האם שר השיכון יכול וצריך להוזיל את מחירי הדירות?

שר השיכון מתחייב

לפני מספר שבועות התבשרנו על יוזמות של שר השיכון החדש שמטרתן להוזיל את מחירי הדירות. ממה שעלה בעיתונות, מדובר בסל הצעות הכולל ביטול המע"מ על דירות חדשות הנרכשות ע"י חסרי דיור, האצה של קצב הבנייה של דירות חדשות ופעולה לבניית דירות להשכרה. לא מדובר בהצהרה מעורפלת, אלא בקביעת יעד ספציפי: לפי ציטוט מדברי השר, היעד שקבע לעצמו הוא הפחתת מחיר דירה ממוצעת מ-130 ל-100 חודשי שכר. בטוח בהצלחתו (או שמא ציני לחלוטין), השר הודיע שמחירי הדירות לא ירדו מיד, במהלך 2013, אלא רק ב-2014.

שרי שיכון שמבטיחים להפחית את מחירי הדירות אינם תופעה חדשה. אבל הם כן סיבה לדאגה: מצד אחד, לא מדובר כאן בהיענות לצרכים ממשיים, אלא בריצה המונית להרגעת זעקות הציבור. מצד שני, האתגר שהדרג הפוליטי נוטל על עצמו עלול להיות מסוכן דווקא בגלל אימוץ אסטרטגיה מוטעית ונקיטה בצעדים לא-נכונים. לאור סכנה זו ראוי לחדד כמה הבחנות, גם אם המחיר של דיון זה יהיה חשיפת אי-הסכמות כואבות בין קוראי הבלוג.

האם יש בעיה?

נשים לב: נושא מחירי הדירות הפך להיות נושא בוער-פוליטית בגלל עוצמתה של המחאה החברתית של קיץ 2011  - לא בגלל התגברות העוני (מה זה בכלל?), לא בגלל סקר לאומי חדש על מצב הדיור שחשף תנאי דיור קשים בקרב חלק מהאוכלוסייה (אין סקר כזה), לא בגלל התגבשותו של  מרי חברתי אלים בקרב קבוצות אוכלוסייה חלשות (הם התייאשו), לא בגלל שמדובר בבועה שמסכנת את  יציבות המשק (ראו הפעלתנות המתוקשרת של בנק ישראל), ולא בגלל שלמעלה משני מיליון בעלי הדירות  בישראל נכנסו חלילה למצוקה נפשית עקב העלייה המפתיעה של ערך דירותיהם. הנושא זכה לטיפול תקשורתי "צפוף" בגלל שאוכלוסיה צעירה, ולא מהשכבות החלשות, החלה לחוש שההתייקרות של הדיור מטילה צל על עתידם הכלכלי בגלל עליית הנטל הכרוך ברכישת דירה.

בניגוד לאמונה המקובלת, מחירי הדירות בישראל אינם עולים ברציפות. הגיאות האחרונה של מחירי הדירות החלה בישראל בעיתוי שבו מחירי הדירות ברוב העולם דווקא ירדו: המשבר הכלכלי של 2008. עד אז - בשנים 1998 עד 2006 - מחירי הדירות בישראל ירדו במונחים ריאליים, עובדה שמשום-מה לא נחרתה בתודעה הציבורית. השאלה היא, לכן, מדוע מחירי הדירות בישראל עלו בזמן שבמדינות האחרות הם ירדו חדות, ומה נשתנה בשנים אלו לעומת השנים הקודמות.

מדוע עלו מחירי הדירות בישראל אחרי 2008?

יש בישראל למעלה משני מיליון דירות מגורים. אינני יודע את מספרן המדויק, מאחר שלמיטב ידיעתי הנתון הרשמי האחרון שפורסם (1.7 מיליון) הוא לשנת 1995, אבל לאור נתוני הבנייה מאז והערכות פשוטות על קצב הגריטה של המלאי הייתי אומד את המספר המעודכן בכ-2.5 מיליון יחידות דיור. מחיריהן של אלו נקבעים בשוק הדירות, ע"י מפגש הביקוש עם ההיצע. המושג שוק קצת מטעה, שכן לא מדובר כאן במוצר הומוגני: לכל דירה מחיר משלה, המושפע ממיקומה, מצבה הפיסי, גודלה וכו'. ולמרות שמדובר בדירות השונות זו מזו - יש ביכולתנו להצביע על שינויים גורפים של מחירי הדירות, כאלו הקורים לכלל הדירות בממוצע. שינויים כאלו של המחירים נובעים בדרך כלל מהפרת שיווי המשקל בשוק הדירות - שינויים בביקוש לדירות, ושינויים בהיצע הדירות.

הגל הנוכחי של עליית מחירי הדירות, זה שנמשך כמעט ברציפות מאז 2008, אינו נובע משינויים בהיצע הדירות: התכווצות קצב התחלות הבנייה של דירות שארעה בשנים 2001-2007 (ראו רשימה של ד"ר יאיר דוכין בבלוג זה: "מהו הגורם להתייקרות הדירות בשנים האחרונות?", 25.10.2010) הייתה תגובה רצונית של היזמים, על רקע היווצרותם של עודפי דירות בשנים הקודמות וירידה ריאלית של מחירי הדירות  - לא תוצאה של קיומו של צוואר-בקבוק בהקצאת קרקעות לבנייה. בהתאם,  לא זהירותם של היזמים הייתה העילה להיווצרות עודף ביקוש לדירות מאז 2008: עודף הביקוש הונע ע"י התאוששותו המפתיעה של הביקוש לרכישת דיור.

מהיכן הופיע הביקוש לדיור?

התאוששותו המפתיעה של הביקוש לרכישת דיור בשנים האחרונות אינה משקפת צרכים דמוגרפיים אובייקטיביים. לא התחדש גל עלייה בשנים אלו, לא הגיעו לבגרות שנתונים צעירים מוגדלים, ולא חל שינוי חריג במספר משקי הבית הצעירים או במספר הילדים שלהם. גם אם נתייחס לשינויים כלכליים כמו גידול ההכנסה לנפש, שבכוחם להגביר את הביקוש לדיור - לא חלה בשנים אלו פריחה כלכלית יוצאת דופן. נראה, אפוא, שלא מדובר ב"צרכים", ואפילו לא בביקוש לדיור הנגזר מהחתירה לעלייה ברמת החיים. מדובר כנראה בהתגברותו של אותו חלק מהביקוש לרכישת דיור המונע ע"י שיקולי השקעה.

התעוררותו המפתיעה של הביקוש להשקעה בישראל (ברוב מדינות המערב הביקושים כמעט נעלמו באותה תקופה בגלל המשבר הפיננסי) אינה תופעה שקשה להסבירה (כמובן שרק בדיעבד: אנחנו רק כלכלנים). מאחר שברוב ארצות המערב ניסו הבנקים המרכזיים למנוע את שקיעת המשקים למיתון ע"י מדיניות מוניטרית מרחיבה, ובפרט ע"י הפחתה דראסטית של שיעורי הריבית - לא נותרה ברירה לבנק ישראל אלא להפחית אף הוא את הריבית, על אף שהמשק הישראלי עצמו לא סבל מהאטה ממשית בפעילות הכלכלית. הצורך להפחית את הריבית נבע מהרצון לשמור על שער החליפין של השקל כדי להגן על היצוא הישראלי: ללא הפחתת ריבית בישראל היה נוצר הפרש ריביות לעומת חו"ל שהיה מושך הון להשקעה פיננסית בישראל, ותנועת הון זו הייתה לוחצת על שער החליפין של השקל כלפי מעלה, ובכך פוגעת ביצוא.

המלכודת הזו, של ההכרח להפחית את שיעור הריבית משיקולי שע"ח, היא העומדת ברקע פעלתנותו של בנק ישראל בשנים האחרונות בנושא מחירי הדיור והמשכנתאות. כתוצאה מהמדיניות המוניטרית נוצר בישראל מצב נוח למשקיעי הנדל"ן: מחד, הוזלה של מחיר האשראי, ומאידך - העדר אפיקי השקעה אטרקטיביים במרחב הפיננסי. ישראל נקלעה לכן למצב שהזמין גידול של הביקוש לרכישת דיור, בעיקר מתוך מניע ספקולטיבי.

מה ניתן היה לעשות?

אילו רצינו לעקר את הביקוש הספקולטיבי - ביקוש מחזורי שעלול לפגוע ביציבות הפיננסית של המשק - עדיף היה לפעול ישירות על הביקוש לרכישת דיור לצורך השקעה. ישנם מספר כלים אפשריים למטרה זו, רובם בתחום המיסוי: העלאת שיעורי מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת, ביטול הפטור ממס שבח (פטור אחת לארבע שנים) על רווחי הון מהשקעה בדיור, ביטול הטבות המס להכנסה מהשכרה, הכפלת הארנונה לדירות שאינן משמשות למגורים, וכו'. כלים אלו היו צריכים ויכולים להקטין את הביקוש הספקולטיבי ע"י הקטנת האטרקטיביות של השקעה בדיור. רצוי רק שלא להיסחף עם צעדים אלו: ההשקעה בדיור היא רציונלית ולגיטימית, ואין מקום לרדיפת המשקיעים. מצד שני, אין מקום להעניק להם הטבות מיסוי שאין להן הצדקה.

בנוסף ל'מקל' - הגדלת נטל המס על ההכנסה הנובעת מהשקעה בדיור - אפשר היה גם לחשוב על 'גזר'. כבר הצעתי ברשימות אחרות בבלוג זה לאפשר למשקיעים להשקיע במסלולי חיסכון חדשים שהתשואה בהם תהיה צמודה למחירי הדיור, ובכך לעקר חלק מהביקוש הספקולטיבי לדיור ע"י יצירת אפיק השקעה מתחרה. כתוצר לוואי של תכניות חיסכון אלו, החוב הממשלתי יהיה אז צמוד בחלקו למחירי הדיור, והדבר ימריץ את הממשלה לנקוט ביתר-שאת במדיניות שתייצב את מחירי הדיור.

מה לא כדאי לעשות?

בניגוד לפעולה על הביקוש לדיור, הניסיון לפעול על ההיצע (ע"י התאמה שוטפת של קצב הבנייה של דירות לרמת הביקוש) הוא פחות יעיל, פחות ממוקד ואולי אף חסר סיכוי: פרק הזמן הנדרש להתאמת היצע הדירות הוא ארוך-יחסית, והיכולת של הרגולטור להתאים את הפריסה הגיאוגרפית של ההיצע לזו של הביקוש היא אפסית. דבר נוסף: מאחר שמהירות התגובה של הממשלה (התחלות בנייה) לשינויים נצפים של הביקוש תהיה מן-הסתם נמוכה - הפיגור עלול להביא למנגנון בעל אפקט הפוך, שבמקום לשכך תנודות של מחזורי עודף ביקוש - עוד יגביר אותן. לבסוף, הניסיון הממשלתי להתערב בשוק עשוי להביא לבזבוז ולשחיתות.

מדובר, אם-כן, במחזורי עודף ביקוש המונעים ע"י תנודות של הביקוש. לא כדאי לממשלה להתעלם ממחזורים כאלו  ולתת לכוחות השוק לטפל בהם, כי יש למחזורים אלו עלות. לא מדובר כאן בפיזיקה אלא בכלכלה: עליית מחירי דירות, במידה שתתמשך, עשויה להגביר את הציפיות בקרב הציבור להמשך עליית המחירים, ולכן להביא לגידול נוסף של הביקוש להשקעה בדיור. מדובר לכן בתהליכים בועתיים, שבהם כוחות השוק עלולים להגביר את התנודות המחזוריות. תנודות אלו מטעות את הציבור, שעלול לבצע מהלכים שאינם בטובתו, ומסכנות את יציבותו של ענף הבנייה. רצוי לכן לשכך את התנודות באמצעות התערבות ממשלתית. הטיפול העדיף נראה לי ניסיון לשכך את הביקוש הגואה - לא "לרדוף אחריו" עם מהלכים ממשלתיים הממוקדים בהתאמת ההיצע.

אמירה כוללת: מה היה צריך להיות תפקיד הממשלה בתחום הדיור?

תפקיד הממשלה אינו צריך להיות להחליף את כוחות השוק - תפקידה הוא לאפשר להם לפעול בחופשיות כדי למצות את יכולותיהם, ולהתערב רק באותן נקודות שבהן הפעולה החופשית של כוחות השוק אינה מביאה לתוצאה הרצויה-חברתית.

הנקודה הראשונה היא שיש לוותר על הנטייה הממשלתית לנהל את המשק ברמת המיקרו. הממשלה אינה מתאימה לכך. משמעות הוויתור היא שעלינו להפסיק לדרוש מהממשלה להביא לתוצאות ספציפיות של הטווח הקצר (לדוגמא: עצירת העלייה של מחירי הדירות). במקום לעסוק בניהול המיקרו - על הממשלה לעסוק בתכנון לטווח ארוך. והטווח הארוך, למרבה ההפתעה, אינו שנה ואינו קדנציה פוליטית: מדובר, נאמר,  ב-20 שנה.

כשנוטשים את הניהול השוטף ומנסים לתכנן לטווח ארוך - מתפנים לעסוק בשאלות היסוד של הדיור: בהגדרת צרכים בראייה ארוכת-טווח (דמוגרפיה, כלכלה), בעיצוב המדיניות הלאומית לפריסת האוכלוסייה, בתכנון ערים, בשיקום מלאי הדיור הקיים, בהקצאת והכשרת קרקע לבנייה, בתכנון ובהקמת תשתיות תומכות לדיור, ובחיזוי תהליכים ובחינת תרחישים אפשריים.

בתוך המסגרת שקבע המתכנן הלאומי - יפעלו כוחות השוק. משקי בית יחליטו אם לרכוש דירה והיכן, ויזמים יבנו עבורם דירות. המחירים ייקבעו ע"י כוחות השוק ולא ע"י הממשלה. והמפגינים ילמדו לדרוש מהממשלה לדאוג לקיומו של עולם תקין ולא להפחתת מחירי הדירות בתל אביב.

תפקיד הממשלה יהיה להבטיח את יציבות המערכת: לזהות מחזורי עסקים ארוכים (כאלו שנובעים מהתפתחויות גלובליות ואזוריות, מגלי עלייה, משינויים דמוגרפיים פנימיים או משינוי בפריסת האוכלוסייה בגבולותיה של המדינה) ולהיערך לקראתם, ולזהות מחזורי עסקים קצרים (כמו זה של השנים האחרונות) ולשכך את תנודותיהם, רצוי מצד הביקוש.

הסיוע לאוכלוסיות חלשות הוא תפקידה של הממשלה. במסגרת זו עליה להגדיר מדיניות סיוע דיפרנציאלית, שתאפשר גם לקבוצות אוכלוסייה חלשות להגיע לדיור בבעלות. ראוי רק לזכור שאין מדובר כאן בסיוע גורף לזוגות צעירים וכדומה: הסיכוי לסייע משמעותית לקבוצת אוכלוסייה חלשה מותנה במיקוד - אפשר לסייע למיעוט קטן (נאמר, 10% מהאוכלוסייה),  לא ל-80%.

לכל מי שאינו חייב להישען על סיוע ציבורי - יש להבטיח קיומה של מערכת תחרותית למימון משכנתאות שתאפשר לו להסתמך על אשראי חופשי למימון רכישת דירה. קיום זה אינו מובטח ללא מדיניות לאומית: כבר עכשיו אנו שומעים על ריכוזיות גבוהה של האשראי הבנקאי בתחום הנדל"ן והמשכנתאות, ולכן יש לדאוג להסדרים שיאפשרו לחוב המשכנתאות הכולל להמשיך ולצמוח ללא שצמיחה זו מכניסה סיכון מיותר ליציבותה של המערכת הפיננסית.

מה למדנו?

שהבטחות של שר שיכון להוריד מחירי דירות כיעד, ובעיקר בלוח זמנים קצר - הן מיותרות ומסוכנות. עדיף היה שיתחייב ליצור תשתית איתנה שתייצב את שוק הדירות ותתווה לו תוואי לטווח הארוך. אין צורך לנהל ניהול-מיקרו של שוק הדיור: לא להתערב, לא לסבסד, לא לכוון, לא לבזבז מקורות, ובעיקר לא לבזבז זמן. ולעצמנו נזכיר לא להפעיל לחץ על הממשלה להאיץ את הבנייה כי יש הרבה נזקים שגלומים בדרך זו.

רשימת אורח: הערה לגבי האחריות לעליית מחירי הדירות, ומדריך למשקיע בנדל"ן למגורים - ד"ר יאיר דוכין*

בשנים האחרונות הפכו המשקיעים בנדל"ן למגורים (אלה הרוכשים דירה נוספת למטרות השקעה) לשק החבטות של "מומחים" לשוק הנדל"ן, שמאשימים אותם בגרימת עליית המחירים של הדירות בשל תאוות הבצע שלהם וכוונתם לגרוף רווחים מהירים. ברשימה הנוכחית אסביר מדוע ההאשמות הללו הן חסרות-שחר ומשמשות בדרך כלל ככיסוי לאשמים האמיתיים במצב הקשה של רוכשי הדירות הפוטנציאליים, שמנסים לרכוש דירה ראשונה. בהמשך, אנסה לנסח מערכת כללים ראשונית עבור משקיע הבוחן אפשרות לרכוש דירה להשקעה.

מי אחראי לעליית מחירי הדירות?

ראשית, להאשמה כלפי המשקיעים בדבר תרומתם ל"ניפוח" בועת נדל"ן. משקיעים אלו פועלים כפי שכל משקיע רציונלי, בכל תחום, צריך לפעול: הם בוחנים את השוק, וכאשר הם מזהים פוטנציאל לרווח - הם פועלים בהתאם. גישה זו היא הבסיס לכל תהליך ההקצאה של הון להשקעות בין הענפים השונים והיא שמאפשרת ל"יד הנעלמה" של השווקים להשרות את היעילות הבסיסית הטמונה בה על כל הפעילות הכלכלית. ההתערבות - הבוטה, יש לומר -  של גורמים מהסקטור הציבורי בהתנהלות הכלכלית של המשקיעים, שהם כאמור דווקא הגורם הרציונלי והשפוי בשוק, היא המקור היסודי והמתמשך להתעצמות מחזורי הגאות והשפל בענף.

מי מאשים את המשקיעים? בחינה סדורה מעלה שאלה הם בעיקר גורמי השלטון (משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, מוסדות תכנון וכדו') שמנסים לחפות על מחדליהם הניהוליים: הם האחראים האמיתיים למצב הקשה בענף. במקום לעסוק בפרשנות כלכלית, מן הראוי היה שגורמים אלו יעברו לביצוע הפעולות האמיתיות הדרושות להרחבה של השוק כך שתיווצר אפשרות לצמיחתו של שוק דירות להשכרה ותיבלם תגובת המחירים המתמשכת הנובעת בעיקר מפערים מתמשכים בין הביקוש להיצע של דירות. דווקא הרחבת השוק תוך יצירת כדאיות כלכלית לכניסת משקיעים גדולים לענף, היא שתוכל לייצב אותו לטווח ארוך.

כללי השקעה למשקיעים בנדל"ן למגורים

נחלק את המשקיעים לשתי קטגוריות:

• קטגוריה א' – משקיעים הרואים בהשקעה בדירות מקור להכנסה שוטפת (לדוגמה: תוספת לקיצבה הפנסיונית). אלו משקיעים לטווח זמן ארוך עד ארוך מאוד
• קטגוריה ב' – משקיעים הרואים בהשקעה בדירות מקור לתשואה, לרבות תשואה המשקפת רווחי הון (עליית מחיר). מבחינתם, ההשקעה בדירות היא חלק מתיק ההשקעות, ולכן הם בוחנים גם מכירה של הדירות הללו באורח שוטף

הדירות המתאימות למשקיעים מהקבוצה הראשונה - אלו המחפשים הכנסה שוטפת - נמצאות דווקא באזורי פריפריה, שם תשואת שכר הדירה גבוהה יחסית, בעוד שהתשואה הנובעת מרווחי הון (התייקרות הדירות) - נמוכה יחסית. תשואת שכר הדירה באזורי הפריפריה יכולה לעמוד על 4-6% לעומת 1.5-3% באזורי הביקוש (המשולש חדרה–גדרה–ירושלים. ראה גרף בהמשך).

על משקיעי קטגוריה א' לקחת בחשבון שייתכן שייווצר קושי לשמור על רציפות ההשכרה באזורי הפריפריה. כדי להתגבר עליו, מומלץ להשקיע בדירות המצויות בסמוך למוקד ביקוש של דירות להשכרה. לדוגמה: דירות בבאר שבע בסמוך לקמפוס האוניברסיטאי, דירות בכרמיאל בסמוך למכללת "אורט בראודה", דירות בצפת בסמוך לבית החולים. חשוב להדגיש למשקיעים הללו שהשקעה בדירות לטווח ארוך מחייבת ניהול (השכרה, גבייה, תחזוקה). ניתן לנהל את הדירה עצמאית או באמצעות גורם חיצוני (מתווך, עורך דין, חברת ניהול וכדו'). אם המשקיע בוחר לנהל את הדירה בעצמו - רצוי שהמרחק בין מגורי המשקיע למיקום הדירה יהיה קצר ככל האפשר. הניסיון מלמד שמרחק גדול עלול להתגלות כמכשלה והמשקיע עלול להיתקל בהפתעות לא נעימות אם ביקוריו בדירה יהיו מעטים מידי. ניהול באמצעות גורם חיצוני יעלה למשקיע 10-15% מההכנסה משכר דירה, ועליו לקחת זאת בחשבון. באשר לגודל הדירות, הרי מספר החדרים המומלץ הוא עד 4 חדרים, בקומה שנייה ומעלה (מונע צורך לטפל בגינה ומקטין את הסיכונים לנזקי הצפות ופריצות). ניתוח תשואות שכר הדירה לפי גודל הנכס מצביע על כך שבתחום גדלים זה ניתן להשיג את התשואות שהוזכרו. מעבר לגדלים אלו - ניכרת ירידה ברורה בתשואה השוטפת.

מערכת הכללים עבור משקיעי קטגוריה ב' - אלו המתמקדים בתשואה הכוללת ולא בתשואה השוטפת - שונה, הן מבחינת מיקום גאוגרפי והן מבחינת שאלת הניהול השוטף. המיקום המומלץ למשקיעים אלו הוא דווקא באזורי הביקוש: הרצליה–ראשל"צ–ירושלים. כאמור, התשואה השוטפת שלהם תהייה נמוכה יחסית:  1.5-3% בלבד. נדרשת מהם סבלנות, שכן מחזורי העסקים בענף הם ארוכים יחסית: השגת תשואה הולמת עלולה להיות כרוכה בהמתנה ארוכה יחסית -  לעתים אף 5 שנים ומעלה. משקיע חסר סבלנות טוב יעשה אם יפנה את מרצו לאפיקי השקעה אחרים. באשר לגודל הנכס הרצוי, ניתן לומר שטעמי הביקוש הנוכחיים מצביעים על דירות 4 חדרים כנכס הסביר לרכישה.

מקור הנתונים: "יד-2", "דה-מרקר" ועיבודים של המחבר

* ד"ר יאיר דוכין הוא יועץ כלכלי בנושאי נדל"ן ומרצה במרכז האקדמי. רשימה זו התפרסמה היום (7.6.13) - בשינויי עריכה מסויימים - גם במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר"

ששה ימים ביוני: 46 שנים למלחמת ששת הימים

שמעתי פעם משפט מוזר שאומר בערך כך: הדבר היחיד שידוע הוא העתיד; העבר - הוא משתנה כל הזמן. לגבי, הדוגמא האולטימטיבית לאמירה זו היא הסיפור של מלחמת ששת הימים, שהשבוע ציינו 46 שנים לפריצתה. מלחמה קצרה זו שינתה את פני המזה"ת ואת גורלה של ישראל. אבל לאיזה כיוון? ככל שחולף הזמן משתנה התמונה לגבי תוצאות מלחמה זו: בשנים 1967-1973 היא נתפסה כאירוע מסוג אחד; אחרי מלחמת יוה"כ היא כבר נתפסה אחרת. מאז, דמותה וההבנה כיצד היא השפיעה על ההיסטוריה (והעתיד) שלנו - משתנות ללא הרף. ושינוי זה אינו סתמי, ואינו מעגלי: מלחמה זו (בעיקר תוצאותיה והשפעתה) הולכת ומקבלת בעיני ממדים של אסון היסטורי שקרה למדינת ישראל ושינה את פניה, כנראה לתמיד.

כמה זמן נמשכה מלחמת ששת הימים?

בשנת 2009, כשנפטר אלוף (מיל.) מאיר עמית, מי שעמד בראש המוסד בתקופת מלחמת ששת הימים, פירסם העיתון Wall Street Journal מאמר לזכרו. במאמר סופר כיצד הוזמן האלוף עמית לכנס בארה"ב כדי להרצות על אותה מלחמה. האלוף עמית פתח את הרצאתו בשאלה: "מי יודע כמה זמן נמשכה מלחמת ששת הימים?". בקהל גיחכו, והדובר ענה: "שלוש שעות! ביום 5.6.67 בשעה 11:00 לא נותרו כבר חילות אוויר ערביים במזה"ת. המלחמה הוכרעה, ומרגע זה כוחות הקרקע של צה"ל עסקו רק בניצול הצלחה".

ואכן, סיפורה של מלחמת ששת הימים הוא סיפור ההצלחה של מבצע "מוקד" של חיל האוויר. מלאכת מחשבת של מודיעין, תכנון מבצעי נועז, תרגול קפדני שנמשך כנראה שנתיים וחצי, וביצוע מבריק - כל אלו גרמו לכך שהמלחמה הוכרעה עוד לפני צהרי היום הראשון שלה. שמיים נקיים מאויב איפשרו לחיל האוויר לסייע לכוחות הקרקע לזנב בכוחות הנסוגים. והשאר זה סיפורים אישיים.

מי אחראי לניצחון?

המלחמה לא הוכרעה בתנועות שריון - קרב השיריון הגדול של צה"ל היה כנראה קרב כושל במונחים צבאיים; היא לא הוכרעה בזכות מהלכים אסטרטגיים מבריקים - עד היום לא ברור לי מדוע בדיוק החליטה ישראל לכבוש את הגדה המערבית ואם הייתה בכלל תכנית מגירה היסטורית ששימשה בסיס למהלך הכיבוש, וכיבוש רמת הגולן הוא כידוע יוזמה של נציגי ישובי הצפון שלחצו על משה דיין - דרג פוליטי - וגרמו לו לתת פקודה ישירה לאלוף הפיקוד (דדו) בלי לפעול דרך המטכ"ל; היא לא הוכרעה במעשי גבורה - רוב האירועים ששמם נקשר בדיעבד לגבורה הם כישלונות צבאיים ברמת הפיקוד, שחיילי צה"ל הפכו אותם בשטח לניצחון במחיר של קרבנות אישיים כבדים; היא לא הוכרעה בזכות טביעת אצבעותיה של ההנהגה הישראלית - שר הביטחון, שקצר את מלוא הדיבידנד של המלחמה, נכנס לתפקידו מספר ימים בלבד לפני פרוץ המלחמה ולא היה שותף לתכנונים, ראש הממשלה לוי אשכול נדחף למלחמה בניגוד לרצונו ע"י דעת קהל ומטכ"ל עוין, שרי הממשלה לא היוו גורם ממשי בקבלת ההחלטות, והרמטכ"ל התקשה לעמוד נפשית בלחץ בימים שלפני המלחמה.

פתגם ידוע אומר: "אין הצלחה כמו הצלחה". ההתמוטטות המדהימה של צבאות ערב הפכה את כולם באופן גורף ורטרואקטיבי למצליחים: את פיקוד צה"ל ואת הנהגה הפוליטית (בעיני העם), את ישראל (בעולם), ואת יהודי אמריקה (בארצם). התהילה הספיקה לכולם, למשך מספר שנים.

מדוע היסטריה של ניצחון?

אפשר אולי להבין את האפקט ההיסטרי שיצרו התוצאות המדהימות של המלחמה אם נזכור את התחושות ששררו לפניה. למרות הצלחתה של ישראל לסלק את צבאות האויב (ואת רוב האוכלוסייה הפלסטינית) משטח המדינה במלחמת העצמאות, היא נותרה מאוימת ע"י מדינות ערב. פרט לאיום האסטרטגי הקבוע ולמירוץ החימוש, היו גם בעיות של ביטחון שוטף: הגבול המצרי היה מקור להתקפות מסתננים עד ל"מבצע סיני" ב-1956, בגבול הסורי חיו התושבים תחת ירי תדיר של מוצבי הצבא הסורי על בתיהם, יישובי "פרוזדור ירושלים" נסגרו כל לילה בגלל מסתננים ומחבלים, והתנועה האזרחית דרך כביש הערבה נעשתה רק בשיירות ולאור יום. המהלך הצבאי של 1956 לא הצליח ליצור ביטחון יציב לישראל.

האירועים שקדמו לפרוץ המלחמה היו בעלי אפקט נפשי קשה על האוכלוסייה בישראל. סגירת מיצרי טיראן יצרה מצור ימי מדרום. כניסת הצבא המצרי לתוך השטח המפורז בסיני לא רק יצרה איום צבאי - היא יצרה תחושה של שבירת ההסכמים והכרזה לא פורמלית על מלחמה. נסיגת כוחות האו"מ מרצועת עזה בישרה לישראל שההסכמים שהושגו בעקבות הנסיגה הישראלית מסיני (1957) - בוטלו. המסקנה האפשרית הייתה שגם הגורמים הבינלאומיים לא יסייעו לישראל מול התוקפנות המצרית. התעוררה, אולי לראשונה בישראל, שנהנתה תמיד מתמיכה בינלאומית, תחושת הבדידות כמו זו של יהודי אירופה בתקופת השואה. גיוס המילואים הארוך (כחודש) ב"תקופת ההמתנה" רוקן את הכלכלה מגברים, יצר משק של שעת חירום, והעלה שאלה לגבי יכולתה של ישראל להתקיים לאורך זמן במצב של גיוס מילואים מלא מול צבאות סדירים. בני נוער התגייסו להחליף את המגוייסים בתפקידים משקיים בעורף ולבניית ביצורים ביישובים. הערכות פסימיות של המטכ"ל נקבו באפשרות של עשרת אלפים הרוגים במקרה של מלחמה. מלחמת העצמאות חזרה לסיבוב נוסף, אולי אלים יותר.

ההלם של הניצחון המוחץ סחף את כולם. את ישראל, שיצאה מגידרה, את מדינות ערב, שספגו מפלה משפילה ונותרו ללא כוחות צבאיים, את מדינות המערב, שתמכו במהלך הצבאי של ישראל, ואת יהודי העולם, שזכו לגאווה ולחידוש הקשר וההזדהות עם ישראל. ביום שלמחרת הפסקת האש לא נותר אויב עומד במזה"ת, הגבולות שקטו, וישראל נכנסה לתקופה של אופוריה שנמשכה לפחות עד המהלומה הצבאית שהונחתה עליה ב-1973.

אשליות

הניצחון הצבאי המדהים הביא לכך שנוצרה אשליה בתחומים שונים: שצה"ל הוא מהצבאות הטובים בעולם, שכוח צבאי כשלעצמו מספיק כדי להבטיח את ביטחונה של ישראל (ראו עד היום את ההתבטאויות מלאות הרהב של נציגי הממשלה סביב ימי מועד כמו יום העצמאות וימי הזיכרון), שיש לישראל אופציה להתקיים בביטחון ללא שלום עם שכניה, ששטחי ארץ ישראל כולם שייכים לעם היהודי (בראיון לאחד החגים אמר שר הביטחון דיין שלשאלה "מה יש לנו לחפש בחברון?", תשובתו היא: "מולדת!"), שיש לישראל הזדמנות לשפר את חלוקת הגבולות שנוצרה בהסכמי הפסקת האש של 1949 ע"י סיפוחי שטחים (ירושלים, רמת הגולן) ויצירת התיישבות אזרחית בשטחים הכבושים, שלא קיימת ישות מדינית פלסטינית, שניתן לשמור על דעת קהל אוהדת בחברה המערבית גם ללא הסדר מדיני וטריטוריאלי (זוכרים "אוטונומיה פונקציונלית"?) ושאלו שמתנגדים לנו הם פשוט אנטישמים ("העולם כולו נגדנו"), ובעיקר - שהזמן פועל לטובת ישראל, כלומר שככל שיידחה ההסכם המדיני במזה"ת הוא יהיה נוח יותר לישראל.

התוצאות המדהימות של מלחמת ששת הימים יצרו את השסע בחברה הישראלית שמאיים על עתידנו. האופוריה פשטה גם במחנה השמאל, והביאה להקמת ישובים חקלאיים ברמת הגולן ובחצי האי סיני דווקא ע"י תנועות ההתיישבות העובדת. גל הלאומיות שפרץ בקרב אנשי הציונות הדתית זכה לשיתוף פעולה של מפלגת העבודה בהסכמה לניצני התנחלות בשטחי יהודה ושומרון. ממשלה אחרי ממשלה התחזקה האחיזה בשטחים. המהפך הפוליטי של 1977 וממשלות של הליכוד ושל אחדות לאומית ליכוד-עבודה האיצו את הקצב שבו מתבצע השינוי בשטח. תשתיות, כבישים מהירים, ערים ושכונות מגורים חדשות, מוסדות השכלה גבוהה, מפעלי תעשייה ותרבות - כל אלו "נועלים את הדלת" מאחורי ההתפתחויות ומקטינים את הסבירות שניתן יהיה בעתיד לשנות כיוון או לסגת.

מהיכן האשליות? האם אחרי למעלה ממאה שנות סכסוך מישהו חושב שניתן יהיה למצוא קונץ שיביא שלום בין ישראל לפלסטינים ללא חלוקה טריטוריאלית? האם יש בסיס לתקווה של דו-קיום של עמים אלו במדינה אחת? האם אפשר להמשיך במלחמות-ברירה שתפקידן לדחות את הקץ או לשפר את תנאי חלוקת הארץ לטובת ישראל? האם החזקת צבא גדול ויקר, ועם זאת תלוי לחלוטין ברצונה הטוב של אמריקה, משמעותה עוצמה ועצמאות מדינית? האם יש אפשרות להמשיך ולהיות חלק מהחברה המערבית מבלי להגיע להסדר מדיני במזה"ת? האם מישהו חושב שמצב שבו חיילים נשלחים להגן על התנחלויות של אנשי הזרם הדתי-לאומי הנמצאים בסכסוך-עד עם תושבי השטחים הוא מצב שיכול להתקיים לאורך זמן בלי התעוררות של סירוב המוני לשרת בצה"ל? האם יש מי שעדיין מאמין שטיסה בשמי אושוויץ של מטוסי קרב אמריקניים עם טייסים ישראליים היא התשובה האמיתית של ישראל לשואה שקרתה לעם היהודי? אולי דווקא מדינה יהודית פורחת, שחיה בשלום עם המציאות המדינית ועם שכניה - היא התשובה?

האמנם הציבור ממשיך להגדיל את הסיכון ע"י נטילת משכנתאות?

בעיתון "כלכליסט" התפרסמה היום (2.6.13) רשימה של שניר הנדלר, כתב הבנקים של "כלכליסט",  הנושאת את הכותרת: "הציבור ממשיך להגדיל את סיכוני המשכנתא". טענת הכותב מובאת כבר בפתיח לכתבה:

"שום דבר לא עוזר. לא משנה כמה בנק ישראל מנסה בשנים האחרונות לנקוט בצעדים שונים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן לדיור, הנתונים של הבנקים מצביעים על דבר אחד - המשקיעים רצים לקנות יותר דירות, בועת המחירים ממשיכה להתנפח והסיכון הכלכלי שהציבור לוקח על עצמו הולך וגדל."

על מה מדובר כאן כשאומרים סיכון? סיכון לרוכשי הדירות, או סיכון לבנקים?

על איזה נתונים מדובר?

כרגיל בתחום של דיור ואשראי לדיור בישראל, הבעיה מתחילה מכך שאין איסוף נאות של מידע ואין ניתוח אובייקטיבי של המידע ע" גוף ציבורי מוסמך. לכן אנו נידונים לחיות בעולם חשוך, שבו ההבלחות היחידות של מידע מקורן בגופים אינטרסנטיים, כאלו שאינם מוסמכים לאסוף ולנתח מידע אבל עושים כן לצורך השגת מטרות צדדיות. ואין הבדל כאן אם המידע מקורו באיגוד הקבלנים, ברשות המיסים, במשרד השמאי הממשלתי הראשי, בפירסומים של בנקים מסחריים או בעיתונים כלכליים: המידע המתפרסם ע"י כל אלו לא רק שאינו מוסמך - הוא גם תוצאה של קיומה של אג'נדה. עד שיוקם גוף לאומי (או לפחות גוף מחקרי בלתי-תלוי) שייקח על עצמו את האחריות לאיסוף וניתוח המידע - נמשיך לקבל אינפורמציה נגועה.

על מה מדבר הכתב? להלן קטע מהדברים:

"בשלושת החודשים הראשונים של 2013 נרשם בבנקים זינוק במספר המשכנתאות שניתנו בשיעור מימון גבוה במיוחד של 70%–80% ממחיר הדירה. בנק לאומי מדווח, למשל, שבאותה תקופה 16% מהמשכנתאות שהוא נתן היו בשיעור מימון כזה, כאשר לשם השוואה בחודשים האחרונים של 2012 רק 12.9% מהמשכנתאות שהעניק הבנק היו במינוף כה גבוה."

מדובר, אם כן, בהלוואות משכנתא ששיעור המימון בהן הוא 70-80% - מה שמכונה כאן "שיעור מימון גבוה במיוחד". והעילה לקביעה שבכותרת היא "זינוק" (מ-13% ל-16% בסה"כ!) במספר ההלוואות שנתן בנק לאומי. זהו הנתון שחולל את הכותרת "הציבור ממשיך להגדיל את סיכוני המשכנתא".

לא ניכנס כאן לשאלות אם באמת מדובר במגמה או רק בתופעה חד-פעמית על רקע שינוי ההגבלות של בנק ישראל ("השפעת קצה"), ואם מדובר בהגדלת שיעור המימון אצל רוכשי דירה ראשונה או שמדובר בירידה של מספר המשקיעים, שהיא כשלעצמה מספיקה כדי לגרום לשינוי כזה, ועוד. נדבר כאן רק על השאלה על איזה סיכון מדובר.

האם שיעור מימון=סיכון?

העובדה שבנק ישראל הגביל באחרונה את שיעור המימון המקסימלי שלבנקים מותר לתת לרוכשי דירה (75% במקרה של רוכשי דירה ראשונה, 70% במקרה של הלוואות למשפרי דיור ו-50% לרוכשי דירה להשקעה) אינה צריכה לבלבל אותנו: רכישת דירה באמצעות אשראי בשיעור מימון גבוה (יחס האשראי לערך הדירה) אינה מהווה סיכון עבור הלווה, אלא לכל היותר עבור המלווה (הבנק). מבחינת מי שרוכש דירה לצורך מגורים עצמיים, אין הבדל אם הדירה נרכשה במינוף גבוה או נמוך: הוא ירוויח רווח הון ככל שמחיר הדירה יעלה, ויפסיד ככל שמחיר הדירה ירד. בכל מקרה, תכנית סילוק החוב אינה בנויה על מימוש רווחי ההון: החזר ההלוואה פרוס לתקופה ארוכה (20-30 שנים) והלווה ישלם את תשלומי המשכנתא בתשלומים קטנים מתוך הכנסותיו העתידיות. לכן מבחינת רוכש דירה לצורך מגורים עצמיים אין הבדל בין הלוואות בשיעור מימון של 50% לבין הלוואות בשיעור מימון של 75%.

ומה קורה עם רוכש דירה למטרת השקעה?

להבדיל מרוכש דירה למגורים, למי שרוכש דירה להשקעה יש סיכון הקשור בשיעור המימון. משקיע כזה קונה דירה בד"כ כדי ליצור רווח הון שהוא תוצאה של עליית מחירי הדירות. שיעורו של רווח הון זה הוא פונקציה ישירה של שיעור המינוף: אם הוא רוכש דירה בסכום הכפול מהונו העצמי (מה שהבנקים מכנים שיעור מימון של 50%) - רווח ההון שלו (תשואה על ההון העצמי) הוא בשיעור הכפול מזה של עליית המחירים. אם הוא רוכש דירה בסכום הגדול פי 4 מהונו העצמי (שיעור מימון של 75%) - רווח ההון שלו יהיה גדול פי 4 משיעור העלייה של המחירים. הבעיה של משקיע כזה היא הסימטריה של המישוואה: מספיקה ירידת מחירי דירות של 25% כדי למחוק את כל ההון העצמי שהשקיע בדירה! מאחר שלפחות חלק מרוכשי הדירות להשקעה מתכוונים לפרוע את החוב ע"י מכירת הדירה - במקרה שלהם הסיכון של נפילת מחירים הוא סיכון שעלול "לגלוש" אל הבנק, ושיעור המימון הוא פרמטר חשוב באמידת סיכון ה"גלישה".

האם שיעור מימון של 70-80% הוא שיעור מימון גבוה?

האמונה הטפלה שקנתה לה אחיזה בישראל, כאילו שיעור מימון של 70-80% הוא שיעור מימון גבוה במיוחד - אין לה למיטב ידיעתי אחיזה במציאות. כשמדברים על מינוף גבוה או סביר, אין מדובר בתפיסה ערכית אלא בתפיסה אמפירית: בעלייה של שיעור חדלות-הפירעון. למיטב ידיעתי (הלא-מעודכנת), ברמות מימון שמתחת ל-80% אין מימצא סטטיסטי המצביע על קשר מובהק בין שיעור המימון לבין ההסתברות של הלווה להגיע לחדלות-פירעון. לפי נתונים אמריקניים, הקשר הזה מתגלה רק בשיעורי מימון שמעבר ל-80%, ושם מדובר בתופעה שאיננה קיימת בישראל - זו של הלוואות Non-Recourse - שיוצרת את הקשר הזה דרך האפשרות החוקית הניתנת ללווה לוותר על הבעלות על הדירה בתמורה למחיקה מלאה של  יתרת החוב. במציאות הישראלית לא היה צריך לצפות לקיום קשר סטטיסטי כזה. המשמעות היא שמיותר להצמיד מילים ערכיות - גבוה, גבוה במיוחד, וכו' - לשיעורי מימון.

העובדה שאינני יכול להפנות את הקורא למימצאים סטטיסטיים נובעת מכך שכל הנתונים על שוק המשכנתאות בישראל הם פרטיים: רק הבנקים יודעים אותם, וגם לגביהם יש לי ספק עד כמה הניתוח הסטטיסטי שהם מפעילים על בסיס הנתונים הוא מקצועי. היוצא מהכלל הוא חברת EMI לביטוח משכנתאות, שאספה (לצרכים מסחריים-פרטיים שלה) נתונים על התנהגות הלווים. מאחר שהחברה הפסיקה לבטח משכנתאות בגלל ההוראות החדשות של בנק ישראל - אין יותר מקור, אפילו פרטי, על השוק בישראל.

אז למה המפקח על הבנקים קובע תקרות לשיעורי המימון?

מה שנאמר עד כאן ידוע מן-הסתם גם לכלכלני מחלקת הפיקוח על הבנקים. מהי הסיבה, אם כן, שהמפקח על הבנקים הגביל את שיעור המימון המותר לבנקים? מאחר שהבנקים בישראל מנוסים בניהול סיכוני אשראי, ומאחר שהם רשאים להפלות בריבית בין לווים ולכן לקבוע ללווים בעלי פרופיל סיכון גבוה-מהממוצע ריבית שתפצה אותם על תוספת הסיכון - אין מדובר כאן כנראה בצעד שהמניע לו הוא הגנה על הבנקים, אלא בניסיון לצנן את הביקוש לדירות. מה למפקח על הבנקים ולמחירי הדירות? אולי יש כאן ניסיון לקזז משהו מההשפעה המרחיבה של הפחתת הריבית ע"י בנק ישראל (רגש אשמה?), ואולי יש כאן מין נטילת אחריות שלא-לצורך (זו אינה אחריותו) על מחירי הדירות ע"י הבנק המרכזי.

למה הציבור ממשיך לרכוש דירות?

מי ששואל מדוע משקי הבית ממשיכים לרכוש דירות מאמץ לעצמו בעצם את נקודת המבט הערכית של בנק ישראל, כאילו מדובר בסיכון, כאילו הדבר הנכון לעשותו הוא להימנע מהשקעה בדיור בעת הזו. אין סיבה לכך.

ברשימה קודמת, שהוקדשה לשאלה המטרידה אם מחירי הדיור צפויים לעלות או לרדת (ראו כאן), הוצגו שני התרחישים עם הנימוקים המושמעים בדרך-כלל ע"י תומכיהם. נניח שאנו מאמצים את התרחיש הראשון - של עליית מחירי הדירות. הנימוקים שלנו יהיו אז שהממשלה לא תצליח להדביק את הביקוש לדיור ע"י הגדלה מתאימה של היצע הקרקעות, ולכן תימשך עליית המחירים. מנגד, הריבית הנמוכה על חיסכון פיננסי, המלווה בגידול הסיכון הפיננסי בעולם, עלולה לגרום למהססים להחמיץ הזדמנות המצויה בשוק הדירות, גם על רקע הריבית הנמוכה על משכנתאות. לכן אי-אפשר לבטל את ההיגיון של השקעה בנדל"ן למגורים במצב הנוכחי. לכן גם, לפי תפיסה זו, משקי הבית הנוטלים כיום משכנתאות אינם מגדילים את הסיכון אלא דווקא מגדרים את הסיכון: הסיכון שמחירי הדירות יגרמו לכך שהיכולת לרכוש דירה תחמוק מהם.