האם החלטת המפקח בנוגע לתקרת שיעור המימון היא סבירה?

בנק ישראל פירסם היום (12.11) את סיכום הדיונים המוניטריים שהתקיימו ב-28-29.10.12, שבסופם התקבלה ההחלטה על הפחתת הריבית לחודש נובמבר. הנקודה החשובה בהחלטת הריבית אינה עצם הפחתת הריבית, אלא פירסומן במקביל של ההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים (ראו כאן), שבאו להגביל רגולטורית, ולמעשה להקטין, את שיעור המימון הנהוג בהלוואות משכנתא. מן הסתם, ההנחיות החדשות לגבי המשכנתאות נובעות מהצעד של הפחתת הריבית – אין לי הסבר אחר מה טעם פורסמו הנחיות אלו לביצוע מיידי, ויצרו זעזוע בקרב הלווים.

מדוע הופחתה הריבית?

הנימוקים שפירסם בנק ישראל להפחתת הריבית (ראו פרוטוקול כאן) קשורים לפסימיות לגבי המצב הכלכלי. קיימת הצטברות של אינדיקטורים המעידים על כך שהמשק נמצא כיום בתוואי של צמיחה כלכלית ממותנת – כ-3%. הציפיות מסקרים שונים ממשיכות לשקף פסימיות בקרב הציבור לגבי היקף הפעילות בחודשים הקרובים – בעיקר בתחום התעסוקה. להערכת הבנק המרכזי, ההשפעה של הקדמת הבחירות על המשק צפויה להיות מרסנת, בעיקר ברביע הראשון של 2013, בגלל מגבלת ההוצאה הממשלתית עד לאישור התקציב החדש. משבר החוב באירופה מוסיף להיות מקור של איום על הכלכלה העולמית. מנגד, בישראל, עליית מחירי הדירות בחודשים האחרונים והעלייה במספר העסקאות והיקף המשכנתאות החדשות גורמות לדאגה מפני התחדשות מגמת העלייה במחירי הדירות.

המסקנה של הבנק המרכזי הייתה שיש צורך להפחית את שיעור הריבית. הנימוק העיקרי להפחתת הריבית היה שיש בה כדי לעודד את צמיחת המשק ולסייע  לו להתמודד עם התמתנות נוספת בקצב הצמיחה בעתיד. כמו כן, הבנק הבהיר כי מכיוון שהאינפלציה בפועל והציפיות לאינפלציה הן ברמה המתיישבת עם יעדי המשק - אין בהפחתת הריבית בכדי לסכן את יציבות המחירים.

אלא שהבנק המרכזי חשש מה תהיה השפעת הפחתת הריבית על שוק הדיור. משום כך פירסם המפקח על הבנקים הנחיות חדשות המגבילות את שיעור המימון המקסימלי שהבנקים רשאים להעמיד, הנחיות שמטרתן – לדבריו - "לתמוך ביציבות המערכת הבנקאית". הוועדה המוניטרית של הבנק סברה, בסיכום, כי "יש בהוראת המפקח על הבנקים בכדי למתן את השפעת הורדת הריבית על מחירי הדירות".

אז זהו – זה כתוב בפרוטוקול שפירסם בנק ישראל: ההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים, ובעיקר האופן הבהול בו פורסמו – מקורם בהחלטה להפחית את שיעורי הריבית וברצון להפעיל צעדים אלו בו-זמנית.

החידוש בהוראת המפקח

נדמה לי (ואני מוכן לשמוע הפרכה בנושא) שזו הפעם הראשונה בישראל שהמפקח על הבנקים קובע תקרה לשיעור המימון בהלוואות משכנתא. עד היום ההחלטה הייתה נתונה לבנקים. היו אמנם בעבר הנחיות חיצוניות לבנקים שנגעו לשיעורי מימון: קביעות של המפקח על הבנקים בנושא הון רגולטורי (דרישות שהשתנו מעת לעת וששיקפו את הוראות באזל שיובאו לישראל), או קביעת תקרה לשיעור המימון הכולל בהלוואות לעולים חדשים שקבע החשכ"ל בגלל גודל הסיוע הממשלתי לדיור. אבל קביעת שיעור המימון בהלוואות משכנתא הייתה נתונה להחלטות הבנקים: כל בנק קבע לעצמו תקרות פנימיות, שהיו תלויות במאפייני הסיכון של הלווה ושהיו נתונות למידרג סמכויות פנימי, והיו גם שינויים לאורך זמן לאור שינויים שחלו בסביבה הכלכלית. מעבר לכך, בנקים שרצו להגביל את חשיפתם לסיכוני אשראי נהגו בשנים האחרונות לדרוש מלווים שנזקקו להלוואות בשיעור מימון גבוה שיפנו לביטוח פרטי של המשכנתא, ביטוח שניתן בישראל רק ע"י חברת EMI, ובכך גידרו למעשה את חשיפתם.

מה זה אומר בעקיפין על הבנקים?

נאמר כבר ברשימות קודמות בבלוג זה שיש בהנחיות החדשות של המפקח (כמו גם בכמה הנחיות קודמות, כמו ההגבלה על חלק ההלוואה בריבית שקלית על בסיס ה"פריים") אמירה קשה לכאורה על רמת ניהול סיכוני האשראי בבנקים. הבנקים, שבנו במהלך השנים מערכים מורכבים להערכה תימחור וניהול של סיכוני אשראי, אינם באמת מבינים – אליבא דמפקח – מה הם עושים. הם אינם ערים לסיכונים. החלטות האשראי שלהם אינן אחראיות. מידרג הסמכויות הפנימי שהם בנו לצורך קבלת החלטות אשראי - הוא חסר-משמעות. הם גם אינם יודעים לתמחר את הסיכון שהם נוטלים על עצמם. משום כך, התערבות המפקח אינה "רכה" - באמצעות דרישות להידוק הבקרה והפיקוח, או באמצעות החמרה של דרישות ההון – הוא מתערב ישירות באמצעות הכתבת תקרה לכל הלוואה ושלילת חופש ההחלטה של הבנק. למי שעקב אחר הרפורמות שחלו בתחום המשכנתאות זה למעלה משני עשורים – מדובר בצעד שיש בו אמירה בעייתית.

יש נפגעים?

בין שמדובר בצעד שמטרתו האמיתית היא לשמור על יציבות המערכת הבנקאית (גירסת המפקח על הבנקים) ובין שהמטרה היא קיזוז השפעתה של הפחתת הריבית על מחירי הדירות (גירסת הוועדה המוניטרית) – יש נפגעים כתוצאה ממהלך זה.

ראשית, יש נפגעים מהחיפזון שבו נעשו הדברים (מפירסום ליישום בתוך 48 שעות): הבנקים ויועצי המשכנתאות, שנקלעו לסערת-חינם, ואלפי רוכשי דירות שהשינוי תפס אותם באמצע תהליך רכישת הדירה ושמצאו להוותם סיבה חדשה ללחץ נפשי מיותר.

אבל יש גם נפגעים אמיתיים, לטווח ארוך. ישנם לווים פוטנציאליים שעד היום יכלו לבחור אם לרכוש דירה ובאיזה תקציב, כשההחלטה על שיעור המימון הייתה כרוכה מבחינתם בשכנוע הבנק ובעלות כספית, וכיום אין להם עוד יכולת להגיע לרכישת דירה כרצונם בגלל הוראות המפקח. אלו כנראה בעיקר חסרי-דיור, שהזכות להחלטה על מינוף גבוה של הונם העצמי נשללה מהם.

לווים כאלו יכלו בעבר לפנות לחברת EMI לצורך ביטוח המשכנתא, ובכך לאפשר לעצמם שיעורי מימון מעבר לאלו שהבנקים היו מוכנים להעמיד תמורת פרמייה מתאימה. ההוראה החדשה של המפקח ביטלה הסדר זה. האם הנימוק הוא באמת יציבות הבנקים?

חלק מהלווים הם זכאים של משרד הבינוי והשיכון, וזכאים להלוואה מכספי המדינה ועל אחריותה. הלוואה זו אינה באחריות הבנק ואינה צריכה להיכלל בחשיפה שלו, ובכל זאת ההנחייה החדשה של המפקח כוללת אותה בחישוב תקרת שיעור המימון המותר לבנקים. האם הנימוק הוא באמת יציבות הבנקים?

האם מדובר בגזירה סופית?

עד היום, החלטות המפקח על הבנקים היו החלטות סוברניות: אחריותו היא לשמור על יציבות הבנקים, והוא בעל סמכות לקבוע הנחיות למטרה זו. כולנו צריכים לקבל את קביעותיו כעובדה. הפעם - מדובר בהחלטה קשה מידי, בהחלטה שהשפעתה חורגת מגבולות השמירה על יציבות.

בעבר, הדאגה לקבוצות האוכלוסייה החלשות הייתה עניינה של הממשלה. כך, גם כאשר שיעורי הריבית עלו – הזכאים קיבלו הלוואות במחירים הנמוכים ממחירי השוק. כיום, כפי שכבר נכתב ברשימות קודמות בבלוג זה, הממשלה "התאדתה" מתחום הסיוע לדיור. הנימוק להפרטת המשכנתאות נראה לכאורה סביר: התפתחותו של שוק אשראי חופשי הפתוח לכולם. אבל הדוגמא הנוכחית ממחישה כיצד השילוב של שוק חופשי ורגולטור הממוקד במטרות צרות - יכול לגרום לוואקום ולנטישת אוכלוסייה לגורלה. למפקח על הבנקים זה לא איכפת – זוהי כנראה החשיבה בבסיס ההוראות האחרונות.

אנחנו – לעומת זאת - יכולים להיות פחות צרי-אופקים. המשמעות של ההנחיות החדשות של המפקח היא פגיעה בשכבות אוכלוסייה חלשות. זוהי פגיעה שאנו יכולים וצריכים להתנגד לה, שכן אוכלוסייה שלמה הופקרה בין-לילה. פתרון אחד הוא כניסה מחדש של הממשלה כדי לסייע לחסרי-דיור שאין בידם הון עצמי בכמות מספקת לרכישת דירה ראשונה. הצעות כאלו הופיעו בבלוג זה ברשימות האחרונות שפורסמו, אבל תהליך זה מחייב הסכמה פוליטית, תכנון ותקצוב. לכן זו אינה התערבות שאפשר להפעיל בטווח זמן של שנה לפחות. נותרת איפוא אפשרות שנייה: יצירת מהלך שיכריח את המפקח על הבנקים להמתיק את הגלולה, בכך שההוראה החדשה לא תחול על חסרי-דיור שאין בידם הון עצמי מספיק לרכישת דירה ראשונה. אין טעם להיכנס להצעות ספציפיות – יש כמה אפשרויות שאפשר לבחור ביניהן.

כיצד גורמים למפקח על הבנקים לסגת, ולו חלקית, ממהלך זה? אנו חיים במערכת רב-ממדית, שבה יש עוד שחקנים חוץ מבנק מרכזי, בנקים ולקוחות. צריך לגייס דעת קהל, ואף את הנציגים הפוליטיים, כדי להשמיע דעה ולומר שגם אם המהלך קביל מבחינת כוונתו לחזק את יציבות הבנקים – הוא משפיע במעגלים נוספים, והשפעתו זו אינה קבילה: לא יכול להיות שהמחיר של ייצוב הבנקים ישולם דווקא ע"י השוליים החלשים של החברה. והעובדה שאנו נמצאים בשנת בחירות רק מקלה על היכולת לפעול ציבורית.