יוקר הדיור - האם יש צד חיובי?

"הצד החיובי" של עליית מחירי הדירות

במאמר דעה שפורסם השבוע בעיתון "גלובס" ("יוקר הדיור: הצד החיובי") מצביע יניב פגוט - האסטרטג הראשי בקבוצת איילון - על צד אחר של העלייה התלולה של מחירי הדירות שהתרחשה בישראל בשנים האחרונות. הכותב מסכים שמחירי הדירות הכפילו את עצמם תוך 8 שנים בעוד שהשכר הממוצע עלה בפרק זמן זה בכ-25% בלבד, ולכן חלום הדירה התרחק מהצעירים. אבל לעליית מחירי הדירות יש לדעתו גם פן חיובי: התעשרותם של משקי הבית שהם בעלי הדירות שהתייקרו. נהוג, לדברי הכותב, להציג את הנהנים מהתייקרות הדירות כשכבה דקה של קבלנים, משקיעי נדל"ן, בנקאים המפטמים את הציבור באשראי זול, וכיו"ב. אבל מי שלא נכלל ברשימת ה"ווינרים" - בטעות, לדעתו - הוא הציבור הרחב של בעלי הדירות, אלה ש"הרוויחו בענק בתור הזהב של שוק הדיור בישראל".

ציבור זה התעשר כתוצאה מסחרור מחירי הדירות של השנים האחרונות: השווי הנכסי של הדירות שבבעלותו עלה בעשרות אחוזים. פגוט אפילו מייחס את האינרציה של הצריכה הפרטית בשנים אלו, שטיפסה למרות יוקר המחייה, להתעשרות זו: הציבור, שתירגם את עליית מחירי הדירות לעליית עושר - הרשה לעצמו להגדיל את הצריכה הפרטית. גם הממשלה נהנתה מעליית המחירים, הן בגלל תקבולים ממכירת קרקעות והן בגלל גיאות בגביית המיסים על עיסקאות בנדל"ן שתרמה לה מקורות תקציביים. ולבסוף: משקי הבית המבוגרים, החיים תחת איום שהחיסכון הפנסיוני שלהם לא יספיק לצרכיהם לאחר פרישה מעבודה - שיפרו את מצבם כיון שעליית ערך נכסיהם תסייע להם לממן ביתר קלות את חייהם בגיל פרישה.

נכון? נקודת המבט של משק בית יחיד

כשמדובר במשק בית יחיד - עליית מחירי הדירות יכולה באמת להיראות כהצלחה. אם אתם בעלי דירה - האפיזודה של עליית מחירי הדירות בישראל ב-8 השנים האחרונות פעלה לטובתכם: ערך הדירה שלכם הכפיל את עצמו. אם לצורך הרכישה קיבלתם מהבנק הלוואת משכנתא בגובה 50%  ממחיר הדירה - ההון העצמי שלכם המושקע בדירה אפילו שילש את עצמו. ועוד דבר: צבירת העושר ממנה נהניתם בשנים אלו גדולה יותר ככל שדירתכם יקרה יותר, ככל שהקדמתם לרכוש את הדירה, וככל ששיעור המימון שקיבלתם מהבנק היה גבוה יותר.

אבל מהי המשמעות מבחינתכם של עליית המחיר של דירתכם? למרות עליית הערך - השירותים שאתם מפיקים מדירתכם לא השתנו: ערך השוק של הדירה אינו משנה את גודל הדירה, איכותה, מיקומה וכו'. לכן כל עוד לא תמכרו את דירתכם - עליית הערך היא חסרת משמעות עבורכם; נתון חשבונאי סתמי. גם אם תבקשו מחר להחליף את דירתכם בדירה אחרת - עליית המחירים לא שיפרה את מצבכם. היא כנראה אפילו הרעה אותו, כי ההפרש שתידרשו לשלם עבור ההחלפה יהיה עכשיו גבוה יותר.

אז מה כן הרווחתם מעליית מחירי הדירות? אולי את העובדה שהקדמתם את מועד הרכישה, שכן תהליך ההתייקרות מרחיק את הדירות מהישג ידם של משקי בית ואתם קניתם "בזמן"; אולי רכשתם דירה להשקעה ותוכלו לממש אותה עם תשואה גבוהה יותר מזו שהייתם מקבלים על השקעה פיננסית; אולי את היכולת (שעדיין אינה מפותחת בישראל) להשתמש בדירתכם ליצירת תזרים תקבולים לגיל הפנסיה ("משכנתא הפוכה"). אבל אלו הם יתרונות שכדי ליהנות מהם יש למכור את הדירה: לא מכרתם - לא נהניתם מעליית מחירי הדירות.

ואיך זה נראה מנקודת מבט של כלל הציבור?

מה הרוויח הציבור בישראל מעליית מחירי הדיור? הנקודה המעניינת כאן היא שבעוד שעליית ערך הנכס מהווה רווח הון למשק בית בודד (גם אם יכולתו לממש רווח הון זה היא מוגבלת)  - היא אינה מהווה רווח הון לציבור כולו. מדובר בסה"כ בשינוי בחלוקת העושר בתוך הציבור: משק בית א' (בעל הדירה) הוא כעת עשיר יותר, ומשק בית ב' (חסר-דירה) הוא כעת עני יותר, שכן הוא יצטרך לעבוד יותר שנים כדי לרכוש את הדירה ממשק בית א'.

ומה עם הטענה על כך שעליית המחירים השפיעה לחיוב על רמת הצריכה הפרטית? ייתכן אמנם שבעלי הדירות יתייחסו לעליית מחירי הדירות שבבעלותם כאל גידול בעושרם שמשפיע על שיקוליהם לגבי הקצאת הכנסותיהם בין צריכה לחיסכון. גם על כך יש ויכוח בין כלכלנים, אם בגלל שסביר שמשקי הבית כבר לוקחים בחשבון את האופי המחזורי של עליית המחירים, ואם בגלל הקושי המעשי של משקי בית לתרגם את נכסי הדיור למונחים של הכנסה שוטפת. אבל יש לזכור גם שכנגד אלו שערך נכסיהם עלה והם נוטים עכשיו לחסוך פחות - ישנה קבוצה של חסרי-דיור שיצטרכו עכשיו לחסוך הרבה יותר כדי להגיע לדירה בבעלות. אז מהי ההשפעה הצפויה נטו של לחצים מנוגדים מצד אלו שמצבם השתפר ואלו שמצבם הורע? קשה לקבוע. ואם יסתבר (אמפירית) בכל זאת שגלים מחזוריים של מחירי דירות ("בועות") הם בעלי השפעה ברורה באותו כיוון על הצריכה הפרטית - נוכל רק לומר שמדובר בהשפעה פרו-מחזורית בעייתית של בועות נכסים על יציבות המשק: עליית מחירי נכסים יוצרת גיאות מחזורית גם בכלכלה (באמצעות עידוד הצריכה הפרטית), והתפוצצות אותה בועה תגרור להשפעות שליליות על התעסוקה והצמיחה, מה שמגביר את הצורך בהתערבות ממשלתית אנטי-מחזורית לייצוב פעילותו של המשק הפרטי.

והממשלה?

האם הממשלה באמת נהנית מגיאות בשוק הדיור? אני סבור שרק בטווח הקצר. גיאות זו יוצרת גיאות נגזרת בגביית המיסים על נדל"ן, ולכן תורמת לעודף תקציבי בעל אופי מחזורי. כלכלני הסקטור הציבורי צריכים עכשיו להתחשב בגורם המחזורי ולחסום את הנטייה האוטומטית של הפוליטיקאים להגדלה פרמננטית של סעיפי ההוצאה, ומאידך למנוע את השחיקה של כלי המיסוי האחרים (הקלות במיסוי) על רקע העודף התקציבי. כי לכולם צריך להיות ברור שבטווח הארוך הגיאות אמורה לחלוף ואיתה גם הגיאות הנגזרת בתקבולי המיסים.

עליית מחירי הדירות יוצרת לממשלה עוד בעיה, כפי שאנו עדים בימים אלו: לחץ חברתי שמופעל עליה לפתור את בעייתם המחמירה של חסרי-הדיור. מספיק אם נסתכל סביבנו כדי שנבין. עליית מחירי הדירות כבר מכונה בתקשורת "משבר הדיור"; שאלת פתרונה של הבעיה עמדה במרכזה של מערכת הבחירות האחרונה; שר האוצר הקודם אסר מלחמה על כל הדרג הפוליטי והמקצועי בשמה של "תרופה" שהמציא ל"משבר הדיור"; שר האוצר החדש הצליח לשנות סדרי ממשל ומבנה אירגוני של משרדי ממשלה כדי להבטיח שיהיה בכוחו לפעול לפתרון "משבר הדיור". עם כל כך הרבה תכונה פוליטית - האם אפשר באמת לומר שהממשלה נהנית מתהליך עלייתם של מחירי הדירות? היה צריך להסיע מצביעים ערביים בהמוניהם לקלפיות כדי להקטין את הנזק הפוטנציאלי שגרמה עליית המחירים...

האם עליית מחירי הדירות פותרת את בעייתם הפנסיונית של משקי הבית?

לכאורה, עליית מחירי הדירות הופכת את ההשקעה בדיור לאפיק השקעה אטרקטיבי לצורך חיסכון פנסיוני. אלא שלא מדובר כאן בגילוי אפיק השקעה אופטימלי - מדובר בעליית מחירים מחזורית, בלתי צפויה מראש. בעיקר מדובר כאן ב"חכמה שבדיעבד": איננו יודעים אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בעתיד - אנו יודעים רק שהם עלו בעבר. מדובר לכן בהשקעה מסוכנת-יחסית, לא נזילה, וכזו שדורשת ניהול נכסים אקטיבי. אז היא לגמרי לגיטימית כחלק מתיק השקעות, לתקופת-זמן מסוימת, אבל לא נוכל לבנות עליה כהשקעה שתבטיח לנו תשואה. ויש עוד דבר: אין בינתיים בישראל מסלול מובטח של "משכנתא הפוכה" כפי שקיים למשל במשק האמריקני; בהעדר מסלול כזה יקשה עלינו לתרגם נכסי דיור קיימים לתזרימים קבועים של תקבולים.

אז מהו הצד החיובי של יוקר הדיור?

אחרי כל הדברים עולה השאלה שבה פתחנו: מהו הצד החיובי של עליית מחירי הדירות של השנים האחרונות? תשובתי היא שאינני יודע מהו. היו גורמים שנהנו מהתהליך: רוכשי דירות להשקעה, בעיקר אם מימנו את הרכישה באשראי זול, גורמים עסקיים בענף הבנייה שנהנו מהגיאות, בנקים שזכו להגדלת רווחיהם על רקע פריחת האשראי לדיור, ועיתונאים ופרשנים שזכו לקהל המשתוקק לשמוע דעות ותחזיות. לא הציבור, שכולל שכבות אוכלוסיה שרואות את חלום הדירה מתרחק מהן, לא ציבור הפנסיונרים, שמודע אולי לסיכונים הפיננסיים שבועת הנדל"ן ובועת המניות יוצרות עבורו, ולא הממשלה, שעוסקת (כנראה שלא לצורך) ביציאה למלחמה על יוקר הדיור. כל אלו לא ראו משהו חיובי בתהליך.

המצב האופטימלי בשוק הדיור הוא מצב של יציבות מחירים, או אולי יציבות ארוכת-טווח של קצב העלייה. מצב שבו מחזורי העסקים הם קטנים ככל האפשר. מצב כזה מאפשר לרשויות התכנון לפעול בנחת כדי להבטיח מלאי קרקעות זמין לבנייה, לפי שיקולים אמיתיים של תכנון סביבתי וללא לחץ לפתרון "משברי דיור". מצב כזה מאפשר ליזמים לרכוש קרקע ולנהל פרויקטים ברמת סיכון סבירה, עם אופק רגוע. מצב כזה מרגיע את משקי הבית ומאפשר להם לקבל החלטות על רכישת דיור לפי אמצעיהם ובעיתוי נוח מבחינתם - לא משיקולי ספקולציה (או חשש) על רקע אי-ודאות. מצב כזה מאפשר למערכת התיווך הפיננסי להימנע מסיכונים מערכתיים שמקורם בתנודות מחזוריות של מחירי הנכסים.

כי אם באמת עליית מחירי הדיור היא תופעה חיובית, שיוצרת עושר בידי משקי הבית, דואגת לסגירת "הבור" הפנסיוני, תורמת לצמיחה באמצעות השפעה חיובית על הצריכה הפרטית ויוצרת מקורות תקציביים לממשלה - למה שלא נאיץ אותה? למה שלא נלבה את הביקוש ע"י ביטול היוזמות המתוכננות למיסוי הרכישה להשקעה? למה שלא נבטל את תקרות המימון שקבע המפקח על הבנקים?

לשכור דירה או לרכוש דירה? - על השאלה, התשובה והמדיניות הממשלתית

האם להתגורר בשכירות או לרכוש דירה? - זו לא השאלה!

השאלה שמטרידה תדיר משקי בית צעירים היא אם להתגורר בדירה של מישהו אחר, או לחילופין לרכוש דירה משלהם. רוב משקי הבית בישראל בוחרים באופציה השנייה: הם רוכשים דירה, אם בתחילת דרכם או בשלב מאוחר יותר, כשבמקרים רבים הם נעזרים לשם כך באשראי בנקאי. אז הבחירה בדרך של רכישת דירה לשימוש עצמי היא נוהג מקובל, אבל האם זהו כורח? האם הבחירה היא באמת בין דיור בדירה של אחרים לבין רכישת דיור לשימוש עצמי?

התשובה היא שלא מדובר כאן בחלופות - אלו הן שתי שאלות בלתי תלויות: האחת - היכן להתגורר, שהיא שאלה לגבי בחירת פתרון מגורים, או צריכה שוטפת של שירותי דיור; השנייה - אם לרכוש דירה, שהיא שאלה בנושא השקעות (או אפילו שאלה בנושא ניהול נכסים-התחייבויות של משק הבית).

היכן להתגורר?

כל אחד צריך לגור במקום כלשהו, ולכן השאלה הראשונה שעל משק הבית לענות עליה היא איזה פתרון מגורים הוא מאמץ. אתם יכולים להתגורר עצמאית - וכאן לא חשוב אם אתם בוחרים במגורים בשכירות או במגורים בדירה בבעלות עצמית - או שאתם יכולים לבחור להתגורר בדירה עם אחרים (הורים, אחים, ילדים וכו'). בחירתכם זו קובעת למעשה כמה דיור אתם צורכים. לדוגמא, אם אתם מתגוררים בדירה בת 4 חדרים בתל-אביב - בין שאתם הבעלים שלה, בין שאתם שוכרים אותה מהבעלים ובין שאתם בכלל גרים בה בחינם (שייכת לסבתא!) - אתם צורכים את מחיר השוק שלה, כלומר הוצאה חודשית בסדר גודל של  6,000-8,000 ש"ח בתוספת הוצאות אחזקה ותשלומי ארנונה. מדוע אתם צורכים, אם הדירה היא בכלל שלכם? כי יכולתם לחילופין לגור אצל ההורים ולהשכיר את הדירה לאחר במחיר שוק.

המשמעות היא שבכל מקרה אתם צורכים שירותי דיור בגובה של מחירי השכירות בשוק - בין אם אתם משלמים שכ"ד לבעלים ובין אם אתם עצמכם הבעלים. לכן אם אתם מצטמצמים לדירה צנועה בפריפריה - אתם צורכים שירותי דיור זולים; אם אתם מתפנקים ביחידת דיור מרווחת במרכז הארץ - אתם צורכים שירותי דיור יקרים. אם ילדיכם כבר עזבו את הבית ואתם נשארים כזוג מבוגר לבד בקוטג' בן 5-6 חדרים - אתם צורכים שירותי דיור יקרים, גם אם לא מדובר כאן בנטל תזרימי גלוי. שאלו כעת את עצמכם, הקוראים: כמה שירותי דיור אתם צורכים כיום? מהו שכר הדירה המקובל בשוק לגבי הדירה בה אתם מתגוררים?

האם לרכוש דירה? ואיזו?

אם כך, כולנו צורכים שירותי דיור, ללא קשר לשאלה אם אנחנו משלמים שכ"ד לאחרים. נעבור לשאלה אחרת - שאלת ההשקעה: האם כדאי לנו לרכוש דירה כדי להתגורר בדירה משלנו, או לחילופין להפריד בין שאלת המגורים לבין שאלת ההשקעה? הקושי כאן הוא להפריד בין נוהג מקובל (קרוב ל-70% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בדירה בבעלותם) לבין השאלה העקרונית (והרחבה יותר) כיצד כדאי לנו לנהל פיננסית את משק הבית. כי זאת יש להבין: אנחנו יכולים לרכוש דירה שמאפייניה (מיקום, גודל, איכות, מחיר) עונים על צרכי המגורים העכשוויים שלנו (לדוגמא: אנחנו זוג צעיר ללא ילדים, שלומד באוניברסיטה בנגב), או לרכוש דירה שמאפייניה עונים דווקא על הצרכים העתידיים שלנו (המשפחה תגדל, נחזור להתגורר בצפון הארץ); אנו יכולים לרכוש דירה לצרכי השקעה, ללא קשר לצרכי המגורים השוטפים שלנו; אנו יכולים לוותר לגמרי על רכישת דירה ולהשקיע במקום זאת את כספנו בעסק שלנו; אנו יכולים להעדיף בכלל השקעה בנכסים פיננסיים על פני השקעה בנדל"ן.

מהי ההחלטה הנכונה?

כל החלטה ברשימה לעיל היא החלטה "נכונה", אם היא עונה על העדפות משק הבית ומתיישבת עם יכולתו הפיננסית. כל החלטה כזו היא החלטת השקעה - לא החלטה על צריכת שירותי דיור: אפשר לצרוך שירותי דיור מבלי לרכוש דירה. הנקודה החשובה היא הבאה: כל החלטת השקעה שלנו היא ספקולציה על הדרך שבה יתפתחו הדברים בעתיד.

לא קל לנו לקבל את העובדה שהחלטה על רכישת דיור היא ספקולציה. זה מכביד מצפונית. אנחנו חשים יותר בנוח כשאנחנו חושבים שאנחנו מבצעים צעדים רציונליים, צעדים "נכונים", אפילו צעדים בלתי-נמנעים. לכן אנחנו נוטים לחזור ולהצדיק (בעיני אחרים ובעינינו-אנו) את החלטות ההשקעה שלנו, ולכן אנחנו 'מקשטים' בדיעבד את הצלחותינו הנדל"ניות (חישבו כמה זה קל עבורנו להתפאר בהצלחותינו בתקופה של אינפלציה, או בתקופה של עליית מחירי דירות). כי המחשבה שעשינו ספקולציה בסכומי כסף אדירים (במונחי חודשי הכנסה שלנו), ועוד עשינו זאת שלא מכורח ('מלחמת יש ברירה') - היא מחשבה מציקה, היא רומזת על כך שלקחנו סיכון. לכן אנו חיים בהכחשה. וחלק מההכחשה מתחיל בטענה התמימה "צריך הרי לגור איפשהו!". אז זהו, שכדי לגור לא צריך לרכוש דירות, ולא צריך להיכנס להשקעה של מיליונים.

כמה תובנות

אם הבנו שבחירת פתרון מגורים והחלטה על רכישת דירה הן שתי שאלות נפרדות - אפשר לנסות להבין עוד כמה דברים. נכון שלמגורים בנכס בבעלות-עצמית יש יתרונות ידועים, אבל יש לשיטה זו גם כמה חסרונות:

• לא כל משק בית צריך ויכול להגיע לבעלות על דירה - לדוגמא: ישנם משקי בית שאינם יכולים לממן השקעה כזו; ישנם משקי בית מבוגרים שעדיף להם להחזיק את חסכונותיהם במצב נזיל לכל צורך בלתי צפוי; ישנם משקי בית צעירים שטרם גיבשו לעצמם החלטות חשובות לגבי עתידם; ישנם משקי בית שעדיף מבחינתם להשקיע את כספם באפיקים מסחריים (עסק משפחתי) על פני השקעה בדירה.
• משקי בית אינם חייבים להגיע לבעלות על דירה מייד עם היווצרותם - משקי בית צעירים נמצאים במקרים רבים על תוואי הכנסה עולה. יכולתם לרכוש דירה תגדל עם הזמן בגלל נגישות גוברת לשוק האשראי ואולי גם צבירת הון עצמי. רכישת הדירה יכולה לכן להידחות לשלב מאוחר יותר. בפועל, אנו רואים באמת ששיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם הולך ועולה עם גילו של ראש המשפחה
• הכפפת שיקולי השקעה להעדפות מגורים יכולה להיות מקור לטעות כלכלית - משקי בית שרוכשים דירה העונה על העדפותיהם העכשוויות לגבי מגורים עלולים לעשות בכך טעות. הם עלולים לרכוש דירה קטנה מידי, או דירה במיקום גיאוגרפי שאינו מתאים להמשך חייהם, וכו'. רכישה כזו תספק אמנם כבר בטווח הקצר את תשוקתם להתגורר בדירה משלהם ובסטנדרטים המתאימים להם, אבל היא עלולה להסתבר כהשקעה לא מוצלחת במונחי תשואה על ההשקעה. וכשמדובר בהשקעה העיקרית של משק הבית - כדאי היה להתמקד בשאלת התשואה על ההשקעה, שכן היא זו שתשפיע על עתידו הכלכלי של משק הבית.
• דיור בבעלות מפחית את דרגות-החופש של משק הבית - ככל שאנו, כחברה, נוטים יותר להתגורר בדירות בבעלות עצמית - אנו מאבדים את גמישותנו בנושא דיור. דוגמא אחת היא פגיעה בניידות: אנחנו נוטים להמשיך להתגורר במיקום גיאוגרפי מסוים גם כאשר מקום התעסוקה שלנו מתרחק מביתנו. דוגמא אחרת קשורה להתאמת המגורים לצרכינו: אנו נוטים להמשיך להתגורר בדירות גדולות מידי לצרכינו לאחר ש"האפרוחים עזבו את הקן", ואנו מתקשים להתאים את פתרון המגורים שלנו לצרכי 'הגיל השלישי' (נגישות פיזית לדירה, מיקום ליד שירותים מסחריים, תחבורה)
• השקעה בדיור מגדילה משמעותית את החשיפה של משק הבית לסיכון פיננסי - השקעה בדיור משמעותה ברוב המקרים הישענות על מינוף פיננסי: אנחנו רוכשים דירה בהסתמך על חוב בנקאי גדול שיש לשרת אותו לאורך עשרות שנים. פרט לנטל התזרימי שלקחנו על עצמנו, יש כאן גם סיכון שמקורו ב"פוזיציה": לקחנו חוב צמוד למדד או לא-צמוד שמהווה חלק מסיבי מערך הדירה, ואנו חשופים לאפשרות שמחירי הדירות לא ינועו במקביל לבסיס ההלוואה. נקודה נוספת היא ריכוזיות ההשקעה: אנחנו משקיעים את רוב המשאבים שלנו בנכס יחיד, בניגוד לכל היגיון של פיזור סיכונים. אנחנו גם יוצרים סיכון ייחודי כאשר אנו משקיעים את כל משאבינו במיקום גיאוגרפי חריג: חישבו למשל על אלו שרכשו את דירתם בישוב שהסתבר בדיעבד שהוא דועך כלכלית וחברתית

אז למה "כולם" רוכשים דירות?

לנוהג של רכישת דירה יש מניע כלכלי - חיפוש תשואה - ומניע תרבותי. הדיון לעיל נגע רק במניע הכלכלי. יהיה פשוט להבין זאת אם נזכור שמבחינה כלכלית אין הבדל בין מי שרוכש דירה לשימוש עצמי לבין מי שרוכש דירה נוספת לצרכי השקעה: שניהם מחפשים תשואה על השקעתם. ההבדל ביניהם (פרט להבדלי מיסוי ותמיכה ממשלתית) נובע מתפיסה תרבותית של ההשקעה. מי שרוכש דירה למגורים עצמיים יושפע (שלא בטובתו) משיקולים של צרכי מגורים שוטפים, ויתעטף בהסברים שהם למעשה רציונליזציה של ההחלטה. סביר שמי שרוכש דירה להשקעה מאמץ לעצמו ראייה צלולה יותר של המהלך שהוא מבצע.

היה יכול להיות מעניין אילו ניתן היה להפריד בדרך אחרת בין הבטחת זכות המגורים לבין שאלת ההשקעה בנכס. אפשרות נדירה כזו התקיימה בישראל מספר עשורים לאחר מלחמת העולם השנייה, כשחוקי הגנת הדייר המנדטוריים יצרו מסחר פרטי בנכס ייחודי - זכות מגורים למשך כל חיי הדייר בשכר דירה הנמוך ממחירי השוק. מי שרכש זכות זו - "דמי מפתח" - רכש זכות מגורים נטו, עם מרכיב חלש (לפחות פורמלית) של יכולת הורשה.

כיום, כשחוקי הגנת הדייר הולכים ונמוגים ואיתם רכישת זכות מגורים עתידית (למעט אולי שוליים פרטיים, דיור מוגן והדיור הציבורי), משקי בית צריכים להחליט אם לרכוש דיור: אין יותר אפשרות מקובלת לרכוש רק זכות מגורים. המניע לרכישה כיום הוא לכן גם ציפיות לעליית מחירי דירות, אחרת אין להבין מדוע משקי בית בישראל משקיעים ברכישת דיור כשהתשואה השוטפת משכ"ד עומדת בממוצע על 2-3%. העובדה שהציפיות לעליית מחירי הדירות מניעות את ההשקעה בדיור מעידה עוד יותר על אופיו הספקולטיבי של המהלך, שכן מחירה של דירה בגודל מסויים ובשכונה/עיר מסויימת לא יעלה כנראה כמו מחירה של דירה הממוקמת בשכונה/עיר אחרת.

מהו תפקידה של הממשלה?

האם תפקידה של הממשלה הוא לדאוג להבטחת תנאי מגורים סבירים לאוכלוסיות מתקשות (כלומר: לשאלה של צריכת שירותי דיור), או שתפקידה לדאוג שמשקי הבית ירכשו דירות (כלומר: לשאלה של בעלות על דיור)? כשעוקבים אחר השיח הציבורי הנסער על בעיית הדיור (המצב אפילו מכונה בתקשורת "משבר הדיור", במסגרת מה שאינו יותר מהיסטריה ציבורית) מתעורר הרושם שלדעת הציבור תפקיד הממשלה הוא דווקא השני. גופים שונים מאשימים את הממשלה במחירי הדירות הגואים ובכך שחלק ממשקי הבית התרחקו בשנים האחרונות מהאפשרות להגיע לדיור בבעלות. תפקיד הממשלה הוא, לדעתם, לדאוג שכל משקי הבית יוכלו להגיע לבעלות על דיור. הדרך - לדעתם - היא להוזיל את מחירי הדירות מצד ההיצע: לוותר על מיסוי הדיור ("מע"מ אפס" וצעדים אחרים), לסבסד קרקעות לבנייה ע"י מכירת הקרקעות במחיר הנמוך ממחיר השוק, להציף את השוק בקרקע לבנייה ע"י כפיית החלטה על רשות מקרקעי ישראל למכור קרקעות למשקיעים פרטיים, לעקוף הליכי תכנון ורישוי כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה ולהציף את השוק בדירות חדשות, ועוד.

השאלה היא אם תפקיד הממשלה לסייע לכולם. הסיבה לצורך החברתי בהתערבות ממשלתית בנושא הדיור היא שלמרות שרוב משקי הבית מצליחים כיום להגיע לדיור בבעלות בכוחות עצמו ובהתבסס על שוק אשראי פרטי - חלק מהאוכלוסייה אינו מצליח להגיע לדיור בבעלות בכוחות עצמו. הראייה החברתית באה לתקן בעייה זו כדי ליצור הזדמנות שווה לדור הבא, ומטרתה לכן לסייע לשכבות מוחלשות - לא להוזיל את הדיור לכל. כי אי אפשר להוזיל את הדיור לכל, בדיוק כפי שאי אפשר להעלות את השכר לכולם.

אם באמת המניע שלנו לדרישה מהממשלה לפעול בנושא מחירי הדירות הוא מניע חברתי - היינו צריכים לקבל בברכה כל צעד שבא לתקן את אי-השיוויון בחלוקת הרכוש: היינו צריכים לקבל בהבנה את העלאת שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה, היינו צריכים לקבל בהבנה את היוזמה למיסוי הירושות, היינו צריכים לקבל בהבנה הטלת מס מלא על כלל ההכנסה מדיור (שכ"ד, שבח). כל המיסים הללו באים לתקן מעט את אי-השיוויון הקיים, ומטרתם לעזור למעטים (אוכלוסיה מוחלשת) על-חשבון כל היתר. לקבל בהבנה ובברכה משמעותו לא להתייחס לשינויי מיסוי אלו כאל "גזירות כלכליות" אלא כאל מדיניות מיסוי חומלת, שבאה לאפשר לקבוצות אוכלוסיה מוחלשות להצטרף גם הן למניין בעלי הדירות. לא לעצמן - למען הדור הבא של ישראל.

וחוץ מזה, רצוי לזכור ששאלת הדיור אינה חופפת לשאלת הבעלות על יחידות דיור. הממשלה צריכה לדאוג לסטנדרט מגורים נאות לשכבות מוחלשות - היא אינה צריכה בהכרח לדאוג לכך שלכל משק בית תהיה דירה בבעלותו. ומשקי בית צעירים, שמתריסים כלפי הממשלה על כך שאין להם יכולת כלכלית להגיע לרכישת דירה משלהם, צריכים לזכור שאין זה תפקידה של הממשלה לספק דירה בבעלות לכל.

ומה מסוכן?

הסכנה היא הגזמה. הגזמה היא הפרטת מלאי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל שתאפשר לבעלי ההון להשתלט על מלאי הקרקעות ולבצע ספקולציות במקרקעין. הגזמה היא ויתור על מיסוי בנושא הנדל"ן שיאפשר לזריזים ומתוחכמים לנצל אותו לעשיית רווח. הגזמה היא עקיפת רשויות התכנון והרישוי שתאפשר ביצוע נזקים תכנוניים וסביבתיים לטווח הארוך בתואנה הצבועה של סיוע לחלשים. הגזמה היא האצה מלאכותית של קצב הבנייה (למשל: על בסיס התחייבויות ממשלתיות) שתכניס את ענף הבנייה למחזור כלכלי שיסכן אותו בעתיד, לכשיגיע המיפנה המחזורי.

רשימת אורח: האם תכניתו של כחלון תוריד את מחירי הדירות? - ד"ר יאיר דוכין*

המטרה המוצהרת של מדיניות הדיור המתוכננת על-ידי שר האוצר המיועד משה כחלון, כפי שהיא מושמעת על ידו ועל-ידי מי שמוגדרים כמקורביו, היא הורדת מחירי הדירות באזורים המכונים "אזורי הביקוש" (המשולש הגיאוגרפי חדרה-גדרה-ירושלים). כמטרת משנה, מדובר גם בהגדלה משמעותית של מצבת הדירות המוגדרות כדיור ציבורי, במטרה לקצר את תור הממתינים הזכאים לדיור ציבורי. לוח הזמנים שכחלון נקב בו במהלך מסע הבחירות שלו היה שנה. כלומר: תוך שנה, התחייב כחלון (בתנאי שינתנו לו הסמכויות המתאימות) להביא למפנה משמעותי בתחום מחירי הדיור, שיתחילו לרדת ויאפשרו לצעירים חסרי הדיור לרכוש דירות.

האם כחלון יוכל לעמוד בהבטחותיו? את התשובה נחפש בהתבטאויות מקורביו באשר לצעדי המדיניות שבהם בכוונתו לנקוט. בחינה של הצעדים מעלה שאין בהם חידוש לעומת מה שנדון בשיח הציבורי עד כה: בצד ההיצע מדובר בעיקר בייעול המערכות הרגולטוריות, בשיכלול, פירוק והפרטה (אולי) של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כדי לזרז את שיווק הקרקעות לצורך יצירת מלאי תכנוני, בייעול וזירוז עבודת הוועדות השונות (מקומיות, מחוזיות וארצית) כדי שניתן יהיה להוציא היתרי-בנייה בלוחות זמנים קצרים יותר, בהמשך המיזמים של מימון פיתוח התשתיות על ידי הממשלה, ובהמשך מסלולי המכרזים הממשלתיים השונים (שניתן לכנותם בשם הכללי "מכרזי מחיר מטרה"). בצד הביקוש מדובר בהכבדת נטל המיסים על מגזר המשקיעים באמצעות העלאת מיסי הרכישה והשבח. כך, התבשרנו באחרונה בתקשורת שכחלון מתכוון להעלות את שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה ל- 20-25%.

להערכתי, הצעדים המוצעים בתחום הביקוש יפעלו על הענף בכיוון הפוך מהרצוי. זאת משום שהיזמים - שאינם בונים דירות למלאי, ושרואים ברוכשי הדירות להשקעה קהל-יעד חשוב - הפנימו כבר מזמן את הצורך בניהול הסיכונים שלהם על ידי התאמה של היקף התחלות הבנייה לרמת הביקושים החדשה שצפויה להיווצר. לכן קצב הגידול של מלאי הדירות, שאמור לגשר על הפער בין מספר משקי הבית למלאי הדיור הרצוי - כבר ירד. לכן, להערכתי, יש ספק רב באשר לתוצאות, גם בהנחה שנתניהו ייתן לכחלון יד חופשית לפעול וגיבוי מלא לתוכניותיו, שכן מדובר במיקוד המאמצים בנקודות הלא-נכונות של תהליך ייצור הדירות ובפעולה שגויה בצד הביקוש.

אם כחלון רוצה לפעול להורדה משמעותית של מחירי הדירות עליו לבחון ראשית לכל את מרכיבי עלויות הבנייה. בחינה כזאת תראה לו שעלותו של פועל סיני למעסיק מגיעה כיום לכ- 20,000 ש"ח לחודש, בגלל מחסור חמור בפועלים שהוא תוצאה של מדיניות ממשלתית. כמו-כן יתחוור לו שהמיסים השונים מהווים, באומדן זהיר, כ- 50% מעלות הבנייה הכוללת של דירות. ללא פעולה משמעותית במרכיבים אלו ימשיכו כוחות השוק למנוע ירידת מחירים, אלא אם כן הממשלה תתערב ישירות בשוק על ידי בנייה תקציבית על מכלול השלכותיה. ואולם מהלך כזה אינו עומד כיום על הפרק וקשה להאמין שנתניהו יסכים למהלך כזה שמנוגד להשקפת עולמו הכלכלית.

ומה יקרה אם כחלון בכל זאת יצליח, כלומר, אם מחירי הדירות ב"משולש הביקושים" ירדו? ירידת מחירי הדירות ב"משולש הביקושים" צפויה לגרום להתחזקות תהליך ההגירה של האוכלוסייה היצרנית אל אזור זה. הגירה כזו קיימת גם כיום, למרות יוקר הדיור במרכז, והיא נובעת ממכלול סיבות שעיקרן אפשרויות תעסוקה טובות יותר, מעטפת שירותים (חינוך, רפואה, תרבות) טובה יותר והתאמה טובה יותר להשקפות עולם. הצלחתו של כחלון תביא, לכן, להתחזקות תהליך הנטישה של אזורי הפריפריה, שכן בכל התבטאויותיו של כחלון לא דובר על צעדים משמעותיים ואמיתיים לחיזוק ישובי הפריפריה. בעניין זה מתחזקת התחושה שממשלת נתניהו הרביעית, בדומה לקודמות, נואשה מחזון הקידום והפיתוח של אזורי הפריפריה. סיסמאות בנושא נשמעות אמנם מידי פעם, אך בפועל נעשה מעט מאד, למרות האיתותים החיוביים שמתקבלים כאשר מתבצעת פעולה מעשית (גם אם מצומצמת יחסית) כמו הקמת עיר הבהדי"ם בנגב וכמו פתיחת בית הספר החדש לרפואה בצפת.

הצלחה של כחלון עלולה לכן להתגלות כ"ניצחון פירוס": ללא שינוי מבני יסודי, ירידת מחירים באזורי הביקוש, אם אמנם תתרחש, תהייה קצרת-טווח; בטווח הבינוני והארוך תתחדש עליית המחירים ביתר-שאת. השינוי המבני הנדרש הוא הגדרה מחודשת של סולם העדיפויות הלאומי שנזנח לפני שנות דור. מדובר בהחזרת הפריפריה לראש סולם העדיפויות הלאומי, אך הפעם עם השקעות והטבות בסדרי גודל המתאימים לגודלו של המשק הישראלי הנוכחי ולגודל הבעייה הכלכלית (דיור) והדמוגרפית (נטישת הפריפריה על ידי האוכלוסייה היהודית היצרנית). מהלך גדול-ממדים כזה יביא לשגשוג שווקי הנדל"ן בכלל ומגזר המגורים בפריפריה בפרט. בטווח הארוך, כשתתברר מידת רצינותה של הממשלה במימוש המהלך - הוא יביא גם לפתרון בעיית מחירי הדירות במרכז הארץ.

ללא שינוי מבני כזה הנזק למגזר הנדל"ן למגורים לא ייגמר בירידת מחירים קצרת-טווח במשולש הביקושים ועליית מחירים מחודשת לאחר מכן. ניתוח מחזורי העסקים בענף מצביע על כך שירידות מחירים מתחילות דווקא באזורי הפריפריה, ואכן אם כחלון "יצליח" להוריד את מחירי הדירות באזור המרכז - המשבר האמיתי יתחולל דווקא באזורי הפריפריה. מחירי הדירות במחוזות הצפון והדרום, שבשנתיים-שלוש האחרונות עלו - הם שיחוו את ירידות המחירים העיקריות, שעשויות להיות חדות, תוך מעבר למיתון ענפי חריף.

הדילמה האמיתית העומדת אפוא בפני כחלון היא אם להפעיל צעדי מדיניות שגרתיים, שיביאו אולי לירידת מחירים לטווח קצר באזורי המרכז וימצבו אותו כפוליטיקאי המקיים הבטחות ומצליח "להזיז" מהלכים כלכליים חברתיים מורכבים במקומות שבהם פוליטיקאים אחרים לא עשו מאומה לאורך שנים, או לחילופין לנסות להפעיל שינוי מבני בענף, שיהיה חלק משינוי כולל ביחס הממשלה לקשר שבין מרכז לפריפריה בישראל. תשובה ברורה לשאלה זו תינתן כנראה במהלך השנה הנוכחית.

על בסיס ההערכה שכחלון אכן יפעיל את צעדי המדיניות המוצהרים על ידי מקורביו, דהיינו יפעל על פי חלופת הפתרון לטווח קצר - להלן תחזית שלי לגבי התחלות הבנייה לשנים 2015-2017 והשינוי במחירי הדירות בחלוקה לאזור הביקוש ואזורי הפריפריה.

לוח 1
תחזית התחלות בנייה,       2015-2017
שנה	התחלות בנייה (אלפי יח"ד)
2013	46.9
2014	43.8
2015	40
2016	38
2017	40

התחזית מצביעה על גידול מינורי בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש וירידה משמעותית בהיקף ההתחלות באזורי הפריפריה.

לוח 2
תחזית השתנות מחירי דירות לפי מחוז, 2015-2017 (אחוזים)
שנה	מרכז	צפון	דרום
2014	4.5	5.4	4.9
2015	3.0	2.5	2.0
2016	‎-2.0	‎-4.0	‎-5.0
2017	‎-3.0	‎-4.0	‎-6.0

תחזית המחירים מצביעה באופן ברור על המשך מתון של עליות המחירים בשנת 2015, בעיקר עקב גידול הביקושים הצפוי עד להעלאת מס הרכישה שמקורבי כחלון מצהירים עליה, ולאחר מכן ירידת מחירים מתונה באזורי הביקוש וירידה חדה באזורי הפריפריה כפועל יוצא של המיתון הענפי הצפוי שם.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו התפרסמה, בשינויי עריכה ושם, בגיליון סוף השבוע של מוסף הנדל"ן של דה-מרקר