רשימת אורח: אגדת המחסור בקרקעות לבנייה בישראל - ד"ר יאיר דוכין*

מחירי הדירות בישראל עלו חדות מאז שנת 2007. עלייה מהירה זו של מחירי הדירות עומדת בהתמדה במוקד הדיון הציבורי. היא נובעת, לכאורה, ממחירי קרקע גבוהים - תוצאה של מחסור אקוטי בקרקע לבנייה. באחרונה פנה אלי חבר, שיודע יותר מדבר או שניים על ענף הנדל"ן, בשאלה עקרונית: האומנם המצב האובייקטיבי של שוק הנדל"ן בישראל, שנתון בצבת שבין שטחה הנתון (והקטן, יש לומר) של מדינת ישראל, לבין גידול האוכלוסייה המתמשך, יוצר תהליך הכרחי ומתמשך של התייקרויות של דירות למגורים? 

במאמר הנוכחי אסביר בקצרה שני היבטים של שאלת הקרקעות:

1. מדוע "המחסור" בקרקעות לבנייה אינו הגורם לעליית מחירי הדירות;
2. מדוע גם בטווח הארוך אין לישראל בעיה אמיתית של מחסור בקרקע לבנייה בכלל ולמגורים בפרט.

באשר לשאלה הראשונה, יש להבין שבניגוד לדעה הרווחת שמציגה את מחירי הקרקע הגבוהים (הנובעים "כמובן" ממחסור בקרקע) כגורם העיקרי להתייקרות הדירות, המצב בפועל הוא הפוך: מחירי הקרקעות, הן במכרזי מ.מ.י והן ברכישת קרקעות פרטיות, נגזרים ממחירי הדירות.

הדוגמא המספרית הבאה ממחישה את הטענה הנ"ל: נניח שיזם מתכנן לבנות דירת 4 חדרים בשטח מקובל של כ- 120 מ"ר. היזם מעריך שיוכל למכור דירה זו בכ- 2 מיליון ₪, כולל מע"מ. כדי להציע מחיר עבור הקרקע חייב היזם להפחית מהמחיר הכולל של הדירה את שלושת הרכיבים הבאים:

• מע"מ בסך 320,000 ₪ (16%)
• רווח יזמי (צנוע) בסך 200,000 ₪ (10% מהמחיר)
• עלויות בנייה כוללות בסך 960,000 ₪ (מחושב לפי 8,000 ₪ למ"ר מבונה)

סה"כ ההפחתות מגיע ל- 1,480,000 ש"ח, כך שהיזם יכול להציע למוכר הקרקע לכל היותר 520,000 ש"ח תמורת הקרקע לאותה יחידת דיור. אם היזם יציע מחיר גבוה יותר עבור הקרקע יהיה עליו להפחית את הרווח היזמי (שמהווה כרית ביטחון כלכלית לכל הפרויקט), שכן על מחיר הדירה ועל מרכיבי העלויות האחרים אין לו כמעט שליטה.

מהניתוח הנ"ל ניתן גם להבין את מהות החשיפה לסיכון של היזם: משך הזמן שבין מועד התשלום תמורת הקרקע לבין עיתוי מכירת הדירות עומד בממוצע על שנתיים ויותר; בפרק זמן כזה עלולים להתחולל שינויים משמעותיים הן במחירי הדירות והן בעלויות הבנייה, שיכולים להפוך את בניית הדירה לפרויקט הפסדי. היזם, שמודע לסיכונים הללו, חייב אפוא לבחון ברציפות את מצב השוק ולהתאים אליו את קצב הבנייה. מרווחי הביטחון של היזם הם כה מצומצמים כיום, שלעתים האטה זמנית בקצב מכירת הדירות יכולה להוביל לתגובת שרשרת שתביא לעצירה מוחלטת של פרויקט.

בנקודה זו כדאי להדגיש שהפעולות שננקטו בשנתיים האחרונות על ידי ההנהגה הכלכלית במדינה - קרי: משרד האוצר ובנק ישראל - החמירו, בניגוד כנראה לכוונתם המקורית, את סביבת הסיכונים של היזמים. מצד בנק ישראל נבעה ההחמרה מהקשחת תנאי המימון ליזמים, שנלוותה להקשחת תנאי המשכנתאות, שנועדה לצנן את הביקושים. מצד הממשלה נמשך חוסר האונים שלה הן בצד אספקת התשומות (בעיקר כוח אדם), שהתבטא בהמשך התייקרות עלויות הבנייה למרות ההאטה הכלכלית בעולם, והן בניסיון, שלא צלח עד כה, לקצר תהליכים ביורוקרטיים בדרך לזירוז קצב התחלות הבנייה.

באשר לשאלה השנייה, הרי שכדי לדון בה נתייחס לשני נתוני יסוד חיוניים:

• מלאי יחידות הדיור בישראל נאמד ב- 2.3 – 2.5 מיליון
• הביקוש השנתי לתוספת יחידות דיור נאמד כיום ב- 40,000 – 45,000

מול נתוני יסוד אלה יש לבחון את היצע הקרקעות לבנייה למגורים, לטווח ארוך בישראל.

ניתוח היתכנות זהיר של התבעו"ת (תכניות בניין עיר) השונות למגורים בארץ, שנמצאות בשלבי אישור שונים, כלומר, משלב רעיוני ועד תבעו"ת מאושרות, מצביע על פוטנציאל כולל של תוספת של למעלה מ- 2 מיליון יח"ד, וזאת עוד לפני הפשרה נוספת של קרקעות חקלאיות שיכולה בנקל להכפיל את הכמות. אמנם חלק לא מבוטל מהפוטנציאל האמור נמצא מחוץ לאזור הביקוש העיקרי (המשולש חדרה–גדרה–ירושלים), אך בטווח הארוך ניתן, על ידי מדיניות נכונה לעידוד פיזור האוכלוסייה, להפוך את ישראל כולה לאזור ביקוש אחד (התהליך הנדרש כדי לממש מהלך כזה מצדיק מאמר נפרד).

על בסיס נתוני יסוד אלה ברור שפוטנציאל ההיצע הנוכחי יכול להספיק ללא קושי ליותר מ- 40 שנה, והמשפט המפורסם של ועדה מתקופת המנדט ש"לא ניתן להכניס חתול נוסף לארץ ישראל" - אין לו כל בסיס במציאות. למעשה על ידי מהלך תכנוני סדור וארוך טווח ניתן לייצר מלאי קרקעי שיספיק גם ליותר מ- 80 שנה.

התשובה לשאלה השנייה שהוצגה היא, אפוא, שחד משמעית אין מחסור אובייקטיבי בקרקע לבנייה, ומחסור בקרקעות אינו הגורם להתייקרות הדירות. תחושת המחסור בקרקעות נובעת מהתנהלות כושלת של מנהלי מלאי הקרקע הלאומית בישראל שלא הצליחו עד היום להוביל מהלך ארוך טווח של יצירת מלאי יציב של קרקע מתוכננת, שהיה יכול לייצב את השוק ולהפסיק את המאבקים חסרי השחר בין מחזיקי הקרקעות החקלאיות למוסדות המנהלים את קרקעות הלאום.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה

כיצד צניחת מחירי הבתים בארה"ב הביאה למחיקת רוב ההון הנקי של משקי הבית?

סקר הצרכנים 2007-2010

השבוע פורסם מחקר של ה'פדרל רזרב' (ה'פד') - הבנק המרכזי של ארה"ב - על השפעת המשבר הכלכלי בארה"ב על מצבם של משקי הבית. לפי הפרסום (ראו כאן), המשבר הפיננסי האחרון הביא למחיקה מהירה של עושר אצל משקי הבית. המשפחה החציונית בארה"ב (כלומר: משפחה שנמצאת במרכז הטבלה, כך שמספר משקי הבית העשירים ממנה שווה למספר משקי הבית העניים ממנה), הייתה בשנת 2007 בעלת הון נקי של 126,400 דולר. בשנת 2010 נותר בידה הון נקי של 77,300 דולר – ירידה של קרוב ל-40%. המשמעות היא שהיא חזרה לאחור למצבה בתחילת שנות ה-90': צבירה מתמשכת של הון נקי שנמשכה עשור וחצי נמחקה בתוך שלוש שנים.

הנתונים הללו אינם מהווים בהכרח הפתעה לגורמים המעורבים בשוק, והם אינם נתונים "חמים" (מדובר, אחרי הכל, בנתוני 2010). חשיבותם היא בפסקנותם ובאמינותם: הם מתבססים על סקר משקי הבית בארה"ב, סקר יסודי ומקיף הנערך בארה"ב אחת לשלוש שנים.

מחיקת ההון הנקי של משקי הבית נגרמה בעיקר ע"י ירידת המחירים של הבתים: כשלושה רבעים מהירידה מוסברים ע"י ירידת מחירי הבתים. ואלו אכן ירדו: בתוך מספר שנים ירד המחיר הממוצע של הבתים בארה"ב בכ-30%, או בקרוב ל-40% במונחים ריאליים.

מציאות מפחידה

זהו מספר מפחיד – לא פחות מכך. ראשית, שיעור הירידה המצטבר מתקרב כבר לזה שנרשם בשפל הכלכלי הגדול של שנות ה-30'. ירידה כזו גורמת לכך שכבר כיום כ-12 מיליון משקי בית בארה"ב מצויים במצב שבו ערך ביתם נמוך מיתרת חוב המשכנתא שלהם. זו אינה רק בעיה שלהם: מאחר שרוב המשכנתאות בארה"ב הן הלוואות Non-Recourse, כלומר הלוואות שהלווה יכול לבחור שלא להחזיר אותן ולנקוט במקום זאת בצעד של ויתור על הדירה תמורת מחיקת יתרת החוב כולו – המערכת הפיננסית בארה"ב מצויה באיום אפקטיבי של חדלות-פירעון מבחירה (Strategic Default). התרחשות כזו תעצים את השפעתה ההרסנית של הצטברות דירות בידי הבנקים: כבר כיום מחזיקים הבנקים בכמה מיליוני דירות שהופקעו מבעליהן.

שנית, האירוע ההיסטורי של ירידת מחירי הבתים עשוי לערער את ביטחוננו העצמי. נפילה זו של מחירי בתים לא הייתה צפויה: בניגוד לרושם שאפשר לקבל מכל הניסיונות-שלאחר-מעשה להסביר אותה, רוב הציבור בארה"ב ציפה גם בשנת 2006 – השנה בה נעצרו מחירי הדירות והחלו לרדת - שמחירי הבתים ימשיכו לעלות.  גם אנחנו, בישראל, חיים בתחושה שהשקעה בנדל"ן לדיור היא השקעה בטוחה, ואפילו עדיפה-כלכלית על חלופות פיננסיות כשמדובר בטווח הארוך. אמונה זו עומדת ביסוד החלטותינו להשקיע בדיור כדי לשמור על כספנו, וברקע נטייתנו להשפיע על ילדינו להשקיע גם הם בדיור. אם אכן מחירי דירות יכולים לצנוח במידה כזו – אנו חיים בעולם פחות בטוח מששיערנו.

אינרציה שמעכבת שינוי מגמה

בנוסף, המשבר שהחל בשנת 2007 עדיין אינו מאחורינו. ירידת מחירי הבתים בארה"ב טרם נעצרה, ובידי הבנקים בתים שנתפסו ומוצעים למכירה. לפי הערכת כלכלני ה'פד' כ-30% מהדירות המוצעות למכירה הן דירות שמומשו בידי הבנקים מידי לווים שלא עמדו בהחזר המשכנתאות. הבנקים מהססים להעמיד הלוואות משכנתא חדשות לאור לקחיהם מהמשבר, ובכך הם מעכבים כניסה של ביקוש חדש (וחשוב) לשוק הדיור. משקי הבית הפסידו לפי הערכה כ-7 טריליוני דולר כתוצאה מנפילת מחירי הבתים, ולהפסד עושר זה יש השלכות אפשריות על הצריכה הפרטית (ההערכה המקובלת היא שעל כל 100 דולר הפסד עושר תיווצר ירידה של 3-5 דולר בצריכה הפרטית השוטפת). מצוקת משקי הבית נמשכת (לפי אותו סקר, ההכנסה הריאלית של משקי הבית ירדה באותה תקופה בקרוב ל-10%). ולבסוף, השלכות רעידת האדמה הכלכלית שהחלה בארה"ב מורגשות כיום באירופה ומכניסות לחששות גם את שאר העולם.

משהו על חלוקת הנזק

מהנתונים שפורסמו ע"י ה'פד' עולה עוד שעיקר הפגיעה היה במעמד הביניים (שלושת החמישונים האמצעיים). ההסבר המקובל הוא שרוב ההון הנקי של מעמד הביניים מושקע בבתים, ולאור העובדה שרוב מחיקת ההון שהתרחשה נובעת מירידת מחירי הבתים – מעמד הביניים הם הקורבן הטבעי. השכבות הגבוהות, שהרכב השקעת ההון שלהן מגוון יותר – נפגעו פחות במשבר האחרון.

בראייה לאחור, מחזור העסקים בתחום הנדל"ן לדיור היה מפתיע בעוצמתו. חלוקת הנזק אינה אחידה בין כל בעלי הדירות, ולא רק בגלל שונות גיאוגרפית חזקה: מי שעלה לרכבת השדים של הנדל"ן למגורים בתחילת המחזור ונותר עליה עד היום – אינו יכול להתלונן על יותר מאשר סחרחורת. אולי אפילו יש לו רווח מכך שהוא זכה בינתיים להקטין את עלות ההשקעה בבית שרכש בגלל ההזדמנות שניתנה לו למחזר הלוואות יקרות (משנות ה-90') בהלוואות זולות. בניגוד לו, מי שעלה לרכבת הנדל"ן בשלב מאוחר יותר – נפגע, ועומק הפגיעה גדול ככל שהוא איחר לעלות לרכבת.

יש תובנות?

האדם הוא יצור המחפש נואשות חוקיות בטבע. מה ניתן לחשוב בעקבות ההתרחשויות? התשובה היא כנראה שמדובר בתהליך נפשי - לא מחקרי-מדעי: כל אחד מוצא את המסקנות בתוך עצמו. כפי שיש המאמינים ש"הפגז לא נופל פעמיים באותו מקום", רוב הציבור דווקא נוטה להאמין שתופעות חוזרות על עצמן. לכן, אם מחירי דירות כבר עולים 20 שנה - הם יעלו גם בעתיד. זוהי גישה שעלותה נמוכה: הרוצה להביט קדימה - יסתכל לאחור; כל מה שנחוץ לחיזוי הוא רק מראה אחורית. זהו גם ההסבר מדוע רוב הציבור בארה"ב סבר בשנת 2006 (היום אנו יודעים שמחירי הבתים הגיעו לשיא באפריל 2006) שמחירי הבתים ימשיכו לעלות בקצב מהיר. הפתטיים בקרב ציבור זה גם בנו "מודל" שיסביר מדוע דברים התפתחו כפי שהתפתחו ומדוע ראוי לחייץ מודל זה לניבוי העתיד.

צנועים - יסתפקו בכך שיכירו שהעולם שבו אנו חיים יותר מורכב ומפתיע ממה שנדמה לנו.

מדוע הקבלנים מציעים לנו משכנתאות?

מפירסומים בעיתונות אנו למדים על כך שחברות בנייה מציעות לרוכשים פוטנציאליים הצעות שונות בתחום המשכנתאות. התופעה מעלה שאלה טבעית: האם אין בישראל מערכת משכנתאות חופשית ומפותחת? וכי מדוע משק בית בישראל נזקק להלוואה מקבלן?

קיימות שלוש סיבות אפשריות למצב שבו רוכשי דירות נוטלים הלוואות מהקבלן: 

1. קיים מצב של קיצוב אשראי בתחום ההלוואות לדיור, ורוכש הדירה זוכה לנגישות לאשראי דרך הקבלן; 
2. הקבלן משתמש בסיבסוד אשראי כאמצעי לקידום מכירות; 
3. קיים איזשהו חלק או מוצר חסר ("לקונה") בתחום המשכנתאות, מחסור שיוצר הזדמנות לקבלן .

קיצוב אשראי

במחצית השנייה של שנות ה-80', לפני שהופעלו הרפורמות החשובות בשוק ההון ובשוק המשכנתאות, שרר קיצוב אשראי בתחום המשכנתאות. המפקח על הבנקים באותה תקופה (למעשה: המפקחת, גב' גליה מאור), קבע תקרה כמותית על סכום המשכנתא שיכול רוכש דירה לקבל מהבנקים - 55,000 ש"ח.

הסיפור והרקע מעניינים אולי בעיקר תלמידים של הקורס "כלכלת ישראל". לענייננו, התוצאה הייתה שמי שרצה לרכוש דירה באמצעות הלוואת משכנתא גדולה מסכום זה - נדרש למצוא אשראי משלים מחוץ למערכת הבנקאית. בעולם הלא-מפותח ששרר אז, אשראי חוץ-בנקאי היה אשראי משפחתי, אשראי ממקום עבודה וכדו', ואשראי מהקבלן שמוכר את הדירה. 

העובדה שהקבלן הפך להיות מתווך פיננסי נבעה מכך שנגישותו לבנקים הייתה גבוהה מזו של משקי בית, בגלל אותה הגבלה כמותית. מציאות זו לא הייתה חדשה למשק: אשראי שניתן דרך קבלנים היה במשך תקופה ארוכה הדרך העיקרית למימון רכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור, שלא היו זכאים לסיוע ממשלתי והתקשו למצוא מקור אשראי פרטי אלטרנטיבי.

האם ה"רנסנס" הנוכחי של הקבלנים כמתווכים פיננסיים הוא תוצאה של קיצוב אשראי? נראה שלא. למרות הידיעות על הקשחת מדיניות האשראי של הבנקים והשמועות המקדימות (שכבר הופצו) בדר כוונת בנק ישראל להתערב בשוק המשכנתאות באמצעות הטלת מיגבלות כמותיות - טרם הגענו למצב של קיצוב אפקטיבי. גם כשבוחנים את הצעות הקבלנים לא נראה שהן ממוקדות בפריצת מיגבלה כמותית על האשראי.

סיבסוד אשראי

קבלנים שסובלים מהאטת מכירות של דירות עלולים להיקלע לקשיים פיננסיים. הסכמי הליווי הפיננסי שלהם עם הבנקים מחייבים אותם להמציא חלק מהמימון ממקורות עצמיים, כלומר ע"י מכירת לפחות חלק מהדירות. עצירת מכירה עשויה לגרום לבנקים לעצור את המימון לקבלן, ולכן גם את הבנייה. גמישותם של הקבלנים בתחום האטת בנייה - מוגבלת. לכן נוכח חשש מהאטה הם נוקטים באמצעים כדי לעודד מכירת דירות ולמנוע את ההאטה.

עידוד קונים מחייב אותם גם להציע להם הטבות כספיות. יכולת התמרון שלהם מוגבלת: כל ניסיון להוזיל ישירות את מחירי הדירות עלול להתנקם בהם: רוכשים פוטנציאליים "יריחו" הזדמנות לשפר את תנאי העיסקה לאור הצטברות שמועות על האטה במכירות, ויגיבו בהאטת המהלכים לסגירת עיסקה. בכך, שמועות על האטה בקצב מכירת דירות עשויות להאט אותו בפועל. זאת, ועוד: רוכשי דירות שכבר חתמו על הסכמים עלולים "לשבור" חוזה ולבטל את הרכישה אם ירידת מחירי הדירות שהם צופים תהיה גדולה משיעור הקנס המוטל עליהם בגין ביטול חוזה. 

אם אכן הפחתת מחיר גלויה בתגובה להאטת קצב הרכישה עלולה לפגוע בקבלן במקום לסייע לו - אולי כדאי לו להשתמש באמצעים אלטרנטיביים. במקום לשנות מחיר - מציעים תוספות חינם. כך אנו רואים שבתקופות האטה יכולים הרוכשים לקבל תוספות שונות לדירה ללא תוספת מחיר: מטבח, ריהוט, כלי סניטציה, מיזוג אוויר, טלוויזיות, שיפור סטנדרד הבנייה וכו'.

מתן הטבה לרוכש הדירה דרך המשכנתא הוא כלי נשק טבעי בארסנל של הקבלן. הוא שקול לכל הטבה כספית אחרת. יתרונו הוא בכך שקשה יותר לרוכש הדירה להבין מהו גודל ההטבה שקיבל. מאידך, זהו כלי מוגבל כיון שחלק מהרוכשים ממילא זכאים לתנאי מימון נוחים במיוחד בגלל הסדרי מימון אלטרנטיביים או פשוט בגלל היותם לקוחות מועדפים של הבנקים.

לבנקים יש יתרון מהסכמי סיבסוד עם הקבלן. ראשית, הם יכולים להבטיח שחלק גדול יותר מרוכשי הדירות בפרויקטים של בנייה הממומנים על-ידיהם ייטלו משכנתא אצלם, שהרי הקבלן מתנה את הסיבסוד בנטילת משכנתא בבנק המלווה. שנית, העובדה שמדובר ברכיב אחד של ההלוואה שהוא מסובסד מאפשרת להם להעלות את הריבית על הרכיבים הלא מסובסדים של ההלוואה: הלקוחות לא יכולים לפצל את ההלוואה בין מספר בנקים, והם הופכים ללקוחות שבויים של הבנקים המלווים. שלישית, העובדה שהלווה נטל הלוואה בריבית נמוכה (ע"ח הקבלן) עשויה למנוע ממנו בעתיד למחזר את הלוואתו בבנק אחר.

כמה שווה הסיבסוד ללווה? למי שהמושג "היוון" אינו גורם למועקה, נאמר שיש להוון את לוח הסילוקין של רכיב ההלוואה המסובסד ב"ריבית השוק": זהו אותו שיעור הריבית שהיה נדרש לשלם על אותה הלוואה אילולא קיבל את סיבסוד הקבלן. ההפרש בין סכום ההלוואה לסכום המהוון הוא ערך הסיבסוד.

מוצר חסר

ייתכן בכלל שמדובר בחוסר במכשיר פיננסי שקיים בשוק המשכנתאות, ואז היוזמה (המשותפת לבנקים ולקבלנים) היא להציע פתרון לקבוצה חלקית של לקוחות: רוכשי דירות מהקבלן. אם אכן זהו המצב - מדובר ביוזמה ברוכה, והשאלה היא רק מדוע הפתרון מוגבל לקבוצה חלקית.

לרוכשי דירות יכולות להיות כמה בעיות: 

• חוסר בהון עצמי - הבנק מוכן להעמיד הלוואה בשיעור מימון שלא יעלה על גודל מסוים שקבע, ולרוכש אין מספיק הון עצמי למימון העיסקה האמורה; 
• בעיית תזרים - מסיבה כלשהי, הלווה מתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתא בתקופת הזמן הראשונה (לדוגמא: הדירה תהיה מוכנה לאכלוס רק בעתיד, והרוכש נקלע למצב שהוא נאלץ לשלם גם שכ"ד וגם תשלום שוטף של משכנתא); 
• צורך במימון ביניים - רוכש הדירה יוכל להתחייב לגבי תשלומים רק לכשיצליח למכור את דירתו הקיימת, או לכשיקבל סכום כסף מסוים שהוא מצפה לו.

לכל הבעיות הללו יש פתרון תיאורטי. שיעור מימון גבוה אפשרי (למעט אם יתממש איום בנק ישראל) כשמסתמכים על חיזוק אשראי (ביטחונות נוספים, ערבויות אישיות, ביטוח אשראי משלים) או לחילופין תמורת תשלום פרמיית סיכון חריגה. בעיות ידועות מראש של תזרים ניתן לפתור ע"י התאמת הלוואות עם תזרים מיוחד, כשגם כאן יש לבנק אפשרות לגבות פרמיית סיכון גבוהה מהרגיל. מימון ביניים ניתן להסדיר ע"י שילוב של הלוואות ארוכות טווח עם הלוואות גישור.

אבל לא מדובר רק באפשרות תיאורטית: כל הפתרונות הללו מיושמים בפועל במציאות הקיימת. בנקים בישראל מעמידים הלוואות עם שיעור מימון גבוה, הם מעמידים הלוואות עם "גרייס" חלקי למי שזקוק לכך, והם מעמידים הלוואות גישור. 

אז לשם מה קיימת היוזמה המשותפת עם קבלנים?

נראה שהתשובה היא שמדובר בעיקר בסיבסוד אשראי. ולכן אין מדובר, לפחות בשלב הנוכחי, בעקיפה של מיגבלות המפקח על הבנקים או בהמצאת מוצר פיננסי חסר.

מבחינה מסוימת - חבל. העובדה שלקבלנים יש אינטרס לעודד מכירת דירות דרך הצעת פתרונות מימון יכלה לשמש מקפצה ליצירת פתרונות מימון גמישים שאינם נפוצים כיום, בעיקר כנראה מפני שהבנקים אינם חיים בתחרות אמיתית.