ההגבלות החדשות בנושא משכנתאות: שלוש שאלות

מה קבע המפקח על הבנקים?

ברשימה הקודמת (ראו כאן) הצגתי את ההוראות החדשות של המפקח על הבנקים בנושא משכנתאות (ראו את מכתבו של המפקח כאן), הוראות שתחולתן המתוכננת היא בתאריך 1.9.2013. מטרת ההוראות החדשות היא להגביל את סיכון האשראי הגלום בהלוואות בריבית משתנה, שבהן התשלום השוטף יכול לגדול כתוצאה משינוי ריבית השוק, ולהגביל את היחס בין שירותי החוב (גובה התשלום החודשי, כולל ריבית והחזר קרן) לבין הכנסותיו של הלווה ע"י קביעת תקרה רגולטורית.

ראינו שהבעיה הראשונה שמטרידה את המפקח על הבנקים היא נטייתם של הלווים לנצל את שיעורי הריבית הנמוכים של השנים האחרונות ולהעדיף הלוואות משכנתא בריבית משתנה על פני הלוואות בריבית קבועה, שהעדפה זו היא למעשה הימור של הלווים על שיעור הריבית בעתיד, ושהמפקח על הבנקים איננו מאמין שהלווים מבינים את ההימור שהם עושים: הוא חושש שהם נטלו על עצמם הימור שאינם יכולים לעמוד בתוצאה שלו אם יסתבר שטעו, והוא סבור שבמקרה כזה הם ייקלעו לפיגורים ויגרמו נזק לבנקים. לכן הוא קבע תקרה רגולטורית ליחס בין חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה לבין סך ההלוואה: רק שליש מתוך ההלוואה יכול להינתן בריבית משתנה לתקופות הקצרות מחמש שנים, ורק שני שלישים מתוך ההלוואה יכולים להינתן בריבית משתנה לכלל הטווחים.

הבעיה השנייה שמטרידה את המפקח על הבנקים היא היחס שבין גובה שירותי החוב לבין הכנסתו של הלווה. גם בנושא זה התערב המפקח על הבנקים וקבע תקרה: המפקח קבע שאם יחס זה יעלה על 40% - הבנק יידרש להקצות הון כנגד הלוואה זו בשקלול של 100% (כלומר: בשיעור הנהוג לגבי הלוואות מסחריות - לא זה הנהוג לגבי הלוואות משכנתא), ובכל מקרה הוא לא יעלה על 50%.

הוראות אלו של המפקח על הבנקים מעלות שלוש בעיות שנדון בהן בהמשך הרשימה: הבעיה הראשונה היא מה התערבות המפקח אומרת לגבי תפיסתו את ניהול הסיכונים בבנקים, ומהי משמעותה של אמירה זו; הבעיה השנייה נוגעת להשפעה החברתית של ההוראות: כשכל הוראה חדשה של המפקח על הבנקים מעמיקה את הפגיעה באוכלוסייה החלשה - מיהו הגורם שיקום לעזרתם? הבעיה השלישית נוגעת למצב המידע הציבורי על הדיור ועל ענף המשכנתאות: כיצד זה שאיננו יודעים כמעט כלום על המצב בענף חשוב זה, ומהי משמעות הדבר?

בעיה ראשונה: מה אומר המפקח על איכות ניהול הסיכונים בבנקים?

כפי שכתבתי ברשימה הקודמת, ההחלטה מהם שירותי החוב המקסימליים בהם יוכל הלווה לעמוד הייתה עד כה החלטה של הבנק. זוהי הפעם הראשונה שהמפקח על הבנקים מתערב ישירות בקביעת קריטריונים ספציפיים למתן אשראי. והוא קובע גבולות ברורים - לא הנחיות כלליות.

למרות שהקורא יכול לחשוב שמדובר בכללים הנגזרים מהשכל הישר (Common Sense) - אין הדבר כך. אנו שואלים כאן שאלה היפותטית: מהו נטל סביר של שירותי חוב מבחינת הלווה כשמדובר בטווח ארוך? מאחר שמדובר בהלוואה לטווח ארוך, התשובה אינה תלויה בהכנסתו השוטפת של הלווה, שמשקפת אולי גורמים קצרי-טווח או עונתיים או מחזוריים, אלא בתחזית לגבי הכנסתו העתידית היציבה במהלך חלק עיקרי של חייו. ומהי בעצם ההגדרה הנכונה של הכנסות הלווה  ואיזה רכיבים נכללים (או נגרעים) בהכנסות אלו? וכיצד מודדים שירותי חוב בסביבה שבה יש הלוואות צמודות-מדד, הלוואות צמודות-דולר והלוואות הצמודות למטבעות אחרים, ולכן שירותי החוב (בניגוד להכנסה) מושפעים משער החליפין של השקל? וכיצד נוהגים במקרה שהלוואת המשכנתא כוללת תקופת "גרייס" שבמהלכה הלווה אינו נדרש לפרוע את הקרן? וכיצד יש לנהוג לגבי הלוואות בריבית משתנה שבהן שירותי החוב צפויים להשתנות במהלך חיי ההלוואה בהתאם לשינויי הריבית?

לכאורה, אפשר למצוא לשאלות אלו תשובות אובייקטיביות: נשאל את יודעי הח"ן אלה "זקני המשכנתאות" של הבנקים (או מקביליהם בחו"ל) - או לחילופין נבצע מחקר כמותי ונבנה לפי תוצאותיו מודל אנליטי להערכת סיכון. אבל הדבר אינו כך: כאשר מדובר בהערכת סיכון אשראי במשכנתאות מדובר בייחוס פרופיל סיכון לבקשת הלוואה, ופרופיל זה הוא רב-מימדי - הוא חייב להתייחס סימולטנית גם לשאלת הנטל וגם לשאלות אחרות לגבי הלווה והנכס. ולכן אין תשובה אובייקטיבית לשאלת הנטל - שאלה המניחה עולם חד-מימדי - בדיוק כפי שאין תשובה נכונה לשאלה "מהו שיעור המימון (היחס בין גודל ההלוואה למחיר הנכס) המקסימלי שניתן לתת?" - התשובה תלויה במכלול הנתונים הקשורים בהלוואה.

מי שנוטל על עצמו סיכוני אשראי של משכנתאות - וזה מה שהבנקים בישראל (בניגוד לרוב הבנקים בארה"ב) עושים - חייב לפתח מומחיות ספציפית לנושא. ומעבר לעצם הערכת הסיכון ישנה גם שאלה של "תיאבון סיכון": בנקים שונים יכולים להיות בעלי "תיאבון סיכון" שונה, לא כי הם אינם רואים נכוחה את הסיכון, אלא כי הם מוכנים להגדיל את החשיפה לסיכון בתמורה לתשואה גבוהה יותר. ולכן, הדרך הסבירה של רגולטור לוודא שהבנקים אינם נגררים לסיכון בלתי סביר היא להשאיר את החלטות האשראי וקביעת מדיניות האשראי להחלטת הבנקים, ולהתמקד בבחינה אם מערכות ניהול הסיכונים של הבנקים אמנם פועלות בצורה מקצועית ואחראית. מרגע שהן פועלות כך - אין שום דבר שהמפקח על הבנקים יכול לעשות כדי לשפר את המצב, בוודאי לא ע"י הפקעת זכות ההחלטה ממעריכי האשראי של הבנק וכפיית קריטריונים משלו. אחרי הכל, מהו מותר הרגולטור ופקידיו על מעריכי הסיכונים של הבנקים? איזהו בית המדרש בו קנו לעצמם ידע בנושא סיכוני אשראי העולה על זה המצוי בידי הבנקים?

ישנה נקודה נוספת: העולם אינו מורכב ממקרים סטנדרטיים בלבד - יש מיגוון שלם של מקרים. זוהי גם הסיבה שיכול להופיע בבנק אדם שמבקש הלוואה שנטל התשלום השוטף שלה גבוה מאד ביחס להכנסתו: יש לו סיבה פרטנית לכך, יש לו "סיפור" - אחרת מדוע שיעשה זאת?  כדי לענות על קשת האפשרויות, הבנקים פיתחו לעצמם במשך השנים מודלים (כיום: ממוחשבים) להערכת סיכון לווה. הם מבססים את הקריטריונים הפנימיים שלהם על מודלים כאלה, ונשענים גם על מידרג פנימי של סמכויות החלטה שמנסה לענות על הצורך בשיקול דעת וירטואוזי במקרים חריגים. ניסיון לקבוע כלל "אוניברסלי" לגבי כל נושא שהוא מחמיץ את מורכבותה של המציאות.

את כל הניסיון המצטבר והמומחיות של הבנקים מבטלת ההוראה של המפקח על הבנקים: אין יותר שיקול דעת. אין יותר ראייה רב-ממדית של סיכון, ואין ערך לגמישות ההמחרה שמאפשרת לבנקים ליטול סיכונים גבוהים מהממוצע תמורת פרמיית-סיכון דיפרנציאלית: ראיית הסיכון היא מעכשיו חד-ממדית (או, אם תרצו: מערכת של תנאי-סף) ואינה מאפשרת קבלת החלטות החורגות מ"הסרגל" הקשיח שקבע הרגולטור. התוצאה תהיה שמגישי בקשות להלוואות ייתקלו מעכשיו יותר ויותר בתשובות שליליות של פקידי המשכנתאות שנימוק להן אינו הערכת הסיכון של הבנק אלא מיגבלות שכפה המפקח על הבנקים על מקבלי החלטות האשראי. ומהו בדיוק הבסיס למיגבלות קשיחות אלו?

צריך לזכור שבעוד שתחרות חופשית מכריחה את הבנקים להתמחות בהערכת סיכון ולשפר את יכולתם לתמחר סיכון - הוראות שרירותיות של המפקח רק גורמות לתופעת "ראש קטן": הבנקים אינם צריכים עוד להחליט על אשראי לפי הערכת סיכון עצמאית אלא הם חיים בעולם של קריטריונים מוכתבים. בארה"ב, הכתבת כללים קשיחים גרמה בזמנו ליצירת הלוואות משכנתא ב"שתי קומות" (80/20 Mortgage Loans) רק כדי לעקוף את ההוראות הטכניות של חברות הדירוג: הלוואה ראשית בשיעור מימון של 80% העומדת בקריטריונים של הלוואות באיכות גבוהה (Prime), והלוואה נוספת (Piggyback) על יתרת הסכום. התנהגות דומה אנו מוצאים אצל הבנקים בישראל, בתגובה להוראות המפקח בשנה שעברה: הלוואת משכנתא "ראשית" בשיעור מימון של 60% (הלוואה זו מאפשרת לבנק הקצאה מוקטנת של הון), המלווה בהלוואה צרכנית (ללא משכנתא) על סכום נוסף, כשמטרת ההסדר היא להגדיל את שיעור המימון הכולל של הלווה מבלי להידרש להגדלה של הקצאת ההון.

הניסיונות החוזרים של המפקח על הבנקים להתערב בשוק המשכנתאות תוך "עטיפת" הדברים בהקשר של החמרת הדרישות לגבי ניהול הסיכונים - הם צעדים שאינם בכיוון הנכון. כל הכתבה של מיגבלה בנושא קריטריונים למתן אשראי - ויהא זה שיעור המימון, הנטל היחסי, משקל ההלוואות בריבית משתנה או נוסחת החזר הקרן - אינה מוצדקת בעולם שבו המשכנתאות הן פרטיות ותנאיהן צריכים להיקבע ע"י המפגש בין לווים למלווים. צעד כזה גם אינו מתיישב עם רוח הוראות באזל, המכוונת לפיתוח מערכות פנימיות להערכת סיכונים ולהקצאת הון בגין סיכון. ההכרזה שמדובר בדאגה ליציבות הבנקים ולציבור התמים הצועד לתוך מלכודת, פרט לכך שהיא נראית לי טענת-שווא שבאה להסיח את הדעת מהכוונה האמיתית, הייתה צריכה במקום זאת להיות מלווה בהידוק הפיקוח על איכות ניהול הסיכונים בבנקים - לא בהכתבת קריטריונים ספציפיים למתן אשראי. הדוגמה האמריקנית, למי ששואל, אינה רלוונטית כאן כיון שהיא משקפת כללים של מערכת אשראי ממשלתית - לא פרטית: כל הדרישות הקשיחות מקורן בכללים של הלוואות המבוטחות בביטוח ממשלתי או של סוכנויות המשכנתאות הפסאודו-ממשלתיות.

בעיה שנייה: השאלה החברתית

אחת ההשלכות של הוראות המפקח על הבנקים בשנים האחרונות היא הרחקת חלק מהציבור מהאפשרות להגיע לרכישת דיור:  צמצום האפשרות של חלק מהלווים לקבל הלוואות משכנתא בגלל החמרת הקריטריונים, וייקור המשכנתאות לציבור הפחות-מבוסס בגלל הגדלת דרישות ההון. נכון אמנם שהמפקח על הבנקים אינו מופקד על בעיית הדיור בישראל ואינו אמור למצוא פתרון שיפצה את הנפגעים מיישום הוראותיו, אבל יש לזכור שבנק ישראל בעצמו הכריז כי הוא נקט בחלק מהצעדים בשם המלחמה במחירי הדיור המאמירים, וכי בכל מקרה מישהו צריך לדאוג שפעולות שבאו לכאורה להגן על שלומה של המערכת הפיננסית לא יבואו על חשבון השכבות החלשות.

הממשלה בישראל הולכת ומתנערת כבר שני עשורים (לפחות) ממחוייבותה לסייע למשקי בית להגיע לדיור בבעלות בכוחות עצמם - בייחוד אלו המתקשים בכך. קשה לי לקבוע מהי הסיבה היסודית להתנערות זו: היחלשות הכוחות הדוחפים למדינת רווחה, ההתפתחות הכלכלית המהירה של ישראל שמלווה בעליית אי-השוויון ובהשתלטות התפיסה של תחרות חופשית, ירידת הסולידריות בחברה הישראלית, או פשוט כישלון בניהול הכלכלי של המדינה. מכל מקום, הדאגה להספקת תנאי מגורים סבירים לכלל האוכלוסייה אינה תופסת עוד את המקום הראוי לה. למרות שאין בידי להציג נתונים שיוכיחו זאת, אני סבור שמשקי בית רבים בישראל הולכים ומתרחקים מהיכולת להגיע לדיור בבעלות עצמית. מצד שני, ריבית נמוכה ונגישות קלה של משקי בית מבוססים לשוק ההון מאפשרת להם לרכוש דירות להשקעה. הפער הכלכלי מתרחב, ותחום הדיור מתחיל להיות השתקפות נוספת של פער זה.

בנק ישראל אינו אחראי, כאמור, לפתרון בעיית הדיור. אבל כאשר הוא פועל כבר מספר שנים להגן על המערכת הפיננסית באמצעות הוראות משתנות לבנקים בנושא אשראי לדיור, וכאשר כל צעד שלו מרחיק עוד יותר את חסרי הדיור מהאפשרות להגיע לרכישת דיור - מישהו בממשלת ישראל היה צריך ליטול על עצמו את האחריות לקזז את השפעת הצעדים. אם מטרת הצעדים בהם נוקט בנק ישראל היא לצמצם את חשיפתם של הבנקים לסיכוני אשראי בגין תיק המשכנתאות - היה זה תפקידה של הממשלה להציע לחסרי הדיור סיוע שיגדיל את יכולתם לקבל אשראי. אחרי הכל - מיהי קבוצת האוכלוסיה הסובלת ממחסור בהון עצמי וזקוקה להלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה במיוחד? לא ניכנס כאן לפרוגרמה מוצעת למשרד השיכון, אבל היא מתבקשת ורמזים לגביה ניתן למצוא ברשימות אחרות בבלוג זה.

בעיה שלישית: כיצד זה שאיננו יודעים כמעט כלום על המצב בענף המשכנתאות, ומהי משמעות הדבר?

כמה אנשים בישראל זקוקים להלוואות בשיעור מימון הגבוה מ-75%? וכמה בשיעור הגבוה מ-90%? היכן מתגוררים אנשים אלו? מהו באמת הקשר הסטטיסטי בישראל בין שיעור מימון לבין חדלות-פירעון? כמה אנשים נוטלים הלוואת משכנתא שבה התשלום החודשי גבוה מ-50% מהכנסותיהם? כמה מאלו נכנסו בעשור האחרון לקשיי תשלום? מיהם האנשים בישראל המשלמים את הריבית הגבוהה ביותר על הלוואות המשכנתא שלהם? נראה אתכם מוצאים תשובה לשאלות אלו.

המידע על מצב הדיור ועל משכנתאות בישראל הוא במצב לא טוב. אין לציבור מידע רשמי, זמין ומקיף על תנאי הדיור של משקי הבית, אין מדד מחירי דיור עם פירוט גיאוגרפי, ואין נתונים שוטפים על המשכנתאות בישראל. בהעדר מידע אמין קורים מספר דברים מוזרים: 1) משרדי ממשלה שיש להם גישה לחלק מהנתונים (אגפי המיסוי, השמאי הממשלתי הראשי) ממנפים מידע זה לצרכים של יחסי ציבור פרטיים ומייצרים כותרות-סרק תקשורתיות; 2) גופים אינטרסנטיים כורתים ברית לא-קדושה עם התקשורת ועושים עיסקה: הם מספקים "אינפורמציה", ומתוגמלים בהופעתם בכותרת ואולי גם בפירסום תמונה של בעל-תפקיד; 3) נתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נארזים מחדש ומתפרסמים ע"י משרד השיכון בדיווח "אנליטי" על הענף, שוב מאותו אינטרס להגיע לתודעה ציבורית; 4) דיווחים שוטפים שהבנקים נדרשים להעביר למפקח על הבנקים מוצאים את דרכם לתקשורת, על בסיס סלקטיבי ובלא פירסום רשמי מוסדר; 5) חוקרים וסטודנטים אינם יכולים להגיע לנתונים מסודרים על ענף הדיור ומימונו, ונאלצים לעמול קשות מול בנקים ומוסדות כדי לקבל מידע כלשהו. התוצאה היא מיעוט העניין האקדמי במחקר בנושא; 6) צעדים עליהם מכריז המפקח על הבנקים מלווים בפירסום נתונים חלקיים (ראו את ההודעה האחרונה) שאמורים להצביע על הצורך בנקיטת אותם הצעדים. נתונים אלו אינם נתונים החשופים לציבור, המתודולוגיה שלהם אינה ברורה, האמינות שלהם אינה ידועה, ואין יכולת של גורם מתעניין להגיע אליהם עצמאית וללמוד עליהם.

במצב הנתונים הנוכחי נפגעים כולם: הבנקים אינם מכירים את נתוני המערכת כולה; גורמים עסקיים אינם יכולים ללמוד על המערכת כבסיס להתקשרויות עסקיות או לכניסה לענף; המפקח על הבנקים אינו מכיר באמת את המערכת; הציבור אינו זוכה לשיקוף נכון של המצב וההתפתחויות מאמצעי התקשורת.

מי מרוויח ממצב זה? אני מניח שבעיקר הבנקים הגדולים, שביניהם מכסים כמעט את כל הענף ולכן מכירים לא-רע את התמונה ומוגנים מתחרות ע"י הערפל. מי מפסיד ממצב זה? אני מניח שרוב הציבור

ההגבלות החדשות של המפקח על הבנקים בנושא משכנתאות

המפקח על הבנקים שיגר בימים האחרונים לבנקים טיוטת הוראות חדשות שמטרתן להגביל את סיכון האשראי הגלום באשראי לדיור. תחולת ההוראה החדשה היא 1.9.2013. זו איננה ההתערבות הראשונה של המפקח על הבנקים בקריטריונים של ההלוואות לדיור: מאז 2010 נקט המפקח על הבנקים במספר יוזמות שמטרתן לרסן את קצב מתן האשראי, ובכך לרסן את הביקוש לרכישת דיור. האמתלה לכל ההוראות החדשות היא הצורך שחש המפקח על הבנקים לרסן את נטילת הסיכונים ע"י הלווים והבנקים.

ההנמקה להוראות החדשות של המפקח מצויה במבוא לטיוטת הוראה שהופצה:

"בתקופה האחרונה נמשך הגידול המהיר בהיקף תיקי ההלוואות בביטחון נכס למגורים, כאשר מרביתן של ההלוואות ניתן בריביות משתנות הנמצאות כיום ברמה נמוכה (לרבות ריביות המשתנות בתדירות הגבוהה מחמש שנים) כתוצאה מכך חל גידול בסיכונים שנוטלים על עצמם הלווים וכפועל יוצא גם גידול בסיכונים הגלומים בתיקי ההלוואות לדיור בתאגידים הבנקאיים. לנוכח זאת, בהמשך לצעדים קודמים שננקטו בהקשר זה על ידי הפיקוח על הבנקים, ובמטרה לחזק את עמידות הלווים והמערכת הבנקאית בפני השפעות שליליות אפשריות שעלולות להיגרם בעת עליית שיעורי הריבית בעתיד, ראיתי לנכון לקבוע ……" (כאן נכנסים סעיפי ההוראה. ראו כאן).

מה, אם כן, מטריד את המפקח על הבנקים? לדבריו, אלו סכומי האשראי הגדולים הניתנים בריבית משתנה, והיוצרים חשיפה של הלווים והבנקים לתרחיש של עליית שיעורי הריבית.

על הרקע הכלכלי לדברים

מאז 2008 נמצאים משקי המערב במה שכבר קרוי כיום "המיתון הגדול" (The Great Recession): זהו המיתון העמוק ביותר מאז "השפל הגדול" של שנות ה-30' של המאה הקודמת (The Great Depression), והוא טרם הסתיים למרות שקיימים כבר סימנים חיוביים המעידים על כך שאנו מתקרבים לסופו.

בכל המשקים, גם אם בעוצמות שונות, הופעלה בשנים אלו מדיניות כלכלית דומה, שתפקידה להציל את הסקטור הפיננסי מקריסה מיידית, לסתור את השפעתם האוטומטית הבולמת של כוחות השוק על הביקושים במצב כזה, ולעודד את חידוש הפעילות הכלכלית ע"י יצירת ביקוש ממשלתי, קיינסיאני. מדיניות זו מתבססת בעיקרון על הפחתת הריבית לרמה נמוכה, ביצוע פעולות מרחיבות בשוקי ההון (כמו קניית אג"ח ממשלתיות וני"ע מגובי משכנתאות מידי הציבור) והגדלת הוצאות הממשלה.

למרות שהמשק הישראלי סבל מפגיעה קלה בלבד במיתון האחרון, אין לישראל ברירה אלא להתיישר עם שיעורי הריבית הנמוכים במשקי המערב. ללא "התיישרות" כזו ישאבו פערי הריבית תנועות הון פרטיות אל תוך המשק הישראלי, והן תגרומנה לייסוף השקל. ייסוף השקל יפגע בכושר התחרות הבינלאומי של המשק ויביא להאטה כלכלית שמקורה במאזן התשלומים. כדי למנוע האטה זו פועל בנק ישראל במלוא העוצמה: גם מפחית את הריבית, וגם מתערב ישירות בשוק המט"ח - לראשונה מזה שנים רבות - ורוכש כמויות גדולות של מט"ח לבלימת שיעור הייסוף של השקל.

שיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בישראל כבר גרמו ל"נדידה" של כספים מהשווקים הפיננסיים אל שוק הדיור, כשהביקוש לדיור נשען במקביל על אשראי זול. התוצאה היא הופעתו של עודף הביקוש לדיור, שגרם לעלייה המתמשכת של מחירי הדירות מאז 2008.

עד כאן הבעיות שהן באחריותו של בנק ישראל, והן אינן פשוטות: מצד אחד להצליח לשמור על שער השקל מפני תנועות הון ספקולטיביות שיעלו אותו, ומצד שני לשמור בשבע עיניים שההרחבה המוניטרית המשמעותית לא תביא להאצה של קצב האינפלציה (ואפילו לא לערעור ביטחונם של כל הגורמים ביציבות המחירים במשק, ביטחון המשתקף בציפיות לאינפלציה). מבחוץ, זה אולי נראה תפקיד קל, בעיקר אולי כי בנק ישראל הצליח לבצע אותו בשנים האחרונות כמעט באורח מושלם, אבל בפועל זו לוליינות. וה"פשלה" של משרד האוצר בניהול הגירעון התקציבי של 2012 לא מקלה על המלאכה של הבנק המרכזי. ולבסוף, הסביבה הציבורית היא סביבה עויינת: מספיק שנראה את האכזריות שבה תקפה התקשורת את המועמדים לנגידות כדי להבין מה עלול לקרות אם חו"ח ניקלע לסערה כלכלית, אם נאבד לרגע שליטה בשווקים, או אם בראש הבנק ישב אדם שהתקשורת אינה חפצה ביקרו (ע"ע יאיר לפיד).

אלא שעכשיו אנו מוסיפים כאן בעיה שבנק ישראל נטל על עצמו "בהתנדבות": שמירה על מחירי הדירות, או לפחות מניעת התפתחותה של "בועת נדל"ן". לחזית הזו גוייס המפקח על הבנקים, שכן קשה לראות קשר ישיר בין נגיד הבנק המרכזי למחירי נכסים (וזהו הנושא האמיתי כאן - לא אינפלציה).

מה מטריד את המפקח על הבנקים?

הבעיה הספציפית שמטרידה את המפקח על הבנקים היא הנטייה של הלווים (בהסכמתם של הבנקים) להעדיף הלוואות משכנתא בריבית משתנה על פני הלוואות בריבית קבועה. העדפה זו היא הימור ישיר על שיעור הריבית בעתיד: שיעורי הריבית לטווחי-הזמן הקצרים (ואלו שיעורי הריבית המשמשים בהלוואות בריבית משתנה) נמוכים אמנם מהשיעורים לטווח ארוך (אלו המשמשים בהלוואות בריבית קבועה), אבל זוהי מציאות זמנית שנוצרה כאמור בגלל המיתון העולמי, והשאלה היא למשך כמה זמן הם יישארו ברמתם הנוכחית. הלוואות בריבית משתנה יוצרות חשיפה ייחודית לסיכון אשראי בגלל הריביות הנמוכות ששוררות כיום בשוק המשכנתאות: לכשיעלו שיעורי הריבית (והם צפויים לעלות במקביל ליציאת המשקים המערביים מהמיתון הכלכלי הארוך שבו הם מצויים כבר מספר שנים) - יגרום הדבר לעלייה של התשלומים החודשיים של הלווים; החשש הוא שחלק מהלווים לא יוכל לעמוד בנטל המוגדל של התשלום השוטף, וייקלע לפיגורים. בז'רגון של ניהול סיכונים, סיכון הריבית שהלווים נוטלים על עצמם (חשיפה לסיכון שהריבית תעלה) עלול לתרגם עצמו לסיכון אשראי של הבנקים (חשיפה לסיכון של חדלות-פירעון).

מדוע יש כאן בעייה לרגולטור? הלווים הרי שקלו את ההימור וקיבלו החלטה. הם המרוויחים במקרה שהריבית הקצרה תישאר נמוכה לפרק זמן ארוך (הם יחסכו בתשלומי ריבית), והם המפסידים במקרה שהריבית הקצרה תעלה בקרוב (הריבית הממוצעת על ההלוואה תהיה גבוהה מהריבית הקבועה, והם יידרשו להגדיל משמעותית את התשלומים החודשיים שלהם). החלטות כלכליות אלו אינן שונות מהחלטות הפרטים בנושא ניהול השקעות פיננסיות, בנושא בחירת מסלולי הפנסיה ובנושא בחירת נכס מגורים לרכישה.

אלא שכאן מופיעה במלוא עוצמתה האמירה של המפקח על הבנקים: הוא איננו מאמין שהלקוחות מבינים את ההימור שהם עושים; הוא חושש שהם נטלו על עצמם הימור שאינם יכולים לעמוד בתוצאה שלו אם יסתבר שטעו; והוא סבור שבמקרה שיסתבר שהם טעו בהימור - הם יגרמו לנזק לבנקים. מאחר שהוא רואה את עצמו אחראי לשמירה על יציבותם של הבנקים - הוא פעל.

עיקרי ההוראה החדשה

ההוראה החדשה עוסקת בשני ביטויים של סיכון האשראי בהלוואה, ששניהם קשורים להלוואות בריבית משתנה: האחד - האפשרות שהלווה נטל על עצמו התחייבות גדולה מידי יחסית ליכולתו; השני - מידת החשיפה של הלווה לתרחיש של עליית שיעור הריבית במשק.

הטיפול בנושא הראשון נעשה דרך היחס שבין גובה התשלום החודשי לבין הכנסתו של הלווה. לפי ההוראה החדשה של המפקח, אם גובה התשלום החודשי יעלה על 40% מהכנסתו הקבועה של הלווה - הבנק יידרש להקצות הון כנגד הלוואה זו בשקלול של 100% (כלומר: בשיעור הנהוג לגבי הלוואות מסחריות - לא זה הנהוג לגבי הלוואות משכנתא). בכל מקרה, הבנק אינו רשאי עוד להעמיד הלוואה שבה היחס בין התשלום החודשי לבין הכנסות הלווה עולה על 50%.

הטיפול בנושא השני נעשה דרך היחס שבין חלק ההלוואה בריבית משתנה לבין סכום ההלוואה הכולל. לפי ההוראה החדשה, היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה לבין סך ההלוואה אינו יכול לעלות על 66.7%, כאשר מזה היחס בין חלק ההלוואה בריבית המשתנה לתקופה של עד 5 שנים לבין סך ההלוואה אינו יכול לעלות על 33.3%.

הוראות אלו של המפקח על הבנקים יוצרות מציאות חדשה. הקביעה מהו הנטל המקסימלי שבו רשאי הלווה לעמוד כאחוז מהכנסתו הייתה עד כה החלטה של הבנק. זו הפעם הראשונה שהמפקח על הבנקים מתערב ישירות בקביעת קריטריונים למתן אשראי. להמחשה: אפילו המדינה, כשקבעה את הקריטריונים לזכאות לסיוע ואת תנאי ההלוואה הממשלתית - לא התערבה ולא הכתיבה לבנקים עקרונות לגבי היחס בין התשלום החודשי לבין הכנסת הלווה, אלא נשענה על השיטות (הדיפרנציאליות!) שהיו נהוגות בבנקים למשכנתאות.

משמעות?

המשמעות המיידית של כניסת הוראות אלו היא כפולה: צמצום האפשרות של חלק מהלווים לקבל הלוואות משכנתא שיכלו לקבל עד כניסת ההוראה, וייקור המשכנתאות הספציפיות בהן היחס בין התשלום החודשי להכנסות הלווה עולה על 40% בגלל הגדלת דרישות ההון. מהי ההשפעה הכמותית של הוראות אלו? קשה לדעת, כי הנתונים של שוק המשכנתאות אינם גלויים לציבור. מדובר כנראה בהוראה הנוגעת לשוליים של שוק המשכנתאות. אלא שאז עולה שאלה נוספת: אם אכן מדובר בשוליים של השוק - מה טעם מצא המפקח על הבנקים בכלל להתערב בשוק? שאלה זו עולה כיון שישנן השפעות נוספות להתערבות זו, והן - בניגוד להשפעה על יציבות הבנקים - נראות לי עקרוניות: 1) מדוע בכלל חושב המפקח על הבנקים שהתערבות פרטנית שלו במדיניות האשראי של הבנקים אכן תשפר את יציבותה של המערכת הפיננסית; 2) אם ההוראות החדשות מגבילות עוד יותר את נגישותן של השכבות הפחות-מבוססות-כלכלית לאשראי לדיור, בהמשך להוראות קודמות, מניין יבוא עזרן של קבוצות אוכלוסייה אלו?

על שאלות אלו ננסה לדון ברשימה הבאה

על הבנת המתרחש: מה אמרה ג'נט ילן לפני שפרץ המשבר הפיננסי בארה"ב

בחודש האחרון מתלהט הוויכוח הציבורי בארה"ב בדבר זהותו של הנגיד הבא של הבנק המרכזי האמריקני (ה-FED), שיחליף את הנגיד ברננקי שצפוי לפרוש בעוד כחצי שנה. שני המועמדים הבולטים ביותר ששמותיהם עולים בתקשורת הם שני פרופסורים לכלכלה - לורנס סאמרס (Summers), מי שהיה שר האוצר של הנשיא קלינטון וראש המועצה הכלכלית של הנשיא אובמה,  וג'נט ילן (Yellen), הסגנית הנוכחית של הנגיד האמריקני. מעניין, אגב, שהוויכוח על ההתאמה המקצועית של המתמודדים מלהיט את הקהילה האקדמית, בעוד שבארץ מתקבל הרושם שהוויכוח הוא פוליטי (שנאה כלפי הממנים) ומתמקד בשלדים אפשריים בארונות המועמדים.

העניין ברשימה זו אינו בעצם ההתמודדות בין השניים (קטונתי מלשפוט אותם) אלא במה שמצאתי בבלוג כלכלי שהצטרף לוויכוח הציבורי, ושמציג נאום שנשאה ג'נט ילן בספטמבר 2007, כשנה לפני שהמשבר הפיננסי הנוכחי פרץ בארה"ב. ילן כיהנה אז כנשיאת הבנק הפדרלי של סן-פרנציסקו (ראו את הנאום המקורי כאן).

צריך להבין משהו: כיום "ברור" לכולם מה בדיוק ארע ומדוע פרץ המשבר הפיננסי. הכל כל-כך פשוט שאפשר רק להתפלא כיצד כלכלנים ואנשי פיננסים לא ראו את המובן-מאליו ואיפשרו לכלכלה האמריקנית להיכנס למלכודת. אני מציע לחשוב שיש לכך סיבה פשוטה: הדברים אינם פשוטים כפי שאנו מתפתים לחשוב, המשבר הפיננסי לא באמת היה צפוי, וממילא מהלך האירועים לא היה מובן מאליו. ה"הבנה" -- היא טעות: זוהי רק חוכמה שלאחר מעשה.

הבעיה עם חוכמה שלאחר מעשה היא שמדובר במכשלה לוגית. אנו רואים בדיעבד שההיסטוריה התפתחה בצורה מסויימת, ומסיקים מכך שתי מסקנות: 1) שהיא לא יכלה להתפתח בדרך אחרת; 2) שמאחר שאנחנו מזהים סדר אירועים מסוים - אפשר לחבר כאן סיפור קל-להבנה של סיבה ומסובב. כדאי להכיר במיגבלה זו על הדרך שבה אנחנו "מבינים" את האירועים בעולמנו, ולקחת בחשבון שגם כיום איננו מבינים בדיוק מה מתרחש סביבנו ולאן ההיסטוריה לוקחת אותנו. כלכלה אינה מדע - היא דיסציפלינה, ולכן מושג הסיבתיות נוצר ע"י חיבור "נרטיב" סביר לסדר התפתחותם של הדברים. מכאן גם אפשר לגזור על משמעות התחזיות הכלכליות. לכן, ההצהרות שאנו שומעים מפי כלכלנים הן במקרה הטוב היפותיזות לגיטימיות (כלומר: מבוססות על נרטיב קביל), ובמקרה הפחות-טוב -- אמירות סתמיות שהופקו לצורך יצירת כותרת תקשורתית.

המיוחד בנאום שנשאה ג'נט ילן בשנת 2007 ושקטע ממנו אני מביא בהמשך הוא הניסיון להבין, בתוך כל הדרמה (שכבר החלה אז) של הלוואות הסאב-פריים ולפני שהבעירה התפשטה לכלל המערכת הפיננסית, מה בדיוק קורה ולמה. הדברים הובאו בבלוג האמריקני כעדות לצלילות ראייתה את הדברים בעת התהוותם. בראייה לאחור, מסקנותיה של ילן אינן שונות ממה שהיו כותבים ספרי הלימוד היום (הם עדיין לא נכתבו!). הדבר ראוי לציון: מה כבר אנחנו מחפשים בקרב מנהיגינו, אם לא אבחנה וראייה נכוחה של כיווני ההתפתחות ההיסטוריים לפני שהם התרחשו?

להלן הקטע (התרגום הוא שלי):

"בעוד שהבעיות שהתפתחו בשנים האחרונות בקרב לווי המשכנתאות מסוג "סאב-פריים" זכו לתשומת לב ציבורית רבה, חשוב לזכור שכל שוק ה"סאב-פריים" מהווה רק חלק קטן יחסית -  10 עד 15 אחוזים, תלוי בהגדרה המדויקת של הלוואות אלו - משוק המשכנתאות הכולל. כיצד, אם כן, יכולות היו בעיות שהתפתחו בשוק זה, שוק קטן-יחסית, לזהם בצורה משמעותית כל כך את המגזר הפיננסי כולו, ואולי גם לגרום לפגיעה בפעילות הכלכלית של הסקטור הריאלי?

דומה שהתשובה מצוייה במאפיינים של חלק מהמכשירים הפיננסיים המורכבים שפותחו במגזר הפיננסי כאמצעי לגידור ולפיזור סיכון. מכשירים אלה כוללים לא רק ניירות ערך מגובי-משכנתאות (MBS - Mortgage Backed Securities), לרבות אלו המגובים ע"י משכנתאות ה"סאבפריים", אלא גם ניירות ערך מסוג  CDO - Collateralized Debt Obligations - שהם ניירות ערך המונפקים כנגד חבילה של סוגים שונים של חובות, לרבות ניירות ערך מגובי משכנתאות, וניירות ערך מסוג CLO - Collateralized Loans Obligations - שהם ניירות ערך המונפקים כנגד חבילה של אשראים מסחריים,  ובנוסף גם מיגוון של נגזרי משכנתאות כמו עיסקאות החלף -   CDS - Credit Default Swap וניירות ערך המבוססים על מדדים של ה-CDS.

מכשירים אלו הם כמובן מורכבים מאוד, מה שהופך אותם קשים להבנה ולהערכת שווי, לא רק עבור המשקיע הממוצע אלא  גם עבור משקיעים מתוחכמים. בפרט, קשה לקבוע במדויק את הסיכון הגלום במכשירים אלו וכיצד יש לתמחר אותו. המשקיעים הסתמכו על מגוון של אמצעים כדי להעריך את חשיפתם לסיכונים, ממודלים מתמטיים מתוחכמים שפותחו על-ידם ועד להסתמכות על דירוגי הסיכון החיצוניים שקבעו חברות הדירוג לניירות אלו. אלא שמודלים מתמטיים יכולים לספק, במקרה הטוב, רק אומדנים לסיכון. אומדנים אלו אינם מוצקים מספיק, שכן המכשירים הפיננסיים שבהם מדובר הם חדשים-יחסית וטרם הצטברו מספיק נתונים כדי להעריך ברמת מובהקות סטטיסטית סבירה עד כמה הם רגישים לירידה של מחירי הבתים או להאטה של הפעילות הכלכלית. באשר לדירוג החיצוני, זה הניתן ע"י חברות הדירוג, הרי שברגע שההתפתחויות קיבלו מיפנה דרמטי החברות החלו במהירות להודיע על הפחתות דירוג, אבל אלו רק העצימו את אי-הוודאות והמבוכה לגבי מאפייני הסיכון של ניירות ערך אלו.  

כאשר החלה להתפתח תופעה מסיבית של פיגורים בהלוואות הסאב-פריים, התעוררה שאלה לגבי איכותם של המכשירים הפיננסיים המורכבים הקשורים בהלוואות משכנתא אלו. מעבר לכך, החלו גם להתעורר שאלות לגבי איכות החיתום שבוצע על ידי מבצעי המשכנתאות - חברות פיננסיות שקיבלו שכר תמורת ביצוע הלוואות אלו לצורך אריזתן בחבילות שכנגדן הונפקו ניירות ערך כאמור - כשנקודת המפתח היא שחברות אלו ביצעו הלוואות משכנתא שלא על מנת להחזיקן בעצמן אלא כדי למכור אותן למשקיעים. חברות אלו, שבגלל דרך פעולתן היו ממונפות בשיעור גבוה, מצאו את עצמן במצב שהן נאלצות למכור במהירות את ניירות הערך הללו בשווקים לא נזילים,  ובכך לסבול מהפסדים כבדים.

ברגע שמשקיעים אחרים שהשתמשו במכשירים מורכבים דומים ראו כיצד שווקים כאלה יכולים להפסיק לתפקד במהירות ובאורח בלתי צפוי - הם החלו להיות מודאגים שגם החשיפות שלהם תשתנינה לרעה, מה שהוביל  אותם לנסות להקטין את חשיפותיהם למכשירים אלו. שוק נגזרי המשכנתאות החל להתרסק.

התפתחויות אלו מחזירות אותנו לשורש המילה "אשראי" (credit). השורש הלטיני הוא credo, כלומר "אני מאמין" או "אני בוטח". ברגע שמתערער אמונם של המשקיעים - אם בטיב המידע שהיה להם לגבי מידת הסיכון המגולמת במכשירים פיננסיים אלה או במחיר הנכון שיש לייחס להם - סביר שהם ימשכו את ידיהם משווקים אלה, עד שיחושו שהם מבינים את הסיכון מספיק כדי להחזיר את אמונם במכשירים אלו.

אפילו לאחר שיוכנסו תיקונים לסטנדרטים הנהוגים בחיתום משכנתאות, תיקונים הנדרשים לאור הלקחים, עדיין עלול להתברר שהחידושים שגלומים במכשירים הפיננסיים לעיל אין בהם באמת כדי לפזר את סיכון האשראי בצורה אפקטיבית כפי שסברו פעם, וזה אומר שאנו צפויים לראות ירידה פרמננטית של נפח האשראי שיגיע ללווים שרמת הסיכון שלהם גבוהה-יחסית, ואולי גם שינויים ארוכי טווח בדפוסים של תיווך פיננסי. תיתכן גם עלייה של פרמיות הסיכון במשק שתימשך גם לאחר שהתקופה הסוערת הנוכחית תחלוף. בנאום שנשאתי לפני כמה חודשים התייחסתי לתופעה של פרמיות סיכון נמוכות מידי בכל העולם. בהמשך, התקיים דיון משמעותי על הסיבות האפשריות לכך שהשווקים קבעו מחיר נמוך מאוד ללקיחת סיכונים. מה שאנחנו רואים עכשיו יכולה להיות תחילתה של חזרה לתמחור סיכון נורמלי יותר. ככזו, התפתחות זו אינה מפריעה לטווח הארוך, אבל כפי שאנו רואים המעבר ממשטר אחד למשנהו יכול להיות כואב למדי."

כמה הערות בשולי נאום זה:

לא מדובר כאן בחכמה שלאחר מעשה: שימו לב שהדברים נאמרו עוד ב-2007, לפני שפרץ המשבר הפיננסי (2008) ולפני שהוא הפך למיתון כלכלי עולמי (2009). הבעיות שכבר החלו להתפתח באותה שנה בשוק המשכנתאות ונגעו אקסקלוסיבית להלוואות ה"סאב-פריים" - תחום של הלוואות פרטיות ספציפיות (רשימה עליהן הופיעה בזמנו בבלוג זה) שהחל לפרוח רק כשנתיים קודם לכן ושבו הופיעו אינדיקטורים להימצאותן של בעיות מהותיות. הכינוי המקובל היה אז - בהתאמה -  "משבר הסאב-פריים", לפני שהוא הפך ל"משבר המשכנתאות", ל"משבר הפיננסי" ולבסוף למיתון הכלכלי העולמי.

ועוד דבר: ייתכן שחלק מהמכשירים הפיננסיים שהוזכרו כאן בנאומה של ילן אינם מוכרים לחלק מהקוראים. ניתן למצוא התייחסות לחלק מהם ברשימות אחרות בבלוג זה, ובכל מקרה אני מבטיח להביא הסבר מסודר של מכשירים פיננסיים מרתקים אלו בעתיד. צריך רק להבין שההתייחסות לכלל ניירות הערך המבוססים על הלוואות משכנתא כאל מיקשה אחת של "נגזרי משכנתאות" היא מטעה: רוב ניירות הערך המגובים בהלוואות משכנתא לא היוו מכשירים "רעילים" ולא היה בהם פוטנציאל הרסני כמו זה שנחשף בשוק ההון האמריקני בעקבות משבר הסאב-פריים; מחזיקיהם של ניירות הערך המסורתיים - אלו שהיו נהוגים בשוק האמריקני מאז שנות ה-80' של המאה העשרים - נפגעו רק כשהמשבר התפשט גם לשוק המשכנתאות ה"רגילות" וממנו לשוק הנדל"ן

האם בגן העדן הייתה משכנתא?

גמל

לפני זמן לא רב פנה אלי מישהו לקבל ייעוץ בנושא משכנתאות. במהלך השיחות מצאתי את עצמי מנסה להרגיע את האיש: הוא שונא משכנתאות, ולכן רוצה לקחת משכנתא קטנה מידי, שלא תאפשר לו להשלים את בניית הבית שהוא מתכנן לבנות; הוא גם רוצה לקצר את תקופת המשכנתא, כדי להיפטר מ"הקללה הזו ששמה משכנתא".

תארו לכם שגמל היה מענה את עצמו בשאלה "מה זו הדבשת המכוערת שעל גבי?". הוא היה מכלה את חסכונותיו בניסיון לבצע ניתוחים קוסמטיים יקרים (קופות החולים לא משתתפות) להסרת בלוטת השומן הענקית שעל גבו כדי שיהיה לו גב יפה "כמו זה שיש לסוס". לא חבל? לא עדיף לקרוא אחרת את המציאות, לחשוב על הדבשת בתור יתרון?

אז בואו נעשה את זה לגבי הלוואת משכנתא.

האם בגן עדן הייתה משכנתא?

בגן עדן כנראה שלא הייתה משכנתא. לכן אולי רוב האנשים רואים במשכנתא סוג של קללה שמקורה בגירוש מגן העדן. לפי שמה שאני קולט משיחות עם אנשים שקונים דירות, אלוהים כנראה אמר לאדם הראשון כך:

"בזיעת אפיך תאכל לחם, עד שובך אל האדמה, כי ממנה לוקחת, כי עפר אתה ואל עפר תשוב"

וכגודל כעסו, כשהוא ראה שהאדם לא ממש נבהל מהעונש, הוא הוסיף:

"וגם תהיה לך משכנתא!!" (סימני קריאה במקור)

ומאז - משכנתא היא עונש; היא קללה. אם אי פעם נחזור לגן עדן - יהיו לנו חיי נצח, וגם לא תהיה יותר משכנתא.

זו ראייה לגיטימית של המציאות, אבל האם אפשרית ראייה אחרת?

קונים דירה

אתם בוגרים, עובדים, משתכרים לא רע, מתגוררים בדירה של אחר. בא לכם רעיון: למה לשלם שכר דירה למישהו אחר? זה ממש נורא! אתם מצטרפים לתנועת מחאה שחרתה על דיגלה "העם דורש צדק חברתי" - שמישהו אחר יקנה לכם דירה. אלא מה? כשראיתם שאתם עשרות אלפים בהפגנה - הבנתם שכנראה שאי-אפשר יהיה לסדר דיור חינם לכולם. הגעתם למסקנה שאין ברירה - יהיה עליכם לקחת אחריות לגורלכם.

החלטתם לרכוש דירה. זה עיסקה טובה לדעתכם, כי כך תוכלו לחיות בביטחון, בתחושת חופש, ללא מורא בעל הבית. חוץ מזה אמרו לכם שמחירי הדירות תמיד עולים, ולכן זו כנראה גם אסטרטגיית השקעה טובה. חיפשתם, ומצאתם דירה שנראית לכם.

מסתבר שיש בעיה. מחירה של דירה מגיע לסכומים המהווים מבחינתכם עשרות (ואולי אפילו יותר ממאה) חודשי הכנסה נטו. מה עושים? אין בעיה - אומר לכם הסבא (הוא "יקה") - תפתחו תכנית חיסכון לדיור בבנק, ותחסכו כל חודש רבע מההכנסה השוטפת, ואז בעוד 10-20 שנה יהיה לכם מספיק כסף לרכישת דירה. בינתיים תגורו אצל ההורים, או בשכירות.

דיכאון.

יש מוצא

מסתבר שיש עוד אפשרות. תרועת חצוצרה נשמעת, ומעבר לרכס מגיע בנק, רכוב על סוס לבן. הבנק מציע לכם הצעה שנראית לכם מייד חשודה: הוא מציע להעמיד לכם הלוואה שתאפשר לכם לרכוש את הדירה שרציתם כבר עכשיו - לא בעוד 10-20 שנה. ברור לכם שמשהו חשוד בהצעה: הבנק אפילו לא דורש שותפות בבעלות על הדירה - הדירה תירשם על שימכם, תהיה שלכם, תוכלו מייד להשתמש בה למגורים עצמיים או להשכרה לאחרים, וכל הרווח מעליית מחירי הדירות יהיה שלכם, וכל זה למרות שרוב הכסף לרכישת הדירה יבוא מהבנק. 

ועוד דבר: הבנק לא נותן לכם הלוואה בריבית קצוצה, ולא דורש שתחזירו לו את כספו בעוד שנתיים - הוא מוכן לפרוס לכם את התשלומים על פני תקופה של דור שלם ויותר, והוא דורש ריבית לא-גבוהה (שוב חשוד!). למיטב ידיעתכם, שיעור הריבית שהוא דורש נמוך משמעותית מהתשואה שצפויה על ההשקעה בדירה. הבנק גם אומר שברור לו שמדובר בחוזה לטווח ארוך, ושיכולים לחול שינויים בחייכם, ומספר לכם שבכל רגע תוכלו לסגת מההסכם איתו בכך שתפרעו את יתרת החוב. הבנק גם יבדוק עבורכם כמה דברים הקשורים בעיסקה, ובחינם: אם עיסקת הקנייה שלכם היא סבירה, אם רישום הדירה בספרי המקרקעין הוא נכון או מובטח, אם מבחינה חוקית הכל כשר בעיסקה, ואם מצבכם הכלכלי ואופק ההשתכרות שלכם מתאימים לעיסקה שאתם מתכננים. הבנק רוצה רק דבר אחד: להבטיח את עצמו מפני האפשרות שלא תחזירו את כספו. לשם כך הוא משעבד את זכויותיכם בדירה לטובת החזר החוב.

אז מה היה לנו?

אז על מה אתם מקטרים? על מי תלינו - על גוף עיסקי זר שהסכים עקרונית, לאחר שיחה של 30 דקות, להיכנס לשותפות עיסקית איתכם? ומי אתם בכלל - צעירים, חסרי רכוש, עם הכנסות לא יציבות, אופק השתכרות מעורפל והיסטוריה פיננסית לא קיימת - שתקבלו כמובן-מאליו את העובדה שהבנק נכנס איתכם לשותפות?

ולמה אתם רואים בהלוואה שהבנק העמיד לכם -  שיעבוד של חייכם? כך גם מתייחס לאשראי חבר שלכם שמחפש מימון כדי לרכוש מסעדה או קליניקה או חלק מעסק? למה אתם רואים בהלוואה רעה חולה? ואם כבר נטלתם הלוואת משכנתא ורכשתם דירה - ממה בדיוק אתם רוצים להשתחרר, מהסכם נוח?

אז שבו בשקט, השתדלו ליהנות מחייכם, התרכזו בדברים החשובים שלשמם רכשתם דירה, ועיזבו אתכם מסיפור הדבשת. ואולי עוד עצה קטנה, רק למתקדמים: תלו אצלכם במטבח תמונה ממוסגרת של מנהל סניף-הבנק  - בזכותו יש לכם בית, בזכותו אתם חיים בביטחון, בזכותו יצאתם גדולים. זה לא מובן מאליו והרבה צעירים אחרים אינם יכולים בכלל לקבל הלוואת משכנתא.