התייקרות מחירי הדיור, ואי-יכולתה של קבוצת אוכלוסייה קטנה-יחסית (אך חשובה) להגיע לדיור בבעלות עקב כך, אינה יורדת מסדר היום הציבורי. הפוליטיקאים מעלים הצעות שונות שמטרתן להפחית את המצוקה. איני מטיל ספק בכוונותיהם הטובות של המציעים, אולם ספק אם ההצעות הללו אכן יכולות להביא להגשמת הכוונות. לממשלה חייבת להיות מדיניות כוללת בתחום הדיור שמושתתת על ראייה לטווח ארוך ומותאמת לאינטרסים האסטרטגיים של מדינת ישראל. כמובן שלעיתים על הממשלה לתת פתרונות גם לבעיות בלתי צפויות (היינו, בעיות המחייבות פתרון בלוח זמנים קצר) הצצות מידי פעם, אך ברור שרצוי להימנע ככל האפשר מפעולות לטווח קצר, שעלולות לפגוע ביעדים לטווח ארוך.
ניתוח של נתוני ההגירה הבין-אזורית בתוך תחומי מדינת ישראל מצביע על נהירה מתמשכת (וכנראה בקצב הולך וגובר) של האוכלוסייה היצרנית מהפריפריה למרכז, למשולש הגיאוגרפי חדרה–גדרה–ירושלים. תופעת הנדידה של אוכלוסיות חזקות-יחסית אל "מוקדי העל" של המדינה, שמאופיינים באפשרויות תעסוקה רבות ובמעטפת שירותים ותשתיות (חינוך, בריאות, תחבורה, תקשורת וכדו') משופרת איננה ייחודית לישראל והיא מתרחשת גם במרבית המדינות המפותחות והסמי-מפותחות. הבעיה היא שנהירה זו גורמת לנטישה של אזורי הפריפריה, ובישראל - בשונה ממדינות מפותחות אחרות בעולם - יש לנטישה זו משמעות גיאופוליטית חמורה. לא במקרה דיבר בן-גוריון על חזון יישוב הנגב והגליל ולא על חזון יישוב תל אביב וגוש דן. ההגירה למרכז יוצרת לחץ מתמשך של ביקושים בשוק הנדל"ן למגורים, שבעקבותיו זכה המשולש הגיאוגרפי לכינוי "איזורי הביקוש". הביקושים הללו, שאינם "פוגשים" בשנים האחרונות היצע מספיק, הם הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות שנמשכת מאז שנת 2006.
מרבית הפרשנים מטילים את האשמה לכך שלא נוצר היצע מספיק של דירות על רשות מקרקעי ישראל, שאינה משווקת לדעתם קרקעות בהיקפים הנדרשים. במאמרי הקודמים הסברתי מדוע ההיצע המצומצם של דירות אינו נובע ממחסור בקרקעות, ולכן גם הפתרון אינו טמון בהגברת השיווק של קרקעות. כדי להמחיש זאת אזכיר שניתוח היתכנות זהיר של ה-תבעו"ת (תכניות בניין עיר) השונות למגורים בארץ, שנמצאות בשלבי אישור שונים (כלומר: משלב של תב"ע רעיונית ועד לתב"ע מאושרת) מצביע על פוטנציאל כולל של יותר מ- 2 מיליון יחידות-דיור, לא כולל הפשרת קרקעות חקלאיות ולא כולל תוספות הנובעות ממימוש תמ"א 38 (שני מרכיבים אלו יכולים בנקל להכפיל את הפוטנציאל). למעלה מ- 50% מהפוטנציאל הנ"ל מצוי באזורי הביקוש. ראוי גם לזכור שבעשור 1997 – 2006 מחירי הדירות בישראל דווקא ירדו ריאלית, בשיעור מצטבר של קרוב ל- 25%, כלומר עליית מחירי הדירות איננה גזירת גורל. ירידה זו התחוללה על רקע עודפי היצע שנוצרו בשנים 1990 – 1996, עקב הגידול במספר התחלות הבנייה בשל גל העלייה ממדינות חבר-העמים. הגידול של קצב התחלות הבנייה התחולל עקב מהלך חשוב שהוביל שר השיכון דאז, אריק שרון. שרון הפעיל רשת ביטחון ליזמים ע"י הבטחת התחייבויות רכישה ומתן תמריצי זירוז. כוחות השוק הביאו עקב-כך (הפלא ופלא) להאצה דרמטית של קצב התחלות הבנייה, שמנעה התייקרות חריפה של מחירי הדיור שהייתה מתחוללת לולא ננקטו הצעדים הללו.
השאלה הכפולה שעולה מתיאור התהליכים הללו היא אפוא:
- האם התהליך של נהירת האוכלוסייה הצעירה והיצרנית למשולש הגיאוגרפי שהוזכר לעיל ועליית מחירי הדירות הנלווית לכך הם גזירה משמיים?
- מה יכולה וצריכה הממשלה לעשות?
באשר לשאלה הכפולה שהעליתי ניתן לומר שאין מדובר בגזירת שמים, שכן בחינה פשוטה של הגורמים לתהליך ההגירה מצביעה על כך שהגורם העיקרי לנהירה זו הוא אפשרויות התעסוקה המשופרות שאליו מצטרפים גורמים נוספים שעיקרם מעטפת תשתיות (תחבורה ותקשורת) ושירותים (בעיקר חינוך ובריאות) טובה יותר במשולש הביקושים לעומת הפריפריה, כאשר לאלה מצטרפים ניהול מוניציפאלי טוב יותר, אפשרויות בילוי ותרבות מגוונות יותר ותפיסת עולם מתאימה יותר. לכן, אם פעולת הממשלה תתמקד במבצעים ישירים שתכליתם הורדת מחירי הדירות (כפי שהיא פועלת כיום) - התוצאות תהיינה מוגבלות ורק תידחינה את משבר המחירים הבא. אם, לעומת זאת, הממשלה תפעיל את השפעתה במכלול המרכיבים שהוזכרו, באזורים הנכונים שיפורטו בהמשך - ניתן יהיה להשיג פתרון ארוך-טווח לבעיה.
כיוון הפעולה המומלץ לממשלה הבאה, לכשתקום, הוא להכריז על מהלך ארוך-טווח של פיתוח שני "מוקדי על" נוספים של אוכלוסייה כפרויקטים לאומיים: מוקד אחד בצפון הארץ ומוקד אחד בדרומה. במוקדים אלו הממשלה תפעל לפיתוח מרכזי תעסוקה ולשיפור מהותי של מעטפת השירותים. המטרה של פרויקטים לאומיים אלה תהיה יצירה של מוקדי משיכה לאוכלוסיות חזקות-יחסית שתעבורנה לגור שם. ברור שמהלך כזה יחייב הקצאה מתמשכת של משאבים תוך מתן הטבות בהיקף משמעותי. אבירי השוק המשוכלל יטענו שמהלך מסוג זה - שכונה בזמנו "עיירות פיתוח" - כבר נוסה בעבר ונכשל. דעתי היא שאין להסיק מכישלון העבר שדינו של מהלך כזה הוא כישלון. במקום זאת יש להפיק לקחים, שיאפשרו למהלך כזה להצליח.
*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו פורסמה, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של "דה-מרקר", ביום 23.1.15
