יום ראשון, 30 באוגוסט 2015

רשימת אורח: האם תיתכן ירידת מחירים בשוק הנדל"ן למגורים? - ד"ר יאיר דוכין*

בתקופה האחרונה אנו עדים לדיונים הקואליציוניים לקראת אישור תקציב הממשלה לשנים 2015 – 2016, לרבות ניסיון של ראש הממשלה לכלול גם את תקציב 2017 בתהליך האישור הנוכחי. הדיונים הללו נערכים לכאורה במנותק ממהלכי שר האוצר בתחום הדיור, תחום שבו הבטיח גדולות ונצורות, כך שלציבור נדמה שאין קשר בין השניים. המטרה במאמר הנוכחי היא להבהיר את הקשר ההדוק בין התקציב ותהליך אישורו לבין יכולתו של שר האוצר לייצר מהלך כלשהו, אפילו מצומצם, בתחום הדיור.


שני הגורמים העיקריים שמעיקים על אנשי משרד האוצר בבואם לקבוע מסגרת תקציבית הם ההתחייבויות הכספיות הגדולות שניתנו לשותפים הקואליציוניים בעת הרכבת הקואליציה ודרישות מערכת הביטחון לתוספות תקציביות נכבדות (דו"ח וועדת לוקר נדחה כידוע על ידי שר הביטחון ועוזריו). לכאורה ניתן היה להקצות משאבים ניכרים לטיפול במשבר הדיור על ידי הגדלת הגרעון התקציבי. אלא שמשבר החובות הריבוניים שפוקד מדינות אירופאיות מפותחות מבהיר היטב, למי שזקוק לכך, מה יהיה גורלה של מדינה כמו ישראל אם תעז להתקרב למצב משברי מסוג זה. השאלה שעומדת לפתחו של שר האוצר, שהתחייב לציבור לטפל במשבר הדיור היא, אפוא, מה ניתן לעשות בתחום הדיור בהינתן האילוצים לעיל. כדי לגבש מהלך, חיוני להבין תחילה מהו הגורם שמוביל כבר 8 שנים את תהליך עליית המחירים של דירות למגורים.


בנק ישראל טוען שהגורם המרכזי לעליית מחירי הדיור הוא הריבית הנמוכה במשק, שדוחפת את ציבור המשקיעים לרכוש דירות, בהעדר אלטרנטיבות השקעה אחרות שיכולות לתת תשואה מתחרה ברמת סיכון מקבילה. לפיכך, הבנק נקט במהלכים מתמשכים שתכליתם ריסון הביקושים על-ידי הטלת מגבלות שונות על שוק המשכנתאות. אולם, הפלא ופלא: תהליך עליית המחירים נמשך תוך התעלמות "מרגיזה" מצעדי בנק ישראל. גם פעולותיו של שר האוצר בתחום המיסוי, שנועדו לרסן את הביקושים של מי שמכונים (בכעס) "המשקיעים" - יצרו בעיקר כאוס בשוק והקדימו ביקושים, שבתורם הגבירו את הלחץ לעליית מחירים. בחינה של מחזורי העסקים בתחום הדיור מצביעה על תקופות ממושכות של עליית מחירים, אך גם על תקופות ארוכות של ירידת מחירים. במהלך התקופות הללו חלו שינויים ניכרים של שיעור הריבית מבלי שהדבר שינה את המהלך הכללי בשוק. לכן יש להתייחס בזהירות לטענת הבנק לגבי מקור עליית מחירי הדיור.


תקופת ירידת המחירים שחלה בשנים 1997 – 2006 היא המעניינת לצורך הניתוח הנוכחי, עקב קרבתה לזמננו. ירידת המחירים הריאלית המצטברת הגיעה לכ- 25% והיא נבעה מהצטברות של עודפי דירות, שנוצרו עקב התערבות ממשלתית. התערבות זו הובלה על-ידי שר השיכון אריאל שרון בתחילת שנות ה- 90', על רקע גל העלייה מחבר המדינות. שרון פרש רשת ביטחון ליזמים בצורת התחייבויות רכישה ממשלתיות וקביעת תמריצי זירוז ליזמים. שני הצעדים הללו, יחד עם פעולות נמרצות שנעשו לקידום תכנון והגדלת קיבולת הבנייה של קרקע, הובילו להגדלת ההיצע בלוח זמנים מהיר ביותר.

בטבלאות הבאות מוצג הגידול המהיר שחל בקצב התחלות הבנייה למגורים וכן קיצור משך הבנייה בראשית שנות ה- 90', כפועל יוצא של צעדי המדיניות של שרון. מסתבר שכאשר ירדו סיכוני היזמים הם הכפילו את מספר התחלות הבנייה בשנת 1990 ופעם נוספת בשנת 1991. גם משך הבנייה קוצר בשליש בשנת 1991 לעומת שנת 1990.



התחלות בנייה למגורים

שנה
התחלות בנייה למגורים (יחידות דיור)
1989
19,800
1990
42,380
1991
83,510
1992
46,030
1993
36,980
1994
43,320
1995
72,875
1996
59,301
1997
53,745
1998
44,462
2000
46,096
2004
30,263
2007
30,755
2010
40,299
2013
47,134
2014
44,089
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה















משך זמן הבנייה
שנה
משך בנייה ממוצע בחודשים
1990
21.6
1991
14.5
1992
14.3
1993
20.5
1994
22.1
1995
22.0
1996
20.0
1997
19.0
2005 – 2013 (ממוצע)
24.0 – 26.0
2014
26.9

מקור: האגף למידע וניתוח כלכלי, משרד הבינוי והשיכון


בשונה מהצעדים בהם נקט שר השיכון שרון - צעדים שהפחיתו את סיכוני היזמים ולכן דחפו ישירות להגברה של קצב הבנייה - הצעדים האחרונים של משרד האוצר בתכניות השונות של "מחיר למשתכן" מגדילים את סיכוני הקבלנים. לכן הסיכוי להגדלה מהירה, אם בכלל, של ההיצע - נראה קלוש. בנקודה זאת מתחבר המשבר התקציבי לשוק הדיור, שכן בתנאים הנוכחיים היכולת להפנות משאבים תקציביים לפתרון משבר הדיור היא מוגבלת ביותר. מדיניות האוצר מצטמצמת אפוא לניסיונות לרסן את הביקוש ההשקעתי, ומנגד - לניסיון להגביר את שיווק הקרקעות. כדאי להזכיר בנקודה זאת שהמוצר שהציבור קונה הוא דירה ולא קרקע, והמרחק בין שני המוצרים הללו הוא במקרה הטוב בין 5 ל- 10 שנים.

ובכל זאת, האם תיתכן בעתיד הלא-רחוק ירידת מחירים בשוק הדיור? לדעתי, התשובה היא חיובית. מיפנה כזה יתכן, אולם הוא עלול להגיע מכיוון שונה מזה שמתכנן שר האוצר: ירידת מחירי דיור עשויה להתרחש אם המשק הישראלי ייקלע למיתון עמוק וממושך, שיביא לירידת ביקושים משמעותית. תרחיש זה איננו מופרך כלל במשק הישראלי שתלוי לחלוטין במחזורי העסקים העולמיים. ההאטה הכלכלית המסתמנת כיום, עקב קשיי היצוא וההאטה בצריכה הפרטית, עשויה להתפתח למיתון כלכלי, שיביא בשלב הראשון לעצירת העלייה של מחירי הדיור, ובהמשך לירידה שתהייה תלויה בעומק המיתון ובמשכו.


* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו התפרסמה בסוף השבוע האחרון, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר"

יום ראשון, 23 באוגוסט 2015

הרהורים בצל גל הרכישה של דירות להשקעה

מהי המשמעות של גל הרכישה האחרון של דירות?
ההודעה על העלאת שיעור מס הרכישה על דירות הנרכשות לצרכי השקעה גרמה בסוף חודש יוני האחרון לגל של עיסקאות רכישה. גל זה הביא לכך שבחודש יוני נרשם שיא של עיסקאות רכישה של דירות, מלווה בשיא מקביל של נטילת הלוואות לדיור. נחשול המשכנתאות טרם הסתיים, שכן מתן האשראי מפגר בדרך-כלל אחר עיתוי העיסקאות עצמן.

הדיווחים בתקשורת על היקפי הרכישה והיקפי נטילת המשכנתאות יצרו רושם שיש כאן דרמה, שישנה חשיבות לנתונים אלו, שהם משקפים מגמה, שהם מהווים עדות לכישלון המדיניות של שר האוצר החדש להרגעת שוק הדיור. הם לא: מדובר רק בניסיון של רוכשי דירות להשקעה להזדרז ולהשלים עיסקאות רכישה כדי להימנע מתשלום שיעור המס המוגדל. מדובר בשיא מלאכותי, מעשה ידי אדם - לא באינדיקציה על גידול של הביקוש לדיור.

ובכל זאת, יש באירוע הזה נקודה שראויה למחשבה: הוא מאותת על כך שהציבור אינו מאמין באמת שאנו עומדים בפני מיפנה במגמת מחירי הדירות. כי אחרת, מדוע הוא נוהר לרכוש דירות להשקעה בהנחה של הרגע האחרון, שמסתכמת כנראה לכל היותר בהפחתה של כ-3% ממחיר הדירה? מן הסתם, הוא סבור שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אחרת מדובר בהשקעה מפוקפקת למרות ההנחה במיסוי. אבל אם כך - מה צריך לחשוב על שר האוצר החדש, 'גיבור קרב הסלולר' (על משקל 'גיבור אל-עלמיין'), שהציבור אינו נותן לו קרדיט ואינו מאמין שהוא יצליח להגשים את הבטחת הבחירות הברורה שלו?

יש בכלל דבר כזה 'רכישת דירה לצורך השקעה'?
אסור להתבלבל מההבחנה שקבע המחוקק, בין רכישת דירה להשקעה לבין רכישת דירה לצרכי מגורים, הבחנה שמטרתה להגדיר שיעורי מס דיפרנציאליים: רכישת דירה היא תמיד השקעה. יכולתם לצרוך שירותי דיור מבלי להשקיע ברכישת דירה; אם בחרתם לרכוש דירה - זוהי החלטת השקעה. כדאי גם לזכור שההבחנה המקובלת בדיווחי התקשורת לגבי  'רכישת דירה להשקעה' היא הבחנה מפוקפקת: חלק מרוכשי הדירות להשקעה מסתתרים מאחורי בני משפחה המשמשים 'אנשי קש' לצורך התחמקות ממס, וגם רכישת דירות לילדים היא למעשה רכישה לצרכי השקעה (הקדמת רכישה לצורך יצירת רווחי הון) ולא רכישה לצורך שימוש עצמי לדיור. איך שלא נתייג את העיסקה, העובדה היא שרכשתם נכס שיספק לכם זרם הכנסות שוטף, בין ע"י שימוש עצמי למגורים ('הכנסה זקופה') ובין ע"י השכרתו למגורי אחרים (הכנסה שוטפת מהדירה).

אם נתעלם לרגע משיקולים פסיכולוגיים ותרבותיים העומדים ברקע החלטות משקי הבית על רכישת דירה, המניע הכלכלי להשקעה כזו הוא התשואה הצפויה לנבוע ממנה. תשואה זו מורכבת מזרם הכנסות שוטף (שכר הדירה בפועל, או זה ה'זקוף') ומרווחי הון הנובעים מעליית ערכה של הדירה. העובדה שאנו רואים כיום גל רכישות מעידה על כך שהציבור (לפחות אלו הרוכשים את הדירות) מאמין בכך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנים הקרובות.

מחירי הדירות כמשחק
כל עוד אנשים מאמינים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות - יש להם מניע ברור להשקיע ברכישת דירה. מניע זה היה חזק במיוחד בשנים האחרונות, שבהן שרר מצב ייחודי של תשואה אפסית על נכסים פיננסיים ועלות נמוכה לאשראי. הוא בולט בשנים האחרונות אצל אלו שצריכים לנהל עושר, כלומר להחליט אם להשקיע את חסכונותיהם ברכישת דירה או בהשקעה אלטרנטיבית: אלו שיש להם - החוסכים לפנסיה.

כל פרט ששוקל אם לרכוש דירה צריך תחילה לאמץ לעצמו השקפה לגבי מחירי הדירות בעתיד. אלא שלא מדובר כאן בהערכה כלכלית מלומדת לגבי מגמות הכלכלה והטכנולוגיה - מדובר בהערכה מה יעשו כל האחרים. אנחנו בתחום תורת המשחקים. כי מה שיקרה למחירי הדירות הוא תוצאה של התנהגות הציבור: אם הציבור מאמין שמחירי הדירות ימשיכו לעלות - הוא ימשיך לקיים עודף ביקוש לרכישת דיור. לכן אנו חוזרים לשאלת יכולתו של שר האוצר החדש להשרות בציבור אמונה שהוא ינקוט בצעדים הדרושים לבלימת ההתייקרות של הדירות: הוא, בהבל פיו (למעשה: בכריזמה שלו), יכול לשנות את המגמה.

אם כך, כולנו משתתפים למעשה בסוג של 'משחק פירמידה': כל עוד מחירי הדירות עולים - בעלי הדירות מרוויחים, גם אם זהו רק רווח 'על הנייר'. כולנו מתעשרים. כולנו מיליונרים. כמו בכל 'משחק פירמידה', המנגינה נמשכת כל זמן שמצטרפים שחקנים חדשים למשחק. בשלב כלשהו, מישהו מתחיל להיות מודאג שהמשחק נמשך זמן רב מידי, שהעלייה המצטברת של מחירי הדירות כבר מוגזמת, שבסופו של דבר ייעלמו הרוכשים ומחירי הדירות ייעצרו או אף ירדו. זהו החשש שעומד מאחורי השימוש של הכלכלנים במונח 'בועה': תיאור של תהליך שמפרנס את עצמו ושעלול להסתיים בפיצוץ. ולא רק זאת: העובדה שמדובר בתהליך שמפרנס את עצמו פירושה שאין לנו יכולת מקצועית להסביר את התהליך או לחזות את סופו או אפילו את נקודת התפנית שלו. זהו עניין להימור ע"י השחקנים. פעולותיהם - ולא שום מודל כלכלי - יכתיבו את ההתרחשויות.

מה יכול לקרות?
בצורה מעט פשטנית, הייתי מחלק את מרחב ההתרחשויות העתידי לשלושה תרחישים כלליים: התרחיש הנאיבי, התרחיש האופטימי והתרחיש הפסימי. התרחיש הנאיבי בעיני הוא זה הגורס שעליית מחירי הדירות תימשך גם בשנים הקרובות. זהו התרחיש שרוב ציבור רוכשי הדירות מאמין בו. המאמינים בתרחיש זה מונעים ע"י תחושת מצוקה כתוצאה מהתשואות הנמוכות שהיו בשנים האחרונות בשווקים הפיננסיים,  מתיסכול הקשור ל'בריחת' מחירי הדירות בשנים אלו, ומ'אפקט העדר'. זוהי גם נטייה מקובלת על משקי בית, להעריך את מגמות העתיד לפי העבר הקרוב - מין נהיגה תוך הסתכלות במראה האחורית. משום כך הציבור ממשיך להשקיע בדירות.

דוגמא מרתקת אפשר ללמוד מהשוק האמריקני: במאמר שפורסם בשנת 2012 ע"י מכון ברוקינגס בארה"ב
 (What Have They Been Thinking? Homebuyer Behavior in Hot and Cold Markets) מראים החוקרים שבשנה שבה מחירי הבתים בארה"ב נעצרו והחלו לצנוח - 2006 - ציפיות הציבור לגבי מחירי הבתים בשנים הקרובות היו עדיין שמחירי הבתים ימשיכו לעלות בעשר השנים הקרובות.

התרחיש האופטימי בעיני הוא זה הגורס שמגמת מחירי הדירות לא תתהפך, שהממשלה תצליח אולי לרסן את עליית המחירים (לדוגמא ע"י פתיחת צווארי בקבוק מצד ההיצע), אבל הדבר לא יביא להתמוטטות מחירי הדירות. זהו התרחיש האלגנטי של 'נחיתה רכה': קצב עליית המחירים יואט בהדרגה, עד שהמחירים יעצרו (או, לחילופין, ימשיכו לנוע בקצב איטי ויציב). לא יתרחש משבר, רוכשי הדירות לא יינזקו ויציבותה של המערכת הפיננסית לא תיפגע. גם תרחיש זה איננו תיאור דמיוני: זהו אותו wishful thinking שאומץ ע"י הבנק הפדרלי של ארה"ב בשנים שבהן נמשך התהליך של עלייה מהירה של מחירי הבתים, תפיסה שגרמה אולי לכך שה-'פד' נמנע מהתערבות (אפילו מאזהרה פומבית על סיכון פיננסי מערכתי הצפוי בגלל התפתחות 'בועה') לפני המשבר הפיננסי.

התרחיש הפסימי הוא, כדרכו, רואה שחורות. זהו התרחיש הגורס שהבועה אכן תתפוצץ, ושאין תקווה שהנחיתה תהיה 'רכה'. לפי תרחיש זה מגמת מחירי הדירות תתהפך, ומחירי הדירות יתחילו לרדת. ירידה זו תגרום לכך שאלו שהשקיעו ברכישת דירות בשנים האחרונות יפסידו את כספם, וזאת ביחס ישר לשיעור המינוף שלהם ברכישת הדיור. האם מישהו מאמין בתרחיש זה? קשה לדעת: בארה"ב של לפני-המשבר כמעט ולא היו גורמים מקצועיים שהזהירו מפניו; בישראל אנו רואים את המפקח על הבנקים מזהיר כבר כמה שנים מפני התממשותו של תרחיש זה, אבל ייתכן שהוא משמיע אזהרה זו משיקולים של תפקיד במחזה - לא מכיון שהוא באמת מאמין בסיכוי להתממשותו של התרחיש.

מסקנות?
כל מי שחשב שבשלב זה נציג מסקנות או תחזית - טעה בבלוג: כאן זה לא "דברי ירמיהו בן חלקיהו, מן הכוהנים אשר בענתות". את התשובות על כל אחד לחפש בתוך עצמו. תמצאו אותן במגירה ליד התשובות לשאלה מה יקרה כשהריבית תעלה, והאם נגיע בשנתיים הקרובות להסכם איזורי במזה"ת. ובכל זאת, יש כמה תובנות מהדיון עד כאן.

אנו חיים בתקופה כלכלית ייחודית, של ריבית אפסית, שנמשכת כבר שש שנים. אין תקדים לתקופה כזו ולתופעותיה, וממילא אין תקדים לשלב הבא שבו שיעורי הריבית יתחילו לעלות (לפי ההערכות, הריבית בארה"ב צפויה לעלות בחודשיים הקרובים). זהו ניסוי גלובלי דרמטי, וברור גם שעצמותיהם של קברניטי הכלכלה בכל העולם מרחפות מפחד לקראת העלאת הריבית. בעולם כזה, יותר משיש ערך לנקיטת עמדה לגבי מה שצפוי בעתיד - יש ערך לזהירות. זהירות פירושה שיש לקחת בחשבון שקיים סיכוי להתרחשותו של התרחיש הפסימי. ולכן אנו צריכים לשאול את עצמנו מה יקרה לנו (אישית) אם הוא יתרחש, בעיקר אם נחליט לרכוש דירה להשקעה, ועוד יותר אם נעשה זאת באמצעות אשראי בנקאי. אז אפשר בהחלט להחליט לרכוש דירה, ואולי גם נצליח להשיג תשואה יפה על ההשקעה, אבל רצוי שנעשה זאת רק לאחר שבדקנו מה יקרה לנו אם בסופו של דבר יתממש דווקא התרחיש הפסימי.

יום ראשון, 16 באוגוסט 2015

ניהול השקעות ובחירת תמהיל משכנתא: בעיות קרובות, מחלה משותפת

הפרדוקס של ניהול ההשקעות
אנו חיים בתקופה שבה האמיתות שמלוות אותנו מבוססות יותר ויותר על עובדות, ופחות ופחות על אמונות או ציוויים תרבותיים. מערכת החינוך וההשכלה הגבוהה מחדירות בנו גם את הסקרנות והדחף לשאול שאלות וגם את התפיסה שהתשובה הנכונה לכל שאלה צריכה להתבסס על עובדות ועל מימצאים אמפיריים כדי שנהיה מוכנים לקבל אותה. לכן מפליא שעם כל הביקורתיות והסינון שאנו מפעילים לגבי מסקנות המחקר המדעי והטכנולוגי ישנו תחום בולט שבו לעובדות ולהוכחה האמפירית אין כמעט כל משמעות מבחינת דעת הקהל: תחום ניהול ההשקעות. המיוחד בתחום זה, שנוגע לרובנו, הוא הפרדוקס הבא: מצד אחד, קיים ניסיון מחקרי אקדמי עשיר שנצבר לאורך השנים לגבי תימחור נכסים ולגבי התנהגות שוקי הכספים וההון, ומחקר זה מצביע באופן די-עקבי על מסקנות ברורות; מצד שני, התנהגותו של הציבור והתעשייה הקשורה לניהול השקעות נמשכת כאילו כל המחקר הזה ומסקנותיו אינם קיימים.
המחקר האקדמי מראה ששוקי הכספים הם בקירוב יעילים, או לפחות שואפים ליעילות. משמעותה של יעילות כאן היא שכל האינפורמציה הקיימת הרלוונטית למשקיע - כלולה כבר במחירי הנכסים. שינויים נצפים של מחירי הנכסים משקפים, לכן, התפתחויות בלתי-צפויות - לא משהו שיכולנו לדעת מראש אילו השקענו מחשבה אנליטית. בנוסף, ניתוח בדיעבד של משקיעים שהצליחו מתקשה להבחין אם אכן מדובר בכישרון השקעה ייחודי או במקריות. ואמנם, משקיעים שהצליחו במהלך השקעה מסוים מתקשים לחזור על הצלחתם בתקופה הבאה. אלו מביניהם שבכל זאת מצליחים לאורך זמן "להכות את השוק" הם נדירים, ונראה גם שלא היה ניתן לזהות אותם מראש. המסקנה האקדמית לגבי אסטרטגיה לניהול השקעות היא, לכן, שבמקום להסתמך על מנהלי השקעות שמבטיחים להכות את השוק - עדיף למשקיע לפזר סיכון, להקפיד על צימצום דמי הניהול שהוא משלם, להשקיע רק לפי שיקולים ארוכי-טווח, ולהימנע ככל האפשר מלעקוב אחר ההתפתחויות השוטפות בשוק ובתיק ההשקעות שלו.
התעשייה - מנהלי ההשקעות, היועצים והתקשורת הפיננסית - מספרים למשקיעים סיפור הפוך. יש דרך להכות את השוק, הם טוענים, והיא להיות חכם יותר מהאחרים, או לחילופין למצוא מישהו שחכם יותר מהאחרים כדי שינהל עבורך את ההשקעות. אמירה זו, לפיה יש מנהלי השקעות מוכשרים מאחרים, נמצאת בבסיס המסר השיווקי של מנהלי השקעות, המסתמכים כראיה על ביצועי העבר שלהם. אלא שאם נקבל שהטענה של האקדמיה היא נכונה ואי אפשר להכות סיסטמטית את השוק - מדובר כאן בפיתוי של הציבור באמצעות נתונים חסרי-משמעות.
לרוע המזל, הציבור נוטה דווקא "לקנות" את הסיפור שמספרים לו מנהלי ההשקעות ואנשי המכירות שלהם, למרות גוף גדול של עדויות מדעיות שמראות את ההיפך. התוצאה היא שרוב הציבור עסוק בחיפוש ה"טיפ" התורן, ההשקעה "הנכונה" ומנהל ההשקעות הווירטואוזי. התעשייה ממשיכה להתעשר, כמובן, וללא שנוצרה תמורה אמיתית לציבור. לפעמים חלק מהכנסות מנהלי ההשקעות נובע בכלל מהנעת כספי המשקיעים אנה ואנה בין נכסים ובין "סלי השקעה", ללא צורך אמיתי, על חשבונו של המשקיע ולא לטובתו.
גם הרגולטור הישראלי - הממונה על שוק ההון במשרד האוצר - תורם את תרומתו לטשטוש התמונה בכך שהוא דורש ממנהלי ההשקעות לדווח על ביצועים שוטפים ומציג לציבור השוואה בין ביצועיהם של מנהלי ההשקעות שתאפשר לכאורה למשקיע לבחור מנהל השקעות מוכשר. השוואה זו אינה מעידה על דירוג אמיתי של מנהלי ההשקעות מבחינת כישורים; היא מעידה רק על התוצאות (המקריות) של התקופה הקודמת. בחלק מהמקרים ההשוואה היא בכלל חסרת משמעות בגלל שמדובר בתיקי השקעות בעלי מאפייני השקעה שונים - לא בתיקי השקעה זהים. מאידך, דרישה זו להשתתף בתחרות פומבית על ביצועים מכתיבה למנהלי ההשקעות התנהגות של השאת התשואות לטווח הקצר - התנהגות שאינה פועלת בהכרח לטובת המשקיעים.
אז יכול אמנם להיות שישנם אי-שם מנהלי השקעות מוכשרים שיש להם יכולת להכות את השוק לאורך זמן, אבל מהו הסיכוי שנמצא אותם בזמן? כנראה אפסי. לעומת זאת, מהו הסיכוי שנתפתה לסיפורים חסרי-כיסוי על יכולות כאלו אצל בתי השקעות "רגילים", כששוק ההון הוא יעיל וכשבתי ההשקעות מסורבלים בגלל גודל תיקי ההשקעות שהם מנהלים? כנראה גבוה. ואין כאן קיטרוג על מנהלי ההשקעות: הם משתדלים לנצח את הסטטיסטיקה עבורנו, אבל הצלחתם העיסקית בנויה לא על תשואות אלא על יכולתם לשכנע את כולנו שהם אמנם יצליחו בכך, ובינתיים לגזור לעצמם נתח תמורת ניהול האשלייה.
האם יש לכל זה לקח לגבי תחום המשכנתאות?
בתחום הייעוץ ללווי משכנתאות קיימת תופעה דומה: יועצי משכנתאות מסויימים מבטיחים ללווים לבנות עבורם תמהיל הלוואות "אופטימלי", כזה שמשלב שיקולים אובייקטיביים לגבי מגמות השוק (אינפלציה, שיעורי ריבית) עם התאמה ספציפית לצרכים האינדיבידואליים של הלווה. זוהי יומרה שאין לה כיסוי. אם יועץ המשכנתאות באמת מאמין שיש לו יכולת לבנות עבור הלקוח שלו תמהיל הלוואות "אופטימלי" - אני חושש שאין לו את הידע הדרוש לספק ייעוץ משכנתאות. אם, לעומת זאת, הוא מבין שלא קיים שירות כזה אבל מציע אותו ללקוחותיו - יש בכך ניצול לרעה של חולשת הלקוחות.
מבחינת הלקוח זהו מצב טרגי. כי מה הוא בסך הכל רצה כשפנה לייעוץ משכנתאות פרטי? הוא ביקש ייעוץ בלתי-תלוי כדי להתמודד עם הצעת הבנק, שלכאורה משרתת את טובת הבנק ולא את טובת הלקוח. ומה הוא קיבל? הוא קיבל במחיר מלא ייעוץ חסר-ערך, מחופש לייעוץ מקצועי, מתוחכם, רואה-עתיד. על יועץ כזה כנראה אמר הנביא עמוס: "כַּאֲשֶׁר יָנוּס אִישׁ מִפְּנֵי הָאֲרִי וּפְגָעוֹ הַדֹּב וּבָא הַבַּיִת וְסָמַךְ יָדוֹ עַל הַקִּיר וּנְשָׁכוֹ הַנָּחָשׁ". אין בידינו אינפורמציה לגבי העתיד, וכל החלטה שלנו על תמהיל הלוואות היא למעשה נקיטת עמדה, הימור. הימור הוא דבר לגיטימי, אבל הוא אינו רשאי להתחפש לפתרון אופטימלי, חסר-סיכון, גם לא באמצעות מכבסת-מילים מתוחכמת. וכל ניסיון שלנו לחזות את מגמות הריבית והאינפלציה הוא ממילא חסר-טעם בגלל שהוא ממוקד בטווח הקצר בעוד שבמקרה של משכנתאות מדובר בהלוואות לטווח הארוך.

לאיזה ייעוץ זקוק הלקוח? הוא זקוק בדרך-כלל לייעוץ פיננסי בשאלת ניהול ארוך-טווח של תיק הנכסים וההתחייבויות שלו, ולהדרכה לגבי המוצרים הפיננסיים הקיימים בשוק המשכנתאות. הוא זקוק למידע שיסייע לו לקבל החלטה שקולה, עצמאית - לא להטפה על כך שההחלטה היא מסובכת מידי עבורו ובוודאי שלא לפלט מחשב הכתוב בארמית והמתיימר לספק לו "תשובה" לשאלותיו. אלא שזה תלוי בו: מי ששואל שאלה מטופשת - שלא יתפלא אם הוא מקבל תשובה מטופשת.

יום שני, 10 באוגוסט 2015

הקרב על מערכת לדירוג אשראי צרכני

על מה ההתרגשות?

בימים האחרונים התבשרנו שההחלטה על הקמת מערכת לדירוג אשראי צרכני - אולי הרפורמה החשובה ביותר כיום בתחום הבנקאות הקמעונאית - נדחתה והיא לא תיכלל בחוק ההסדרים שמשרד האוצר מתכנן להביא לאישור הכנסת בחודש נובמבר השנה. ההתנגדות להכללת הרפורמה בחוק ההסדרים הגיעה, כך ניתן להבין מהתקשורת, ממשרד היועץ המשפטי לממשלה ומבנק ישראל. הנימוק שניתן להתנגדות זו הוא שמדובר בחוק מורכב שיש צורך לדון בו באופן מעמיק, ולכן ראוי שיזכה להליך חקיקה נפרד.

ההנמקה שצוטטה נשמעת מכובדת ואחראית. אשרינו, שזכינו לכך שגופים כה אחראיים כמו משרד המשפטים ובנק ישראל יגוננו עלינו מפני מהלכים נמהרים. אבל האם מדובר כאן רק בהפרדת הדיון - צעד טכני כשלעצמו - או שמדובר כאן בהיענות (גם אם פסיבית) ללחצים שמטרתם האמיתית היא לאפשר למתנגדיה של הרפורמה לעקר חלקים חשובים ממנה? קשה לי לקבוע. מהתקשורת עולה שמשרד האוצר, שיזם את הרפורמה, חושש שההפרדה תשחק לידי מתנגדי הרפורמה, וההתנגדות לרפורמה תביא לדחייה ארוכת-טווח שלה. הוא מצהיר, לכן, כי הצעת החוק תוגש אמנם לאישור הכנסת בנפרד מחוק ההסדרים אבל באותו מועד שבו יתקיים הדיון על תקציב המדינה.


לפני שנקבל את ההסברים המקצועיים של היועץ המשפטי לממשלה ובנק ישראל על הצורך לדון בהיבטים של הגנת הפרטיות (משרד המשפטים) ובהשלכות של השימוש בדירוג אשראי (בנק ישראל) קודם למהלך החקיקה, כדאי לזכור שהיוזמה להקמת מערכת דירוג צרכני החלה - לפי מיטב ידיעתי - כבר בתחילת שנות ה-90'. ביוזמה זו היו מעורבים אז גורמים מסחריים מארה"ב (שעוסקים בתחום של איסוף מידע צרכני ודירוג סיכונים) ומשרדי עו"ד מקומיים, שחברו כדי ליזום הקמת חברה לדירוג סיכוני לווים בישראל, ובמגעים שהתקיימו השתתפו אז גם נציגי בנק ישראל. בסופו של דבר יוזמה זו נבלמה, כיון שהיא נתקלה בהתנגדות נמרצת של הבנקים הגדולים בישראל. אני מעריך שהסיבה להתנגדות הבנקים היא שבגלל גודלם ואופי פעילותם המגוונת יש בידם אינפורמציה מקיפה על התנהגותם הפיננסית של הלווים, והם סרבו לחלוק אינפורמציה זו עם הבנקים למשכנתאות (שהיו באותם שנים בנקים עצמאיים) או עם כל מתחרה בנקאי. התוצאה הייתה שלאחר כ-10 שנים - בתחילת העשור שעבר - נחקק אמנם חוק נתוני אשראי ("חוק שירות נתוני אשראי, התשס"ב - 2002"), אבל זהו נוסח שדולל עד כדי כך שלא נותר בו כמעט כלום מהכוונה המקורית, ולא ננקט המהלך להקמת חברה ציבורית לדירוג אשראי קמעונאי. לכן, מבחינת משרד המשפטים ובנק ישראל אין מדובר כאן ביוזמה חדשה ומפתיעה או ברכיבים חדשים של מערכת הדירוג, שמחייבים את "המבוגרים האחראים" לתת דעתם עליהם - הכל ידוע ומוכר היטב לכולם, והייתה למשרד המשפטים ולבנק ישראל שהות של למעלה מעשרים שנה לגבש עמדה משלהם לגבי הנהגת מערכת חוץ-בנקאית לדירוג אשראי צרכני, ואולי אף ליזום מיתווה שיגדיר את מאפייניה של רפורמה "טובה" להשקפתם. משיקולים שלהם הם בחרו שלא להיות כוח מניע ליוזמה אלא להוות גורם חיכוך ליוזמה כזו, לכשתופיע.


הצלחת הבנקים לבלום, לעכב ולסרס את היוזמה ההיא גרמה לכך שאין כיום בישראל מערכת חיצונית לבנקים לדירוג סיכוני אשראי. כלומר, יש בידי הבנקים מערכות פרטיות לדירוג סיכוני לווה, אבל מערכות אלו אינן שקופות לציבור: הציבור אינו יודע שהוא מדורג באופן סמוי, הוא אינו יודע על סמך איזה מידע הוא מדורג בידי הבנקים, מהו הדירוג הספציפי שלו ומהי השיטה האנליטית (כלומר: מהו האלגוריתם) המשמשת את הבנקים לדירוג. כתוצאה, הציבור אינו יודע אם במהלך הדירוג שהופעל לגביו הופעלו קריטריונים שיש בהם או בצורת הפעלתם משום פגיעה בזכויות האזרח שלו. הרפורמה המוצעת באה לתקן כל זאת.

מהו דירוג אשראי?

כאשר משק בית נוטל הלוואה וכורת הסכם עם המלווה לגבי תנאי ההלוואה ולוח התשלומים בגינה, קיים סיכון שהלווה לא יעמוד בהחזר קרן ההלוואה ("סיכון אשראי"). על המלווה להעריך מראש סיכון זה, ולכלול בגינו תוספת מתאימה לריבית על ההלוואה ("פרמיית סיכון"). סיכון זה הוא ספציפי להלוואה, ולכן פרמיית הסיכון תהיה בדרך כלל דיפרנציאלית: לווה שהמלווה מעריך אותו כבעל סיכון אשראי גבוה יותר - יידרש לשלם פרמיית סיכון גבוהה יותר. דירוג אשראי הוא שיטה כמותית המתרגמת את מאפייני הסיכון של הלווה לסולם מספרי - "ציון" (Credit Score) -  המגדיר חד-ערכית את יכולתם של הלווים לפרוע הלוואות, או בעצם את הסבירות לאי-עמידה שלהם בהסכם התשלומים.


הערכת סיכון האשראי היא צורך של מערכת אשראי פרטית: כל עוד מערכת האשראי לדיור בישראל הייתה ממשלתית (וכך היא הייתה ברובה עד הרפורמה הגדולה של הסיוע לזכאים בשנת 1990) - לא היה צורך בהערכת סיכון, שכן תכניות הסיוע של משרד השיכון קבעו שיעור ריבית אחיד לכלל הזכאים השייכים לאותה קבוצת-זכאות. בתחילת שנות ה-90', כשמערכת המשכנתאות של ישראל הפכה לפרטית - נוצר צורך של הבנקים להעריך את סיכון האשראי של הלווים כחלק מהחלטת האשראי. אבל כיצד עושים זאת? כיצד נעריך מראש מהו סיכון האשראי של הלווה?


בשנים הראשונות שלאחר הפרטת המשכנתאות קבעו הבנקים למשכנתאות לעצמם קריטריונים למתן אשראי, נהלים פנימיים, ומידרגי סמכויות לקבלת החלטות אשראי לגבי לווים שנתפסים בעיניהם יותר "בעייתיים". המשמעות היא שבמקום לתמחר את הסיכון ולקבוע ריבית דיפרנציאלית ללווים השונים - הבנקים קבעו לעצמם תהליכים "אנושיים" לקבלת החלטות על נטילת סיכוני אשראי. הלוואות שמאפייני הסיכון שלהן היו גבוהים יותר היו מאושרות ע"י דרג אשראי בכיר יותר. כך, לדוגמא, חלק מההלוואות אושרו ע"י מנהל הסניף, חלקן ע"י גורם אישור עורפי (מנהל מרחב וכו') וחלקן רק ע"י גורם בכיר בעל סמכות מיוחדת בהנהלת הבנק.


נטל תפעולי אדיר שנגרם בגלל הגיאות שיצר גל העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר, ותחרות ריביות מרה שפרצה אז בין הבנקים למשכנתאות ואיימה לחסל את המירווח הפיננסי שלהם - הכריחו את הבנקים להמיר שיטה "אנושית" זו בכלי ממוחשב, שיתבסס על אלגוריתם מתמטי לקביעה אוביקטיבית של  סיכון האשראי הספציפי של הלווה (כלומר: כזו שאינה מושפעת ע"י ההטייה המובנית של אנשי השיווק של הבנק בכיוון של ביצוע עיסקה). מערכות ממוחשבות אלו של דירוג אשראי נבנו ע"י הבנקים תוך השקעות כספיות ניכרות, לטובתם-הם, ולכן הן ספציפיות-לבנק.


כיון שמערכת דירוג כזו היא בעלת ערך אסטרטגי לבנק - מערכות אלו הן כיום סוד מסחרי של הבנקים. תוצאת הלוואי כאן היא שהלווה אינו יודע מהו דירוג האשראי שלו ועל סמך איזה מידע הוא נקבע. בניסיונו לנהל מו"מ מול הבנקים על תנאי ההלוואה הוא מבין אמנם שההצעה שקיבל מהבנק פחות טובה מזו שקיבל לקוח אחר, אבל הוא אינו יודע אם זוהי תוצאה של היותו בעל מאפייני סיכון גבוהים יותר או של אי-הצלחתו בניהול המו"מ מול הבנק. במצב כזה לווים פונים ליועצי משכנתאות לא כדי לקבל ייעוץ פיננסי אמיתי לצורך קבלת החלטה על דרך למימון רכישת הדירה, אלא כדי לנהל עבורם את המו"מ מול הבנקים.

לשם מה צריך מערכת דירוג ציבורית?

כיום יש לכל בנק בישראל מערכת פרטית ממוחשבת לדירוג סיכוני אשראי, המשמשת אותו בתהליך הערכת הסיכון הכרוך בבקשות להלוואה לדיור. מידת ההטמעה האירגונית של מערכות אלו בתהליך החיתום (כלומר: האם המערכת מקבלת החלטות אשראי או שהיא משמשת רק מערכת המלווה את תהליך החיתום ומספקת חוות-דעת לא מחייבת) היא שאלה נפרדת, גם בגלל מידת האמון של הבנקים בטיב המודלים שבידיהם וגם בגלל שאלות של התנהגות אירגונית, אבל המערכות הללו קיימות ופועלות. אז מה חסר? מה מותר מערכת ציבורית על המצב הנוכחי?


נקודה ראשונה נוגעת לצד הלווה. במערכת חיתום אנושית קיימת אמנם אפשרות לאפלייה של קבוצות לווים, אבל היא איננה בהכרח שיטתית: פקידי הבנק ומעריכי הסיכונים מושפעים ע"י מאפיינים אישיים של הלווים, הרושם הכללי שהם משאירים בפגישה איתם, וכו'. במערכת ממוחשבת - לעומת זאת - האפלייה עלולה כבר להיות שיטתית, ובגלל שמערכות הדירוג הן פרטיות וסמויות - לא קיימת מודעות ציבורית לקיומה של אפלייה זו. ייתכן שקבוצות אוכלוסיה מסוימות מודרות כיום משוק המשכנתאות בישראל או לפחות מופלות לרעה (ריביות, שיעורי מימון) לעומת קבוצות אחרות בגלל שכך מוגדרת מערכת הדירוג. האפליה יכולה להיות על בסיס אתני, גיאוגרפי, כלכלי, תעסוקתי או מיגדרי. האם זה סביר, חוקתית, שמערכת ממוחשבת תסווג קבוצות אוכלוסיה מסוימות שלמות כבעלות סיכון אשראי גבוה יותר ותדיר אותן משוק האשראי או לפחות תפלה אותן לרעה בתנאי האשראי?


נקודה שנייה נוגעת לאפקטיביות של הרגולציה של הבנקים. מצב שבו כל בנק מפעיל מערכת פרטית להערכת סיכוני אשראי פירושה שהסיכון הגלום בתיק המשכנתאות של הבנק אינו נבחן חיצונית, ע"י גורם אוביקטיבי. הדבר אמנם חשוב-פחות בתקופה של יציבות ושגשוג, אבל הוא נעשה חשוב בתקופה שבה בנקים (או מלווים אחרים, לצורך העניין) נקלעים לקשיים מחזוריים או תחרותיים ומנסים לשמור על היקף פעילותם העסקית ע"י הקלה של הקריטריונים למתן אשראי. בהעדר מערכת חיצונית לדירוג סיכוני אשראי חסרה לרגולטור דרך להעריך את איכות תיק האשראי השולי של המלווה ולאותת לו על שינויים בפועל במדיניות האשראי.


נקודה שלישית נוגעת לשוק ההון. כעיקרון, שוק משכנתאות פרטי יכול להיות ממומן ע"י בנקים, הנשענים על פיקדונות הציבור, או לחילופין ע"י שוק ההון. מימון דרך שוק ההון מתבצע ע"י מכירה (מראש או בדיעבד) של תיקי המשכנתאות למשקיעים (קופות פנסיה, חברות ביטוח, משקיעים מוסדיים). מכירה של תיקי משכנתאות למשקיעים ("שוק משני למשכנתאות") נעשית ברוב העולם בתהליך של איגוח (securitization) והיא מחייבת הערכה אוביקטיבית של סיכון האשראי הגלום בהלוואות. במצב שבו הערכת סיכוני האשראי נעשית בכל בנק על בסיס מודל פרטי - המשקיע הפוטנציאלי נמצא במצב שאיננו יודע את רמת הסיכון האוביקטיבית בתיק המשכנתאות שהוא רוכש.


נקודה רביעית, הזוכה כיום לאיזכור מוגבר בתקשורת, היא שאלת קיום התחרות בין הבנקים. כאשר יש בנקים רבים במשק וכולם קטנים-יחסית, יש אינטרס לבנקים שתתקיים מערכת חיצונית לדירוג סיכוני אשראי שתאסוף נתונים מקיפים על התנהגותו הפיננסית של הלווה ותשקלל אותם לכדי פרופיל סיכון: ההשקעה הנדרשת היא יקרה מידי לכל אחד מהם בנפרד, ויש במערכת כזו כדי לשפר את יכולתם (של כולם) להתמודד עם סיכוני אשראי. במצב הקיים בישראל, של בנקים ענקיים, כל אחד מהבנקים מחזיק בידיו אינפורמציה על נתוני הלווה לגבי חלק ניכר מהשוק והם אינם נוטים להתחלק בה עם מתחרים פוטנציאליים. במצב כזה, בנק חדש, בנק קטן, מלווה שאיננו בנק - נמצאים בנחיתות מול הבנקים הגדולים מבחינת יכולתם להעריך את פרופיל הסיכון של הלווה ולהציע לו בהתאם הצעה אטרקטיבית.

מה יש במערכת חיצונית לדירוג סיכוני לווה?

הרעיון של מערכת ציבורית הוא ליצור מערכת חיצונית לדירוג סיכוני אשראי שתשמש את נותני האשראי השונים (חישבו גם על סוכנויות רכב, ספקים שונים, וכו'). מערכת כזו בנוייה על שני נדבכים: 1) איסוף שוטף של נתוני לווים הנוגעים להתנהגות האשראי של לווים; 2) מודל המתרגם את נתוני הלווה לסולם של סיכון אשראי.


הנקודה הרגישה במערכת כזו היא השאלה אילו נתונים של הלווה ניתן לאסוף, בגלל שאלות הנוגעות לזכויות האזרח. החשש שהמלווים יפלו קבוצות לווים לרעה גרם בארה"ב לכך שהנתונים היחידים שניתן לאסוף הם נתונים על ההתנהגות הפיננסית של לווים - לא על צבע עורו של הלווה, השכלתו, מקצועו, הכנסתו, מקום מגוריו וכו'.
הפשרה שהושגה בזמנו בישראל היא שאיסוף המידע נוגע רק לנתונים "שליליים" של הלווה, כלומר נתונים לגבי אי-עמידה בתשלומים. אלא שבכך יש בעיה: אדם שיש לו עבר ללא פגם מבחינת התנהגות פיננסית היה צריך ליהנות מכך כדי לבנות לעצמו פרופיל חיובי. זו בדיוק היתה נקודת התורפה של הבנקים במערכה הקודמת: הם לא רצו "להסגיר" לידי מתחרים אינפורמציה חיובית על לווים, ולכן מנעו את קבלת ההצעה המקורית בתואנה של חיסיון של נתוני הפרט. התוצאה של הסתרה זו היא שהבנק הגדול "מסתיר" את הלקוחות הטובים שלו מבנקים מתחרים. כך, לווים טובים אינם יכולים לנצל את ההיסטוריה החיובית שלהם כדי לקבל מבנקים מתחרים הצעות טובות.


בעולם של דירוג אשראי חיצוני הפרט שולט במידע שנאסף לגביו: רק הוא יכול להרשות למבקש המידע (בנק, חברת אשראי, ספק, ואפילו משכיר דירה) לפנות לחברת הדירוג כדי לקבל מידע עליו. מצד שני, הוא עצמו יודע את דירוג האשראי שלו, יודע את חולשותיו-הוא, ויודע מה עליו לעשות כדי לשפר בעתיד את דירוג האשראי שלו.

ממי נבקש?

מערכת דירוג סיכונים קמעונאית היא אינטרס של הציבור הרחב. היא מאפשרת למשקי בית בעלי התנהגות פיננסית אחראית לקבל הטבות בבואם לקבל אשראי לדיור או אשראי לכל מטרה אחרת, והיא יוצרת מודל חינוכי למשקי בית אחרים כיצד יש לנהל את ענייניהם הפיננסיים כדי ששוק האשראי יהיה נגיש עבורם וידידותי כלפיהם.


הבנקים הגדולים הם אלו שמנעו בעבר הקמת מערכת דירוג כזו בישראל. עוצמתם תאפשר להם כנראה להמשיך בקרב ההגנה גם בשלב הנוכחי. משרד המשפטים ובנק ישראל צריכים להוכיח לנו שטענתם על הצורך בלימוד הנושא לא תשחק לידי הבנקים: הם צריכים להתחייב לרפורמה ברמה העקרונית, ולקבוע לעצמם לוח זמנים מחייב לכל הבחינות וההתייעצויות המוקדמות. הערוץ היחיד שנותר לנו לדאוג לקידום היוזמה של משרד האוצר הוא הכנסת: מחברי הכנסת נדרוש לדאוג לטובת הציבור ולסכל כל ניסיון של הבנקים לבלום שוב את הרפורמה.