בנק ישראל משנה את הנוסחה לחישוב עמלת סילוק מוקדם

בנק ישראל הודיע בימים האחרונים (28.3) על כך שהוא מגיש הצעה לתיקוני חקיקה בנוגע לגובה התשלום שישלם לווה לבנק בגין סילוק מוקדם של הלוואת משכנתא (ראו כאן). לשון ההודעה:

המפקח על הבנקים, דוד זקן, מגיש הצעה לתיקוני חקיקה בנושא עמלות פירעון מוקדם הנגבות בעת פירעון מוקדם של הלוואות לדיור (משכנתאות). התיקון המוצע לצו מנטרל את מרכיב הסיכון של נוטל ההלוואה בחישוב עמלת הפרשי ההיוון בפירעון מוקדם של משכנתא, כך שלווים שהוערכו על ידי הבנק, ביום בו הועמדה להם ההלוואה, כלווים ברמת סיכון גבוהה, ונקבע להם שיעור ריבית גבוה יחסית, לא ישלמו הפרשי היוון בגין רכיב הסיכון.

בקיצור

לטובתם של קצרי-הרוח שבינינו, לפני שנפנה להבין מה בדיוק קרה וכיצד התפתחו הנסיבות - נתחיל בתוצאות:

• עמלת סילוק מוקדם (דמי היוון) הנהוגה כיום בהלוואות משכנתא (בעיקר מדובר בהלוואות בריבית קבועה) מחושבת כפונקציה של ההפרש בין הריבית המוגדרת בהסכם ההלוואה לבין הריבית הממוצעת השוררת בשוק המשכנתאות (בהלוואות לתקופה דומה) במועד הפירעון המוקדם
• הפרש זה נובע משני גורמים: 
• ירידת שיעור הריבית במשק (הריבית הממוצעת) בין מועד נטילת ההלוואה למועד הסילוק המוקדם; 
• ההפרש בין הריבית הספציפית שנקבעה ללווה לבין הריבית הממוצעת שהייתה נהוגה במועד שבו הלווה נטל את ההלוואה.
• הסעיף השני לעיל בוטל בהצעה החדשה של המפקח על הבנקים. הפיצוי לבנק יהיה מעתה רק פונקציה של ירידת הריבית במשק בין מועד נטילת ההלוואה למועד הסילוק המוקדם
• אין מדובר בביטול עמלת הסילוק המוקדם. מדובר רק בביטול תוספת העמלה שהוטלה עד כה על לווים שהיה להם פרופיל סיכון גבוה ולכן הבנק קבע להם בהלוואה שיעור ריבית גבוה מהממוצע. הפיצוי לבנק בגין ירידת שיעור הריבית במשק נותר ללא שינוי.

ועכשיו כשהקוראים התכליתיים ("מהי השורה התחתונה?") קיבלו את התשובה - אפשר לחזור לדיון יותר מעמיק בשאלות הרלוונטיות.

מהו פירעון מוקדם?

בישראל, כמו ברוב מדינות העולם, שמורה זכות חוקית (להבדיל מזכות חוזית) למשק בית שנטל הלוואת משכנתא לפרוע את יתרת ההלוואה לפני תום תקופת ההלוואה. זכות זו נתפסת כנראה כמובנת-מאליה בעיני הציבור, אבל היא איננה כזו: זוהי זכות הניתנת לצד אחד בעיסקה (הלווה), ורק לו, לבטל את העיסקה המקורית בכל עת שיחפוץ בכך, ומכל סיבה שהיא (והוא אפילו איננו צריך לפרט את הסיבה לכך).

בהגדרות כלכליות, זכותו של הלווה לפירעון מוקדם היא למעשה אופציה שניתנת ללווה לרכוש בחזרה מהבנק את הנכס שקיבל לידיו בעיסקה המקורית: זרם תשלומים חודשיים לתקופה ארוכה (בדרך כלל עד 30 שנה) המובטח ע"י שעבוד דירת מגורים. באיזה מחיר הלווה רוכש מהבנק את ההלוואה? זוהי שאלה נפרדת, כפי שנראה בהמשך הרשימה, והיא מוקד הדיון על נוסחת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם ("דמי היוון").

מדוע הסכים המחוקק להפוך זכות זו לסעיף קבוע בחוק הבנקאות? הדבר נובע מן הסתם מכך שהלוואת משכנתא היא עיסקה לטווח ארוך מאד, שנעשית על סמך נתונים מסוימים לגבי מצב הלווה וצרכיו, ושסביר לצפות שבמהלך תקופת ההלוואה יחולו שינויים במצבו של הלווה שיביאו גם לשינוי בצרכיו.

צריך להבחין כאן: הזכות לפירעון מוקדם (מלא או חלקי) של הלוואת משכנתא נשענת על חוק; השאלה אם בעל החוב יכול לדרוש פיצוי כספי בגין ניצול זכות זו ע"י הלווה היא שאלה נפרדת, וכאן התערב נגיד בנק ישראל וקבע בצו נוסחת חישוב הקובעת את גובה הפיצוי המקסימלי שמותר לבנקים לגבות במקרה של סילוק מוקדם. נזכור שהבנקים רשאים לוותר על הפיצוי הכספי, כולו או חלקו, וכי בעבר הם אף נהגו כך משיקולי תחרות על לקוחות.

הזכות לפירעון מוקדם: האם יש ארוחה חינם?

אחת הבעיות הקבועות בכל ניסיון של החברה להתערב בדרך של הוראה (צו, חוק וכו') בדרך שבה פועלים חוקי הכלכלה היא המציאות ש"אין ארוחות חינם": כדי לשפר את מצבה של קבוצה אחת - אין ברירה אלא לפגוע במצבה של קבוצה אחרת. ישנם מקרים מועטים שבהם שיפור במצבו של צד אחד לא יפגע במצבו של צד אחר (מה שקרוי בימינו בעליצות Win-Win), והשוק הפרטי בדרך כלל "קולט אותם" בעצמו - אין צורך בהתערבות של הרשות. זהו רעיון שחשוב שיופנם ע"י כל מי שהולך שולל אחרי הדרישות שהועלו וההבטחות שניתנו על רקע המחאה החברתית של קיץ 2011, כאילו ניתן לשפר את מצבו של חלק מהציבור מבלי שהציבור האחר יצטרך לשלם את המחיר. הסיסמאות של "צדק חברתי", "המדינה תישא בהוצאות" וכדומה הן דרך מוזרה לטשטש את העובדה שמישהו יצטרך לוותר על משהו: אין צדק לכל, אין למדינה משאבים שלא הוחרמו בדרך של מיסוי מהציבור, והדיון כולו הוא רק על חלוקה מחדש של משאבים בין קבוצות אינטרסים. זה נכון לכל השאלות שברומו של עולם: לקיצבאות ילדים, לשכר-לימוד חינם בגני הילדים, לתשלומי אבטלה של הביטוח הלאומי, להוזלת מחירי הדיור, לגובה שכר המינימום, למידת התמיכה בנזקקים, לקיצבאות לנכי צה"ל ולמשפחות השכולות, להנחות בתשלומי מיסים לקבוצות מסוימות, ועוד. אז זהו דיון לגיטימי, זה בסיס לפוליטיקה, וזה נתון להחלטה חברתית (למזלנו: באמצעים דמוקרטיים). אבל שוב: אין ארוחות חינם, ואסור לנו לנהל דיון ציבורי כאילו יש ארוחות חינם: לכל ארוחה לצד אחד דרוש ויתור על ארוחה ע"י צד שני.

מה זה קשור למשכנתא?

כיצד קשורה האמירה שאין ארוחות חינם לזכותם של הלווים לפירעון מוקדם של הלוואת משכנתא? היא קשורה לכך שהאופציה שניתנה ללווה אינה חינם, ואינה Win-Win: מישהו אחר (הבנקים) נאלץ לתת ללווה אופציה זו על-פי קביעת המחוקק. אפשר ללכת כאן צעד נוסף: אם אנחנו מאמינים ששוק ההון הוא שוק יעיל, ויודע לתמחר נכונה את הסיכונים - ממילא נבין שהזכות לפירעון מוקדם כבר מתומחרת במחיר המשכנתא: המשקיע (בנק, משקיע מוסדי) יכול היה הרי לבחור בנכסים אחרים שבהם אין ללווה זכות חוקית לפירעון מוקדם. אז מי משלם עבור האופציה הזו? בעולם של שוק הון יעיל - הלווה משלם את מחיר האופציה; מחיר המשכנתא ללווה יקר יותר בגלל שהיא כוללת אופציה לפירעון מוקדם, ומחיר זה משולם ע"י הלווה גם אם אינו מפעיל אופציה זו.

ואפשר להמשיך עוד שלב בניתוח זה: אילו רצינו ליצור בישראל מצב שבו הפירעון המוקדם לא היה כרוך כלל בעמלת סילוק מוקדם (וזהו המצב הכללי בארה"ב) - התוצאה הייתה שהאופציה לסילוק מוקדם, שנועדה מן הסתם כדי לאפשר ללווה לסלק את החוב מחמת שינויי נסיבות בחייו, הייתה הופכת למעשה לאופציה למיחזור הלוואה ללא פיצוי לבנק. במצב כזה היינו צפויים לכך שהלווים היו מנצלים כל ירידת ריבית למיחזור הלוואותיהם. עם מעט הגזמה יכולנו אז לראות את ההלוואה בריבית קבועה כהלוואה עם תקרת ריבית, או כהלוואה בריבית המשתנה רק כלפי מטה. שוק המשכנתאות היה צריך אז לגלם את הסיכון שהלווים ינצלו כל ירידה של ריבית השוק למיחזור הלוואותיהם. סיכון הריבית של המלווה היה אזי גדול יותר. עלותו של סיכון זה הייתה מתורגמת להלוואות משכנתא יקרות יותר לכלל הציבור.

מסתבר, אם כך, שגם כאן אין ארוחות חינם. את עלות האופציה לסילוק מוקדם חייבים לשלם, באחת משתי דרכים: או שמשלמים רק אם מנצלים את האופציה ובמועד ניצולה, או שמשלמים מראש בכל מקרה גם ללא ניצול האופציה. הדרך הראשונה היא המצב הנוכחי בישראל; הדרך השנייה היא המצב הנוכחי בארה"ב.
 

הגענו לשאלה החשובה: מה עדיף? לפטור בחקיקה את הלווים מעמלת סילוק מוקדם (ובכך לייקר את המשכנתאות לכולם)? אולי עדיף היה להשאיר את עמלת הפירעון המוקדם ולהטיל בכך את התשלום רק על מי שבאמת רוצה למחזר הלוואה? ואולי בכלל היה כדאי ליצור שני סוגי הלוואות, כך שהלווה יוכל לבחור אם הוא רוצה לקבל פטור מעמלת סילוק מוקדם או שהוא מעדיף לשלם ריבית נמוכה יותר על הלוואת המשכנתא? אלו החלטות חברתיות. הכנסת יכולה לקבל אותן. בישראל, למרבה ההפתעה, שאלות אלו נשארו פתוחות, ומי שהחליט לקבוע את התשובה הוא נגיד בנק ישראל.

מדוע בכלל התערב בנק ישראל בקביעת גובה עמלת הסילוק המוקדם?

עד לנקודת זמן מסוימת, עמלת הסילוק המוקדם שהייתה נהוגה בישראל הייתה עמלה כמעט אנונימית: במקרה של פירעון מוקדם הלווה נדרש לשלם לבנק עמלה נמוכה-יחסית שנועדה לפצות את הבנק על הטורח שבהקצאה מחדש של האשראי (מציאת לווה אחר) ועל מספר ימים של אובדן ריבית. צורת חשיבה כזו מקובלת בהסכמים של השכרת דירות: השוכר שרוצה לעזוב את הדירה באמצע תקופת החוזה נדרש בדרך-כלל לפצות את המשכיר על הוצאות בפועל שנגרמו לו (פרסום מודעה, צביעה וכו') ועל אובדן מספר ימים של שכר-דירה (עד שדייר חדש ייכנס לגור בדירה).

הדמיון בין שוק המשכנתאות לדוגמה זו משוק הדיור התערער במחצית השנייה של שנות ה-80'. מדיניות כלכלית מוצלחת לכיבוש האינפלציה שננקטה ב-1986 הביאה לירידה כמעט מיידית של שיעורי האינפלציה ולפתיחה של שוק ההון לתנועות פרטיות. שיעור הריבית (הצמודה למדד) בשוק ירד בחדות בסוף העשור: אם בשנת 1989 עדיין ניתנו הלוואות משכנתא פרטיות (כלומר הלוואות שלא מכספי הממשלה) צמודות-מדד בריבית של 13% - בשנת 1991 צנחו שיעורי הריבית למחצית. במקביל, נפתח שוק המשכנתאות להלוואות פרטיות, לרבות הלוואות "לכל מטרה" - הלוואות חדשניות בכך שהן ניתנו ע"י הבנקים למשכנתאות בשיעבוד דירת מגורים, אבל שלא למטרת רכישה דירה.

מציאות חדשה נוצרה בין-לילה. לווים יכלו מנקודה זו ליטול הלוואה ששיעור הריבית בה הוא 6-7% ולהשתמש בה לפירעון הלוואה ששיעור הריבית בה הוא 13%. לראשונה נוצרה בישראל אפשרות למיחזור הלוואות משכנתא כדי לנצל את ירידת שיעורי הריבית לטובת הלווים.

אילו היינו רוצים ליצור הקבלה בין האירועים שחלו בשוק המשכנתאות לבין הדוגמה לעיל משוק הדיור, היינו צריכים להוסיף עוד פרט: נניח שהשוכר חתם בשעתו על הסכם שכירות רב-שנתי בשכר דירה חודשי ידוע מראש, ובמועד שבו הוא מבקש לעזוב את הדירה (טרם סיום תקופת החוזה) מסתבר שמחירי השכירות הנהוגים בשוק צנחו למחצית. כעת ההפסד למשכיר הדירה אינו מוגבל רק להוצאות הישירות הקשורות למציאת דייר חליפי ולאובדן הכנסות אם הדירה תעמוד ללא שימוש עד שיימצא דייר חלופי: כעת נגרם נזק נוסף למשכיר בכך שהכנסתו ליתרת התקופה תרד למחצית.

הבעיה המיידית של המפקח על הבנקים הייתה האיום על יציבות הבנקים למשכנתאות. עד הרפורמות הכלכליות פעלו הבנקים למשכנתאות בעיקר כזרוע מבצעת של הממשלה בכל הנוגע למשכנתאות, ורוב הכנסותיהם נבעו מעמלות תפעוליות שגבו (בעיקר מהמדינה) תמורת הטיפול בהלוואות ממשלתיות. המעבר להלוואות פרטיות (כלומר: גיוס פיקדונות ממשקיעים מוסדיים לצורך העמדת הלוואות שלא במסגרת תכניות הסיוע לדיור של המדינה) היה הדרגתי. הפיקדונות גויסו אז מקופות הגמל, שבעקבות הרפורמות הכלכליות נאלצו למצוא לעצמן אפיקי השקעה חדשים, והלוואות המשכנתא ניתנו בעיקר ללווים שהיו זכאים לסיוע בדיור, כתוספת להלוואות מכספי המדינה ("הלוואות משלימות"). הבנקים לא היו עדיין מודעים לשאלות של ניהול פיננסי: הם גייסו מקורות בריבית צמודה של  10-11% והעמידו הלוואות בריבית של 13%, תוך יצירת התאמה פשוטה בין תקופות הפיקדון (בדרך כלל 15 שנים) לבין תקופת ההלוואה (בדרך כלל 20 שנה). האפשרות החדשה שנוצרה ללווים למחזר הלוואות משכנתא תוך הפחתת הריבית מ-13% ל-6-7% יצרה איום על הבנקים, שכן עלות המקורות עבורם עמדה אז כאמור על 10-11%. האיום היה שחלקים משמעותיים מתיקי האשראי שלהם ימוחזרו בשיעורי ריבית נמוכים יותר, מבלי שיש לבנקים למשכנתאות יכולת לפצות עצמם על ירידת שיעור הריבית באמצעות פעולות בצד המקורות. מצב כזה, שנוצר (מסיבות אחרות לגמרי) בקרב הבנקים הקטנים למשכנתאות בארה"ב בשנות ה-60' וה-70' הביא בסופו של דבר (שנות ה-80') להתרסקות המונית של הבנקים שם ולנזק כבד למשלמי המיסים. את זה המפקח על הבנקים היה חייב למנוע.

כיצד נקבעה הנוסחה הקיימת?

המפקח על הבנקים ואנשיו ניסו להעריך את גודל האיום על הבנקים למשכנתאות. מעדות אישית אני יכול להעיד שהנזק המירבי שהוערך אז היה שקול למחיקה מלאה של ההון העצמי של כל הבנקים למשכנתאות (הבנקים למשכנתאות טרם אוחדו אז לתוך הקבוצות הבנקאיות הגדולות ורובם פעלו עדיין עצמאית). זה היה הרגע שבו נדרש המפקח לצעדים שיצילו את הבנקאות האפותיקאית מקריסה. 

הדרך הפשוטה - לאפשר גם לבנקים למחזר את פיקדונותיהם מקופות הגמל ולהביא בכך להפחתת הריבית בשני צידי המאזן של הבנקים - לא הייתה אפשרית פוליטית. גם דרך אחרת, למנוע מהלווים לסלק את ההלוואות - לא הייתה אפשרית מבחינת המפקח על הבנקים, מסיבה חוקית (חוק הבנקאות). ההחלטה שהתקבלה הייתה לכן כמעט בלתי-נמנעת: לקבוע בצו את גובה עמלת הסילוק המוקדם כך שהיא תקזז את רווח ההון שייווצר ללווה אם יחליט למחזר את ההלוואה (ולכן גם את הנזק שייגרם לבנק המשכנתאות). זהו אכן הצו שהוציא נגיד בנק ישראל. למרות שבפועל נקבעה נוסחה מעט מורכבת, המעניקה הנחה ללווים כפונקציה של גיל ההלוואה (ועוד הנחה לזכאי משרד השיכון) - זוהי רוח הדברים שבבסיס הנוסחה של עמלת הסילוק המוקדם שהייתה קיימת למעלה מ-20 שנה.

נמחיש את הצעד בדוגמא לעיל משוק הדיור: המשמעות של הנוסחה שקבע המפקח על הבנקים בצו אודות עמלת הסילוק המוקדם היא ששוכר דירה שמבקש לסיים את תקופת השכירות קודם למועד שנקבע בחוזה המקורי - יצטרך לפצות את המשכיר בגין ירידה של דמי השכירות, וזאת למשך כל יתרת התקופה שנקבעה בחוזה המקורי.

מהי הבעיה בנוסחה הקיימת?

הבעיה בנוסחה הקיימת הייתה שהיא מפלה, ללא הצדקה, בין לווים. שיטת חישוב העמלה שקבע בנק ישראל מטילה נטל עודף על לווים “חלשים” ונותנת יתרון ללווים “חזקים”. הטיה זו נובעת מכך שעמלת הסילוק המוקדם המוטלת על לווה המבקש לסלק הלוואתו בסילוק מוקדם נמצאת ביחס ישיר לגובה הריבית בהלוואתו, ולכן ביחס ישיר גם לפרמיית הסיכון שהבנק קבע לו. העמלה שבה מחויב הלווה כוללת לכן פיצוי דיפרנציאלי שאינו קשור למטרה לשמה נקבע (פיצוי בגין ירידת הריבית במשק) ושאין לו הצדקה כלכלית, שכן מרגע שהלווה מסלק את חובו - אין מקום לגבות ממנו פרמיית סיכון בגין יתרת תקופת ההלוואה.

דוגמא קיצונית שתמחיש היטב את העיוות היא הדוגמא הבאה (דוגמא כזו הובאה בדיון שהתקיים בוועדת הכלכלה של הכנסת ע"י יו"ר הוועדה, חה"כ כרמל שאמה-הכהן. ראו קישור לפרוטוקול הדיון בוועדה בהמשך הרשימה): נניח שלווה נטל הלוואת משכנתא בגובה 250 אלף ש"ח, בריבית קבועה, ובהיותו בעל מאפייני סיכון בעייתיים הוא נדרש לשלם בגין ההלוואה ריבית הגבוהה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת בשוק. שבוע לאחר מכן, הוא זכה בסכום כסף גדול והחליט להשתמש בו לסילוק חוב המשכנתא. נניח גם שריבית השוק (5%) לא השתנתה בשבוע זה. מהי העמלה (דמי היוון) שאותה יידרש הלווה לשלם בגין הסילוק המוקדם?

לפי הנוסחה הקיימת, הוא יצטרך לפצות את הבנק בסכום של 14,421 ש"ח. לא מדובר בכיסוי הוצאות, אלא בדמי היוון שבאו במקור לפצות את הבנק על ירידה של שיעורי הריבית. האומנם? למעשה כלל לא מדובר כאן בפיצוי על ירידת ריבית אלא בהיוון של פרמיית סיכון ל-30 שנה, פרמיית סיכון שאין כנגדה כל סיכון.

נקודה זו הייתה ידועה לי, אבל לא מצאתי במה להעלות את הנושא לדיון ציבורי. הבלוג "עולם המשכנתאות" יצר עבורי הזדמנות זו.

הדיון הציבורי מתחיל

הרשימה הראשונה שמציגה את הליקוי הבסיסי בנוסחת החישוב הקיימת הופיעה בבלוג זה כבר ב-21.4.2011, כלומר לפני שנתיים. (ראו כאן: "פרמיית סיכון ועמלת סילוק מוקדם: מה לא בסדר בנוסחת החישוב של עמלת סילוק מוקדם?")

באותה רשימה מובאת דוגמא מספרית הממחישה כיצד שני לווים שנטלו הלוואה באותו גודל ובאותה נקודת זמן, וההבדל ביניהם (נקודת אחוז אחת) הוא רק נגזרת של פרופיל הסיכון - נאלצים כעבור 5 שנים לשלם עמלת סילוק מוקדם שונה לחלוטין, כאשר הלווה בעל מאפיינים חלשים יותר נדרש לשלם עמלה כמעט כפולה. הטיעון היה שעם סילוק החוב בטלה העילה לגבות מהלווה פרמיית סיכון, ולכן לא היה צריך להיות הבדל בין שני הלווים מבחינת סכום עמלת הסילוק המוקדם.

קיוויתי שהרשימה בבלוג תגיע לשולחנו של המפקח על הבנקים ותגרום להיענות מצידו ולטיפול בבעיה. "הפה שקבע הוא הפה שיתיר": נראה היה לי ששינוי הנוסחה היה יכול להיעשות ע"י נגיד בנק ישראל בדרך של תיקון הצו, ללא צורך בפנייה לרשויות אחרות (הכנסת, בג"צ). התבדיתי: למרות שישנם אנשים בבנק ישראל שרשימות הבלוג הזה מגיעות לידיעתם - לא קיבלתי תגובה. אבל יום אחד נוצר קשר לא-צפוי: בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל אביב פועלות "קליניקות" העוסקות בנושאים חברתיים, וקבוצת סטודנטים מתוך הקליניקה - חברי התכנית המשפטית לדיור, קהילה ומשפט - החליטו לטפל בשינוי הנוסחה של עמלת הסילוק המוקדם. חברי התכנית פעלו בהנחייתו של דר' דני בן שחר מהטכניון. לאור יוזמתם זו נפגשתי עם המעורבים בדבר.

הקבוצה קיבלה שתי החלטות: היא בחרה לפנות ישירות למפקח על הבנקים ולא לבג"צ או לכנסת, והיא בחרה לערער על עצם קיומה של עמלה בגין סילוק מוקדם של משכנתא. משום כך הוגשה חוות-דעת למפקח על הבנקים המנמקת מדוע עמלת ההיוון הכלולה בעמלת הסילוק המוקדם אינה רלוונטית עוד וראוי לבטלה כליל. לי עצמי היה ספק לגבי עוצמתו של הטיעון בעד ביטול כולל של העמלה, והתמקדתי בצורך לשנות את נוסחת החישוב שלה כדי לבטל את העיוות כלפי לווים "חלשים": אני ער לשאלה אם עמלה זו (ליתר דיוק: רכיב דמי ההיוון שבעמלה), שהולדתה בשנים של זעזועים חריפים בשוקי הכספים על רקע כיבוש התהליך האינפלציוני, באמת עדיין נחוצה במציאות הכלכלית הנוכחית לשם שמירה על יציבות הבנקים, ואני ער לבלבול הרב השורר בקרב לווים לגבי עצם העמלה וצורת חישובה, בלבול שמפריע להם לקבל החלטות רציונליות בעת נטילת הלוואות משכנתא. ובכל זאת סברתי שלא כדאי "לדלל" טיעון חזק (נוסחת חישוב מפלה) ע"י הסמכתו לטיעון שנראה לי יותר "רך". הערכתי גם שאם המטרה היא לבטל כליל את עמלת הסילוק המוקדם - הכתובת צריכה להיות פוליטית, לא המפקח על הבנקים.

הפנייה למפקח על הבנקים בוצעה בחודש מאי 2012, והיא זכתה לדיווח בעיתון הכלכלי "דה מרקר" ביום 29.5.2012: "לבטל באופן מוחלט את עמלת הפירעון המוקדם במשכנתא" (ראו כאן). רשימה המתארת את ההתפתחויות פורסמה בבלוג זה למחרת (30.5.2012): "על הדרישה לביטול עמלת סילוק מוקדם" (ראו כאן). ברשימה זו הבעתי את דעתי על כך שהחשיבות העיקרית היא בעיוות שהוכנס בנוסחת החישוב - לא בעצם קיומה של עמלת סילוק מוקדם.
 

העלאת הנושא לדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת

מאחר שלא הייתי שותף למהלך הציבורי, אינני מכיר את השתלשלות העניינים שהביאה לכך שהנושא הגיע בסופו של דבר לשולחנה של ועדת הכלכלה. מכל מקום, ביום 10.7.2012 דיווח העיתון "דה-מרקר" על ישיבה של ועדת הכלכלה של הכנסת שהתקיימה יום קודם לכן ובה נמסרה התחייבותו של המפקח על הבנקים לשנות את נוסחת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם:

"המפקח על הבנקים דודו זקן התחייב היום במסגרת דיון בוועדת הכלכלה בכנסת לתקן את אופן חישוב עמלת הפירעון המוקדם של משכנתאות. המפקח הסכים עם הטענה לגבי הצורך בעדכון שיטת חישוב עמלת הפירעון המוקדם כך שפרמיית הסיכון של הלווה לא תיכלל בה - שכן עם פריעת המשכנתא מרכיב הסיכון מתפוגג - ובכך יימנע המצב שבו עבור לקוחות שמשלמים ריבית גבוהה היות והם מסווגים כבעלי סיכון גבוה עמלת הפירעון המוקדם תהיה גבוהה יותר."

על הודעה זו הגבתי בבלוג זה ברשימה שפורסמה באותו יום (ראו כאן).

מפרוטוקול הדיון שהתקיים בוועדת הכלכלה של הכנסת ביום 9.7.2012 (פרוטוקול מס' 907, ראו כאן) עולות כמה נקודות מעניינות:

1. הדרישה לביטול מוחלט של העמלה (שוב: רכיב דמי ההיוון שלה) הועלתה ע"י דר' דני בן-שחר עם דרישה חלופית, לשנות את נוסחת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם כדי לבטל את העיוות שקיים בה ומפלה לרעה לווים "חלשים"
2. המפקח על הבנקים לא קיבל את הדרישה לביטול מוחלט של דמי ההיוון. לעומת זאת, הוא הודיע שקיימת הסכמה מצידו שעמלת הפירעון המוקדם לא צריכה להביא בחשבון הבדלים בין לווים הנובעים מסיכוני אשראי - עמלת הסילוק המוקדם צריכה להתבסס רק על שינויים בריבית השוק. הוא הודיע שהפיקוח על הבנקים יפעל לשינוי צו עמלת סילוק מוקדם בהתאם
3. הדרך שהסתמנה בדיון (ראו חילופי דברים בין יו"ר הוועדה לבין המפקח על הבנקים) היא שעמלת הסילוק המוקדם (דמי היוון) תתייחס רק לשינוי שחל בריבית הממוצעת על משכנתאות בין מועד נטילת המשכנתא לבין מועד הסילוק המוקדם, ולא לריבית בהלוואה הספציפית
4. דר' דני בן-שחר הציע למפקח על הבנקים לשקול לחייב את הבנקים להציע לציבור הלוואה עם אופציה לסילוק מוקדם ללא עמלה; הבנקים יוכלו להציע ללווים גם הלוואה עם עמלת סילוק מוקדם, ובכך להציג ללווים את עלות האופציה ולהשאיר להם את הבחירה בין שני המוצרים הפיננסיים. פנייה זו נותרה ללא מענה
5. מהדיון עולה כמעט תמימות דעים לגבי הצורך בתיקון הנוסחה: דר' דני בן שחר הציג את הדרישה, יו"ר הוועדה תמך בדרישה, נציג הצרכנים תמך, וגם המפקח על הבנקים הסכים והתחייב לשנות. ההתנגדות היחידה הייתה של נציג איגוד הבנקים

ועוד כמה דברים

השאלה הראשונה העולה מתיאור השתלשלות העניינים היא מדוע השתהה המפקח על הבנקים ונתן לדיון על נוסחת הסילוק המוקדם להיגרר תקופה ארוכה גם לאחר שהיה ברור שמדובר בעיוות קל לתיקון. העיכוב גרם לכך שדיון בנושא טכני ופתיר הועבר שלא לצורך לדיון בוועדת הכנסת. כפי שעולה מפרוטוקול הדיון, לא היה ויכוח ממשי לגבי הפתרון הנדרש. ניתן לראות גם שהמפקח נעתר מייד לדרישה לשינוי הנוסחה, ואז נשאלת השאלה מהי סיבת השהיית הדיון.

הבעיה עם השהיית פתרונות היא שהדיון יכול לעבור מפורום מקצועי לפורום אינטרסנטי או פוליטי, ואז גם תיקון קטן יכול להתגלגל למהלכים בלתי-צפויים. כך קרה בזמנו עם התיקון לחוק הערבות, ועם שינוי הצמדת המשכנתאות ל- 80% מהשינוי במדד המחירים: מרגע שדיון מקצועי מתקיים בפורום לא מקצועי - נפתח פתח להתבדרות. לכן מעניינת ההשתהות של המפקח על הבנקים: דברים יכולים לצאת משליטה, ובאווירה אחרת בוועדה זו יכולנו גם בקלות לקבל כתוצאה ביטול מוחלט של עמלת סילוק מוקדם. מי שקרא את הפרוטוקול ודאי שם לב לכך שכל הדיון המקצועי התנהל ללא נתונים, לרבות הפרחת תזות שונות מצד המשתתפים על התפלגות הכנסות הבנקים מעמלת סילוק מוקדם.

שאלה שנייה עולה כאן לגבי התנהלות הדיון: למרות שלי עצמי יש ספק לגבי היוזמה לביטול מוחלט של סעיף דמי ההיוון בעמלת הסילוק המוקדם, התפלאתי לקרוא כיצד ליבת ההצעה של דר' דני בן-שחר כלל לא עלתה לדיון בוועדה: המפקח על הבנקים התעלם ממנה והסיט את הדיון לתיקון הנדרש בצו, ויו"ר הוועדה לא נדרש כלל לנושא. ייתכן שיש בכך כדי להוכיח שהדיון לא הגיע לפורום הנכון, ויש להשאיר את הנושא פתוח לדיון ציבורי ולא לקואליציית הבנקים ושומריהם, שהתעלמה במפגיע מהדיון.