ארבע שאלות סביב היוזמה להלוואות משכנתא בשיעור 90%

מסיבות אישיות לא הייתי זמין בשבועות האחרונים, ולכן חלף זמן ניכר מאז הגיבו קוראים על הרשימה שהתפרסמה בבלוג ביום 2.3.2016 (ראו: "האם משכנתא בשיעור 90% מסכנת את משקי הבית?") וטרם נעניתי לשאלותיהם. בגלל חשיבות השאלות אני מוצא לנכון לפרסם רשימת המשך שעוסקת בשאלות אלו. להלן השאלות (הרשיתי לעצמי לנסחן מחדש לצורך הרצאת הדברים):

מהם משקי בית 'חלשים' מנקודת מבט סיכוני אשראי?

השאלה הראשונה שנשאלתי הייתה מיהם משקי הבית החלשים: האם אלה משקי בית בעלי הון עצמי נמוך אך עם הכנסה שוטפת נאותה, או רק כאלה שהם גם מעוטי הון עצמי וגם בעלי הכנסה נמוכה?

מדובר ביוזמה פוליטית שמטרתה לאפשר למשקי בית שאין להם הון עצמי מינימלי (לפי דרישות בנק ישראל המעודכנות: 25% ממחיר הנכס) לקבל גם הם הלוואה לדיור, כך שהם יצטרכו לגייס ממקורות עצמיים רק 10% ממחיר הנכס. הלוואה מוצעת זו (או חלקה - הנושא טרם הוגדר) תהיה בערבות המדינה. אנחנו נמצאים עדיין בשלב ראשוני של היוזמה, שבו הרעיון המרכזי ברור, אבל פרטיו - טרם גובשו. אני מתאר לעצמי שעד שהיוזמה תהפוך למציאות תתבצע עבודת המטה הנדרשת לגבי הגדרת הזכאות (כלומר: למי יש זכות לקבל הלוואה זו), ההטבה (כלומר: הריבית בהלוואה) ותנאי ההחזר של ההלוואה (לוח הסילוקין). אני מתאר לעצמי שעבודת המטה תגדיר גם קריטריונים לגבי ערך הדירה הנרכשת ומיקומה הגיאוגרפי, כדי למקד את הסיוע בקבוצות אוכלוסייה מוחלשות.

ישנה נקודה נוספת שראוי לציין. צריך להיזהר עם המינוחים כמו 'לווה טוב/רע' או 'משקי בית חלשים/חזקים', שכן אנחנו נכנסים (שלא לצורך!) למרחבים אתיים מסוכנים. מאחר שלא המחוקק ולא הרגולטור בישראל מגבילים כיום את הבנקים באופן ייחוס סיכוני אשראי ללווים ספציפיים ('פרופיל סיכון'), ייתכן מצב שבנק מסוים יגדיר לעצמו פרמטרים של סיכון שכוללים מאפיינים של דת, מגדר, מצב משפחתי, מוצא עדתי, השכלה, תחום עיסוק, ישוב מגורים וכו'. לא מדובר באפשרות תיאורטית: בקורס אשראי שבו נכחתי פעם הוצגו למשתתפים דוגמאות ללווה 'טוב' (עו"ד עצמאי/שותף עם 10 שנות ניסיון, קצין בקבע) מול לווה 'לא טוב' (נהג מונית שכיר, זבן בחנות פרטית, חשמלאי-עוזר, וכו'). התוצאה של איפיון שרירותי כזה עלולה להיות סטיגמטיזציה ואפליה שיטתית של קבוצות אוכלוסייה. זוהי הסיבה שהמודל הכמותי המחשב את פרופיל הסיכון של לווה בארה"ב יכול להסתמך רק על התנהגות אשראי אינדיבידואלית בעבר - לא על מאפיינים שמאפשרים 'סימון' של קבוצות אוכלוסייה ולכן פגיעה בהן. ההכנות ליישום 'חוק נתוני האשראי' שנעשות בתקופה האחרונה בישראל יתרמו בוודאי להבהרת ההבחנה לגבי 'איכות הלווה', אבל כיום ישנו עדיין סיכון שבנק זה או אחר ישתמשו בקריטריונים שיש בהם פגיעה בזכויות הפרט ואפלייה לרעה של קבוצות אוכלוסייה. אם הבנקים לא ייזהרו בנקודה זו - הם יזמינו (בצדק) התערבות של המחוקק.

האם אמנם קיים ניסיון חיתומי בבנקים שתומך בהעמדת הלוואות בשיעור מימון 90%?

השואל חיווה דעתו שהמדינה אינה צריכה לחשוש להעמיד הלוואות לדיור בשיעור מימון של 90%, שכן הבנקים הם בעלי ניסיון חיתומי רב ולא יאשרו 90% מימון ללקוחות שאין להם כושר החזר מתאים.

אני חולק על קביעה זו. למיטב ידיעתי, הבנקים בישראל אישרו הלוואות בשיעורי מימון גבוהים-במיוחד כאלה רק בשנות ה-90', במקרה של העולים החדשים ממדינות בריה"מ-לשעבר, וכשההלוואות ניתנו כמעט בלעדית מכספי המדינה ועל אחריותה. זה אינו רקע שמפתח יכולת חיתום, שכן המטרה העיקרית של הממשלה והבנקים הייתה אז להניע את העולים החדשים לרכוש דירות שנבנו עבורם ברחבי הארץ. בשנים שלאחר מכן, העמדת הלוואות בשיעור מימון שנחשב גבוה (מעל 70%) נעשתה לרוב רק בתנאי שחברת הביטוח EMI סיפקה לבנקים ביטוח אשראי בגין רצועת המימון הגבוהה. לכן אני סבור שלבנקים - בניגוד ל-EMI, שאינה פעילה עוד - אין ניסיון חיתומי ממשי בהעמדת הלוואות בשיעור מימון של 90%. אלא שבכל מקרה אין זה פרט חשוב, שכן מדובר בהלוואות שתינתנה בערבות המדינה, או שלפחות הרצועה העליונה של האשראי תהיה בערבות המדינה.

מה יותר חשוב: לדאוג לחסרי הדיור או להילחם בעלייה הנמשכת של מחירי הדירות?

השואל מעיר שיש לקבל החלטה נורמטיבית איזהו השיקול העדיף: החברתי - לאפשר לחסרי דיור לרכוש דירה, או זה הכלכלי - לרסן את עליית מחירי הדיור שצפויה בעקבות הגדלת הסיוע.

אני חושב שהתשובה לשנים 2009-2016 כבר ניתנה: ריבית נמוכה גרמה לגל של ביקוש לרכישת דיור לצרכי השקעה, מחירי הדירות החלו להסתחרר וחלק מחסרי הדיור נדחקו אל מחוץ לשוק (ראו מה קרה בשנים אלו לשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם), ואז בא בנק ישראל ובשם המלחמה נגד בועת הנדל"ן הגביל את שיעור המימון המקסימלי והרחיק מהשוק חסרי דיור נוספים. היוזמה הפוליטית הנוכחית באה לתקן את העוול שיצרה ההתפתחות של השנים 2009-2016 ולאפשר לחסרי דיור שאינם יכולים לעמוד בדרישות ההון העצמי הקיימות - לרכוש גם הם דירה. אם אנו רוצים למנוע לחץ מיותר ומסוכן על מחירי הדירות (כן, הוא מסוכן, כי ככל שהעלייה של מחירי הדירות נמשכת - גובר הסיכון של 'תיקון מחירים' כלפי מטה שילווה מן הסתם במשבר בענף הבנייה) - יש ללוות מדיניות זו בצעדים שירסנו את הביקוש המתחרה, זה שממוקד ברכישת דירות להשקעה. ישנם מספר כלים לבצע זאת (מיסוי השקעות, מיסי רכוש, ביטול הפטור ממס (או ההקלות במס) על הכנסה משכ"ד, ביטול הפטור ממס שבח, הנפקת אג"ח מדינה הצמוד למדד מחירי הדיור, ועוד) והם נדונו ברשימות אחרות בבלוג זה.

האם להתנות הלוואות בשיעור מימון של  90% בכך שכל ההלוואה תינתן במסלול של ריבית קבועה?

בניגוד למקובל בארה"ב, שוק המשכנתאות בישראל משתמש בגירסה 'נוקשה' של הלוואות בריבית משתנה: בעוד שבארה"ב גובה התשלום החודשי אינו יכול להשתנות במקרה של שינוי ריבית מעבר לתקרה מסויימת (CAP) - בישראל השינוי של התשלום החודשי אינו מוגבל. התוצאה היא שנוצרת חשיפה של הלווה לסיכוני ריבית (למעשה: סיכוני נזילות) שגוררת חשיפה מוגדלת של הבנק לסיכוני אשראי. הפתרון שהציע בנק ישראל לבעיה זו (השימוש הנלהב של הציבור בהלוואות שקליות על בסיס ריבית ה'פריים') היה הגבלת חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה לכשליש מסך ההלוואה.

ברשימה קודמת בבלוג זה הצעתי, לפיכך, שהבנקים בישראל יאמצו את הגירסא ה'מרוככת' של הלוואות בריבית משתנה, זו המגבילה את השינוי בגובה התשלום החודשי, אם ביוזמתם-הם ואם בעקבות הנחייה של המפקח על הבנקים. במפתיע, ההצעה לא השאירה רושם. לאור העובדה שמצב הריבית של היום מגלם בתוכו סיכון ריבית ללווים, ולאור העובדה שההלוואות בריבית משתנה הנהוגות בישראל הינן מהסוג ה'נוקשה' - נראה לי סביר שהיוזמה הפוליטית תחייב את הלווים הזכאים ליטול הלוואות בריבית קבועה.

רשימת אורח: הגישה השגויה של ד"ר מיכאל שראל לבעיית השכירות של דירות מגורים - אמנון פורטוגלי*

קיימת בעיה קשה בישראל, בשוק הדיור בכלל ובשוק הדירות להשכרה בפרט. לכוחות השוק - לשוק החופשי ממעורבות ממשלתית - יש חלק ניכר ביצירת בעיה זו. אין בישראל מספיק דירות להשכרה בשכר דירה התואם להכנסה של ששת העשירונים האמצעיים (מהעשירון שלישי ועד לשמיני) כך שהתשלום בגין שכר דירה לא יעלה על 30% מסך ההכנסה החודשית, ולא קיימת כמעט שכירות ארוכת טווח (שלוש שנים ומעלה). כתוצאה מכך אין בישראל יציבות של מגורים בשכירות. בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות הרקיעו שחקים ואיתם מחירי השכירות, בעוד ששכרם של רוב בני המעמד הבינוני לא עלה כלל. האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה ללא עזרה מסיבית מהוריהם הפכה לבלתי אפשרית, ויכולתם לשכור דירה לטווח ארוך בשכר דירה שלא יקצץ ביותר משליש את שכרם - הולכת ונעלמת.

לפתרון חלקי של בעיות אלו, חה"כ סתיו שפיר ואחרים מנסים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת' (ראו כאן). הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת תקרה של 3% לקצב העלייה השנתי של שכר הדירה.

ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה  ולשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתנגד להצעת החוק והתייחס להצעת חוק שכירות הוגנת בתכנית 'עושים סדר' של הטלוויזיה החינוכית ב-15 למרץ 2016 (ראו כאן): מבחינתו של שראל אין כלל בעיות מהותיות בשוק השכירות. לדעתו יש שוק תחרותי שעובד, והבעיות שישנן הן 'כשלי שוק' שיפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור. את בעיית הדיור יצרה הממשלה שיצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה לשלוט בשוק הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי מהתערבות ממשלתית), שאינו מסוגל, מטבעו, לתת מענה למצוקת הדיור. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע', בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות - להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - הוא הבעיה.

לדברי שראל "יוזמי ההצעה דורשים מהמדינה להתערב בשוק פרטי שעובד ויש בו תחרות, ולקבוע רגולציה שתפגע באחד הצדדים ותעזור לצד השני מתוך אשליה שזה לא ישפיע על המחיר". ובהמשך "יש 200 אלף משכירים ו-800 אלף שוכרים, יש שוק תחרותי שעובד ואין בו מונופול". שראל מכיר בכך שקיימות בעיות מסוימות בשוק השכירות, לדבריו: "דרישה לערבות גבוהה או העובדה שלפעמים משכירים אינם רוצים להשכיר לתקופה ארוכה משנה בחוזה מראש. התופעות האלה מתרחשות בגלל כשלי שוק וצריך לפתור אותם נקודתית ולא צריך לבוא עם רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה לפתור אותם"...."כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה וכתוצאה מכך המשכירים לא רוצים לקחת סיכון ולהתחייב ליותר משנה. הפתרון הוא לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים שפוגעים במשכיר ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת".

בדבריו אלו, שראל נותן דוגמה מצויינת לכלכלנים שחיים בעולם כלכלי וירטואלי שהקשר שלו למציאות רופף או מקרי. דירה בשבילו היא מוצר שמחירו נקבע בשוק. אם "יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול" - אז אין בעייה. לא עולה בדעתו שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית, שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית. המשוררת נוית בראל (ראו כאן) בספר השירים החדש שלה 'מחדש' ביטאה זאת בצורה נהדרת: "למשבר הדיור 'החיצוני' יש כוחות עצומים על הזהות.

הקריטריון של שראל למערכת שכירות מתפקדת היא 'שוק פרטי תחרותי שעובד ואין בו מונופול'. לא ברור באיזה עולם חי שראל. שוק השכירות בארץ עובד בתיאוריה הכלכלית של שראל, אבל לא עבור המעמד הבינוני בישראל. הבעייה היא שהשוק 'לא עובד' עבור חלק ניכר מהמעמד הבינוני. את הזוגות הצעירים שצריכים לשלם שכר דירה גבוה, למעלה משליש מהכנסותיהם - שראל אינו מזכיר. העובדה שלמעלה ממאתיים אלף ישראלים עזבו את ישראל (ראו כאן) בעשרים השנים האחרונות, בעיקר בגלל מחירי הדיור, ישראלים שסיימו שירות צבאי ולימודים אקדמיים ולא ראו אפשרות להתקיים בכבוד להקים משפחה ולמצוא מגורים קרובים למקום העבודה שלהם, ללא אופק ותקווה שמשהו ישתנה במחירי הדיור - זה לא נכנס למשוואות של שראל. התופעה שמספר הולך וגדל של בודדים וזוגות צעירים גרים בבתי הוריהם מכיון שאין באפשרותם לשלם את מחירי השכירות הגבוהים או כדי לחסוך לרכישת דירה - אינה מוכרת כנראה לשראל.

תופעות בשוק שאינן תואמות את התפיסה הכלכלית של שראל נקראות בלשון נקיה 'כשלי שוק'. הסמנטיקה, השימוש במכבסת מילים, מעניינת. לא התיאוריה הכלכלית שגוייה אלא המציאות כשלה. שראל מכיר במספר 'כשלי שוק' כאלו ומכיר בצורך לפתור אותם. אלא שהוא עושה תרגיל מעניין. לדעתו הפתרון לבעיות אלו צריך להיות נקודתי. סתם ולא פירש מהו פתרון נקודתי אם לא רגולציה. וכאן שראל ממציא את המפלצת, כאילו שהצעת החוק מדברת על 'רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה'.

שראל מזהה בעיה קשה בשוק השכירות: "כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה..". צריך להרחיב זאת גם לשוכרים שמפירים את החוזה הפרה מהותית, לשוכרים שאינם מפנים את הדירה בתום תקופת השכירות וכו'. והפתרון הנכון ששראל מציע הוא "לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים ... ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת". איך אפשר לאפשר פינוי מהיר של שוכרים אם לא בדרך של חקיקה, רגולציה ובירוקרטיה נוספת ששראל מתנגד לה?

הפתרון לבעיות בשוק הדיור להשכרה הוא יזמות ממשלתית/עירונית לבנייה מסיבית של דירות להשכרה לטווח ארוך ובדמי שכירות סבירים לכל נפש. במקביל יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל, בקווים כללים לפי הצעת החוק של חה"כ שפיר.

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר

האם משכנתא בשיעור מימון של 90% מסכנת את משקי הבית?

תגובה של קורא שקיבלתי לרשימה בנושא היוזמה להנהגת ערבות מדינה משלימה להלוואות לזכאים עד לשיעור מימון של 90% (ראו כאן) נגעה, לדעתי, לכמה נושאים עקרוניים. במקום לענות במסגרת התגובות החלטתי להקדיש רשימה נפרדת כדי לענות על השאלות שעולות לדעתי מהתגובה.

התגובה

אני מסכים איתך שיש צורך במעורבות המדינה בשוק הדיור כדי לספק פתרונות דיור למי שידם אינה משגת, בעיקר לקבוצה השלישית (סיוע במתן פתרונות דיור ללא בעלות על ידי מערכת הרווחה). אלא שלגבי דיור בבעלות עולה שאלה אם לא מדובר בשירות דוב: האם קבלת הצעת החוק הזו לא תדחוף משקי בית חלשים להשקיע במינוף גבוה (ובסיכון גבוה) בדיוק בשעה שהמדינה מנסה להוריד את מחירי הדיור, ולגרום בכך להרעה דרמטית במצבם הפיננסי הרעוע מלכתחילה? כדאי לשים לב כי הכוונה אינה לתת עזרה לחלש - ללווה במקרה של כשל בהלוואה - אלא דווקא לחזק, לבנק; והרי בכל מקרה המדינה תסייע לבנקים במקרים של כשלים מהותיים בהלוואות....

כידוע, בטרם הוראת בנק ישראל המגבילה את הבנקים במתן הלוואות בשיעור מימון גבוה ניתנו הלוואות בשיעורים גבוהים גם באמצעות ביטוח משכנתאות ע"י חברת EMI. נראה לי כי עיקר הצורך בהוראת החוק אינו נובע מצורך במעורבות ממשלתית מעבר למעורבותו של השוק הפרטי עבור המקרים בהם האשראי מתייקר, אלא מדובר בחוק עוקף בנק ישראל ויש לקרוא לילד בשמו.

מעבר לעובדה כי חשיבות עצמאותו של בנק ישראל חורגת מהדיון הספציפי בשיעור המימון למשכנתאות (ובאשר לי, לדעתי חוק כזה צריך להיות לא חוקתי), נראה לי כי גם באופן ענייני צודק בנק ישראל, באופן כללי, בהקשחת ההגבלות על שוק הדיור ובהורדת רמת המינוף של הלקוחות ושל הבנקים. רק לאחרונה נחשפנו שוב לקשיים במוסד פיננסי גדול (דויטשה בנק). רמתה הנמוכה של הריבית מסכנת ותמשיך לסכן את המשקיעים והמוסדות הבנקאיים.

יש בתגובה זו לדעתי כמה שאלות נפרדות. ניסחתי אותן כמיטב הבנתי ולהן תשובותי:

1.  האם דחיפת משקי בית חלשים לרכישת דיור במינוף גבוה אינה מסכנת אותם?

רכישת דירה היא סיכון עיסקי. זו עובדה. בדיעבד, ייתכן שערך הנכס שרכשתם ירד (או, לחילופין, יעלה בשיעור נמוך מאשר נכסים אחרים). מינוף פיננסי (רכישה בעזרת משכנתא) מגדיל את הסיכון, כי הגדלתם את סכום ההימור: אתם מבצעים עיסקה בסכום העולה (בישראל: אפילו פי ארבע) על ההון העצמי שלכם. סיכון זה הוא בחירה שלכם, כי זאת יש לזכור: אתם רוכשים דירה לא כי אתם חייבים לצרוך שירותי דיור (ישנן דרכים אחרות), אלא כי החלטתם להשקיע בנדל"ן.

אז אתם ממנפים את ההון העצמי, אבל כמה מינוף פיננסי הוא "סביר"? משקי בית מבוססים יכולים לבחור אם בכלל להשתמש באשראי לרכישת דיור, ואם כן - באיזו מידה (כלומר: כמה מינוף). למשקי בית חלשים יש פחות מרחב תימרון: בשל מחסור אופייני בהון עצמי, אם הם רוצים לרכוש דירה - הם חייבים להישען על אשראי, ולרוב במינוף גבוה.

מה זה אומר? שלא כדאי להם לרכוש דירה? שלא כדאי למדינה לסייע להם כדי לרכוש דירה? כבר אמרנו שהתפיסה שכדאי למדינה לאפשר לרוב האוכלוסיה להתגורר בבעלות עצמית היא תפיסה מקובלת. המסקנה היא שמשקי בית חלשים יצטרכו ברוב המקרים להגיע למינוף גבוה. מה שנותר למדינה זה רק לשקול לסייע להם בנגישות לאשראי ואולי גם בסבסוד מחיר האשראי.

כי זאת יש להבין: נטילת הלוואה לצורך רכישת דיור שקולה למצב של חיסכון מקדים לצורך רכישת דירה; ההבדל הוא רק שרכישה של דירה בעזרת משכנתא הופכת את סדר הפעולות - קודם רוכשים ואח"כ משלמים (חוסכים). בעולם שבו קצב עליית מחירי הדירות בטווח הארוך גבוה משיעור הריבית על החיסכון - כדאי להקדים ולרכוש דירה. זהו היגיון שנכון גם לגבי משקי בית חלשים: כדאי להם אז לרכוש דירה בעזרת אשראי, מה גם שמשכנתא יוצרת מסגרת מחייבת של משמעת תקציבית (וחיסכון כפוי) אצל משק הבית.

2.  האם העיתוי לרכישת דירה הוא כיום עיתוי סביר?

מחירי דירות (בכל העולם) מתאפיינים במחזורים: הם עולים ויורדים בתנועות גליות מחזוריות, לרוב סביב קו מגמה עולה. מי שרוכש דירה משיקולי ספקולציה, כדי לממש רווח הון בעתיד הקרוב (מה שמכונה לעיתים 'לעשות סיבוב בנדל"ן') - נדרש לדייק ככל האפשר בתיזמון הרכישה והמכירה על מחזור המחירים. לעומת זאת, מי שרוכש דירה כהשקעה ארוכת-טווח (לצורך מגורים עצמיים, כדי ליהנות מתזרים הכנסות משכ"ד וכו') - צריך אמנם להיות מודע לאופי המחזורי של מחירי הדירות, אבל השיקולים שלו לגבי עיתוי צריכים להיות משניים.

איננו יודעים מה יקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות. חלק מהעתיד כתוב אולי בקלפים עצמם (אופי המחזור, הפסיכולוגיה של ה'עדר', תהליכים פנימיים בחברה הישראלית), אבל חלק ממנו אינו כתוב בקלפים - הוא יקרה בגלל אירוע חיצוני שאינו תלוי בנו. מי שמנסה לתזמן את כניסתו לשוק הדיור נוקט במהלך יומרני. עדיף היה אילו במקום לתזמן את שוק הדיור - היה מתרכז בשאלה אם ההחלטה לרכוש דירה היא הגיונית מבחינתו. לכן, גם אם כולנו חושבים שאנו נמצאים כיום לקראת סופו של מחזור ארוך של עליית מחירי דירות - זה עדיין לא אומר שמחירי הדירות ירדו בשנה הקרובה או בזו שאחריה וזה לא אומר שכדאי כיום לדחות את רכישת הדירה. איננו יכולים להתיימר לנבא את המיפנה, אבל כמו שאמרנו קודם: אם משק בית רוכש דירה משיקולי הטווח הארוך - שאלת העיתוי היא ממילא פחות חשובה עבורו.

3.  האם דרושה התערבות ממשלה? האם השוק הפרטי לא יעשה זאת טוב יותר?

השוק הפרטי בישראל כבר מצא פתרון למימון הלוואות בשיעור מימון גבוה: חברת הביטוח EMI פעלה כאן מספר שנים בהן היא סיפקה ביטוח אשראי להלוואות. היא הצליחה מבחינה עסקית, והיא איפשרה לרבבות משקי בית להגיע לדיור בעזרת הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה שלא היו יכולים לקבל מהבנקים לולא עזרתה. אני אפילו סבור שהחלטת המפקח על הבנקים לאסור על הלוואות בשיעור מימון גבוה - החלטה שהוציאה את EMI מהמשחק - היתה החלטה שגויה שהדירה משקי בית חלשים רבים ממעגל רוכשי הדירות.

אז אם יש פתרון פרטי - מדוע דרוש פתרון ממשלתי? לפתרון הפרטי יש שני חסרונות: 1) בהיות EMI מונופול - פרמיית הסיכון שהיא גבתה הייתה לדעתי גבוהה מידי ויצרה לה רווחים מוגזמים; 2) חברת ביטוח פרטית תשית על הלווים פרמיית סיכון דיפרנציאלית, המשקפת את סיכון האשראי שלהם. מאחר שמשקי בית חלשים הם בעלי סיכון אשראי גבוה יותר - הם ישלמו יותר תמורת האשראי. פתרון ממשלתי היה מציע שיטה אחרת: מחיר אחיד לכולם, ולרוב גם אפלייה מתקנת בצורת ריבית נמוכה דווקא למשקי בית חלשים.

4.  האם בנק ישראל צודק בהקשחת ההגבלות?

ישנן לדעתי שלוש אפשרויות להסביר את החלטות המפקח על הבנקים בשנים האחרונות להחמיר את ההגבלות על משכנתאות: 1) רצון להגן על הבנקים מפני סיכון אשראי; 2) רצון להגן על משקי הבית הלווים מפני חובות גדולים מידי וחשיפה לסיכוני שוק (עליית ריבית); 3) הגנה על יציבות המערכת הפיננסית מפני הסיכונים הגלומים בהתפוצצותה של בועת נדל"ן.

קשה לחשוב שהבנקים זקוקים להגנת המפקח. הם מנוסים בהערכת סיכוני אשראי, יש להם היכרות טובה עם הלווים (הם לרוב לקוחות העו"ש שלהם) ויש להם מערכות ממוחשבות טובות להערכת סיכוני אשראי. מעבר לכך, הם יכולים להפלות בין לווים במחיר (ריבית על המשכנתא) לפי פרופיל הסיכון, ויכולים אפילו לנצל יכולת זו להגדלת המירווח מנוכה-הסיכון (כלומר: להגדיל את רווחיהם למרות הסיכון המוגדל). ולבסוף, לו רצה המפקח על הבנקים, יכול היה להשתמש בכלים מקובלים כמו דרישות הון והפרשות לחובות מסופקים - לא לנקוט בהתערבות פרטנית ואף בוטה בשיקולי הבנקים בעת קבלת החלטות אשראי ספציפיות (התשובה המוזרה של פקיד הבנק היא 'בנק ישראל אוסר עלינו להיענות לבקשתך').

אני מעריך גם שרוב הלווים אינם זקוקים להגנה הפטרנליסטית של המפקח על הבנקים. הם בעלי כושר שיפוט עצמאי, רציונליים, ומקבלים בחייהם החלטות פיננסיות חשובות יותר (כמה לחסוך לפנסיה?) מאשר הנטל השוטף של תשלומי המשכנתא או איזה חלק מההלוואה יהיה בריבית משתנה. ולכן הם עוקפים בקלות את הוראות המפקח ע"י שעבוד נכסים נוספים להלוואה (למי שיש) או ע"י שימוש באשראי נוסף ממקורות אחרים (מוזר: הבנקים אפילו מעודדים אותם לעקוף את מיגבלת המימון של המפקח ע"י הצעה לאשראי צרכני משלים!). ואם הם מגזימים - הבנקים כבר יסבירו להם היכן בדיוק עובר הגבול מבחינתם.

האם יציבותה של המערכת הפיננסית היא הנושא? קשה לי לקבל זאת. חוב המשכנתאות בישראל נמוך (במונחי תוצר) בהשוואה למדינות מערביות, שיעור המימון הממוצע של משכנתאות בישראל (יחס חוב/ביטחונות) גם הוא נמוך יחסית, וההלוואות בישראל הן full-recourse, כלומר הבנקים יכולים לתבוע מהלווים לסלק את יתרת החוב שנותרה גם לאחר שמימשו את הבטוחות.

אז מה עומד מאחורי ההתערבות המתוקשרת של בנק ישראל בתחום המשכנתאות? אני נשאר עם המחשבה שמטרת המהלך היתה לשחרר לחץ סביב שוק הדיור. ברשימות אחרות בבלוג זה כבר טענתי שעליית המחירים היא תוצאה לא-רצויה של הפחתת הריבית, שבעצמה הייתה בלתי-נמנעת. הדרך לטפל בגיאות הביקוש לדיור הייתה צריכה להיות ריסון הביקוש להשקעה ע"י צעדים בתחום המיסוי. אלא שהממשלה והכנסת לא הגיבו ולא נקטו ביוזמה הנדרשת, ואז החליט כנראה הנגיד פישר להיות המבוגר האחראי: לקחת אחריות כי שאר הממשלה לא פעלה. אם אני צודק, זה רק אומר שבנק ישראל הטעה את הציבור וסיפק נרטיב אחר, נוח לשיווק לציבור, שהבעיה בתחום הדיור היא מצד ההיצע (פחות מידי בנייה) ושהחמרת הקריטריונים לגבי משכנתאות באה להגן על הבנקים ועל משקי הבית. זה גם אומר שזרקו בציניות את משקי הבית החלשים משוק הדיור ע"י הגבלות שרירותיות על שיעור המימון וחיסולה הסופי של EMI. זו אולי הסיבה שלפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור המתגוררים בדירה בבעלות הולך ויורד: הזירה התפנתה למשקיעים.

הזירה הפוליטית - לעומת זאת - מחכה לפטרון לחסרי הדיור. מבלי לשפוט לגופה את התכנית שמקדמת ח"כ לוי-אבקסיס - עצם היוזמה מבורכת, והרעיון מוצדק.