רשימת אורח: מחירי הדיור יצאו משליטה; הצעות של מכון חשיבה בריטי לטיפול בבעיה - אמנון פורטוגלי*

מחירי הדיור יצאו מכלל שליטה, לא רק בישראל אלא גם בבריטניה. מכון חשיבה בריטי מוביל - NEF (New Economics Foundation)  - הפועל לקידום צדק חברתי, כלכלי וסביבתי, מפתח הצעות לפתרון הבעיה. להלן עיקרי טיוטת ההצעה של NEF, כשהיא מותאמת לישראל.

בעשר השנים האחרונות מחירי הבתים בישראל יצאו מכלל שליטה. רבים מהישראלים אינם יכולים לשאת עוד בעלויות הדיור ובשכר הדירה, והמצב עוד צפוי להחמיר כאשר השכר מפגר אחרי הקצב שבו מחירי הבתים עולים ברחבי הארץ. במונחים כלכליים, מחירי הדיור הוציאו את רוב הציבור אל מחוץ לשוק - priced out of the market.

מספרים לנו שהגברת קצב הבנייה של בתים תפתור את הבעיה. אך המשבר הנוכחי של דיור בר-השגה affordability מונע על ידי שילוב של גורמים: הלוואות בנק מופרזות כנגד רכוש, מחירי קרקע עולים, הטבות-מס לבעלי דירות, סבסוד ממשלתי לדיור באיזורים מועדפים מבחינה פוליטית וכו'.

הצמיחה במשכנתאות בשנים האחרונות, שכבר גורמת לדאגה בבנק המרכזי, אינה נובעת מזינוק במספר קוני דירה ראשונה בלבד, אלא מכך שיותר ויותר אנשים רוכשים דירות להשקעה ולמטרות השכרה, תופעה שמנפחת עוד יותר את מחירי הדיור ומייצרת מחזור המגשים את עצמו של הלוואות משכנתא גדולות עוד יותר ביחס להכנסות, הנדרשות לכיסוי הגאות במחירי הבתים.

במקומות רבים עלויות הדיור יצאו מכלל שליטה, לא רק במונחים של עלות קניית דירה אלא גם בגובה שכר הדירה. דיור ציבורי או פרטי בדמי שכירות סבירים - הפך לנחלת העבר. הרעיון שכולנו זכאים לדיור סביר אינו קביל יותר בישראל, אחת המדינות המפותחות והעשירות.

הדרך בה שוק הדיור מתפקד כיום אינה ברת-קיימא, אבל גם אינה בלתי נמנעת. אז איך אנחנו יכולים להשיב דיור בר-השגה, לייצב ולהוריד את מחירי הדיור ולהבטיח לנו דיור באיכות טובה מספיק עבור הצרכים המתעוררים של האוכלוסייה?

1. הרתעת ספקולציות בדיור ובמקרקעין

• פיתוח מנגנונים להפרדת עלות הקרקע מזו של הדירות והבתים, והעברת עוד מקרקעין לבעלות ציבורית וקהילתית

2. השגת מגוון של היצע בדיור ושיפור האפשרויות לבתים ללא חוב או חוב קטן

• הסרת הסבסוד הממשלתי המכוון להחזקת דירות ובתים. החזרת המחויבות לספק דיור ציבורי בדמי השכירות סבירים ולאורך זמן

• תמיכה בתכניות דיור שיתופיות ובנאמנויות קרקע בקהילה באמצעות מתן עדיפות לבניית דירות שלא למטרות רווח על קרקעות זמינות

3. עידוד והסדרת סקטור ההשכרה הפרטי במחיר סביר ולטווח ארוך

• תמיכה בדרישות הדיירים בשכירות להסדרת מגזר השכרה פרטי, אפשרות לשכירות מובטחת לטווח ארוך

• מגוון דיור שיאפשר שכר דירה התואם את המשכורות וההכנסות של השוכרים

4. גיוון המגזר הבנקאי כך שיבנה את הכלכלה, ולא ינפח בועות נדל"ן

• הגבלת סך החובות שהבנקים יכולים להחזיק כנגד רכוש

• הקמת בנקים ציבוריים ובבעלות בעלי עניין מקומיים המתמקדים בהלוואות לעסקים קטנים ובינוניים

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון ליר

מדד מחירי הדיור, 1994 עד 2016: כמה גרפים

ברשימה הקודמת (ראו כאן) דנו בכך שלא מתפרסם בישראל מדד רשמי "נכון" (מתודולוגית) של מחירי הדירות, כזה שהיה יכול לשמש בסיס איתן דיו כדי שנוכל להשעין עליו את הצמדת החיסכון הפרטי לדיור ו/או האשראי לדיור. ובכל זאת, מידי חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד מחירי הדירות שלה. נתמקד אפוא במה שיש: כשמסתכלים על נתוני מדד זה - אלו מגמות ארוכות-טווח ניתן לראות בעזרתו?

הרשימה הבאה עוסקת ב"תמונות בתערוכה" - כמה גרפים שניתן לדלות מהם תובנות ברורות לגבי התפתחות מחירי הדירות בישראל בשנים 1994 עד 2016. מקור כל הנתונים ברשימה הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומאגר הנתונים של בנק ישראל.

מדד מחירי הדירות: פשט

הסתכלו בגרף הבא - מה עולה ממנו?

שרטוט מס' 1: מחירי הדיור, 1994 עד 2016

(מדד חודשי, ממוצע 1993=100)

תופעה ראשונה העולה מהגרף היא שמגמת מחירי הדיור בישראל אינה מונוטונית לאורך זמן, אלא מתאפיינת בתקופות משנה השונות זו מזו:

• בשנים 1993-1999 מחירי הדיור הוכפלו;
• עלייה זו נפסקה באמצע 1999 ואחריה החלה ירידה מתונה של מחירי הדירות שנמשכה עד הרביע הראשון של 2007 - ירידה מצטברת של כ-10%;
• מסוף הרביע הראשון של 2007 אנו רואים את התופעה הדרמטית שמלווה אותנו עד היום, של עלייה נמשכת של מחירי הדירות, כשבמהלך תשע שנים (מארס 2007 עד מארס 2016) עלה מדד מחירי הדירות בקרוב ל-120 אחוז במצטבר - קצב שנתי ממוצע של כ-9%.

מדד מחירי הדירות: הנתונים השנתיים

מה היה קצב ההתייקרות השנתי של הדירות בישראל לפי המדד בכל אחת מהשנים? זאת - בגרף הבא:

שרטוט מס' 2: השינוי השנתי של מדד מחירי הדירות

(אחוזים, 1994 עד 2015)

אנו רואים שגם הגאות של השנים האחרונות אינה מונוטונית: לאחר האצה של קצב עליית המחירים בשנים 2008-2010 - חלה האטה בקצב עליית המחירים בשנים האחרונות. עם זאת, היא עדיין נמשכת.

התייקרות הדירות: התמונה הריאלית

בגלל שלאורך התקופה חלו שינויים גם בכוח הקנייה של המטבע המקומי (מדד המחירים לצרכן, בניכוי השפעת הדיור, הכפיל את עצמו בתקופה הנסקרת, כך שכוח הקנייה של השקל נשחק בכמחצית) - נהוג לפעמים להציג את התפתחות מחירי הדירות במונחים ריאליים, כלומר יחסית למדד המחירים לצרכן. ברשימה כאן הוכנס עידון נוסף, כשמדד מחירי הדירות חולק במדד המחירים לצרכן כשהוא מנוכה כבר מהשפעת הדיור (מחירי השכירות), כך שנמדד כאן מחיר הדירות יחסית לסל הצריכה שאינו כולל דיור.

שרטוט מס' 3: מחירי הדיור במונחים ריאליים, 1994 עד 2016

(מדד, נתונים חודשיים, ממוצע 1993=100)

ההבדל בין התמונה שהצטיירה בגרף מס' 1 לזו שמצטיירת בגרף מס' 3 נוגעת רק לממדי השינוי - לא לעצם קיומם של הגלים. אנו רואים כאן שהתייקרות מחירי הדירות מתרחשת בשנים האחרונות במצב של אינפלציה שלילית, כך שמדובר בהתייקרות ריאלית ששיעורה גדול יותר ממה שעולה מהנתונים המקוריים. כך, אנו רואים שהתייקרות הדירות המצטברת מאז תחילת הגל האחרון - המחצית הראשונה של 2008 - קרובה ל-100%, או כ-9% בממוצע שנתי. נקודה בולטת נוספת היא המחיר היחסי הנוכחי של דירות בישראל, שנמצא הרחק מעל למה שהיה בעבר (כ-50% מעבר לשיא הקודם שנרשם לפני שני עשורים).

למרות שאנחנו עוסקים בסוג של סיור ויזואלי ולא ברשימה שמטרתה ניתוח עומק, קשה שלא לשים לב להשלכות החריפות של ההתפתחויות שראינו עד כאן: ההתרחקות שחלה בשנים הללו של הדירות מהישג ידם של צעירים חסרי-דיור, ה"סיבוב" שעשו בעלי דירות (בעיקר משקיעים בדיור), ועוד יותר אם נזכור שבשנים הללו רוכשי הדירות יכלו לממן את השקעותיהם בעזרת אשראי זול בגלל מדיניות הריבית. מטרידה גם השאלה שעומדת כיום בפני רוכשי דירות פוטנציאליים כשהם שוקלים אם הסביבה הכלכלית הנוכחית היא סבירה בטוחה לרוכשי דירות. אבל כל השאלות הללו כבר נדונו ברשימות אחרות בבלוג זה.

תשואה על השקעה בדיור מול שיעור הריבית: ממה המשקיעים מתעשרים?

גרף נוסף שכדאי אולי לעיין בו מציג את התשואה בפועל על השקעה בדירות (עליית הערך המצטברת ב-12 החודשים הקודמים) לעומת ריבית בנק ישראל. זוהי רק המחשה - לא ניתוח כדאיות בדיעבד: התשואה המלאה על השקעה בדירה צריכה כמובן לכלול גם את ההכנסה השוטפת (בפועל, כתוצאה מהשכרה, או זו ה"זקופה" הנוצרת ע"י עצם השימוש בדירה), ועלות האשראי הממוצעת אינה שווה כמובן לריבית בנק ישראל. ובכל זאת - יש כאן אינדיקציה ברורה להזדמנות ההשקעה שהייתה בשוק הדיור בשנים אלו.

שרטוט מס' 4: עליית מחירי הדירות וריבית בנק ישראל

(נתונים חודשיים, אחוזים, 2006 עד 2016)

אנו רואים בגרף את קצב העלייה השנתית (YOY) של מדד מחירי הדירות (קו כחול) ואת ריבית בנק ישראל (קו אדום). ההמחשה כאן היא של העובדה שרוכשי דירות יכולים כבר כעשור לא רק ליהנות מתשואה גבוהה על עצם האחזקה בנכס (תשואה על הנכס, או ROA), אלא להפיק רווחים מוגברים על השקעתם הנקייה (תשואה על ההון העצמי, או ROI) ע"י כניסה ל"פוזיציה" באמצעות משכנתאות שבסיס ההצמדה שלהן אינו מחירי דירות. רווחים נוספים אלו מושפעים משיעור המינוף, וממידת הניצול של הלווים את מצב הריביות לטווח הקצר בשנים האחרונות. הבעיה היא שמקור הרווח הזה הוא בדיוק מקור הסיכון הפיננסי אליו נחשפים משקי הבית הללו, לרוב מבלי להבין את עצם היותם חשופים לסיכון פיננסי.

מה קורה למחירי הדירות במונחי שכר?

כשמודדים את השינויים לאורך זמן במחירי הדירות עולה לעיתים השאלה עד כמה שינויים אלו מבטאים התייקרות של הדירות במונחי כוח הקנייה של משקי הבית, או במונחים של חודשי שכר הנחוצים לרכישת דירה. שוב, גם כאן לא ננסה לבנות מדד אנליטי של כוח הקנייה של משקי הבית, שהיה צריך מטבע הדברים לקחת בחשבון גם את עלות האשראי. נסתפק כאן בהצגת מגמת מחירי הדירות כשבמקום למדוד את מחירי הדירות במונחים כספיים (או ריאליים) - נמדוד את עלות הדירות בישראל במונחי שכר חודשי. הנתונים להלן מבוססים על שכר ממוצע למשרת שכיר ישראלי של הלמ"ס, לאותה תקופה, והתוצאה היא הצגה של התפתחות מדד מחירי דירות כשהוא מבוטא במונחי שכר חודשי.

שרטוט מס' 5: מחירי הדירות במונחי שכר, 1994 עד 2016

(מדד,נתונים חודשיים, ממוצע 1993=100)

ניתן לראות מהגרף שבתקופה 1996-2007 חלה ירידה רצופה ומשמעותית במחירי הדירות במונחי שכר. בסה"כ מחירי הדירות ירדו בתקופה זו בכשליש, כשבחלק מהתקופה הגורם המשפיע היה עליית השכר ובחלק אחר - ירידת נומינלית של מחירי הדירות. מגמה זו התהפכה בשנת 2008: למעט תקופה קצרה של אתנחתא (2011) מחירי הדירות במונחי שכר ממוצע עלו בהתמדה, והעלייה המצטברת היא בסדר גודל של כ-70%. מעבר לקו מגמה חשובה הרמה היחסית אליה הגענו: אנו רואים שרמת מחירי הדירות במונחי שכר נמצאת כיום (2016) בשיא.

למרות שבאחרונה פורסמו בתקשורת מסקנות של מחקר שנעשה בבנק ישראל, לפיהן עליית המחירים של העשור האחרון היא תוצאה של מחסור פיסי בפתרונות דיור (כלומר: פיגור מצד ההיצע) - אני ממשיך להאמין שהתופעה של העשור האחרון שגרמה להדרת משקי בית צעירים משוק הדיור (שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלותם נמצא בירידה בשנים האחרונות, ומדובר במשקי בית צעירים) נובעת מהריבית הנמוכה שקבע בנק ישראל בשנים אלו, שהסיטה השקעות פיננסיות של משקי בית מבוגרים להשקעה בדיור. בתחרות בין משקי הבית המבוגרים לצעירים - ניצחו הראשונים.

האם יש הבדל מעשי בין טענות אלו לגבי מקור עליית מחירי הדיור? אם הבעיה היא באמת פיגור שהיה בקצב הבנייה - פיגור זה אמור להיפתר בקרוב לאור מאמצי הממשלה להאיץ את קצב הבנייה, ואז מחירי הדירות יתייצבו; אם, לחילופין, הבעיה היא גל של ביקוש ספקולטיבי שמקורו במדיניות המוניטרית - הבעיה תסתיים כאשר ציפיות הציבור לגבי מחירי הדיור תפחתנה (לדוגמא: בגלל עליית שיעורי הריבית או בגלל האטה של קצב הצמיחה של המשק), אבל אז איננו צפויים להתייצבות מחירי דירות אלא להתרסקותן.

אין מדד מחירי דירות בישראל - מה אנו מפסידים כתוצאה מכך?

בשבוע שעבר התפרסמה ב-"דה-מרקר" רשימה של נמרוד בוסו בשם: "למה אף אחד לא באמת יודע כמה עולה הדירה שלכם באמת?" (ראו באתר הדה-מרקר כאן). הרשימה מספקת סקירה בהירה לגבי מצב המידע הסטטיסטי על מחירי הדירות בישראל. הנקודה החשובה היא שמעלה הכותב היא שאין כיום בישראל מדד מחירי דירות מוסמך המתפרסם בתדירות שוטפת ומספק מידע אמין על הנעלם הגדול - מה קורה למחירי הדירות בישראל.

מהו המידע הקיים על מחירי הדירות בישראל?

הנקודה הראשונה היא שכל הנתונים המתפרסמים בציבור לגבי מחירי הדירות אינם מתייחסים למלאי הדירות הקיימות אלא לדירות שנמכרו באותו חודש/רביע (נתוני רשות המיסים על עיסקאות בדירות). כפי שמציין בוסו, לא רק שחתך הדירות הנמכרות שונה מחתך הדירות הקיימות (בוסו מציין עבודה שהוכנה ע"י צוות מקצועי עבור המועצה הלאומית לכלכלה, ומצאה שבשנת 2011 מחיר הדירה הממוצעת הנמכרת היה נמוך בכ-15% ממחיר הדירה הממוצעת במלאי הדירות הקיים), אלא שתמהיל הדירות הנמכרות משתנה מתקופה לתקופה. מאחר שלא קיים מדד מחירי דירות (מדד מחירי דירות אמור להתייחס לסל קבוע של דירות, לא לסל מזדמן) - מה שאנו מקבלים כאינפורמציה על מחירי הדירות הוא למעשה תערובת של שינויי מחיר ושינויים אקראיים של תמהיל הדירות הנמכרות באותו חודש. זה כמו להעריך את השתנות יוקר המחיה ע"י ניתוח סידרה עיתית של הוצאות המשפחה מבלי לדרוש שיהיה מדובר בסל צריכה קבוע. ואמנם, מציין בוסו, בחודש נובמבר האחרון התפרסמה ידיעה מוטעית על ירידת מחירי הדירות שמקורה היה למעשה שינוי בתמהיל הדירות שנמכרו באותו חודש כך שנמכרו יותר דירות זולות, בפריפריה.

המצב ידוע, והכוונה ליצור מדד נכון-מתודולוגית של מחירי דירות קיימת, והעיכוב נובע כנראה מבעיות תקציב כרוניות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אבל בינתיים הוואקום מושך גופים ש'מפברקים' מדדים משלהם, ללא סמכות וללא אחריות מקצועית, כי ידיעות על מחירי הדירות הן נושא 'חם' ומספקי ידיעות אלו זוכים בתמורה לחשיפה תקשורתית.

מה אנו מפסידים מכך שאין בישראל מדד רשמי של מחירי דירות?

ישאל הקורא: למה זה חשוב? מה אנו מפסידים מכך שאין לנו מדד של מחירי הדירות? אני מסוגל לחשוב על שני דברים.

הראשון - אילו היה בישראל מדד מוסמך של מחירי דירות, אפשר היה להשיק אג"ח ממשלתיות הצמודות למדד זה. אג"ח אלו היו מאפשרות למשקי הבית להגן על חסכונותיהם מפני עליית מחירי הדירות. זה אומר שמשקי בית צעירים לא היו נדרשים לקנות דירות בגיל צעיר ובמינוף גבוה באמצעות משכנתאות כדי להגן על ההון העצמי שלהם ו'לעלות לרכבת הנדל"ן', ומשקי בית מבוגרים לא היו צריכים לרכוש דירות להשקעה כדי להגן על הפנסיה שלהם. כמובן שאפשר לחשוב גם על נגזרת פיננסית נוספת: תכנית חיסכון ארוכת-טווח לדיור שתהיה צמודה למחירי הדירות ותאפשר להורים לצבור בהדרגה כספים לצורך סיוע לילדיהם ברכישת דירות.

השני - קיומו של מדד מחירי דירות היה מאפשר לשוק המשכנתאות להעמיד לרוכשי הדירות אשראי הצמוד למחירי הדירות. זו למעשה מהפכה: כיום, משקי בית צעירים נוטלים הלוואות ענק (במונחי שכר) לצורך רכישת דירות ויוצרים בכך לא רק התחייבות תזרימית ארוכה אלא גם 'פוזיציה'; 'פוזיציה' זו נוצרת כיון שהנכס וההתחייבות אינם נמצאים באותו בסיס: מחיר הדירה הנרכשת ינוע לאורך זמן במיתאם עם מדד מחירי הדירות, בעוד שההתחייבות צמודה למדד אחר (מדד המחירים לצרכן, שער החליפין של השקל לעומת הדולר, ועוד). התוצאה היא שרוכשי דירות חשופים שלא בטובתם לסיכוני שוק (הם מאושרים מכך במקרה הטוב כי הם נהנים מעליית מחירי הדירות, והם אינם מודעים לכך במקרה הרע). חשיפה זו יכלה להיחסך מכולנו אילו שוק המשכנתאות היה נשען על אשראי הצמוד למחירי הדירות. חשוב לזכור שאין בעיית מקורות מימון בשוק כזה: יש תמיד משקיעים המעוניינים להגן על חסכונותיהם מפני עליית מחירי הדירות.