בנק ישראל מטיל מיגבלות חדשות על משכנתאות

מה הודיע בנק ישראל?

המפקח על הבנקים הודיע אתמול (29.10) על מיגבלות חדשות בנושא הלוואות משכנתא (ראו כאן). לפי מיגבלות אלו, בנקים אינם רשאים עוד להעמיד הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-50% כאשר מדובר ברכישת דירה לשם השקעה, 75% כאשר מדובר ברכישה ע"י חסרי-דיור, ו-70% כאשר מדובר במשפרי דיור. תחולת ההוראה היא מיידית: 1 בנובמבר 2012.

לצורך יישום המיגבלה נדרשת הבחנה בין רוכשי דירות לפי ההגדרות לעיל. לשם כך קבע המפקח כי ההבחנה תתבסס על  "תצהיר מהלווה, מאושר על ידי עו"ד,  לגבי עמידתו של הלווה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית והעתק של ההצהרה שנמסרה על ידו לרשות המיסים בהתאם לסעיף 73 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין".

ליבי לבנקים, שנדרשים ללמוד הוראה רגולטורית, ליישם אותה ולהסביר אותה ללקוחות המודאגים, וכל זאת תוך 48 שעות. אבל זוהי הערה אישית.

לשם מה קבע בנק ישראל את ההוראה החדשה?

במבוא להוראה החדשה, הסביר המפקח על הבנקים את הצורך בה. הנימוק שמסר המפקח הוא יציבות המערכת הפיננסית:

"בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדירות, שהגיעו לרמות גבוהות בראיה היסטורית. חלק מאותה עליה נובע מפעילות משקיעים, אשר הועצם על ידי הלוואות לדיור בשיעורי מימון גבוהים. המגמות האחרונות בשוק הדיור מעידות על גידול במספר העסקאות וגידול בנפח הפעילות של המשקיעים, בין היתר, על רקע סביבת הריבית הנמוכה. מגמות אלה מוצאות את ביטוין בגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים. גידול מואץ זה עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית....... לנוכח האמור ולנוכח הסיכון הגלום בלקיחת הלוואת לדיור בשיעור מימון גבוה, נוצר הצורך לנקוט בצעד יציבותי,  אשר ייקח בחשבון גם את מאפייני נוטלי המשכנתאות וצרכיהם: רוכשי דירה יחידה, משפרי דיור ומשקיעים."

סטייה: למה בכלל צריך להגן על הבנקים?

המניע המפורש הוא, אם כך, הגנה על הבנקים. הגנה מפני מה? מפני אפשרות של סחרור מחירי דירות שיגרום להתפתחות "בועת נדל"ן". בועה כזו תאיים על הבנקים בגלל שהיא מגבירה את הסיכוי לפיצוץ: לסחרור כלפי מטה של מחירי הדירות, שמשאיר את הבנקים ללא ביטחונות מספקים לתיק האשראי שבנו. במילים אחרות: המפקח על הבנקים אינו נותן אמון בהנהלות הבנקים שיש להם את ההבנה והאחריות בנושא ניהול סיכוני אשראי ושהם יודעים בעצמם לגדר את סיכוני הבנקים; הוא גם אינו מוכן להסתפק בהחמרת דרישות הניטור והדיווח, ואפילו לא בהחמרת דרישות ההון לגבי הלוואות מסוכנות-לכאורה – הוא פשוט מתערב בצורה קיצונית, ע"י הטלת מיגבלה כמותית. אלא שנקודה זו לא תידון ברשימה זו: זוהי רק הערה צדדית על מערכת היחסים שבין הבנקים לרגולטור שלהם. בעיה שלהם.

אני עצמי איני מאמין בניהול סיכונים בשיטה כזו. בנקים מנהלים סיכוני אשראי, ויש להם מערכות אנושיות וסטטיסטיות מנוסות ומושחזות לצורך זה. המערכות הממוחשבות שלהם בוגרות, והן יכלו לקבל אחריות על ניהול סיכוני האשראי בלי צורך בהתערבות חיצונית, פשטנית ומזלזלת כמו זו שאנו עדים לה. נזכור גם שבסביבה שבה יש למלווה זכות מלאה לחזור ללווה (Full Recourse) – יורדת ממילא החשיבות של שיעור המימון (LTV) כפרמטר לסיכון אשראי. ובכלל: מה כבר איכפת למפקח על הבנקים אם פלוני קנה דירת יחיד או דירה להשקעה? האם ההצדקה להבחנה זו קשורה לשאלת היציבות? קשה לקבל זאת. אבל אולי אני בכלל טועה: כל המניע להוראות לא היה יציבותי, אלא איתות בעל אופי פוליטי. אבל אז השאלה היא מהו תפקידו של המפקח על הבנקים במחזה הזה.

מהי הבעיה של שוק הדיור?

לטובת מי שלא קרא את שלושת הרשימות האחרונות שהתפרסמו בבלוג זה, נחזור על הבחנה חשובה: עליית מחירי הדירות בישראל מאז 2007 היא תוצאה של התגברות הביקוש לרכישת דיור – לא של מחסור בדירות. הביקוש המוגבר לרכישת דיור נבע  מגידול בביקוש להשקעה – לא מגידול בצרכים הפיסיים של משקי בית - והוא ניזון משתי תופעות לוואי של המשבר הפיננסי העולמי: הפחתת שיעורי הריבית, וירידת האטרקטיביות של השקעות פיננסיות. התוצאה היא עלייה מהירה ומסוכנת (לא לבנקים – לכולנו) של מחירי דירות.

מה רע בעליית מחירי דירות?

עליית מחירי דירות היא בעיה לאומית. היא מפרידה בין אלו שיש להם דירות וערך נכסיהם עולה בהתמדה, לבין אלו שאין להם דירות. היא מקצינה את בעיית התחלקות העושר, ומרחיקה חלק מהאוכלוסייה מהאפשרות של דיור בבעלות עצמית. היא גם יוצרת אי-ודאות, ובעיקר סיכון של נפילת מחירים עתידית שתפגע באופן אקראי בחלק מהאוכלוסייה ותאיים על יציבות המערכת הפיננסית. לכן יש אינטרס לציבור שמחירי הדירות יהיו יציבים לאורך זמן.

מה צריך היה לעשות?

טיפול בהאמרת מחירי הדירות מחייב תקיפה במקביל בשתי חזיתות: כדי להקטין את הלחץ מצד הביקוש יש לפעול לשיכוך הביקושים, בעיקר אלו שמבטאים מניעי השקעה; בחזית אחרת, יש לדאוג לכך שמשקי בית חסרי דיור יוכלו להגיע לדיור בבעלות למרות עליית המחירים ולא ייוותרו ללא דיור משלהם. יש צורך במדיניות משולבת, שתרסן את בעלי היכולת ותעודד את המתקשים לרכוש דירה.

מה מזה עשה בנק ישראל?

בנק ישראל אינו יכול לפעול בשתי החזיתות: הוא אינו מופקד על תחום השיכון, וגם הכלים העומדים לרשותו מאפשרים לו רק לפעול בחזית אחת – זו של שיכוך הביקוש לדיור למטרות השקעה. וזו החזית שבה הוא אכן פעל. וטוב שפעל: הוא גילה אחריות לאומית, הוא אותת לציבור על הכיוון הרצוי לקובעי המדיניות, ואולי הוא גם יצליח להחליש את עוצמת הביקוש הספקולטיבי. לפי אומדנים שהבנק הביא לידיעת הציבור (ירידה צפוייה של 20% בהיקף הביצוע) - הוא אופטימי לגבי ההשפעה הצפויה של הצעדים. הלוואי שיתממש. אבל זהו ניסיון לחתור בסירה עם משוט אחד.

מה עוד יש לעשות?

לא ניתן להתחמק מהצורך בממשלה: אי אפשר לנהל מדינה רק עם בנק מרכזי, אחראי ככל שיהיה. והצד החסר במדיניות הוא נטילת האחריות ליציבות מחירי הדירות ולנגישות רוב משקי הבית לבעלות עצמית על דיור. אם צריך לשכך את הביקוש הספקולטיבי לרכישת דיור – עדיף היה להשתמש בכלי מיסוי, שמוגדרים "כירורגית", ולא במיגבלות על משכנתאות, שהן כלי לא מדוייק. אם צריך לסייע לחלק מהאוכלוסייה להגיע לרכישת דיור ע"י "דחיפה" קלה – יש כלים לכך, והם אינם נמצאים בידי הבנק המרכזי. אז זהו הזמן להופעה של מדיניות שיכון אחראית: גם כי צריך, וגם כי על רקע הבחירות המתקרבות הגיע הזמן שהמתמודדים יציגו לציבור תכניות והתחייבויות ולא ישאירו את נושא השיכון לטיפולו של המפקח על הבנקים.

דיון בנושא הדיור בישראל: חלק ג' – מה צריכה הממשלה לעשות?

הרשימה הראשונה בטרילוגיה על נושא הדיור בישראל עסקה באופיו של השוק. השנייה - בדינמיקה של מחירי הדירות. הרשימה הנוכחית תסכם את הנושא ותגדיר - לאור מה שנאמר - מהו תפקידה הראוי של הממשלה בשוק הדיור.

שוק הדיור הוא שוק לא יציב

התיאור ברשימה הקודמת הוא של שוק הסובל מאי-יציבות מובנית. כל זעזוע חיצוני של מחירי הדירות - שיכול לנבוע לדוגמא מגלי עלייה או מירידה של שיעורי הריבית במשק -  עלול ליצור גל ארוך באותו כיוון, שמקורו הפעם הוא פנימי: מנגנון פסיכולוגי-תגובתי הטבוע בציבור, שמבטיח אינרציה ותגובת-יתר.

בשלב הפתולוגי של התהליך נוצרת "בועה" - עליית מחירים אינרציאלית, המתנתקת מהנסיבות הכלכליות המקוריות וממריאה לקראת התפוצצות. לכאורה, השוק נע במרחב חסר-חיכוך. למעשה - אין זה כך. בועות מתפוצצות!

תנודות חיצוניות מהוות לכן איום על שוק הדיור: הן עלולות לגרום למחזורים ארוכים מידי, תנודתיות-יתר, ובסופו של דבר – גם לטרגדיות אנושיות. הסיכון הנובע ממחזורים בועתיים אינו מוגבל לרוכשי הדירות: הוא חל גם לגבי היזמים בענף הבנייה, הנתקלים בשינויים חדים בביקוש ומתקשים לתכנן את צעדיהם ולתמחר את הדירות, ולגבי המערכת הפיננסית, שנקלעת לסיכוני אשראי גם בגלל תנודות חזקות של קצב מכירות הדירות החדשות ע"י חברות הבנייה וגם בגלל תנודות של ערך הביטחונות להלוואות המשכנתא. 

אין צורך להרחיק לעבר כדי להיווכח בכך: התפוצצות הבועה בארה"ב הותירה מיליוני משפחות ללא קורת גג וללא חסכונות, גרמה לפשיטות רגל של חברות בנייה, ולקריסה של גופים פיננסיים ששרדו בזמנו את השפל של שנות ה-30'. ובזה לא מסתיים חישוב הנזק, שהתפשט בינתיים בכל העולם.

"בועה" היא, אם כן, תופעה מסוכנת: היא ניזונה ממנגנון בעייתי של ציפיות "מסתגלות", אין לה מנגנון סביר של שיכוך עצמי (בניגוד להשקפה הקלאסית של כלכלנים על התנהגות שוק משוכלל), והאיום שטמון בה הוא שבנקודת זמן כלשהי – היא תתפוצץ. אבל יש עוד בשורה רעה כאן: כלכלנים אינם יודעים באמת לזהות מתי תהליך של עליית מחירים הוא תוצאה של שינויים כלכליים אמיתיים, ומתי מדובר בתהליך שיצא מכלל שליטה - אותה "בועה". הם גם אינם יודעים לאמוד את עוצמת האנרגיה ההרסנית האצורה בבועה כזו, ולא את מועד הפיצוץ שלה: לא אם, לא כמה, ולא מתי. המסקנה היא שכל הניווט הכלכלי נעשה בליל ערפל, "ללא מכשירים". זאת - לתשומת ליבם של קוראי הכותרות התכופות על הכרזות הקברניטים, לרבות פרסומי בנק ישראל מהימים האחרונים, שיכולים ליצור רושם מוטעה כאילו יש מי שיודע לנבא את העתיד או אפילו ש"המצב בשליטה".

ולמי שקרא כבר רשימות אחרות בבלוג זה – נזכיר שיש עוד כמה בעיות: הניווט של המדיניות הכלכלית נעשה בהעדר נתונים אובייקטיביים על מחירי דירות (ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה אין עדיין מדד סביר של מחירי דירות), ובתוך קקופוניה איומה של הפצת נתוני סרק מטעם גורמים אינטרסנטיים, ניפוח היסטרי של כותרות עיתונים, השמעת הצהרות מתלהמות של פוליטיקאים – כשכולם מנסים לנצל את הוואקום והחרדה להשגת "זמן מסך" לעצמם.

האם ניתן לסמוך על רצונם הטוב של המנהיגים הפוליטיים?

מהניסיון האמריקני של המשבר האחרון אנו יודעים שהנהגה פוליטית מתקשה לקבל החלטה לפעול לשיכוך התהליך הבועתי ("לרדת מגב הנמר"), גם לאחר שהכלכלנים המקצועיים כבר מסכימים ביניהם על האבחנה על עצם קיומה של הבועה ודורשים מהממשלה לנקוט בצעדים. הקושי לפעול נובע מכך שפיצוץ יזום של הבועה כרוך בהכרח בגרימת נזקים מיידיים לחלקי אוכלוסייה, ולכן דרוש אומץ פוליטי לעמוד בפני טענות הנפגעים. הנהגה פוליטית מתקשה לומר את האמת, גם כאשר כולם מסכימים שהסיבות להתפתחות אותה בועה אינן קשורות למעשיה בעבר. התגובה הטבעית היא בריחה מהחלטה, דחיית החלטה, ואפילו הכחשה של עצם המצב.

גם בישראל חווינו בגידה כזו של ההנהגה המקצועית והפוליטית כאשר "הרצה" במשך שנים של מניות הבנקים גרמה להתנפחות של שערי המניות עד למשבר של 1983. זוהי הסיבה שעלינו להוסיף לרשימת הדרישות שלנו מהרגולטור שישמור עלינו מבועות: שיקבע נהלים שיקטינו את הסיכון של התפתחות בועות, שיקיים מערכת ניטור נאותה וגלויה, ושיפעל לפירוק פצצות לפני שיגדלו לממדים הרי-אסון.

מהו תפקידה של הממשלה בשוק הדיור?

ראינו עד כאן שהבעיה בשוק הדיור היא ששוק זה מועד לסערות הממוקדות במחירי דירות. סערות אלו נובעות בדרך כלל מתנודות מצד הביקוש, שאינן יכולות להיענות בטווח הזמן הסביר ע"י תנודות מקבילות מצד ההיצע, ולכן הן יוצרות תגובות מחירים. תגובות אלו של המחירים נוטות להיות תגובות-יתר, הן בגלל האופי המחזורי שלהן והן  בגלל מנגנון בעייתי (מבחינת היציבות) של גיבוש הציפיות אצל הציבור. התוצאה היא מחזורים, ברובם מיותרים, סיכון של התפתחות תהליכים בועתיים, ואפשרות של מלכודות-פתאים כפי שראינו במקרה האמריקני, שבהן יילכדו משקי בית ובנקים.

מהי צריכה להיות אחריות הממשלה לאור זאת? הממשלה יכולה למנוע חלק מהתנודות, ולשכך אותן, בעיקר את התנודות הספקולטיביות: אלו הנובעות מכניסת ביקוש להשקעה קצרת-טווח לשוק הדיור. היא יכולה לייצב את שוק הדיור. כדי לעשות זאת, היא צריכה לפעול על שתי הזרועות: על הביקוש לדיור, ועל היצע הדיור.

בתחום הביקוש, על הממשלה לשכך את עוצמתו של הביקוש הספקולטיבי. קיימים כלים רבים לשם כך, שחלקם כבר נסקרו ברשימות אחרות בבלוג זה. נזכיר רק את הגדלת שיעור המיסוי על רכישת, אחזקת ומכירת דירות שלא למגורים עצמיים, ואת ההצעה ליצירת מסלול חיסכון הצמוד למחירי דירות שעשוי לנקז חלק מהביקוש משוק הדיור לשווקים הפיננסיים.

בתחום ההיצע, על הממשלה להבטיח שיהיה בידה מלאי מספיק של קרקעות מתוכננים לבנייה למגורים. אין סיבה לשחרר קרקעות מעבר למה שנדרש לסיפוק התוספת לצרכים האמיתיים של האוכלוסייה (בין 30 ל-40 אלף יח"ד לשנה), כשמעבר לזה הממשלה תצטרך להחזיק מלאי קרקעות מתוכננות ומוכנות לשיווק שיספיק לענות על גידול בלתי-צפוי של הביקוש למגורים. הידיעה שקיימת מדיניות כזו בתחום היצע הקרקעות צריכה, כשלעצמה, להקטין את המניע הספקולטיבי להשקעה בדיור.

סיכום

מה קבענו בשלוש הרשימות האחרונות בבלוג זה?

• שעליית מחירי הדירות כגון זו שארעה בשנים האחרונות אינה אשמתה של השיטה הכלכלית הליברלית, אלא של חולשת הניהוג הכלכלי של המשק. היא  אינה תוצאה הכרחית של כלכלת שוק, אינה מעידה על כישלון מודל השווקים ואינה מצדיקה חזרה אידיאולוגית למשטר של התערבות ממשלתית בייצור פתרונות דיור ובהקצאתם למשקי בית. הקריאה לנסיגה ברפורמות שהוכנסו בעשורים האחרונים בשוק הדיור ולהגברת מעורבות הממשלה באספקת פתרונות דיור - היא מופרכת.
  
• שבניגוד לדרישות עקשניות המופיעות בעיתונות מצד גורמים שונים, אין סיבה להאיץ את קצב ההפשרה של קרקעות ואת קצב הבנייה של דירות. הפתרון לא יגיע מצד ההיצע: הבעיה נובעת מביקוש ספקולטיבי, והיא תבוא על פתרונה ע"י ריסונו. אין סיבה להרשות לביקוש ספקולטיבי לחדור בצורה כה בוטה ומטלטלת לשוק הדיור, והנזק החברתי שנוצר כאן עלול להיות כבד
  
• שאין באמת פתרונות שיביאו להוזלת מחירי הדירות לכלל הציבור: זוהי תקוות שווא. תפקיד המדינה צריך להצטמצם לסיוע לאותן שכבות אוכלוסייה שאינן יכולות להגיע לפתרון דיור בכוחות עצמן. כל השאר יכולים לפעול בכוחות עצמם, וצריכים לפעול בכוחות עצמם. היבבה הציבורית המקיפה אותנו היא מוטעית ומחנכת לפרזיטיות: לפתע קבוצות אוכלוסייה מבוססות (או לפחות בעלות יכולת השתכרות עתידית) עולות על עגלת הדרישה הפופוליסטית לקבל דירות במחיר מופחת, והנימוקים המועלים בתקשורת מפליאים ביצירתיות ובהתחסדות. אבל דרישה זו אינה רק מופרכת - היא גם מסוכנת: היא יוצרת לחץ על הדרג הפוליטי לפעול, ופעולותיו מסוכנות לכולנו
• שעליית מחירי הדירות ניתנת למניעה. שיש אמצעים כלכליים לייצוב מחירי הדירות, ועלינו לדרוש מהדרג הפוליטי לפעול ליציבות מחירי הדירות

דיון בנושא הדיור בישראל: חלק ב' – דינמיקה של מחירים

ברשימה הקודמת עסקנו במבנה שוק הדיור בישראל. ברשימה זו נעסוק בדינמיקה של מחירי הדיור.

מה קובע את ערכו של נכס הדיור?

בניגוד לנכסים שאין להם שימוש כלכלי ישיר והם משמשים בעיקר לצבירת ערך ולספקולציה (דברי אמנות המופקדים בכספות בנק?), בשוק הדיור מדובר בנכס שיש לו שימוש ישיר ברור: צריכת שירותי דיור.

בטווח הקצר, התשובה לגידול בביקוש לרכישת דיור אינה יכולה לבוא מייצור של דירות חדשות: קצב התוספת למלאי אינו רלוונטי לדחיפות שבה הביקוש מחפש פתרון. מסיבה זו, המחיר שבו נמכרות דירות אינו משקף עלות ייצור שולית, כפי שהיינו מצפים בשוק של מוצרים מיוצרים. אם כך, מה משקף מחיר הדירה? ברור שהוא משקף  הסכמה בין קונה למוכר על ערך המוצר. אם כך, מהו ערך המוצר? התשובה היא שערך המוצר משקף את ערך השירותים שניתן להפיק מהנכס. מאחר שמדובר בזרם עתידי של שירותי דיור – ערך הנכס צריך להיות שווה לערך המהוון של שירותי הדיור הצפויים ממנו. ומהו ערך שירותי הדיור השוטפים המתקבלים מדירה? זהו שכר הדירה המקובל בשוק לגבי אותה דירה.

                                                                                                                                         

ערך שירותי הדיור של דירה אינו מבטא בהכרח זרם כספי. ייתכן שאתם מתגוררים בדירה הנמצאת בבעלותכם ואינכם נדרשים לשלם שכר-דירה; ייתכן שאתם גרים בשכירות אצל בעל בית רחום הגובה מכם שכר-דירה נמוך ממחיר השוק; ייתכן שאתם גרים בדירה שבה שכר הדירה מסובסד – כל זה אינו קובע את ערך שירותי הדיור בדירה המדוברת. ערך שירותי הדיור שאתם צורכים הוא מושג רעיוני: הוא שווה לשכר הדירה הנהוג בשוק לגבי דירה זהה או דומה המושכרת במחיר רגיל, ללא קשר לשאלה מהו שכר הדירה במקרה הספציפי שלכם.

מהו הקשר בין שכר דירה למחיר דירה?

יש לנו, אם כן, שני שווקים, שבכל אחד נקבע מחיר: בשוק הדירות נקבע מחיר הדירות, ובשוק השכרת הדירות נקבע שכר הדירה. מהו הקשר בין שני אלו?

כיוון ההשפעה הוא משכר הדירה למחיר הנכס: שכר הדירה נקבע בשוק החופשי ע"י המפגש בין הביקוש לשירותי דיור לבין ההיצע של שירותי דיור. עלייה באטרקטיביות של דירות קטנות בתל אביב תגרום לעודף ביקוש לדירות כאלו, ושיווי המשקל החדש יושג באמצעות עליית שכר הדירה הממוצע בתל אביב. עליית שכר הדירה תקטין את הכמות המבוקשת של דירות להשכרה (למשל: ע"י דחיקת דיירים שאינם מסוגלים לעמוד בעליית שכר הדירה אל מחוץ לתל אביב) ותגדיל אולי את הכמות המוצעת (דירות שעמדו ללא דיירים תצטרפנה למעגל ההשכרה). אבל החשוב הוא שהעובדה ששכר הדירה של דירות אלו עלה - צריכה לגרום לעלייה מקבילה של מחירן.

מהדברים עד כאן ניתן להבין שצפוי יחס קבוע בין ערך הנכס למחיר שירותי הדיור (שכר דירה): אם שכר הדירה בשוק עולה – גם מחיר הדירה צריך לעלות באותו שיעור, ולהיפך. אבל האם יחס זה יציב על פני זמן? התשובה היא שלאורך זמן זהו יחס יציב, אבל הוא סובל משני סוגים ברורים של הפרעות: כאלו שנוצרו ע"י שינויים של שיעור הריבית, וכאלו הנובעים מהפרעות/תנודות מחזוריות.

כיצד משפיע שינוי של שיעור הריבית על מחירי הדירות?

מאחר שמחיר דירה צריך לשקף את הערך המהוון של שירותי הדיור העתידיים (קרי: זרם ההכנסות הצפוי למשכיר משכר דירה) – מחיר זה יהיה רגיש לשיעור הריבית השורר במשק. ככל ששיעור הריבית במשק גבוה יותר – כך הערך המהוון של זרם ההכנסות העתידיות (שהוא קבוע) נמוך יותר, ולכן מחיר הדירה צריך להיות נמוך יותר. בהתאם, ירידה של שיעור הריבית צריכה להגדיל את מחירי הדירות. כך, הפחתת הריבית בישראל על רקע המשבר הפיננסי העולמי הייתה צריכה לגרום כשלעצמה לעליית מחירי דירות, והתהליך שהחל בישראל לפני שנה (ונפסק בינתיים), של העלאת הריבית - צריך היה לפעול כשלעצמו לעצירת העלייה של מחירי דירות.

תנודות שאינן נובעות משינויי ריבית

תנודות ביחס שבין שכר דירה למחירי דירות יכולות גם להעיד על שינויים בציפיות לגבי השווקים. לדוגמא, ייתכן שמדובר בציפיות שמחירי השכירות יעלו בעתיד (ראו בהמשך), ומזה נגזר שגם מחירי נכסי הדיור צריכים לעלות שכן הם משקפים את זרם ההכנסות העתידי. אבל אפשר גם שנוצרות ציפיות אוטונומיות שמחירי הדיור יעלו (לדוגמא: כי הציבור צופה שהשקל ייחלש בשווקי המטבע בעולם, או שיתחדש גל עלייה לישראל, או שהסדר ישראלי-פלסטיני יהיה כרוך בהעתקת אוכלוסיה משטחי יהודה ושומרון אל תוך תחומי "הקו הירוק"), ציפיות שגורמות כשלעצמן לעליית מחירי הדיור.

מדוע שמחירי השכירות יעלו?

בשוק השכירות של דיור נפגשים ברציפות שוכרי דירות עם משכירי דירות. בהיותו שוק חופשי, מחיר שיווי משקל נקבע בו באופן שוטף כתוצאה ממפגש הביקוש עם ההיצע. מאחר שהכמות המוצעת של דירות כמעט שאינה יכולה להשתנות בטווח הזמן הקצר – מחיר שיווי משקל מוכתב בעיקר ע"י הביקוש: כל שינוי של הביקוש, ורק שינוי של הביקוש, משנה את שכר הדירה בשוק.

נקודה מעניינת: מה שהניע את המחאה ההמונית בקיץ 2011 היה עליית מחירי השכירות בתל אביב. דפני ליף הציבה אוהל בשדרות רוטשילד כי שכר הדירה שהיא נדרשה לשלם - גדל מעבר ליכולותיה הכספיות. המחאה אמנם חיפשה את מקור הרוע אצל בעלי הדירות, אבל הסיבה האמיתית לעליית שכר הדירה בתל אביב הייתה שיותר אנשים ניסו לשכור דירה בתל אביב. לא רוע, לא חוסר מעש מצד הממשלה ולא מחסור פתאומי בדירות. פשוט יותר אנשים רוצים להתגורר בתל אביב.

מה מניע את הביקוש לשכירות? 
הביקוש לשירותי דיור מושפע ממגמה ארוכת טווח של גידול אוכלוסייה, והוא רגיש גם לשינויים ארוכי טווח בהכנסה: גידול ההכנסה לנפש מביא לגידול בביקוש לדיור. משום כך שכר הדירה הממוצע הוא בעל אופי מחזורי מקרו-כלכלי: הוא מגיב לשינויים ברמת הפעילות הכלכלית במשק. מעבר להשפעות הכלל-ארציות, ישנה גם השפעה איזורית: נהירה של קבוצות אוכלוסייה מהפריפריה למרכז תביא מן הסתם לעלייה יחסית של שכר הדירה במרכז. 

עליות מחירים אוטונומיות

מחירי דירות יכולים להשתנות גם ללא שינוי של שיעור הריבית וללא קשר למחזור העסקים. הם יכולים להשתנות בגלל שינוי בטעמים (משקיעים מאבדים אמון בנכסים פיננסיים, תושבי פריפריה עוברים למרכז הארץ, צעירים נוהרים לתל אביב), או בגלל שינויים במיסוי (מיסים על רכישת דיור, מיסים על הכנסה מהשכרה).

שינוי טעמים הוא שינוי אמיתי. אם תושבי הפריפריה מחליטים לעבור למרכז הארץ משיקולי תעסוקה - הם יגרמו לעודף ביקוש לדיור במרכז הארץ. עודף ביקוש זה אמור להיפתר ע"י עליית מחירים יחסית במרכז הארץ. עליית המחירים תפעל הן לריסון הביקוש (חלק מתושבי הפריפריה לא יוכלו לעמוד במחירי הדירות הגואים ויישארו בפריפריה) והן להגדלת ההיצע של דירות (הרחבת היקף הבנייה במרכז הארץ, דחיקת תושבים קיימים אל מחוץ למרכז).

הכוונה באמירה "שינוי אמיתי" היא שלא מדובר ב"רעש" חסר-מגמה, או בתופעה מחזורית, אלא בשינוי בר-קיימא. אנשים החליטו לעבור מהפריפריה למרכז הארץ, והם יוצרים לחץ על המחירים כלפי מעלה. אין טעם לנסות להתמודד עם ההשפעות של שינוי טעמים, כאילו מדובר בבעיה או במחלה - צריך לאפשר למנגנון המחירים לווסת את הלחצים. אין גם טעם להפעיל לחץ על הממשלה כדי שתסלק את הבעיה: התשובה לצעירים שהפגינו אשתקד נגד יוקר הדירות בתל אביב אינה יכולה לבוא מצד הממשלה, וכל הטענות על "זכותם" של צעירים לקבל דירות בזול בתל אביב הן עקרות. בטווח הקצר, מספר הדירות בתל אביב כמעט קבוע, והנהירה תתבטא כולה בעליות מחירים. בטווח הארוך, ומדובר לפעמים בעשור שלם, קיימת גמישות מסוימת בגלל היכולת להפשיר עוד קרקעות לבנייה, לעדכן תכנון אורבני כדי לאפשר ציפוף של האוכלוסייה, לפנות קרקע משימושים ציבוריים (אזור הקרייה בתל אביב, שדה דב וכו') לבנייה למגורים, ועוד.

מה שלא תהיה הסיבה לשינוי היחס בין שכר הדירה לבין מחיר הדירה, כל עוד לא חל שינוי בשיעור הריבית - היחס ישאף לחזור לקדמותו. לכן עליית שכר הדירה צריכה לגרום לעליית מחירי הדירות.

ועוד משהו על היחס בין מחירי הדירות לגובה שכר הדירה
בגלל שקיים יחס קבוע בטווח הארוך בין גובה שכר הדירה למחיר הדירה, אנחנו יכולים לעקוב אחר היחס השוטף ולהתייחס אליו כאינדיקציה להתפתחות מצב שאיננו מצב של שיווי משקל. ואכן, כלכלנים נוהגים לנתח את התנהגות היחס על פני זמן (ראו, לדוגמא, ניתוחים של היחס לפני פרוץ המשבר האחרון בארה"ב, וניתוחים שעשה לאחרונה בנק ישראל שבא לבחון את השאלה מה קורה למחירי הדירות בישראל). מצב שבו היחס בין גובה שכר הדירה למחיר הדירה יורד ברציפות לאורך זמן מהווה אינדיקציה לכך שמחירי הדירות עולים מעבר למה שניתן להסביר ע"י מצב שוק הדיור, וגדלה הסבירות שהמשק נכנס לסכנה של בועת נדל"ן - עליית מחירים אינרציאלית שיצאה משליטה.


מה אינו אמיתי בעליית מחירי הדירות?

מנינו לעיל את מעלותיו של השוק החופשי. הגיע הרגע לציין כמה ממגרעותיו.

אם מחירי דירות נקבעים ע"י הביקוש, והביקוש מוכתב ע"י ציפיות הציבור לגבי המחירים – נותרה רק חידה אחת: מה קובע את ציפיות הציבור? ציפיותיהם של משקי הבית קריטיות: הן מכתיבות להם החלטות אופרטיביות (קונה דירה, מוכר דירה). אם הפרטים מאמינים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות - הם יגדילו את נטייתם לרכוש דירות, בעיקר כחלק מהתאמת תיק השקעותיהם. מאחר שבכך הם יוצרים ביקוש מוגבר לרכישת דיור, ומאחר שבשוק חופשי עודף ביקוש יביא לעליית מחירי דירות - נקבל את התיאור המלא של המנגנון: אם הפרטים סבורים שמחירי הדירות יעלו - במעשיהם הם יביאו להתגשמות ציפיות אלו.

תודו: זהו עולם מוזר. כמעט בכל תחום אחר, דעותינו על המציאות אינן משנות אותה – הן נותרות רק נקודות מבט עליה. זה שאנחנו חושבים שאנחנו צודקים בסכסוך שלנו עם שכנינו – אינו הופך אותנו לצודקים. המחשבה שאנחנו מוסריים, חכמים, תרבותיים, יפים, חזקים, וכו' – אינה הופכת אותנו לכאלה. והנה בכלכלה, המצב שונה: אם הציבור חושב שמחירי הדירות יעלו – יש אפשרות סבירה שהם אכן יעלו בגלל עצם המחשבה.

זוהי מציאות מרתקת: זה אומר שאם ברצוננו למנוע עלייה ספיראלית של מחירי דירות - אחד האמצעים שעלינו להשתמש בו הוא שכנוע של הציבור שמחירי הדירות לא יעלו. צריך להשתלט על מה שהציבור חושב. תובנה זו אולי מקרבת אתכם לסיבה מדוע הבנק המרכזי מכריז את מה שהוא מכריז בשנים האחרונות, ומדוע הוא משמיע איומים לגבי אמצעים שהוא עומד לנקוט בהם אם יימשך תהליך העלייה של מחירי דירות.

כיצד הפרטים מגבשים ציפיות לגבי מחירי דירות?

הנקודה החשובה, לכן, היא כיצד מגבשים משקי הבית (וגם גורמים מסחריים) את ציפיותיהם לגבי השוק: המנגנון ליצירת הציפיות. אילו המנגנון היה רציונלי - כלומר הפרטים היו באמת מפענחים את כיוון השוק הבלתי נמנע - אזי העובדה שהם נוהרים לרכוש דירות רק הייתה מקצרת את זמן ההתאמה של המחירים בשוק: במקום שהמחירים יעלו לאורך חמש שנים ב-5% כל שנה - הם יעלו מיד ב- 27.6% (תחשבו לבד את המספר!). 

אגב, המושג של "ציפיות רציונליות" שנכנס לתיאוריה הכלכלית באמצע שנות ה-70' הביא למסקנות מרחיקות לכת לגבי יציבות מקרו-כלכלית, כלי מדיניות העומדים לרשות הממשלה וחשיבות השקיפות. זוהי הסיבה שהתרגלנו בשנים האחרונות לשמוע מהבנק המרכזי תחזיות לגבי שיעור האינפלציה הצפוי, יעדים כמותיים והדלפות מכוונות לגבי החלטות ריבית.

הבעייה היא שהפרטים אינם גוזרים את ציפיותיהם באופן רציונלי, בהתבסס על מודל סביר. הם נוטים לבסס את ראיית העתיד שלהם על ניסיון העבר, בעיקר העבר הקרוב. לכן, אם מחירי הדירות עולים – הם משתכנעים שהם ימשיכו לעלות; ושכנוע זה מתחזק ככל שעליית המחירים נמשכת.

השילוב של כל האלמנטים הוא בעייתי: אם מחירי הדירות עולים ברציפות במשך תקופה מסוימת - הפרטים מסיקים מכך שהם ימשיכו לעלות גם בעתיד; לאור ציפיותיהם הם נוקטים בפעולה ומגבירים את הביקוש לרכישת דירות; התוצאה היא שמחירי הדירות אכן ימשיכו לעלות. 

על תפקידה של המדיניות הכלכלית בנושא שיפור פעולתו של שוק הדיור - ברשימה הבאה, השלישית והאחרונה במסגרת הדיון בנושא הדיור בישראל.