יום חמישי, 27 בנובמבר 2014

נמשכת הירידה של שיעורי הפיגור בהלוואות משכנתא בארה"ב

אתר האינטרנט CalculatedRISK מסר אתמול (26.11) שבחודש אוקטובר 2014 נרשמה ירידה נוספת של שיעור הפיגורים בהלוואות משכנתא של סוכנויות המשכנתאות הפדרליות, "פאני מיי" (Fannie Mae) ו-"פרדי מק" (Freddie Mac) - כך דיווחו שתי הסוכנויות בשבוע האחרון. שיעור ההלוואות שנמצאות בפיגור משמעותי (עומק פיגור של למעלה מ-90 יום) ירד בחודש אוקטובר ל-1.9%, לעומת כ-2.5% בחודש המקביל אשתקד. זהו תהליך חיובי, רצוף, ואיטי של התאוששות מהמשבר בשוק המשכנתאות האמריקני בשנים האחרונות. שיעור הפיגורים הגיע בשיאו (חודש פברואר 2010) ל4.2% בהלוואות של "פרדי מק" ול-5.6% בהלוואות של "פאני מיי".

גרף מעקב מאיר עיניים שמפרסם האתר ושמובא כאן מאפשר להיווכח במגמות ההיסטוריות:





  • קודם למשבר הנוכחי, שיעור הפיגורים בהלוואות משכנתא היה יציב לאורך זמן ובשיעור של 0.5-1%
  • תחילת הגידול של שיעור הפיגורים ניתנת לזיהוי בעין במחצית השנייה של 2007
  • נקודת השיא של שיעור הפיגורים בולטת לעין: פברואר 2010
  • שיעור הפיגורים בחודש אוקטובר האחרון הוא הנמוך ביותר שנרשם מאז סוף 2008
  • עם זאת, הוא גבוה עדיין משיעורי הפיגורים ששררו לפני המשבר
  • בחיוץ פשוט של הנתונים נראה שאם תהליך ההחלמה יימשך - המערכת תשוב כנראה לשיעור הפיגור ה"נורמלי" רק בשנת 2016. הדבר משקף את ההלוואות הבעייתיות שבצינור - לא אמירה על איכות נמוכה של הלוואות חדשות


וישנן עוד כמה תובנות:
  • מדובר כאן בהלוואות המבוטחות ע"י סוכנויות המשכנתאות הפדרליות. הלוואות אלו, העומדות בדרישות קפדניות של הסוכנויות (Conforming Loans), הן שמרניות (במונחי סיכוני אשראי) יחסית להלוואות שניתנו בשנים שלפני המשבר ע"י מלווים פרטיים, כך שמדובר כאן בתמונה נוחה יותר מאשר במקרה של הלוואות השוק הפרטי.
  • מפירסומי הסוכנויות (ניתן למצוא אותם ברשת) בולט ששיעור הפיגורים ממצע שני סוגים נפרדים של הלוואות משכנתא הנבדלים זה מזה: הלוואות משכנתא ששיעור המימון שלהן (היחס בין גובה ההלוואה לבין ערך הבית שהיא מממנת) נמוך מ-80%, וכאלו ששיעור המימון שלהן גבוה מ-80%. באוקטובר היה שיעור הפיגורים בראשונות 1.8%, ובאחרונות -  2.8%. יש במספרים אלו הד לתפיסת שיעור המימון כגורם של סיכון במשק האמריקני.
  • בהערת שוליים נעיר כאן שהתפיסה הישראלית לגבי הסיכון הגלום בשיעור המימון היא מחמירה יותר. כך, הבנקים בישראל הגבילו את שיעורי המימון בהלוואות הרבה מתחת לרף ה-80%, ונהגו לדרוש מלווים לשלם עבור ביטוח משכנתאות פרטי. הערכתי האישית היא שתפיסה מחמירה זו של סיכון אינה נשענת על הערכה סטטיסטית של הסיכון אלא בעיקר על מיתוס הרווח בתעשיה ומתקיים בשל העדר תחרות.
  • עיתוי ההתפרצות של מגיפת הפיגורים בהלוואות המבוטחות ע"י הסוכנויות היה מאוחר לעומת זה של ההלוואות הפרטיות, ובוודאי כאשר מדובר בהלוואות ה-Subprime.
  • בעולם "נורמלי", בולט השיעור הנמוך של פיגורים בהלוואות משכנתא (לעומת שיעורי הבעיות הרגילים כשמדובר באשראי אחר). זוהי גם הסיבה שאשראי המשכנתאות הוא תמיד האשראי הזול ביותר ללווה בשוקי הכספים

יום שני, 24 בנובמבר 2014

רשימת אורח: הפרטה ושליטת השוק הפיננסי החופשי בתחום הדיור בישראל - אמנון פורטוגלי*

בישראל (ובלונדון), דיירים שגרו וגרים עשרות שנים בשכונות שהיו פעם בגבול העירוני ונמצאות כיום במרכז, דיירים המשלמים שכר דירה מפוקח. אלו גם אלו מוצאים עצמם במציאות חדשה. תאגידים ומשקיעים פרטיים מקומיים וזרים מקימים מגדלי דיור פרטיים בשכונות אלו ומפנים אותם מבתיהם בעילות שונות ומשונות בחסות החוק, רוכשים את הדירות המושכרות, ומעלים את שכר הדירה לרמות שאין ביכולת הדיירים הנוכחיים לשלם.  שליטת השוק הפיננסי החופשי בתחום הדיור והתוצאה של הפיכת הדירות לנכס פיננסי תהייה אומללות לתושבי המרכז ובעיקר תל-אביב וירושלים, מלבד העשירונים העליונים. משמעותה להפוך חלק ניכר מהם לחסרי-בית.


מה שקורה עכשיו בלונדון ומתרחש גם אצלנו בישראל אינו רק שינוי דרמטי בחוקי המשחק הנוגע רק לאנשים שחיים בבתים אלו ובדירות המושכרות, אלא חשוב לכולנו. הסיבה האמיתית שדיירים בדירות מושכרות חייבים עכשיו להילחם כדי לשמור על קורת גג מעל ראשיהם היא שבתיהם, ובתים ברחבי מרכז המדינה, הפכו לסוג של נכסים, ל'מכשיר' פיננסי שאפשר לקנות ולמכור על ידי ספקולנטים מכל רחבי העולם.


העליה בסוג וברמת הדיור היתה חלק ממחזור החיים של הישראלים בשנים האחרונות, מדירה קטנה בשכירות לדירה מרווחת יותר ו/או לבית בבעלות. יחד עם זה, אנחנו מכירים ורגילים לרכישת דירות ובתים ע"י זרים, בעיקר יהודים עשירים, ה'מחנים' את המזומנים שלהם בדירות בירושלים, בת"א, בנתניה ובבתים בהרצליה. אבל כיום, כוחות פיננסיים הרבה יותר גדולים, הרבה יותר קצרי טווח, נמצאים בפעולה.


תאגידי השקעה בנדל"ן שהוקמו בעשרים השנים האחרונות, פעלו והרוויחו סכומי עתק מקנייה, השכרה ומכירת בתי משרדים בלונדון ובעולם, ובהיקפים עצומים. מחקר מנובמבר 2011 בשם: "מי הם הבעלים של מרכז העסקים (הסיטי) בלונדון" – "Who Owns the City"  של פרופ' קולין ליזיירי Colin Lizieri, מאוניברסיטת קיימברידג', מצא כי בשנת 2011  52% משטחי המשרדים של הסיטי של לונדון היו בבעלות משקיעים זרים, לעומת כ-40% באמצע שנות ה-2000, ופחות מ-10% בשנת 1980.


תאגידי ההשקעות הבינלאומיים ומשקיעים פרטיים עשירים הגיעו לרעיון שבעלות על דירות היא תפיסה מיושנת ושהעתיד טמון בהשכרה.  המגמה הזו עוברת עכשיו לבתים למגורים בלונדון ובמידה מסויימת גם לישראל.  על ידי רכישת בתי מגורים להשכרה, תאגידי השקעה בנדל"ן ומשקיעים פרטיים הפכו לבעל בית נפקד ענק. יתכן שכף רגלו של אף אחד מהם לא תדרוך בבתים שנרכשים, ודיירים מדווחים שהם לא שמעו מילה מאלו שמחזיקים בבעלות על  בתיהם. מערכת יחסים זו היא קיצונית, אבל לא חריגה, היא התוצאה בלתי נמנעת של מכירת דירות בלונדון ובישראל לתושבים ברחבי העולם, בעיקר בסינגפור, בהונג-קונג, בצרפת ובארה"ב, ע"י יזמי נכסים וסוכני נדל"ן.


התוצאה המעניינת היא שבעל הדירה בלונדון המושכרת לתושב לונדוני, יכול שהוא מתגורר בסינגפור, או בפריס בבלוק דיור ציבורי, באזור שכולו דיור ציבורי. זה לא יוצא דופן בסינגפור: כ -85% מכלל הסינגפורים חיים בדיור ציבורי. אבל אזרח בריטי, שלא יכול לקנות דירה בלונדון, אפילו בפרברים המרוחקים, משלם שכר דירה לבעל בית מסינגפור שגר בדיור ציבורי.

יתר על כן, מאז 2009, ממשלת סינגפור עשתה כל דבר אפשרי כדי לבלום ספקולציות בשוק הדיור במדינה: פיקוח חזק וקיצוץ בהלוואות, העלאת מסים ה'מענישה' את הסוחרים בדירות, ובסוף 2011, הטלת מס בולים נוסף ABSD) Additional Buyer's Stamp Duty) בשיעור של 15% מערך הדירה על זרים הרוכשים דירות בסינגפור.

כל האפשרויות הללו ואחרות הוצעו לפוליטיקאים בישראל, אבל כמעט אף אחת מהן לא התקבלה. למעשה המצב בארץ הפוך: אין כל מס על רוכשי דירות להשקעה, לספקולציה, ולרוכשים שאינם אזרחים ותושבים, ויש למעשה פטור ממס על הכנסות משכר דירה ועל רווחי הון ממכירת דירות. בנק ישראל אכן מנסה לפקח על המשכנתאות וההלוואות, אבל מצד שני קובע ריביות אפסיות המעלות את הכדאיות ואת האפשרויות לרכישת דירות להשקעה. התוצאה של כל אלו הייתה לעודד עוד יותר כסף חם לזרום לאזור אחד, לתחום המרכז של ישראל.


כדי להוסיף חטא על פשע, נמסר, במרץ 2014, מרשות החברות, שהיא מתכננת הפרטה חלקית של 19 חברות ממשלתיות, במסגרתה תמכר למשקיעים פרטיים גם חברת עמידר האחראית על כ-40 אלף דירות בדיור הציבורי. דיירי עמידר שייכים לשכבה הסוציו-אקונומית החלשה ביותר במדינה והטיפול שעמידר מעניקה לדירות ולדיירים שלה נע בין רע לרע מאוד. אך אין ספק שהפרטה רק תרע לדיירים שיסבלו עוד יותר. חברה פרטית תרצה לחסוך ולהרוויח כמה שיותר, וזה יבוא כמובן על חשבון הדיירים. שכר הדירה יוכפף לרצון בעלי המניות לראות תשואה גבוהה ומהירה ככל האפשר על ההשקעה, התמריץ להשקיע בשיפוץ מבנים ייעלם כליל,  ופינוי דיירים יהפוך למשימה קלה עוד יותר כשיתבצע על ידי חברה פרטית. לא ברור האם המשקיעים הפרטיים שירכשו את עמידר ידרשו לעמוד בדרישות שנדרשו מעמידר, קרי בניית דירות בנות השגה ותחזוקתן לטובת דיירים שידם אינה משגת.  כיצד המדינה תפקח על החברה הפרטית, כאשר היא אינה מצליחה, או אינה מעוניינת לפקח על עמידר כשהיא חברה בבעלות ממשלתית מלאה?


הקלישאה הידועה, המנטרה המקובלת היא שבישראל יש משבר דיור. זה לא מדויק, יש לנו סדרה שלמה של משברי דיור שונים: במרכז הארץ, בפריפריה של תל-אביב, הבעיה היא של דיור יקר, תחבורה ציבורית לא מספקת, ועומס בלתי נסבל על הכבישים בשעות העומס. באזורים רבים הבעיה אינה בהכרח של דיור יקר, אלא של התושבים הנלחמים כדי שישמעו ויתחשבו בדעתם על מה שקורה בשכונות שלהם.  בשכונות שהיו פעם בגבול העירוני ונמצאות כיום במרכז, דיירים שגרו וגרים בהן עשרות שנים, חלקם דיירים המשלמים שכר דירה מפוקח, חייבים עכשיו להילחם רק כדי לשמור על קורת גג מעל ראשיהם.  בתל-אביב, הבעיה היא של דיור יקר ותנאי שכירות מחפירים, כך שכעת זה כמעט בלתי אפשרי לבני המעמד הבינוני לרכוש דירה, או לשכור דירה במקום סביר.


נשווה זאת עם האתוס המכונן של מעונות העובדים ושכונות הפועלים שנבנו בשנות 1930 במטרה להציע לעובדים ולפועלים דיור בר-השגה או בשכר דירה סביר. כיום, מכירת בתים אלו למשקיעים ולתאגידים פרטיים מפירה את העקרונות האלו. בתוך זמן קצר, הבעלים חדשים מנסים להעלות  את דמי שכירות לערכי שוק, לרמות בלתי אפשריות מבחינת הדיירים הקיימים. ועל הפרטת חברת הדיור הציבורי עמידר כבר דיברתי.


כסף זר בהיקפים עצומים זרם לישראל להשקעות בנדלן, להקמת מגדלי דיור פרטיים, חלקן בשכונות עוני כמו גבעת-עמל, עג'מי, נווה-צדק ואחרות, וליזמויות נדל"ן אחרות שהפכו את אזור המרכז ובעיקר חלקים מתל-אביב וירושלים לאזורים שמעבר להישג יד ומחוץ לתחום לאנשים שחיו שם במשך עשרות שנים.  תהליך זה של יצירת שווקים וכלים ('מכשירים') פיננסיים חדשים בתחום הדיור, הוא חלק מהמגמה השוררת בעשרים השנים האחרונות, שאנשי אקדמיה מכנים Financialisation, בה המוסדות הפיננסיים והאליטות הכלכליות השיגו השפעה גדולה יותר על מדיניות כלכלית ותוצאות כלכליות.

לתושבים באזורים ובשכונות האלו היו בעבר בתים, גם אם בתים דלים. עכשיו הם גרים במכשירים פיננסיים. התוצאה תהייה אומללות לאזרחי ישראל, לתושבי המרכז ובעיקר תל-אביב וירושלים, מלבד העשירונים העליונים. שליטת השוק הפיננסי החופשי בתחום הדיור, הפיכת הדירות לנכס ולמכשיר פיננסי,  משמעותה להפוך חלק ניכר מהם לחסרי-בית.

*אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר

יום ראשון, 16 בנובמבר 2014

על הצעת החוק למשכנתא של 90% בערבות המדינה

בימים אלו עולה לדיון הצעת חוק חדשה בנושא סיוע ברכישת דיור: הצעת חוק ערבות למשכנתאות (תיקון - ערבות מדינה לדירה יחידה), התשע"ד-2013. יוזמת התיקון לחוק היא של חה"כ אורלי לוי-אבקסיס, שמעון אוחיון, רוברט אילטוב וחמד עמאר - כולם ח"כ של סיעת הליכוד-ישראל ביתנו (ראו את הצעת החוק כאן). מדובר ביוזמה שתמציתה מתן ערבות מדינה להלוואות לרכישת דיור לזכאים שהם חסרי-דיור, ערבות שתאפשר לאותם זכאים לגשר על הפער שבין כלל המקורות העומדים לרשותם (לרבות הלוואות) לבין מחיר הדירה, עד לשיעור מימון של 90%. ערבות זו תינתן - לפי הצעת החוק - לזכאים שהכנסתם החודשית אינה פחותה מ-10,000 ש"ח. המשמעות היא שחסרי-דיור יוכלו להסתפק בהון עצמי בשיעור 10% כדי להגיע לדיור בבעלות עצמית.
נתעלם לרגע מכך שיוזמת חקיקה זו היא חלק מגל של הצעות חוק, כמו "מע"מ אפס", "מחיר למשתכן", "שכירות הוגנת", וגם משאלות טכניות לגבי הגדרת הזכאות וההטבה הכספית הגלומות בהצעה זו - ננסה לשקול אותה לגופה.


דברי הסבר להצעת החוק
להלן תמצית של חלק מדברי ההסבר שנמסרו במסגרת הצעת החוק (ראו הפנייה קודמת):
  • בשנים האחרונות חלה ירידה ניכרת בהיקף מימוש המשכנתאות, בעיקר בקרב זוגות צעירים. אחד הגורמים המרכזיים לתופעה זו הוא חוסר יכולתם של אותם אנשים המבקשים לרכוש את הדירה לגייס "הון התחלתי".
  • לפי הוראת בנק ישראל מיום 29 באוגוסט 2013, סכום ההלוואות לדיור מוגבל ל-66.7% ממחיר הדירה כך שעל הרוכשים לגייס הון התחלתי השווה לכ-30% ממחיר הדירה, סכום אשר לא מאפשר לזוגות רבים…. לרכוש דירה.
  • בהצעת חוק זו מוצעת דרך … לאפשר לזוגות להגשים את חלום רכישת הדירה... על ידי ערבות של המדינה למשכנתאות עד לגובה משכנתא של 90% ממחיר הדירה. הצעת חוק זו מאפשרת לחסרי דירה לרכוש דירה אף אם אין ברשותם הון עצמי התחלתי למימון מלוא סכום הרכישה.

כמה הנחות יסוד לדיון
כדי להפוך את הדיון להלן לדיון אפקטיבי, אני שוטח להלן כמה הנחות יסוד:
  1. מחירי הדירות בישראל עולים ברציפות ובמהירות מאז שנת 2008. עלייה זו מתבטאת בהתייקרות ממוצעת של מחירי הדירות במונחי שכר: המחיר הממוצע של דירה עולה במונחי שנות עבודה
  2. עליית מחירי הדירות בשנים אלו אינה נובעת מהאטה של קצב התחלות הבנייה של דירות, אלא מגידול של הביקוש לרכישת דירות שיצר עודף ביקוש ובכך לחץ את מחירי הדירות כלפי מעלה
  3. גידולו של הביקוש אינו תוצאה של גידול דמוגרפי חריג (עלייה המונית, גידול של שיעורי הילודה), ולא של צמיחה כלכלית מהירה שהביאה לעלייה של ההכנסה לנפש - הוא תוצאה של ירידת הריבית במשק כתוצאה מהמדיניות המוניטרית שפעלה לשמור על הצמיחה והתעסוקה במשק. ירידת ריבית זו הוזילה את מחירו של האשראי לדיור והקטינה את הנטל הממוצע של שירותי חוב בגין משכנתאות עבור משקי הבית. התגובה הטבעית היא הגדלת הביקוש לרכישת דירות תוך הגדלה ניכרת של התבססות על אשראי
  4. תהליך עלייתם של מחירי הדירות הוא תהליך שיכול, עד לגבול מסוים, "לפרנס את עצמו": עליית מחירי הדירות יוצרת ציפיות לרווחי-הון ומושכת משקיעים לרכוש דירות לצרכי השקעה
  5. עליית המחירים יוצרת תהליך אוטומטי מקזז של "סלקציה" בשוק הדירות: משקי בית חסרי-דיור שאינם בעלי הכנסות מספיק גבוהות 'נדחקים החוצה' מהשוק (תהליך שנקרא Crowding Out) בגלל חוסר יכולתם לעמוד בהחזרי האשראי, ובכך מתרחבת שכבה של חסרי-דיור שאינם יכולים להגיע לרכישת דיור.
  6. משנתבררה התופעה של עליית מחירי הדירות, הממשלה יכלה להחליש את עוצמת התופעה של 'דחיקה החוצה' של קבוצות אוכלוסייה חלשות ע"י מיסוי שימוקד ברכישת דירות להשקעה, ברווחי הון מבעלות על דירות ובהכנסה מהשכרה (ראו הצעות שלי בפוסטים קודמים בנושא זה). היא בחרה שלא לפעול בצורה נמרצת והסיטה את תשומת הלב למחסור-כביכול בדירות ובקרקעות לבנייה. היוזמה היחידה של הממשלה לטיפול בנושא מחירי הדירות היא התכנית "מע"מ אפס" שיזם שר האוצר, תכנית שלא זכתה לתמיכה משום גוף מקצועי ושמטילה אור מוזר על יכולותיו של שר האוצר כמנהיג פוליטי
  7. בנק ישראל הצטרף גם הוא לאלו התולים את הסיבה לעליית מחירי הדירות בצד ההיצע, וקרא גם הוא להגברת קצב הבנייה והפשרת הקרקעות. משנמשכה עליית מחירי הדירות - הבנק פעל עצמאית לריסון הביקוש, אבל דווקא הביקוש של חסרי-הדיור: בסידרה של צעדים שהופעלו מטעם המפקח על הבנקים הוא ביצע בפועל 'דחיקה החוצה' של חסרי-דיור ע"י כך שדרש מהבנקים להחמיר את הקריטריונים למתן אשראי ואף קבע - לראשונה בהיסטוריה בישראל - רף עליון לשיעור המימון בהלוואות משכנתא.

משהו על חסרי הדיור
היזמה הנוכחית של חברי הכנסת מנוסחת במונחים קצת מטרידים, כמו האפשרות "להגשים את חלומם [של הזוגות הצעירים] לרכוש דירה". לא מדובר כאן בהגשמת חלומות אינדיבידואליים של אנשים ספציפיים - זה איננו תפקידה של הממשלה. מדובר ביצירת משק בריא וחברה צודקת. מדובר בדברים האמיתיים.
ההכרה בחשיבות העיקרון של בעלות פרטית על מקום המגורים היא כבר מזמן נחלתן של כל המדינות המפותחות. השאלה היחידה שנותרה היא שאלת אופן הביצוע, בחירת המנגנון: יש לבנות מערכת פיננסית בריאה ויעילה של מימון רכישת הדיור, שתאפשר לכל אלו שיש בכוחם להגיע לבעלות על דיור - לעשות זאת; יש למצוא דרך לסייע לקבוצת אוכלוסייה חלשה יותר 'לעלות על עגלת הדיור' ע"י מתן סיוע ממשלתי; ויש לדאוג לפתרון מגורים לאותה קבוצת אוכלוסייה שגם מערכת כזו לא תוכל לטפל בה (למשל: מחמת גיל, מצב בריאותי, איתנות כלכלית וכו'). ההבחנה בין קבוצות האוכלוסייה הללו חשובה, שכן היא מנסה להפריד בין מערכת פרטית, מערכת מקבילה שיש בה אלמנט של סיוע ממשלתי, ומערכת רווחה שמסתפקת בסיוע בהשגת פתרון-דיור ללא רכישה וללא העמדת אשראי.

מקבילית הכוחות
מדוע בעצם אנו עדים למספר יוזמות מקבילות? ומדוע הן נובעות כולן מפוליטיקאים ולא מגופים מקצועיים שאמורים לגבש הצעות מדיניות ולהביא אותן לאישור הרשות המחוקקת? ומהן העמדות מאחורי הדעות שאנו שומעים/קוראים?
הגוף שאחראי לנושא הדיור בישראל הוא משרד הבינוי והשיכון. תפקידו לא רק לצטט את הנתונים הסטטיסטיים של התחלות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אלא גם ליטול אחריות על איזון ארוך-טווח בין צרכי הדיור לבין אספקת הפתרונות, בין הביקוש לבין ההיצע. מבחינתו, עליית מחירי הדירות היא נורית אדומה מהבהבת, והוא היה צריך גם לנהל מעקב אחר אוכלוסיית חסרי-הדיור כדי למפות אותה ולהכין פתרונות במידת הצורך. קטונתי מלהיות פוסק, אבל אני מעריך - על סמך מה שניתן לראות מהתקשורת הגלויה - שמשרד הבינוי והשיכון נטש את עמדתו כמוביל בנושא השיכון אי-אז לפני כשני עשורים. והסיבות לכך אינן מענייננו כאן.
משרד האוצר הוא בעל עמדה מסורתית בנושא שיכון, כמו בכל הנושאים הכלכליים. הוא אינו מתערב בחלוקת העוגה, בתכנון ארוך-טווח, במבנה המשק ובשאלות מקרו-כלכליות. כוחו ומהותו מתמצים בניהול תקציב המדינה, ועוד יותר מזה בניהול הגירעון הממשלתי. ככזה, הוא עוסק בלחימה מתמדת בכל גורם שמנסה ליזום פעולות כלכליות משמעותיות, מחשש שפעולות אלו תגרומנה לגידול של ההוצאה התקציבית ולכן של הגירעון הממשלתי. כל האנרגיה של המשרד מתועלת לא רק למניעת זחילה תקציבית רגילה, אלא גם לבלימת יוזמות לאומיות: פרויקטים של תחבורה, פיתוח מקורות אנרגיה חלופית, התפלת מי-ים, בריאות, חינוך. כי זוהי מורשת הקרב של אנשי משרד האוצר: כולם ('האויב') מחפשים רק להגדיל את הוצאות הממשלה ("יוזמות") או להקטין את תקבולי המיסים (הקלות מס), ורק אנשי משרד האוצר מגינים על המשק הלאומי ע"י סיכול מתמשך של כל יוזמה. התוצאה היא שלדברי העיתון "גלובס" יש בידיו נייר תגובה של משרד האוצר המתנגד בחריפות ליוזמה הנוכחית (ראו כאן). אני מצטט כמה אמירות אופייניות מתוך העיתון: "ההצעה תביא לעלייה מיידית של מחירי הדירות… ההצעה עלולה להוות תמריץ לרוכשים לקחת נטל הלוואה הגבוה מיכולת ההחזר שלהם בהסתמך על ערבויות המדינה, מה שמגדיל את ההסתברות לכך שהלווים לא יחזירו את ההלוואה…". כלומר, משרד האוצר מציע להמשיך ולהדיר משוק הדיור דווקא את קבוצות האוכלוסייה החלשות, כדי למנוע עליית מחירים. אבל אין כאן אמירה חברתית: משרד האוצר עסוק רק בסיכול יוזמות ש"עולות כסף". כל היוזמות.
בנק ישראל אינו מופקד על נושא השיכון, אבל הוא האחראי העיקרי להדרה המתעצמת של חסרי-הדיור משוק הדיור באמצעות שורה של הוראות ששיגר לבנקים ושתפקידן העיקרי היה לרסן את נכונותם להעמדת הלוואות לרכישת דיור. הנימוק המושמע, שאין בו ממש לדעתי, הוא שמירה על יציבות הבנקים. הכלי הוא התערבות במדיניות האשראי, שכן הבנקים לכאורה אינם מסוגלים להעריך ולתמחר סיכון אשראי בכוחות עצמם. הנימוק היותר סביר להתערבות זו של בנק ישראל הוא שהבנק מודע לכך שנחשול המחירים מקורו בריבית הנמוכה השוררת במשק, והוא חש צורך לבלום אותו. מאחר שאין לבנק ישראל אחריות חברתית (למעט בנאומים) - לא נראה לו מוזר שהוא מנטרל דווקא את הביקוש של חסרי-הדיור.
אבל אם אין מי שייטול אחריות - תמיד ישנו האטד. וכך צצות הצעות מהצעות שונות, תמיד שטחיות וחסרות בסיס של עבודת מטה מסודרת, תמיד על-שם (פוליטי), תמיד עילגות, ותמיד מסוכנות. מספיק אם תסתכלו בהצעת החוק ותראו שלאף אחת מהקביעות אין אפילו ניסיון של ביסוס בנתונים. אבל המציאות היא שיש בעייה אמיתית ונדרש פתרון אמיתי: משקי בית צעירים בישראל הולכים ומתרחקים מהיכולת להגיע לבעלות על דירות; ואלו שאינם בנים למשפחות מבוססות - מתרחקים יותר מהר. אסור שזה יקרה. וזו לא בעייה שלהם - זו בעייה של כולנו.
עקרונות למערכת סיוע אלטרנטיבית
  1. אחריותה של המדינה היא לדאוג שרוב משקי הבית יוכלו להגיע לדיור בבעלות עצמית. לשם כך היא צריכה לדאוג גם לצד ההיצע (קיום עתודות קרקע לבנייה וייצוב פעילות ענף הבנייה), וגם לצד הביקוש (יצירת מערכת אפקטיבית של אשראי לדיור וסיוע לקבוצות אוכלוסייה מתקשות)
  2. יציבות מחירי הדירות היא אחריותה של הממשלה. יש מקום לקבוע יעדים כמותיים בנושא, כדי להכריח את הממשלה לנקוט בצעדים, בדיוק כמו שלבנק ישראל ישנם יעדים כמותיים בתחום קצב האינפלציה. כדי להבטיח את יציבות המחירים תצטרך הממשלה לשכך גלי גיאות ספקולטיביים. בנוסף, יש לשקול אפשרות שהממשלה תנפיק לציבור אג"ח הצמודות למדד מחירי הדירות: אג"ח אלו תקזזנה חלק מהביקוש הספקולטיבי לדיור, תאפשרנה מסלולי חיסכון צמודי-מחירי-דירות למשקי בית צעירים ותמרצנה את הממשלה לנקוט בצעדים לריסון עליית המחירים כדי למנוע גידול מוגזם של החוב הפנימי
  3. מערכת משכנתאות פרטית מחייבת את הבנקים לפתח מערכות לניהול סיכוני אשראי, כדי לתמחר את הסיכון האינדיבידואלי לכל לווה. זוהי מערכת רגרסיבית, שגובה פרמיית סיכון גבוהה יותר מקבוצות אוכלוסייה בעלות מעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר. אין בכך כל בעיה כשמדובר באוכלוסייה מבוססת. יש בכך בעיה כאשר מדובר באוכלוסייה חלשה. הדבר מחייב בניית מערכת מקבילה, המתמחרת את האשראי בכיוון ההפוך: מחיר האשראי צריך להיות מותאם ליכולתו של משק הבית. זוהי המהות של מערכת פרוגרסיבית.
  4. השיטה של אשראי תקציבי (הלוואות מכספי המדינה) שהייתה נהוגה בישראל בעבר (בעיקר עד 1990) אינה מתאימה עוד למשק: נפחי האשראי הדרושים כיום הם גבוהים מידי ביחס לתקציב הממשלה, והמערכת הפיננסית יכולה ליטול על עצמה תפקיד זה: היא אינה חסרה מקורות כבעבר. לכן הסיוע צריך להתבסס על כלים אחרים: כלי של ביטוח (ערבות מדינה להלוואה), וכלי של סיבסוד (לדוגמא: הלוואות עומדות, מענקים מותנים וכו'). אלמנט הסיבסוד קיים מעצם העובדה ששיעור הריבית יהיה אחיד ונמוך יחסית למערכת הפרטית.
  5. תפקיד הסיוע הממשלתי הוא לאפשר גם לקבוצות אוכלוסייה חסרות-הון-עצמי להגיע לרכישת דיור. זוהי מטרה חברתית - מהלך אסטרטגי ליצירת הזדמנות שווה - לא מהלך טקטי שאפשר לפטור אותו בתירוצים על מחירי דירות וסיכון אשראי כפי שמנסה משרד האוצר במסמך שמצטט העיתון "גלובס". מדינת ישראל חייבת לנקוט בצעדים כמעט-דקלרטיביים בכיוון של מתן הזדמנות למשקי בית צעירים שלא זכו להיוולד להורים מבוססים - להגיע לדירה משלהם. בהקשר זה, ההצעה להפחית את הדרישה להון עצמי ל-10% אינה צריכה להיראות מפחידה - זוהי בדיוק המטרה: לאפשר גם למעוטי הון עצמי לרכוש דירות. אני גם הייתי מנסה באותה הזדמנות לתקן את העוול שיצר התיקון לחוק הערבים (1993), שפגע בעיקר ביכולתן של קבוצות אוכלוסייה חלשות להישען על ביטחונות לא-נכסיים אלא על ערבות אישית של קרובי משפחה מקירבה ראשונה

התכנית שעקרונות קצרים שלה הצגתי כאן יכולה לצמצם את הבעיה - לא לפתור אותה כליל. ראשית - היא מהווה רק כותרות של תכנית: צריך להפוך אותה לתכנית ממשית ומפורטת בעבודת מטה מקצועית (אגב: אני מאמין שתכנית כזו כבר קיימת במגירות של משרד השיכון ואולי אצל עוד כמה גורמים). שנית - אי-השיוויון בישראל במונחי רכוש צריך להדיר שינה מעינינו, ובהקשר זה הסיוע לרכישת דיור הוא רק צעד אחד - יש להכניס מיסוי פרוגרסיבי על רכוש, ובעיקר על ירושות, כי אי-השיוויון מאיים לכרסם בסולידריות שלנו כמדינה וכחברה.
ולמי שמתרעם על הכוונה להטיל מס על רכוש, ירושות, פנסיה וכדומה - אזכיר רק שיושב כאן דור שחלקו הגדול זכה לקבל דירות בחצי-חינם בגלל השילוב של אינפלציה דוהרת ומשכנתאות ממשלתיות לא-צמודות, ויושב כאן דור שחלקו זכה להסדרי פנסיה נדיבים (פנסיה תקציבית, פנסיה הסתדרותית) שישולמו בעיקר על חשבון הדורות הבאים. הדור הבא לא יוכל לעמוד בנטל הכולל: גם לפרנס את עצמו בשווקים תחרותיים שאין בהם יותר ביטחון תעסוקתי, גם לרכוש דירה, גם לחסוך לפנסיה וגם לממן את ההסדרים הנדיבים שהשיג הדור שלפניו. זה צריך להיות אינטרס של כולנו לשנות את החלוקה, ליצור מעט יותר צדק חלוקתי, ולעשות זאת לדור הצעיר כולו - לא רק כל אחד לצאצאיו הישירים.

יום רביעי, 12 בנובמבר 2014

בשדות פלנדריה - 100 שנים לפרוץ מלחמת העולם הראשונה

לפני 100 שנים פרצה "המלחמה הגדולה", מלחמה בין אומות אירופיות שהפכה למלחמה "עולמית". דור אחד מאוחר יותר, כשפרצה מלחמה עולמית נוספת - "המלחמה הגדולה" זכתה למיספור: מלחמת העולם הראשונה. ברחבי העולם מציינים את פרוץ המלחמה האיומה ההיא, שהביאה במישרין ובעקיפין (בגרימת המלחמה הבאה) לכ-100 מיליון הרוגים ולדילול אכזרי של הדור הצעיר של אירופה. תערוכות, טקסים ואירועים שונים מתקיימים לציון האירוע.

אתמול חל יום הזיכרון הרשמי של האימפריה הבריטית. ביום זה - 11.11 - מתקיימים טקסי זיכרון באותה שעה (11) בכל בתי הקברות הצבאיים של האימפריה הבריטית, לרבות אלו המצויים בישראל (כנראה 10 בתי קברות, שהגדול בהם הוא ברמלה, ובהם כ-17 אלף חללים).

בשנת 1915 פירסם ג'והן מקריי, רופא צבאי קנדי ששירת בחיל המשלוח הקנדי באירופה, שיר שכתב על הקטל שבו חזה בקרבות שהתקיימו בפלנדריה (אזור בצפון בלגיה). הוא כתב את השיר לזכרו של חברו הטוב, שנהרג יום קודם לכן בקרב. מקריי פירסם את השיר בעילום שם, במגזין בריטי, אבל התגובות הנלהבות לשיר הביאו לחשיפת הכותב והנסיבות אותן הוא מתאר. הכותב עצמו לא שרד את המלחמה ומת מסיבוכי דלקת ריאות בשנת 1918.

השיר נקרא "בשדות פלנדריה" ("In Flanders Fields") והוא הפך לסמל לזיכרון הלאומי הקנדי, ובהמשך אומץ גם במדינות אחרות. השיר נקרא חגיגית בטקסי הזיכרון לנופלים בקרב.

פרח הפרג הפך בעקבות השיר לפרח המציין את האבל. מקור המנהג הוא בטקס שהתקיים בשנה האחרונה של המלחמה, שבו ענדה אשה שהקריאה השיר את פרח הפרג על דש בגדה. בתוך מספר שנים הפך הפרג לסמל רשמי גם בארה"ב ובצרפת.

מילות השיר:

In Flanders fields the poppies blow
Between the crosses, row on row,
That mark our place; and in the sky
The larks, still bravely singing, fly
Scarce heard amid the guns below.
We are the Dead.

Short days ago
We lived, felt dawn, saw sunset glow,
Loved, and were loved, and now we lie In Flanders Fields.

Take up our quarrel with the foe:
To you from failing hands we throw
The torch; be yours to hold it high.
If ye break faith with us who die

We shall not sleep, though poppies grow In Flanders Fields.

בלונדון הוקדש גן מיוחד לציון הנופלים במלחמת העולם הראשונה. בגן זה "נשתלו" 888,246(!) פרגים מלאכותיים לזכר כל אחד מחללי האימפריה הבריטית (ראו תמונה).