יום ראשון, 28 ביוני 2015

החוק של התוצאות הבלתי-צפויות

קיים מושג במדעי החברה הקרוי "חוק התוצאות הבלתי-צפויות" (The Law of Unintended Consequences). המושג מתייחס למקרים בהם אנו נוקטים בפעולות מסוימות מתוך כוונה שהן תבאנה לתוצאות רצויות, ובדיעבד מסתבר לנו שהן הביאו בכלל לתוצאות אחרות, בלתי-צפויות, ואולי אפילו הפוכות לאלו שרצינו להשיג.


אין כאן הגדרה מדויקת של המושג, ובכל זאת ישנן כמה דוגמאות שמשמשות להמחשת העיקרון. עיקרון "היד הנעלמה" של הכלכלן אדם סמית, עיקרון העומד בבסיס ההצדקה החברתית לחופש פעולתם של השווקים, קובע שפעולתם התועלתנית של כל הפרטים במשק כל אחד לטובת עצמו - תורמת שלא מדעת לרווחת כלל החברה. בדוגמא אחרת, הכלכלן קיינס טבע את המושג "פרדוקס החיסכון" (Paradox of Thrift) כדי לציין תופעה האופיינית למצבי מיתון לפיה משקי הבית מנסים להגדיל את החיסכון (כלומר: להקטין צריכה) כדי להתמודד עם ירידת ההכנסות, אבל הניסיון של כולם להקטין צריכה גורם להעמקת המיתון, לירידה נוספת של ההכנסות ולירידה של סך החיסכון של המשק. בדוגמא שלישית, בארצות הברית מושמעת טענה כי קיומו של הביטוח הלאומי (Social Security), שנועד להגדיל את החיסכון הפנסיוני של הציבור ואת ההשקעות - משיג תוצאה הפוכה: משקי הבית "סומכים" באופן עיוור על קיצבאות שהם עתידים לקבל מהביטוח הלאומי ולכן חוסכים פחות מידי לצרכים פנסיוניים.


אני חושב שהמקרה הישראלי של "חוק הספרים" (החוק להגנת הספרות והסופרים, 2013) נופל גם הוא בקטגוריה זו של חוק התוצאות הבלתי-צפויות: בעוד שכוונת יוזמיו הייתה להבטיח לסופרים ישראלים גמול הולם עבור יצירתם - הירידה הבולטת של קצב המכירות של ספרים חדשים בעקבות כניסת החוק לתוקף גורמת כנראה לפגיעה בהם.


הדוגמא מתחום המשכנתאות שמייצגת היטב את החוק של התוצאות הבלתי-צפויות היא הארוע של התיקון שהכניסה הכנסת בשנת 1992 בחוק הערבים. המטרה של יוזמי התיקון הייתה להפסיק את הנוהג של הבנקים למשכנתאות לתבוע את הערבים האישיים "להיכנס בנעלי הלווה" במקרה של חדלות-פירעון, ולדרוש מהם במקום זאת למצות תחילה את כל הדרכים להחזר החוב ע"י הלווה, לרבות מכירת הדירה המשועבדת. לא ניכנס כאן לפירוט (ראו רשימה שיוחדה לנושא זה במקום אחר בבלוג), אבל התוצאה של התיקון לחוק הערבים הייתה שהבנקים נוטים כיום פחות להעמיד הלוואות ללווים בעלי פרופיל סוציו-כלכלי נמוך, מדירים בכך קבוצות אוכלוסיה מסויימות ואיזורים גיאוגרפים מסויימים משוק האשראי לדיור, נוטים להציע שיעורי מימון נמוכים מבעבר לרוכשי דירות, וששים יותר לסלק לווים שנקלעו לחדלות-פירעון מדירותיהם כדי לממש אותן לכיסוי החוב. כך, תיקון חוק שנועד לשפר את מצבם של הלווים - הביא בדיעבד לפגיעה מהותית בחלק מהם.


אנו שומעים בזמן האחרון האשמות על כך שעליית מחירי הדירות באזורי הביקוש היא תוצאה של החלטת ממשלת אולמרט לפני עשור להגביל את הקצאת הקרקעות במרכז כדי להניע אנשים לעבור לפריפריה. אני חושב שדרוש בסיס מחקרי איתן יותר כדי לטעון טענות כאלו, אבל ייתכן שזהו עוד מקרה של חוק התוצאות הבלתי-צפויות.


מדוע חוק זה קורה? ישנן לכך סיבות רבות. ייתכן שמראש ההחלטה הייתה שגויה. ייתכן שמודל המציאות עליו חשבו יוזמי ההתערבות היה פחות מורכב מזה שמניע בפועל את המציאות הכלכלית. ייתכן שבין מועד קבלת ההחלטה לבין מועד התממשותה השתנתה המציאות הכלכלית. וישנה גם תופעה נפוצה של התערבות ממשלתית שמנסה להיות אנטי-מחזורית (כלומר: לפעול כנגד מחזור העסקים), אבל בגלל התמשכות התקופה עד ליישומה היא חורגת מתקופת המחזור והופכת בכלל למדיניות פרו-מחזורית. בלי קשר לסיבה, התובנה החשובה היא אולי שנדרשת מידה של צניעות מצד קובעי המדיניות: לא בהכרח אנו מבינים את חוקי המציאות, ובוודאי שאיננו יודעים אם יחולו שינויים אקסוגניים של המציאות הכלכלית שיהפכו את כל המאמץ שלנו למוטעה או אפילו לא רלוונטי.


האם המדיניות החדשה של הממשלה אכן תביא להתייצבותם של מחירי הדירות? בראיון ששודר ב"גלי צה"ל" בשבוע שעבר הסביר אחד מראשי אגף התקציבים של משרד האוצר למראיין כיצד הכנת מלאי קרקעות מתוכנן לא רק שתיצור היצע שישביע את הביקוש הקיים לרכישת דירות, אלא גם תיתן בידי משרד האוצר כלי נוח לוויסות מחירי הדירות בעתיד. לדברי המרואיין, בכל פעם שמחירי הדירות יתחילו לעלות - משרד האוצר ישחרר לשוק קרקעות בכמות מתאימה ("1,000 דירות"). זוהי חשיפה מעניינת של עולם המושגים של אנשי משרד האוצר, הסבורים כנראה שהדרך לייצב את מחירי הדירות היא לתת בידי משרד האוצר "ברז" קרקעות כדי לנהל בעצמם את שיווי המשקל בשוק (בעבר, אני זוכר אותם בעיקר מסבירים לעמיתיהם במשרדי הממשלה האחרים את היתרונות של כוחות השוק ואת אי-התוחלת של התערבות ממשלתית). ומיקרו-ניהול זה מוצע כשאנחנו זוכרים שאין כיום בישראל מדד רשמי ומוסכם של מחירי דירות, כשמה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת (באיחור משמעותי ועל בסיס מיצוע של נתונים) הוא אינדיקטור בלבד, כשגוף במשרד האוצר מייצר "בהתנדבות" וללא אחריות מיקצועית סטטיסטיקה משלו על התפתחות מחירי הדירות, ושלא מדובר בשוק דירות יחיד והומוגני אלא בשווקים גיאוגרפיים נפרדים (מרכז, פריפריה וכו').


על משקל מה שנכתב בשורות הקודמות אפשר לחשוב על אפשרות שבניגוד לחלום הוורוד של יוזמי המדיניות החדשה - תתקבלנה תוצאות בלתי-צפויות. לדוגמא: אם הריבית תתחיל לעלות בשנה הקרובה ייתכן שחלק מהביקוש לרכישת דיור למטרות השקעה יתפוגג, ואז מה שנראה כיום כתכנית עבודה רב-שנתית לרדיפה מושכלת של צד ההיצע (הפשרת קרקעות) אחר הביקוש לרכישת דירות יהפוך לפתע למצב של שיווי משקל ואולי אפילו של עודף היצע. במצב כזה מכרזי הקרקעות יישארו ללא קונים, ויזמים ייקלעו לקשיי מכירה.

נניח שאתם יזמים שעומדים בפני החלטה על רכישת קרקעות במכרזים החדשים של רמ"י - הייתם רוכשים קרקעות ובכך מעידים על אמונתכם בהערכת המצב הממשלתית, או שאולי הייתם חוששים מתוצאות בלתי-צפויות ומהססים להשתתף במכרזים אלו? ייתכן שבקרוב נוכל ללמוד מה באמת חושבים היזמים. וגם כאן יכול להיות שנהיה מופתעים.

יום חמישי, 25 ביוני 2015

רוב מהומה על לא-מאומה

קורה משהו?
ההמולה התקשורתית סביב החלטות 'קבינט הדיור' יוצרת רושם שאנו מצויים בעיצומה של תפנית בתחום הדיור בישראל, שדברים חשובים מתרחשים בימים אלו, שמתקבלות הכרעות גורליות. אני סבור שזוהי אשלייה: שמדובר במהומה שאין מאחוריה כלום, ושהמסר הוא ההמולה עצמה - לא מציאת פתרונות אמיתיים לבעיות אמיתיות. אבל זה לא אומר שלהחלטות 'קבינט הדיור' לא תהיינה השלכות, וכנראה שמנקודת מבטו של שוק הדיור הן תהיינה בעיקר שליליות.

על מה ההמולה?
העלאת שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה (אגב: החלטה נכונה כשלעצמה) 'גונבת את ההצגה'. מאות (ואולי אלפי) משקי-בית מתפתים בימים האחרונים להאיץ את צעדיהם כדי להספיק ולרכוש דירות נוספות לפני שהעלאת שיעור המס תיכנס לתוקפה. הם כבר עושים זאת מספר חודשים, אבל כעת המהלך הואץ לכדי סחרור. כתוצאה, ייתכן שמשקי בית אלו מקבלים החלטות נמהרות, שגויות, ואולי אף משלמים בחפזונם מחיר גבוה מידי תמורת הדירה. החלטות על השקעות של מיליונים נעשות בלחץ-זמן. מישהו אולי עושה טעות בגלל הצורך (לכאורה) להחליט מייד.

זה איננו מחזה חדש. המבוגרים שבינינו זוכרים אולי את הימים בהם כל הודעה על העלאה צפויה של מחירי הדלק (בדרך-כלל במוצאי שבתות) היתה גורמת להיווצרותם של תורים ארוכים בתחנות הדלק, של בעלי מכוניות שהשקיעו את ערביהם הפנויים כדי לחסוך כמה עשרות שקלים. זה נראה לא טוב כבר אז, אבל המשחק הנוכחי של קניית דירות להשקעה במהלך בזק נראה אפילו פחות טוב.

אבל הנקודה החשובה היא שכל המהלך הזה אינו רלוונטי לבעיותיה של ישראל: משקיעים מנסים לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים ע"י מהלכי רכישה חפוזים, ומשרד האוצר, שנענה למשחק הטפשי הזה של חתול ועכבר, מנסה 'לאגף' אותם ע"י כך שהוא מקדים בשבוע את מועד תחולת תוספת המס. מה לזה ולבעיות הדיור של ישראל? ואיך הצלחנו להפוך את הדיווח על המהלך חסר המשמעות הזה לאירוע תקשורתי חשוב?

זיהוי: מהו האיום?
השבעתה של הממשלה הנוכחית, הנשענת על קואליציה שבירה עם מפלגתו החד-תכליתית של משה כחלון ('פתרון בעיית הדיור של ישראל'), איפשרה למהלך יומרני בתחום הדיור לצאת לדרך. הנקודה החשובה היא שכמו בסרט 'לכשכש בכלב' - מדובר כאן במלחמה שכלל לא היתה: למרות כל הסערה והדרמה, ההפגנות והנאומים - אין ולא היה משבר דיור אמיתי בישראל בשנים האחרונות, אלא "רק" בועת מחירים המונעת ע"י מדיניות מוניטרית מרחיבה (שהיתה, כשלעצמה, כורח המציאות). אבל בניגוד לאותו סרט חביב, התגובה הממשלתית היא אמיתית: יש בהחלט היערכות ממשלתית (מדאיגה, לדעתי) שפניה להפעלת צעדים דרמטיים, נישאת על גלי העידוד של הציבור הנאיבי, שחושב שיש בכוחה של מדיניות ממשלתית להוזיל עבורו את מחירי הדירות, ולא סתם להוזיל - עבור כולנו. הבעיה האמיתית שעומדת בפנינו, כפי שכבר טענתי ברשימות קודמות בבלוג זה, אינה קיומו של משבר בתחום הדיור שיש לפתור אותו, אלא המהלכים השגויים שהדרג הפוליטי עלול להפעיל לצורך "פתרון" המשבר המדומיין. שם גלום הנזק הממשי.

אבל לפני שנעסוק בצעדים עצמם, הבעיה הראשונה היא בעצם ההיערכות המימסדית לקראת פתרון "המשבר". כחלק מההסכם הקואליציוני צובר שר האוצר החדש תחת כנפיו עוצמה שאמורה להבטיח לו שהמדיניות שתופעל בנושא הדיור תהיה אפקטיבית. לשם כך, לראשונה, מרוכזים כל הגופים הקשורים בתכנון ובהפעלת המדיניות במקום אחד, כשהם כפופים לשר האוצר (ולא, למרבה הפלא, לשר השיכון). המטרה היא אמנם להתגבר על בעיות שיכולות לצוץ כשגופים ממשלתיים שונים אינם פועלים במיתאם ובהרמוניה (כלומר: הדגל הוא של יעילות), אבל ריכוז העוצמה הוא גם מקור לדאגה: נפתחת אפשרות להשתקה של דעות שהיו צריכות להיות חלק מהדיון המקצועי, נוצר ריכוז כוח שמאפשר הכתבה שרירותית של מהלכים, וגובר הסיכון של טעות בהפעלת מהלכי המדיניות. כי במערכה הנוכחית הפך נושא מחירי הדירות ליעד היחידי של מדיניות הדיור. מרחב היעדים הנכון של מדיניות הממשלה בתחום הדיור היה צריך להיות מורכב יותר, אבל לא זה המצב: במהלך הנוכחי יוקרבו כל העקרונות כדי להציג את ההישג היחיד שהובטח לציבור - הפחתת מחירי הדירות.

אז מהם הדברים החשובים שקורים?
הפעלת התכנית החדשה של כחלון תגרום לארבע תופעות: הפקעת חוקי התכנון והבנייה, המשך הקדחת בקרב משקי הבית בנושא רכישת דיור, גיאות מחזורית מיותרת ומסוכנת של ענף הבנייה, והשפעה לא ברורה על התחלקות ההכנסה.

הדבר הראשון שעומד לקרות בחסות המהלך החגיגי להפחתת מחירי הדירות הוא הפקעת חוקי התכנון והבנייה. התיזה המקובלת כיום בציבור היא שבעיית מחירי הדירות הגואים נובעת מביורוקרטיה, מאטימות לב של פקידים: היצע הדירות מתקשה להתאים את עצמו לשינויים בהיקף הביקוש, וקשיחות זו של ההיצע היא תוצאה, כביכול, של צוואר בקבוק ביורוקרטי בכל הנוגע ליצירת עתודות קרקע מתוכננת. המסקנה הלוגית, אליבא דגירסא זו, היא שיש לטפל בצוואר הבקבוק ע"י יצירת מעקפים של תהליכי התכנון והרישוי.

התקדים המוזכר תדירות הוא סידרת הצעדים בהם נקטה הממשלה בעקבות גל העלייה ממדינות בריה"מ לשעבר (החל מ-1990). מהצפי לקליטה של כמיליון עולים נגזר אז צורך להוסיף (בלוח זמנים קצר) למלאי הדיור הקיים כרבע מיליון דירות חדשות - למעלה מפי 10 מהיקף התחלות הבנייה השנתי באותן שנים. ההכרה בכך שהמדינה צריכה ליזום בנייה בהיקפים דימיוניים כאלו גרמה להסכמה הממשלתית לאפשר למשרד השיכון לעקוף את רשויות התכנון בצורות שונות. זה איננו המצב כיום: מחירי הדירות אמנם גואים כבר 8 שנים, אבל הביקוש להשקעה בדיור משקף את התנאים בשוקי ההון - לא גידול ממשי של צרכי הדיור. משום כך, הלחץ לעקיפת רשויות התכנון משקף בעיקר ברית-אינטרסים של גופים עסקיים שמנסים לנצל את אווירת החירום לקבלת הטבות והקלות. האם הציבור מבין זאת? האם הוא מתפתה לחשוב שנושא התכנון והרישוי הוא ביורוקרטיה צרת-עין שעדיף היה לולא התקיים?

נקודה שנייה הראויה לתשומת-לב היא שתקופה רצופה בת שמונה שנים של התייקרות מחירי דירות כבר עשתה נזק מבחינת התייחסות הציבור לנושא ההשקעה בדיור. הציבור מאמין כיום, יותר מבעבר, שמחירי הדירות תמיד עולים ושהשקעה בדיור היא אפיק ההשקעה הטוב ביותר. התוצאה היא אווירה שמוציאה אנשים משיווי משקל רציונלי וגורמת להם לקבל החלטות שיש בהן סיכון מוגזם. התוצאה היא נטייה לספקולציה בדירות. ייתכן שהנטייה להשקיע בדיור כאפיק השקעה (להבדיל מרכישת דירה למגורים) תדעך באיטיות, אבל זה יקרה רק לאחר ששוק הדירות יירגע ומחירי הדירות ייעצרו או אף ירדו. בדרך לשם, אנחנו צפויים לחוות תרחישים מפחידים על רקע עליית שיעור הריבית, כשהשקעות פיננסיות תיפגענה והרושם שהשקעה בדיור הוא המפלט היחיד של החוסך לפנסיה - עוד יגבר.

נקודה שלישית שיש לשים לב אליה היא הגידול הצפוי בפעילות ענף הבנייה למגורים. הדרישה להאיץ את קצב הבנייה לא סתם תגביר את פעילות הענף - היא תיצור בו התרחבות מחזורית מוגזמת ומיותרת שתחשוף אותו לסיכונים עסקיים של האטה לכשתחלוף הסערה. מחזור עסקים זה הוא התפתחות מיותרת, לדעתי, ומסכנת את יציבותו של הענף בטווח הארוך, אם מקבלים שקצב הבנייה של השנים האחרונות (כ-40 אלף יחידות דיור לשנה) מספק את צרכי הדיור של האוכלוסיה ושעודף הביקוש שחווינו מקורו בתגובה זמנית (ולכן הפיכה) של המשקיעים לתנאים המוניטריים.

הנקודה האחרונה היא שהתכנית המוצעת כוללת אלמנט סיבסוד קרקע לרוכשי דירות נבחרים ("מחיר למשתכן"). סיבסוד כזה משמעותו שחלק ממשקי הבית בישראל יקבלו בשנים הקרובות מענק משמעותי בזכות הפחתת מחיר הקרקע עבור דירתם. איני מודע להערכה כלכלית של עלות הסיבסוד, תחולתו והשפעתו על מקבלי הסיוע. אני מקווה שעבודה כזו אכן הוכנה לפני השקת התכנית.

הערת שוליים: מה אני הייתי מציע...
נתחיל בנקודה למחשבה. לפי אינדיקציות שמרבים לצטט, כ-30% מעיסקאות הרכישה של דירות בשנים האחרונות נעשו ע"י "משקיעים" - משקי בית שהדירה הנרכשת אינה דירתם היחידה. בישראל התקיימו בשנים האחרונות כ-120 אלף עיסקאות בשנה בממוצע. לפיכך, כ-35 אלף מהעיסקאות הן עיסקאות רכישה בידי משקיעים. מספר זה קרוב לקצב התחלות הבנייה של דירות חדשות. אנו אומרים, אם כן, שכל התוספת למלאי הדירות בישראל בשנים האחרונות נרכשת ע"י משקיעים. חסרי-דיור שוכרים דירות אלו - אולי מרצון, ואולי מחוסר ברירה, כי האמרת מחירי הדירות מרחיקה אותם מהאפשרות לרכוש אותן בעצמם. התוצאה היא ששיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם יורד משנה לשנה.

האם יש בכך משהו פסול? לא מבחינה ערכית. אבל מדינת ישראל פעלה בעבר במודע להגדלת שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות ולשם כך סייעה לחסרי-דיור לרכוש דירות והכבידה את ידה על בעלי דירות נוספות. גם הציבור מצפה לכך, כפי שראינו ושמענו בהפגנות המחאה של קיץ 2011. גם שר השיכון התבטא על מחוייבות המדינה לאפשר לכל מי ששירת בצה"ל להגיע לדירה בבעלות.

אם המטרה היא לאפשר דיור בבעלות - אין צורך להכניס את ענף הבנייה לאמביציה מסוכנת להכפיל את קצב התחלות הבנייה כדי לספק גם את צרכי חסרי-הדיור וגם את רצונם של בעלי דירות לרכוש דירות נוספות לצרכי השקעה. מספיק היה לבטל הטבות מס השמורות למשקיעים בדיור ולהשוות את שיעורי המס בכל האפיקים. העלאת שיעור מס הרכישה היא בונוס, ואפשר היה גם לשקול הטלת מיסוי נוסף כדי לבלום חלק מהביקוש להשקעות ולפנות את ההיצע כך שיוכל להיענות ביתר-שאת לצרכיהם של חסרי הדיור. ניקוז חלק מהביקוש - גם לדוגמא ע"י הנפקת אג"ח מדינה הצמוד למחירי הדיור ובכך להטות חלק מהביקוש להשקעה לאפיק פיננסי - יקטין את הלחץ על מחירי הדירות מבלי לסכן את ענף הבנייה ומבלי לוותר על תהליכי התכנון והרישוי.

יום חמישי, 4 ביוני 2015

האם אנו מתקרבים לסוף המשבר, ואיזה לקח ניתן להפיק

סוכנות המשכנתאות האמריקנית Fannie Mae הודיעה לפני מספר ימים ששיעור הפיגור העמוק (פיגור של 90 יום ומעלה) במצבת הלוואות המשכנתא שהיא מבטחת ירד בחודש אפריל ל- 1.73%. לפני שנה עמד שיעור הפיגור על 2.13%. בשיאו - בחודש פברואר 2010 - הוא עמד על 5.59%. בגרף הבא אנו רואים את הירידה המתמשכת של שיעור הפיגור מתחילת  2010 (הגרף מתוך הבלוג Calculated Risk, ומציג גם את הנתונים המקבילים של הסוכנות-האחות Freddie Mac). אנו רואים בגרף ששיעור הפיגור לא חזר עדיין לרמתו הרגילה לפני משבר המשכנתאות: שיעור הפיגור היה אז נמוך מ- 1%. האנליסטים מעריכים ששיעור הפיגור ימשיך לרדת בחודשים הקרובים ויחזור לרמה 'נורמלית' לקראת סוף 2016. משבר המשכנתאות יציין אז עשר שנים להולדתו.




האם "הסיבוב" מחזיר את המצב לקדמותו?
כשמסתכלים על הגרף לעיל נראה כאילו המצב חוזר לקדמותו, כאילו מדובר במחזור נייטרלי: הלווים נקלעו לקשיים, אבל הם הצליחו להתאושש והמשבר היה רק חוויה. אלא שכאן טמון ההבדל בין הפרט לכלל: המשק הכלכלי אולי מתאושש, אבל בדרך מספר עצום של פרטים שילמו את מחירו של המשבר. מבחינתם - שום דבר לא חזר לקדמותו. הם איבדו את בתיהם, ואיתם את מרבית חסכונותיהם. כי מחזור מחירי הדיור לא היה נייטרלי מבחינת השפעתו על התחלקות ההכנסה: אי השיוויון בארה"ב נמצא כיום במקום רחוק ממה שהיה לפני שני עשורים.


נסתכל על נקודה אחת. ב-1994 יזם ממשל קלינטון מדיניות שנועדה להגדיל את שיעור משקי הבית המתגוררים בבתים שבבעלותם. שיעור זה עמד במשך תקופה ארוכה על כ- 64%. למדיניות שאפתנית זו גייס המימשל את סוכנויות המשכנתאות, ואלו הפעילו תכניות מימון חדשות, מתירניות מהנהוג בעבר, כדי לסייע לשכבות אוכלוסיה נוספות להגיע לדיור בבעלות. ואכן, מדיניות חברתית זו, שקיבלה רוח גבית בלתי-צפויה מהמדיניות המוניטרית המרחיבה (על רקע משבר הדוט.קום) - הצליחה: בתוך עשור עלה שיעור משקי הבית המתגורר בבתים משלהם לשיא היסטורי של כ- 69%. תופעה זו התרחשה כשבמקביל מחירי הבתים מאמירים במהירות: בין 1994 ל-2006 - השנה בה התהפכה מגמת מחירי הדיור - עלה מדד מחירי הבתים פי 2.5, או כמעט פי 2 במונחים ריאליים. ואז פרץ משבר המשכנתאות והתדרדר למשבר פיננסי כולל.


קרוב לעשור עבר מאז. שיעור משקי הבית המתגוררים בבתים בבעלותם יורד בהדרגה מאז תחילת המשבר, והוא הגיע כבר ל- 63% (2015). ועדיין המשבר איננו מאחורינו. אז לא רק שהמהלך הלאומי כולו נכשל - הוא השאיר בשטח כמות אדירה של נפגעים. ההפרש הפשוט של שיעור משקי הבית המתגוררים בבעלות פירושו ירידה של כ- 6 מיליון משקי בית שאינם גרים עוד בבתיהם. עוד כמה מיליוני משקי בית (10?) נמצאים כיום במצב של חוב משכנתא הגדול מערך השוק של הבית. לא מדובר כאן במחזור נייטרלי מבחינת משקי הבית, מין עלייה וירידה של מחירי נכסים: נכסים עברו מיד ליד. לכן מישהו שילם את המחיר, כי הוא לפחות התרושש ואולי גם איבד את ביתו. וזו אינה רק חוויה - זהו נזק שיעיק עליו גם בהמשך חייו.


האמנם המשק האמריקני מתאושש?
נתוני הפיגורים של לווי משכנתאות הם אינדיקציה אחת מיני רבות להחלמתו האיטית והמתמשכת של המשק האמריקני מהמיתון אליו נקלע בעקבות משבר המשכנתאות. אינדיקציות נוספות מתקבלות משוק הדיור, שבו מחירי הבתים עולים בהתמדה, משוקי המניות הגואים, וקצת גם משוק העבודה. האינדיקטורים אינם זהים בעוצמת ההתאוששות שהם מתארים: מחירי הבתים עולים ברציפות מאז תחילת 2012 (ראו גרף של מחירי הבתים במונחים ריאליים בהמשך), אבל בגלל שיעור המימון הגבוה שהיה נהוג בארה"ב לפני המשבר עדיין מאות אלפי לווים נמצאים במצב שבו יתרת חוב המשכנתא שלהם גבוהה מערך הבית (מצב המכונה בעגה המקצועית 'Under Water'), והסיכון שהם יתייאשו ממצב זה ויבחרו בחדלות-פירעון תלוי בשאלה אם מחירי הנכסים ימשיכו לעלות ויחלצו אותם ממצב של גירעון-הון. מחירי המניות עלו לשיא, אבל השאלה היא עד כמה הם משקפים תחזית אופטימית של הציבור לגבי ההתאוששות הכלכלית של המשק האמריקני או, לחילופין, את התשואה האפסית שהשוק מציע לחוסכים על השקעות במכשירי חוב. שוק העבודה, למרות הסימנים החיוביים, מציג התאוששות איטית-להדאיג והוא טרם חזר למצבו לפני המשבר.


אנו נמצאים, לכן, במצב כלכלי מתוח. אמנם כל חודש שחולף מביא איתו אינדיקציות חיוביות על התאוששות כלכלית, אבל קצב ההתאוששות איטי מכדי שניתן יהיה להשתחרר מהחשש שמא המיתון הכלכלי טרם הסתיים. כי דבר אחד יש לזכור: כל ההחלמה של המשק האמריקני עד כה התרחשה כשהמדיניות המוניטרית היא מדיניות מרחיבה וכששיעור הריבית הוא אפס. החולה מראה אמנם סימנים חיוביים של התאוששות, אבל הוא עדיין מחובר למכשיר הנשמה. תסריטי המתח של האנליסטים מתחילים בשאלה מתי יעיזו הרופאים לנתק את החולה ממכשיר ההנשמה, כלומר מתי יחליט הבנק הפדרלי להעלות את הריבית ובאיזה קצב זה הוא יעשה זאת. כיום, ההשערה הרווחת היא שהעלאת הריבית תתחיל במחצית השנייה של 2015, אבל כל נתון כלכלי שמתפרסם גורם לדיון ציבורי עד כמה הכלכלה האמריקנית מציגה חוסן ואנו באמת מתקרבים לנקודת המפנה של הריבית.


מה באמת יקרה כשהריבית תתחיל לעלות? אנו מנווטים בשטח שאינו ממופה: אין תקדים לתקופה ארוכה של ריבית אפסית, אין תקדים לתהליך הצפוי של העלאת הריבית, והמודלים הכלכליים שבידי הכלכלנים אינם נשענים כאן על קרקע בטוחה: צריך לזכור שהמשבר הפיננסי גרם לניסוח מחדש של חלק מהמודלים המקרו-כלכליים. הדרישה הבלתי פוסקת של הציבור לדעת מה יקרה יוצרת (שלא בטובתו) שפע של תחזיות, אבל השאלה היא עד כמה אנו באמת יודעים מה יקרה מחר: כפי שאמר הכלכלן ג'יימס גלבריית, הכלכלנים העוסקים בחיזוי כלכלי מוציאים שם טוב לאסטרולוגיה.


אז משהו יקרה. אנחנו אולי נופתע מההתפתחות. פרשנים ינסו לשווא לפענח "מה קרה" ולנחש בכל נקודת זמן "מה הלאה". חלק מהכלכלנים יטען בדיעבד בלהט שמה שיקרה היה צפוי, ושהכל מובן, ושהם אפילו אמרו מראש שזה יקרה. אבל יש לקח אחר של המשבר  שצריך לעניין אותנו: היכולת של המציאות להתפתח לכיוונים שמפתיעים אותנו, השבירות המדאיגה של המערכות הכלכליות והמהירות שבה הן יכולות לעבור מהאטה למשבר עמוק, ובעיקר - חשיבותה העצומה של מדיניות כלכלית זהירה, שתשמור עלינו ממשברים במקרה של התפתחות חיצונית שלילית.


מה מזה רלוונטי עבורנו?
מידי פעם אנחנו עדים לוויכוחים תקציביים. יש מי שחושב שישראל חייבת להיות חזקה צבאית כדי לשרוד במרחב המוסלמי העוין, ולכן תקציב הביטחון חייב לאפשר שימור העוצמה הצבאית וכושר ההרתעה. לעומתו, יש מי שסבור שעוצמה לאומית צריכה לכלול השקעה בחינוך, השקעה בתשתיות ציבוריות, השקעה בנושאים חברתיים ושמירה על רמת חיים, ולשם כך יש לוותר על חלק מסוים של המאמץ הביטחוני. הדיון על חלוקת העוגה הוא מציאות קבועה ומתסכלת, ואז, לפעמים, נמצאת פשרה: אולי פשוט נעשה "גם וגם"; אולי נשקיע גם בביטחון וגם בנושאים אזרחיים וגם נישמור על רמת מיסוי נמוכה. פשוט: נכריז על שחרור מהחוקים הארכאיים של הכלכלנים לגבי הגירעון התקציבי. נגדיל מעט את יעד הגירעון. כי הרי "האינטרסים של הכלכלנים" (שמירה על תקרת הגירעון, הורדת החוב הלאומי) אינם יותר חשובים מהחינוך, מהביטחון, מהבריאות, מהצורך להשקיע בתשתיות - לא?


הכלכלנים נתפסים בדיון זה כחסרי-מעוף. כולם רוצים צמיחה כלכלית - חוץ מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות איך לעודד צמיחה כלכלית. כולם רוצים תעסוקה - חוץ מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות איך להגדיל תעסוקה. כולם רוצים להגדיל את היצוא - חוץ  מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות כיצד לעודד יצוא. כולם רוצים פיתוח רגיונלי - חוץ מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות לפיתוח הנגב והגליל. אז מה כן מעניין אותם? אם מחפשים מכנה משותף לכלכלנים (ויש ביניהם ויכוחים מקצועיים מרים) - מוצאים אותו בתחום די חסר-מעוף: השמירה על יציבות המשק, השקעה בתשתיות, ומתן יד חופשית לכוחות השוק לפעול. משרד האוצר ובנק ישראל נלחמים מלחמת-מאסף כפויית-טובה בכל "בעלי החזון" למיניהם, שיש להם רעיונות נפלאים לגבי מהלכים שכדאי למדינה לממן (לעזאזל הגירעון, החוב והדיקטטורה של "נערי האוצר"!).


המשבר הפיננסי העולמי הוא עדות למה שיכול לקרות כשמשק יוצא משיווי משקל. כמעט עשור של מהומה, משברים, ועדיין לא חזרנו למצב נורמלי. עדיין החולה מורדם ומונשם. המשבר של יוון הוא עדות נוספת לטרגדיה שיכולה לפרוץ, לכאורה משום מקום. כי מתקיים כאן המשפט "אבן שזרק טיפש אחד לבאר - אלף חכמים לא יצליחו להוציא אותה".

המשימה של הכלכלנים היא קשה. אין להם מפה של המציאות. מכשירי הניווט המסורתיים שלהם אינם מכויילים. ובכל זאת, הם מאמינים שתפקידם העיקרי הוא לייצב את המערכת הכלכלית כדי לאפשר לכוחות השוק לחזור לפעילות מלאה. וזהו מבחן מורט עצבים, כי אין בידם ערובה שמנגנוני השוק יפעלו בעוצמה הדרושה כדי לענות על ציפיות הציבור, והנימוקים שבפיהם אינם משכנעים כמו הסיסמאות הפשטניות שמשמיעים פוליטיקאים. אבל הלקח של העשור האחרון, שישראל (בעיקר בגלל צירוף מקרים) כמעט שלא נפגעה ממנו, הוא שיש להתכונן תמיד לצרה. והדרך השמרנית להתכונן למשברים חיצוניים היא לבנות חוסן כלכלי: לשמור על גירעון ממשלתי נמוך ולהמשיך להפחית לאורך זמן את יחס החוב לתוצר.