השמאי הממשלתי הראשי מדווח על עליית מחירי הדירות

השבוע התבשרנו בתקשורת על עלייה נוספת של מחירי הדירות בישראל שהתרחשה ברביע האחרון של 2015. מקור הידיעה הוא השמאי הממשלתי הראשי, המפרסם מידי רביע דוח על מחירי הדירות. אז לא רק שמחירי הדירות עלו בשנת 2015 - הם עלו גם ברביע האחרון של השנה למרות כל התקוות שההכרזות והצעדים ישפיעו. ולא רק זאת, אלא שנראה כאילו הציבור חוזר לרכוש דירות להשקעה לאחר הפוגה טכנית סביב העלאת שיעורי המיסוי באמצע 2015.

שבוע קשה ליוקרתו של השר כחלון. ידיעה זו שימשה מייד לניגוח פוליטי של שר האוצר, לשמחת עמיתיו הפוליטיקאים ולצהלת עורכי העיתונים: הוא איננו מצליח לעמוד בהבטחותיו לציבור להפחית את מחירי הדירות! אז לא מספיק שמכירתה הצפויה של חברת הסלולר (בדיעבד: רק מפעילה וירטואלית) 'גולן טלקום' לחברת 'סלקום' מאיימת לכרסם במוניטין של שר האוצר כחלון כמדביר המונופולים ומצביא המלחמה להפחתת יוקר המחיה, שלא לדבר על האכזבה שגרם השר סביב מיתווה הגז - עכשיו הוא רואה בעיניים כלות כיצד מחירי הדירות אינם נכנעים לצעדי המדיניות הנמרצים שלו.

אינני קרוב אצל משרדי הבינוי והאוצר, אבל אני יכול רק לתאר לעצמי שהידיעה המאכזבת הביאה לפעילות קדחתנית של דוברים ויחצ"נים שמטרתם להדוף את ההאשמות נגד השר. ולא שחסרים 'קרבנות' קבועים אליהם ניתן בקלות להסיט את ההאשמות על מחירי הדיור - אנחנו הרי כבר מתורגלים בזה: בנק ישראל (קבע ריבית נמוכה מידי), שר האוצר הקודם (בזבז זמן על יוזמה הזויה), שר הבינוי הקודם (דאג רק למגזר המתנחלים והפקיר את כל השאר), רמ"י (מספסרים בציניות בקרקעות המדינה), רשויות התכנון (התכניות תקועות אצלן שנים בגלל ביורוקרטיה), הבנקים (קשוחים מידי בהעמדת אשראי ליזמי נדל"ן), ועוד. אלא שלא מספיק להתגונן ולהסיט את האש - צריך גם לומר משהו חיובי, להבליט שיש קרן אור בקצה המינהרה. זו כנראה הסיבה שהתבשרנו השבוע על כך שחברות זרות (סיניות) ייכנסו בקרוב, על עובדיהן, לישראל כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה מכ-45 אלף כיום לכ-60 אלף בשנים הקרובות.

כאילו שמישהו צריך את זה.

מדוע השמאי הממשלתי הראשי מפרסם דוח על השתנות מחירי הדירות?

השמאי הממשלתי הראשי עומד בראש אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. בצניעות אופיינית, מתואר האגף באתר האינטרנט של משרד המשפטים כך:

אגף שומת מקרקעין הוא יחידה מקצועית עצמאית ובלתי תלויה בהחלטותיה, בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לענף המקרקעין. לשומות האגף יש השפעה והשלכה על כל הפעילות הכלכלית הנובעת מעסקי מקרקעין ובנייה במדינה. בראש האגף עומד השמאי הממשלתי הראשי.

ומהו תפקידו של האגף לפי הפירסום הממשלתי? הנה:

אגף שומת מקרקעין עוסק בעריכה של שומות לנכסי  מקרקעין שלמדינה או מוסדותיה עניין בהן, ובבקרה על שומות אלו.  חובת הזיקה של משרדי הממשלה לשירותיו של השמאי הממשלתי נקבעה בהחלטת ממשלה שעל פיה השמאי הממשלתי מוסמך להעריך את שווי הקרקעות שמשרד ממשלתי מתכוון לרכוש, להחכיר, להפקיע, למכור, להשכיר או לשכור. השומות נערכות למטרות שונות, כגון מכרזי קרקע, אמדן פיצויים בגין הפקעות מקרקעין או ירידת ערך של המקרקעין, מכירת ורכישת נכסים, רכישת זכויות בדירות מוגנות, תשלומים למינהל – כמו דמי הסכמה ודמי היוון, והשכרת נכסים לדיור הממשלתי. השמאי הממשלתי הראשי ומנהלי הלשכות מייעצים בניהול מקרקעין ובפעולות פינויים, רכישה והפקעה. עובדי האגף משתתפים בוועדות מטעם משרדי ממשלה, כחברים, משקיפים ויועצים.

מוזר, אבל בשום מקום באתר משרד המשפטים לא מצאתי שתפקידו של האגף כולל פירסום דוח תקופתי מיצרפי על קצב עליית מחירי הדירות. אולי זו השמטה לא-מכוונת של עורכי האתר. ואולי זה מכיון שפירסום דוח כזה איננו מוגדר כתפקידו של האגף: מן-הסתם אנשיו עושים זאת בהתנדבות, אולי אפילו לאחר שעות העבודה, מתוך ראייה מחוייבת של טובת הציבור.

אבל יש לכך השלכות.

אז מה אמר השמאי הממשלתי הראשי?

הדוח שפירסם השמאי הממשלתי הראשי הוא קצר: 3 עמודים בלבד (ראו את הדוח כאן). הוא כולל 3 סעיפים: הראשון - כללי - מפרט רקע ומתודולוגיה של המדידה ותופס כמעט מחצית מנפח המסמך. השאלה מורכבת, כמובן, כי אנחנו מנסים לבנות מושג וירטואלי שנקרא דירה ממוצעת (ליתר דיוק: סל של דירות) בעולם שבו כמעט שאין אחידות (להבדיל, למשל, ממוצרים תעשייתיים), ולומר משהו על השתנות מחירו. לצורך כך נסרק קובץ עיסקאות מכר שבוצעו ברביע האחרון ונבחרו 4,600 דירות בנות 4 חדרים בבנייה רוויה (מין ניסיון ליצור מוצר סטנדרטי) כדי להסיק מהן משהו על מגמת המחירים.

הסעיף השני של הדוח - מימצאי הסקירה - הוא למעשה טבלה ובה שיעור עליית המחירים הממוצעת בכל אחת מ-16 ערים בישראל.

הסעיף השלישי של הדוח - הסבר למגמות שנצפו - הוא הקצר ביותר, אבל היומרני ביותר בדוח. לכל מי שבילה את השנים האחרונות במאמץ להבין את התהליך המפתיע של גאות מחירי הדירות בישראל (כן, הוא היה מפתיע) מצפה כאן הפתעה: השמאי הממשלתי הראשי פענח את התהליך, והוא מסביר אותו בקיצור נמרץ (כ-70 מילים). צריך לקרוא כדי להאמין מהן המסקנות העולות מהנתונים:

לציבור, הממתין לתוצאות התערבות הממשלה בהורדת מחירי הדיור עדיין לא ניתן מענה ברבעון הנסקר מתוך כך שתכנית "מחיר למשתכן" טרם הבשילה לכלל דירות הנמכרות לצרכן הסופי במחיר מופחת, ותכנית הדיור להשכרה לא הפיקה עדיין דירות מוצעות להשכרה בכמות המשפיעה על השוק. בנוסף, מתגבשת ההכרה שתכנית "מחיר למשתכן" רלוונטית רק לחלק מהציבור (אוכלוסיית הזכאים אשר יעלו בהגרלה). יתכן שבשל כך בחרו חלקים רבים בציבור שלא להמתין ולבצע עסקאות רכש של דירות מגורים. כמו כן, קיימים משתנים נוספים בעלי השפעה: רמת הציפיות הנמוכה לשינויים בשער הריבית הריאלי, זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים.

מעניין כיצד היה נראה הניתוח והמסקנות אילו תוצאות הסקר היו מראות (במקרה) על ירידה ברביע האחרון במקום על עלייה של 2.5%.

איגוד האלכימאים

בדרך מנתוני העיסקאות (כפי שדווחו לרשות המיסים) לדיון הרציני על סדר היום הכלכלי והפוליטי הופעלו שלושה תהליכים של אלכימיה, של יצירת יש מאין. שכבה ראשונה היא זו של האגף לשומת מקרקעין, שהצליח לנפק נתון סטטיסטי על בסיס דל של נתונים על עיסקאות מכר כפי שדווחו, בלי לחשוב בצניעות על אפשרות להגדיר את המימצא כאינדיקטור בלבד, שיש בכוחו לתמוך (או לא) בנתונים הרשמיים שמחשבת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבלי להוות בסיס לפירסום עצמאי. השכבה השנייה היא הניתוח הכלכלי שכלול בדוח, שמנסה - ללא כל בסיס מחקרי - למצוא 'הסברים' ו'סיבות' לאותו נתון אינדיקטיבי הקרוי אצלו 'ההתפתחות'. את השכבה השלישית תרמה התקשורת, זו חסרת האינטגריטי המקצועי וחוש הביקורת, שהפכה את המימצאים וההסברים הרופפים של הדוח הזה (קיראו בעצמכם את המילים המעטות שצירף השמאי הממשלתי הראשי לטבלה) לכותרת עיתונאית בוטה, מאשימה, שמתדלקת דיון 'כלכלי' והתנגחות פוליטית.

האם באמת צריך את המודיעין הזה?

זה אומר שסיכויי ההצלחה של המאמץ העצום וכפוי הטובה אותו מנהל השר כחלון (אפשר גם לחלוק על נחיצותו, אבל לא הפעם) מאויימים ע"י פירסומים עצמאיים של אותו גוף ממשלתי שממוקם, לרוע המזל, דווקא במשרד המשפטים. כדי להצליח במאמץ שלו זקוק כחלון לאמון הציבור, שכן מחירי הדירות יפסיקו לטפס ברגע שתיווצרנה ציפיות בקרב הציבור שצעדי המדיניות בהם נוקטת הממשלה אכן ישאו פרי. זה אולי נשמע מוזר, אבל ציפיות להמשך עליית מחירי דירות "מתדלקות" את ההסתערות הנמשכת על דירות להשקעה - זו משמעות הבועה. אם כך, חלק מהצלחת המהלך של כחלון תלוי ביחסי הציבור שלו. והנה, להוותו, קם לו מקטרג-מתנדב דווקא מתוך הממשלה: לא כלי איסוף מודיעיני שמשמש בקרה לטובת המאמץ, אלא שופר עצמאי, מטעם עצמו, שמתריע לציבור.

לכן, אילו נשאלתי הייתי מייעץ לשר כחלון לדרוש שאגף שומת מקרקעין יעבור למשרד הבינוי, ובכך אולי יתרום מהידע שלו ומיכולת הפענוח שלו את המציאות (כך האגף מתאר את עצמו) לאלו העומדים ליד הגה ענף הבנייה. ואם הנימוק המקצועי שאני מציע נראה לכם מעט כחוש (כנראה בצדק) - ננסה לחילופין את דבריו הידועים של הנשיא ג'ונסון לגבי ראש ה-FBI אדגר הובר: "אני מעדיף אותו בתוך האוהל משתין החוצה מאשר שיהיה מחוץ לאוהל וישתין פנימה" (תרגום חפשי). אז אם נתניהו מינה עצמו גם לשר תקשורת, שולט בעיתון הנפוץ במדינה ומחזיק כבן ערובה את ערוץ 10 - אולי כדאי לכחלון ללמוד ממנו משהו.

למי שחושש שאנו משתיקים מקור מודיעיני חשוב, אולי אפילו פוגעים בדמוקרטיה ומרשים לפוליטיקאים לעוות עובדות - אני טוען שלנו כציבור זה לא באמת חשוב: הלוויין החשוב מבחינתנו - זה שאליו נכוון את ה-GPS הלאומי - הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. עליה צריכים לשמור מכל משמר ולה צריך להפנות שאלות ואמצעים מחקריים. על עצמאותה צריך לשמור. כל גוף אחר שמתחיל לשדר עצמאית נתונים וניתוחים על מחירי הדירות (השמאי הממשלתי הראשי, רשות המיסים) הוא סוג של תחנה פירטית, בין שהוא פועל לטובת עצמו ובין שהוא נכבש ע"י כוח פוליטי.

על ההצעה לערבות מדינה למשכנתאות בשיעור 90%

רקע

בימים האחרונים התבשרנו שההצעה להעמדת הלוואות לדיור בערבות המדינה בשיעור מימון גבוה - עד 90% מערך הדירה הנרכשת לרוכשים שזוהי דירתם היחידה - חוזרת לכותרות (ראו: 'הצעת חוק ערבות למשכנתאות (תיקון - ערבות מדינה לדירה יחידה), התשע"ד-2013'). הצעת החוק קובעת, לפי הדיווח בעיתון 'דה-מרקר', כי ערבות המדינה תינתן למימון רכישת דירת מגורים יחידה על ידי זכאי, בגובה ההפרש בין סך ההלוואות שקיבל הזוג מכל מקור שהוא לבין מחיר דירת המגורים — ובלבד שכלל סכומי הקרן של ההלוואות שלא נפרעו לא יעלה על 90% מערך הדירה. הערבות תינתן בתנאים שהמלווה הוא מלווה מורשה, שמדובר בהלוואה למימון דירת מגורים יחידה ושהכנסתו של הזכאי לא תפחת מ-10 אלף שקלים בחודש, או סכום נמוך יותר שיקבע בצו על ידי שר האוצר.

סביב הצעת החוק מתקיים קרב פוליטי קטן. מגישת ההצעה הפעם היא חה"כ אורלי לוי-אבקסיס ('ישראל ביתנו'). הצעה זו הוגשה לכנסת הקודמת כבר בחודש יולי 2014 ע"י חה"כ אורלי לוי-אבקסיס, שמעון אוחיון, רוברט אילטוב וחמד עמאר - כולם חברי סיעת הליכוד-ישראל ביתנו, אבל לא נדונה בגלל פיזור הכנסת לרגל הקדמת הבחירות (רשימה על היוזמה הופיעה בבלוג זה ב-16.11.2014 - ראו כאן). חה"כ לוי-אבקסיס ניסתה תחילה לקדם את התיקון בכנסת הנוכחית בעצמה, ובהמשך - משנתקלה בדחיינות מצד שר האוצר - להגיש אותה כהצעת חוק ממשלתית. לאחר שוועדת השרים לחקיקה החליטה השבוע שלא להגיש את הצעת החוק לכנסת במועד זה אלא לדחות אותה לחודש מאי (וליישם אותה בינתיים רק במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן") - החליטה חה"כ לוי-אבקסיס שלא להמתין לממשלה אלא להעלות אותה (שוב) כהצעה פרטית.

קשה להעריך אם הצעת החוק אמנם תתקבל, כעת או בחודש מאי, מה יהיה הניסוח הסופי שלה וכיצד היא תיושם בפועל. בכל מקרה ראוי להבין שלא מדובר כאן ביוזמה קוסמטית, קיקיונית וצינית כמו אלו שננקטו עד כה ('מע"מ אפס', 'מחיר למשתכן' וכו') - מדובר בצעד שיכול להוות בסיס לרפורמה ממשית בסיוע הממשלתי למשקי בית חסרי-דיור, זה שגוסס כבר למעלה משני עשורים, צעד שיש לו גם משמעויות כלכליות ותקציביות חשובות. ואם אמנם על זה מדובר - ראוי להקדיש מחשבה לדיון בשאלה זו.

העיקרון המנחה: עידוד הבעלות הפרטית של משקי בית על הדיור

ההכרה בחשיבות העיקרון של בעלות פרטית של משקי בית על מגוריהם היא כבר מזמן נחלתן של כל המדינות המפותחות. נותרה שאלת אופן הביצוע. אני מציע לחשוב על כך שאין זה תפקידה של הממשלה לסייע לכלל הציבור לרכוש דירה, אלא יש למקד מאמץ באותה שכבת אוכלוסייה שתתקשה להגיע לדירה ללא סיוע ממשלתי. לכן יש לבנות מערכת פיננסית פרטית בריאה ויעילה של מימון רכישת הדיור, שתאפשר לכל אלו שיש בכוחם להגיע לבעלות על דיור - לעשות זאת; במקביל, יש למצוא דרך לסייע לקבוצת אוכלוסייה חלשה יותר, אלו שאינם מסוגלים להגיע בכוחות עצמם לבעלות על דיור - 'לעלות על עגלת הדיור' ע"י מתן סיוע ממשלתי; לבסוף, יש לדאוג לפתרון מגורים ללא בעלות פרטית לאותה קבוצת אוכלוסייה שגם מערכת כזו לא תוכל לטפל בה (למשל: מחמת גיל, מצב בריאותי, איתנות כלכלית וכו'). ההבחנה בין שלוש קבוצות האוכלוסייה הללו חשובה, שכן היא מנסה לבנות פתרונות נפרדים, משיקולים חברתיים (הזדמנות שווה לבני הדור הבא) וכלכליים (עלות הסיוע) לכל קבוצה. כך, יש להפריד בין מערכת פרטית שתשרת את הקבוצה הראשונה, מערכת מקבילה שיש בה אלמנט של סיוע ממשלתי שתשרת את הקבוצה השנייה, ומערכת רווחה שמסתפקת בסיוע בהשגת פתרון-דיור ללא רכישה וללא העמדת אשראי, לקבוצה השלישית.

מדוע לא להסתפק בפתרון שוק תחרותי?

מערכת פרטית של אשראי לרכישת דיור (משכנתאות) היא אפשרות שקוסמת למי שמאמין בכלכלת שוק: כל אחד ידאג לעצמו. אלא שמערכת כזו מחייבת את הבנקים לתמחר את סיכון האשראי, ותמחור זה הוא אינדיבידואלי לכל לווה: הוא משקף את סיכון האשראי הספציפי שלו. מטבע הדברים, תיווצר מערכת רגרסיבית שמשיתה פרמיית סיכון גבוהה יותר על קבוצות אוכלוסייה בעלות מעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר.

כשמדובר באשראי למימון צריכה או השקעה אחרת (לא למגורים עצמיים) - אין רע במציאות זו: היא מבטיחה הקצאה רציונלית של המשאבים ומחזקת את יציבותה של המערכת הפיננסית, ואולי היא גם מנחילה משמעת פיסקאלית וכללי התנהגות רצויים למקבלי האשראי. אבל כשמדובר ברכישת דיור לשימוש עצמי - יש כאן בעיה: שכבות אוכלוסיה חלשות מתקשות להגיע לרכישת דיור לא רק בגלל מצבן הכלכלי אלא גם בגלל דירוג האשראי הנמוך-יחסית שלהן. לכן מי שמאמין שדיור בבעלות עצמית הוא ערך חשוב בחברה מודרנית - צריך למצוא דרך שתקל על משקי בית חלשים להגיע גם הם לדיור בבעלות. הדבר מחייב בניית מערכת מקבילה, המתמחרת את האשראי בכיוון ההפוך: מחיר האשראי צריך להיות מותאם ליכולתו של משק הבית - לא למאפייני הסיכון שלו. מטבע הדברים, מערכת אשראי כזו אינה יכולה להיות מערכת פרטית לחלוטין - היא צריכה להישען על סיוע ממשלתי ש'יתקן' את מחירי האשראי עבור משקי בית חלשים.

תפקיד הסיוע הממשלתי הוא לאפשר גם לקבוצות אוכלוסייה שחסרות הון עצמי להגיע לרכישת דיור לשימוש עצמי. זוהי מטרה חברתית במסגרת השאיפה להזדמנות שווה. אז נכון שהעיקרון של הזדמנות שווה צריך אולי להתחיל בתחומים בסיסיים יותר (בריאות, חינוך), אבל הוא צריך להיות נוכח גם בתחום הדיור: מדינת ישראל חייבת לנקוט בצעדים שיסייעו למשקי בית צעירים שלא זכו להיוולד להורים מבוססים - להגיע לדירה משלהם. ההצעה המדוברת, להפחית את הדרישה להון עצמי ל-10%, אינה צריכה להיראות חריגה או קיצונית: זוהי בדיוק המטרה - לאפשר גם למעוטי הון עצמי לרכוש דירות.

מדוע ערבות מדינה להלוואות ולא אשראי ממשלתי?

השיטה של 'אשראי תקציבי' שהייתה נהוגה בישראל בעבר (הלוואות מכספי המדינה ל'זכאי משרד השיכון') אינה מתאימה עוד לצרכי המשק. שיטה זו נבנתה בתקופה שבה שוק ההון הישראלי היה מולאם רובו-ככולו, וכמעט כל האשראי לדיור נשלט בידי הממשלה. השיטה הישנה נשמרה גם לאחר הרפורמות הכלכליות הגדולות שהונהגו במשק במסגרת 'התכנית לייצוב המשק' (1986), אבל היא גוועה בגלל נפחי האשראי העצומים שנדרשו למימון רכישת הדיור, נפחים שהיו גבוהים מידי ביחס לתקציב הממשלה. לעומת זאת, המערכת הפיננסית הפרטית התפתחה במהירות והיא יכולה וצריכה ליטול על עצמה כיום תפקיד זה: היא אינה חסרה מקורות מימון כבעבר. השילוב הסביר הוא, לכן, שהמימון יהיה ע"י הסקטור הפרטי והערבות - של הממשלה. ערבות זו נחוצה כדי 'לסובב' את עקום המחירים: להנהיג שיעור ריבית אחיד לזכאים, ואף להעמיק את הסיבסוד ככל שהמאפיינים הסוציו-כלכליים של משק הבית נמוכים יותר.

יש לקזז את ההשפעה האפשרית של החוק על מחירי הדיור

ההשפעה הצפויה של קבלת החוק היא שביקוש חדש לרכישת דיור, שהיה עד כה כבוש - יופיע בשוק הדירות. ללא צעד מקזז, יש בהתפתחות זו כדי להגדיל את עודף הביקוש שכבר קיים בשוק הדיור, ולכן להגביר את הלחץ כלפי מעלה על מחירי הדירות. זה יכול להיות אחד מהנימוקים שיועלו בידי מתנגדי היוזמה, שביניהם יהיו כנראה גם משרד האוצר ובנק ישראל (הם כבר העלו נימוקים אלו ב'סיבוב' הקודם של הצעת החוק: משרד האוצר עסוק תמיד בסיכול יוזמות ש"עולות כסף"; בנק ישראל מודע לכך שנחשול המחירים של השנים האחרונות מקורו בריבית הנמוכה השוררת במשק, והוא חש צורך לבלום אותו).

כשלעצמה, מדובר כאן בתוספת לצד הביקוש לרכישת דירות: משקי בית שלא יכלו עד עתה להגיע לרכישת דיור בגלל העדר הון עצמי (בנק ישראל הגביל את הבנקים להיקפי אשראי שלא יעלו על 75% מערך הדירה וביטל את היכולת של משקי בית להישען על ביטוח אשראי של חברת EMI) - יוכלו מעתה להופיע בשוק הדיור כרוכשים פוטנציאליים. מי שירצה להתמודד עם תוספת זו לביקוש לרכישת דירות יצטרך לדאוג לקזז את התוספת לביקוש ע"י הצרת צעדיהם של רוכשי דירות להשקעה, אחרת שוק הדיור יחווה התחממות נוספת.

ועוד משהו

לפי הערכות של רשות המיסים שהתפרסמו השבוע ישנם בישראל כ-200 אלף משקי בית שלהם יותר מדירה אחת, ועוד כ-50 אלף משקי בית שלהם יותר משתי דירות. מדובר אם כן במאסה של למעלה מ-300 אלף דירות הנמצאות בידי משקיעים. לפחות בחלקה, זוהי תוצאה של תקופת הריבית הנמוכה שהריצה רבבות משקיעים לשוק הדיור, וזוהי אולי הסיבה לבועת הדיור שראינו כאן בשנים אלו, שלוותה גם בירידה של שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם. אז נכון שאנו חיים במשק קפיטליסטי שבו רכישת דיור לצרכי השקעה אינה נחשבת לא חוקית או לא מוסרית, אבל צריך לזכור שבתהליך זה מודר חלק מהאוכלוסייה מהאפשרות להגיע לדיור בבעלות. דווקא מי שדוגל בכללי המשחק של כלכלה חופשית צריך לדאוג שהתוצאה של כללי המשחק הכלכליים לא תהיה בוטה מידי, ולא תביא להתעשרות-יתר של חלק מהאוכלוסיה: זה צריך להיות אינטרס של כולנו לשנות את החלוקה, ליצור מעט יותר צדק חלוקתי, ולעשות זאת לדור הצעיר כולו - לא רק כל אחד לצאצאיו הישירים, כי אי-השיוויון המתגבר מאיים לכרסם בסולידריות שלנו כמדינה וכחברה.

נתוני סיום 2015: האם משבר המשכנתאות של ארה"ב כבר מאחורינו?

נתונים לגבי סוף 2015 שפורסמו באחרונה מצביעים על כמה מגמות חיוביות מבחינת התאוששות שוק הנדל"ן ושוק המשכנתאות בארה"ב. להלן כמה עובדות שדליתי מבלוגים ברשת, וכמה הערות לגבי משמעותן.

מחירי הבתים בארה"ב המשיכו לעלות ב-2015

מדד מחירי הבתים בארה"ב המחושב ע"י חברת Corelogic מצביע על כך שבמהלך 2015 (דצמבר 2015 לעומת דצמבר 2014) עלו מחירי הבתים בממוצע ב-6.3%. זהו חישוב ארצי, והוא מסתיר שונות בין אזורים גיאוגרפיים בארה"ב (בחלק מהאזורים מחירי הבתים עלו כפליים מהממוצע, ובחלק אחר הם ירדו). ולמרות זאת, אנו רואים שמדד מחירי הבתים עולה ברציפות כבר ארבע שנים, מאז תחילת 2012. מצפייה בגרף הבא, שפורסם בבלוג Calculated Risk, ניתן להבחין שמדד מחירי הבתים מתקרב בהתמדה לרמת השיא שלו שנרשמה במחצית הראשונה של 2006.

יש כמה משמעויות לתופעה זו. הראשונה, שאנו רואים התאוששות הדרגתית של שוק הנדל"ן בארה"ב. זה טוב ללווים שלכודים במצב הבעייתי של ערך בתים הנמוך מיתרת החוב שלהם (יש עדיין 10-15% כאלה) כי משתפר הסיכוי שלהם למחזר את הלוואותיהם וליהנות מהריבית הנמוכה השוררת כיום בארה"ב. זה טוב לבעלי החוב (אלו שמחזיקים בהלוואות המשכנתא) כי הסיכון הפיננסי הגלום בחוב המשכנתאות הולך ופוחת (ערך הביטחונות שבידיהם עולה). 

אבל ישנה שאלה אחרת לגבי התהליך. ארה"ב נמצאה כבר שלושה עשורים בתהליך ארוך-טווח של עליית מחירי בתים (שימו לב שהגרף הוא במונחים נומינליים ולכן הוא קצת מגזים בעוצמת התופעה בשנות ה-70-80, בהן עדיין שיעור האינפלציה לא ירד לאפס). תהליך ארוך של עליית מחירי בתים איננו מציאות בריאה, שכן הוא יוצר ציפיות ספקולטיביות לגבי התשואה מהשקעה בנדל"ן ומגדיל אותה מעבר לרמה המשקפת יציבות של הטווח הארוך. תופעה זו התחזקה בסוף שנות ה-90 כשהריבית ירדה, ושוק הדיור הפך אז להיות שוק לוהט: קצב העלייה של מחירי הבתים הואץ, והסיחרור נעצר רק במחצית השנייה של 2006. הבעיה היא שרמת המחירים של המחצית הראשונה של 2006 היא רמה המשקפת מן הסתם בועה שמקורה בתהליך שאינו יציב והוא "מתודלק" ע"י ריבית נמוכה מידי. לפיכך, ירידת המחירים מ-2006 ואילך היא סוג של תיקון טכני, מין שחרור לחץ עודף, בועתי. אבל אם כך, מדוע אנו רואים בשנים האחרונות טיפוס הדרגתי של מחירי הבתים בחזרה לרמה שקשה לחשוב עליה כרמה סבירה? ייתכן שאנו רואים את ההשלכות של העולם של הריבית הנמוכה, שבו אין למשקיעים אפיקי השקעה אלטרנטיביים ומצד שני השקעה בנדל"ן נהנית מאשראי זול במיוחד, ואז מה שנראה כהתאוששות בריאה הוא למעשה עלייה מחדש של הסיכון לבועה מחזורית.

פיגורים בתשלומי משכנתאות המשיכו לרדת ב-2015

לפי נתונים שמסרה סוכנות המשכנתאות הפדרלית Fannie Mae, שיעור הלוואות המשכנתא הנמצאות בפיגור משמעותי (מעל 90 יום) או בתהליך של מימוש ביטחונות ירד בסוף 2015 ל-1.55%. זוהי אמנם ירידה קלה לעומת סוף 2014 (1.89%), אבל כפי שניתן לראות בגרף מדובר בירידה רצופה מאז השיא שנרשם בפברואר 2010 (5.59%), ומדובר בשיעור הנמוך ביותר מאז אוגוסט 2008. אם נסתכל בגרף הבא נראה ששיעור הפיגורים יורד בהתמדה ומתקרב לזה שהיה לפני פרוץ משבר המשכנתאות בארה"ב (שיעור הפיגורים היה סביב 0.5%).

אלו הן התפתחויות חיוביות: "החולה" הולך ומתאושש. מעבר לכך, החמרה של מדיניות האשראי לדיור שננקטה בעקבות משבר המשכנתאות והפסקת המגפה של הלוואות הסאב-פריים תגרום אולי לכך שטיב האשראי ישתפר בהדרגה. זה מבשר טובות למשקיעים (רוב המשכנתאות בארה"ב אינן נותרות בידי הבנקים אלא נמכרות למשקיעים מוסדיים). אלא שיש לזכור שהאירוע הדרמטי שמתואר בגרף, שהחל בשנת 2008 ויסתיים אולי כעבור עשור, ב-2017, הותיר צלקות קשות: שורה ארוכה של נפגעים, ובעיקר מיליוני משקי בית שאיבדו את בתיהם.

שיעור משקי הבית המתגוררים בבית בעלות המשיך לרדת ב-2015

אחד היעדים הבולטים של מדיניות השיכון האמריקנית לדורותיה הוא העלאה של שיעור משקי הבית המתגוררים בבית בבעלותם-הם. יעד זה משותף לדמוקרטים (מתוך תפיסת עולם חברתית) ולרפובליקנים (מתוך תפיסת עולם של עידוד בעלות פרטית ונטילת אחריות כלכלית), והוא עומד בבסיס מדיניות השיכון והסיוע המסיבי למימון המשכנתאות של הקונגרס עוד מאז השפל הכלכלי של 1929. בעשור 1985-1995 התייצב שיעור זה על כ-64%. מדיניות שיכון נמרצת של ממשל קלינטון שהוכרזה ב-1994 שמה לה למטרה להעלות את שיעור משקי הבית המתגוררים בבעלות עצמית ע"י שילוב של תכניות סיוע ליברליות יותר והרחבת הנגישות לאשראי גם לשכבות אוכלוסייה פחות חזקות. חלק מהכלים ששימשו את המערכת הם הלוואות הסאב-פריים שבדיעבד נודעו לשימצה.

בגרף לעיל אנו רואים עדות להצלחתה המרשימה של מדיניות זו: בין השנים 1994-2004 עלה שיעור המתגוררים בבית בבעלות בחמש נקודות אחוז והגיע לשיא של כל הזמנים - כ-69% (הנקודות האדומות בגרף הן נתונים מתוך סקרים דו-שנתיים). ההישג הדרמטי שיקף את ההצלחה להכניס למעגל בעלי הבתים גם אוכלוסיות מוחלשות. אבל אז בא המיפנה, והמשבר גרם למיליוני משקי בית לאבד את בתיהם. בסוף 2015 ירד כבר שיעור הבעלות אל מתחת לשיעורו היציב הישן - 64%. מדובר לא רק במהלך מדיניות כלכלית שנכשל בדיעבד: בדרך, איבדו מיליוני משקי בית את בתיהם, את חסכונותיהם ואולי גם את נגישותם לשוק האשראי ונחשפו למצוקה כלכלית ונפשית. הצלקות עדיין שם.