שאלות ותשובות על בחירת הרכב הלוואת משכנתא

לפני כחודש היפנה אלי חבר שאלה במייל לגבי הלוואת המשכנתא שהוצעה לו. הפנייה גררה תכתובת מתמשכת, של שאלות ותשובות. מאחר שאני מוצא שחלק מחילופי הדברים שלי עם אנשים שונים חוזר על עצמו  – חשבתי לנכון לפרסם את הדברים לטובת קוראי הבלוג, בצורת שאלות ותשובות. כמובן שהדברים עברו עריכה, ושמספר פרטים מחילופי הדברים המקוריים הושמטו כדי להגן על פרטיות השואל.

שאלה

דורון שלום: אשמח לשמוע את דעתך על הצעה שקיבלתי מהבנק, לבקשת משכנתא בסך 700 אלף ש"ח. לפי הצעת הבנק ההלוואה תהיה מורכבת מחמישה חלקים שונים, הן מבחינת ריבית והצמדה (ריבית פריים, ריבית צמודה-משתנה וריבית צמודה-קבועה), והן מבחינת תקופת הלוואה (15 עד 30 שנה). ההחזר החודשי הנגזר מהמבנה המוצע עומד על כ-3,200 ש"ח, וההלוואה מתוכננת כך שההחזר יעלה באופן מדורג ולא דרמטי (בהנחות מקובלות לגבי האינפלציה הצפויה). הנחת המוצא של מי שבנה את הרכב ההלוואה היא שהחזר חודשי שכזה ישאיר את הוצאותינו החודשיות דומות לאלו הקיימות היום. אשמח אם תעיף מבט ותחווה דעתך.

תשובה

אני מבין שפנית אלי כדי שאחווה דעה לגבי ההרכב שהוצע לך. העניין הוא שאינני חושב שהנקודה החשובה בהצעה של הבנק היא ההרכב: אני מוטרד דווקא מהשיחה המתקיימת סביב ההרכב, כאילו יש דבר כזה הרכב נכון, כאילו קיימת "הלוואה אופטימלית".

החיפוש אחרי המבנה הנכון והאמונה שניתן לבצע אופטימיזציה של הלוואת משכנתא הם אשליה שיועצי משכנתאות (בבנקים ומחוץ לבנקים) מפיצים בקרב הלקוחות. זהו מנוף מכירה אפקטיבי: הלקוחות מתפתים בקלות לתפיסה שמדובר בבעייה מורכבת, שפתרונה דורש ייעוץ מקצועי. אבל זוהי בדיוק הסיבה שמדובר באשליה מסוכנת: היא יוצרת אצל הלווה תחושה מוטעית של חוסר-אונים, כאילו יש כאן איזה ידע טמיר ומסובך הנתון בידי יועצים. היא יוצרת תלות (דווקא מהסיבה הלא נכונה), היא מפריעה ללווה לגבש דעה עצמאית. זה מיותר.

האשליה המסוכנת ביותר היא זו הגורסת שיש פתרון "נכון". האשליה מועצמת ע"י הטקס של שימוש בתוכנות מחשב שלכאורה "פותרות" את המישוואות המסובכות. מדובר בהטעייה של הלקוח: אין פתרון נכון, ואין הרכב אופטימלי. אנו חיים במצב של אי-ודאות, וכל ניסיון למצוא פתרון יחיד מהווה ניסיון להתעלם מאי-הוודאות: להניח הנחות מסויימות לגבי העתיד, כלומר לא לקבל את המצב האמיתי. אני מציע לחילופין לשכוח מהחיפוש אחר הרכב הלוואה אופטימלי – אין דבר כזה. במקום זאת עדיף לעסוק בשאלה האמיתית: בעולם של אי-ודאות, להשתמש בכללים מסויימים לצורך קבלת החלטות, ולזכור שהם אינם מגדירים פתרון יחיד.

העירפול משרת את יועצי המשכנתאות: הוא נותן להם כוח. הוא הופך את התשובה לשאלה מהו מבנה ההלוואה האופטימלי לתוצאה של כביכול מודל מתמטי מורכב, שאינו נתפס באינטואיציה. זו אולי הסיבה שיש בהלוואות כל-כך הרבה חלקי-משנה, לתקופות שונות ובסוגי הצמדה וריבית שונים. מין הרכב המעיד כביכול על רמת הסיבוך של הבעייה. על זאת ניתן עוד להוסיף תחזיות, מבחני רגישות וגרפים שמספק היועץ, עד שהלווה איבד סופית את כושרו להבין את ההצעה. לרגע, בשיחה עם היועץ, הוא עוד הנהן בראשו במבוכה, אבל חודש לאחר שנטל את ההלוואה - אין לו יותר יכולת לשחזר את המבנה שבחר, ועל אחת כמה וכמה להסביר את השיקולים למבנה זה.

לפיכך, אין לי משהו לומר על ההרכב המוצע, והוא איננו יותר טוב בעיני מהרכב אחר. 

שאלה

הרכב ההלוואה הוא תוצר של ייעוץ פרטי. אני מודה שגם לי לא ברור מדוע צריך הרכבים שונים של הלוואה לטווחי זמן שונים ומשונים. נעבור לשאלה אחרת: נניח שאחד מילדיך היה לוקח היום הלוואת משכנתא - מה היית מייעץ לו לגבי הרכבה?

תשובה

זו כבר שאלה יותר קלה. כדי לבחור הרכב הלוואה יש לענות קודם על שתי שאלות:

1. מהו גודל התשלום החודשי הקבוע שאתה יכול/מוכן להתחייב עליו (צ"ל עד שליש מהשכר היציב נטו)?
2. מהו הגודל האמיתי של המימון הבנקאי הנדרש לרכישת הדירה, כולל הוצאות עקיפות, שיפוצים נדרשים, תוספות נחוצות לשלוש השנים הראשונות (מיזוג? ארונות? החלפת בלטות?) וכולל רזרבה כספית שאתם חייבים להשאיר לעצמכם למקרה של אובדן הכנסה זמני (לדוגמא: למקרה שאחד מבני הזוג אינו משתכר במשך ששה חודשים)?

לאחר שווידאתם שאתם מבקשים מהבנק את מלוא הסכום הדרוש לכם, להלן כמה כללים לגבי בחירת הרכב ההלוואה:

• פיזור בין סוגי הלוואות – הפיזור חשוב. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד והמודלים/סימולציות של הבנקים הם הטעייה כי בשלב מסויים הלקוח שוכח שהוא עוסק בסימולציה וחושב שמדובר בתמונת העתיד. ריכוז ההלוואה במגזר/בסוג ריבית יחיד הוא הימור פיננסי, וכנראה שאתם מהמרים על סכומים גבוהים מידי עבורכם
• פריסה מקסימלית – כדאי לבצע פריסה מקסימלית של חלק ההלוואה שהוא בריביות המשתנות. תמיד אפשר לסלק את ההלוואות או להאיץ את קצב פירעונן
• החשש מעמלת סילוק מוקדם הוא טעות נפוצה – יש להתעלם מהאגדות הרווחות על "תחנות יציאה" ועמלת סילוק מוקדם כשיקול לבחירת הרכב ההלוואה. (לא נפרט כאן: הדברים מוסברים ברשימות אחרות בבלוג זה).
• פיזור בין בסיסי הצמדה – יש לחלק את ההלוואה בין המגזר הצמוד למדד לבין המגזר הלא-צמוד. הצמדת היתרה (והתשלומים החודשיים) למדד לא צריכה להפחיד אתכם, כי אפשר לצפות שבטווח הארוך השכר הממוצע ינוע במקביל למדד המחירים. מי שמתחכם וחושב שהוא ירוויח רווח אינפלציוני מהלוואה לא-צמודה - משלה את עצמו ועושה ספקולציות שלא צריך לעשות ל-30 שנה
• זהירות מעודף ריביות משתנות - אם אין לכם מקורות ידועים לפירעון מוקדם של ההלוואה בעוד X שנים – יש להיזהר מהגזמה במשקלן של הריביות המשתנות בסך ההלוואה, בעיקר ריבית ה"פריים", ולהדגיש יותר את המרכיב של ריביות קבועות
• קיצור תקופות של הלוואות בריבית קבועה – הלוואות בריבית קבועה מבטיחות את הלווה מפני אפשרות של עליית הריבית במהלך חיי ההלוואה. הבעיה היא שההטבה הזו כרוכה בתשלום: הלוואות בריבית קבועה הן יקרות יותר, והריבית היא פונקציה עולה של תקופת ההלוואה. לכן, בהינתן שאנו רוצים לפרוס את ההלוואה לטווח ארוך כדי להקטין את התשלום החודשי -  יש לשקול לקצר תקופה בהלוואות בריבית קבועה, ולהאריך תקופה בהלוואות בריביות המשתנות
• יצירת הקלה בעומס התשלומים לתקופה הראשונה - קיימת אפשרות לדחות את החזר הקרן (הלוואות המכונות "ריבית בלבד", או "גרייס") בשנים הראשונות, ובכך להקטין את הנטל באותן שנים. הלוואה כזו מתאימה למי שיש לו סיפור שמצדיק את זה - לא לכולם
• בדיקה עצמית אחרונה - יש לוודא שבשיקולי בחירת הרכב ההלוואה לא נכנסו שום שיקולים שההסבר שלהם הוא תחזית מקרו-כלכלית לגבי ריביות, אינפלציה, מחירי דירות וכו'. אם נכנסו שיקולים כאלו - יש כנראה טעות בהרכב ההלוואה, כי היא בנוייה על הנחות מסויימות לגבי העתיד. זהו מצב של "פוזיציה". רוב הסיכויים שלא שמתם לב לפוזיציה ולסיכון הכרוך בה. לכן עדיף לבנות את הרכב הלוואה מתוך שיקולי ניהול סיכונים בלבד, לא מתוך שיקולי תשואה. רמז: נסו לחשוב בדומה לשיקולים שפנסיונר מפעיל כשהוא מחליט על הרכב תיק השקעות

שאלה

תודה. זה נשמע כמו הרצאה נכונה בהחלט בתחום, ואני מקבל את ההנחות בגדול. אני מסכים שאין לעשות סימולציות לעתיד, וגם לא להגזים בהלוואה בריבית משתנה לא צמודה. מצד שני אני רואה שהחלוקה שהוצעה לנו היא 45% הלוואות צמודות בריבית משתנה כל 5 שנים, כ-33% בריבית שקלית (פריים) והיתרה (כ-23%) צמוד בריבית קבועה. זה לא נראה הרכב שסותר את המלצותיך בגדול. כמדומני גם שהריבית הקבועה בהלוואות צמודות תמיד הייתה גבוהה למדי – והשאלה היא אם צריך אולי לוותר על המרכיב הזה.

תשובה

אני הייתי מבקש ציטוט של הלוואה שקלית לא-צמודה בריבית קבועה, ושוקל את החלטתי לאור הציטוט. בנוסף, כ"כ הרבה חוב שקלי בריבית לפי הפריים זה הימור שמוגבל (כך נראה לי) ע"י ההוראה של המפקח על הבנקים (33%). צריך לחשוב אם אתם בכלל רוצים כ"כ הרבה חוב בריבית הפריים, או שאתם מובלים ע"י מיגבלות המפקח על הבנקים.

השיקול של ריביות משתנות נוגע למצבו הספציפי ולגילו של הלווה. מבוגרים, וכאלו שיש בידיהם מקורות כספיים זמינים, יכולים לנצל את הריביות הנמוכות השוררות כיום. אבל זהו הימור, ובמקרה של זוג צעיר צריך להיזהר: מה הם יעשו כאשר יחולו שינויים משמעותיים בריבית שיגדילו להם את התשלום החודשי?

שאלה

לסיכום – מה אתה אומר?

תשובה

אני מתעסק קצת בייעוץ פרטי בנושא משכנתאות למשקי בית. הבעיה עם המתייעצים היא שהם נשענים על תערובת בעייתית של מידע שטחי, אי-הבנה בחלק מהתחומים הרלוונטיים (מימון),  אמונות טפלות, פחדים, וכו'. ואם זה לא מספיק - יש להם עוד בעיה: הם נכנסים לבנקים ומישהו שותל להם בראש אינפורמציות לא נכונות. ואז הבעיה היא בעצם שכדי להחליט על הרכב הלוואה צריך קודם לעשות להם רי-פורמט בראש: למחוק להם מהראש את כל מה שהם יודעים ולהתחיל לעשות סדר מחדש במחשבה. זה קשה, כי בחלק מהנושאים זה לא אינטואיטיבי, ולפעמים יש להם גם התנגדויות.

בסופו של דבר יש כאן עניין של החלטה מושכלת: הלווים צריכים להבין את הבחירות, ולהבין שתפקיד הייעוץ אינו לבחור במקומם - רק להבהיר להם את משמעות הבחירות. היועץ צריך להימנע מהכתבת דעה (מניסיוני, במקרים מסויימים הלווה מתחנן להתמסר ליועץ), כי מדובר בבחירת הימור. מי שישלם על טעות בהימור זה הלווה, לא היועץ. זו גם עצה להורים: קשה להורים להימנע מהכתבת עמדה, אבל זה חיוני.

הדבר המוזר בעיני בביקוש לייעוץ זה שכולם (כולל אתם) מגיעים לשאול על התמהיל. זו שאלה מאוחרת מידי, לא חשובה, ואין לגביה תשובה אמיתית -- אבל זה הטריגר של אנשים לפנות לייעוץ כי הם מרגישים פתאום חשש להחליט. כאילו שכל ההחלטות שהם כבר עשו עד לבחירת התמהיל היו טריוויאליות. אני אישית בד"כ דוחה פניות של אנשים שכבר החליטו הכל ורק רוצים ייעוץ בשאלת הרכב ההלוואה.

שאלה

אכן דברים מעניינים. אפשר לכתוב על כך מאמר חשוב ולפרסם בעיתון – אולי תעשה זאת?

אני מסכים איתך שהתמהיל הוא הימור ואינו חד משמעי. צריך קודם להחליט על גובה המימון (הנדרש והראוי) ואח"כ לכתת רגליים כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר. הענין הוא, שהבנקים נוטים לבלבל את הציבור עם הרכבי משכנתאות שונים ומשונים, ואז יכולת ההשוואה נפגמת אנושות, ולכן גם באים אליך עם שאלות מעצבנות...או לא ראויות.

הבה ננסה לסכם: האם לדעתך הרכב הלוואה ל-30-35 שנה, שיכלול 33% פריים, והיתרה בהלוואות צמודות בריבית משתנה ומעט בקבועה הוא הרכב ראוי? או שמא להקטין את הפריים ל-25% נניח...והאם לקחת גם בכ"ז חלק בריבית קבועה (בגובה סביר כמובן)?

תשובה

תודה. יכול להיות שאערוך חלק מתשובותי בבלוג, כי השאלות חוזרות על עצמן. לעניינכם:

• כדאי לבדוק שוב את גובה המשכנתא הדרוש. חבל לטעות כאן
• לקחת שליש מההלוואה בריבית פריים - זה פתרון של מי שמחפש לנצל את הריביות הנמוכות. זה בעיקר מתאים למי שיוכל אז לסלק את ההלוואה בתשלום יחיד, ועד אז הוא מרוויח מהריבית הנמוכה. כדאי לכן לקבוע חלק בפריים, ולאו דווקא לפי התקרה שמרשה בנק ישראל. בכל מקרה, הלוואה גדולה בריבית פריים לא מתאימה לזוגות צעירים, כי הם לא יסתדרו תזרימית עם מצב שהריבית תחזור לרמה סבירה.

ביטוח משכנתאות בישראל: EMI וההוראות החדשות של המפקח על הבנקים

מה זה ביטוח משכנתאות?

אחד השחקנים החשובים בשוק המשכנתאות בישראל הוא חברת  EMI – חברת ביטוח פרטית העוסקת בלעדית בביטוח משכנתאות. החברה, שהוקמה ב-1998, היא שחקן יחיד בתחום ביטוח המשכנתאות בישראל. תמצית פעילותה היא ביטוח הרצועה העליונה של סיכון האשראי בהלוואות משכנתא, כלומר החברה נושאת בנזק הראשון הנגרם כתוצאה מהפסד במקרה של מכירת דירה במחיר הנמוך מיתרת החוב של הלווה; רק אם ההפסד גבוה מסכום הביטוח – הנזק "גולש" גם לבנק.

הסידור הזה יוצר מצב שהחשיפה של הבנק לסיכון האשראי היא חשיפה מוגבלת: סך הסיכון הכרוך בעצם ההלוואה, בניכוי הנזק שמכוסה על-ידי חברת הביטוח. הפחתת החשיפה לסיכון מאפשרת לבנק להעמיד הלוואות גם ללקוחות שרמת הסיכון אצלם גבוהה מזו שהבנק היה מוכן מלכתחילה להיחשף אליה.

איך עובד הביטוח?

נדגים את עיקרון הפעולה של ביטוח זה: בנקים מוכנים בדרך-כלל להעמיד לרוכשי דירות הלוואות משכנתא, ובלבד שרוכש הדירה יממן ממקורותיו העצמיים חלק מהסכום הדרוש לרכישת הדירה (בדרך-כלל: 25-35%); נניח שרוכש דירה פונה לבנק לקבלת הלוואת משכנתא, אבל אין לו מספיק הון עצמי כדי לעמוד בדרישות הבנק – יש לו רק 15% ממחיר הדירה; הבנק אינו מוכן להעמיד הלוואה המגיעה ל-85% ממחיר הדירה כיון שהוא חושש מהפסד כספי שייגרם לו במקרה שהלווה לא יצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא (אם, לדוגמא, מחיר הדירה ירד); במקרה כזה, הלווה מופנה על ידי הבנק ל-EMI, שנוטלת על עצמה אחריות להפרש שבין 65% ל-85%; התוצאה היא שהבנק מסכים להעמיד ללווה הלוואה ששיעור המימון בה הוא 85%, כאשר מבחינתו הוא רואה את עצמו חשוף לסיכון אשראי כאילו ההלוואה הייתה רק בשיעור של 65% מערך הדירה – כל השאר ישולם על-ידי EMI; התוצאה היא שהבנקים נשארים באיזור הבטוח, מוגנים על-ידי ביטוח פרטי משלים, שאת מחירו משלם הלווה.

מה קרה בנובמבר 2012?

מצב זה השתנה בתחילת נובמבר השנה, עם פירסום ההוראות החדשות של המפקח על הבנקים. לפי הוראות אלו, שיעור המימון המירבי המותר לבנקים בהלוואות משכנתא לחסרי-דיור הוא 75%, ללא הבחנה בין הלוואות שיש להן ביטוח משלים לכאלה שאין להן ביטוח משלים. בהלוואות למשקיעים (רוכשי דירה נוספת) שיעור המימון המירבי המותר לבנקים הוא נמוך אף יותר - 50%. התוצאה היא שהסדר ביטוח אשראי שפעל בישראל 14 שנים הגיע בחודש שעבר לסוף דרכו. חברת EMI לא תוכל כנראה להמשיך להעניק ביטוח להלוואות חדשות.

רקע: ביטוח המשכנתאות בארה"ב

ביטוח פרטי של משכנתאות הוא הסדר אמריקני, שנולד בשנת 1971 על רקע הפרטה של סוכנויות המשכנתאות הלאומיות בארה"ב, ופועל שם עד היום. עולם המשכנתאות האמריקני שונה לחלוטין מעולם המשכנתאות הישראלי, ובכל זאת הרעיון של ביטוח משכנתאות בישראל הוא ניסיון נועז להעתיק את המודל - שזכה להצלחה עצומה - אל הסביבה הישראלית, גם אם תוך שינוי מהותי של כללי הפעולה.

בסוף שנות ה-60' החליט הקונגרס האמריקני להפריט את אחד המוסדות המוצלחים שפעל ברקע שוק המשכנתאות שם מאז 1938 – את סוכנות המשכנתאות הפדרלית FNMA, שזכתה לשם החיבה "פאני מיי". עד לאותה הפרטה הייתה "פאני מיי" סוכנות ממשלתית, שעסקה בהבטחת נזילותם של הבנקים למשכנתאות על-ידי התחייבות לרכוש מהם הלוואות המגובות על-ידי ביטוח משכנתאות הניתן על-ידי גוף ביטוח פדרלי. למרות ההפרטה, שהייתה כרוכה בשינוי מהותי באופן פעילותה של הסוכנות, בבעלות עליה ובסוג ההלוואות שהיא רשאית לעסוק בהן - שמה של הסוכנות נשמר (לרבות המילה "פדרלי"). תפקידה של "פאני מיי" החדשה היה להבטיח נזילות לשוק המשכנתאות הפרטי (הלוואות משכנתא שאינן מבוטחות על-ידי הממשלה) על-ידי הצעה עומדת למלווים (היסטורית, רוב המלווים בארה"ב אינם בנקים) לרכוש מהם את הלוואות המשכנתא שהם מבצעים בכפוף למיגבלות מסויימות על תנאי המשכנתא. אחת המיגבלות הללו היא ששיעור המימון בהלוואת המשכנתא לא יעלה על 80%, כדי שסוכנות המשכנתאות לא תיחשף לסיכוני אשראי גבוהים. מאחר שהמיגבלה שהוטלה על-ידי הקונגרס נגעה רק לחשיפתה לסיכונים של "פאני מיי" עצמה - התקבל מאוחר יותר תיקון שמתיר ל"פאני מיי" לרכוש מהמלווים גם הלוואות ששיעור המימון בהן גבוה מ-80% ובלבד שהחשיפה הנוספת תהיה מבוטחת על-ידי חברה פרטית לביטוח משכנתאות. התוצאה של קביעות אלו היא שמבחינת משק הבית קיימות אמנם בארה"ב הלוואות משכנתא ששיעור המימון בהן גבוה מ-80%, אבל החשיפה של המשקיעים ("פאני מיי" עצמה, או כל מי שקונה הלוואות אלו מ"פאני מיי" בשוק המשני למשכנתאות) – מוגבלת ל-80%. ספיגתו ו"עיכולו" של הסיכון העודף הפכו לתחום ההתמחות הייחודי של החברות הפרטיות לביטוח משכנתאות.

ישראל: הרקע להקמת EMI

עד 1990, שוק המשכנתאות בישראל היה שוק ממשלתי כמעט לחלוטין. בנקים למשכנתאות, שפעלו אז בנפרד מהבנקים המסחריים, העמידו הלוואות מכספי המדינה למשקי בית שעמדו בקריטריונים שנקבעו  על-ידי משרד הבינוי והשיכון. הלוואות המשכנתא נחשבו ככלי למתן סיוע ממשלתי למשקי בית אלו ("זכאי משרד השיכון"). הסיכון היה מוטל על המדינה: הבנקים עסקו רק בהעמדת הלוואות ובגביית התשלומים עבור המדינה. סכומי ההלוואות ותנאי המשכנתא נקבעו על-ידי משרד השיכון לפי "לוחות הסיוע".

הרפורמה של 1990 - סיכון האשראי עובר לכתפי הבנקים

למרות שלקראת סוף שנות ה-80' כבר החלו הבנקים להעמיד גם הלוואות פרטיות, אלו היו ברובן הלוואות נוספות לאותם "זכאים", והן נקראו "הלוואות משלימות", (תוספת להלוואה מכספי המדינה). המהפך האמיתי חל רק ב-1990, עם הכרזה על רפורמה במשכנתאות. מנקודת זמן זו, האחריות לרוב ההלוואות לזכאים - מימון וסיכון אשראי – עברה לכתפי הבנקים. ההלוואות מכספי המדינה הצטמצמו למשקי בית בעלי מאפיינים סוציו-כלכליים קשים, רוכשי דירות באיזורי עדיפות לאומית, ועולים חדשים. 

המציאות שיצרה הרפורמה: המפגש הראשון עם סיכון האשראי

היציאה מחיקה המגונן של המדינה הייתה רעידת אדמה מבחינת הבנקים למשכנתאות, שפעלו עד אז כמעט ללא נטילת סיכון אשראי. כיון שהבנקים נדרשו כעת לשאת באחריות לסיכון האשראי – היה עליהם לפתח במהירות כלים להערכת הסיכון ולתימחור האשראי (הלוואות ממשלתיות היו במחיר אחיד לכל הלווים). הבנקים נדרשו לגבש מדיניות אשראי: למי מעמידים הלוואות, כנגד איזה ביטחונות, מהו גובה ההלוואות, ומהו שיעור הריבית בכל הלוואה. הבעייה הייתה שהבנקים נדרשו בין-לילה לגבש עמדה בנושא סיכון, וסיכון לא היה תחום המוכר להם: עד אז הם העמידו הלוואות לפי הנחיות משרד הבינוי והשיכון, וממילא לא פיתחו תובנות מבוססות-אמפירית לגבי מחוללי הסיכון ומאפייני הסיכון אצל לווים פוטנציאליים. הם נכנסו ללא הכנות לאיזור סכנה בלתי-ממופה.

בעיה נוספת: התיקון לחוק הערבים

בהדרגה, הבנקים גיבשו לעצמם מדיניות אשראי, לרבות קריטריונים למתן אשראי, מסלולי הערכה ואישור, והיררכיה פנימית של קבלת החלטות אשראי. אלא שלא חלפו שנתיים, ולתוך עולם זה נוספה התפתחות דרמטית: בשנת 1992 קיבלה הכנסת תיקון לחוק הערבות, שקבע כי הבנקים לא יוכלו עוד להישען על ערבות אישית כבטוחה עיקרית להעמדת האשראי. יש להבין שבמציאות הישראלית ששררה עד אז -  רישום הבעלות על מקרקעין היה חלקי בלבד, ואיכות הלווים הייתה בעייתית (לרוב: משקי בית שנכללו ברשימות הזכאים בגלל פרופיל סוציו-כלכלי נמוך) – הערבות האישית, בעיקר ערבותם של קרובי משפחה של הלווה מקירבה ראשונה, הייתה המשענת העיקרית של הבנקים. 

מה עשו הבנקים?

התיקון לחוק הערבות הכריח את הבנקים להחמיר מייד את הקריטריונים למתן אשראי: מאחר שהדירה המשועבדת הפכה לבטוחה כמעט בלעדית להלוואה - הם הקטינו את שיעורי המימון המירביים שהם מוכנים לתת. התוצאה הייתה שחלק ממשקי הבית - אלו שההון העצמי שעמד לרשותם היה נמוך מידי - לא יכלו עוד לקוות לקבל מהבנקים הלוואות שיספיקו לרכישת דירה.

EMI  מופיעה על הבמה

לתוך מציאות זו צצה יוזמה פרטית חדשה, של חברה שהוקמה במיוחד לצורך זה - "עזר ביטוח משכנתאות" (EMI). החברה ניסתה לגשר על הפער שבין צרכי הלווים לבין נכונותם של הבנקים ליטול סיכון, על-ידי הצעה לגדר חלק מסיכוני האשראי של הבנקים. הצעה זו יצרה אפשרות לקיומה של עיסקה משולשת: בנק-לווה-ביטוח. הבנק העמיד את כל האשראי תוך הגבלת החשיפה, הלווה זכה להלוואה בשיעור מימון גבוה, וחברת הביטוח נשאה בסיכון העודף תמורת פרמייה ששולמה על-ידי הלווה.

מעניין שרעיון דומה כבר התקיים לפני-כן באופן "אפור" בשולי שוק המשכנתאות הישראלי: עולים חדשים ממדינות בריה"מ-לשעבר, שנדרשו על-ידי הבנקים לספק להם חמישה ערבים אישיים בעלי כושר החזר סביר ולא הצליחו למצוא ערבים כאלו בחוגים קרובים – יצרו ביקוש לערבות בשכר. ערבים אישיים כאלו צצו, תוך שהם נרדפים על-ידי הבנקים שזיהו בהם סכנה. בניגוד לכך, המוצר שיצרה EMI היה שונה: גלוי, חוקי ומבוקר.

מה איפשרה  EMI?

חשיבותה של שיטת העיסקה המשולשת היא בכך שהיא איפשרה גם למשקי בית שיש להם הון עצמי הנמוך מדרישות הבנקים – להגיע לרכישת דירה משלהם. מה שמשק הבית מקבל בעיסקה הוא תחליף הון עצמי: הוא מקבל ביטוח, שמבחינת הבנק כמוהו כהגדלת ההון העצמי של הלווה. זו אינה השיטה היחידה להגיע לתוצאה זו: ניתן היה לחילופין לחשוב על הרחבת הסיוע הממשלתי לחסרי דיור, או על אימוץ המודל האמריקני של סוכנות משכנתאות לאומית (רעיון כזה טופח בזמנו על-ידי גורמים במשרדי האוצר והשיכון, בשיתוף עם בנק ישראל), או על מתן ערבות מדינה לחסרי הון עצמי שיעמדו בקריטריונים שתקבע המדינה (ראו בקישור זה הצעהשל דוד בועז ושלי למדיניות שיכון לאומית, שפורסמה בבלוג זה ביום 6.11.2012). אבל בניגוד לכל הפתרונות החליפיים, שלא הגיעו מעולם לשלב יישום – השיטה שיצר EMI עובדת בהצלחה כבר 14 שנים.

כניסת "הוראות באזל" וביטוח המשכנתאות

מאז 1998 נכנס גורם נוסף למישוואה: הוראות באזל. ועדת מומחים של הבנקים המרכזיים האירופיים שפעלה ליד הבנק להסדרים בינלאומיים  (BIS) הגדירה במהלך השנים קריטריונים בינלאומיים לניהול סיכונים שתפקידם להגביר את יציבות המערכת הפיננסית הבינלאומית. המלצות ועדת באזל, לרבות גירסאות מאוחרות שלהן שפורסמו לאורך השנים, אומצו על-ידי רוב המפקחים בעולם, לרבות המפקח על הבנקים בישראל. חלק חשוב מקריטריונים אלו נוגע להון רגולטורי – ההון העצמי המינימלי שכל בנק חייב להחזיק כנגד פעילותו הפיננסית. בנושא האשראי לדיור, מאחר שהדרישה להקצאת הון רגולטורי לוקחת בחשבון את שיעור המימון בהלוואה – נוצר מצב שבו הבנקים נדרשו להחזיק הון עצמי כפול כנגד הלוואות ששיעור המימון בהן גבוה מ-60%. נוצר עתה נימוק חשוב לשימוש בביטוח חוץ-בנקאי למשכנתאות: הפחתת דרישות ההון.

התוצאה של אימוץ המלצות באזל הייתה שההסדר המשולש בנק-לווה-ביטוח נשען כעת על שני יתרונות לבנקים: הראשון – הפחתת ההון הרגולטורי הנדרש מהם בגין הלוואות עם שיעור מימון גבוה מ-60%; השני – היכולת לגדר את חשיפתם לסיכון אשראי על-ידי העברת חלק מהחשיפה ל-EMI. ואמנם, במקרים רבים הבנקים היתנו את מתן האשראי בכך שהלווה יקבל ביטוח משכנתא מחברת EMI.

הסימביוזה של הבנקים ו-EMI

ההסדר של הבנקים מול EMI יצר בהדרגה מציאות חדשה. לווים שהגישו בקשות להלוואות בשיעור מימון גבוה קיבלו מהבנקים תשובה מותנית: ההלוואה אכן תועמד להם, אבל רק אם תתקבל תשובה חיובית מ-EMI על נכונותה לבטח את ההלוואה. בצורה זו, הסכמתה של EMI לבטח את ההלוואה הפכה להיות שלב קריטי באישור ההלוואה.

בתחילת הדרך,  EMI רק קבעה קריטריונים כלליים להסכמתה לביטוח, מבלי לבצע הערכה עצמאית מליאה של סיכון האשראי הגלום בכל הלוואה, ובעיקר מבלי לקבל לידיה מסמכים מקוריים שהוגשו לבנק לצורך בחינת הבקשה. ככל שחלף זמן, גברה ההבנה אצל EMI שהיא חייבת להיות בעלת יכולת עצמאית (ואפילו יתרון מוחלט) בהערכת סיכון: היא נוטלת על עצמה את הסיכון במקרים היותר-מסובכים, והיא אינה רשאית – בניגוד לבנקים – להפלות מחיר בין לווים. צורך זה גבר ככל שהבנקים "התרגלו" לקיומה של EMI והקפידו פחות בנושא הערכת סיכוני הלווה בגלל יכולתם להסתמך על החלטותיהם של מעריכי הסיכון של EMI. התוצאה היא ש-EMI פיתחה במשך השנים יכולת פנימית משופרת להערכת סיכוני אשראי. במקרים מסויימים, הבנקים אף הסתמכו בהחלטתם על חוות דעתם של מעריכי הסיכון של EMI.

הסבב האחרון של הוראות באזל, שהוחל בישראל בתחילת 2010 (גירסא הקרויה "באזל II"), שינה מעט את המציאות. לפי הגירסא החדשה של הוראות באזל, דרישות ההון בגין הלוואות לדיור הופחתו, בתנאי ששיעור המימון בהלוואה אינו עולה על 75%. המפקח על הבנקים בישראל החמיר עוד את הדרישות כשקבע שבמקרה של הלוואות ששיעור המימון בהן עולה על 75% - הביטוח על-ידי EMI אינו מהווה עוד עילה להקלות בדרישות ההון. בכך בוטל היתרון של הביטוח בנוגע להפחתה בדרישות ההון, וההסדר המשולש נשען מאז רק על רצונם של הבנקים לגדר את סיכוני האשראי.

ההוראות החדשות של המפקח על הבנקים

המפקח על הבנקים הודיע ביום 29.10.2012 על מיגבלות חדשות בנושא הלוואות משכנתא (ראו בקישור זה). לפי מיגבלות אלו, בנקים אינם רשאים עוד להעמיד הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-50% כאשר מדובר ברכישת דירה לשם השקעה, 75% כאשר מדובר ברכישה על-ידי חסרי-דיור, ו-70% כאשר מדובר במשפרי דיור. תחולת ההוראה היא מיידית: 1 בנובמבר 2012. 

קביעת המפקח אינה מבחינה בין הלוואות שיש לגביהן ביטוח לבין הלוואות ללא ביטוח: הוא אוסר לחלוטין העמדת הלוואות בשיעור מימון גבוה, ללא קשר לגידור הסיכונים. בכך הוראה זו שונה מהמיגבלה שהטיל המחוקק האמריקני על "פאני מיי": שם הכוונה הייתה לשמור ספציפית על יציבותה של סוכנות המשכנתאות הפדרלית, ולכן הותר לה להעמיד הלוואות החורגות משיעור המימון המירבי בתנאי שהחשיפה העודפת תועבר ממנה אל כתפי חברות פרטיות; במקרה הישראלי המפקח אסר לחלוטין העמדת הלוואות ששיעור המימון בהן גבוה מגדלים שקבע. יש בכך אולי כדי להעיד על כך שמטרת צעד זה אינה הרצון להגן על יציבות הבנקים, אלא הניסיון להשפיע על הביקוש לרכישת דיור כדי להפחית את הלחץ על מחירי הדירות; לא צעד של המפקח על הבנקים, אלא צעד של נגיד בנק ישראל.

משמעות ל-EMI

המשמעות המיידית של הוראות המפקח מבחינת EMI היא שלא נותר עוד שטח מחייה לחברה. מניע אפשרי אחד לפעילותה – גידור סיכונים לצורך הפחתת ההון הרגולטורי – בוטל כבר בתחילת 2010, עם פרסום ההנחיות החדשות של המפקח בנושא דרישות ההון. המניע הנותר – גידור סיכונים – בוטל עם פרסום ההוראות החדשות לפני כחודש: מאחר שלפי הוראות אלו הבנקים אינם רשאים עוד להעמיד אשראי בשיעור מימון גבוה מ-75% -  ממילא אין הם זקוקים עוד לביטוח משכנתא.

מה יקרה עם לווים דלי הון עצמי?

ביטול התנאים שאיפשרו ל-EMI לפעול הוא דבר אחד. זוהי רק דוגמא להתממשותו של סיכון עיסקי בחברה פרטית. הסיכון העיסקי ל-EMI כבר היה קיים בעבר, בגלל יכולתם התיאורטית של הבנקים להחליט לעכל בעצמם את הסיכון הנוסף ולגלגל את העלות על הלקוח באמצעות פרמיית-סיכון מוגדלת – הם לא היו חייבים להישען על ביטוח של EMI. אלא שכאן ארע דבר אחר: לא רק שההוראות החדשות הן ליישום מיידי, אלא שהן "שופכות את התינוק עם המים" – חסרי דיור שאין להם הון עצמי מספיק נותרו עכשיו ללא אופציה אחרת להשלים הון עצמי. רכישת דירות התרחקה מחסרי הדיור. על זאת כבר נכתב ברשימה קודמת (ראו הפנייה בלינק זה).

האם חיסול פעילותה של EMI הוא נזק למערכת?

המודל העסקי של EMI היה מודל ספציפי: ביטוח הרצועה העליונה של סיכון בהלוואות לדיור. מודל זה נשען על שני צרכים ברורים ומוצהרים של הבנקים: חששם (הבלתי מובן) לבלוע סיכון אשראי גבוה יותר בתמורה לפרמיית סיכון, ודרישות הון רגולטורי בתחום הבנקאות שיצרו עילה להעברת סיכון מבנקים לחברת ביטוח (אגב: פירצה בלתי מובנת מבחינת הרגולציה הפיננסית הכוללת, משהו שניתן היה אולי לכנות "ארביטראז' רגולטורי"). אילו זה היה כל הסיפור – ניחא. אלא שיש כאן גם צד נוסף.

תחום המשכנתאות בישראל קפא, שלא בטובתו, בשלב נמוך של פיתוח. הוא צריך לעבור שינוי עקרוני. צריכה להיות תחרות חזקה יותר בין מלווים, ולא תחרות בין מעטים; לשוק צריכים להצטרף מלווים שאינם בנקים; ייעוץ למשקי בית בנושא משכנתאות צריך להיות מופרד מהבנקים; צריכים להיווצר מסלולים ישירים יותר, יעילים יותר, של מימון האשראי לדיור, באמצעות שוק משני למשכנתאות, ולא רק באמצעות תיווך בנקאי מסורתי; סיכוני האשראי צריכים להיות שקופים, מתומחרים נכונה, ועלותם צריכה להיות מוטלת במלואה על הלווה; הסיוע הממשלתי צריך לסבסד את פרמיית הסיכון של הלווים החלשים באמצעות ערבות מדינה במחיר אחיד – לכל המהלכים הללו חשוב שיתקיים ביטוח אשראי חיצוני-עצמאי. אז זה אמנם לא היה העיסוק בפועל של EMI, אבל זה היה הפוטנציאל של החברה. וחבל לשוק המשכנתאות לאבד פוטנציאל כזה, כי צבירת הידע היא ארוכה ויקרה. חיסול פעילותה של EMI מרחיק את הסיכוי להנהגת רפורמות נדרשות בשוק המשכנתאות, כיון שהוא קובר בסיס ידע שאין לו תחליף.