בשולי שיא הביצוע של משכנתאות

בשבוע שעבר דיווחה התקשורת כי לפי נתוני בנק ישראל לחודש יולי היקף הלוואות המשכנתא הגיע לשיא של כל הזמנים: כ-4.9 מיליארד ש"ח. הנתון הביא לגל של פרשנויות לגבי סיבות אפשריות לגידול בביצוע המשכנתאות, לאחר תקופה של האטה. המשותף לכל ההסברים הוא ההסכמה שהביקוש לרכישת דיור, בעיקר לצורך השקעה, חזר לרמה גבוהה לאחר תקופת האטה של מספר חודשים. המערכה של הממשלה נגד מחירי הדירות - נכשלה. חזרנו ל"בועת נדל"ן".

האמנם? ברשימה זו ננסה להבין כמה דברים לגבי הדרך בה אנחנו מפרשים אירועים.

האדם מחפש משמעות

הבעיה מתחילה מכך שכפרטים איננו מוכנים לקבל פיסות אינפורמציה כשלעצמן - אנחנו דורשים תובנות. אינפורמציה גולמית משאירה אותנו במצב של אי-שקט: מה זה אומר? מה זה אומר לגבי? מה אני צריך לעשות בהקשר לאינפורמציה זו? כך גם אנו מתייחסים לעצם העובדה שהיקף הביצוע של משכנתאות הגיע לשיא: האם עלינו לרוץ לרכוש דירה עכשיו? פיספסנו משהו?

בהשאלה מעולם המושגים הצבאי, איננו מסתפקים בידיעות - אנחנו דורשים מודיעין, כלומר אנו מחפשים תזה לגבי מה שקורה, כזו שהידיעות מתיישבות איתה. כמובן שייתכן שיש יותר מתזה אחת שמתיישבת עם הידיעות שבידינו, ואז עלינו לבחור בין אפשרויות. בעולם הצבאי מדובר במשחק בין צדדים, ולכן המטרה היא לזהות כוונות של הצד השני. בעולם הכלכלי מדובר בזיהוי מגמות ותהליכים: מהו התהליך שמתרחש מול עינינו?

הגישה הפרקטית הזו שלנו לחדשות כלכליות - הניסיון לזהות מגמות ובעיקר שינויי מגמה, או לפחות לחשוב שאנחנו מבינים את האירועים - אינה שלילית כשלעצמה. אבל השאלה היא מניין נשיג את החומרים לבנות תזה כזו. בחברה מודרנית, הצינור העיקרי דרכו נשלים מידע ונקבל הצעות לתזות - הוא התקשורת. בין שמדובר בפרשנים כלכליים המועסקים ע"י התקשורת, ובין שמדובר בליקוט דעות ממומחים שונים באמצעות ראיונות - התקשורת היא הצינור, היא החושים בעזרתם אנו מנסים לפענח את העולם. זוהי החשיבות העצומה של התקשורת, וזוהי הסיבה מדוע אני מרשה לעצמי לפעמים להתבטא בביקורתיות לגבי איכות הדיווח העיתונאי בחיינו: מדובר בתפקיד אחראי, ואין לסלוח על חוסר מקצועיות או על התרשלות בביצועו.

ההודעה של בנק ישראל: מידיעה לתובנה

לפי הודעה שפירסם הבנק המרכזי (הקוראים המוכשרים מוזמנים לנסות למצוא את הידיעה המקורית בעצמם באתר בנק ישראל) חל גידול בחודש יולי בהיקף ביצוע הלוואות משכנתא חדשות, והביצוע הגיע לשיא של כל הזמנים. זהו החומר הגולמי ממנו היה צריך ליצור תובנות.

כותרות התקשורת שפורסמו למחרת ההודעה של בנק ישראל לקחו את הידיעה מהלך שלם קדימה. ברוב העיתונים הוסבר שמחירי הדירות חזרו לעלות לאחר כמה חודשים של בלבול, כיון שהרוכשים חוזרים לשוק הדיור. הנימוקים מדוע הרוכשים חוזרים לשוק הדיור נעים בין הפחתת הריבית ע"י בנק ישראל, שהוזילה את המשכנתא, לבין התפכחות כוללת של הציבור ממדיניות הממשלה. לפי הסבר זה הציבור הבין שהממשלה לא תצליח לעמוד בהבטחותיה להוזיל את הדיור, ולכן הוא חזר להסתער על שוק הדירות. הוצע גם הסבר שהביצוע הבולט של הלוואות הוא חריגה ממגמה, חריגה שנוצרה בגלל ההעלאה הצפויה של שיעור המע"מ ב-1% שגרמה לרוכשי הדירות להזדרז ולהשלים את רכישת הדיור לפני העלאת המע"מ.

הפרשנויות טוענות שמדיניות הממשלה כשלה: למרות ההבטחות של שרי האוצר והשיכון, ולמרות האיומים של נגיד בנק ישראל - מחירי הדיור לא ירדו ושוב אנחנו נמצאים בתוך תהליך "בועתי" בתחום הנדל"ן. יותר מזאת, קיימת הסכמה גם שתנועת המחאה כשלה: היא לא הצליחה להביא את הממשלה לנקוט במדיניות אפקטיבית.

ולסיום "חגיגת התובנות" שמענו עוד משהו: שמענו ממנכ"ל של אחת מהחברות לייעוץ משכנתאות ש"הקונים הפנימו שהמחיר על דירות היום הוא המחיר הריאלי, אחרי כמה חודשים של היעדרות מהשוק בציפייה לירידות מחירים", ואפילו קראנו פרשנות הטוענת ש"מחירי דירות לא יכולים בכלל לרדת ב-30%".

כל-כך הרבה תובנות מנתון אחד?

מוכרחים להתפעל מיכולתם המקצועית של הפרשנים לפענח מגמות ולגבש מייד תמונת עתיד על-סמך נתונים כ"כ חלקיים. לכאורה, זהו יתרונו הייחודי של איש עסקים מצליח - לא של כלכלן או פרשן, שנאבק בדרך כלל לספק הסברים בדיעבד להתפתחויות מפתיעות. אבל הספק לגבי יכולתם של נביאים אלו מתעורר כשמחטטים בעיתונים מלפני כמה חודשים, ורואים מה היו ההערכות והפרשנויות אז: רואים את ההערכות שמחירי הדיור נמצאים במגמת ירידה, את הדיווחים על ההאטה בקצב התחלות הבנייה, את הדיווחים על מתווכים שמתלוננים על "התייבשות" השוק, את הסיפורים על מוכרי דירות שמתקשים לעכל את ירידת מחירי הדירות ומתעקשים על מחירים מופרזים שגורמים להארכת זמן המכירה הממוצע, ואת הסיפורים על רוכשי דירות שנתקעו עם דירותיהם הישנות ונזקקו להלוואות גישור מהבנקים.

להיכן נעלמו כל הסיפורים הללו? הייתכן שמדובר בכלל בבועה תקשורתית, בניסיון להתאים סיפורים להתפתחויות ללא כל יכולת להבין באמת את ההתרחשויות? האם יש כאן ניסיון להעלות בצורה צינית את רמת החרדה של הציבור ע"י כותרות? האם המקצוע התדרדר לספירת אחוזי צפייה והקלקה? האם אנשי התקשורת הפכו ממלצרי מידע חיוניים לשבשבת, לנקודת תורפה של יציבות המערכת?

כמה הערות לנתון שהתפרסם

לפני שניחפז לאמץ את הפרשנויות לעיל שהוצגו בתקשורת אני מציע לחשוב על עוד כמה נקודות:

• הידיעה שהתפרסמה באמצע אוגוסט היא לגבי הלוואות שניתנו בחודש יולי 2012
• הבנקים נוהגים להעמיד את הלוואת המשכנתא כתשלום אחרון בגין הדירה הנרכשת. מדובר לכן בעיסקאות רכישה שהתשלום האחרון בהן חל בחודש יולי
• אם התשלום האחרון היה בחודש יולי, ייתכן שהחוזה לגבי רכישת הדירה נחתם כבר בין חודש לשלושה חודשים לפני-כן, כך שהחתימה והתשלום הראשון היו כבר בתקופה אפריל-מאי 2012
• חתימה על חוזה ותשלום מקדמה הם האקט האחרון של דיונים על ניסוח סעיפי החוזה בין עורכי הדין של שני הצדדים. מכאן שההסכמה בין הצדדים על מחיר הדירה ותנאי התשלום (להבדיל מטקס החתימה) הייתה כנראה כשבועיים קודם לתשלום הראשון
• חיפוש הדירה ע"י הרוכש נמשך בדרך-כלל מספר חודשים, כשכבר בחודשים הראשונים הוא מגבש לעצמו החלטה לגבי תקציב, גודל דירה ומיקום גיאוגרפי

מרשימה זו של נקודות עולה אולי אפשרות מעניינת לגבי התהליך שאנו עדים לו: רוכשי הדירות שנטלו הלוואות בהיקף שיא (כפי שהתפרסם באמצע חודש אוגוסט) יצאו לדרכם לרכוש דירה אי-שם בין הרביע האחרון של 2011 והרביע הראשון של 2012. אין לדעת זאת בבירור ללא נתונים נוספים ברמה הפרטנית, אבל עולה כאן אפשרות שעולם החוויות עליו ביססו רוכשי הדירות את החלטותיהם לרכוש דירה אינו מה שניתן היה לחשוב כשקוראים את הפרשנויות המוצעות להיקף הביצוע החריג. ה"טריגר" לביצוע העצום אינו משהו שאירע בחודש האחרון, כמו ההחלטה להעלות את שיעור המע"מ ב-1%: את ההסבר יש לכן לחפש בעיתוי אחר, מוקדם יותר, ואולי גם בעולם מושגים שונה.

אנקדוטה

התייחסות למימד הזמן של תהליכים - התמשכותו של תהליך נטילת המשכנתא - מזכירה לי את סיפור השמדתם של הדינוזאורים: אחד ההסברים המקובלים להיעלמותם הפתאומית של הדינוזאורים מעל כדור הארץ הוא פגיעה של מטאוריט ענק בחצי הכדור המערבי, לפני כ-65 מיליון שנים; ניסיון של אסטרופיזיקאים לזהות מניין הגיע אותו מטאוריט מעלה שהפיצוץ ששיגר את אותו מטאוריט לכיוון כדור הארץ ארע מיליוני שנים לפני שהתפתח הדינוזאור הראשון!

תובנות אפשריות

להלן כמה תובנות אפשריות:

• את הסיבות לביצוע החריג של משכנתאות בחודש יולי 2012 יש אולי לחפש בתקופת זמן אחרת - לא בהתפתחויות שחלו ביולי-אוגוסט 2012 כמו העלאת שיעור המע"מ או הפחתת הריבית ע"י בנק ישראל
• אנו חיים בעולם שבו קיים פיגור-מופע: סיבה ומסובב אינם מתרחשים בו-זמנית; אין טעם ליפול בכשל הלוגי ולחבר סיבתית בין תופעות רק בגלל סמיכות הזמנים של התרחשותן
• בעולם של פיגור-מופע, מעניין מה חשבנו כולנו בסביבות תחילת 2012, כשהביקוש - שאת רישומו ראינו בנתוני ביצוע המשכנתאות של חודש יולי - התעורר. ברור שלא ראינו את נחשול הביקוש מתהווה: התקשורת דנה אז בסימני ההאטה בשוק הדיור וייחסה את ההאטה להצלחה של המדיניות הממשלתית שננקטה בהשראת תנועת המחאה. אפילו בנק ישראל קיבל קרדיט להצלחתו-כביכול של המהלך לבלימת הביקוש לרכישת דיור
• העובדה שמדובר במערכת עם פיגור-מופע של מספר חודשים מכתיבה כללים לגבי הניסיון לנהל מדיניות. חייבים לגבש כלים להערכת מצב, לתכנן לטווחים ארוכים, לקבוע אינדיקטורים אמינים לבקרה ולהימנע מהפיתוי לנהל את המערכת באופן תגובתי, בצמוד לאירועים. כמו במקרה של השטת מיכליות הדלק הענקיות, אין אפשרות לעצור את הספינה כשכבר רואים את החוף - חייבים לבצע פעולות מראש.
• יש לבנקים מערכות מידע המאפשרות להם לעקוב אחר הצטברות בקשות להלוואות ואחר ההתקדמות של מלאי ההלוואות לקראת ביצוע. מערכות אלו מאפשרות להם לחזות את קצבי הביצוע חודשים מראש, וגם לזהות את מקורות השינוי בהיקפי הביצוע. לכן אין צורך בהעלאת השערות אינסטינקטיביות לגבי הגידול בביצוע בחודש יולי - אפשר לחפור בנתונים. אפשר לקדם את הבנתנו את ההתרחשויות ע"י מחקר מתאים. אילו הייתי צריך לנחש מה נלמד כשנחפור בנתוני הבנקים הייתי אומר שהארוע של חודש יולי כבר "התבשל" בסניפי הבנקים במשך מספר חודשים, שהוא אינו נובע מהתרחשויות של החודשים האחרונים, ושהוא אינו מאחורינו: הרמה הגבוהה של מתן אשראי תימשך לפחות עוד זמן מה.
• ונקודה אחרונה: אנו פועלים כיום בעולם שבו יש משמעות חשובה לציפיות הציבור: חששות הציבור גורמים לתגובות, ותגובות גורמות לשינויי מציאות. לכן כיוון ההתרחשות אינו שהמציאות גורמת לציפיות, אלא הפוך: הציפיות גורמות לשינויים במציאות. עובדה זו מחייבת את כולנו להיזהר בהפרחת כותרות: זוהי ספינה שקל לנדנד אותה. לכן רצוי לפזר ככל האפשר את הערפל ואת אי-הוודאות. לשם כך יש לפעול פעולות מייצבות: לבנות כלי ניתוח להערכת מצב, לנהל את המדיניות בשקיפות, לפרסם הערכות כלכליות מוסמכות ומעוררות אמון, ולהזהיר את הציבור מפני הסקת מסקנות מרחיקות לכת מנתונים נקודתיים. בכך נקטין את הסדק דרכו חודרים מפיצי שמועות בלתי מבוססות ויצרני פרשנויות סרק.

מדוע לפתע כל הכותרות המנוגדות על מחירי הדירות?

העיתון "כלכליסט" פירסם היום (14.8.2012) סקירה על "מדדי" מחירי הדירות המתפרסמים תכופות בתקשורת (ראו: "המדינה לא יודעת באמת מה קורה עם מחירי הדירות").

נתחיל במה שאמרו כותבי הסקירה:

"אף שלא פחות מארבעה גופים רשמיים מספקים בקביעות נתונים שמצביעים על המגמות השונות במחירי הדירות בישראל, עדיין ציבור קוני ומוכרי הדירות מתקשה לקבל תמונה אחידה ומדויקת על הנעשה בשוק. השמאי הממשלתי במשרד הפנים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), משרד האוצר ואף משרד השיכון והבינוי סוקרים כל אחד בנפרד את מחירי הדירות, אך עושים זאת באופן שמקשה על הקונים והמוכרים הפרטיים - הרוב המכריע של שוק הנדל"ן - לדעת מה מחירי האמת של הדירות."

כותבי הסקירה יורדים בהמשך לפרטים בניסיונם להבחין בין המדדים השונים. מי שמתעניין בכך - מופנה למאמר עצמו. אנו נעסוק במקום זאת בשאלה מדוע אין למדינת ישראל מדד מלא של מחירי דירות, מדוע גופים ממשלתיים שאינם מוסמכים לכך ואינם מקצועיים סטטיסטית מרשים לעצמם להתחרות בינם לבין עצמם בעיבוד מידע ובפירסומו, ומהו הנזק מכך שלא קיים מדד מחירי דיור בישראל.

רעב למידע

בתחילת שנות ה-90', כשמחירי הדיור בישראל בישראל החלו לדהור על רקע הגיאות הכלכלית שיצרה העלייה ההמונית והסכמי השלום, גבר הצורך לעקוב אחר התפתחות מחירי הדירות. פרט למעקב אחר המחיר הממוצע, היה צורך גם בניתוח אזורי, שיבחין בשונות גיאוגרפית של המגמות, ובניתוח שכבות, שיבחין בין התפתחות מחירי הדירות הגדולות (4-5 חדרים) לבין אלו של הדירות הקטנות-בינוניות. הצורך בניתוח פרטני נוצר כיון שהעלייה ההמונית שינתה למשך קרוב לעשור את דפוסי התחלות הבנייה בישראל: אם בסוף שנות ה-80' רוב התחלות הבנייה היו באזור המרכז וגודל הדירה הממוצעת החדשה היה כ-150 מ"ר - הביקוש העצום מצד העולים גרם להסטת הבנייה לאזורי הפריפריה, ולהקטנת הגודל הממוצע של הדירות החדשות בגלל בניית דירות קטנות.

בנק טפחות יוזם מדד משלו

היה ברור אז שהאינפורמציה שמספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינה עונה על צרכי המידע של האנליסטים השונים. היה גם ברור שלאור החנק התקציבי הקבוע שמטיל אגף התקציבים של משרד האוצר על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - אין סיכוי אמיתי שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תוכל לבנות מדדי מחירים ראויים לנושא הדיור בעתיד הרלוונטי. לפיכך, שקלנו אז בבנק טפחות לבנות לנו מערכת פרטית, המתבססת על אינדיקטורים עצמאיים, שיאפשרו לנו לנתח את מצב מחירי הדירות.

התכנית הייתה דוגמא ליוזמה פרטית. היה מדובר בהקמת רשת רחבה של שותפים (מתווכים, שמאים וכו') מכל הארץ, שיספקו נתונים והערכות חודשיים על המגמות השונות באזורי פעילותם, ובתמורה יקבלו את התוצר הסופי של עיבוד הסטטיסטי. בנק טפחות היה אמור להיות גם צרכן של התוצר הסטטיסטי, וגם להשתמש במידע למינוף עצמי יחצ"ני באמצעות מסירת הודעות קבועות לעיתונות והפקת דיווחים וניתוחים שיופצו לציבור. תכנית של Win-Win.

התכנית לא יצאה לפועל בסופו של דבר, בגלל הנטל הניהולי הגבוה שהיה כרוך בה. ייתכן גם שלא יימצא גוף עסקי אחר שיהיה מוכן להציע פיתרון אמיתי לבעיית המידע. אבל פער המידע קיים, והרעב למידע זה מתחדד כל אימת שחלה מגמה של עלייה או של ירידה של מחירי הדירות (ראו איזו הצפה יש בתקופה האחרונה של ידיעות על מחירי דירות).

מי צריך לספק את המידע?

המידע הוא מוצר ציבורי. הוא נצרך קולקטיבית ע"י כלל הציבור. לכן האחריות לאספקתו צריכה להיות ממשלתית. אין בכך אמירה שייצור המידע צריך להיעשות בידי המדינה - ניתן היה לרכוש אותו מחברה פרטית באמצעות מיקור-חוץ (Outsourcing). ובכל זאת, בגלל חשיבות ההשקעה באיכות מחקרית-סטטיסטית יש מקום להעדיף ייצור של המידע בידי עובדי המדינה.

אלא שכאן אנו נתקלים במאבק ההיסטורי של אגף התקציבים של משרד האוצר בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מאחר שאגף התקציבים מנצח תמיד במלחמות אלו - התוצאה היא שיש בישראל מדד מחירים באיכות פגומה, עם מעט תשובות על שאלות בנושאי חתכי-עומק.

"פירצה קוראת לגנב"

מה עושים, אם יש רעב עצום למידע אבל אין דרך לספק אותו? גופים פרטיים שונים גילו במהלך השנים שאספקת נתונים יכולה ליצור להם מנוף יחצ"ני, והם עושים זאת ע"י פירסום נתונים לא-בדוקים, חלקיים ואפילו מפוברקים. מטרתם של יצרני "מידע" זה היא לזכות בכותרות. והתקשורת, הנלחמת על קיומה התחרותי באמצעות הקצנת מסרים - משתתפת בחטא ונותנת במה פומבית לכל קשקוש יחצ"ני.

מצב זה אינו סביר. מן הראוי היה לדרוש מהממשלה להקצות את המשאבים הדרושים לאיסוף, ניתוח ופירסום מידע חיוני, ולמנוע מצב שבו הציבור חשוף להתקפת כותרות-סרק של גורמים פרטיים.

ומי עוד רוצה קרדיט?

ולפתע, חל שינוי במצב, אבל דווקא לרעה. את הרעב למידע זיהו גם גורמים ממשלתיים. גם הם חשבו, כמו גורמים פרטיים, שהם יכולים לנצל רעב זה למינוף יחצ"ני של עצמם. וכך, גם גופים ממשלתיים הצטרפו לתחרות מול הלשכה לסטטיסטיקה. אלא שלא מדובר כאן על קנאת סופרים, על ערך מוסף במונחי מידע גולמי או ניתוח כלכלי, אלא על תחרות צינית על הקרדיט. ותחרות זו נעשית ע"י משרתי ציבור, באופן לא מקצועי, לא אחראי ושלא לטובת הציבור.

רשות המיסים מקבלת במהלך פעילותה נתונים על עיסקאות בדירות במסגרת תשלומי מס רכישה. מידע זה הוא מקור חשוב ללשכה לסטטיסטיקה, אבל זהו מידע חלקי, באיכות לא מליאה, ואינו מאפשר כשלעצמו הערכה ממשית של מגמות מחירי הדירות. הדבר אינו מרתיע את משרד השמאי הממשלתי הראשי, המפרסם בקביעות בעיתונות ידיעות ודיווחים על מגמת מחירי הדירות. זה איננו תפקידו. זו אינה אחריותו. זהו ניסיון למנף את העובדה שנתוני המס נמצאים בהישג ידו.

משרד האוצר עוסק גם הוא בעיבוד נתונים ובפירסומם לציבור. זהו אותו משרד שהצליח לקצץ בתקציבי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא גם מתחרה בה.

משרד השיכון מוציא גם הוא פירסום קבוע. משרד השיכון הוא האחראי למדיניות הממשלתית בנושא הדיור בישראל, ומטבע הדברים הוא אמור להיות הצרכן החשוב ביותר של המידע. יתרה מזאת: משרד השיכון היה צריך להילחם על תוספת התקציב ללשכה לסטטיסטיקה לצורך העצמת המידע בנושא הדיור, וגם היה צריך לפעול להקצאת משאבים לגופים חיצוניים לעידוד המחקר בנושא הדיור בישראל. אבל מסיבה כלשהי הוא החליט לקבל קרדיט על פרסום המידע לציבור. וכך, במשך שנים, מיוצר דוח שאין בו לא תוספת מידע גולמי (המידע הוא מיחזור נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) ולא ערך מוסף מחקרי או אנליטי. ועכשיו אנו מתבשרים גם שמשרד השיכון רוצה לייצר בעצמו את הסטטיסטיקה על מדדי המחירים של דירות.

צריך לעשות סדר

צריך היה לעשות סדר בממשלה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא הגוף המופקד ממלכתית על איסוף המידע, עיבודו והפצתו. כל שאר הגופים צריכים לסייע לתהליך, או להשתמש במידע לצרכיהם - לא להתחרות בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שיפור המידע צריך להתבצע ע"י הקצאת תקציבים לגוף המוסמך לכך - לא ע"י יצירת תחרות סרק על פירסום אישי. והתקשורת, שאמונה על ביקורת הסקטור הציבורי ובאחרונה גם שמה עצמה אחראית להכתבת סדר חברתי חדש - צריכה לדרוש זאת מכולם ולא לשתף פעולה עם יצרני הכותרות לטובת עצמם.

ונקודה לגבי בנק ישראל: לבנק ישראל מחלקת המחקר הגדולה והאיכותית בשוק. היא מסוגלת, והייתה צריכה גם, ליצור את הניתוח השוטף המקצועי המוסמך של המגמות בנושא הדיור, לרבות מחקרי עומק. לשם כך מחלקת המחקר הייתה צריכה לשלב כוחות עם משרד השיכון ומשרד האוצר. היא גם הייתה צריכה ללחוץ להקצאת משאבים נאותים לתחום המידע על הדיור, אם ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה (מדדי מחירים) ואם לאחרים לצורך מחקר שוטף. נדמה לי שהיא עושה מעט מידי. וזה מוזר על רקע העובדה שנגיד בנק ישראל משחרר הצהרות ואיומים לתקשורת בנושא מחירי דיור, תחום שאינו באחריותו ואינו בסמכותו. עדיף היה שיפעל להעצמת המידע והפצתו.

מה יכולנו לעשות עם מדד מחירי דיור?

תארו לכם שרשימה זו הייתה נופלת על אוזניים קשובות, והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הייתה מקבלת את הסיוע הדרוש לה לבניית מדד אמין של מחירי הדירות. מה יכולנו לעשות איתו?

יכולנו, לדוגמא, ליצור מסלולי פיקדונות שבהם כספי המפקידים צמודים למדד מחירי הדירות. אחת הבעיות של חוסכים המייעדים את כספם לרכישת דירה היא שבהעדר אפיק חיסכון הצמוד למחירי הדירות - הם חשופים לסיכון ששיעור התשואה על כספם ייפול מקצב עלייתם של מחירי הדירות. כדי לגדר סיכון זה הם מקדימים כיום את מועד רכישת הדירה. זהו מהלך מיותר אם אכן יש דרך אחרת להבטיח את החוסך מפני פגיעה בכוח הקנייה של כספו.

חמור מזה: בתקופה כמו זו הנוכחית, שבה שיעורי התשואה הפיננסיים הם אפסיים והסיכון הפיננסי מתגבר על רקע השלכות ואיומי המשבר העולמי - משקי בית נמשכים להשקעה בדיור כדי להגן על חסכונותיהם הפנסיוניים. הדבר יוצר רכיב ספקולטיבי מוגזם ומיותר, שלא לדבר על חרדה. משקי בית הפועלים כך נוטלים על עצמם סיכון ספציפי (זה הקשור בהעדפת דירה מסוימת על השאר), מוותרים על נזילות, נדרשים להוצאות עיסקה גבוהות (מיסוי, דמי תיווך, שכ"ט וכו') ונוטלים על עצמם נטל אדמיניסטרטיבי הכרוך בניהול שוטף של דירת השקעה. ניתן היה להשיג את רוב התוצאה המבוקשת גם ללא קניית דירה: ע"י השקעה במסלולי פיקדון הצמודים למדד מחירי הדירות.

ולאן יופנו הפיקדונות? יכולנו גם ליצור מסלולי משכנתא צמודי-מחירי-דירות: כיום, מי שנעזר לרכישת דירתו במשכנתא - חשוף לסיכון שמחיר הדירה וערך המשכנתא ינועו בכיוונים הפוכים. לסיכון זה הוא גורר גם את המערכת הפיננסית: הסיכון שלו הוא גם הסיכון שלה. זהו סיכון מיותר, לפחות כאשר מדובר באותו חלק של שינוי מחיר שהוא כללי ואינו ספציפי לדירה של הלווה (ולכן נמדד באמצעות מדד מחירי דירות).

לפיכך, במקום לנצל את חרדות הציבור להפקת רווחים יחצ"ניים אישיים - עדיף היה שתקום דרישה להקצאת משאבים מתאימים ללשכה לסטטיסטיקה לבניית מדד נאות של מחירי הדיור ולגופי המחקר כדי לשפר את המידע על מצב הדיור בישראל.

האם שוק הדיור בארה"ב הגיע לנקודת מפנה?

חמש שנים למשבר הפיננסי

השבוע אנו יכולים לציין חמש שנים לפרוץ המשבר הפיננסי שבצילו המתמשך שרוי כיום העולם המערבי. תאריך אפשרי לציון הפיכתה של בעיה אמריקנית מקומית למשבר בינלאומי הוא ההודעה ביום 9.8.2007 של הבנק הבינלאומי BNP Paribas שמרכזו בצרפת על הפסקת משיכות הרווחים מקרנות השקעה שלו בגלל הפסקת המסחר בני"ע המגובים בהלוואות משכנתא מסוג "סאב-פריים". לאור הפסקת המסחר בנגזרי המשכנתא לא ניתן היה עוד לחשב את ערך ההשקעות של הקרנות. "משבר הסאב-פריים" - התופעה של גידול מהיר של היקף חדלות-הפירעון של הלוואות משכנתא מסוג "סאב-פריים" שניתנו בארה"ב - הפך בכך למשבר פיננסי בינלאומי. בעקבותיו חוותה הכלכלה המערבית האטה כלכלית.

האם המשבר בתחום הדיור מתקרב לסיומו?

השבועון הבריטי "אקונומיסט" העריך בשבוע האחרון (ראו כאן) שייתכן שמשבר הנדל"ן למגורים בארה"ב מתקרב לסיומו. הסימנים המעידים על סיומו האפשרי של המשבר הם ירידה של של מלאי הבתים החדשים הלא-מכורים לשפל חסר תקדים, והתאוששות ראשונה של קצב התחלות הבנייה של בתים חדשים.

אם אכן עברנו את "נקודת הפיתול" של המשבר - נקודת הזמן שבה השתנה כיוון ההתפתחות של המדדים השונים - יש בכך סיבה לתחושה של הקלה. ההקלה אינה מעידה על חוסר סבלנות לגבי מועד שינוי המגמה, אלא קשורה לסיכוי ששינוי המגמה יחלץ אותנו מהתרחיש המאיים של שפל כפול ("Double Dip") שהיה עלול לגרום למשבר פיננסי בינלאומי שני. זוהי הסיבה שכל נתון סטטיסטי שמתפרסם נבחן בקפדנות ובחשש, כדי ללמוד ממנו אם לתקווה שהמשבר עומד לחלוף - יש אינדיקציות תומכות.

תמצית המשבר בתחום הדיור

המשבר הפיננסי בארה"ב החל כתגובה מחזורית לגיאות כלכלית מתמשכת שהביאה לעלייה מהירה של מחירי הבתים ולהשקעת-יתר בדיור. הביקוש הספקולטיבי להשקעה בדיור, זה שהופעל ע"י ציפיות להמשך עלייה מהירה של מחירי בתים וניזון מאשראי זול, מיצה את עצמו כנראה באמצע שנת 2006. מחירי הבתים התייצבו, לראשונה לאחר שנים, והביקוש הספקולטיבי החל להצטמצם. עודף בנייה - היצע הדיור אינו מסוגל להתאים את עצמו במהירות לשינויי ביקוש - גרם במהרה לתחילת ירידה של מחירי בתים.

ירידת מחירי הבתים הקיפה, למרות שונות גיאוגרפית, את כלל שוק הדיור בארה"ב, והוכיחה את עצמה כתרחיש בעל פוטנציאל נזק עצום. ראשית, ירידת מחירי הבתים קטעה את הביקוש הספקולטיבי ויצרה בכך עודף היצע מבהיל, שהאיץ את ירידת המחירים. שנית, ציבור גדול מקרב לווי הסאב-פריים התגלה בדיעבד כבעל יכולת נמוכה לעמוד בהתחייבויות שנטל על עצמו, ובעקבות זאת חל גידול ניכר של היקף חדלות-הפירעון ומימוש בתים ע"י הבנקים, עובדה שגרמה כשלעצמה להופעתם בצד ההיצע של בתים שנתפסו ע"י הבנקים. שלישית, החמרת קריטריונים למתן אשראי בעקבות הלקחים הראשונים של המשבר הקטינה את נכונות הבנקים להמשיך ולהלוות לרוכשי בתים, תופעה שהקטינה עוד יותר את היקף הביקוש לרכישת דיור. ולבסוף, ירידת מחירי הבתים גרמה לתופעה של "חדלות-פירעון אסטרטגית" - החלטה רצונית של לווים שמחירי בתיהם ירדו אל מתחת ליתרת הלוואותיהם לנקוט בצעד של חדלות-פירעון - בגלל האופציה השמורה ללווה האמריקני לוותר על הבית ובתמורה להתחמק מתשלום החוב בגינו.

ירידת המחירים המצטברת של בתים הייתה שונה באזורים גאוגרפיים שונים, אבל הירידה הממוצעת המצטברת הייתה למעלה מ-30% - הירידה החריפה ביותר מאז השפל הגדול של שנות ה-30'.

מהי חשיבותה של נקודת המפנה?

הסימנים החיוביים בשוק הדיור הם חשובים, בעיקר בגלל האלטרנטיבה. האצת קצב התחלות הבנייה תתרום לחידוש הצמיחה הכלכלית, ולכן להגדלת ממדי התעסוקה. סימנים חיוביים לגבי רמת הפעילות המשקית ישפיעו גם על נכונות המשקיעים לחזור ולחדש את ההשקעה בענפי המשק. המנועים הגדולים של הכלכלה ישובו לפעול.

עליית מחירי הבתים תחזיר לשוק הדיור ביקוש ספקולטיבי חשוב. אבל חשוב יותר: עליית מחירי הבתים תקטין את סיכון האשראי של הבנקים הגלום בתיק המשכנתאות הקיים.

ומה אם לא מדובר בנקודת מפנה?

האיומים הנובעים מאפשרות של ירידה נוספת של מחירי הבתים על יציבות המערכת הפיננסית הם חמורים. ה"אקונומיסט" מצטט הערכה לפיה קרוב ל-3 מיליון בתים בארה"ב שעוקלו מידי הלווים - נמצאים עדיין בתהליכי מימוש בידי הבנקים. ללא חידוש של הביקוש הספקולטיבי המונע ע"י ציפיות חיוביות, בתים אלו יגיעו בסופו של דבר לשוק ויפעילו לחץ נוסף לירידת מחירי הבתים. התוצאה תהיה נזקים גדולים למערכת הפיננסית.

אבל יש איום נוסף על המערכת הפיננסית. ירידת המחירים המתמשכת גרמה לכך שכרבע ממשקי הבית שיש להם חוב על הבית נמצאים כיום במצב שערך ביתם נמוך מיתרת החוב שלהם. בגלל הנוהג הקיים בהלוואות משכנתא בארה"ב, יש ללווים אלו זכות חוקית לוותר על זכויותיהם על הבתים לטובת הבנקים, ובתמורה לזכות במחיקת יתרת חובם. השאלה עד כמה משקי הבית יממשו את זכותם זו תלויה במגמת מחירי הבתים: אם מחירי הבתים ימשיכו לרדת - יגבר הפיתוי של הלווים לנטוש את הבתים. אקט זה, במידה שיתפשט, יסכן את המערכת הפיננסית כיון שהוא יגרום לה הפסדים כבדים בגין הלוואות משכנתא שבשלב זה עדיין מתפקדות. נזכור שלפי השיטה האמריקנית, ההפסד שצבר בעל הבית בגלל ירידת מחירו (או, ליתר דיוק, הערך הנקי השלילי שגלום בבית) ניתן למעשה לביטול ע"י העברתו לבנק.

מכאן ברורה חשיבותו של שינוי המגמה: לפי הערכה שמצטט ה"אקונומיסט", ערך הנזק הפוטנציאלי שייגרם ע"י "חדלות-פירעון אסטרטגית" עומד כיום על כ-700 מיליארד דולרים. כל עלייה של מחירי הבתים מקטינה את הסיכון של נטישת בתים ומקטינה את הנזק הפוטנציאלי למערכת הפיננסית הגלום בנטישה כזו. זוהי הסיבה שכל נתון חיובי נוסף לגבי שוק הדיור מתקבל ברגשי הקלה.