יום שלישי, 30 ביולי 2013

הערה אישית על המינוי של פרנקל שלא יצא לפועל

התעוררנו היום לקרוא בעיתונים שפרופ' יעקב פרנקל חזר בו מהסכמתו להתמנות לתפקיד נגיד בנק ישראל. האירוע כולו מעורר כמה מחשבות על הדרך שבה אנו נוהגים בשליחי ציבור.

יעקב פרנקל נעלב מהמסע הציבורי נגדו. זו זכותו. אבל נחשוב לרגע באיזו מציאות הוא חשב לשרוד. שר האוצר הנוכחי, שהוכתר בעבר בתואר "המאמי הלאומי" ובעקבות הישגו הגדול בבחירות גם נחשב לרגע לבשורה של הפוליטיקה החדשה ולראש הממשלה העתידי - פותח לדעתי כל בוקר את העיתונים ולא מאמין למקרא הדמות הנשקפת אליו: שקרן, חסר-השכלה, חסר-כישרון, מתחזה לפוליטיקאי חדש, חסר-עקרונות, צבוע, להטוטן-דמגוג, ועוד. הוא אפילו אשם אישית (וזה הרי ידוע) במשבר התקציב שאליו נקלע שלא בטובתו ברגע שבחר באומץ לעמוד בראש משרד האוצר. כל החלטה שלו היא "גזירה" על העם היהודי, וכל הצלחה של פוליטיקאי חסר-אחריות לטרפד את הצעת התקציב ותוך הצהרה חגיגית על עקרונות-כביכול של חופש וצדק חברתי היא "סיכול הגזירה" - יאיר לפיד הוא ממש המן הרשע. אני שואל את עצמי לעיתים מניין הוא שואב כל בוקר את תעצומות הנפש לעמוד מול אתגרי היום, וזאת כשהוא יודע שהוא כמעט חסר-אונים לשנות את יחסה של התקשורת אליו: הוא מתעורר בבוקר אשם, ומן הסתם יעלה על יצועו בלילה כשהוא אשם בעוד משהו שלא ידע על קיומו כשהתעורר בבוקר.  ומאחר שרובנו בכלל לא יודעים מושג וחצי מושג על מיהו יאיר לפיד - מה שהתקשורת מספרת לנו הוא הסיפור שכנראה נאמץ. והסגנון הצהבהב והממתיק סוד של התקשורת מבטיח שכולנו נרגיש שאנחנו באמת מכירים אותו מקרוב ויודעים במה מדובר.

אבל למה לנו לעסוק ביאיר לפיד, והרי במרחק נגיעה ממנו יושב השטן הגדול - ראש הממשלה נתניהו. מי שמתקרב כבר להישג של ראש הממשלה שכיהן את התקופה הארוכה ביותר בתולדות מדינת ישראל, הוא בעינינו חדל-אישים, נהנתן קיצוני, אידיאולוג-לכאורה אבל צבוע וחסר ערכים בפועל, חסר חוט שידרה, דמגוג מושלם, שבוי בידי מורשתו האידיאולוגית של אביו, פודל של אשתו,  מעורר אי-אמון בקרב הקהל ברגע שהוא פותח את פיו, פחדן, בלתי אמין במצבי לחץ. בעיני חלק גדול מהציבור הוא מין אסון, מין עונש שנענשנו מסיבה לא ברורה (לרב עובדיה יוסף הפתרונים). הוא אפילו לא נהנה מהספק: הוא לא היה קצין בסיירת מטכ"ל, לא כלכלן ממוסד אקדמי מפואר, הוא לא אורטור מבריק, הוא לא פוליטיקאי מחונן שמצליח לנווט בין משברים ולשרוד בראשות מפלגה סוערת וגועשת, הוא לא היה שר אוצר מוצלח - הכל סיפורים. בכלל: הוא הבחירה הכי גרועה לראשות הממשלה, עד שנגיע לבא אחריו.

אז זהו כנראה היחס שמקבלים אצלנו מנהיגים. ולא דיברתי עוד על אהוד ברק, שלמעט קומתו הפיסית הטרגדיה של דמותו הציבורית מזכירה את סיפורו של שאול המלך, הנבחר שהפך למושא שנאה של ספר התנ"ך. 

אז מה חשב לעצמו יעקב פרנקל? שהוא יזכה ליחס שונה? שתמונתו תתנוסס בחומוסיות כמו תמונותיהם של אלופי צה"ל אחרי מלחמת ששת הימים?  ואם כן, למה הוא חשב כך - בגלל שהתקנא בהצלחתו המטאורית (והבלתי מובנת כשלעצמה) של סטנלי פישר לרכוש את אמון הציבור כולו? והרי הוא אדם חכם ומנוסה? ואם הוא מגלה כזו רגישות - האם בכלל היה סביר שייטול על עצמו תפקיד של נגיד בנק ישראל? מה זה פה - השירות הפסיכולוגי? אצלנו צולבים מנהיגים - זו קורת הרוח היחידה שיש לנו מלעקוב אחרי התקשורת. והתקשורת יודעת שזה מה שטוען את הסוללות הלאומיות שלנו, ולכן היא אינה עוסקת בנושאים אלא בעיקר באישים, ועוד יותר בצילומי תקריב אל חסרונותיהם.

אז אולי זה נסלח שעם שנרדף אלפיים שנה ועבר את השואה מתנקם במנהיגיו: זה הפורקן שלו. אבל יש לנו בעייה: צריך גם לדאוג לעתיד מדינת ישראל. צריך לסגור את המצלמות והמיקרופונים המכוונים כיום לחייהם הפרטיים של המנהיגים ולכוון אותם לנושאים החשובים באמת: פתרון הסכסוך במזרח התיכון, בניית חברה צודקת וביסוס כלכלה איתנה. אז הרווחנו משהו כעם מההתנכלות המרושעת למנהיגים? האם נתניהו מתפקד יותר טוב כקברניט לנוכח גלי האהבה העוטפים אותו? האם יאיר לפיד מתמודד ביתר הצלחה עם הבעיות הכלכליות? ואולי זה לקח צדדי שאפשר להפיק מהפרשה המוזרה של יעקב פרנקל.

יום שני, 29 ביולי 2013

תקציב מאכזב? תקציב זמני!

אכזבה?
המדיניות הכלכלית הנוכחית של הממשלה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בהצעת התקציב של משרד האוצר, היא מדיניות זמנית. היא אינה מתמודדת עדיין עם הגירעון הממשלתי העצום שנפער בשנתיים האחרונות (2012-2013), והיא אינה משקפת את מלוא ההבטחות שניתנו לבוחר במהלך מערכת הבחירות האחרונה. היא אינה מחזירה את המשק לתוואי סביר של גירעון ושל יחס חוב-תוצר, ולכן היא אינה שומרת על המשק הישראלי מפני הסיכונים האורבים לו בשווקים העולמיים. היא יותר טלאי, או עזרה ראשונה, שהיו הכרחיים לאור האיום הכלכלי ואפשריים לאור קוצר הזמן. לכן המדיניות הכלכלית והתקציב המוצע נראים כמו המדיניות הכלכלית של שר האוצר הקודם - לא זה המכהן.

ואכן, מהקולות הנשמעים עולה שכ-ו-ו-ו-לם מאוכזבים. אף אחד - וזה כולל חסרי דיור, כלכלני אוצר ובנק ישראל, יועצים כלכליים עצמאיים, ההסתדרות, מעמד הביניים (מה זה?), הצעירים, ועוד - לא מאושר מהתקציב המוצע. אלא שייתכן שזה טוב שהצעד החשוב נדחה: אולי נקדיש יותר זמן כדי לקבוע את סדרי העדיפות הלאומית, אולי ניתן יותר זמן להנהגה כלכלית חדשה (גם שר אוצר חדש, גם כנסת חדשה וגם נגיד חדש לבנק המרכזי) להגיע לתכנית כלכלית מוסכמת, אפשרית-פוליטית וכזו המהווה תשובה הולמת לצרכי המדינה.

מהי הבעייה בגיבוש תכנית כלכלית?
הבעיה של תכנית כלכלית אינה חדשנות. אולי זה יישמע מפתיע, אבל כל הרעיונות הנכונים כבר נמצאים ב"נשקיה" של משרד האוצר, וחלקם נשלפו כבר בעבר ושובצו בהצעות תקציב קודמות ובהמלצות של ועדות ציבוריות. הבעייה היא שצעדים אלו עדיין לא מומשו. מדוע הם לא מומשו? משתי סיבות שאני יכול להעלות על דעתי: האחת, שיש צורך מקצועי ליצור שילוב ישים של רעיונות (יותר נכון: צעדים כלכליים) תוך שמירה על איזון תקציבי; השנייה, שיש צורך להגיע להסכמה פוליטית על המדיניות.

במגדל הקוביות שאנו רוצים לבנות הבעיה איננה המצאת הקוביות: הן מוכרות כבר לכל השחקנים. צריך רק לבחור את המודולים, ולהגדיר להם עוצמות - כמה מכל סוג. צריך להגדיר תכנית שתשלב את הקוביות (הצעדים) תוך שמירה על מסגרת תקציב. שמירה על מסגרת תקציב תבטיח תנועה "חלקה" על תוואי של צמיחה כלכלית, ללא חריגה ממיגבלות פיננסיות. אז אמנם להוותנו ההנהגה הכלכלית "פיספסה" בניסיון האחרון - ראו את הגירעון התקציבי המפתיע - אבל אין בכך כדי להצדיק השתלחות אישית וניסיון ציבורי לעריפת ראשים: האנשים אינם פושעים ואינם בלתי-מוכשרים - הם רק טעו בהערכה. צריך לנסות להשתפר בעתיד, ואולי כמו בנושאי מודיעין - כדאי לדאוג שתהיה אי-שם במערכת גם חשיבה עצמאית-אלטרנטיבית, שקולה נשמע,  ולא חשיבה קבוצתית.

אבל הגעה להסכמה בין כלכלנים היא החלק היותר קל לביצוע. הבעייה המאתגרת יותר היא בחירת מכלול הצעדים תוך הסכמה פוליטית רחבה. קיים משחק אינטרסים לגיטימי: לכל קבוצה במשק יש אינטרסים שונים, וכל קוביה (צעד כלכלי) משמעות שונה לכל אחת מהקבוצות. כך, הגדלת סיוע לדיור פירושו להעדיף קבוצה א' (חסרי דיור) על פני האחרים; הגדלת תקציב הבריאות פירושה העדפת קבוצה א' (הנזקקים לשירותי מערכת הבריאות) על חשבון האחרים; הגדלת התמיכה במשפחות שמתחת לקו העוני פירושה הגדלת שיעור המיסוי על כלל הציבור; הפחתת שיעור המס (מע"מ, מס הכנסה, מיסים על דיור, מיסים על רכב וכו') פירושה שיש להגדיל את שיעורי המיסים האחרים או לחילופין לקצץ בהוצאה הציבורית או בתמיכות לציבור; וכן הלאה. כן, הבנתם נכון: חוק המחסור פועל, ולא ניתן לשפר את מצבה של קבוצה אחת מבלי להרע את מצבה של קבוצה אחרת. אנחנו חיים בעולם כלכלי, ולכל בחירה שלנו יש מחיר במונחי ויתור על בחירה אחרת.

הדרישות הנשמעות בציבור מעידות לפעמים על כך שהמסר האחרון לא ממש חדר לתודעת הציבור הרחב. עדיין נשמעות דרישות שביסודן האמונה הנאיבית שניתן בדרך כלשהי לשפר את מצב כולנו - לא רק אחד על חשבון השני. כדאי לוותר על חשיבה זו: ישנם מקרים מועטים שבהם מדובר באמת בייעול כך שמצב הציבור כולו ישתפר; ברוב המקרים הדרישות הנשמעות הן דרישות לשינוי חלוקת ההכנסה בקרב הציבור. אז לא שדרישה כזו אינה לגיטימית, אלא שזו הונאה עצמית להסוות דרישה לחלוקה שונה של ההכנסות כדרישה לשיפור המצב של הכלל.

חלק מהדרישות הן מעט נאיביות, אם יורשה לי, כמו המחשבה שמצב 999 אלפיונים של האוכלוסיה ישתפר אם נקיז קצת את עודפיהם של אוכלוסיית האלפיון העליון (ואולי הם לא יחושו בכך בכלל!). באותה מידה של נאיביות, קיימת טעות בזיהוי המיקום העצמי של הפרט בחברה: רוב מעמד הביניים חושב שהוא עני והעשירון העליון חושב שהוא-הוא מעמד הביניים, מה שמחזק כמובן את הנטייה להפנות אצבע מאשימה ותובעת כלפי הזולת. אז כדאי להתפכח: אין כל-כך הרבה "זולת" בארץ, ורוב קוראי בלוג זה מצויים הרבה יותר גבוה בדירוג הכלכלי מאשר הם סבורים. רוצים להגדיל תמיכה ממשלתית בנושא מסויים? אל תחפשו מי ישלם, אלא על מה אתם מוכנים לוותר. ממש כמו בבית שלכם.

אז הנה הבעיה: אין יותר ממי לקחת ("טייקונים"), אין אפשרות אמיתית להגדיל הוצאות ממשלה ע"י העמקת הגבייה (אשליית "הון שחור"), לפחות בטווח הקצר, אי אפשר לבטל את הביזבוז הממשלתי בשנה הקרובה, ואי אפשר לקצץ את הוצאות הביטחון בטווח הרלוונטי לחלומות שלנו. נצטרך לפנות למשהו אחר: להסכמה מושכלת (להבדיל מהזוייה) על סדרי עדיפויות לאומיים, ולנכונות לקבל הכרעה פוליטית על כך. זה אומר: בואו נדבר על עקרונות, וננסה לשכנע את הזולת. המלחמה בנוסח "העם דורש צדק חברתי" אינה יכולה להיות דרישה ילדותית לקבל בלי לתת: היא צריכה להיות אמירה מפוכחת, ישרה ואמיצה על שינוי דגשים בחברה הישראלית. רוצים משהו? בואו נבנה ביחד את התקציב שיבטיח שנקבל את אותו ה"משהו" וגם יציג על מה נוותר כדי לקבל את אותו המשהו.

תרגיל אישי: מהם הצעדים הכלכליים שהייתי רוצה לראות בתקציב השנה הבאה?
מאחר שאני מאמין שמדובר בבחירה דמוקרטית, אני מציע להלן רשימה של הצעדים הנראים לי חשובים ביותר. זהו כמובן שיקוף של דעות חברתיות שלי - לא נגזרת של ידע כלכלי אובייקטיבי - ולכן סביר שלפחות חלקכם תחשבו אחרת. אבל תצטרכו להחליט על העדפות: תצטרכו לבחור. מספיק להצביע על "סליקים" דמיוניים של כסף: הם לא קיימים, והאמירות האלו מקטינות אתכם, וחבל.
  • החזרת התקציב לתוואי יציב - החריגה שנוצרה בשנתיים האחרונות, ושאמורה להימשך גם בשנים הבאות - צריכה להיפסק. קיומו של משק בריא מחייב אותנו לחזור לצמיחה מאוזנת, עם גירעון ממשלתי קטן ותוואי פוחת לאורך זמן של חוב לאומי במונחי תוצר. דרישה זו אינה סימפטום של פרפקציוניזם אלא אמצעי לניהול סיכונים לאומי, שתפקידו להבטיח שמצבו של המשק יהיה חסון למקרה של התרחשות בינלאומית שלילית
  • הטלת מע"מ על ירקות ופירות - הפטור שנ יתן לפני קרוב ל-40 שנה נבע מהעדר קופות רושמות בשווקים העירוניים. עברו 40 שנה. אין בסיס מעודכן לפטור זה פרט לכך שהוא נראה מסוכן-פוליטית למי שינסה לבטלו
  • ביטול הטבות המס על קרנות השתלמות - למי שטרם הבין, הטבות המס הללו ניתנות בלעדית לאוכלוסיה מבוססת. אלו הם מקלטי-מס ציניים: אין להטבות שום הצדקה חברתית (צדק) או התנהגותית (עידוד השתלמות מקצועית), ואין מדובר כלל בקרנות למימון השתלמות
  • הטלת מס על עיזבון - הרעיון הנאור של חברה שבה קיימת הזדמנות שווה לכל ילד אינו יכול לעמוד במבחן המציאות בגלל הבדלים אתניים ותרבותיים בין משקי הבית, ובגלל הבדלים בהון האנושי. למרות ששיוויון הזדמנויות הוא עיקרון ליברלי ונאור - הוא מופר מרגע הולדתו של האדם: אנחנו לא נולדים עם הזדמנות שווה. לא ניתן למנוע זאת, אבל יש לנו אפשרות לתקן מעט את המצב, לפחות בכך שנצמצם במעט את תופעת העברת הרכוש מדור לדור. לא מדובר בהלאמה ואין כאן שוד קברים: מדובר רק במיסוי מסוים (10%?) של סכום העיזבון, וגם זאת רק מעבר לגודל שייקבע. זה אינו פוגע בזכות הפרט לדאוג לצאצאיו - רק מבקש ממנו מעשר לטובת בני הדור הבא שלא זכו לגב זה.
  • הוזלת ההלוואות לדיור לחסרי-דיור ע"י ערבות מדינה - במערכת המשכנתאות הפרטית הנהוגה בישראל, מחיר האשראי נקבע ע"י הבנקים כפונקציה של פרופיל הסיכון של הלווה ("פרמיית סיכון"). המשמעות היא שהריבית על המשכנתא גבוהה יותר לבני השכבות החלשות. אני מציע שהממשלה תספק ערבות לחסרי דיור שיעמדו בקריטריונים אובייקטיביים וגלויים ("זכאים"), ובכך היא תקטין את הסיכון שהבנק מייחס להם ותיצור תקרה לשיעור הריבית אותו הם נדרשים לשלם
  • תשלום שכר כלכלי לחיילים בשירות חובה - גם אם אורך שירות החובה נקבע משיקולים ביטחוניים, התשלום לחיילים בגין השירות אינו צריך להיות קשור לכך. מוצע להנהיג תשלום חלקי ("שכר מינימום"?) לפרק של שנה וחצי למשרתי החובה, ותשלום מלא של צבא קבע ליתרת השירות. הרעיון הוא שמשרתי החובה ישתחררו מצה"ל עם חיסכון צבור שיסייע להם להתחיל בחייהם מעמדה כלכלית נוחה יותר, ושצה"ל ייחשף אגב כך לשיקול כלכלי אמיתי לגבי שירות החובה
  • הלוואות ממשלתיות למימון השכלה גבוהה והכשרה מקצועית - השינויים הטכנולוגיים והכלכליים מחייבים התאמה של ההון האנושי של כוח העבודה. זהו אינטרס לאומי, לא רק כדי לאפשר צמיחה כלכלית אלא גם כדי למנוע פליטה של כוח אדם ממעגל העבודה על רקע חוסר התאמה. כדי להבטיח הזדמנות שווה מבלי להיגרר למימון מלא, מוצע לבנות קרנות שיסייעו לפרטים לממן את ההשקעה בהון אנושי. גם כאן, כמו במקרה של הלוואות לדיור, הממשלה יכולה להסתפק ביצירת מסגרת ובמתן ערבות - היא אינה צריכה לממן ישירות
  • ביטול הפטורים מהכנסה מדיור - הפטורים הקיימים כיום על הכנסה מדיור - פטור חלקי על הכנסות שוטפות משכ"ד ופטור אחת לארבע שנים על שבח מקרקעין - אינם עולים בקנה אחד עם השאיפה למיסוי נייטרלי של כל ההכנסות. יש לבטל את הפטורים הללו ולהשוות את שיעורי המס על הכנסה מהשקעה בנדל"ן עם אלו הנהוגים על הכנסות מהשקעות אחרות
  • הפניית קיצבאות הילדים לקרנות חיסכון - התשלומים השוטפים של קיצבאות הילדים, הסדר שמקורו בניסיון של "ועדת בן שחר" מ-1975 ליצור צדק רוחבי (זיכוי מס שווה למשפחות בגודל שווה, במקום ניכוי מס המותנה בהכנסה), יצרו בעיה תקציבית מתמשכת ומאידך השפיעו על דפוסי התנהגות דמוגרפיים. מוצע לבטל את השיטה, להחזיר את חישוב המס של האוכלוסייה העובדת למצב של התחשבות במספר הנפשות בבית ואת התמיכות לתקציבי הרווחה. לחילופין, אפשר להשתמש בקיצבאות הילדים לא כתשלום שוטף אלא כמקור לצבירת חיסכון (לפנסיה?) עבור הילדים.
  • משרד לצרכנות - אחד הדברים הבולטים במאבק החברתי של השנים האחרונות הוא העדר ייצוג לאינטרסים של הפרט. לחקלאים יש משרד שדואג להכנסותיהם, בין השאר ע"י דאגה לסיבסוד ומניעת יבוא מתחרה. לתעשיינים יש משרד שדואג לתמיכה בהשקעות במו"פ ולהגנה מיבוא מתחרה. משרד התשתיות דואג לעובדי המונופולים. נותרה שאלה אחת: מי ידאג לאינטרס של הפרט? מוצע לכן לאגד את כל הגורמים במאבק על זכויות הצרכן במשרד ממשלתי אחד: המשרד להגנה על הפרט. הישגים בתחום מלחמה במונופולים ובקרטלים, זכויות הפרט מול היצרנים והסוחרים, ובכלל המאבק להפחתת יוקר המחייה- יהיו מטרתו של משרד זה
  • רפורמה של כוח האדם בממשלה - ההסדר ההיסטורי שקיים בסקטור הציבורי, שהבטיח לציבור העובדים קביעות בעבודה והסדרי פנסיה תקציבית, יצר מציאות בעייתית: ציבור גדול של עובדי מדינה הזוכה לתמורה כספית שוטפת נמוכה (יחסית לסקטור הפרטי), אינו נייד, אינו מתוגמל עבור תרומתו הספציפית (הסכמי השכר הם קיבוציים), ולכוד בסקטור הציבורי לכל חייו המקצועיים. התמורה שהוא זוכה לה היא קביעות, תוואי הכנסות עולה לאורך השנים ופנסיה קצובה לעת פרישה. הבטחת קביעות בעבודה היא מתכון להשתלטות בינוניות, ולדעיכה של איכות כוח העבודה. כפי שעשו הגופים הפרטיים הגדולים במשק לאורך השנים, אני מציע לבצע רפורמה בכוח האדם הציבורי: "לפדות" מחלקים גדולים של כוח האדם הממשלתי את חוזי ההעסקה שלהם, ולהעביר את הגוף כולו השבחה. השבחה זו צריכה להישען על הפחתה רב-שנתית של גודלו של כוח האדם המועסק בשירותים הציבוריים, החלפת כוח אדם ע"י קליטת כוח אדם צעיר ומקצועי, יצירת "כהונות" מוגבלות בזמן ומחייבות רוטציה בתפקידים השונים, יצירת מערכות מיון שידאגו לסינון נכון של כוח אדם, ויצירת מסלולי קידום למצטיינים. המשמעות הכלכלית המיידית היא תשלום פיצויים לכוח האדם שישוחרר והגדלת השכר למשרה לכל הרוחב.

ומה אתם חושבים?
רשימת הרעיונות לעיל היא פרטית: היא משקפת העדפות שלי. לכל אחד יש העדפות משלו מה חשוב לעשות. הניסיון הוא רק לעבור מפסים של אמירות סתמיות לפסים של קביעת סדרי עדיפויות, שפירושו שאין ארוחות חינם: מי שרוצה הגדלת תקציבי חינוך צריך למצוא את המקור הכספי לכך, וכן הלאה. תחת כלל פשוט זה, והאמירה שחבל על הזמן לדבר בסיסמאות וצריך לעבור לצעדים ולמספרים - נוכל גם להבין את המשמעות של הצעדים וגם להשפיע על גיבוש מדיניותה הכלכלית של הממשלה, שתתבטא מן הסתם בתקציב השנה הבאה: כרגע אפשר רק להתמרמר ללא תוחלת על כך שהתקציב שהובא לכנסת אינו משקף את הבטחות הבחירות. הוא לא יכול לשקף.
 

יום חמישי, 18 ביולי 2013

"אקסלנס" נכנסת לייעוץ משכנתאות: היבטים אסטרטגיים

רשימה זו היא המשך לרשימה הקודמת, שהתפרסמה בבלוג זה ביום 14.7.2013 (ראו כאן). בעוד שהרשימה הקודמת עסקה בשאלה מה משמח (מנקודת מבטו של הלקוח) בכניסתו של מתחרה חדש לתחום הייעוץ - הרשימה הנוכחית תעסוק בהשלכות אסטרטגיות אפשריות של מהלך מסוג זה.

הריכוזיות הגוברת של שוק המשכנתאות בישראל
שוק המשכנתאות בישראל פועל מזה שני עשורים בסביבה של ריכוזיות מתגברת. אם בעבר פעלו בישראל 9 בנקים למשכנתאות ("הבנקים למשכנתאות" היו אז מוסדות ייעודיים למתן אשראי לדיור, חלקם עצמאיים וחלקם חברות-בנות הפועלות בנפרד של בנקים מסחריים, שקיבלו מהמפקח על הבנקים רישיון בנקאי מוגבל לצורך זה) - גופים אלו נעלמו ("בנק כרמל", "בנק עצמאות"), הפכו לבנקים מסחריים ("בנק ירושלים"), או מוזגו לתוך בנקים מסחריים (כל היתר). מספר חברות ביטוח שהפעילו זרועות משכנתאות משלהן - סגרו ברובן פעילות זו (כיום פעילה רק זרוע המשכנתאות של "כלל ביטוח"). מקורות המימון של הענף, שהתבססו בעיקר על תקציבים ממשלתיים (לצורך העמדת "הלוואות לזכאים") - הם כיום כמעט בלעדית כספים של הבנקים. קופות גמל וקרנות השתלמות, שנהגו בעבר לרכוש תיקי משכנתאות מהבנקים (בעיקר, אבל לא רק, קופות הגמל הקשורות לקבוצות "לאומי" ו"דיסקונט") - הפסיקו מזמן פעילות השקעה זו. חברה פרטית שפעלה בישראל מאז 1998 והתמחתה בביטוח סיכוני אשראי במשכנתאות - חברת EMI - הפסיקה את פעילותה בשנה האחרונה (ראו כאן רשימה על EMI שהתפרסמה בבלוג זה ביום 4.12.2012). השוק הפך בהדרגה לשוק כמעט בלעדי של בנקים מסחריים העוסקים במשכנתאות כחלק מפעילותם כמתווכים פיננסיים. זאת, ועוד: שלושת השחקנים העיקריים בשוק המשכנתאות - "לאומי", "פועלים" ו-"מזרחי-טפחות" - אחראים כיום לכ-80-90% מהפעילות.

הענף, הנשלט כיום כולו בידי בנקים מסחריים - השתנה. הצטמצמה יכולתו של הלווה לבחור לו מלווה כרצונו, יכולת שהייתה בידיו בימים בהם שוק המשכנתאות היה למעשה חוץ-בנקאי ולבחירת הלווה בבנק משכנתאות (עיסקה חד-פעמית) לא נלוותה אווירה של "נטישה" - מעבר בין בנקים. בתחום מקורות המימון, בעוד שבעבר המלווים נזקקו למקורות מימון סיטוניים - בעיקר פיקדונות ארוכי-טווח של מפקידים מוסדיים ושל בנקים, שכן לא הייתה להם גישה ישירה למשקי הבית בתחום ה"פסיבה" (פיקדונות)  - כיום המעגל "נסגר" בתוך הבנקים המסחריים, שיש להם מערך "פסיבה" קמעונאי מלא. גם שיקולי ההמחרה (Pricing)  של הלוואת המשכנתא השתנו: בנקים למשכנתאות ראו בביצוע הלוואת משכנתא עיסקה חד-פעמית, ולכן שיקולי הרווחיות שלהם היו מבוססים על גודל המירווח הפיננסי (מנוכה מסיכון האשראי) הגלום בהלוואה הבודדת; בנקים מסחריים, לעומת זאת, המעמידים הלוואות משכנתא ללקוחותיהם הקבועים, יכולים להכניס בשיקולי ההמחרה שלהם את ראיית רווחיותו הכוללת של הלקוח: אובדן העיסקה לבנק מתחרה עלול להיות כרוך באובדן כל עסקיו של אותו לקוח עם הבנק. למותר לציין שבמעבר מראיית העיסקה הבודדת לראיית-לקוח ישנם לקוחות שיצאו נשכרים - בעיקר לקוחות בעלי היקפים משמעותיים של פעילות פיננסית מול הבנק - ויש לקוחות שקרנם ירדה: צעירים, בעלי פעילות פיננסית דלה-יחסית, וכו'. בנקים מסחריים יודעים יותר טוב לכבד את בעלי האמצעים מאשר ידעו הבנקים למשכנתאות.

הגברת הריכוזיות בתחום המשכנתאות לא קרתה מאליה, והיא אינה תוצאה טבעית של מיצוי יתרונות לגודל. תחום הביצוע של משכנתאות אינו נחשב בעולם לתחום שיש בו יתרונות לגודל. המיזוגים והגברת הריכוזיות התרחשו בעיקר בגלל הגידול המהיר בדרישות הרגולציה לגבי ניהול סיכונים פיננסיים ובגלל התייקרות הוצאות התפעול הקשורות במערכות המידע. תרמו גם האירועים של כמה בנקים קטנים שנקלעו לקשיים על רקע חולשה ניהולית וגרמו למפקח על הבנקים להעדיף בנקים בגודל בינוני ומעלה. בדיעבד, הוחלפה בעיה בבעיה אחרת: קיומם של בנקים גדולים מידי שגורמים להגדלת סיכוני היציבות הפיננסית של המערכת הפיננסית כולה, והתמעטות התחרות בין הבנקים. מספר בנקים למשכנתאות שיכלו אולי להתפתח באווירה תומכת ולהפוך לבנקים מסחריים - נבלעו במקום זאת בתוך קבוצות בנקאיות גדולות, והסיכוי לקיום תחרות בין הבנקים לטובת הצרכנים המקומיים אבד, כנראה לתמיד.

כניסתה של "אקסלנס" לתחום ייעוץ המשכנתאות היא הצטרפות ראשונה של גוף פיננסי משמעותי (להבדיל מיועצי המשכנתאות האחרים, הפועלים לרוב כגופים פרטיים קטנים) לשוק המשכנתאות אחרי הרבה שנים. כניסה של גוף פיננסי גדול פותחת פתח, שבשלב זה הוא בעיקר תיאורטי, לאפשרות של שינויים אסטרטגיים בענף המשכנתאות. כדי להבין זאת נשרטט את ההתפתחויות האפשריות כארבעה מהלכים שאינם מוציאים זה את זה.

מהלך ראשון: ייעוץ משכנתאות
זהו המהלך הבסיסי - כניסה לייעוץ משכנתאות ללקוחות של הבנקים - כנראה המהלך שעליו הכריזה "אקסלנס". ההיגיון של מהלך כזה הוא לחקות את השכן - (me too): אם השכן מצליח ליצור ערך בעסק מסויים - גם אני יכול. בית השקעות יכול לנצל כאן כמה יתרונות, כמו הישענות על בסיס לקוחות קיים, מוניטין, כיסים עמוקים יותר מאלה של השכן, ואולי גם סינרגיה (חיבור הצעת ביטוח למשכנתא, חיבור בין האשראי לבין נכסים פיננסיים מנוהלים של הלקוח). התוצאה תהיה שבית ההשקעות יכול להרחיב את עסקיו ("נתח לקוח") בכך שיוסיף למיגוון השירותים שהוא מציע ללקוחותיו גם תחום צומח של שירותים פיננסיים שהביקוש להם גובר והולך.

מהלך שני: סוכן משכנתאות
ייעוץ ללווים נעשה כיום בסניפי הבנקים כחלק מתהליך המכירה והחיתום (הערכת סיכון והחלטה על מתן אשראי). אם אנו פונים באופן עצמאי ליועץ משכנתאות חיצוני - מתקיימת למעשה חפיפה אפשרית בין השירותים: הלקוח מקבל ייעוץ גם מהיועץ הבנקאי וגם מהיועץ הפרטי ששכר. הדבר מזכיר אולי את כפל הביטוח המקובל בתחום ביטוחי הבריאות. קיימת לכאורה אפשרות של חוסר-יעילות, או אפילו של הפרעה (אינפורמציה סותרת), אבל יועצים שהתרגלו לעבוד מול בנקים למדו ליצור חלוקת עבודה אפקטיבית בינם לבין היועץ הבנקאי, לטובת שני הצדדים. הרמוניה ביניהם נותנת יתרון לשני הצדדים: הבנק למעשה מעביר חלק מהעבודה הקשורה לביצוע ההלוואה אל כתפי היועץ הפרטי, וזה מצידו מקבל בתמורה גישה חפשית לאוזנו של הבנק.

השאלה היא כיצד לחלק נכון את התפקידים. כדי להיות יעיל, על היועץ הפרטי להכיר היטב את תהליכי החיתום בבנק ואת העדפותיהם של מאשרי ההלוואות. ההתפתחות הסבירה היא שבסופו של דבר כל תהליך הכנת המסמכים והגשת הבקשה לאישור - יעבור ליועץ העצמאי. למעשה, הבנק יצליח להסיר מעצמו חלק נכבד מהנטל התפעולי הכרוך במתן אשראי ע"י מיקור-חוץ (שלא על חשבונו!) של תהליך הגשת הבקשה.

האם זהו מצב יציב? העובדה שהיועץ הפרטי משתלט למעשה על תהליך החיתום תביא לכך שתפקיד הבנק יצטמצם לאישור ההלוואה ולקביעת תנאיה. אם היועץ יקפיד על  נאמנות לאינטרסים של הלקוח - תפקידו יתרחב בהדרגה מייצוג הלווה מול הבנק למשהו שונה, שנכנה כאן "סוכן משכנתאות": יועץ פרטי, המייצג את הלקוח, מסייע לו בגיבוש צרכי המימון ומציג לו את האפשרויות שמציעים הבנקים השונים. במצב כזה, הלקוח שייך לסוכן המשכנתאות (או, כפי שהוא מכונה בארה"ב - Mortgage Broker), ולא לבנק; הבנק - פועל יותר ויותר מול סוכנים. דומני שזהו תיאור שמתאים לחלוקת התפקידים הנהוגה כיום בתחום הביטוח, בין חברת הביטוח, סוכן הביטוח והלקוח. ייתכן שניתן יהיה עדיין לפעול ישירות גם מול הבנק (משהו מעין "ביטוח ישיר"), בעיקר בכל הנוגע להלוואות סטנדרטיות, אבל הצורך בסוכן משכנתאות הוא צורך ממשי, בעיקר כאשר המקרה אינו פשוט ("Plain Vanilla").

מהלך שלישי: ייעוץ פיננסי כולל
בניגוד לחשיבה של רבים, החלטה על רכישת דיור ועל דרך מימונה באמצעות מינוף פיננסי (הלוואת משכנתא) אינה החלטה העומדת בפני עצמה. היא צריכה להיות חלק מהניהול הכלכלי הכולל של מאזן משק הבית. היא צריכה להיות חלק מההחלטה הסימולטנית על השקעות פיננסיות, החיסכון לפנסיה, ביטוח החיים, וכו' - תיכנון פיננסי כולל. הדבר בולט יותר ככל שמדובר במשק בית בעל נכסים רבים יותר (ולכן בעל יותר אלטרנטיבות לבחירת מבנה המאזן) וככל שמשק הבית מבוגר יותר (ולכן קרוב יותר לגיל פרישה ולשאלות שקשורות למימון הקיום לאחר הפרישה מעבודה).

כאשר פונים לבנקים בבקשה לממן רכישת דיור, הם מנסים להרחיב מעט את היריעה בכך שהם שואלים את הלווה שאלות על נכסים אחרים, על אופק תכנון, על סכומי כסף עתידיים, וכו'. אבל בכך התמונה אינה שלמה: הלקוח צריך להבין שהחלטה על השקעה בדיור היא לפעמים החלטה כוללת על מבנה המאזן שלו (נכסים והתחייבויות) ועל התכנון הפיננסי שלו (זרמי הכנסות והוצאות לאורך זמן). כדי לקבל החלטה כזו הוא צריך להבין את התמונה הפיננסית. הוא זקוק לייעוץ שייקח בחשבון גם שאלות פנסיוניות, ביטוחיות, תכנון תזרימי, שיקולי מס, וכו'.

צרכים אלו פותחים פתח להרחבת התפקיד המצומצם שבו דיברנו - יועץ משכנתאות - לתפקיד רחב יותר: יועץ פיננסי. יועץ משכנתאות במתכונת הקיימת כיום אינו בהכרח בעל ידע מתאים בתכנון פנסיוני, בניהול השקעות פיננסיות ובניהול ביטוח, אבל ייעוץ כזה דרוש למשק הבית.  ככל שאנו מרחיבים את היריעה - תפקידו של היועץ חופף בצורה מלאה  יותר את הצרכים האמיתיים של משק הבית, ומתמקד יותר בתפקיד של ייעוץ - לא של מכירות. תפקיד של יועץ פיננסי - כמו זה של רופא משפחה - אינו מחייב התמחות בכל קטע ספציפי אלא ראיית התמונה הכוללת והאינטרסים של הלקוח והנחיית הלקוח במרחב השיקולים שהוא צריך להפעיל.

כיום יש יועץ השקעות בבנק, שאמור לסייע ללקוח בבחירת תמהיל השקעות, ועובר לשם כך הכשרה מקצועית ותהליכי רישוי. מן הסתם גם המהלך לבניית תפקיד של ייעוץ פיננסי כולל יחייב הכשרה ורישוי, ומניעת ניגודי עניינים: היועץ לא יוכל להיות איש מכירות. הייעוץ גם לא יוכל להיות בעל אופי חד-פעמי (כמו ייעוץ המשכנתאות), אלא בעל אופי מתמשך המתאים יותר לצרכי משק הבית.

מהלך רביעי: מי צריך את הבנקים?
כניסה לייעוץ משכנתאות (המהלך הראשון) היא מהלך המקבל את גבולות הגזרה שקבעו הבנקים: היועץ הוא רק פונקציה משולבת של "לחשן" ושל "מאכער". הוא רשאי לקבל את שכרו מהלקוח, אבל אינו רשאי להשתלט על שום קטע מתחום המחייה של הבנק. החלטת האשראי וקביעת הריבית הם תחומו הבלעדי של הבנק. האם חלוקת תפקידים זו היא הכרחית?

נתחיל מסיפור היסטורי מעניין. לפני כ-15 שנים החלה לפעול בישראל חברה פרטית לביטוח סיכוני אשראי במשכנתאות - EMI. מאחר שהחברה עסקה בביטוח הנתח המסוכן יותר של האשראי לדיור בישראל - הרצועה העליונה של הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה - היא נאלצה לפתח יכולת עצמאית להערכת סיכוני אשראי. מה שהיה הכרח עיסקי, הפך ברבות השנים ליתרון מוחלט: אנשי הערכת הסיכונים של EMI קנו לעצמם ידע ומוניטין ייחודיים בתחום הערכת הסיכון. בשלב מסוים נוצר מצב שהבנקים החלו להישען מקצועית על הערכות הסיכון של EMI: הם אפילו היתנו מתן אשראי ללווים מסוימים בכך שאנשי הסיכונים של EMI יסכימו לקחת עליהם את הסיכון. מחלקת החיתום של EMI הפכה למחלקה הקובעת בשוק המשכנתאות.

ההתמחות הזו של EMI יצרה אפשרות מעניינת: מה שמונע בדרך-כלל מגופים מוסדיים להשקיע בתיקי משכנתאות הוא שנאת-סיכון - גופים אלו נרתעים מסיכוני אשראי. כדי להתגבר על רתיעה זו של המשקיעים המוסדיים נבנו בארה"ב סוכנויות המשכנתאות "פאני מיי" ו"פרדי מק", שלוקחות על עצמן את סיכון האשראי ופותחות בכך את ה"פקק": כל המשקיעים המוסדיים משקיעים במשכנתאות, שכן ההשקעה בתיקי משכנתאות היא מחוסנת מסיכוני אשראי. בישראל לא הוקמו גופים בנוסח סוכנויות המשכנתאות האמריקניות, ולכן נוצרה כאן הזדמנות עסקית: בהיותה של EMI חברה לביטוח משכנתאות, היא יכלה ליטול על עצמה את הסיכון ולפרוץ את הדרך למשקיעים המוסדיים אל שוק המשכנתאות.

הדבר לא קרה, משיקולים פנימיים של EMI, אבל המקרה יכול לשמש תמרור: אם ייעוץ המשכנתאות ייטול על עצמו את כל תהליך ה"קדם-חיתום" (כלומר: בחינה ראשונית של הלווה והנכס, גיבוש הבקשה לאשראי ביחד עם הלווה והגשת הבקשה למאשר) - הוא ינכס לעצמו  לא רק את נושא הייעוץ אלא גם את נושא הערכת הסיכון. מכאן נפתחת הדרך לכיוון חדש: האפשרות לרכז ביקושים גדולים לאשראי ולנתב אותם לגופים פיננסיים שיהיו מעוניינים להשקיע בתיקי משכנתאות. זהו אמנם מהלך ארוך-טווח, אבל הוא יאפשר לגוף היוצא לדרך כיועץ משכנתאות לכוון לטווח ארוך לתפקיד של מתווך פיננסי המגשר בין משקיעים מוסדיים לבין הלווים, כל זאת ללא מעבר דרך הבנקים.

יש מסקנות?
מטרת רשימה זו לא היתה להציע הצעה אופרטיבית - היא היתה רק להצביע על כך שהכניסה של גוף גדול לייעוץ בנושא משכנתאות אינה חייבת להתפתח במסלול מוכתב מראש: הדרך נפתחת כאן למספר כיוונים אסטרטגיים אפשריים. איננו יודעים לאן מכוונים אנשי בית ההשקעות "אקסלנס", וזה גם אינו חשוב: עצם הכניסה לתחום היא חשובה, ואולי היא תגרום לגופים פיננסיים נוספים להיכנס לתחום המשכנתאות - בין אם תחת הכותרת של "יועץ משכנתאות" ובין אם בתפקידים אחרים כמו אלו שתוארו כאן. אנחנו - הלקוחות - נצא נשכרים מכל שינוי שינבע מכניסת גורמים נוספים לענף ומירידת מידת הריכוזיות של הענף.

יום ראשון, 14 ביולי 2013

בית ההשקעות "אקסלנס" נכנס לייעוץ משכנתאות

בית ההשקעות "אקסלנס" מודיע על כניסה לייעוץ משכנתאות
העיתון "דה מרקר" דיווח בשבוע שעבר כי בית ההשקעות "אקסלנס" יתחיל להעניק שירותי ניהול וייעוץ למשכנתא ללקוחות פרטיים, וגם יציע להם ביטוחי חיים וביטוחי מבנה (ראה ידיעה כאן, ואת אתר "אקסלנס משכנתאות" כאן). לפי הידיעה, בית ההשקעות

"יאפשר ייעוץ חד-פעמי, אך גם יעניק ליווי ללקוח במהלך כל חיי המשכנתא.  ...התהליך … נחלק לשניים: השלב הראשון של בחירת המשכנתא ומציאת התנאים המיטביים הוא בתשלום חד פעמי. החלק השני של הליווי הוא מהרגע שהמשכנתא כבר קיימת, כאשר "אקסלנס" נותנת את שירות הליווי בחינם. … הייעוץ לבחירת משכנתא יחל משירות ייעוץ בסיסי לפני נטילתו. בייעוץ יבוררו צרכי הלקוח, כלומר מה החלומות שלו מצד אחד ומצד שני מה הם היכולות הפיננסיות שלו היום ובעתיד. ייעוץ משכנתא עם מכרז בין בנקאי לצורך קבלת התנאים הטובים ביותר וכלה במסלולים עם ליווי אישי לאורך כול חיי המשכנתא, יסייעו ללקוח לזהות הזדמנויות. … ב"אקסלנס" רואים כי ייעוץ המשכנתאות מקיף היום רק כ-10% מלוקחי המשכנתא החדשה. להערכתם, יש כאן שוק בעל פוטנציאל צמיחה גבוה, הן בקרב לוקחי משכנתא חדשים והן בשוק מיחזורי המשכנתא.     … ב"אקסלנס" לקחו את המודל של ייעוץ השקעות המחייב בירור צרכי הלקוח והחליטו להתאימו לתחום המשכנתאות. ... השלב החשוב ביותר בבחירת המשכנתא הוא לאו דווקא המיקוח על הריבית, אלא איזה מסלולי משכנתא יש לקחת. ...אחרי שמאשרים מול הלקוח את התמהיל הוא לוקח את המשכנתא ישירות מול הבנק. עבור השרות "אקסלנס" עתידה לגבות 6,700 שקל. ...לפני ארבע שנים, יועץ משכנתאות היה מוקצה במערכת הבנקאית. היום רואים בו כאחד התפקידים החשובים. ...השקנו את המיזם כפיילוט לפני חצי שנה - מאז נתנו ייעוץ לעשרות בודדות של לקוחות".

רשימה על ייעוץ משכנתאות הופיעה בבלוג זה ביום 17.1.2012 (ראו: "ייעוץ משכנתאות: מה זה, ולמי זה טוב?" בלינק זה). לא נחזור על הדברים שנכתבו באותה רשימה - נתייחס רק לשאלה מה משמח ומה פחות משמח בהודעה של בית ההשקעות "אקסלנס".

מה משמח בידיעה ש"אקסלנס" נכנסת לייעוץ בנושאי משכנתאות?
את ההערכה שהיקף הייעוץ הפרטי (לא מדובר בפקידי הבנקים, המכונים משום מה "יועצי משכנתאות" ומשמשים בפועל כאנשי מכירות מטעם הבנק) מגיע לכ-10% מהשוק שמעתי כבר לפני מספר שנים, ללא מקור מזוהה. ההערכה נראית סבירה. בשוק המשכנתאות פועלים כיום הרבה יועצים המפרסמים את עצמם (נסו לחפש ב"גוגל"). מאחר שהלקוחות מחפשים גם מידע פיננסי וגם ייצוג מול הבנקים, זה מה שמציעים היועצים השונים: הם מבטיחים ללקוח גם ייעוץ פיננסי (בעיקר: "בחירת מסלולי משכנתא אופטימליים") וגם ייצוג מול הבנקים (משא ומתן מול הבנקים לשם השגת הנחה מקסימלית בריבית המשכנתא). היועצים עוסקים כמעט בלעדית בנטילת הלוואה - לא בליווי מתמשך של הלווים.

ייעוץ בלתי-תלוי (כלומר: לא ע"י המלווה) בנושא משכנתאות תורם תרומה חשובה למשקי הבית. בעולם הישראלי של היום - עולם של מרחב גדול של החלטות פיננסיות (דרגת הסיבוכיות בישראל גבוהה משמעותית מזו של שוק המשכנתאות האמריקני) - משק הבית זקוק למידע לצורך החלטה, ולא סביר שמידע יסופק לו ע"י המוכר עצמו. המידע צריך להתקבל ממישהו בלתי-תלוי. השאלה היא אם יועצי המשכנתאות של היום עומדים במשימה.

בניגוד לייעוץ בנושאי ניהול השקעות פיננסיות, שמחייב את העוסק בו בהכשרה מקצועית ובקבלת רישיון מטעם הממונה על שוק ההון - ייעוץ בנושא משכנתאות הוא מקצוע חדש-יחסית. מאחר שתחום המשכנתאות נמצא למעשה כולו בידי הבנקים - הרגולטור הרלוונטי הוא מן-הסתם המפקח על הבנקים. המפקח טרם נתן דעתו לעניין: כיום כל אדם יכול להכריז על עצמו כיועץ לענייני משכנתאות ולייצג את הלקוח מול הבנקים. העיסוק טרם עבר תקינה, והוא אינו מחייב הכשרה מקצועית. ליועץ אין אחריות מקצועית לגבי הייעוץ שהוא נותן. שום מערכת ניטור אינה מתעדת את השיחות בין היועצים לבין לקוחותיהם.

הפריחה בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות, והקלות שבה יכול כל אדם להיכנס לתחום הייעוץ  ולגבות תמורה מהלקוחות - מושכות אנשים חדשים לענף. חלק מאנשים אלו אינם בעלי ידע מספק בתחום שבו הם פועלים. חלקם מציגים מצג שווא ללקוחותיהם לגבי השירות שהם נותנים.

הלקוחות צריכים ייעוץ פיננסי, וצריכים הגנה מפני עושקים. מדובר בנושאים מורכבים, ובהחלטות שיש להן השלכות משמעותיות ולטווח ארוך על עושרו של הלקוח. הבנקים אינם מתמודדים עם בעיית פערי הידע של לקוחותיהם בגלל שהלקוחות אינם משלמים עבור הידע. נזכור שבישראל הגשת בקשה להלוואה היא חינם ללקוח (אבל לא למלווה), ולכן פשה הנוהג של הגשת בקשה במקביל למספר בנקים לצורך ניהול משא-ומתן על תנאי ההלוואה. בנק יודע, לכן, שהסיכוי שהלקוח שיושב מולו אמנם יבחר בו לצורך ביצוע ההלוואה הוא כנראה 25-50%, ומכאן נכונותו המוקטנת להשקיע בו משאבים הדרושים להבנת ההחלטות הנדרשות. נוצר כאן מעגל סגור: הבנקים מנסים לקצר ככל האפשר את המגע בין הנציג לבין הלקוח משיקולי חיסכון בהוצאות, הנציג עצמו הוא בהרבה מקרים עובד ללא הכשרה מקצועית מספקת (מאותה סיבה), והלקוח נותר חשוף מול בעיות שאינו מכיר. לקוחות שאינם מבינים את המשמעויות של בחירותיהם נוטים לקבל הצעות על בסיס קריטריון יחיד, שאינו מתאים בהכרח לכולם: שיעור הריבית. יועצי משכנתאות רבים מנצלים מצב זה של תלות וחוסר ביטחון מצד הלקוח והופכים ל"מאכערים": הם מבטיחים ללקוחותיהם לסדר להם משכנתא זולה. סמוך עלי!

כמו במקרים אחרים של לקוח חד-פעמי (וזהו המקרה האופייני של משכנתא), קיימת גם אפשרות שהבנקים יפעלו כדי למנוע מהיועצים -המאכערים לפגוע בהם: הם ינסו להקטין את המוטיבציה של היועץ להגיע  להפחתה גדולה מידי של שיעור הריבית בהלוואה. אחרי הכל, גם הבנק וגם היועץ הם שחקנים מתמידים בשוק, בעוד שהלווה הוא שחקן מזדמן: כדאי ליועץ לשמור על יחסי עבודה טובים עם הבנק. בגלל התחרות המועטת בתחום המשכנתאות בישראל, יש לבנקים אפשרות "לנהל" את היועצים העצמאיים ע"י כך שהם יקרבו אותם או ירחיקו אותם מהיכולת להשפיע על החלטות האשראי של הבנק או על מהירות הביצוע של התהליכים.

הלקוח בתחום המשכנתאות, כמו הצרכן בתחומים רבים בישראל, הוא הפקר: מתנהל לו חסר-ידע וחסר-הגנה ביער הטורפים. בייאושו, הוא גם מפתח רגשי אהבה ותלות כלפי חלק מהם. והשחקנים יודעים זאת, והכישורים שהם מקפידים להשחיז הם כישורי המכירה ("התגברות על התנגדויות") ויצירת יחסי האמון והתלות אצל הלקוח. ניגוד האינטרסים בין הלקוח והבנק אינו - כפי שמאמינים רבים - שהבנק דורש את רעתו של הלקוח ומתכוון לכבול אותו להלוואה שאינה מתאימה עבורו; ניגוד האינטרסים הוא שהלקוח זקוק למידע, להבנת התחום, לשיקול דעת עצמאי לגבי הבחירות שלו, או במילים אחרות: להנחייה סבלנית, ואילו הבנק מנסה לצמצם הוצאות ע"י קיצור זמן המגע בין הלקוח לפקיד. זהו הפער לתוכו נכנס הייעוץ הבלתי-תלוי, שלכאורה מאפשר ללקוח "לקנות" הדרכה מקצועית. אלא שיש לי ספק אם זהו המוצר שהוא מקבל כיום, ומהו איכותו של המוצר, מה גם ששיקולי היעילות (חיסכון בזמן מול לקוח) חלים באותה מידה גם על היועץ.

עד שיקום הרגולטור שישמור על זכויות הלקוח, העובדה שבית השקעות גדול ייכנס לתחום ייעוץ המשכנתאות היא בשורה לציבור. היא פתח לתקווה שתחול התפתחות לטובת הלקוח. השחקן החדש אינו "חאפר", והלקוח עבורו אינו בהכרח מפגש חד-פעמי: אפשר לחשוב על מצב שבו משק בית המנהל את עושרו הפיננסי באמצעות שירות מבית השקעות זה יפנה אליו גם לקבלת ייעוץ בנושא מימון רכישת דיור. מבחינת בית ההשקעות - זו הרחבה של קשת השירותים הפיננסיים שהוא מציע; מבחינת הלקוח - זו פנייה לספק קבוע ומוכר. הפיכתו של הלווה מלקוח מזדמן ללקוח קבוע של היועץ תשפר את הסיכוי שהיועץ יפעל באמת לטובתו במגעים מול הבנקים. וזה מביא אותנו לאפשרות מעניינת נוספת: שגם חברת הביטוח (או סוכן הביטוח) של משק הבית יהיו יועצי המשכנתאות שלו.

נקודה נוספת שמעוררת תקווה היא שמדובר בשחקן גדול, שיכול ליצג מאות לווים מול הבנקים - לא בסוכן המייצג מספר מצומצם של לווים מול מנהל סניף או מנהל מרחב של בנק. ואולי, העובדה שמנהל השקעות ייכנס לתחום המשכנתאות תביא להתעניינות מצד רגולטור יותר פעיל בתחום ההגנה על הצרכן. ואולי, אם יתברר שהיוזמה של "אקסלנס" מצליחה, נזכה גם לראות בתי השקעות נוספים פותחים זרוע לייעוץ בנושא משכנתאות.

ומה לא טוב בידיעה ש"אקסלנס" נכנסת לייעוץ בנושאי משכנתאות?
בלי פסימיות מסוימת - החיים משעממים כמו סרט אמריקני "לכל המשפחה". מה שמדאיג אותי הוא הניסוח בהודעה לעיתונות שפירסמה חברת "אקסלנס". אנו שוב שומעים מושגים שדופים כמו "מציאת התנאים המיטביים", "ייעוץ משכנתא עם מכרז בין בנקאי לצורך קבלת התנאים הטובים ביותר וכלה במסלולים עם ליווי אישי לאורך כל חיי המשכנתא, יסייעו ללקוח לזהות הזדמנויות", "השלב החשוב ביותר בבחירת המשכנתא הוא לאו דווקא המיקוח על הריבית, אלה איזה מסלולי משכנתא יש לקחת".

מי שקורא בהקפדה את הרשימות שהתפרסמו בבלוג זה כבר הפנים שלא קיימת משכנתא מיטבית, לא משכנתא אופטימלית ולא תמהיל הלוואות המותאם במיוחד למציאות במשק. אובייקטיביות היא מושג המוגדר רק בעולם שבו העתיד ידוע; ברגע שהעתיד אינו ידוע - פתרון "נכון" חייב לשלב העדפות אישיות. אנו פועלים בעולם של אי-ודאות, ומגיעים לנקודת החלטה. איננו יודעים את העתיד, ולכן כל החלטה שלנו היא הימור לגבי העתיד. זוהי אמת שהייתי מצפה שבית השקעות ישרה בקרב לקוחותיו, ממש כפי שהוא עושה לגבי בחירת תיק השקעות. אין החלטה נכונה, ואין אמת אובייקטיבית: הלקוח צריך להעריך את מצבו הכלכלי, ללמוד על ההזדמנויות והחשיפות לסיכונים שכל החלטה תיצור עבורו, ולבחור בעצמו, בהתבסס על העדפותיו האישיות. מי שאומר לו מה לבחור (ואפילו במסווה מתוחכם של מודל פיננסי ממוחשב) - מטעה אותו, מסכן אותו ללא שהוא מודע לכך, ובעיקר מועל בהבטחה האולטימטיבית של היועץ: לעזור לך להבין, לא לומר לך מה לעשות.

האם אנשי "אקסלנס" יודעים כל זאת? האם הניסוחים שראינו הם רק השתלטות של משרד הפירסום על ההודעה לעיתונות? כך אני מקווה לטובת כולנו. הצלחתה של "אקסלנס" תכניס עוד יועצים לענף, עוד שיקול דעת ואחריות, ופחות תלות ב"ייעוץ" מצד פקידי הבנק.

עוד שאלה אחת
הרבה שנים פועל שוק המשכנתאות בישראל בתנאי ריכוזיות מתגברת. מספר הבנקים העוסקים במשכנתאות הולך ומצטמצם, וכוחו של כל אחד מהם גובר; מלווים נוספים שפעלו בישראל בעבר - כמו חברות הביטוח - נעלמו ברובם; משקיעים בתיקי משכנתאות שפעלו בישראל בשנות ה-90', ובראשם קופות הגמל הגדולות - יצאו מהשוק; חברה פרטית לביטוח משכנתאות - EMI - הפסיקה גם היא לפעול בגלל שינויי כללים של המפקח על הבנקים. כניסתה של "אקסלנס" לתחום היא הצטרפות ראשונה של גוף פיננסי חשוב לשוק המשכנתאות אחרי הרבה שנים. כניסה זו פותחת פתח לשינויים אסטרטגיים בענף המשכנתאות. אבל על כך מן הראוי שנדון ברשימה נפרדת, שתפורסם בבלוג זה בימים הקרובים.

יום ראשון, 7 ביולי 2013

מה קרה למחירי הדירות בישראל מאז 1986?

כולם יודעים שמחירי הדירות בישראל עולים בטווח הארוך. רוב הציבור מתעלם מתנודות סביב קו המגמה ומניח שמחירי הדירות עולים תמיד. המסקנה המיידית מחשיבה כזו היא שהשקעה בדיור היא ההשקעה האולטימטיבית: היא מבטיחה תשואה עדיפה, והיא חסרת סיכון. האמנם?

ברשימה הפעם נסתכל על נתונים של  מחירי הדירות בבעלות בישראל לאורך תקופה ארוכה: מאז 1986, השנה שבה המדיניות הכלכלית הנחרצת הצליחה לרסן את האינפלציה הדוהרת שנמשכה למעלה מעשור. אנו מסתכלים כאן על מחירים ריאליים של דירות: מחירי הדירות בניכוי השפעת מדד המחירים לצרכן. הסתכלות זו חשובה, כי  התקופה הכוללת מתחלקת לשתי תת-תקופות שונות לחלוטין מבחינה אינפלציונית: בעוד שבמחצית הראשונה (1986-1998) שיעור האינפלציה השנתי עמד על כ-14% בממוצע -- במחצית השנייה (1999-2012) שיעור זה ירד לכ-2%.

הגרף
הסתכלו בגרף הבא, המציג מדד ריאלי של מחירי הדירות (מקור הנתונים: בנק ישראל, 1985=100):





אנו רואים מהגרף שמבחינת מחירי הדירות - התקופה הכוללת נחלקת לשלוש תת-תקופות השונות לחלוטין זו מזו: בראשונה - 1989 עד 1997 - מחירי הדירות עלו כמעט ברציפות; בשנייה - 1998 עד 2007 - מחירי הדירות ירדו כמעט ברציפות; בשלישית - 2008 עד היום - מחירי הדירות שוב עלו ברציפות. האם יש הסבר למטוטלת זו?

מה קרה למחירי הדירות בעשור שעד 1997?
המנוע העיקרי שנכנס לפעולה בשנת 1989 קשור לגל העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר. שטף אדיר של עולים, לרבות גל העלייה מאתיופיה, יצר לחץ של ביקוש בשוק הדירות. למרות שהממשלה עשתה אז מאמצים כבירים כדי להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות (לרבות, בשלב מסוים, מתן התחייבות ממשלתית גורפת לחברות הבנייה לרכוש מהן את כל עודף דירות שיבנו במחיר ידוע מראש(!))  - עדיין הביקוש העצום גבר על ההיצע ויצר מחסור בדירות. יש לזכור שפרט לביקוש שנגזר מצרכים דמוגרפיים הקשורים לעלייה, עליית מחירי הדירות המריצה גם תושבים ותיקים להקדים את רכישת הדירה, והרפורמה במשכנתאות שהונהגה באותן שנים יצרה היצע נוח וזול של אשראי לדיור. התוצאה הכוללת הייתה שמחירי הדירות הכפילו את עצמם (במונחים ריאליים!) בתקופה זו, כלומר קצב ההתייקרות השנתי הממוצע היה כ-8%.

שימו לב שהדיון עד כאן הוא במונחים כלליים - לא כמותיים: לא עשינו כאן ניסיון לאמוד את הצרכים (או את הביקוש), ואין כאן יומרה לחשב כמה דירות היו חסרות או עודפות לצורך שיווי משקל.

מה קרה קרה למחירי הדירות בעשור שעד 2007?
מחירי הדירות נעצרו לבסוף בשנת 1997, והחלו לרדת במונחים ריאליים. ירידה זו נמשכה, כאמור, ברציפות, עד 2006, והסתכמה בסופו של דבר בכ-21%, או כ-2.5% בממוצע שנתי.

שוב: לא נעשה כאן ניסיון לאמוד כמותית את הביקוש ולגזור את התפתחות גודלו של עודף ההיצע. נסתפק באמירה שנראה שהביקוש לדיור שנגזר מגל העלייה מוצה, ומחירי הדירות (והקרקעות לבנייה) הגבוהים הרחיקו ביקוש ספקולטיבי. מיצוי השפעות העלייה הביא לכך שהביקוש וההיצע נדדו גיאוגרפית, מהפריפריה לכיוון מרכז הארץ. גם השחיקה הניכרת בכוח הקנייה של תקציב הסיוע של משרד הבינוי והשיכון (תקציב הסיוע לא עודכן מאז 1992) עשתה את שלה. בגלל הפיגור בהתאמת קצב הבנייה לשינויי ביקוש, נוצר כעת עודף של דירות, עודף שלחץ כנראה את המחירים כלפי מטה.

מה קרה מאז, ולמה?
מעניין לציין, בראייה לאחור, שבעת שבישראל מחירי הדירות ירדו - ברוב משקי המערב הם תפחו במהירות בגלל שילוב של גאות כלכלית עם ריבית נמוכה. מול ההתכווצות של מחירי הדירות בישראל - במדינות אחרות המחירים התקרבו - כפי שמסתבר בדיעבד - לנקודת פיצוץ. משבר הסאב-פריים שהתפתח בארה"ב אינו הסיבה לפיצוץ: זהו רק הנפץ שהפעיל את התהליך; הבועה הייתה שם כבר, ממתינה למחולל הנפץ. החל מ-2007 מחירי הבתים בארה"ב החלו להתרסק, וב-2008 פרץ משבר פיננסי עולמי שאנו עדיין נאבקים כיום להיחלץ ממנו.

הטיפול במשבר ברוב העולם כלל שימוש דרסטי, חסר-תקדים, במדיניות מוניטרית. שיעורי הריבית נחתכו במהירות והגיעו לשפל היסטורי, והממשלות פרצו את מסגרות התקציב ויצרו גרעונות עצומים כדי להקהות את עוצמת ההתכווצות של הביקושים הפרטיים ולנסות למנוע גלישה לשפל כלכלי. הפחתת הריבית הגיעה כמובן גם לישראל, אבל ללא המשבר הכלכלי. התוצאה של שילוב זה הייתה - בראייה לאחור - בלתי-נמנעת. שיעורי הריבית הנמוכים הביאו להגדלת הביקוש להשקעה בדיור תוך הישענות על מינוף פיננסי חסר-תקדים. 

אגב: אני מתאר לעצמי שגם בבנק ישראל יודעים זאת; הדרישה של ראשי הבנק מהממשלה להאיץ את קצב הבנייה היא רק ניסיון להרחיק מהם את האשמה ולהטיל אותה על שותפים להנהגה; הגזירות שהטיל הבנק בנושא המשכנתאות הן לדעתי ניסיון להיראות כגורם אחראי, גם אם את הפגיעה סופגות בעיקר השכבות החלשות שתלויות לחלוטין בנגישות לאשראי זול לצורך רכישת דיור.

החל משנת 2008 אנו נמצאים בתהליך רצוף של עלייה ריאלית של מחירי דירות. בתוך חמש שנים עלו מחירי הדירות בקרוב ל-50% (שוב: במונחים ריאליים) - קצב שנתי ממוצע של כ-8%. לאור שיעורי הריבית הנמוכים על פיקדונות, נראה שהמשקיעים בדיור עשו "סיבוב" נאה גם ללא שנתייחס למינוף פיננסי. אם ניקח גם בחשבון את שיעורי הריבית הנמוכים על אשראי לדיור בשנים האחרונות - 0-1% במונחים ריאליים - מסתבר שהמשקיעים עשו "סיבוב" נפלא במונחי תשואה על השקעת ההון העצמי.

תובנות?
האם מחירי הדירות תמיד עולים? למרות שהציבור אינו זוכר את השנים 1999-2007 - מחירי דירות יכולים גם לרדת, והם ירדו. מדוע הציבור אינו זוכר זאת? שאלה!

האם יש כיום בועת מחירי דירות בישראל? אין לכך תשובה נחרצת. בנק ישראל בחר בהנמקת צעדיו בתשובה החיובית, אבל התשובה משקפת אינטרסים של המוסד - לא אמת אקדמית אובייקטיבית.

האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, או ירדו? אל תקראו בלוגים ומאמרי עיתונות  כדי לקבל תשובה לשאלה זו. מי שמקבל החלטה עסקית (למכור, לקנות)  - גילה את הערכתו בנושא זה. מי ש"מייצר" הערכה לצורך כתיבה ופירסום שלה בציבור - דעתו אינה יכולה לשמש מקור סביר לצורך קבלת החלטות.