יום שלישי, 29 בדצמבר 2015

מי יחליט עבורנו על תמהיל המשכנתא?

אין לנו על מי לסמוך...
לפתע עלינו לקבל החלטות השקעה: האם לרכוש דירה? האם ליטול הלוואה צמודת-מדד, או הלוואה לא צמודה? האם ליטול הלוואה בריבית משתנה, או קבועה? האם להחזיק את חסכונותינו באפיק מנייתי, או באג"ח מדינה? האם לרכוש מט"ח? הבעיה שלנו היא שאנו פועלים בעולם של אי-ודאות: איננו יודעים מה יקרה, אבל אנחנו חייבים לקבל החלטה. כל פעולה שנבצע משמעותה היא שאנחנו מהמרים על מה שיקרה: אם הימרנו וצדקנו - זכינו; אם הימרנו ולא צדקנו - הפסדנו.
מילא שאנחנו לא יודעים מה יקרה - הבעיה שלנו היא שאין לנו מושג מי כן יודע מה יקרה. שהרי אילו ידענו - היינו פונים אליו ומשלמים לו תמורת המידע. אז מה עושים? הרי איננו יכולים להתחמק מהצורך לקבל החלטת השקעה?
… אלא על … עצמנו
אז את מי נשאל?
שכנים/חברים/משפחה? - מי אמר שהם מבינים משהו?
את יועצי ההשקעות? - הרי אילו הם ידעו במה כדאי להשקיע לא היו עובדים כיועצים שכירים בבנקים/חברות השקעה אלא פותחים עסק עצמאי, מגייסים מקורות ומנהלים בהצלחה את תיק ההשקעות של עצמם.
את הפרשנים הרהוטים שפועלים בתקשורת? - ראה תשובה קודמת.
את אלו שהצליחו כמנהלי השקעות בעבר? - הרי ייתכן שמדובר בהצלחה מקרית שלא תחזור על עצמה (למי שלא מכיר: ההסתברות שמנהל השקעות שאין לו שום יתרון אמיתי יצליח להגיע 4 שנים רצופות לראש הטבלה ההשוואתית של מנהלי השקעות - אינה אפס!).
אז מה נותר? רק אפשרות אחת: כל אחד צריך לקבל את החלטות ההשקעה של עצמו, ולשם כך הוא חייב להבין, לגבש דעה, לקבל החלטה ולפעול. להתייעץ? בוודאי. לוותר על הבנה של החלופות ומשמעותן? לא הגיוני.
כל החלטה טובה רק לשעתה
נקודה שחשוב להבינה היא שכל החלטה טובה רק לתקופה מוגבלת. האם כדאי ליטול הלוואה שקלית על בסיס ריבית הפריים? האם כדאי ליטול הלוואה בריבית משתנה? האם כדאי לנצל כספי חיסכון כדי לסלק חלק מההלוואה בסילוק מוקדם? התשובה לכל השאלות יכולה להשתנות בין 2012 ל-2016 ושוב ב-2018. המשמעות היא שגם אם הגעתם סופסוף להחלטה על תמהיל ההלוואה הרצוי לכם - ייתכן ששינויים שיחולו בסביבה העסקית או במצבכם בשנים הקרובות יצדיקו הערכה מחדש של התמהיל הרצוי לכם. מכאן שכאשר מדובר בהתנהלות פיננסית נכונה יש צורך לבצע הערכה מחדש מידי תקופה. זה אומר שכדאי לכם לנצל את התקופה של התלבטות לגבי בחירת מסלולי המשכנתא לצורך רכישת הבנה בסיסית במה מדובר. כדי שלא תירדמו עם משכנתא שאינה מתאימה לכם. כדי שתוכלו גם בעתיד לשקול מחדש את צעדיכם.
מי יבנה לנו תמהיל הלוואות?
כשאנו פונים ליועץ משכנתאות, נקבל ממנו בדרך כלל הצעה לתמהיל מסוים של הלוואת המשכנתא. התמהיל נגזר לרוב מכמה פרמטרים שנתנו לו בפגישה הראשונה: גודל ההלוואה שאנו מבקשים, גובה התשלום החודשי שמתאים לנו, וכו'. התמהיל המוצע לנו הוא תמהיל כללי: הוא מנסה לענות על בקשתנו בנושא גובה התשלום החודשי ע"י יצירת תערובת כלשהי בין סוגי הריביות ומגזרי ההצמדה. הלווה, שקיבל עכשיו הצעה לתמהיל, אמור להחליט אם זהו באמת התמהיל הרצוי עבורו.
אני נתקל הרבה בשאלות של לווים אם התמהיל המוצע להם הוא אכן תמהיל "טוב". קשה לענות על שאלה זו, שכן תמהיל אינו יכול להיות "טוב" או "רע". תמהיל הוא ניסיון לפזר סיכונים כדי להימנע ככל האפשר מאפשרות שעליית שיעור הריבית ו/או האצה של קצב האינפלציה יביאו להרעה של מצבו הפיננסי של הלווה. לכן אנו בוחרים בהלוואה המעורבת ממספר סוגי משנה של הלוואות, ממש כפי שאנו מפזרים סיכון בתיק השקעות פיננסי בין כמה סוגים של ניירות ערך.
דבר אחד חשוב בכל זאת: עליכם להבין מהו התמהיל שהוצע לכם, מהו ההבדל בינו לבין תמהיל חלופי, ומהי רגישותו של התמהיל (או של התשלום החודשי) לשינויים שעשויים לחול במשק (שינוי ריבית בנק ישראל, שינוי התשואה לפדיון על אג"ח ממשלתיות צמודות-מדד, עלייה של מדד המחירים לצרכן). הבנה כזו תאפשר לכם להצטייד גם בתשובה לשאלה איזו התפתחות כלכלית במשק אמורה לגרום לכם, לכשתקרה, לשקול שינוי של הרכב (או גודל) הלוואת המשכנתא שלכם.
תמהיל אופטימלי?
לפעמים נדמה ללווים שיש תמהיל שהוא אופטימלי מבחינתם: תמהיל שעונה בדיוק על צרכיהם המיוחדים או על המצב הנוכחי בשוק ההון. מין "פתרון בית ספר". חלק מתפיסה זו אינו מקרי, אלא נשתל בכוונה ע"י יועצי משכנתאות פרטיים המתיימרים להציע ללווים פתרון אופטימלי, כזה המבוסס על תכנת מחשב ייחודית, "חכמה". אני סבור שמדובר ביומרה שאין לה כיסוי, בהטעייה שמטרתה להצדיק בעיני הלווה את העובדה שהוא משלם עבור ייעוץ, אבל התוצאה היא שלווים מוטרדים יתר-על-המידה בשאלה אם עדיף מבחינתם הלוואה שבה החלק בריבית על בסיס ה"פריים" יהווה 20% מסך ההלוואה, או דווקא 35% מסך ההלוואה.

אין תשובה נכונה לשאלה זו. מדובר בפיזור סיכונים ע"י יצירת תיק התחייבויות שמפולג באפיקים שונים מבחינת ריבית/הצמדה. כעבור שנתיים ייתכן שהבחירה שעשיתם תיראה לכם פקחית או טפשית, וכעבור חמש שנים דעתכם על הבחירה שעשיתם אולי שוב תשתנה. אנו חיים בעולם של אי-ודאות: הבחירה שלכם היא הימור, והיא צריכה להיות כזו שמודעת לכך שמדובר בהימור. בכל מקרה מקרה חייבים להמר ולכן כדאי לבחור תמהיל כלשהו, להבין את רגישותו לשינויים בנתוני שוק הכספים, ולהירגע. רצוי רק לזכור שזכותכם לחשוב מחדש בעתיד אם ההלוואה הקיימת מתאימה לכם: אתם יכולים תמיד לבצע התאמות בתיק ההלוואות.

יום רביעי, 16 בדצמבר 2015

העלאת הריבית בארה"ב: מה, למה וכיצד זה ישפיע עלינו



סופה של תקופה: הבנק הפדרלי מעלה את שיעור הריבית
הבנק הפדרלי הודיע היום (16.12) על העלאת הריבית הקצרה ל- 0.25%. מהלך העלאת הריבית בארה"ב הוא כנראה המהלך הצפוי ביותר שהיה מעולם. הוא צפוי לפחות כבר מספר חודשים, והמחסום האחרון לגבי ההחלטה להתחיל את תהליך ההמראה של הריבית (lift-off, בתקשורת) הוסר כשנתוני דוח התעסוקה לחודש נובמבר 2015 הצביעו על גידול מעבר למה שהוגדר ע"י ה- FED כתנאי הכרחי ומספיק להחלטה על העלאת הריבית. לפי סקר של חברת בלומברג כ-80% מהאנליסטים בשוק ההון העריכו בתחילת החודש שה- FED יעלה את הריבית בישיבה של היום. זה טוב, כי זה אומר שהשווקים לא יהיו מופתעים, ואז ההודעה על העלאת הריבית תתקבל ללא זעזוע.
אז עכשיו הריבית מתנתקת מקו האפס לראשונה אחרי 7 שנים, ואנחנו נכנסים (לראשונה מזה 10 שנים) לתוואי של ריבית עולה. לפי הערכות גורמים בשוק ההון האמריקני נראה עוד כמה אירועים של העלאת ריבית בשנה הקרובה, שכן לא מדובר כאן במעבר חד, של החזרת הריבית לרמה היסטורית כלשהי, אלא בתהליך הדרגתי ואיטרטיבי שבו הבנק הפדרלי מתחיל בזהירות להעלות את הריבית כשעיניו נתונות כל הזמן ל"שעונים" הסטטיסטיים השונים המעידים על תגובת המשק. ככל שהמשק האמריקני יהיה אדיש להעלאת הריבית - כך היא תהיה נמרצת יותר.
לא מדובר כאן בניסוי שיש לגביו 'מפות': מעטים אירועי העבר של העלאת ריבית בארה"ב, והם ארעו בנסיבות כלכליות שונות מהמצב כיום. זוהי הסיבה שאנו רואים כ"כ הרבה פרשנויות וניחושים לגבי מהלך ההתפתחות העתידי, וזוהי גם הסיבה לכך שקיים היסוס לגבי עצם היציאה לדרך. החשש הוא שהעלאת הריבית תפגע בתהליך ההבראה האיטי-ממילא של המשק האמריקני, ואז ה- FED ייאלץ לשוב ולהפחית את הריבית; מאידך גיסא, רובץ האיום של התעוררות האינפלציה במקרה של השארת הריבית הנמוכה, בגלל הניפוח המוניטרי העצום שהיה בארה"ב מאז המשבר.
מה הרקע?
מאז 2008 המשק האמריקני נמצא במיתון כלכלי, תוצאה של משבר פיננסי שהחל בשוק המשכנתאות והתפשט למערכת הפיננסית האמריקנית כולה ואף לאיחוד האירופי. הניסיון למנוע גלישה של הכלכלה ממיתון לשפל חמור (המיתון הנוכחי מכונה בארה"ב The Great Recession, להבדיל מהשפל ששרר בשנות ה-30' שנקרא The Great Depression) נשען על מדיניות מוניטרית מרחיבה, שבמרכזה הפחתת הריבית לשפל היסטורי. שמירה על ריבית אפסית נועדה לעודד השקעות חדשות כדי לשמור על הפעילות הכלכלית מפני קריסה. בשנים האחרונות, שנים של התאוששות מפתיעה באיטיותה, התקיים דיון מקצועי מתמשך באיזו נקודת זמן יוכל הבנק הפדרלי לשוב ולהעלות את הריבית מבלי שהעלאה זו תגרום לנסיגה של הפעילות הכלכלית. אנלוגיה אפשרית לדילמה זו היא אולי מהתחום הרפואי: החזקה של ריבית אפסית היא מעין הרדמה מלאכותית שתפקידה להקל על החולה להתאושש, ולכן העלאת הריבית היא כמו הפחתה הדרגתית של המינון של חומרי ההרדמה. עיני הכל יהיו נשואות בחודשים הקרובים אל צגי הנתונים החיוניים של המשק האמריקני. זה יעסיק את אנשי שוק ההון, זה יפרנס את התקשורת והפרשנים, וזה ימית משעמום את שאר הציבור.
כיצד זה ישפיע על שוקי הדיור והמשכנתאות?
העניין שלנו מתחדד כשמתקרבים לתחום המשכנתאות. הבנק הפדרלי אינו קובע את ריבית המשכנתאות בארה"ב - היא נקבעת בשוק ההון ע"י ביקוש והיצע לני"ע מגובי-משכנתאות (MBS). לכן העלאת הריבית היום אין פירושה שגם ריבית המשכנתאות התייקרה היום. אבל מדובר בשוקי הון, ויש קשרי גומלין בין השווקים. לכן, הערכת הכלכלנים בארה"ב היא שהעלאת הריבית הקצרה היום ע"י ה- FED תביא בהמשך לעלייה של ריבית המשכנתאות שם. הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-30 שנה (ריבית קבועה) עמדה בדצמבר על כ-4.0%, והיא תעלה כנראה במהלך השנה הקרובה בכחצי אחוז. זוהי תחזית שמציגה תרחיש לפיו לא נראה מהפך בשוק הדיור בארה"ב בשנה הקרובה, אבל נראה כנראה האטה מסויימת של הביקוש לדיור. האם זה יקרה? ומה יקרה למחירי הבתים? אפשר רק להבטיח שיהיה מעניין לעקוב.
האם העלאת הריבית תגיע לישראל?
העלאת הריבית הקצרה בארה"ב אינה אירוע מקומי. היא מבשרת על שינוי דומה שצפוי גם בישראל, כי בעולם של תנועות הון חופשיות אין עוד לבנק ישראל חופש מוחלט לגבי קביעת הריבית. זוהי הרי הסיבה המקורית מדוע בכלל הופחתה הריבית בישראל: המשק הישראלי לא היה מאויים ע"י תהליך של מיתון כלכלי, אבל לולא הופחתה הריבית בישראל היה נוצר פער ריביות לטובת ישראל שהיה מושך תנועות הון שהיו מחזקות את שער השקל ופוגעות ביצוא ובייצור המקומי. מעניין גם שבישראל ניסה הבנק המרכזי להעלות את הריבית בחזרה לרמה סבירה (הריבית בישראל הועלתה מ- 0.5% בספטמבר 2009 ל- 3.25% במאי 2011), אבל המדיניות המוניטרית המרחיבה בארה"ב והמשבר במשקי האיחוד האירופי גרמו לבנק המרכזי לשוב ולהוריד את הריבית. לכן, גם אם נראה סימנים מסויימים של עצמאות (ראו את הכרזתה של נגידת בנק ישראל) - הכיוון הכללי של הריבית השקלית די ברור.
ומה תעשה העלאת הריבית בשוקי הדיור והמשכנתאות בישראל?
העלאת הריבית בישראל צפויה להשפיע גם היא על שוק הדיור ועל שוק המשכנתאות. ייקור הריבית (כשליש מהלוואות המשכנתא בישראל הן שקליות בריבית משתנה) יביא לייקור מיידי של הרכיב הזה. כמו בארה"ב, העלאת הריבית הקצרה צפויה להשפיע באותו כיוון על הריבית הארוכה, ולכן גם ההלוואות בריבית קבועה תתייקרנה, גם אם לא מיד. המשמעות של עליית הריבית היא כפולה: לחוסכים, עליית הריבית על הנכסים הפיננסיים תקטין את הנטייה של השנים האחרונות להשקיע בדירות; ללווים, עליית שיעור הריבית כמוה כהתייקרות של עלות הדירה. שתי ההשפעות צריכות לפעול לאותו כיוון: להקטנה מסויימת של הביקוש לרכישת דירות. מה יקרה למחירי הדירות ולחברות הבנייה ככל שתהליך עליית הריבית יימשך? אינני יודע, ואני מציע לא להקשיב למי שטוען שהוא כן יודע. אם בכל זאת אתם מחפשים סוג של חשיבה What if - אני מציע לקרוא רשימה שכתבתי בבלוג זה בחודש מרץ השנה שעסקה בהתוויית תרחיש אפשרי של המשק הישראלי (ראו: "מה יקרה כשהריבית תעלה?", 25 במרץ 2015).
ועוד נקודה
נקודה אחת שיש לתת עליה את הדעת היא השפעת עליית הריבית על הלוואות משכנתא ישנות. בעוד שלווים חדשים יכולים לקבל החלטות לאור שינויי הריבית (לדחות רכישה, לשנות תקציב רכישה) - לווים קיימים ייאלצו לספוג עלייה של תשלומי המשכנתא החודשיים (זה יקרה מהר: כבר בתשלום הקרוב לאחר העלאת הריבית). חלקם אפילו נטלו את מלוא ההלוואה במגזר השקלי הלא-צמוד (הלוואות "פריים"), והם ייפגעו (תזרימית) יותר. עד כמה התופעה הזו תהיה משמעותית ותביא לקשיים של לווים? זה תלוי בתוואי הריבית בשנים הקרובות.

יום שלישי, 15 בדצמבר 2015

רשימת אורח: אי-השיוויון במשק ומכרזי דיור למשתכן - ד"ר יאיר דוכין*

עליית מחירי הדירות ב-8 השנים האחרונות הפכה את רכישת הדירה לבלתי-אפשרית עבור חלק ניכר ממשקי הבית בישראל. התשובות הממשלתיות לבעיה התמצו ברובן בהפשרת קרקעות מסיבית, בעיקר באזורי הפריפריה שם יש לממשלה צבר קרקעות גדול, ובניסיונות להציג לרוכשי הדירות אפשרויות לרכישת דירות מוזלות. באפשרות הזו, של רכישת דירה זולה-יחסית באזורי פריפריה כחלופה לרכישת דירה במשולש הביקושים (חדרה–גדרה–ירושלים) - טמונה הטעייה, שכן העדר אפשרויות תעסוקה ומעטפת שירותים ירודה הם הגורם העיקרי למחירים הנמוכים של דירות בפריפריה.
מה יעשה זוג צעיר שהמדינה מציעה לו דירה מוזלת בחריש, באזור הדרום או בקריות, אם מקומות עבודתם של שני בני הזוג הם בגוש דן? אפשר להעריך שזוג צעיר שיצליח בכלל להשתרבב לרשימת הזכאים ה"מאושרים" שישתתפו באחד ממבצעי "מחיר למשתכן", ייכנס למעשה לקטגוריית "המשקיעים": בהעדר אפשרויות תעסוקה בפריפריה הוא ישכיר את הדירה שרכש וישכור בעצמו דירה למגורים באזור שבו ימצא תעסוקה הולמת, דהיינו: חזרה למשולש הביקושים חדרה–גדרה–ירושלים.
אם התסריט אותו תיארתי יתגשם, מבצעי "מחיר למשתכן", יתגלו מהר מאוד כמנגנון דיסוננס ממשלתי שבעיקרו יוצר אשליות של פתרונות דיור בקרב אוכלוסיה צעירה שמרכז חייה נמצא במרכז הארץ. ולמי שתוהה – כבר עכשיו, ללא שום מבצע, ניתן לרכוש בפריפריה דירות יד-שנייה זולות בהרבה אפילו מדירות "מחיר למשתכן", בלי כל המהומה התקשורתית המתלווה ליוזמה הממשלתית. והנה, כמעט אף אחד מאותם זוגות צעירים אינו שוקל לרכוש את הדירות הללו. מדוע? כי הוא מבין שאין לו מה לעשות שם. המצאת שכונות חדשות בישובי הפריפריה אינה הופכת אותם לפתרונות טובים יותר, אלא עוטפת את הבעיה הבסיסית בעטיפה נוצצת של בנייה חדשה. במצב כזה קיים חשש אמיתי שגם ההשקעה תתברר בסופו של דבר ככושלת.
לאור זאת, השאלה האמיתית אינה אם שר האוצר יצליח להביא לירידה של מחירי הדירות אלא אם תיווצר, בטווח הזמן הנראה לעין, נגישות מחודשת לרכישת דירה לאותם משקי בית שמודרים כיום מדיור בבעלות, באזורים בהם הם ירצו לגור ולחיות ולא להפוך למשקיעים שרכשו דירות למטרות השקעה.
הניסיון הנוכחי של שר האוצר להביא לירידת מחירים, שגם האופטימיים באנשי משרדי האוצר והשיכון מעריכים שלא תעלה על 10% - לא יוכל לפתור את הבעיה. ניקח לדוגמא משק בית שאינו מצליח כיום להמציא סכום של מליון שקל לצורך רכישת דירה. הסיכוי שירידת מחיר של 10%, דהיינו שמחיר הדירה ירד ל- 900,000 שקל, תאפשר לו לרכוש את הדירה - אינו גדול, וספק גדול אם הוא שווה את כל המשאבים שהממשלה מקדישה לצורך "מחיר למשתכן".
התהליך הנוכחי של התכנסות האוכלוסייה היצרנית למשולש חדרה-גדרה-ירושלים מחייב פיתוח מהלך משולב שיביא ליצירת אזורי ביקוש חדשים בצפון ובדרום הארץ, שימתנו ואולי גם יעצרו את הנהירה למרכז, ושיביאו לירידה של מחירי הדירות ולהגדלה משמעותית של יכולת גיוס מקורות כספיים על ידי משקי הבית הזקוקים לכך. במאמר מוסגר מותר גם לשאול אם העברת מחנות צה"ל לנגב והקמת קריית המדע בבאר-שבע יתנו מענה תעסוקתי בהיקף הנדרש על מנת להפוך את דרום המדינה למקום אטרקטיבי יותר. בממשלה שבים ונוטעים בציבור תחושה שמפעלים אלה, כמו גם הקמת בית הספר לרפואה בצפת – יגרמו למהפכים אזוריים. אני פחות בטוח בכך. הם יועילו, ללא ספק, אבל הם בפירוש מעט מדי, ולכן מכאן ועד הפרחת הנגב – המרחק רב.
על רקע נתוני יסוד אלה יש לבחון אם התהליכים הכלכליים הנוכחיים במשק הישראלי תומכים במהלך משולב כזה. לצערי התשובה היא שלילית. יתר על כן, להערכתי התהליכים הכלכליים הנוכחיים מרחיקים עוד יותר את חסרי היכולת הנוכחים מרכישת דירה, והם צפויים להגדיל עוד יותר את מספרם. בהמשך אפרט ואסביר מדוע.
תומס פיקטי מצביע בספרו "הקפיטל במאה ה-21" על מספר תהליכים גלובליים, שתוצאתם העיקרית והחמורה היא הגדלת אי-השוויון הכלכלי בחברה, תהליכים שמתקיימים גם בישראל. העיקריים שבהם הם:
חשיבות ההכנסה מהון הולכת ועולה לעומת ההכנסה מעבודה. בישראל תהליך זה מתיישב היטב עם נתוני הגידול באי-השוויון וריכוז הולך וגובר של העושר בידי שכבה דקה של בעלי הון (הקרויה בז'רגון הנפוץ 'המאיון העליון'). הולך ונוצר מעמד של מנהלים בכירים, שגורפים שכר והטבות בהיקפים גדולים. שכבת מנהלים זו מקיפה את עצמה במועצות מנהלים התלויות בה ובכך יוצרת יחסי 'תן וקח' ידועים וחוקיים (ההטבות ההדדיות מחולקות תוך פזילה מתמדת לעבר הרגולטור הרלוונטי, כדי להימנע מווטו רגולטורי). בחינה סדורה של שכר מנהלי-העל הללו מצביעה על העדר קשר בין ביצועי החברות הללו לבין שכר המנהלים (ערעור על השכר הנ"ל זוכה בדרך כלל בתשובה המגוחכת שהשכר הגבוה חיוני כדי לשמור מנהלים טובים במערכת). מול הקבוצה המצומצמת של מקבלי השכר הגבוה עומדת שכבה רחבה של מקבלי שכר נמוך שאינם מגיעים אפילו לסף המס. לאלה נגישות מוגבלת לקבלת משכנתא, וללא סיוע חיצוני (הורים, או מקור כלשהו אחר) - אין להם אפשרות לגייס את מרכיב ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. בנוסף לכל זאת, גם במרכיב המיסוי מופלה ההון לטובה לעומת ההכנסה מעבודה.
שעור התשואה על ההון גבוה משמעותית משעור הצמיחה הכלכלי, דבר המוביל אוטומטית להגדלת אי-השוויון. הביטוי הבולט לכך בישראל טמון בשנים האחרונות הן בהאטת קצב הצמיחה המשקי והן ובעיקר במדיניות של ריבית אפסית. הריבית האפסית יוצרת לשכבה מצומצמת של בעלי הון נגישות גבוהה לגיוס מקורות מהציבור בעלות נמוכה תוך גרימת נזקים ארוכי טווח למשקי הבית, שחסכונותיהם ארוכי הטווח צוברים תשואות אפסיות והדבר יתבטא בעתיד בפנסיות המצומקות שאותן יקבלו החוסכים הללו.
לעומת בעלי ההון, נתקלים משקי בית הזקוקים למשכנתא לרכישת דירה הן בקשיים רגולטורים המתבטאים במגבלות על גודל והרכב המימון הנדרש והן בעלות מקורות גבוהה יחסית. בנוסף לכך גם הריבית על אשראי צרכני אחר גבוהה בשיעור ניכר מהריבית המשולמת על ידי בעלי ההון. התוצאה הצפויה של התהליכים שתוארו לעיל היא גידול יציב ומתמשך באי-השוויון בישראל. דו"ח של ה- OECD משנת 2014 מציב את ישראל במקום השלישי ברמת אי-השוויון (לאחר מקסיקו וארה"ב). אולם ה- OECD מציין בדו"ח שלו, שהמשך המגמות הנוכחיות צפוי להציב את ישראל, בעתיד הלא רחוק, בפסגת אי-השוויון בין מדינות ה-OECD. ערכי מדד ג'יני המודד את רמת אי-השוויון במשק צמחו בישראל מרמה ממוצעת של כ- 32% בשנים 1979 – 1997 לרמה של כ- 39% בשנות האלפיים הנוכחיות.
בטבלה הבאה מוצגת רמת אי השוויון בישראל בהשוואה לסדרת מדינות מפותחות (הערה: ככל שערך המדד גבוה יותר - אי-השוויון גבוה יותר):


דרוג אי-השוויון לפי מדד ג'יני
מדינה
ערך מדד ג'יני (%)
שבדיה
25.0
דנמרק
28.1
הולנד
30.9
ניו זילנד
36.2
יפן
38.1
ישראל
39.2
ארה"ב
41.1
מקסיקו
48.1

מקור: הבנק העולמי, אתר העובדות של ה- CIA


אי השוויון ההולך וגדל בישראל חייב להדליק נורות אזהרה אצל מקבלי ההחלטות בישראל, עקב האתגרים הייחודיים שבהם נתונה האוכלוסייה בישראל. היות ודירה היא הנכס העיקרי בתיק ההשקעות של מרבית משקי הבית, יש לתהליכים בשוק הדיור השפעה מהותית על רמת אי השוויון.
מדיניות השיכון הנוכחית בהובלתו של שר האוצר כחלון, לאחר העלאת מס הרכישה, מתבססת בעיקר על ניסיון להגדיל מהר ככל האפשר את היצע הדירות, תוך הטלת מגבלת מחיר באמצעות מבצעי 'מחיר למשתכן'. אילוץ השוק לרמת מחירים נמוכה ממחירי השוק החופשי מכניסה כיום "רעש" לשוק, שכן יזמים שרכשו קרקעות במתחמים הקרובים למתחמים בהם נבנות דירות בשיטת 'מחיר למשתכן' צפויים לעמוד מול סביבת מחירים וסיכונים חדשה לחלוטין. לדוגמא: יזם ששילם עבור קרקע 300,000 ש"ח ליחידת דיור עשוי למצוא את עצמו מתחרה ביזם שמחיר הקרקע עבורו, בפרויקט סמוך של 'מחיר למשתכן', עמד על קרוב לאפס. מצב חדש זה צפוי לגרום לתמחור סיכונים חדש לחלוטין על ידי היזמים ובהמשך לגרום לנזק ארוך-טווח לשוק הדיור. כך, למשל, עלול להיווצר מצב שבו קבלנים יקפיאו בנייה במקומות שבהם מתקיימים מבצעי "מחיר למשתכן", עד לסיום המבצעים; או שהם יעדיפו לבנות דירות יוקרתיות ויקרות, שלא יתחרו כלל בדירות שיוקמו במסגרת המבצעים. הניסיון מורה שכל התערבות ממשלתית שמנסה לתקן עיוותים מסוימים יוצרת עיוותים אחרים, שהנזקים שלהם, לעיתים, חמורים מאלו המקוריים.
ומה עם הזוגות הצעירים, כלפיהם מופעל מנגנון אשליה שעתידם בפריפריה במסגרת 'מחיר למשתכן', בעוד שכל חייהם מרוכזים במרכז הארץ? גם אם הדירות שם תירכשנה על ידי הזכאים השונים, הרי שאם הקמת השכונות החדשות הללו לא תלווה בפיתוח מסיבי של מקורות תעסוקה ושל מעטפת שירותים מתאימה - הן צפויות לגורל דומה לזה שפקד את עיירות הפיתוח בשנות החמישים והשישים. אוכלוסיות חלשות שמספרן בישראל הולך וגדל - הן שתאיישנה אותן, כאשר הזכאים שרכשו את הדירות והפכו בעל-כורחם למשקיעים ימצאו עצמם עם נכס שייצר להם תשואה אפסית. בכך ייסגר מעגל האשליה, גם כלפי הזוגות הצעירים ה"מתוחכמים", שיבחרו לרכוש דירה לצורכי השקעה.
ניתוח נתוני התקציב הנוכחיים (לקראת שנת 2016) והתבטאויות השרים בהקשר זה מצביע על כך שאין התייחסות ארוכת טווח לפיתוח המקיף הנדרש כתנאי יסוד נלווה לפתרון משבר הדיור. כחלון עשוי אפוא להיזכר כשר האוצר שיצר את "שכונות הפיתוח" (על משקל עיירות הפיתוח של שנות החמישים עם הקונוטציה השלילית הנלווית) של שנות האלפיים. 
*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו פורסמה, בהבדלי עריכה, בגיליון סוף השנה של דה-מרקר נדל"ן

יום רביעי, 9 בדצמבר 2015

שתי המשימות החשובות: סיום הסכסוך הישראלי-פלסטיני ומדיניות כלכלית-חברתית חדשה

מהם חמשת הנושאים שזוכים כיום לרוב תשומת הלב הציבורית? אני הייתי מציע את הרשימה הבאה (לא לפי סדר חשיבות):
  • מיתווה הגז
  • מחירי הדיור
  • 'אינתיפאדת היחידים'
  • שאלת הגרעין האירני
  • השחיתות הפוליטית וזו המתגלה לבקרים במגזר הציבורי

ייתכן שאתם חושבים אחרת. הרשימה שלכם כוללת אולי את החרם האירופי על תוצרת ישראל, את המיתקפה הפוליטית על מערכת המשפט בישראל, את כוחם המידלדל של כלי התקשורת החופשיים, את שאלת הריכוזיות, את האיום על התחרות בתחום הסלולר, את נושא ההטרדות המיניות במשטרה, את גורל הרפואה הציבורית, ....
אני מציע לחשוב את הדבר הבא: כל הנושאים ברשימה שהצעתי ואלו שברשימה המשלימה הם נושאים משניים. העיסוק בהם הוא הסחת הדעת מהנושאים החשובים. הם אולי דרמטיים, הם בהחלט מגרים, אבל אלה אינם הנושאים שיקבעו את גורלה של ישראל ואת עתיד ילדינו במדינה. הנושאים שבהם כן תלוי קיומנו הם שניים: סיום הסכסוך הישראלי-פלסטיני, ואימוץ מדיניות כלכלית-חברתית חדשה למדינת ישראל. כל עיסוק בנושא אחר הוא לוקסוס שאיננו יכולים להרשות לעצמנו.
סיום הסכסוך הישראלי-פלסטיני?
עד כמה שהדבר אולי נראה מוזר, אני סבור שאנו קרובים מתמיד לאפשרות לסיים את הסכסוך - למרות האינתיפאדה הנוכחית, למרות החמאס, למרות חיזבאללה, למרות דאע"ש, למרות האביב הערבי המכזיב, למרות אירן, ולמרות חולשת המשטרים במדינות שכנות. אנו קרובים מתמיד כי הפער בין עמדות הצדדים הוא כבר שולי וניתן לסגירה, כי רוב מדינות האיזור כבר השלימו עם קיומה של ישראל ומחפשות הסכם כזה על בסיס איזורי ("היוזמה הסעודית") כדי להתפנות לשאלות היותר חשובות בעיניהן, כי מדינות המערב לא יאפשרו לישראל להמשיך את המצב הנוכחי של הכיבוש, וכי הציבור בישראל כבר התפכח ברובו משאיפות טריטוריאליות ('ירושלים מאוחדת בריבונות ישראלית', זכות להתיישבות יהודית בכל שטחי יהודה ושומרון) ומהסיכוי להשאיר את המצב הנוכחי יציב לתקופה בלתי-מוגבלת ('ניהול הסכסוך').
הסכם איזורי, לכשייחתם, יהווה מהלך סיום לתהליך הציוני ההיסטורי של הקמת מדינה לאומית לעם היהודי - המשך להחלטת האו"ם של 1947 על הקמת מדינת ישראל. זו תהיה הכרה ראשונה של מדינות ערב ושל העולם בזכות קיומה של מדינת ישראל כמדינה עצמאית בגבולות מוסכמים (במקום המצב הנוכחי של גבולות הפסקת אש). זה יהיה ויתור בפועל של כל הצדדים על תביעות טריטוריאליות נוספות. זה יאפשר השתלבות מדינית וכלכלית של ישראל במזרח התיכון. זה יאפשר לישראל להפנות משאבים מביטחון לתחומים לא-ביטחוניים. זוהי תקווה לא לפריחה כלכלית של ישראל על רקע חורבן כלכלי מסביבה, אלא לפריחה כלכלית של האיזור כולו.
הפער בין עמדות הצדדים הצטמצם והלך בארבעים ומשהו שנות משא ומתן (מאז הסכמי ההפרדה בתום מלחמת יום הכיפורים). סיבובי המשא ומתן של ראשי הממשלה ברק ואולמרט כיווצו את הפערים בין עמדות הצדדים למשהו שולי. אם קיים בכלל פער עמדות - הוא קיים בעיקר בתוך המדינות: בין חמאס לרש"פ, בין ימין ושמאל בישראל. אבל הפער בישראל אינו זה המשתקף במפת המנדטים בכנסת הנוכחית. סקרים שנעשו מצביעים על גמישות רבה יותר מצד הציבור המוגדר כימין להצעה ערבית שניתן לחיות עימה, לאור ההבנה שהמשך המדיניות הנוכחית של ישראל אינו אפשרי. התנגדות נוקשה להסכם מדיני אמנם קיימת בישראל, אבל היא נשענת יותר על מצע דתי (זכות היסטורית והבטחה אלוהית לעם היהודי) מאשר על תפיסה לאומית-אידיאולוגית.
התמונה הפוליטית בכנסת, זו המצביעה על תיקו-לכאורה בין שמאל לימין, משקפת כנראה נטייה עדתית לתמוך במפלגות הימין על רקע חברתי - לא אידיאולוגיה לאומנית או דתית. על כך יש להוסיף את מאמציו של הימין הישראלי לעודד את הרגשות השליליים בקרב הציבור, אם בנושא תחושה של קיפוח עדתי ואם בנושא של שנאת ערבים (ושנאת העולם בכלל). הצלחת ההסתה ניכרת לא רק בהתקפה יזומה על התקשורת החופשית ועל מערכת אכיפת החוק: אפילו המאבק הציבורי בנושא מיתווה הגז נצבע כבר בצבעים של שמאל וימין וממילא בצבעים של חוסר נאמנות למדינה. זהו חיבור כוזב הנשען על אסטרטגיה של חרחור ריב. הסתה זו באה להסתיר עובדה: הסיבה שהתהליך להשגת הסכם ערבי-ישראלי תקוע אינה נעוצה בנסיבות העולם החיצוני (חולשת הרש"פ, התערערות השלטון במדינות השכנות, התחזקותה של אירן) אלא בעלייתה של ממשלת ימין לשלטון בישראל ב- 2009.
ולמרות הכל, אחרי כל ההתפתלויות של שנות הסכסוך - העתיד נראה ברור. ההסכם האיזורי יתחיל מהסכמה ישראלית לנסיגה לגבולות 67' עם תיקוני גבול קלים והדדיים, ובתמורה נקבל הכרה רשמית של רוב מדינות ערב בישראל ופתיחת יחסים דיפלומטיים מלאים. תהיה כנראה הגירה מסויימת, לשני הצדדים. יהיו כנראה פיצויים כספיים. ירושלים - תחולק. פלסטין - תפורז. והאזור כולו ישקע בהמולה של בנייה ופיתוח. זה איננו תרחיש דמיוני - זה יקרה במוקדם או במאוחר. והעיתוי תלוי בנו.
מדיניות כלכלית-חברתית חדשה לישראל
המשק הישראלי הולך וטובע בביצה (בלתי צפויה) שנקרתה על דרכו בתהליך ההסבה שלו ממשק מתוכנן, הסובל מהתערבות ממשלתית מנוונת - למשק מודרני, תחרותי וחופשי. קרה כאן אסון קטן. קרתה כאן סטייה בניווט.
המשק החל את דרכו כמשק סוציאליסטי, שנשען על מימון של מוסדות לאומיים, ריבוי קואופרטיבים, תכנון מרכזי, שליטה ממשלתית בכל שלבי הייצור וההקצאה, וסקטור ציבורי ענק. המשק סבל בתחילת דרכו ממצוקת משאבים קשה, וכחברה בעלת הכרה ביעדים לאומיים ובשותפות גורל - הפתרון היה תכנון מרכזי, ניהול ממשלתי, קיצוב משאבים, והגבלה (מרצון) של חופש הפרט. המאמץ אכן הצליח: בתוך שניים-שלושה עשורים משק זה הצליח ליצור הישג היסטורי של השקעות יצרניות, צמיחה כלכלית מואצת ועלייה ברמת החיים, כל זאת תוך קליטה של גלי עלייה המונית והקצאת משאבים עצומים לביטחון.
בשלב מסוים התפיסה המשקית הזו לא החזיקה מעמד: הסקטור הציבורי אינו מצטיין בייצור, החיוניות של הסקטור הפרטי נחנקה בגלל מיסוי-יתר והתערבות-יתר, ההתפתחות התעשייתית של המשק נחסמה למעשה ע"י מערכות הגנה מוגזמות על הייצור המקומי שמנעו ממנו חשיפה לשוקי העולם, ההוצאות הביטחוניות הגואות יצרו נטל ביטחון עודף, הצריכה הפרטית סבלה מחסימת השווקים ליבוא ומעודף מונופולים ממשלתיים וציבוריים, שוק ההון לא התפתח והתיווך הפיננסי היה כולו ממשלתי, והעבודה המאורגנת  - אחד ההישגים הסוציאליים החשובים של מדינת ישראל - הביאה להסתיידות עורקים בשוק העבודה ולהתחלקות בלתי סבירה ומשתקת של התוצר בין הון לעבודה לטובת האחרונה. אם כל הבעיות הללו לא הספיקו - המשק נקלע בעקבות מלחמת יוה"כ למשבר מאז"ת ולאינפלציה דוהרת. בשנת 1985, כשקצב האינפלציה יצא משליטה וישראל לא יכלה עוד לממן את המשך קיומה - הופעלה מדיניות כלכלית חדשה, שהיוותה מהפך מוחלט. מדיניות זו שמה לה כמטרה יעדים גרנדיוזיים: להבריא את כלכלת ישראל - לא פחות. השיטה שנבחרה: צמצום הסקטור הציבורי, הקטנת החוב הציבורי, ורפורמה כוללת של שוק ההון.
30 שנה עברו מאז. הרפורמות של 1985 הצליחו, ובראו משק חדש. ההישגים הם לא פחות ממדהימים: האינפלציה נעצרה; הפער ההיסטורי במאז"ת חוסל וישראל נהנית בשנים האחרונות מעודף יצוא; מימון הממשלה נשען כבר שנים על גירעון מוקטן, בקנה מידה מערבי; החוב הציבורי נמצא בתהליך רצוף של ירידה; תהליך הצמיחה התחדש; חלקים חשובים של המשק הופרטו, לרבות שירותים ציבוריים; המשק עבר תהליכים חשובים של מודרניזציה, חשיפה ליבוא מתחרה והגברה של היצוא; הפיקוח על מט"ח שליווה את המשק לאורך עשרות שנים - בוטל; לשוק ההון זרמו כספי החיסכון הפרטי, שבעבר היו מתועלים למימון הגירעון הממשלתי, ושוק ההון החל לתפוס את מקומו כמנוע למימון הפעילות העסקית. השורה התחתונה של כל אלו היא משק מודרני ופורח שמגייס את האנרגיה של הגורמים הפרטיים לשיפור הכלכלה.
לא הכל הצליח. השתחררנו אמנם מהרבה חוליים של משק מתוכנן, אבל כיום אנחנו סובלים מתופעות-לוואי בלתי-רצויות של תהליך ההפרטה. התמוטטות העבודה המאורגנת גרמה לכך שרוב העובדים בישראל אינם זוכים כיום להגנה - רק אלו שמועסקים ע"י מונופולים. סדר עדיפות מוטעה גרם לשחיקה מוגזמת של רמת השירותים החברתיים, והתוצאה היא שאנו נאלצים לצרוך שירותים מפצים בשוק הפרטי. ההפרטה נעשתה ללא תשומת-לב מספיקה להגברת התחרות, והתוצאה היא שהריכוזיות במשק גברה. אי-השיוויון - גבר. יותר מכך: בעולם של אי-שיוויון מתגבר והצטמצמות של השירותים הציבוריים - נפגע העיקרון של הזדמנות שווה. אז נכון שאנחנו לא לבד, ושתהליך דומה התרחש גם במשקים אחרים שעברו צמיחה ומודרניזציה, אבל זה אינו צריך להרגיע אותנו - זה רק אומר שנצטרך לנקוט בצעדים לתיקון הסטייה בניווט.
כחברה, איננו יכולים להרשות לעצמנו לחיות במשק קפיטליסטי 'טהור', בלי איזונים. איננו יכולים לוותר על העיקרון המנחה של מתן הזדמנות שווה לדור הצעיר כדי שכל פרט בחברה יוכל להאמין שיש גם לו סיכוי להצליח כפונקציה של מאמציו-הוא. איננו יכולים לקיים חברה שמאמינה ביעדים לאומיים ופועלת להשגתם בלי לטפח סולידריות ותחושה של שייכות ושותפות גורל. איננו יכולים ליצור משק קפיטליסטי, שמקדש את חופש הפרט והתחרות הכלכלית, ולהסתכן בכך שהדור הצעיר ינטוש את ישראל לטובת מודל מוצלח יותר, בינלאומי יותר, של משק כזה.
אז אנו צריכים לשמור על עקרון הקפיטליזם, על האמונה בכלכלת שוק. איננו צריכים להתפתות להצעות לאימוץ מיסוי גבוה כדרך לצמצום אי-השיוויון, להחזרה של עולם התכנון המרכזי והניהול ע"י המדינה, להגדלה מערכתית של הסבסוד הממשלתי ההורס כל חלקה טובה, להכנסה מחדש של הייצור לידיים הממשלתיות, להחזרת העולם המעוות של הגנה מלאכותית על ייצור באמצעות מיסוי מפלה, ועוד ועוד. כי החריקות שאנו חווים אינן מעידות על צורך לשוב לעולם ישן, אלא על כך שעלינו לתקן את הסטיות שהתגלו בדרכנו לעולם החדש. כי רק התחרות החופשית מגייסת את משאבי האנרגיה החשובים של הסקטור הפרטי לטובת הכלל. ומהם אותם תיקונים? יש לשים סייג במקומות שאיננו מקבלים כחברה את הפתרון הקפיטליסטי הטהור: לקבוע מערכת מס פרוגרסיבית שתתקן חלק מהתחלקות ההכנסה, להשקיע בחינוך ובריאות ציבוריים, לדאוג לשיוויוניות בחינוך גבוה, להנגיש את רכישת הדיור לרוב משקי הבית, ולהציע הזדמנות שווה לכלל הציבור. כי רק הגבלה חברתית מוסכמת על אי-השיוויון תשאיר כאן את הדור הצעיר. אחרת - תפעל סלקציה שלילית: המוכשרים יהגרו.
אז מה צריך לעשות?
עלינו להתמקד בעיקר. כדי להתמקד בעיקר - יש לוותר על העיסוק בכל מה שמסיח את דעתנו ממנו. מיתווה הגז אינו חשוב. גם האינתיפאדה, אירן, השחיתות, הריכוזיות, מחירי הדיור, 'תג מחיר', חופש העיתונות וכל האנקדוטות סביב התנהלות המעגל הקרוב של ראש הממשלה - כל אלו אינם המפתח לקיומה של ישראל. יש להפסיק להתעסק במלחמות סרק ובהסחת תשומת הלב. יש רק שני נושאים שבהם צריך להתמקד ושעליהם צריך לצאת לרחובות להפגין: סיום הסכסוך הישראלי-פלסטיני, ותיקון הסטיות החברתיות שנוצרו בכלכלה הישראלית. את העובדה שיש לציבור כוח להשפיע - ראינו כבר באירועי המחאה של 2011.