שר האוצר כסנטה קלאוס עברי

למה לא שמנו לב במהלך הכלכלי האחרון?

אפשר להמשיך להתווכח אם הצעד שבו נקטה הממשלה ביוזמתו של שר האוצר - קביעת מע"מ בשיעור 0% על רכישת דירות חדשות - הוא צעד נכון מבחינה כלכלית. אבל יש לדעתי נקודה אחרת שנחשפה במהלך זה: לא צריך משרד שיכון כדי לפתור בעיות שיכון - מספיק שיש שר אוצר. נא לשים לב: פתרון הקסם למה שקרוי בציבור 'משבר הדיור' לא נהגה במטה המקצועי של משרד השיכון, שזהו תחום אחריותו, ולא במטה הפוליטי של שר השיכון, שהחמיץ הזדמנות היסטורית לייחס הישגים פוליטיים לשר המכהן - יש לנו קוסם חדש שיפתור את הבעיה. ולא רק בעיה זו - כל בעיה. המסך עולה על שר האוצר.

ימות המשיח

זהו פטנט שלא חשבנו עליו מספיק. בואו נחשוב מה עוד יכול הקוסם המפתיע לעשות - בואו נכין לו אג'נדה להמשך הקדנציה: אפשר להוזיל את מחירי הדירות ע"י מכירת קרקעות מדינה בזול. אפשר להוזיל את עלות המשכנתאות ע"י ניכוי תשלומי הריבית של המשכנתא מההכנסה החייבת במס. אפשר להוריד את מחיריהם הגבוהים של כלי הרכב הפרטיים ע"י ביטול מס הקנייה. אפשר להוזיל את התרופות לחולים סופניים. אפשר להקל על הסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה. אפשר לסייע לאימהות עובדות לשלם עבור גנים ופעוטונים ע"י הכרה בהוצאות למטפלות ולגנים. אפשר לסייע לזקנים, לנכים, למובטלים. אפשר להביא ישועה לעום. ולא צריך לשם כך אף אחד - לא משרד שיכון ולא משרד תחבורה ולא משרד בריאות ולא משרד חינוך ולא ביטוח לאומי - מספיק שיש שר אוצר שהחליט שהוא ישלם על הכל, או יותר נכון - שהוא יוותר לנו על תשלומי המיסים. שר אוצר שניכס לעצמו את אוצר המדינה ומחליט לבדו למי לחלק מה.

האמנם הגיעו ימים טובים?

זהו פתרון ציני. אם רוצים יותר כיתות לימוד בבתי הספר - דרוש משרד חינוך שיתכנן ויוביל את המהלך וצריך להקצות לו משאבים לשם כך. יותר מיטות בבתי חולים? - דרוש משרד בריאות ותקציב. יותר כבישים מהירים? - משרד תחבורה ותקציב. יש רק דבר אחד שלא מצריך לא משרד ממשלתי ייעודי ולא תקציב - ויתור על הכנסות המדינה ממיסים. זהו 'לופ' שתחילתו וסופו במשרד האוצר, שכן צד ההכנסות בתקציב המדינה אינו שייך לשום משרד המקצועי אלא רק למשרד האוצר. ואפשר אפילו להתעלם מהמשרד עצמו ומבנק ישראל ולפעול ב'לופ' קצר עוד יותר: המעגל הפוליטי של השר הממונה, כלומר הלשכה שלו. כי זה בעצם מה שראינו עכשיו: צעד חד-צדדי של ויתור על הכנסות ממע"מ, שנעשה בניגוד לדעת לדעתם המקצועית של אנשי משרד האוצר ותוך חיווי תנועה מזרחית לעבר אנשי משרד השיכון ובנק ישראל. גם לא צריך את התבחינים שקבע משרד השיכון לפני שנים רבות לצורך הגדרת זכאות לסיוע המדינה ברכישת דיור - אפשר להמציא תבחינים אד-הוק. אפשר אפילו להחליט בהינף-עט שאזרחי ישראל הערבים אינם אזרחים שווי-זכויות במדינתם.

ומה אתם חשבתם נוכח היוזמה?

השקט הציבורי השורר כעת אינו מובן לי. כולנו שומעים שאין שום דרג מקצועי שתומך במהלך, שנגידת בנק ישראל התנגדה למהלך בדברים שנשאה בישיבת קבינט הדיור, ושהכלכלן הראשי של משרד האוצר התפטר במחאה על הצעד, אבל הידיעה הזו מתקבלת אצלנו משום מה בשיוויון-נפש. כותבי מאמרים מסוימים מנצלים את ההזדמנות לבוא חשבון עם הכלכלנים שהדרג הפוליטי מתעלם מדעתם המקצועית, ולשמוח לאידם; אחרים נוברים בשאלה "הקיומית" מהי עוצמתה הפוליטית של הנגידה. כאילו שכולנו צופים פסיביים בסידרת טלוויזיה פוליטית-בידיונית או שמדובר בטעות שעליה ישלמו רק הכלכלנים (מגיע להם, ליהירים האלה!) והנגידה (היא לא פישר!). אז הנה משהו שכולם צריכים להפנים: על הצעד המוטעה נשלם כולנו.

תובנה חדשה לגבי תפקיד שר האוצר

כשלפיד קיבל על עצמו את תפקיד שר האוצר הדבר העיד לכאורה על אומץ פוליטי: להיכנס, כשהוא חסר ניסיון פוליטי, דווקא לתפקיד שנחשב כפוי-טובה מבחינה פוליטית, וזאת כשהציבור הרחב מאמין (בטעות) שהתנאי להצלחה של מנהיג פוליטי בתפקיד זה הוא השכלה כלכלית-אקדמית. ואכן נראה היה לעיתים שלפיד עשה מקח-טעות, כשהתקשורת זילזלה בו מהרגע הראשון על רקע חוסר ניסיון ואי-הבנה בכלכלה, ועוד יותר כשהסתבר שהשר הקודם הנחיל לו שוקת שבורה בדמות גירעון תקציבי אדיר. אבל עכשיו, במהלך האחרון, הדברים קיבלו תפנית מדאיגה : לפיד גילה שהוא שולט כמעט ללא מצרים בכספי הציבור. ואנחנו מרשים לפוליטיקאי לנכס לעצמו את אוצר המדינה ולעשות בו ככל העולה על רוחו, לא לטובת הציבור אלא כדי להשיג מטרות פוליטיות צרות ולקדם את מעמדו האישי. אנחנו נכנסים למשחק מסוג חדש. מעכשיו שר אוצר אינו 'המבוגר האחראי' שאמור להציג מראה אמינה בפני הממשלה הנסחפת בלהט הבטחותיה לציבור הבוחרים - זהו שר שיש לו מפתח ל'קופה קטנה' מופלאה.

שתי הצעות

אני מציע שתי נקודות למחשבה:

1. מיקומו האירגוני של אגף התקציבים - ייתכן שהשיטה הישראלית להפקיד את משרד האוצר (והכוונה בעיקר לאגף התקציבים) בידי נציג מפלגה פוליטית אחת - היא שיטה מסוכנת. היא מהווה פתח לשליטה פוליטית של שר אחד ביתר משרדי הממשלה, שלא לדבר על התופעה שאנו רואים עכשיו של ניהול מדיניות מקצועית ע"י שליטה בארנק הלאומי. עדיף אולי שהפונקציה התכנונית-תיקצובית של משרד האוצר תועבר אל משרד ראש הממשלה: מי שמנווט את המדינה וקובע את סדרי העדיפויות שלה - הוא יקבע את תקציב המדינה ואת חלוקת המשאבים בין המשימות השונות. ובכך נצליח גם למנוע יכולת בלתי סבירה של פוליטיקאי להשתמש בתקציב המדינה לקידום אג'נדה מפלגתית או אישית.
2. ביצוע פעולות דרך צד ההוצאות בתקציב - לא רק שאת מדיניותה של הממשלה צריך לבצע באמצעות המשרדים המקצועיים שקיימים לשם כך, ולהיעזר במטות התכנון הפנימיים שלהם, אלא גם רצוי לבצע את הצעדים באמצעות תקציבי ההוצאה. שימוש בצד ההוצאות גורם לכך שכל הצעדים ברורים, שעלותם התקציבית גלויה, ושיש אפשרות זמינה לנטר את מידת הצלחתם באמצעות מעקב ביצוע התקציב. בניגוד לכך, צעדים כמו שראינו הפעם, שמופעלים באמצעות ויתור על הכנסות המדינה ממיסים - הם בעייתיים: הם אינם חלק ממדיניות המשרד המקצועי ואינם בסמכותו, הם אינם ממוקדים (יעדים-צעדים-תקציב), עלותם הכספית אינה ידועה (לכל היותר יש הערכה מוקדמת של אבדן הכנסות ממיסים בנקודת אישור ההחלטה) ולא קיים ניטור אוטומטי של הצעדים, עלותם והשפעתם. בגלל שפטורים אלו אינם גלויים - הם נוטים להפוך למטבע פוליטי סמוי מהעין, לאבד קשר עם המטרה המקורית שלהם ולהפוך במהלך השנים לתמיכות של קבע, ל'הסתיידות' של מערכת המס ולחטוטרת בניהול תקציב המדינה.

עמדת בנק ישראל לגבי הצעות הממשלה בנושא הדיור

בנק ישראל פירסם הודעה בה הוא מפרט את עמדתו לגבי שתי ההצעות שהועלו היום (24.3) בישיבת "קבינט הדיור" - ההצעה להוזיל קרקע לקבלנים במסגרת מה שקרוי "מחיר מטרה", וההצעה להחיל מע"מ בשיעור 0% על דירות חדשות הנמכרות לרוכשים העומדים בקריטריונים מסויימים. הדברים נאמרו ע"י הנגידה, ד"ר קרנית פלוג במהלך ישיבת הקבינט. 

למי שחושב שלכל הכלכלנים דעה אחידה על דיאגנוזה ופרוגנוזה של מה שקרוי "משבר הדיור" בישראל - השוו את הנאמר ברשימה זו לשתי הרשימות הקודמות בבלוג זה ותמצאו שלוש דעות שונות.

 להלן הדברים שאמרה הנגידה (ראו את ההודעה המקורית באתר בנק ישראל כאן):

אני מברכת את קבינט הדיור והממשלה על מאמציהם לקדם תכניות וצעדים לטיפול במחירי הדירות. מתוקף תפקידי כיועצת הכלכלית של הממשלה, אני רוצה להציג בפני השרים וחברי קבינט הדיור את עמדתו המקצועית של בנק ישראל, כפי שהתגבשה מהניתוחים שערך הבנק ביחס להצעות לגבי תמריצים לרשויות מקומיות, תכנית "מחיר מטרה", ומע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה.

אקדים ואומר, שככלל, כפי שציין שר האוצר, הפתרון היסודי לעליית מחירי הדיור טמון בעלייה מתמשכת בהיצע, בדגש על אזורי ביקוש. היקפי הבנייה ששררו ב-2013, העולים במעט על הזרם השנתי של משקי הבית החדשים, במידה ויתמידו ויתמקדו באזורי ביקוש, פועלים בכיוון הנכון וצפויים להביא להפחתת הלחץ לעליית המחירים, ולתפנית בהתפתחות מחירי הדירות.

בעניין תמריצים לרשויות המקומיות, בנק ישראל מעריך שמתן תמריצים לרשויות מקומיות להוציא היתרי בנייה למגורים בתחומן הוא כלי יעיל שיתמוך בהרחבת היצע של דירות למגורים.

בעניין תכנית "מחיר מטרה", בנק ישראל מעריך כי עקרונות התוכנית יוכלו להוביל להשגת היעד של הפחתת מחירי הדיור. התוכנית, שפרטיה עוד יעובדו, נועדה לתמוך בהגדלת היצע הדירות והפחתת מחירן, ולהעביר לציבור מסר אמין, על פיו הממשלה נחושה להביא לירידת מחירי הדירות,  גם במחיר של ויתור על חלק מתקבולי מכירת הקרקע. להערכתנו, תנאי להצלחת  התכנית הוא היכולת של רמ"י להמשיך לשווק קרקע בהיקפים מספיקים לפרויקטים גדולים באזורי הביקוש. ברצוני להדגיש כי להערכתנו לתוכנית  "מחיר מטרה" יתרון בכך שזוהי תכנית גמישה, וניתן להתאים את היקפה באופן המתאים למצב השוק. אנחנו מברכים על החלטה להקים היום צוות שיגבש את הפרטים של התוכנית ויביא את התוכנית בימים הקרובים לקבינט.

בעניין תכנית מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה, בנק ישראל מעריך כי לתוכנית חסרונות שעל הקבינט לתת עליהם את הדעת.  להלן אפרט כעת את עיקרי הסוגיות העולות מהניתוח של בנק ישראל לגבי ההצעה של מע"מ אפס:

v     יישום התוכנית יגביר את  הביקושים לדירות חדשות -- מתן פטור ממע״מ לרוכשי דירה ראשונה העומדים בתבחינים שנקבעו, המהווים חלק משמעותי מרוכשי הדירות, צפוי להביא לעלייה בהיקפי הביקוש לדירות חדשות. ככל שהיצע הדירות החדשות קשיח יותר (וסביר שהוא קשיח למדי בטווח הקצר) כך ייווצר לחץ גדול יותר לעליית מחירים. בהיעדר פיקוח אפקטיבי על המחירים, יעלו מחירי הדירות העומדות בהגדרת הזכאות למע"מ אפס, ובסופו של דבר חלק ניכר מההטבה לא יגיע לכיסם של הרוכשים.

v     יש בתוכנית מרכיב של מערך פיקוח מחירים מורכב וקשה ליישום -- כדי למנוע את עליית המחירים הצפויה לנוכח עליית הביקוש ע"י הזכאים למע"מ אפס, ההצעה כוללת מערך מורכב של פיקוח מחירים ומפרט, בהתאם להערכת השמאי הממשלתי. ואולם, פיקוח מחירים ופיקוח על המפרט של דירות שיעמדו בתנאים שנקבעו הוא קשה מאוד ליישום. פיקוח כזה ידרוש מידע פרטני על המחירים  לכל דירה, עבור דירות באזורים שונים ובמפרטים שונים.  עודף ביקוש חריף שייווצר לדירות שיזכו את קוניהן במע"מ אפס, עלול ליצור עיוותים נוספים, ושוב הרוכשים לא ייהנו ממלא ההטבה.

v     אציין שתי נקודות הקשורות לאוכלוסיית היעד שנבחרה כזכאית להטבה

1.       קביעת הערך המרבי של דירות המזכות את רוכשיהן במע"מ אפס על 1.6 מיליון ש"ח  מטיבה עם אוכלוסיות חזקות יחסית.

2.       התבחינים שנקבעו לזכאות אינם כוללים את האוכלוסיות החלשות ביותר. עליית מחירי הדירות החדשות כתוצאה מהתכנית תקשה עוד יותר על אוכלוסיות שאינן זכאיות להטבה לרכוש דירה.

v     מע"מ אפס צפוי להיות פרמננטי ועלול להתרחב -- מרגע שתינתן הטבת המע״מ אפס לאוכלוסייה שנקבעה, היא צפויה להיות פרמננטית, ובמרוצת הזמן צפוי להיווצר לחץ להרחבת אוכלוסיית הזכאים. גם אם יתברר בעתיד כי ההטבה אינה מניבה את התוצאות המקוות ואף גורמת לנזקים בלתי צפויים ((unintended consequences סביר שהמציאות הפוליטית לא תאפשר  לבטלה (כשם שעד היום לא צלחו הניסיונות לבטל את הפטורים ממע״מ על פירות וירקות או לעיר אילת).

v     לצעד יש עלות תקציבית גדולה עם פוטנציאל לגידול העלות בהמשך ויש למצוא לו מקור מימון - לתכנית המוצעת עלות תקציבית של כ-2 מיליארד ₪, בהנחה שרק האוכלוסייה העומדת בתבחינים שנקבעו תהיה זכאית למע"מ אפס. עם זאת סביר שבמרוצת הזמן ייווצר לחץ להרחיב את קבוצת הזכאים להטבה, והעלות התקציבית תעלה לאורך זמן. בגלל החשיבות לשמירה על מסגרת הגירעון, אנו מציעים שלהצעה תתלווה התייחסות למקור המימון של ההטבה. כפי שאנו מבינים, בהצעה המובאת לא צוין מקור המימון, באמצעות הטלת מיסוי אחר או צמצום נוסף בהוצאות.

v     הצעד פוגע ביעילות של מערכת המע"מ האחיד -- אחד מהיתרונות הגדולים של מערכת המע״מ בישראל ההופך אותה ליעילה במיוחד הוא היותה בשיעור אחיד (כמעט). הוספת הפטור המוצע צפויה להגביר את הלחץ להוספת פטורים נוספים והיא עלולה לכרסם באופן מהותי בעיקרון של המע״מ האחיד, ולחייב העלאות מס אחרות כדי לפצות על אובדן ההכנסות.

רשימת אורח: בעיית מחירי הדירות ורוכשי דירה ראשונה - ד"ר יאיר דוכין*

בעיית הקושי הגדול של זוגות צעירים בישראל לרכוש את דירתם הראשונה אינה יורדת בשנים האחרונות מכותרות אמצעי התקשורת וממשיכה לעמוד בראש סדר היום הכלכלי-לאומי. המחאות וההפגנות של ציבור הצעירים הרואים עצמם נפגעים מהעלייה המתמשכת של מחירי הדירות - שהגיעו לרמה שהפכה את רכישת הדירות לבלתי אפשרית לדעתם - והטיפול התקשורתי הנרחב והמתמשך בבעיה, מושכים כצפוי את תשומת ליבם של הפוליטיקאים מכל קצוות הקשת הפוליטית, ששופעים הצעות ופתרונות יצירתיים חדשות לבקרים. במאמר הנוכחי אסביר מדוע מרבית הפתרונות המוצעים אינם מתאימים, כך שגם אם ייושמו לא יביאו להקלה משמעותית במצוקתו של ציבור רוכשי הדירה הראשונה, ואציע כיוון לגיבוש פתרון מתמשך ואמיתי לבעיה.

ראשית, אזכיר לקורא שמדינת ישראל ידעה בעבר להתמודד עם צרכי הדיור של האוכלוסייה - מרביתה אוכלוסיית מהגרים ענייה, כמעט ללא הון עצמי ועם כושר השתכרות מוגבל - ועם הרצון הנרחב שלה לגור בדירות בבעלות. צרכי הדיור נפתרו היסטורית על ידי מהלכים משולבים מצד ההיצע ומצד הביקוש.

בצד ההיצע פעלה המדינה בשנות ה- 60' וה- 70' על ידי "בנייה תקציבית" רחבת-היקף (מה שנקרא פעם 'בנייה ביוזמה ציבורית', כאשר המהלכים האופרטיביים הלמו את השם, בשונה מההגדרה הנוכחית של בנייה ביוזמה ציבורית). בשנות ה- 90' טופל צד ההיצע על ידי פרישת רשת ביטחון ממשלתית ליזמים בדמות התחייבויות הרכישה שניתנו על ידי המדינה, מתן תמריצי זירוז ממשלתיים, וקיצור הליכי התכנון.  מכלול הצעדים שבהם נקטה המדינה בשנות ה- 90' בא לאור תחושת החירום הלאומית בתחום השיכון על רקע גל העלייה המבורך מחבר העמים.

מחאתם של חסרי הדיור צריכה גם היא לעורר תחושת חירום לאומית ולכן נדרשת התייחסות ממשלתית ברמת הרצינות וההיקף של ההתייחסות בשנות ה- 90', שהובילה אז לפתרונות שיכון שיצרו היצע דיור במחירים סבירים למיליון העולים שהגיעו בעשור שנות ה- 90'.

בצד הביקוש פעלה המדינה - הן בשנות ה- 70' וה- 80' והן בשנות ה- 90' - על ידי הגדרה של אוכלוסיות "זכאים", תוך יצירת נגישות נוחה-יחסית עבור זכאים אלו לרכישת הדירות. בשנות ה- 90' לא נדרשו הרוכשים להציג לבנקים למשכנתאות הון עצמי, אלא ביטחונות מספיקים וערבים אישיים. כך, למשל, נוצרה האפשרות לשעבד שתי דירות (לדוגמא: הדירה הנרכשת ודירת ההורים), כדי לקבל מימון מלא לרכישה, למעשה ללא הון עצמי כלל. האפשרויות הללו הביאו במקרים רבים את ציבור ההורים לסייע בהחזר המשכנתאות.

המהלכים הללו הוכיחו עצמם היטב, והדבר ניכר בבירור כשבוחנים את ההיקף המצומצם של מקרי הפיגורים וחדלות-הפירעון. אשר למחירי הדיור, ראוי להזכיר שהיו תקופות, לעיתים ממושכות, של ירידות מחירים, ולעומתן תקופות של עליות מחירים. כך, למשל, חלה ירידת מחירים ריאלית מצטברת של קרוב ל- 40% מסוף שנות ה- 70' ועד לסוף שנות ה- 80'. ירידת מחירים זו, שנבעה בעיקר מבנייה תקציבית רחבת-היקף שננקטה בשנות ה- 70', גרמה לירידת קצב התחלות הבנייה השנתי אל פחות מ- 20 אלף יחידות דיור בסוף שנות ה- 80'. ירידת המחירים נעצרה והפכה לעליית מחירים חדה עם תחילתו של גל העלייה מחבר העמים, שגרם לספיגה מיידית של עודפי ההיצע בשוק.

התגובה המיידית של שר השיכון אריק שרון לגל העלייה, שהביאה לגידול דרמטי של קצב התחלות הבנייה, ולכן של היצע הדירות - בלמה במידה רבה את עליית המחירים. עודפי היצע, שהחלו להצטבר בסוף שנות ה- 90', הביאו שוב לתחילתו של גל ירידות של מחירי הדירות. כאשר הסתיימה ספיגתם של עודפי ההיצע שהיו בשוק - אי-שם בשנת 2006/7 - התחדשה כצפוי מגמת ההתייקרות שנמשכת עד כה.

השאלה היא, אפוא, כפי שהצגתי בראשית המאמר: מהו הפתרון?

כדי לגשת לגיבוש פתרון ראוי לבחון ולהגדיר תחילה מספר נקודות. ראשית, חשוב להבין ששום יזם רציונלי לא יבנה ולו דירה אחת מטעמי התנדבות לסייע לחסרי דיור - הוא יבנה אך ורק כאשר הוא צופה להרוויח מהפרויקט. זוהי הסיבה העיקרית לכך ששיווק מואץ של קרקעות לא יביא לירידת מחירים. צריך לזכור שמשקי הבית אינם רוכשים קרקעות אלא דירות, ולכן השלב הקובע מבחינת היצע הדיור הוא המעבר מקרקע משווקת לדירה בבנייה. לממשלה כמעט שאין שליטה על שלב זה, וכל עוד הוא מופעל ברמה הנוכחית - שיווק הקרקע לא יעזור.

שנית, עלינו לבחון מהי עלות הבנייה בפועל של הדירות. ניתוח עלויות הבנייה מצביע על כך שעלויות הבנייה נעות בין 1,000 ל- 3,000 דולר למ"ר, תלוי באיכות הבנייה ורמת הגימור. נניח, לדוגמא, שהעלות היא כ- 2,000 דולר למ"ר (כולל רווח יזמי של 10-15%), דהיינו: כ- 7,000 ש"ח למ"ר בשער החליפין הנוכחי (כ- 3.5 ש"ח ל- 1 דולר). בנתונים אלו עלות הבנייה הישירה של דירת 80 – 100 מ"ר היא 560 עד 700 אלף ש"ח. מחיר ממוצע של דירה כזאת בשוק עומד כיום על 1.3 – 1.6 מיליון ש"ח. פירוש הדבר הוא שלעלות הדירה נוספים 740 עד 900 אלף ש"ח נוספים עקב עלות הקרקע ותשלומי מיסים שונים, שזורמים לכיסי המדינה.

ברור שמרבית רוכשי דירות ראשונות כיום מסוגלים לשלם עבור עלויות הבנייה אך אינם מסוגלים לשלם עבור תוספת העלויות שזורמת כאמור לכיסי הממשלה. הפתרון המוצע הוא, אפוא, שהמדינה תוותר על הכנסותיה ממכירת דירות לזכאים הללו, וזאת על ידי סיוע ישיר לרוכשים בגובה הוויתור. עיקר הוויתור יינתן  כמענק, והיתרה - בפריסה ארוכה עם דחיית מועדי התשלום.

מסקרי אוכלוסייה של ה-ל.מ.ס עולה שהתוספת השנתית למצבת משקי הבית בישראל עומדת על כ- 39 אלף. ההערכה היא שמספר הזכאים לסיוע מתוכם - דהיינו: כאלה ששרתו בצה"ל ועובדים למחייתם - עומד על כ- 15 עד 18 אלף. אם הסיוע הממשלתי הממוצע ליחידת דיור יעמוד על 600 אלף ש"ח למשק בית - מדובר על היקף שנתי כולל של כ- 9 – 11 מיליארד ש"ח (סדר גודל של 2.5-3% מתקציב המדינה).

אני מניח שהפתרון המוצע כאן "יקפיץ" את פקידי האוצר ושאר אבירי השוק החופשי, אולם לכל אלה ראוי להזכיר שסיוע שנתי בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים למפעל ההתנחלויות ולמגזר החרדי (על ההיקף האמיתי של סיוע זה ידובר בכתבה נפרדת) מקבל את אישורם כבר למעלה מ- 30 שנה ואין פוצה פה ומצפצף. הגיע הזמן שהמדינה תפעל ותסייע גם למגש הכסף שנושא אותה על גבו.  

הערה בשולי הרשימה: על ההצעה לפטור רוכשי דירה ראשונה מתשלום מע"מ

עם סיום כתיבתו של המאמר התבשרנו על כוונת שר האוצר לפטור ממע"מ את רוכשי דירה ראשונה, שחלק מהם הם אלה המכונים על ידי כאן "זכאים". כמו-כן בישר ראש הממשלה בנאום בכנסת על צעדים בהם תנקוט הממשלה כדי להוריד את מחירי הדירות. אשר לצעדו המתוכנן של שר האוצר, ניתן לומר שהוא בהחלט בכיוון הנכון ומתיישב בדיוק עם כיוון הצעתי. הבעיה היא שהוא בא כצעד ספורדי ולא כחלק מתכנית שלמה. כצעד בודד הוא מכניס אי-וודאות לענף ולכן עלול לשתק את הפעילות הענפית עד שיתבררו השלכות המהלך. כמו-כן, היקף המהלך איננו מספק ולא יפתור את בעייתם של רוכשי דירה ראשונה. אשר להודעתו של ראש הממשלה, ניתן לומר שהיא חלק מהכרזות כלליות של שרים וחברי כנסת שאין מאחוריהן מהלכי ביצוע ברורים. יתר על כן: גם אם  מחירי הדירות ירדו בשיעור מסוים (נניח לדוגמא ב- 10%) - הדבר לא יפתור כלל את בעיית הרוכשים שעדיין יידרשו להביא הון עצמי בהיקף שאינו בר-השגה על ידם. 

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו פורסמה, בהבדלי עריכה מסויימים, במוסף הנדל"ן של העיתון 'דהמרקר' ביום 21.3.14

על ההצעה לפטור רוכשי דירות מתשלום מע"מ על הדירות

חשבתי לעבור לסדר היום ולהתעלם מההצעה של שר האוצר לוותר על חיוב המע"מ לרוכשי דירה מסויימים. אלא שאחרי ששלושה אנשים פנו אלי לשמוע תגובה - החלטתי להגיב.  אז הנה כמה דברים, ואולי הפעם קצת  בוטים.

הבעיה בישראל של 2014 איננה מחסור בדירות

לא שמעתי שהייתה עלייה המונית בעת האחרונה, קצב התחלות הבנייה רק הולך וגובר בשנים האחרונות, ולא הייתה פגיעה כלשהי במלאי הדיור הקיים. מדובר בסה"כ בעודף ביקוש שמתקיים בשוק הדיור כבר קרוב לשש שנים וגורם לעלייה בולטת ומתמשכת של מחירי הדירות. עליית המחירים מוציאה את הציבור משלוותו: חסרי דיור חשים ייאוש מתגבר לנוכח אובדן היכולת להגיע לדירה בבעלות, משפרי דיור בכוח (כאלה ששוקלים לשפר בעתיד הקרוב את רמת הדיור שלהם) מרגישים שהם הולכים ונלכדים בדירותיהם הנוכחיות, והורים נכנסים לחרדה לגבי הסיכוי של ילדיהם "להסתדר".

המנוע להתפתחות זו הוא מדיניות מוניטרית מרחיבה בה נקט בנק ישראל מאז פרוץ המשבר הפיננסי העולמי. לא הייתה לבנק ישראל אלטרנטיבה, כי ללא הפחתת-מגן של שיעור הריבית שער - השקל היה ממריא וכלכלת ישראל הייתה שוקעת. אלא שריבית נמוכה השאירה את החוסכים ללא סיכוי לקבל תשואה סבירה על השקעות פיננסיות אלא אם ייכנסו לסיכון. לאור מצבו של הסקטור הפרטי, המראת שערי המניות בבורסה (שימו לב לשערי המניות בארה"ב ובישראל, בעולם ממותן ומסוכן!) וסיפורי ה"תספורות" של החיסכון הפנסיוני - זה רק נראה סביר שהשקעה בנדל"ן לדיור תיחשב לגידור סיכונים ע"י משקי בית החוסכים לפנסיה. וריבית נמוכה על משכנתאות רק עוזרת לבצע השקעה כזו.

התוצאה היא שהמדיניות המוניטרית גורמת להסטת כספים משווקים פיננסיים לשוק הנדל"ן. היצע הדיור, שחשב בכלל שהוא צריך לענות על צרכים דמוגרפיים (גידול האוכלוסיה, עליית רמת החיים) ומייצר פתרונות דיור בקצב פלגמטי וקבוע של 30-40 אלף דירות חדשות לשנה - פתח בבוקר את דלת החנות שלו ומצא קהל עצום של משקיעים צווחים שמחפשים בכלל הגנה משחיקת החיסכון שלהם. מאחר שאין אפשרות לייבא דירות ואין אפשרות לאלסטיות כזו של היצע הדירות - נוצר עודף ביקוש שגורם לעליית מחירים. ועליית המחירים אינה מעלה ארוכה ל"דלקת הביקושים" הזו - היא רק מחמירה אותה, כי היא  מצדיקה בדיעבד את השיקול להשקיע בדיור. נוצרה סכנה של סיחרור. של התפתחות "בועה".

אסור להרשות בועת "נדל"ן"

אם יש דבר שאיננו יכולים להרשות לעצמנו, זו ההתפתחות הזו של שוק הדיור. אסור לקבל מצב שבו גלים ספקולטיביים 'מנדנדים' את שוק הדיור. סיחרור המחירים מסכן את כל הנוגעים בדבר, וזה לא ייגמר טוב: זה יוביל לשחרור מהיר של קרקעות (כבר קוראים לגורמים הממשלתיים המקצועיים "ספסרי קרקע"), לוויתור על הליכים של תכנון ורישוי (שמם הפופולרי הפך להיות "ביורוקרטיה" בפי כל), ולהאצה מיותרת ומסוכנת של קצב הבנייה. זה מסכן את רוכשי הדירות, את הבנקים ואת היזמים בענף הבנייה.

המחיר החברתי של עליית המחירים

יש פן חברתי מאד ברור לתהליך שקורה למחירי הדירות. בתחרות על הדירות (עודף ביקוש) מנצחים משקי הבית המבוססים, שמשלבים הון עצמי גדול יותר עם נגישות טובה יותר למימון בנקאי. מפסידים בתחרות משקי הבית הפחות-מבוססים, ובעיקר משקי הבית הצעירים. זהו תהליך של 'דחיקה החוצה' (crowding out) של האוכלוסיה הפחות-מבוססת. ובנק ישראל, להוותנו, עוד מרע את המצב ע"י התערבות בלתי צודקת לרעת הצעירים כשהוא מגביל את שיעור המימון המקסימלי המותר לבנקים. זה לא יכול להיגמר טוב לחברה הישראלית: זה יגביר את הניכור, את הייאוש בקרב צעירים, את תחושת האין אונים שלהם, את התחושה שאין סיכוי להגיע לדיור בבעלות עצמית ושהכנסה מעבודה וחיסכון שוטף אינם הדרך לכך. זה יגרום לאי-שקט חברתי ופוליטי. זה יגרום לחיפוש נואש אחר פתרונות. זה יגרום לרעיונות גרועים לצוץ, לקבל תמיכה ציבורית, ולהינקט ע"י הפוליטיקאים. אז הנה הגענו להסבר מהיכן צץ הרעיון הגרוע של ויתור על מע"מ.

עולם נורמלי ועולם עקום

איך נראה עולם נורמלי כשמדובר בדיור? זהו עולם שבו רוב האוכלוסיה יכול להגיע לדיור בבעלות עצמית, ואם אפשר כבר בגיל צעיר-יחסית של בניית המשפחה. לשם כך יש צורך במערכת בריאה של תיווך פיננסי שתבטיח שמשקי בית מבוגרים שיש להם עתודות פיננסיות - יעמידו עתודות אלו לטובת משקי בית צעירים שזקוקים לאשראי לרכישת דיור. בעולם כזה למבוגרים יש חיסכון פיננסי (חיסכון לפנסיה),  ולצעירים יש משכנתאות כדי לקנות דירות.

ואיך נראה עולם עקום? זהו עולם שבו משקי בית צעירים אינם יכולים להגיע לרכישת דיור, ומשקי בית מבוגרים אינם יכולים לשמר על חסכונותיהם אלא באמצעות השקעה ישירה בדירות להשכרה. בעולם כזה הצעירים גרים בשכירות אצל המבוגרים. במקום שוק הון יעיל, שדרכו עוברים אמצעים פיננסיים - יש שוק דירות: המבוגרים "משאילים" דירות לצורך דיור לצעירים. ככה לא בונים חברה מלוכדת.

למה מס ערך מוסף?

מס ערך מוסף הוא מס מצויין ואהוב על בעלי מקצוע. הוא יעיל, אפקטיבי וצודק. יעילותו בכך שהוא אינו מעוות את המחירים היחסיים ובכך שגבייתו קלה (נעשית ע"י הסקטור הפרטי בעצמו). האפקטיביות נובעת מכך שהוא בעל בסיס מס רחב (כל התוצר הלאומי - לא מכוניות פאר או סיגריות), ולכן כל אחוז מס מייצר הכנסות משמעותיות לממשלה. הוא צודק כי קשה מאד להתחמק ממנו, להבדיל ממיסים אחרים.

לא כולם אוהבים את המס הזה. קבוצות שונות מנסות כבר כמעט 40 שנה לחמוק ממנו ולהיות פטורות ממע"מ. אנשי רשות המיסים והכלכלנים נאבקים ולא נותנים. לא ליצואנים, לא לתעשיות המזון, לא לענפי התיירות, לא לעיירות הפיתוח, לא לציוד רפואי, לא למשפחות ברוכות-ילדים. למיטב ידיעתי קיימים רק שני יוצאים מהכלל: הטעות ההיסטורית הגדולה של מוכרי הירקות והפירות, והטעות של העיר אילת. עכשיו מנסים "לפתוח חלון" לרוכשי דירות. צריך להיות ברור שזו 'מלחמה על הבית': דרך ה'חלון' הזה יעברו תרופות לחולים סופניים, מזון בסיסי, תשמישי קדושה, תוצרת מיו"ש, ספרי לימוד ומכשירי כתיבה, תרבות ואמנות…… הבנתם את התמונה. וכל זה בעצם לשווא: התמיכה שתינתן לרוכשי הדירות צריכה להיות ממומנת ממקור כלשהו. לכן הוויתור על מע"מ מחייב העלאת שיעורי מס במקומות אחרים, פחות יעילים. או אולי קיצוץ נוסף בתקציבי בריאות וחינוך.

גם גודל התקציב הוא אשלייה: אין סיכוי שהוויתור על מע"מ יוגבל לאוכלוסיה שהציע שר האוצר. מייד נשמעו הצעות להרחיב את הפטור לרוכשי דירה מיד שנייה (למה לא?), למשפרי דיור, וגם לאוכלוסיה שלא שירתה בצה"ל. לא מדובר בשני מיליארד שקל.

מה כן צריך לעשות?

נחזור למקורות. מה שקרה למחירי הדירות נובע מכך שביקוש עצום להשקעות פרץ לשוק הדיור. צריך לפנות אותו משוק הדיור, באמצעות 'מקל' (מיסוי מוגדל על רכישת דירות להשקעה ועל תשואה מהחזקת והשכרת דירות) ובאמצעות 'גזר' (יצירת מסלולים לחיסכון ארוך-טווח המבטיחים לחוסכים הצמדה למדד מחירי הדיור). סיבסוד הביקוש של חסרי דיור עלול במצב הנוכחי לפעול דווקא כהוספת דלק למדורה - עדיף לנתק את החמצן הנובע מהביקוש הספקולטיבי. ואז גם לא נצטרך להאיץ את קצב הבנייה או לדלג על תהליכי תכנון ורישוי. ואם אנו רוצים לתת סיוע לרכישת דיור לקבוצות אוכלוסייה חלשות - יש בהחלט דרכים לכך, אבל אין טעם לפרט כאן.

האם כדאי כיום להשקיע בדירה? מחזה היסטורי בשלוש מערכות

כשאנו קוראים את הכותרות המתפרסמות לגבי עליית מחירי הדירות ליבנו נחמץ: שוב הפסדנו את הרכבת! בין אם אנחנו צעירים חסרי-דירה או מבוגרים שחרדים לגורל חסכונותיהם לקראת פרישה לגימלאות - אנחנו אומרים לעצמנו שיכולנו להתעורר מוקדם יותר ולרכוש דירה אי-אז לפני שהמחירים "ברחו לנו" והשאירו אותנו בחוץ, בכפור. לו רק יכולנו לסובב את הגלגל לאחור, ולרכוש דירה בזמנים נוחים יותר!

אבל רגע! אולי לא מאוחר מידי! כי עם שיעורי הריבית הנמוכים השוררים היום ממילא אנו מפסידים כסף על ההשקעות הפיננסיות הסולידיות שלנו, ועם הממשלה האימפוטנטית ורשות מקרקעי ישראל האכזרית הזו אין סיכוי שיצליחו להגדיל את ההיצע של דירות ולכן מחירי הדירות ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, ושיעורי הריבית על המשכנתאות הם אפסיים (במונחים ריאליים) ובנק ישראל לא יעיז להעלות את שיעור הריבית בגלל שער הדולר הנמוך -- אז אולי עדיין לא מאוחר להשקיע בדיור? אולי אפשר עוד להחזיר את הכבוד האבוד שלנו כמשקיעים חכמים?

מי שמהנהן בראשו למקרא שני הקטעים הראשונים - כדאי שימשיך לקרוא את הרשימה.

תמונה ראשונה: ארה"ב, סוף 2003

חתן פרס נובל לכלכלה לשנת  2013, הכלכלן רוברט שילר, פירסם את המהדורה השנייה של ספרו Irrational Exuberance. כליווי לספר, הוא פירסם מדד רבע-שנתי של מחירי הבתים בארה"ב, מחושב ריאלית (כלומר: בניכוי העלייה של מדד המחירים לצרכן). עשיתי בהמשך שימוש עצמאי בנתונים שפירסם.

עשיתי תרגיל פשוט: התוויתי גרף של התנהגות המחיר הריאלי (מנוכה-אינפלציה) של הבתים בארה"ב לאורך עשור, כפי שהוא נראה בסוף 2003. נקודת הזמן לא נבחרה שרירותית, אל מתוך כוונה דידקטית שתתגלה לקורא רק בהמשך. להלן גרף של מדד המחירים הריאלי של בתים בארה"ב:

 

אנו רואים מהגרף שמדד המחירים הריאלי היה יציב במהלך ארבע השנים הראשונות - 1994 עד 1997. במהלך 1998 קצב העלייה של מחירי הבתים כבר היה גבוה משיעור האינפלציה, והמדד החל לעלות. הוא המשיך לעלות ברציפות בשנים שלאחר מכן, כלומר: מחירי הבתים בארה"ב עלו במונחי כוח קנייה.

נריץ את הסרט קדימה. נניח שאנו נמצאים עכשיו בסוף 2003, ומנסים לקבל החלטה אם להשקיע ברכישת בית  - מה ניתן להסיק מניתוח העשור האחרון? ניתן לראות שעליית המחירים שהחלה ב-1998 כבר נמשכת ברציפות שש שנים, עד היום (סוף 2003). מחירי הבתים עלו בקצב מהיר מזה של האינפלציה, כך שמחירי הבתים עלו ברציפות במונחים של כוח-קניה. שיעור התשואה המצטבר הריאלי בשש השנים האחרונות הוא כ-47%. המשמעות היא שמחירי הבתים עולים ריאלית בקצב של 7% לשנה. האם זה יימשך? האם כדאי לנו להשקיע בדיור?

כדי לסייע לנו לקבל החלטה נזכור שיש עוד נתונים ברקע התמונה: מאז 2001 הבנק הפדרלי הפחית משמעותית את שיעור הריבית. זהו מהלך היסטורי, דרמטי, שמטרתו הייתה לסייע למשק האמריקני להיחלץ מהאיום של המיתון הכלכלי שהסתמן בעקבות משבר חברות ה-דוט.קום. זה אומר שהמשכנתאות כיום (2003) זולות יותר מאשר לפני עשור. זה אומר שעבור התחייבות חודשית נתונה נוכל לקבל כיום משכנתא גדולה בהרבהמאשר יכולנו בעבר. חוץ מזה, הבנקים למשכנתאות, שמודעים להתייקרות הבתים, הלכו לקראת הלווים הפוטנציאליים והנהיגו סוגים חדשים של הלוואות שמקלים על הלווים בכך שהם מקטינים עוד יותר את נטל התשלום החודשי.

מהי ההחלטה, אם כן, לאור כל זאת? נראה לי שהיא די ברורה: משקיעים בדיור.

תמונה שנייה: ארה"ב, סוף 2011

היתרון שיש לנו בתרגיל זה הוא שאנו יכולים לנוע קדימה בזמן (יחסית ל-2003) וללמוד מה קרה בסופו של דבר. הגרף הבא מציג את התנהגותו של אותו משתנה בדיוק (מדד המחירים הריאלי של בתים בארה"ב, נתונים רבעוניים), כשהפעם אנו יכולים לראות כיצד נראו הדברים שמונה שנים מאוחר יותר (2011).

 

התמונה השנייה שונה לחלוטין מזו שעלתה מהגרף הראשון. נתחיל מהתיאור של ההתפתחויות שחלו מאז סוף 2003. מחירי הבתים המשיכו לעלות (במונחים ריאליים) עוד כשנתיים, עד לשיא ברביע הראשון של 2006. העלייה המצטברת של המדד מנקודת המיפנה בסוף 1996 ועד לתחילת 2006 הייתה כ- 86%, שפירושו עלייה של מחיר הבתים בקצב שנתי ממוצע של כ- 7%. במהלך 2006 נעצרה עליית מחירי הבתים, והמגמה נהפכה: מחירי הבתים החלו לרדת במהירות, ובמונחים ריאליים הירידה אף חריפה יותר. עד לתחילת 2012 נמשכה ירידת המדד, כשהירידה המצטברת מנקודת השיא היא כ- 42%. בתחילת 2012 הגיעו מחירי הבתים (שוב: במונחים ריאליים) די קרוב לרמתם בשנת 1996. כמעט כל עליית המחירים נשחקה.

לכאורה, לא קרה כלום: מה שעלה - ירד. אלא שבינתיים קצב הבנייה הוכפל, נרכשו דירות בתקופת הגיאות במחירים גבוהים מידי, ניתן אשראי בהיקפים חסרי-תקדים, ועד היום המערכת הפיננסית מדשדשת לאחר משבר שחיסל נתחים חשובים ממנה וגרם להלאמת נתחים אחרים.

תמונה שלישית: "התמונה הרחבה"

הפעם "נצלם" את האירוע כולו מזווית אחרת, שתספק לנו אולי תובנה נוספת - פרספקטיבה. לשם כך ננצל את המדד שפורסם ונתחיל מהנקודה המוקדמת ביותר שלו - שנת 1953. יש לנו אם-כן גרף עם תצפיות רבע-שנתיות לאורך 60 שנה. בנוסף, יש לנו גם תצפית על תקופה חדשה: השנתיים האחרונות (2012-2013).

 

"מתיחת" סרגל הזמן לאחור, לשנת 1953, מספקת אמנם תובנה נוספת. היא מראה שעד לשנת 1997 היו אמנם אירועים קודמים של שינויים במדד המחירים הריאלי של בתים, אבל שינויים אלו היו מחזוריים באופיים: קשה - בניגוד למה שמראים הנתונים ארוכי-הטווח של ישראל -  לזהות קו מגמה ארוך-טווח. גם המשרעת של מחזורים אלו לא הייתה בממדים דרמטיים: בגבולות 10-15%.

האירוע שקרוי "בועת הנדל"ן" שהחל בארה"ב כנראה בשנת 1998 ונמשך עד לתחילת 2006 - הוא לכן אירוע חסר-תקדים.  לא מדובר כאן במחזור מחירים אופייני ולא בחיוץ של קו מגמה עולה "נורמלי" - מדובר כאן בתופעה פנומנלית. מי שעקב אחר מדד מחירי הבתים היה צריך לומר לעצמו אחת משתיים: או שמדובר במעבר למציאות חדשה של מחירי דירות ומה שאנחנו רואים הוא תיקון היסטורי חד-פעמי של רמת המחירים כלפי מעלה, או שמדובר בתופעה פתולוגית שתוביל בהכרח לאסון כי מחירי הבתים הגיעו לרמה בלתי סבירה. רוב הציבור, לרבות המערכת הפיננסית,  האמין כנראה באפשרות הראשונה. זו הסיבה שהבנייה והרכישה נמשכו, וזו הסיבה שסקרים שנעשו בין רוכשי בתים הראו שגם בשנת 2006 הם עדיין האמינו שמחירי הבתים ימשיכו לעלות בקצב שנקבע בשנים שלפני-כן.

בשולי התמונה ישנה עוד התפתחות מעניינת: בשנתיים האחרונות המדד הריאלי של מחירי הבתים חזר לעלות. בשנת 2013 לבדה המדד עלה בכ- 10% (מדדים נומינליים אלטרנטיביים מראים שמחירי הבתים בארה"ב עלו בשנת 2013 בכ- 13%). וכל זאת כשהמשק האמריקני עדיין נאבק להיחלץ מהמיתון הכלכלי הארוך ביותר שסבל מאז השפל הגדול של שנות ה- 30', כששוק העבודה טרם חזר לעצמו, וכש-15% ממשקי הבית נמצאים עדיין במצב שיתרת חוב המשכנתא שלהם גדולה מערך ביתם.

מסקנות לקורא הישראלי?

התרגיל שעשינו בגרף הראשון, לסובב את מחוגי השעון לאחור כדי להבין משהו, הוא תרגיל דידקטי. הוא מנסה לשלול מאיתנו את החכמה שלאחר מעשה ולהציב בפנינו את השאלה מה אנחנו היינו עושים במקום משק בית אמריקני בשנת 2003 בהינתן מה שהיה ידוע באותה עת. העובדה שאנו מכנים את עליית מחירי הבתים בארה"ב "בועה פיננסית" היא בעיקר 'חוכמה שלאחר מעשה', של מי שיודע את סוף הסרט (אם בכלל מה שאנו רואים היום הוא סוף הסרט, ולא הפסקה). בזמן אמיתי, התפתחות זו לא הוגדרה כבועה במובן הפתולוגי של האיבחון, לפיו מדובר בהתפתחות שתביא בהכרח לפיצוץ. זוהי גם הסיבה שלמעלה משני מיליון בתים חדשים נבנו ונמכרו בכל שנה עד למשבר, כ- 50% יותר מקצב התחלות הבנייה בשנים שלפני-כן - זוהי לא התנהגות של ציבור שחושש מפיצוץ.

האם יש כאן מסקנה? לא בהכרח. האם יש כאן לקח למשק בית ישראלי העומד כיום בפני שאלה לגבי השקעה בדיור? זכרו שהמצב בישראל כיום מאד דומה למצב שהיה בארה"ב בסוף 2003 (ראו כאן רשימה בבלוג זה מיום 7.7.2013). מחירי הדירות בישראל עולים ריאלית כבר שש שנים (מאז 2008). גם אצלנו עליית המחירים מונעת ע"י הביקוש להשקעות, ה"מתודלק" מצידו ע"י ריבית נמוכה. לנו, בניגוד לאמריקנים, יש אמנם איזה "נרטיב" לאומי שמחירי הדירות עולים בגלל צד ההיצע, כשבתפקיד "המן הרשע" משחקת רשות מקרקעי ישראלרשויות התכנון  ומשרד האוצר, אבל אני מאמין שזו בעיקר הסחת דעת מהתהליך האמיתי של ביקוש ספקולטיבי להשקעה בדיור: מחירי הדירות בישראל עולים במקביל ולמרות שקיים גידול מתמשך של קצב התחלות הבנייה. ולבסוף: גם אצלנו קצב העלייה השנתי הממוצע בשנים האחרונות הוא כ- 8%, בדומה לתהליך האמריקני בשנים 1998-2005.

אז מה זה אומר - שנותרו לנו עוד שנתיים עד להתפוצצות הבועה, כפי שהיה בארה"ב, או אולי פחות מכך, כפי שמבטיחים הקברניטים הכלכליים והפוליטיים?

אני יודע שחלק מהקוראים, אחרי כל מה שכתבתי ברשימה זו ובקודמות לה, עדיין מחכה לתשובה מ"מישהו שיודע". הייתי מציע במקום זאת לחשוב על כך שאין ביכולתנו לחזות את העתיד: זוהי אשלייה מסוכנת שאנו מטפחים ע"י כך שאנו מתאמצים להסביר בדיעבד מדוע הדברים קורים. בשלב כלשהו אנחנו מפתחים תחושה שאכן הבנו את המודל: אנחנו יודעים להסביר מדוע הדברים התפתחו כפי שהתפתחו, ומכאן שאנחנו גם יודעים לומר מה יקרה בעתיד. אבל ייתכן שיש למחזה הזה מערכות נוספות, ובטוח שלאחר שהדברים יתפתחו בכיוון שיפתיע אותנו - יקום מישהו שידע להסביר (הסבר חדש!) מדוע כך התפתחו העניינים. מה שנותר הוא רק להיזהר ממפיצי תחזיות ולזכור שהאחריות להחלטות ההשקעה הפרטיות שלנו היא על כל אחד מאיתנו בנפרד.

בנקים למשכנתאות וסיכון ריבית - חלק ב': סילוק מוקדם

ראינו ברשימה הקודמת (כאן) שהבנקים למשכנתאות חיים במציאות של סיכון ריבית, מציאות שנובעת מכך שהשימושים שלהם (הלוואות משכנתא) הם ארוכי-טווח, בעוד שהמקורות (חיסכון משקי הבית) - קצרי טווח. המערכת הפיננסית נדרשת להתמודד עם סיכון זה, והיא אכן עושה זאת בצורות שונות. כולם תורמים את חלקם: משקי בית מסכימים לספוג חלק מסיכון הריבית בכך שהם מפקידים בבנקים את כספם (או חלק ממנו) במסלולי חיסכון ארוכי-טווח; בנקים סופגים חלק מהסיכון ע"י יצירת פער מכוון בין משך החיים הממוצע של נכסים לזה של התחייבויות; משקיעים מוסדיים מפקידים בבנקים פיקדונות לטווחים ארוכים, או בארה"ב רוכשים הלוואות בשוק המשני למשכנתאות; לווים נוטלים על עצמם סיכוני ריבית בכך שהם מסכימים ליטול הלוואות משכנתא בריבית משתנה. כולם תורמים, כל אחד בתמורה ליתרון כלשהו. אבל אז נכנס סיבוך נוסף למערכת: האופציה שניתנת ללווים לסילוק מוקדם של ההלוואה.

הבעיה הייחודית של בנק משכנתאות: הסילוק המוקדם

חוזים פיננסיים כוללים לוח תשלומים מפורט הממוקם על סרגל זמן. הלוואת המשכנתא היא יוצאת דופן במובן זה: ללווה יש אפשרות חד-צדדית לפרוע את ההלוואה, כולה או חלקה, גם לפני תום תקופת ההלוואה. זכות זו של הלווה קרויה 'אופצייה מסוג Call'. משמעותה היא, למעשה, שללווה יש אופציה לקנות מהבנק את יתרת החוב. הוא רשאי לעשות זאת בכל עת שיעלה מלפניו, ללא קביעה חוזית של  'תחנות יציאה' וללא הגבלה של פרק זמן מינימלי.

חישבו מה זה אומר על חייו של הלווה, זה שמסתובב עם הסיפור סוחט הדמעות על שיעבוד לכל החיים: יש לו הלוואה המוגנת מאפשרות שהריבית במשק תעלה, ומצד שני הוא רשאי לנצל כל ירידת ריבית כדי להחליף את ההלוואה שנטל בהלוואה זולה יותר. ללא ספק יש בידיו מכשיר פיננסי ייחודי, ורק מסך הדמעות של הלווה גורם לכך שהוא אינו רואה זאת.

האופציה המופלאה הזו הופכת את חייו של הבנק לקשים יותר. כאשר הוא מנסה לנהל את זרמי התקבולים (קבלת פיקדונות מהמפקידים, תשלומי הלווים) והתשלומים (תשלומים למפקידים, מתן אשראי) שלו, הוא צריך כעת לקחת בחשבון אי-סדירות שמקורה בהחלטות הצד השני לעיסקאות (מפקידים, לווים). כשהוא מתכנן את ניהול המקורות והשימושים שלו ומנסה לנהל את פער המח"מ שלו - הוא חייב להעריך מה יהיה קצב הסילוק המוקדם. רק לאחר שהניח הנחות כמותיות לגבי קצב הסילוק המוקדם הוא יוכל לתכנן את גיוס המקורות שלו.

כשהבנק (או בארה"ב המשקיע) מנסה להעריך את ממדי הסילוק המוקדם הצפוי לו - הוא נתקל בבעיה. חלק מהסילוק המוקדם הוא אקראי מבחינת הבנק. הוא נובע מאירועים אישיים שחלו אצל לווים ספציפיים (שלא לפי סדר חשיבות: מוות, חדלות-פירעון, נזק לדירה, מעבר לדירה אחרת, גירושין, ירושה וכו') וגרמו להם להחליט על סילוק מוקדם של ההלוואה. סביר לצפות שאירועי הסילוק המוקדם הללו יהיו בלתי-תלויים זה בזה. לכן גם אם איננו יודעים לנבא מתי לווה מסויים יגיע לסילוק מוקדם - נוכל אולי לנבא על סמך ניסיון סטטיסטי איזה חלק מתיק הלוואות כולל יגיע בכל תקופה לסילוק מוקדם.

אבל יש גם סוג אחר של סילוק מוקדם: סילוק מוקדם כלכלי, כלומר סילוק מוקדם המונע ע"י שינויים בתנאי השוק והחלטה של הלווה לנצל שינויים אלו לטובתו ע"י מימוש האופציה לסילוק מוקדם. סילוק מוקדם כלכלי הוא תופעה המונית, שכן שינוי בתנאי השוק נוגע לכולם. הסילוק הכלכלי מתרחש במקרה של ירידת הריבית, בדרך של מיחזור הלוואה קיימת (Refinance). ההיגיון הוא פשוט: מיחזור הלוואה מאפשר ללווה להקטין את נטל התשלום השוטף, או לחילופין לקצר את תקופת ההלוואה. סילוק זה אינו אקראי - הוא יקרה כאשר הריבית במשק תרד. במונחים של עולם המימון, ירידת הריבית יצרה רווח הון לבנק (ערך השוק של ההלוואה הישנה עלה); הלווה מנצל את האופציה שבידיו כדי לרכוש מהבנק את ההלוואה במחיר השווה ליתרת החוב - פחות מערך השוק של ההלוואה. הוא מפקיע מהבנק את רווח ההון שנוצר לו. מיחזור הלוואה, לכן, אינו מהלך נייטרלי: זהו ניצול מצב ע"י הלווה על חשבון הבנק (או בארה"ב - על חשבון המשקיע).

הטיפול בחשיפה של בנק לסיכון של עליית ריבית אינה דומה לטיפול בחשיפה לסיכון של ירידת ריבית: במקרה הראשון מספיק שהבנק ידאג לכך שתתקיים חפיפה קרובה בין תקופות החיים של ההלוואות והפיקדונות; שאורך החיים הממוצע של הפיקדונות לא יהיה קצר משמעותית מזה של ההלוואות, כפי שקרה בארה"ב בשנות ה-80'. המקרה של ירידת ריבית יוצר בעיה חמורה יותר, שכן החפיפה לא תגן על הבנק: צפוי שהלווים, באופן חד-צדדי ובמועד שאינו ידוע לבנק, יפרעו חלקים גדולים מתיק המשכנתאות של הבנק; הבנק לא יצליח לחדש את תיק האשראי שלו באותם תנאים, שכן ריבית המשכנתאות ירדה.

כיצד הבנקים מנהלים את החשיפה הזו? הם אמורים לכלול בהערכותיהם גם את ציפיותיהם לגבי מגמת הריבית, כלומר מה הולך לקרות לשיעור הריבית. אם הם מעריכים שצפויה ירידה של שיעורי הריבית - הם אמורים להיערך לקראתה ע"י הקטנת החשיפה לירידת ריבית. אין ארוחות חינם, והיערכות כזו כמוה כהימור: היא יוצרת במודע חשיפה לעליית ריבית, על כל ההשלכות מכך.

'פאני מיי' וההתמודדות עם הסילוק המוקדם

בספר ששמו The Mortgage Wars שפורסם באחרונה ע"י  Timothy Howard, מי שהיה מנהל הסיכונים של 'פאני מיי' במשך כמעט 20 שנה, מוצגת התמודדות מעניינת שננקטה ע"י 'פאני מיי' עם הסיכון של ירידת ריבית. 'פאני מיי', כסוכנות משכנתאות, רכשה מהבנקים הלוואות משכנתא, אם כדי לארוז ולמכור אותן למשקיעים אחרים בדרך של 'איגוח', ואם כדי להחזיק את ההלוואות בתיק הנכסים שלה. זיהוי הבעיה הוא ברור: במקרה של ירידת ריבית, 'פאני מיי' הייתה צפויה לגל של סילוק מוקדם (מיחזור) שהיה גורם להקטנה של התשואה הממוצעת על הנכסים מבלי יכולת להתאים את העלות הממוצעת של המקורות. 

הפתרון שבו נקטה 'פאני מיי' הוא גיוס פיקדונות מוסדיים לטווח ארוך שבהם יש למנפיק החוב אופציה לסילוק מוקדם של החוב. ניירות ערך אלו - Callable Debt - יצרו סימטריה בין הלווים לבין 'פאני מיי': במקרה של ירידת ריבית הלווים יכולים לנצל את האופציה (הקבועה בחוק) שלהם לצורך מיחזור ההלוואות, אבל גם 'פאני מיי' יכולה להתגונן מפני מהלך זה שמאיים על המירווח הפיננסי שלה ע"י כך שגם היא תנצל את האופציה (הקבועה בחוזה האג"ח) שלה ותמחזר את החוב שלה. לפי עדותו של המחבר, הוא החל לנהל את הסיכונים הפיננסיים של 'פאני מיי' בשנת 1987, שנה שבה עדיין סבל הענף מהמהלומה של עליית הריבית, והחל לתכנן את הטיפול הכולל בסיכוני ריבית. בשנת 1990 כבר הגיעה 'פאני מיי' למצב לפיו 70% מגיוס המקורות השוטף היה אג"ח עם אופציה מסוג Call, ובשנת 1993 היווה סוג זה של התחייבות כמחצית מסך המקורות של החברה.

ישראל וניהול החשיפה לסיכוני ריבית: עמלת סילוק מוקדם

הרפורמות שהונהגו אצלנו בשוק ההון בסוף שנות ה-80' כחלק מתכנית ההבראה של המשק הביאו לצניחה מהירה של הריבית על משכנתאות. הנזק המיידי שאיים על הבנקים למשכנתאות (אז עדיין פעלו בישראל בנקים עצמאיים למשכנתאות - לא מחלקות-מוצר בתוך בנקים מסחריים כפי שנהוג כיום) היה מיחזור המוני של המשכנתאות ופגיעה ארוכת-טווח ברווחיותם. נגיד בנק ישראל נחלץ אז להגן על יציבות המערכת הפיננסית ע"י כך שקבע בתקנה את הנוסחה הקיימת לחישוב עמלת סילוק מוקדם, ואף החיל אותה רטרואקטיבית. החורף חלף, והמטריה נותרה פתוחה: לכן בעוד שבארה"ב יש ללווה זכות לנצל ירידת ריבית לשיפור תנאי הלוואת המשכנתא שלו - בישראל נדרש הלווה לפצות את הבנק על רוב הנזק שנגרם לו כתוצאה מהמיחזור.

המהלך המיידי של נגיד בנק ישראל בשנת 1990 ניתן אולי להבנה, בעיקר על רקע הירידה החדה של הריבית, וההערכה שלא ניתן היה בעת ההיא לפעול סימטרית ולמחזר את פיקדונות קופות הגמל בבנקים למשכנתאות. השאלה הקשה היא מדוע נהוגה כיום בישראל עמלת סילוק מוקדם, מדוע היא אחידה בכל הבנקים ומדוע המפקח על הבנקים התערב כמזכיר הקרטל וקבע את נוסחתה. ראשית, לאור שיעורי הריבית הנמוכים של השנים האחרונות - רווחי ההון הפוטנציאליים של הלווים מניצול האופציה כבר אינם מהותיים; שנית, היה מקום, כפי שכבר היצעתי בעבר בבלוג זה (ראו כאן), לחייב את הבנקים להציע ללווים לבחור בין שני מסלולים - הלוואות שאין בהן עמלה בגין סילוק מוקדם והלוואות שבהן ניצול האופציה כרוך בתשלום עמלה; שלישית, הדוגמא האמריקנית מעידה על כך שגם הבנקים בישראל יכלו כנראה לגדר את הסיכון באמצעות שוק ההון, לדוגמא ע"י גיוס מקורות שהם Callable. 

למה זה חשוב לנו? משיקולים של הגנה על הצרכן. צריך לזכור שאחד הנזקים הנובעים מקיומה של עמלת הסילוק המוקדם במתכונתה הנוכחית הוא עיוות ההקצאה של משקי בית: הנהירה התמוהה של הציבור להלוואות בריבית משתנה, להערכתי לא בגלל שיקולים רציונליים אלא בגלל טעות בהבנת המנגנון והנוסחה שבבסיס חישוב עמלת הסילוק המוקדם.