השר כחלון ומלחמתו המסוכנת במחירי הדירות

"כולנו"

זה התחיל טוב. בדצמבר 2014, כשנתיים לאחר שפרש מממשלת נתניהו "לצורך פסק זמן", שמונה חודשים לאחר שהודיע על כוונתו לשוב לפוליטיקה וחודשיים לאחר שהודיע על פרישתו מהליכוד - הקים משה כחלון מפלגה חדשה: "כולנו". המפלגה הוקמה על רקע ההחלטה על הקדמת הבחירות לכנסת ה-20, והנימוק שנתן כחלון להקמתו של גוף פוליטי חדש (במקום לחזור לשורות הליכוד) היה שהליכוד טעה בכך שהתרכז בנושאי מדיניות החוץ והביטחון והזניח בתוך כך את הטיפול בשאלות החברתיות.

על רקע תנועת המחאה המפתיעה של קיץ 2011 וההתפכחות של רוב הציבור בישראל (כמו ברוב העולם המערבי) מהתקווה לכך שכוחות השוק יביאו לא רק לפריחה כלכלית של המשק אלא גם לחלחול של הקידמה לכלל שכבות האוכלוסייה ('trickle down') - הרעיון של הקמת מפלגה חברתית היה מהלך פוליטי סביר. הוא הביא להרחבת המצע הפוליטי המוגש לבוחר הימני ('ימני' בהגדרת נושאי חוץ וביטחון) כך שיתאים גם לאלו שתומכים בשינויים של המדיניות החברתית. ואמנם, כשמסתכלים באתר האינטרנט של "כולנו" אנו מוצאים תפיסת עולם חברתית רחבה, שבאה להציע שינויים יסודיים בנושאים כמו צמצום פערים כלכליים, שיפור המגזר הציבורי והשירות לאזרח, הוזלת יוקר המחיה, מלחמה בשחיתות, הגברת הצמיחה הכלכלית ועידוד התעסוקה, קידום חיילים, סטודנטים ובני נוער, ועוד (ראו את אתר "כולנו", כאן).

התפכחות?

שנה וחצי לתוך הקדנציה, הדברים נראים פחות טוב. מה שהיה מצע חברתי שלם הצטמצם משום מה לדגל יחיד: הורדת מחירי הדירות. זה אינו דימוי שהמציאו כלי תקשורת ביקורתיים - הוא משקף את ההתנהלות הכוללת של סביבתו של כחלון: ההשתלטות על כלל הגופים הציבוריים העוסקים בפתרונות דיור, ההבטחות להכין ולהפעיל תכניות וצעדים שיביאו להורדת מחירי הדיור, ובכך הפיכת נושא מחירי הדיור למבחן היחיד להצלחתו הפוליטית של כחלון. וכך, פוליטיקאי נעים הליכות שקנה את המוניטין שלו בזכות הצלחה פוליטית חד-פעמית ומפתיעה בתחום תקשורת הסלולר - שם את יהבו על הימור מסוכן כשהוא מהמר על הצלחתו להוריד את מחירי הדירות. תיק השקעות פוליטי שכולל למעשה מניה אחת.

שאלות

האם הוא יצליח? - אני סבור שלא. כל חודש שעובר ומדד מחירי הדירות ממשיך לעלות - מצבו הפוליטי של כחלון מחמיר. והוא ימשיך כנראה להחמיר כי מחירי הדירות יכולים להמשיך את המגמה הקיימת אל מעבר לאופק הזמן הפוליטי המוגבל של כחלון.

האם הורדת מחירי הדיור הוא יעד סביר? - אני סבור שלא. חלק מהציבור בכלל נהנה מעליית מחירי הדירות, והחזון של קריסת מחירי דיור הוא סיוט מבחינתם. לא היה גם צורך לטפל במכלול, לרבות הדירות היקרות שבאזורי הביקוש - אפשר היה להפנות את הביקוש מצד חסרי-הדיור אל מחוץ לליבת שוק הדיור. במקום לתקוף חזיתית את מחירי הדירות, כחלון יכול היה להתמקד בפתרון בעיות הדיור של קבוצות האוכלוסייה חסרות-הדיור ולבצע זאת ע"י החייאתן של תכניות הסיוע של משרד השיכון. זו אסטרטגיה ממוקדת יותר ומתאימה יותר למי שחתום על אג'נדה חברתית. אז נכון שלצורך אספקת דירות לחסרי דיור היה צריך לרסן עודפי ביקוש ע"י 'ניקוז' במקביל של ביקושים שמקורם במשקיעים, והיה גם אולי צריך למנוע מבנק ישראל מלנקוט במהלך הציני של אפלייתן לרעה של שכבות האוכלוסייה החלשות ע"י הרחקתן משוק האשראי (בדרך של החמרה רגולטורית של הקריטריונים למתן אשראי בתואנה של שמירה על יציבותם של הבנקים), אבל זו משימה יותר ברורה ויותר ממוקדת מהניסיון לנצח את הביקוש הספקולטיבי הגואה ע"י דחיפה נואשת (ומסוכנת!) של קצב התחלות הבנייה.

האם כחלון מגשים את התקוות שתלו בו ובמפלגתו, לקדם הישגים בתחומים חברתיים? - אני סבור שלא. אני חושש שהמאבק בטחנות הרוח מחליש את כוחו לחולל שינויים בתחומים כלכליים-חברתיים חשובים, כי יש גבול למספר המלחמות שאפשר לנהל במקביל. והוא בחר, משום מה, להקריב את יעדיו האחרים תמורת המלחמה (הנואשת, לדעתי) במחירי הדירות. ויש בזירה הפוליטית גורמים ששמחים על כך.

האם היה היגיון פוליטי בהימור של כל הקופה על נושא יחיד, ועוד ברור ומדיד? - אני סבור שלא. אמנם שרי השיכון הקודמים לגלנט הבטיחו גם הם שיביאו לירידת מחירי הדירות:

• ראו לדוגמא את הראיון בדה-מרקר (כאן) עם שר הבינוי והשיכון הטרי אריאל אטיאס באוגוסט 2009, בו הוא מצהיר שהיעד שהוא מציב לעצמו הוא הורדת מחירי הדירות, ואת תחזיתו שמחירי הדירות יתחילו לרדת ברבע הראשון של 2010

• ראו גם את הראיון באותו עיתון עם ממשיכו, השר אורי אריאל, שחזה בסוף 2013 (כאן) כי מחירי הדירות יתחילו לרדת לקראת סוף 2014 והירידה תימשך גם בשנים 2015-2016

אבל אלו היו שרי שיכון מזדמנים - לא פוליטיקאים עם מיקוד חברתי. הם גם חיפשו הצלחות מהירות וסמכו על הזיכרון הציבורי הקצר. כחלון, להבדיל, הקים מפלגה עם מיקוד חברתי, שהטילה על המאזניים את עתידה תמורת מחירי הדירות.

לא חבל?

אז יש לכולנו (וגם ל-"כולנו") הזדמנות: יש צורך ברור לטפל בהשלכות החברתיות הבלתי-רצויות של הצמיחה הכלכלית של המשק; יש בעיה שתנועת המחאה של 2011 אינה מתבססת פוליטית על השכבות המוחלשות של החברה הישראלית; יש לנו מנהיג פוליטי; יש מפלגה עם מחויבות חברתית ועם פרוגרמה שכבר הצליחה יפה בבחירות דמוקרטיות והפכה לחלק חשוב מהקואליציה - לא חבל לבזבז את ההזדמנות ולהיכנס למירוץ מטורף על נושא שולי כמו מחירי הדירות ולהפוך אותו לחזות הכל? ואם כבר רוצים לטפל בבעיית הדיור - מדוע דווקא לטפל בסימפטום (מחירים) ולא בבעיה הבסיסית (הקושי של חסרי-דיור להגיע לבעלות עצמית על דירה)? זה לא שאני שייך למצביעי "כולנו", אבל כמי שמאמין בחשיבות האג'נדה החברתית נראה לי שכחלון מסתכן בכך שהוא יפסיד בהימור וכוחו הפוליטי ייחלש, וביחד איתו ייחלש גם הסיכוי לחיזוק האג'נדה החברתית בישראל.

יש אלטרנטיבה?

אפשר היה אחרת. אפשר היה למקד את המאבק בבעייתם של חסרי-הדיור - לא במחירי הדיור. אפשר היה לבנות מחדש מערכת סיוע ממשלתית שתאפשר לחסרי-דיור (ובעיקר לשכבות מוחלשות) להגיע לדיור בבעלות. אפשר היה ליצור תבחינים שונים כדי להבטיח שהתמיכה הממשלתית תגיע בעיקר לאילו שבאמת אין להם: הגבלת מחיר הדירה למקבלי סיוע, העדפה לרוכשי דירות בפריפריה, ועוד כלים ומסננים ששימשו את המדינה בעבר. אפשר לכונן את הסיוע על ערבות ממשלתית לאשראי בנקאי, ובכך לאפשר מחיר אשראי אחיד לכולם (ולא כפי שהדבר נעשה כיום, כשבני השכבות המוחלשות משלמים ריביות גבוהות יותר בגלל סיכוני אשראי).

רשימת אורח: מדוע יוזמת החוק למיסוי דירה שלישית ומעלה תיקבר בוועדת הכספים של הכנסת - ד"ר יאיר דוכין*

נושא הדגל שעליו 'רץ' שר האוצר כחלון לבחירות בראש רשימת "כולנו" היה "בעיית מחירי הדיור": הגיאות הנמשכת של מחירי הדירות. להשגת היעד של ייצוב ואף הורדה של מחירי הדירות דרש כחלון וקיבל תחת סמכותו וסמכות מפלגתו, עם היכנסו לקואליציה, את מכלול הגופים הממשלתיים הקשורים לתחום הדיור, כולל כאלו שאינם כפופים מסורתית למשרד האוצר: משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון. כחלון נימק את דרישתו בכך שרק ריכוז סמכויות כזה יאפשר לבצע טיפול מערכתי בשוק הדיור.

בחינה סדורה של צעדי האוצר בתחום הדיור בשנה וחצי של כהונת שר האוצר - שהאחרון שבהם הוא המס המתוכנן על בעלי שלוש דירות ומעלה (על השפעתו הצפויה של מס זה ארחיב בהמשך) - מצביעה על כך שעד כה לא הצליח השר לממש את הבטחתו להורדת מחירי הדירות. נכון לספטמבר 2016 לא מסתמן עדיין מפנה במגמת ההתייקרות של מחירי הדירות. במאמר הנוכחי אסביר מדוע לא הצליח שר האוצר, עד כה, להגשים את הבטחתו ומדוע לא מסתמנת עדיין התפנית לה הוא מייחל.

כמה עובדות על ענף הבנייה

ראשית, ראוי להיזכר במספר עובדות-יסוד ענפיות:

1.  ענף הבנייה למגורים הוא מהענפים היותר-תחרותיים במשק. נתח השוק של חברות הבנייה המובילות בענף אינו עולה על 2-3% כ"א

2.  יזמים אינם פועלים משיקולי 'ציונות' אלא משיקולי רווח בלבד, ולכן היזם עושה הערכת מצב מתמדת של סיכונים וסיכויים (רווחיות) בפרויקטים השונים שעומדים על הפרק לפני החלטה על ביצוע

3.  לוח הזמנים לשינויים בענף הוא ארוך-יחסית, ולכן הניסיון להסיק מסקנות מתנודות חודשיות של מדד מחירי הדירות הוא חסר ערך

4.  להחלטות הממשלה ומדיניותה יש השפעה מכרעת על מרכיבים חשובים בפעילות הענף. בתחום זה טמון כשלון מתמשך של שר האוצר.

על חמש שגיאות של שר האוצר

אין לי ספק באשר לכוונותיו הטובות של שר האוצר, אך כידוע כוונות טובות עלולות להביא לתוצאות גרועות אם הפעולות שמלוות אותן אינן נכונות. ניתוח צעדי המדיניות שאותם הוביל שר האוצר מאז כניסתו לתפקידו מצביע על סדרת שגיאות שהובילו לכך שהענף התרחק עד כה מהתכנסות למטרותיו המוצהרות.

השגיאה הראשונה והחמורה של שר האוצר הייתה (והיא עדיין נמשכת) "התנפלותו" על הסקטור שהוא מכנה "המשקיעים" (או 'זוללי הדירות', כלשונו). עצם ההגדרה היא משונה משום שגם זוג צעיר הקונה דירה הוא בבירור משקיע. אולם כידוע שר האוצר מכוון לבעלי מספר דירות, דהיינו לאלה שתיק ההשקעות שלהם מתבסס על רכישת דירות ולא על רכישת נכסים פיננסיים בשוק ההון בארץ או בחו"ל.

סקטור המשקיעים הוא מרכיב חשוב ביותר בשוק הדיור. ככל שהוא גדול יותר הוא תורם לנזילות גדולה יותר בשוק, שכן הדירות הנרכשות נכנסות בעיקרו של דבר לשוק ההשכרות ושם תורמות להגדלת ההיצע ולייצוב המחירים ובנקודת הזמן המתאימה לבעלים - הן גם תגענה לשוק הדירות עצמו. יתר על כן, "המשקיעים" הם המשפיעים על גיוון המוצרים הן מבחינת גודל דירה והן מבחינת מיקומה. ניסיונו של שר האוצר להוציאם מהשוק הוא אפוא טעות חמורה.

השגיאה השנייה של שר האוצר טמונה בניסיונו המתמשך להשפיע על המחירים בניגוד לכוחות השוק. הניסיון ההיסטורי מצביע על כך שכוחות השוק הם בדרך כלל חזקים יותר ומנצחים את הצווים השונים. להלן שתי דוגמאות היסטוריות מפורסמות:

• בשנת 301 לספירה הוציא הקיסר הרומאי דיוקלטיאנוס צו להקפאת מחירים באימפריה הרומית שסבלה אז מאינפלציה גבוהה. למרות מעמדו של הקיסר, הצו למעשה לא כובד והתמסמס במהירות.
• בשנות השבעים של המאה הקודמת התנהל בבריה"מ השוק השחור הגדול בעולם. השלטון הקומוניסטי החליט להילחם במפקיעי המחירים והחל בסדרת משפטי ראווה והוצאות להורג. הצעדים החריפים הללו לא עצרו את המפקיעים והשוק השחור המשיך לשגשג עד להתפוררותו של המשטר הקומוניסטי.

אינני טוען כמובן שהמצב הנוכחי בישראל בכלל ובשוק הדיור בפרט דומה. טענתי היא שכוחות השוק דומים ולכן רצוי לרתום את עוצמתם להשגת המטרות הכלכליות ולא לפעול נגדם.

השגיאה השלישית של שר האוצר טמונה באשליות שהוא מפזר על כך שירידת המחירים היא על הסף והבעיות כבר קרובות לפתרון. אחד הכלים המשמשים לפיזור האשליות הוא פרסומים חדשים-לבקרים על הסדרי הגג שהמדינה עושה עם ערים שונות, שיוצרים לכאורה תוספות היצע של עשרות אלפי דירות. מדובר במימוש תפקידה של המדינה בשוק הדיור שהוא יצירת מלאי גדול של קרקע מתוכננת שיאפשר ליזמים ליזום ולבצע פרויקטים בלוח-זמנים סביר ומותאם לתנודות השוק. היות ומשקי הבית אינם קונים קרקע מתוכננת אלא דירות - הסדרי הגג הללו לא יביאו לירידת מחירים אלא יאפשרו בעתיד - תוך 3-5 שנים (במקרה הטוב) - תפקוד חלק יותר של השוק ויפסיקו את הנהי המתמשך של מחסור בקרקעות.

השגיאה הרביעית של שר האוצר טמונה באי-טיפולו בצד העלויות של הבנייה - בשוק התשומות לבנייה וכן במיסים השונים המוטלים על היזמים. שוק התשומות - מלט, ברזל, כוח אדם וכו' - סובל מהעדר תחרות ולכן מחירי התשומות גבוהים משמעותית ממחירים מקבילים בעולם. מבחינת המיסוי ראוי להזכיר שלמעלה מ- 40% מעלות הבנייה של דירה נובעת ממיסים שונים המוטלים על היזמים. בנקודה זאת בולטת הסתירה הפנימית בפעילות משרד האוצר, שמשום מה סבור שעל ידי העלאת מיסים יגדיל את ההיצע של דירות.

השגיאה החמישית נוגעת למס החדש המתוכנן על בעלי שלוש דירות ומעלה. ניתוח כלכלי פשוט מצביע על כך שהמס (אם אכן יוטל) יגולגל בחלקו על השוכרים ובחלקו על המשכירים, ולכן הטענה שבעלי הדירות יעלו את דמי השכירות בגובה המס אין לה שחר, אם כי יתכן שבמקומות מסוימים בשל תנאי שוק נקודתיים הדבר אמנם יקרה. אולם השאלה האמיתית היא האם המס החדש יגרום להגדלת כמות הדירות הנסחרות בשוק; כאן התשובה היא שהכמות דווקא תפחת.

ובינתיים, בשוק הבנייה…

התוצאה של השגיאות שפורטו לעיל היא תחושת כאוס ואי-ודאות בשוק. על רקע מצב זה יזמים רבים שרכשו קרקעות מתלבטים האם 'להפעיל' את הקרקעות, שכן איש אינו יודע איזה רעיונות יצירתיים חדשים ינפיק משרד האוצר מחר.

אין פלא, אפוא, שאנו מתבשרים על ירידת היקף התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2016. זוהי תוצאה צפויה של התנהלות לא עקבית ולא מותאמת למטרות המוצהרות של שר האוצר.

ובאשר לשאלה האם 'מס שלוש הדירות' ימומש, נראה לי שבעניין זה ניתן לסמוך על "המבוגר האחראי" בוועדת הכספים (הכוונה ליו"ר הועדה גפני) שימנע את מימושו (בוודאי במתכונת המשונה שהתפרסמה עד כה) וה"עז" הזאת תיזרק לבית הקברות של שאר העיזים המתות שהוצאו מחוקי ההסדרים של השנים הקודמות.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים