאור העובדה שהמדיניות המוניטרית יצרה בשנים האחרונות הזדמנות מפתה ליטול הלוואות משכנתא לא צמודות בריבית משתנה, ושפיתוי זה עדיין קיים גם כיום, לאור תחזיות מעודכנות לגבי שיעור האינפלציה ושיעורי הריבית השקלית בשנה הקרובה.

על שיטת המבוגר האחראי בכלכלת ישראל
חוזרת ונשמעת הטענה על אחריותו ה”מוסרית” של הבנק המרכזי לאור העדר יוזמה אלטרנטיבית מקברניטי המשק והדרג הפוליטי - משהו בנוסח “תפקיד המבוגר האחראי”. טענה זו אינה מתיישבת עם התפיסה של ישראל כדמוקרטיה מתפקדת ועם הדרישה שעלינו להפנות כלפי עצמנו כציבור עירני שיש לו דרישות כלפי הדרג הפוליטי. קיימת ממשלה בישראל: יש משרד שיכון שאחראי על נושא הדיור בישראל, ויש משרד אוצר שמופקד על המיסוי. יש כנסת בישראל, ותפקידה לחוקק חוקים ולפקח על הדרג המבצע. את הדרישות לגבי ניהול הכלכלה נפנה כלפי כל אלה, כל אחד בתחום אחריותו. הפגנות נעשה מול הכנסת. שיטת “המבוגר האחראי” מובילה לכך שבעיית מצוקת הדיור נפתרת לכאורה ע”י הבנק  המרכזי, ושאגף התקציבים של משרד האוצר לא רק יעסוק בהכנת התקציב אלא גם יחליט החלטות חברתיות, ואולי גם יכרסם בכוחה של הכנסת ע”י חקיקה אלטרנטיבית בצורת חוק ההסדרים. ולמי שבכל זאת מקבל את שיטת “המבוגר האחראי” נזכיר רק שבראש הרשות המוניטרית יכול לעמוד גם “מבוגר לא אחראי”, ואנחנו לתומנו מפקידים בידיו אמצעים שאינם בתחום סמכותו.

אנומליה שלטונית
יוזמת המפקח על הבנקים יצרה, לפי הידיעות בעיתונות, מצב מוזר: לפי מה שהתפרסם, יושב-ראש ועדת הכספים של הכנסת פונה לנגיד בנק ישראל בדרישה להפלות בין זוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה לבין רוכשי דירות אחרים. הכנסת מבקשת מנגיד הבנק לקבוע הוראות שתומכות במדיניות חברתית? האם זה נראה סביר למישהו?

כמה עקרונות
לאור הסתבכות הדיון הציבורי אני מוצא לנכון לחזור על כמה טענות שהעליתי ברשימות קודמות בבלוג זה:
  1. בניגוד לרושם העולה מטענות חלק מהגורמים, אני סבור שאין בישראל מחסור בדירות. קצב הבנייה המואץ בשנתיים האחרונות צריך לספק את צרכי הדיור של האוכלוסייה. משום כך אין צורך אמיתי להאיץ את קצב הבנייה, מה גם שכל ניסיון להאצה כרוך בוויתור על חוקי התיכנון
  2. המחסור-לכאורה שאנו עדים לו בשנתיים האחרונות הוא תוצאה של גידול בביקוש להשקעה בדיור, ביקוש שצומח בקצב מהיר יותר מקצב הבנייה. ביקוש זה הוא תוצאה של הסטת הביקוש להשקעות מהתחום הפיננסי לתחום הדיור: הן בגלל ירידת התשואה (ועליית הסיכון) על השקעות פיננסיות, הן בגלל עליית מחירי הדירות שגורמת לגיבוש ציפיות חיוביות לגבי מחירי הדירות בעתיד, והן בגלל ירידת עלות האשראי לדיור. אין טעם לספק ביקוש עודף זה ע”י האצת הבנייה שכן הדבר רק יגביר את התנודתיות בענף הבנייה למגורים.
  3. הדרך לטפל בעודפי ביקוש אלו היא באמצעות ניסיון לעקרם. העיקרון שצריך להנחות את הממשלה צריך להיות העדפת חסרי-דיור. הכלים שצריכים לשמש את הממשלה הם כלים כלכליים: לא מניעת רכישה, אלא קיזוז חלק מהביקוש ע”י מיסוי מפלה. בנוסף, אפשר גם לשקול לנקז חלק מהביקוש הספקולטיבי לחיסכון פיננסי הצמוד למחירי הדיור ובכך למנוע ממנו ליצור מחזורים ספקולטיביים מזיקים בענף הבנייה
  4. תפקידה של הממשלה לעקוב אחר יכולת רכישת הדיור של חסרי הדיור ושל קבוצות האוכלוסייה החלשות. לא שמענו, מבעד לתלונות הכלליות על שחיקת כוח הקנייה של מעמד הביניים, עד כמה התהליך של השנים האחרונות דחק החוצה קבוצות אוכלוסייה חלשות.
  5. אם הבנק המרכזי מעוניין לנטרל את השפעת האשראי הזול על הביקוש לדיור ניתן אולי לחשוב על צעד דרסטי אחר: הגבלת סך האשראי הבנקאי הניתן לרכישת דירה ל-50%. לפי מה שניתן להבין מהידיעות בעיתונות, הצעה ברוח זו הועלתה ע”י אנשי בנק לאומי בפגישה עם הנהלת הבנק המרכזי. רוכשי דירות יצטרכו אז להישען יותר על מקורות עצמיים ובכך ייבלם חלק מהביקוש הספקולטיבי. לעומת זאת, קבוצות אוכלוסייה שאין בידיהן הון עצמי יקבלו את שאר המימון הנחוץ להן מהממשלה: אם בצורת אשראי ממשלתי משלים, ואם - עוד יותר טוב - בצורת ערבות להלוואה בנקאית משלימה. צעד כזה יכול להסיט בחזרה את נקודת הכובד בשוק הדיור לכיוונן של קבוצות אוכלוסייה חלשות
  6. על החשש של המפקח על הבנקים מפני השפעתה של עליית הריבית על תשלומי הלווים ניתן לענות ע”י ניסיון להכניס למערכת המשכנתאות וריאציה שונה של הלוואה בריבית משתנה, שבה התשלום החודשי חסום מלמעלה, כפי שקיים במערכת האמריקנית.