על הדרישה לביטול עמלת סילוק מוקדם

רשימה שפורסמה בעיתון דה-מרקר היום (30.5.2012) עוסקת בדרישה שהופנתה לבנק ישראל לבטל את התקנות בדבר עמלת סילוק מוקדם המוטלת על מסלקי הלוואת משכנתא. לפי האמור בכתבה, ד"ר דני בן שחר מהטכניון,  והתכנית המשפטית לדיור, קהילה ומשפט של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, הגישו לבנק ישראל חוות דעת מנומקת בנושא. הטענה המרכזית בה פשוטה: הסעיף המקנה לבנקים את הזכות להטיל עמלת פירעון מוקדם בהלוואות בריבית קבועה נוסח והתקבל בשנות ה-80' של המאה שעברה. מאז, השתנו הנסיבות בצורה קיצונית כך שהרציונאל שעמד מאחורי העמלה כבר לא תקף.

רשימה על הבעייתיות של אופן חישוב עמלת הסילוק המוקדם הופיעה בבלוג זה באפריל 2011 (ראו: "פרמיית סיכון ועמלת סילוק מוקדם: מה לא בסדר בנוסחת החישוב של עמלת סילוק מוקדם?"). לטובת הגילוי הנאות, אוסיף גם שנפגשתי עם חברי התכנית המשפטית לדיור, קהילה ומשפט של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב כדי לתמוך במאבקם לביטול העיוות הקיים בנוסחת החישוב שקבע המפקח על הבנקים. אלא שבדרישה החדשה יש הרחבה של היריעה: לא רק שינוי צורת החישוב, אלא ביטול מוחלט של העמלה. ברשימה זו נדון בדרישה זו.

רקע: מהי עמלת סילוק מוקדם?

לנוטל הלוואת משכנתא יש זכות לסלק את הלוואתו - כולה או חלקה - בכל עת שיחפוץ בכך. זכות זו של הלווה לסלק את חובו לפני מועד הסילוק החוזי אינה תלויה ברצונו הטוב של הבנק: זוהי זכות המוקנית ללווה עפ”י חוק, והיא מקובלת בכל העולם. במדינות מסוימות נדרש הלווה לפצות את הבנק בגין נזק כספי שנוצר עקב הסילוק המוקדם. פיצוי זה קרוי “עמלת סילוק מוקדם”.

חלק מעמלת הסילוק המוקדם הוא פיצוי למלווה בגין הטירחה הקשורה בטיפול בהלוואה ובהקצאה מחדש של הכסף. חלק זה הוא קטן-יחסית ואינו מהווה בעיה עבור הלווה. הבעיה נעוצה ברכיב אחר: אותו רכיב המפצה את הבנק במקרה של ירידה של שיעורי הריבית במשק בתקופה שבין מועד מתן ההלוואה לבין מועד הסילוק המוקדם. רכיב זה נקרא עמלת היוון, או דמי היוון.

ברוב מדינות העולם, לווה המבקש לסלק את יתרת חובו לפני המועד החוזי אינו נדרש לפצות את הבנק על ירידת שיעור הריבית. גם בישראל, רכיב זה של עמלת הסילוק המוקדם לא היווה חלק מחוזה ההלוואה המקורי עליו חתמו הלווים: הוא נקבע חד-צדדית ורטרואקטיבית ע”י נגיד בנק ישראל בסוף שנות ה-80’. פרט לכך, הוא חל רק לגבי הלוואות צמודות-מדד: לווים שנטלו הלוואה לא צמודה או הלוואה הצמודה לשער החליפין - אינם נדרשים לשלם עמלת היוון.

מה גרם לנגיד בנק ישראל להתערב בצורה כה בוטה בחוזי המשכנתאות? הירידה הדרמטית של שיעורי הריבית לקראת סוף שנות ה-80' (בעקבות המדיניות הכלכלית המוצלחת לבלימת האינפלציה) יצרה איום פוטנציאלי על הבנקים למשכנתאות. מאחר שהבנקים מימנו את המשכנתאות מפיקדונות ארוכי-טווח של משקיעים מוסדיים (בעיקר קופות גמל וקרנות השתלמות), ירידת הריבית יצרה הזדמנות ללווים למחזר את המשכנתאות בריבית נמוכה יותר בלא שיש לבנקים אופציה דומה למחזר את הפיקדונות שקיבלו.

התממשותו של תרחיש כזה הייתה מביאה לסיכון יציבותי של הבנקים למשכנתאות. חישובים שנעשו אז בפיקוח על הבנקים הראו שבמצב קיצוני - שבו כל הלווים ממחזרים את הלוואות המשכנתא שלהם - הפגיעה הכלכלית בבנקים תמחק את כל ההון העצמי שלהם. לאור זאת נקט הנגיד בצעד קיצוני: הוא קבע שבמקרה של סילוק מוקדם (כל סילוק מוקדם - לא רק מיחזור) הלווה יפצה את הבנק על ההפסד הכלכלי שייגרם לו. לצורך כך נקבעה צורת חישוב שהביאה בחשבון את הנזק והיא מהווה בסיס לחישובי הבנקים.

השאלה לגבי עצם קיומה של עמלת הסילוק המוקדם

קיומה של עמלת הסילוק המוקדם (ליתר דיוק: רכיב דמי ההיוון שבעמלה) מעלה שאלה: האם היא בכלל נחוצה במציאות הנוכחית? מאחר שהמציאות הסוערת של סוף שנות ה-80' כבר אינה קיימת, והנזק הפוטנציאלי לבנקים במקרה של סילוק מוקדם כבר הפך לשולי - מה הטעם בקביעה רגולטורית של עמלה זו? מדוע לא להיות ככל העמים ולבטל אותה? 

אין הכוונה לבטל באמצעות חוק שיאסור על הבנקים לגבות עמלה זו. דרך זו מתאימה יותר ליוזמה פוליטית - לא לבנק מרכזי. הכוונה היא לבטל את הוראה בדבר נוסחת החישוב שקבע המפקח על הבנקים בזמנו, כדי לאותת למערכת שקביעת סעיף עמלת סילוק מוקדם בחוזה ההלוואה היא לחלוטין עניין שבין הלווה והבנק. אם הבנקים ירצו - הם יוכלו תמיד להציע ללווה שתי חלופות: הלוואה עם עמלה בגין סילוק מוקדם, והלוואה מקבילה ללא עמלת סילוק מוקדם. הבנקים יעריכו את עלות האופציה לסילוק מוקדם שהם נותנים ללווה במקרה השני ויקבעו מחיר דיפרנציאלי לשתי ההלוואות. הלווה יבחר בהלוואה הנראית לו עדיפה.

יש לזכור שקיום עמלת סילוק מוקדם גורם לציבור לשנות שלא בטובתו את בחירת תמהיל ההלוואה שהוא נוטל. לווים הטועים בהבנת מנגנון החישוב של העמלה חושבים שהם ישלמו קנס על פירעון מוקדם של הלוואות בריבית קבועה, בעוד שהם פטורים מקנס זה במקרה של הלוואה בריבית משתנה. הם אינם מבינים שמנגנון הפיצוי מופעל רק כאשר חלה ירידה של הריבית במשק: ללא ירידה זו הם אינם צריכים לשלם עמלת סילוק מוקדם, ובכל מקרה העמלה נועדה רק לקזז חלק מרווח ההון שנוצר להם בשל ירידת הריבית במשק.

העובדה שלווים רבים אינם מבינים את משמעותו של סעיף ההיוון בהלוואה היא כשלעצמה עילה אפשרית לפנייה לנגיד הבנק להטיל את משקלו כדי לבטל לחלוטין את האפשרות של בנקים להכניס בחוזה ההלוואה סעיף המפצה אותם על סילוק מוקדם. יש בכך כדי ליצור מרחב פעולה ברור ונקי ממכשולים ללווים. ייתכן, עם זאת, שהמישור המתאים ליוזמה כזו אינו פנייה לבנק המרכזי, אלא דווקא פעולה במישור הפוליטי: אחרי הכל מדובר ביוזמת חקיקה.

יש לזכור רק שעמלת ההיוון אינה ביטוי לשרירות ליבם של הבנקים, אלא יש לה תפקיד כלכלי אמיתי: כשמדובר בזכות למיחזור משכנתא מדובר בעצם באופציה הניתנת ללווה לנצל ירידה של שיעורי הריבית בשוק להוזלת המשכנתא. למעשה, אפשר היה לראות את ההלוואה כאילו היא ניתנת בריבית גמישה לכיוון אחד: כשהריבית בשוק יורדת - הלווה ממחזר הלוואה כדי להקטין את שיעור הריבית; כשהריבית עולה בחזרה - הוא נשאר עם הלוואה בריבית קבועה (ונמוכה).

ערכה של אופציה זו גבוה ככל ששיעורי הריבית במשק גבוהים. בהעדר עמלת סילוק מוקדם, הלווה מקבל אופציה זו בחינם. בעולם כזה, הרווח של הלווה הוא ההפסד של המלווה. לכן הבנק המלווה יצטרך לגלם את הנזק הצפוי לו מביטול עמלת סילוק מוקדם ע"י הגדלת שיעור הריבית בהלוואה. ביטול גורף של עמלת סילוק מוקדם יוצר מצב חדש: הזכות של הלווים לסלק הלוואה ללא עמלה (זכות שלא כל הלווים ינצלו) - תייקר את המשכנתאות לכולם. אין ארוחות חינם.

שאלה אחרת: העיוות בצורת החישוב של העמלה

שאלת המשך קיומה של עמלה זו, שאיננה קיימת ברוב העולם, יכולה להוות נושא לדיון ציבורי. אבל ישנה בעיה נוספת: הנוסחה הספציפית לחישוב העמלה שקבע בנק ישראל מטילה נטל עודף על לווים “חלשים” ונותנת יתרון ללווים “חזקים”. הטיה זו נובעת מכך שגודלה של עמלת הסילוק המוקדם נמצא ביחס ישר לריבית האישית שנקבעה בהלוואה, ולכן ביחס ישר לפרמיית הסיכון שהבנק מייחס ללווה. מאחר שהריבית שהבנק קובע ללווים "חלשים" גבוהה מזו שהוא קובע ללווים "חזקים" - במקרה של סילוק מוקדם לווים "חלשים" ישלמו עמלת סילוק מוקדם גבוהה יותר מלווים "חזקים". 

זהו עיוות מוזר: השימוש בשיעור הריבית האישית (זו שנקבעה בהלוואה הספציפית) לצורך חישוב עמלת הסילוק המוקדם הוא טעות, ואין לו הצדקה כלכלית, שכן מרגע שהלווה מסלק את חובו - אין מקום לגבות ממנו פרמיית סיכון בגין יתרת תקופת ההלוואה (על הדרך האפשרית לתקן עיוות זה: ראה ברשימה מיום 21.4.2011 בבלוג זה).

הנוסחה הקיימת גורמת לפגיעה בלווים "חלשים". עובדה זו גלויה לכל הנוגעים בדבר, והיה מקום לשנות נוסחה זו לאלתר. חוסר ההיענות של בנק ישראל יביא אולי לכך שההחלטה לשנות את הנוסחה הקיימת תתקבל במקום אחר: בעתירה לבג"צ. במקרה קיצוני יותר, התערבות פוליטית תגרום לכך שכל נושא עמלת הסילוק המוקדם בהלוואות משכנתא ייקבע ע"י הדרג הפוליטי, וחבל שכך: מה שניתן לתקן עכשיו בסבלנות ובשיקול הדעת כבר לא יהיה ניתן לתקן משהנושא יעבור ליוזמה פוליטית.

מה ניתן ללמוד מאירוע הסלולר על התחרות בין הבנקים?

מה ניתן  ללמוד מהמהלך הסלולרי?

ההתרחשויות הדרמטיות האחרונות בתחום הסלולר מעוררות מחשבה. לאחר שנים בהן היו בישראל שלושה מפעילים - הופיעו בתוך תקופה קצרה מספר מפעילים חדשים, חלקם "אמיתיים" וחלקם "וירטואליים". כבמטה קסם ובלוח זמנים מיידי נחתכו מחירי הסלולר של החברות הוותיקות. תקציבי הסלולר של כל בית ישראל עומדים להתכווץ משמעותית במהרה. מהפך!

יש רק שאלה אחת שנותר עוד לענות עליה: הרי גם בשנים האחרונות לא היה בישראל מפעיל בודד, אלא היו שלושה (ואפילו שלושה וחצי); לכאורה, שלושה מפעילים היו צריכים לגרום לכך שתתפתח תחרות ערה בתחום הסלולר ומחירי השירותים (ואיתם רווחי המפעילים) ירדו למינימום. בפועל זה לא קרה עד שלא הופיעו עוד מפעילים: רווחי המפעילים היו אדירים, רמת השירות למשתמש הייתה נמוכה, ובציבור התפתחה שנאה כלפי המפעילים.

זה מזכיר תחום אחר. בתחום הבנקאות מתקיימת תחרות בין מעטים: שני הבנקים הגדולים מחזיקים ברוב השוק; חמשת הבנקים הגדולים מחזיקים ב-90% מהשוק. למרות הטענה על קיום תחרות - רווחי הבנקים עצומים, הם משלמים הוצאות שכר מנופחות לעובדיהם, רמת השירות שלהם נמוכה, וגם כלפיהם התפתח יחס שלילי מצד הציבור. מה נוכל ללמוד מסיפור שוק הסלולר על מה שיכול להיות אפשרי בתחום הבנקאות?

מדוע מספר הבנקים בישראל הולך ופוחת?

בעבר, פעלו בישראל בנקים רבים. במהלך השנים, מספרם הלך והצטמצם. לכך יש כנראה שלוש סיבות. הסיבה הראשונה היא שבבנקאות מתקיים יתרון לגודל: ככל שבנק גדול יותר - הוא נהנה מירידה יחסית בהוצאות הקבועות הכרוכות בהפעלתו. משום כך יש בענף הבנקאות נטייה טבעית למיזוגם של בנקים קטנים לשם יצירת בנק גדול יותר, היכול ליהנות מפירות היתרון לגודל. תכונה זו היא תכונה מובנית: היא מעידה על כך ששיקולי יעילות כשלעצמם (אבל רק שיקולי יעילות!) היו צריכים להוביל אותנו להעדפה של בנק יחיד גדול על פני ריבוי בנקים קטנים. 

הסיבה השנייה היא שהתפתחויות טכנולוגיות של העשורים האחרונים, ואיתן התפתחויות בתחום ניהול הסיכונים ודרישות רגולטוריות - פועלות כולן להגברת היתרונות לגודל בענף הבנקאות. טכנולוגית, מדובר במיחשוב ענף הבנקאות שמחייב השקעות כבדות, כאשר מיחשוב הוא באופיו הוצאה קבועה - אותו מחשב יכול לשרת בנק כפול בגודלו כמעט ללא שינוי בהוצאה; בתחום ניהול הסיכונים, מדובר ביכולות המודרניות לנהל סיכוני אשראי ושוק בהסתמך על בסיסי נתונים מפורטים; רגולטורית, מדובר בדרישות הולכות ומחמירות של הרגולטור, שמחייבות גם הן הגדלה של ההוצאות הקבועות: יצירת פונקציות אירגוניות חדשות לניהול סיכונים (מנהלי סיכונים, בקרי סיכונים, קציני ציות וכו') והישענות על מודלים סטטיסטיים יקרים לניהול הסיכונים.

הסיבה השלישית קשורה לחשש של המפקח על הבנקים בישראל מפני בנקים קטנים. מאז התמוטטותו של הבנק למסחר (2002) והלאמתו של הבנק לפיתוח התעשיה על רקע בעיות נזילות (2002) שינה המפקח על הבנקים את טעמו. אם עד אז הוא תמך בריבוי בנקים כאמצעי להגברת התחרות בין הבנקים, ואף שקל בצורה חיובית הרחבה של הרישיון הבנקאי לבנקים בעלי רישיון בנקאות חלקי (כמו בנקים למשכנתאות) - העובדה שהמערכת הפיננסית כולה חוותה זעזוע טראומטי שפרץ בן-לילה, בגלל ניהול מופקר של בנק אחד קטן, גרמה לו להסיק שבנקים קטנים אינם מצוידים במערכות המאפשרות להם להתמודד בצורה טובה עם סיכונים והם מהווים נקודת תורפה ליציבות המערכת הפיננסית כולה. לאור זאת ניתן אולי להבין את נכונותו של המפקח על הבנקים - בניגוד גמור להעדפותיו הקודמות - להסכים למיזוגים של בנקים בישראל, לרבות מיזוגי הבנקים למשכנתאות לתוך בנקי האם. 

הבנקים והתחרות

בנקאים מרבים להתגונן נגד המקטרגים ולטעון שתחרות אינה מתחילה כשמספר הבנקים עולה על מספר קסם כלשהו - היא קיימת כבר כיום. הם יצביעו - להוכחת הטענה - על מסעי הפירסום והשיווק הנמרצים, על מלחמות המחירים ביניהם, ועל מעבר לכאורה של מאות אלפי לקוחות מבנק לבנק (שימו לב להרבה מספרים מפוברקים שהתפרסמו בעשור האחרון כדי להצביע על הצלחת בנקים למשוך לקוחות).

ניתן עדיין לטעון את ההיפך הגמור: שגם אחרי המאמצים המתמשכים של המפקח על הבנקים, עדיין משקי-בית מתקשים לעבור מבנק לבנק ומוצאים עצמם לכודים למעשה במערכות יחסים עם הבנקים שלהם לאורך עשרות שנים; שמלחמות המחירים (לרבות המשא ומתן המעורפל והמייגע על עמלות בנקאיות) מייצרות הרבה רעש וצלצולים, אבל הלקוח אינו מסוגל להבין את המחיר האמיתי שהוא משלם על השירותים הבנקאיים; שלמעשה, למרות הטענות על מעבר לקוחות, קיים למעשה תיקו ארוך-טווח בין הבנקים, ולכן למעט כישלונות ניהוליים נקודתיים - חלוקת פלחי השוק בין הבנקים אינה משתנה כבר עשרות שנים.

כשאין תחרות מספקת, מתעצמת יכולתם של הבנקים לקבוע מחיר גבוה לשירותים שהם מספקים. האם יש לנו סימנים המעידים על מצב כזה? מספיק אם נסתכל על חלוקת השלל בתוך ענף הבנקאות: על השכר הגבוה של כלל עובדי הבנקים יחסית לענפי משק אחרים (ועדי עובדים חזקים מתפתחים בענפים בהם לא קיימת תחרות), על התגמול הבלתי-סביר לראשי הבנקים (לא לחינם נוהרים בכירי הסקטור הציבורי לבנקים), ועל ההשקעה העצומה בנכסים פיסיים (היכן נקבע שסניף המספק שירות לקהל צריך להיות מפואר?).

האם מדובר בצרות-עיין מצידנו? לאו דווקא. בעולם הקפיטליסטי רווחים ושכר הם תמורה לגיטימית ליוזמה ולפריון. כל עוד מתקיימת תחרות חופשית, העובדה שמישהו מתעשר מהמצאה, מיוזמה עסקית ומנטילת סיכון - היא המנוע של צמיחה ושגשוג. הכלל הזה מתהפך בעולם ללא תחרות: כאן היכולת להגדיל את העוגה שלי היא פונקציה של יכולתי להקטין את העוגה של האחר. כאן שורר עולם של כוח במשא ומתן. כאן חשוב לשמור על כוח מונופוליסטי כדי "לחלוב" את הלקוח. כאן מי שמשלם את השכר המנופח והתיגמול האסטרונומי הוא הציבור הרחב. זה המצב שהיה עד כה בחברות הסלולר. זה המצב הנוכחי בענף הבנקאות.

סיכון מערכתי

לכאורה, היעדר התחרות בענף הבנקאות הוא המחיר שאנו נדרשים לשלם כדי שתהיה לנו מערכת בנקאות יציבה. אבל כפי שלמדנו במשבר האחרון, גודלם של הבנקים אינו מבטיח את יציבותה של המערכת הפיננסית: אם בכלל, הוא מגביר את פגיעותה. מערכת פיננסית עם מעט בנקים גדולים מסוכנת יותר ממערכת עם הרבה בנקים קטנים.

מצב של בנקים גדולים פירושו שהיקלעות אפשרית של כל אחד מהבנקים לקשיים מאיימת על יציבותה של המערכת כולה. מבחינת המערכת, מדובר באי-פיזור סיכונים. מבחינת הרגולטור, מדובר באיום מתמיד של כל אחד מהבנקים על היציבות הכוללת. מבחינת הרגולטור, לכן, נפילת בנק בישראל אינה יכולה להתרחש: היא אירוע בלתי-נסבל. הבנקים בישראל הם גדולים מכדי ליפול.

מציאות כזו משפיעה על כללי המשחק שבין הבנקים לרגולטור. הוא אינו יכול לפעול מולם באופן חופשי, וכלי השליטה שלו נחלשים. הבנקים הגדולים נהנים מעוצמה מול הרגולטור בגלל הזיהוי של טובתם עם טובת המערכת. אם נוסיף לכך את העובדה שבהנהגת הבנקים הצטברו בוגרי הסקטור הציבורי, לרבות בכירים לשעבר בבנק ישראל - נקבל מערכת החשודה ביכולת רגולציה. נקבל מערכת עם סיכון יציבותי מוגדל.

המערכת אינה עיוורת למצבם המיוחד של הבנקים בישראל. ההערכה שהבנקים גדולים מכדי ליפול גורמת לכך שהם יכולים לגייס מקורות בשוק ההון בתוספת פרמיית-סיכון זעומה, המעידה לא על אמון הציבור בהם כמו על ביטחון הציבור במחוייבותה של המדינה לשמור על יציבות הבנקים. התוצאה היא שהבנקים זוכים להוזלה של מקורות המימון. הם גורפים רווח מימוני ממחוייבות ערטילאית של המדינה.

מעבר לכך, משקי הבית מפקידים את כספם בבנקים ללא חשש מחדלות-פירעון שלהם ובלא שהם מעריכים תחילה את חוסנם של הבנקים, אופן ניהולם ואולי גם את יחס ההון שלהם. "יהיה בסדר: המדינה לא יכולה לאפשר לעצמה שבנק …... ייפול". התוצאה היא שבישראל קיים בפועל ביטוח פיקדונות, לפחות בעיני ציבור המפקידים, אבל ללא מנגנוני הפרמיה שהלקוחות היו צריכים לשלם בגין ביטוח שכזה.

וישנה עוד תוצאה: אין לבנקים עניין בניהול סיכונים. זו אינה בעיה שלהם - זו בעיה של המדינה, שהיא אמורה לחלץ אותם במקרה של הסתבכות. לכן הבנקים מחזיקים בהון עצמי מינימלי, זה הנדרש מהם ע"י הרגולטור, ומגייסים סיוע של גורמים פוליטיים כדי לסכל כל דרישה של הרגולטור לחזק את ההון. לכן גם ניהול הסיכונים בבנקים הוא למעשה ציות שלא מרצון לדרישות הרגולטור: אין בנקים שמערכי ניהול הסיכונים שלהם הקדימו את דרישות הרגולטור, שמאמינים שניהול סיכונים הוא חלק אינטגרלי מניהול אסטרטגי, וכולם ביחד עסוקים בהדיפת דרישותיו של המפקח על הבנקים. דוגמא בולטת היא ההכרזות האחרונות של הבנקים שיישום דרישות המפקח להגדלת ההון העצמי (לקראת החלת דרישות באזל III) יגרמו למחנק אשראי במשק, הכרזות שמטרתן לגייס דעת קהל ותמיכה עסקית ופוליטית כנגד המפקח על הבנקים.

מה היה צריך לקרות?

בנקים גדולים אינם פתרון ליציבות המערכת הפיננסית - הם הבעיה. פרט לכך שהם מסכנים את יציבות המערכת, הם מונעים תחרות ומטילים על הציבור נטל מוגזם של תשלומים על שירותיהם. משתי סיבות אלו - הגברת התחרות והגברת היציבות המערכתית - קיים צורך לפעול להקטנת הבנקים בישראל.

קטונתי מלהציע למפקח על הבנקים כלים ספציפיים. הוא ואנשיו מכירים את הנושא טוב מכולם. מספיק היה לומר כאן שיש לשקול צעדים שיגבילו את גודלם של הבנקים, שייצרו אפליה מתקנת לטובת בנקים קטנים, שיחמירו את דרישות ההון המופנות לבנקים כפונקציה של גודלם (ולא להיפך, כפי שהיה בעבר) כדי לנטרל את השפעת היתרונות לגודל מעבר לגודל מסויים, שיעודדו פירוק של קבוצות בנקאיות בחזרה לבנקים נפרדים, שימנעו את התיגמול הבוטה של דרגי הניהול הבכירים, ושיקלו על כניסת בנקים זרים למערכת.

משפרי דיור שנתקעו עם דירות

כותרות העיתונים דיווחו לנו לפני שבוע על סקירה מיוחדת שפירסם משרד האוצר בנושא מצב שוק הדיור. לא הצלחתי למצוא באתר האינטרנט של משרד האוצר כל התייחסות לסקירה המוזכרת, כך שאינני יודע מהו המקור לידיעה זו, שהופיעה במספר עיתונים, ומהו תוכנה המדויק. בכל מקרה, לפי הדיווח בעיתונים, הנטייה של משפרי דיור בישראל לרכוש דירות חדשות לפני שסיימו למכור את דירותיהם הישנות התחזקה בשנים האחרונות, ועל רקע ההאטה שהייתה בשנה האחרונה בשוק הדיור - היא גרמה להצטברות מקרים של רוכשי דירות שהשלימו את רכישת הדירות אבל טרם הצליחו להיפטר מדירותיהם הקודמות כמתוכנן. התוצאה היא גידול של מלאי הדירות למכירה. בעלי דירות אלו, שנטלו ברוב המקרים הלוואות גישור, נאלצים לשקול אם להנמיך את ציפיותיהם לגבי התמורה ולמכור בכל מחיר עכשיו, או לחילופין ליטול הלוואות משכנתא חדשות במקום הלוואות הגישור שנטלו בזמנו כדי לאפשר להם להמשיך בניסיונותיהם למכור את דירותיהם הישנות במחירי היעד שקבעו לעצמם.

ברשימה זו ננסה להבין מהי התופעה שבה מדובר, מהו מקורה ואילו בעיות היא מעוררת.

הבעיה של משפרי דיור

משפרי הדיור הם משקי בית שיש להם דירה, והם רוכשים דירה אחרת במקומה. הם מתכננים שחלק ממימון רכישת הדירה החדשה יגיע ממכירת הדירה הנוכחית שלהם.

זוהי עיסקה מורכבת. משפרי דיור, בניגוד לחסרי דיור (עולים חדשים, זוגות צעירים וכדו') ולמשקיעים (רוכשי דירה לשם השקעה) צריכים לבצע שתי עיסקאות נפרדות: קניית דירה חדשה, ומכירת דירה קודמת. עיסקאות אלו הן בלתי-תלויות, ומחייבות מאמץ נפרד ליצירת תיאום טוב ככל האפשר של לוחות הזמנים: לוח הזמנים הריאלי (פינוי הדירה הישנה ושיפוץ אפשרי של החדשה), ולוח הזמנים הפיננסי (תיאום תזרימי הכספים של שתי העיסקאות).

בשוק אחר - שוק הרכב הפרטי - נוהגים חלק ניכר מהפרטים לצמצם את הצורך בתיאומים מסובכים אלו ע"י יצירת זיקה בין שתי העיסקאות: מסירת הרכב הישן לסוכן המכירות כחלק מהתשלום תמורת הרכב החדש ("טרייד-אין"). לרוע המזל, הסדר נוח זה אינו קיים בתחום רכישת הדיור.  אולי יבוא יום ומשווקי דירות מגורים ייבאו שיטה זו גם לשוק הדיור.

ועוד בעיה של משפרי הדיור

בעיה נוספת של משפרי הדיור היא ששוק הדיור אינו שוק משוכלל: לא מדובר במוצר אחיד - כל דירה היא ספציפית, בעלת מאפיינים שונים, ולכן עשויה להימכר במחיר ספציפי. אין לדעת מראש את מחיר המכירה של דירה: המחיר נקבע בתהליך ארוך של איטרציה. המוכר קובע מחיר התחלתי לאיטרציה, ומנהל תהליך הדומה למכרז שבו קונים פוטנציאליים מציעים מחיר קנייה. התהליך מסתיים כאשר נוצר מפגש בין אחד מהקונים הפוטנציאליים לבין המוכר.

התוצאה היא שעיסקת דיור היא עיסקה מתמשכת: תהליך ההתכנסות למחיר הסופי נמשך בדרך-כלל מספר חודשים. העובדה שמשך התהליך אינו ידוע מראש מקשה עוד על תכנון המהלך הסימולטני של משפרי דיור: הם אינם יודעים מראש את התזמון הנכון של העיסקאות.

סדר הפעולות הסביר של משפרי דיור

לאור העובדה שבעיסקה אופיינית של משפרי דיור קיימת אי-ודאות כפולה - הן לגבי עיתוי כל אחת מהעיסקאות (מכירה, קנייה) והן לגבי מחיריהן (מחיר הדירה הנמכרת, מחיר הדירה הנרכשת) - נשאל את עצמנו כיצד היה צריך משק בית להתנהג. בהינתן שאי-הוודאות לגבי המחירים יכולה להגיע לממדים ניכרים במונחי חודשי השתכרות, ובהנחה שמשק בית אינו שש ליטול על עצמו סיכונים - רק טבעי הוא שמהלך הדברים יהיה שמשק הבית לא ייכנס לעיסקת הרכישה לפני שיסיים את עיסקת המכירה: הוא לא יקבל החלטות פיננסיות לפני שידע מהם המקורות האמיתיים העומדים לרשותו ובאיזה לוח זמנים.

בפועל, חלק ניכר ממשפרי הדיור אינם פועלים לפי סדר הפעולות שתיארנו. חלקם פועלים במקביל, וחלקם אף הופכים את סדר הפעולות: הם מקדימים את רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הנוכחית. זאת, ועוד: לפי הנתונים שמצטטים העיתונים, נטייה זו של משפרי הדיור גברה מאד בשנים האחרונות.

מה גורם למשקי הבית להתנהג כך? האם אנו טועים בהבנת אופי התנהגותם והם בעצם אוהבי סיכון? נראה שהתשובה נעוצה במקום אחר: יש משהו שמפחיד את משקי הבית יותר מהסיכון שבו אנו מדברים, והוא שגורם להם לנקוט בסדר פעולות לא-שמרני.

החשש מהתייקרות מחירי הדירות

מה שמדריך את מנוחתם של משפרי הדיור הוא החשש מפני הפסד הנובע מהתייקרות מחירי הדירות. אם הם מבצעים קודם את פעולת המכירה ורק אז נפנים לפעולת הקנייה - הם עלולים להימצא במצב שבו הפרש הזמן בין "סגירת" עיסקת המכירה לבין "סגירת" עיסקת הקנייה יהיה 3-6 חודשים. הפרש זמן זה הוא חסר-משמעות בעולם יציב. אבל הוא אינו חסר-משמעות בעולם שבו מחירי הדירות נמצאים בעלייה.

נתייחס לדוגמא מספרית. נניח שמדובר במשפר דיור שמוכר דירה שמחירה המשוער הוא 1.5 מיליון ש"ח ומתכוון לרכוש תמורתה דירה שמחירה המשוער הוא 2.5 מיליון ש"ח. נניח עוד שהמצב הקבוע בשוק הדיור הוא עליית מחירים שנתית בקצב של 10%. במצב כזה, פעולה "בטור" (כלומר: השלמת מכירת הדירה הקיימת לפני רכישת דירה חדשה) תגרום לו להפסד כספי של 125 אלף ש"ח אם הפרש העיתוי הוא 6 חודשים, או 62.5 אלף ש"ח אם הפרש העיתוי הוא 3 חודשים. הפסד זה הוא תוצאה של שחיקת כוח הקנייה של הכסף במונחי דירות. אצל משק בית ממוצע, מדובר לעיתים בסדרי גודל של הכנסה רבע-שנתית ומעלה.

כיצד נמנעים מהפסד זה? אם משק בית סבור, לדוגמא, שמחירי הדירות יעלו ב-10% לשנה - הוא ינסה לצמצם את הפרשי העיתוי בין העיסקאות כדי לחסוך מעצמו את השחיקה. הוא ינסה לפעול ככל-האפשר במקביל: הוא ינסה לקיים את רוב שלבי החיפוש של דירה חדשה ואפילו להיכנס למשא ומתן עם מוכרי דירות עוד לפני שהוא עצמו סיים למכור את דירתו. הוא ישאף "לסגור" את החוזים - מכירה וקנייה - במועדים סמוכים ככל האפשר זה לזה. הוא גם ישתדל ליצור תיאום מירבי בין לוח מועדי התשלומים שהוא קובע עם רוכש דירתו הישנה לבין זה שהוא קובע עם מוכר דירתו החדשה.

היפוך סדר הפעולות: קנייה לפני מכירה

אם משפר הדיור משוכנע שמחירי הדירות אכן עולים בקצב שנתי של 10% - הוא עלול אפילו לנתק את הקשר הכובל שבין רכישת הדירה החדשה לבין מכירת הדירה הקיימת. הוא יקיים את תהליכי החיפוש, המשא-ומתן ואפילו ההתקשרות החוזית לגבי הדירה שהוא רוכש מבלי להתנות אותם בהשלמת המכירה של דירתו. במצב מסוים, הוא עלול אפילו להימצא, שלא מתוך כוונה מראש, בהיפוך-סדר: הוא ירכוש דירה חדשה לפני שהשלים את מכירת דירתו הקיימת, וכאשר הוא אינו יודע עדיין את מחיר המכירה הסופי.

החשיבה (בשלב זה עדיין מעורפלת) שברקע סדר הפעולות ההפוך היא שהחשיפה למחירי הדירות פועלת לטובתו: עליית מחירי הדירות (שהוא מניח אותה) יוצרת לו, לדעתו, רווחי הון. לכן הפרשי העיתוי בין הקנייה למכירה אינם מהווים בעיניו חשיפה לסיכון: הזמן פועל רק לטובתו. 

מהימור פסיבי להימור אקטיבי

ניתוק הקשר בין העיסקאות הוא הימור על המשך עליית מחירי הדירות. שחרור מסדר הפעולות המחייב (קנייה אחרי מכירה) הוא דבר אחד - זוהי דרגת חופש שמאפשרת למשפר הדיור פחות לחץ-זמנים להשלמת העיסקאות, ולכן אולי הזדמנות לשיפור המחירים הסופיים מבחינתו בשתי העיסקאות. אבל כאשר משפר הדיור יוזם בכוונה פער-זמנים כדי ליצור רווחי הון - זהו דבר שונה לגמרי. כאן הוא כבר מקבל החלטה על נטילת פוזיציה בתחום ההשקעה בדיור: פרט לדירה המשמשת אותו למגורים, הוא מחליט להשקיע השקעה נוספת בדיור כדי ליהנות מהעלייה הצפויה (לדעתו) של מחירי הדירות. אם הראשון הוא תוצאה של אילוץ של הנסיבות - השני הוא בחירה מכוונת.

הבנקים מצטרפים לעיסקה: הסיפור של מימון ביניים בנקאי

עד לשנת 1992 הבנקים למשכנתאות בישראל היו רשאים להעמיד אשראי רק לרכישת דיור. ליברליזציה של התקנות שהוכנסה אז איפשרה להם להעמיד אשראי גם למטרות אחרות, ובלבד שהאשראי יהיה מגובה בשעבוד דירת מגורים.

ההיתר החדש שניתן לבנקים למשכנתאות פתח פתח לשיתוף פעולה חדש בין הבנקים למשקי הבית. נוצרה אפשרות להעמיד למשקי הבית אשראי נוסף, מעבר לאשראי לרכישת הדירה החדשה. משקי בית שרצו עכשיו לרכוש דירה לפני שמכרו את דירתם הקיימת, יכלו עתה לקבל משכנתא כפולה: הלוואה ארוכת טווח לדיור שהביטחון כנגדה הוא שעבוד הדירה החדשה, והלוואה נוספת, קצרת-טווח ("הלוואת גישור"), שהביטחון כנגדה הוא שעבוד הדירה הישנה. בכך, פעולה שיכלה להתבצע מקודם רק ע"י בעלי-יכולת מעטים -  כאלו שיכלו לממן אותה ממקורות עצמיים (או מהלוואות משפחתיות) - הפכה כעת לאפשרות הפתוחה לציבור הרחב.

מתי מדובר בחוסר אחריות?

במציאות הבנקאית הקיימת, כמעט כל משפר דיור יכול להפוך את סדר הפעולות הטבעי - לקנות דירה חדשה לפני שמכר את זו הישנה. מה שמאפשר זאת הוא המימון הבנקאי הכפול: הלוואה לרכישת דיור + הלוואת גישור. האחריות להחלטה עוברת אל כתפי משקי הבית.

הלוואת הגישור מכניסה את משק הבית לסיכון פיננסי ("סיכון בסיס") למשך התקופה הנמשכת עד למכירת הדירה הישנה ופירעון החוב. משק הבית נטל הלוואה כדי לדחות את מועד מכירת דירתו. הוא עשה זאת כיון שחשב שהשיפור שיושג במחיר המכירה (ההפרש בין מחיר המכירה הסופי של הדירה לעומת ההצעה האחרונה שהתקבלה) יפצה אותו על עלות הלוואת הגישור (תשלומי ריבית והצמדה + עלויות חד-פעמיות בגין הקצאת האשראי). החשיפה הפיננסית שנוצרה למשק הבית היא לאפשרות שמחיר הדירה יעלה בפחות מעלות האשראי. 

השאלה היא שאלה של ממדים. ניקח את הדוגמא לעיל: משק הבית זקוק ל-2.5 מיליון ש"ח לרכישת הדירה החדשה. נניח שיש בידיו 0.5 מיליון ש"ח במזומן, ואת היתר הוא תיכנן לממן באמצעות התמורה ממכירת הדירה הקיימת (1.5 מיליון ש"ח) בתוספת הלוואת משכנתא ארוכת-טווח (0.5 מיליון ש"ח). מאחר שהוא טרם השלים את מכירת דירתו הוא פונה לבנק, שמסכים להעמיד לו בנוסף להלוואת המשכנתא הראשונה (0.5 מיליון ש"ח) גם הלוואת גישור. נניח שהלוואת הגישור היא לתקופה של שנתיים, וגודלה המקסימלי הוא 50% מערך הדירה הנמכרת: 0.75 מיליון ש"ח. על סמך הלוואה זו יכול משפר הדיור לשלם למוכר עד 1.75 מיליון ש"ח מבלי למכור את דירתו. התשלום הנותר - 0.75 מיליון ש"ח - יידחה על-ידי הרוכש למועד מאוחר ככל האפשר, כדי שיקבל פסק-זמן שיספיק למכירת הדירה או פשוט כדי לנצל את הזמן להגדלת רווחי-הון.

הבחנה לא רשמית

למרות שלא ניתן לעשות הבחנה חותכת, נעשה כאן הבחנה בין משק בית שגייס הלוואת גישור בנקאית כדי לנסות ולשפר את מחיר המכירה של הדירה הישנה, לבין משק בית שהחליט להשתמש בהלוואת הגישור כדי ליצור רווחי הון מעליית מחירי הדירות. בשני המקרים מדובר בחשיפה שמקורה בפוזיציה, אבל ההבדל הוא בכוונה שמאחרי העיסקה: במקרה הראשון הכוונה היא לקבל פסק זמן להשלמת המכירה; במקרה השני מדובר בספקולציה בנדל"ן.

נתמקד במקרה השני: משק הבית, שבעבר המאזן שלו כלל דירה (1.5 מיליון ש"ח) ומזומן (0.5 מיליון ש"ח), ושלא היו לו חובות - שינה מבחירה את המאזן שלו כך שיש לו עכשיו שתי דירות (4.0 מיליוני ש"ח) והתחייבויות בסך 2.0 מיליוני ש"ח (0.5 מיליון ש"ח משכנתא ארוכת טווח, 0.75 מיליון ש"ח הלוואת גישור ועוד 0.75 מיליון ש"ח התחייבות לשלם למוכר הדירה). זהו מצב שונה בתכלית.

החשיפה הפיננסית

משפר הדיור המשתמש בהלוואת גישור חשוף כעת יותר מאשר בעבר לשינויי מחירי הדירות. הוא עשה זאת מבחירה חופשית, כיון שצפה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות: אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב-10% לשנה הוא ירשום לעצמו מידי שנה רווח הון של 150 אלף ש"ח (ברוטו: לפני ניכוי הוצאות המימון). הבעיה תהיה אם מחירי הדירות לא יעלו כלל, או אפילו ירדו.

שינוי הכיוון כלפי מטה של מחירי הדירות הוא מלכודת-פתאים. השינוי מתרחש בדרך כלל אחרי תקופה ארוכה שסימאה את עיני הציבור וגרמה להם לחשוב שמחירי דירות יכולים רק לעלות. זה מה שקרה בשנת 2006 בארה"ב, ושם נלכדו רוכשי הדירות ואיתם המלווים. האירוע הנוכחי בישראל אינו כה דרמטי: לכל היותר מדובר בינתיים בעצירת העלייה של מחירי הדירות - לא בהתחלת התמוטטות. גם האשראי הבנקאי לדיור המקובל בישראל אינו בשיעורים המסכנים את הבנקים במקרה של ירידת מחירים. לכן יש בכל האירוע רק תזכורת לכל המשתתפים לכך שמחירי הדיור אינם חייבים לעלות תמיד, וששימוש בהלוואות גישור להיפוך סדר הפעולות ההגיוני של משפרי דיור הוא חשיפה לסיכון פיננסי ויש לקחת חשיפה זו בחשבון. הגרוע מכל הוא מצב של הכחשה: העמדת הפנים שמי שרוכש דירה באמצעות הלוואת גישור אינו נחשף לסיכון פיננסי.