דיון בסיכון תיק המשכנתאות על רקע פירסום הדוח השנתי של מזרחי-טפחות
פירסום הדוח השנתי של בנק מזרחי-טפחות לשנת 2016 גרר דיון בעיתון 'דה-מרקר' בשאלה עד כמה גלום סיכון אשראי בתיק המשכנתאות (ראו: "שבע שנים טובות בענף הדיור", כאן). לפי הדוחות שפירסם הבנק, תיק המשכנתאות שהוא מנהל הגיע בסוף 2016 ל-114 מיליארד ש"ח (מתוך תיק אשראי כולל של כ-171 מיליארד שהבנק מנהל) וחלקו בשוק המשכנתאות הגיע ב-2016 לשיא של 38.4%, כך שהסמכת העיסוק בסיכוני האשראי בשוק המשכנתאות לדיון השנתי במצבו של בנק מזרחי-טפחות היא טבעית. מנכ"ל הבנק, בדברים שנשא במסיבת העיתונאים לרגל פירסום הדוח השנתי, הפגין ביטחון לגבי איכות תיק המשכנתאות והציג נתונים המצביעים לכאורה על חוסנו של התיק: ירידה מתמשכת בשיעור המימון (היחס בין גובה ההלוואה למחיר הדירה) וביחס ההחזר (היחס שבין גובה תשלום המשכנתא השוטף לבין הכנסת הלווה), כמו גם ירידה מתמשכת של שיעור המשכנתאות הנמצאות בפיגור של למעלה מ-90 יום.
האם הנתונים אותם ציטט הבנק מעידים באמת על ירידה של סיכון האשראי?
אני סבור שלא. אני סבור שהשימוש בנתונים אלו כאינדיקטורים לירידת סיכוני האשראי הגלומים בתיק המשכנתאות הוא מוטעה:
- ירידת שיעור המימון הממוצע (מ-54.6% בשנת 2011 ל-50.4% ב-2016) אינה מעידה דווקא על שיפור באיכות האשראי, אלא אולי על השפעת המיגבלות הנוקשות על שיעורי המימון שקבע המפקח על הבנקים בשנת 2012. נזכור שהתערבותו של בנק ישראל לא באה כדי לצמצם את סיכון האשראי של הבנקים (למרות שבחלק מההתבטאויות ניתן היה להבין זאת כך) אלא בעיקר כדי לרסן את הביקוש לאשראי ולמנוע בכך את התפתחותה של בועת מחירי דירות. שיעור המימון אינו הגורם הדומיננטי בקביעת סיכון האשראי, ודאי לא בטווחים שבהם מדובר כאן (50-55%), ולא במדינה שבה יש לבנקים זכות מלאה לפעול כנגד הלווים במקרה שנותר חוב גם לאחר מימוש הדירה. הצגת השינוי האמור כעדות לשיפור של איכות תיק האשראי כמוה כהצדקה בדיעבד, ושלא בצדק, של התערבות בנק ישראל בשוק המשכנתאות
- גם ירידת שיעור ההחזר הממוצע (מ-32.6% ב-2011 ל-26.3% ב-2016) אינה אינדיקטור אמין, בין השאר כיון שקשה להגדיר חד-ערכית את המכנה ביחס זה (ההכנסה הפנויה של משק הבית) - חישבו על הבעייתיות של הגדרת הכנסה מרכוש, על משמעות היחס ברמות הכנסה שונות, ועוד.
- הירידה המתמשכת בשיעור ההלוואות הנמצאות בפיגור (מ-1.59% ב-2011 ל-0.73% ב-2016) אינה מעידה כנראה על איכות תיק האשראי אלא יותר על השפעתו של מחזור העסקים עד כה: לאחר שבע שנים של גיאות כלכלית ושל עלייה מהירה של מחירי דירות - טבעי שנראה ירידה של שיעור הפיגור הממוצע; חל גידול בהכנסתם של הלווים, ויש להם רווחי הון שנוצרו עקב עליית מחירי דירותיהם. לכן הסתכלות בגרף הפיגורים אינה משולה לכדור בדולח, שבו ניתן לראות את העתיד - זו פשוט מראה.
מהו הנזק מהשיח הנוכחי?
השיח לו אנו מקשיבים הוא שיח מוטעה: הוא עוסק בפרמטרים עקיפים - גודל תיק האשראי, קצב הצמיחה שלו, שיעור המימון הממוצע - לא בסיכונים האמיתיים. הסיכון הממשי לבנק הוא ההפסד הצפוי בהלוואה - מכפלה של הסיכון שהלווה יגיע למצב של חדלות-פירעון בנזק הצפוי לבנק במקרה כזה - לא שיעור המימון. אם נסרוק את תיק המשכנתאות האופייני בישראל אני מעריך שנלמד שלגבי רוב תיק המשכנתאות לא קיים כלל סיכון של הפסד שצפוי לבנק. אם למרות זאת הרגולטור חושש שרמת הסיכון עולה בגלל בועת הנדל"ן או מחזור העסקים - אני סבור שהכלי המתאים הוא העלאת דרישות ההון העצמי בגין תיק האשראי, לא הגבלה של היקפי אשראי או שיעורי מימון בהלוואות בודדות. קבלתו של שיח כזה כלגיטימי כמוה כהסכמה להגבלת האשראי ושיעורי המימון ע"י הרגולטור, ובכך פגיעה שרירותית בזמינות האשראי לחלק מהאוכלוסייה.
ויש כאן עוד נקודה מוזרה: פתאום אנחנו שומעים (מהבנק) שסיכון האשראי הגלום בתיק המשכנתאות הולך ומצטמצם; מצד שני, כשעלתה בדיוני ועדת הכספים של הכנסת השאלה מהי הסיבה לעליית ריבית המשכנתאות, שהרי הריבית חסרת הסיכון במשק לא התייקרה - שמענו מנציגי בנק ישראל שעליית הריבית היא תגובה בנקאית צפויה לעליית רמת הסיכון; אז מהי התשובה הנכונה? מדוע עלתה הריבית על משכנתאות?
היכן מסתתר הסיכון?
יש במערכת המשכנתאות הנוכחית סיכון. ולא סתם סיכון - סיכון מערכתי. הוא אינו נובע מהיקף האשראי ולא משיעורי המימון; הוא אינו קשור לשום ממד סטטי - הוא קשור לממד הדינמי: הוא קשור לאפשרות של מיפנה במחזור העסקים, ולתהליכים הדינמיים שיתפתחו לכשזה יקרה.
אשראי לדיור נחשב בד"כ כבעל סיכון נמוך, בגלל הפיזור הרחב שלו (מיליוני לווים), ובגלל טיב הביטחונות. בגלל זה האשראי לדיור היה הראשון שנמכר לשוק ההון באמצעות איגוח המשכנתאות. אלא שלאשראי לדיור יש נקודת תורפה: נקודת התורפה היא מיפנה לרעה של מחזור עסקים, אירוע שבו פיזור האשראי מאבד את משמעותו כיון שמצב רוב הלווים מורע באותו עיתוי וערך רוב הביטחונות יורד. פתאום מופיע מיתאם בין סיכוני אשראי, מיתאם שלא היה קודם לכן, כי קבוצות אוכלוסיה שלמות נקלעות לצרה.
רגע לפני הסערה הכל נראה בסדר: שיעורי המימון (כולל הלוואות שניתנו בעבר) נמצאים במהלך ירידה, ושיעור הפיגורים נמצא בשליטה ואולי אף הוא במגמת ירידה. גם חישובים שוטפים מקובלים של רמת הסיכון אינם מעידים על בעיה, שכן ברוב הלוואות המשכנתא תוחלת ההפסד של הבנק היא אפס בגלל שיעור מימון נמוך. התחושה לכן היא של שיווי משקל, אלא שיש כאן בעיה אחת חמורה: ייתכן שמדובר בשיווי משקל רופף, כזה שבהתרחש זעזוע חיצוני המצב לא יצליח לשוב לשיווי משקל אלא יתפתח לקריסה כוללת. זה קשור לתהליכים דינמיים - לתגובות של כל השחקנים בשוק מרגע שהמערכת יוצאת משיווי משקל. ראינו משהו מזה בישראל בשנת 2001 (משבר ה-'דוט.קום'), וזה קרה בארה"ב בשנים 2006-2007 (משבר ה-Sub-Prime).
האירוע מתחיל: ה-Trigger
יום אחד, יחול מיפנה לרעה במחזור העסקים. המיפנה יכול להיות אנדוגני, כלומר מיצוי של תהליכי הגיאות של השנים האחרונות, או תוצאה של אירוע חיצוני לישראל כמו משבר כלכלי עולמי, משבר מדיני או אירוע ביטחוני. קצב הצמיחה יואט, התעסוקה תיפגע, הביקוש לרכישת דיור יצטמצם ואיתו מחירי הדירות, וחלק מהלווים ייקלעו למצוקה וייתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא.
מה היה כדאי שהבנקים יעשו במצב כזה?
האפשרות שחלק מהלווים נקלעו למצוקה ומתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים אינה יוצרת בעיה אמיתית לבנק: מי שנפלט ממקום עבודה ימצא לו כעבור זמן תעסוקה חדשה, ויחס המימון המעודכן (היחס בין יתרת החוב לבין ערך הדירה המעודכן) אינו גבוה בדרך-כלל, כך שבמקרה הצורך הבנק יכול בקלות לגבות את החוב ע"י מכירת הדירה. לא מדובר כאן לכן בסיכון אשראי (פירעון החוב) אלא יותר בבעיית נזילות זמנית ללווה וסיכון נזילות מסויים לבנק. בעיקר, אין דחיפות ואין צורך לפעול מיידית.
התגובה הסבירה מצד הבנק במקרה כזה היא מתן גמישות ללווה בתשלומי המשכנתא הקרובים כדי לסייע לו לשרוד תקופת ביניים של פגיעה בהכנסה, אפשרות אירגון מחדש של החוב במקרה שהפגיעה בהכנסות נמשכת זמן ארוך יותר, ואולי היערכות למכירה אפשרית של הנכס וחיסול החוב במקרה שהפגיעה בהכנסת הלווה תתברר כפרמננטית. זהו למעשה תיאור של 'נחיתה רכה', שתפקידה למזער את נזקי המיפנה המחזורי.
ומה צפוי שהבנקים יעשו בפועל במצב זה?
לכשיסתמן גידול מתמשך של שיעורי הפיגורים בתשלומי המשכנתאות, הבנקים יתחילו לנקוט בפעולות משפטיות כנגד לווים. מדוע הם יעשו זאת? לא כי הם אינם מבינים את מה שנאמר לעיל, אלא כי צורת המדידה של רווחיות הבנקים מכתיבה להם התנהגות כזו.
ככלל, כאשר בנקים מעריכים שיש סיכון שלא יקבלו את מלוא כספם בחזרה - הם אמורים לשקף הערכה זו בדוחות הכספיים. הדרך לשקף היא לבצע הפרשה שוטפת של חלק מהחוב לסעיף "חובות מסופקים", הפרשה המתבטאת הן בהפחתה של ערך החוב בספרים והן בהקטנה מקבילה של הרווח השוטף. בעוד שבמקרה של אשראי מסחרי גודל ההפרשה נתון להחלטת הבנק - במקרה של הלוואות לדיור גודל ההפרשה נקבע אוטומטית, לפי נוסחה שקבע פעם המפקח על הבנקים. נוסחה זו מתבססת על 'עומק הפיגור' בהלוואה - גודל הפיגור הכספי כשהוא מבוטא במונחי תשלומים חודשיים שוטפים - ללא קשר לשאלה מהו מצב הביטחונות המשועבדים לבנק כנגד החוב. התוצאה היא שתופעת הפיגורים כשלעצמה, ללא קשר להערכת הסיכון האמיתית בהלוואה, מחייבת את הבנקים לרשום הפרשות לחובות מסופקים ובכך להצביע על פגיעה ברווחיות הבנק. נוצר לכן אינטרס (מלאכותי!) לבנק לפעול ככל יכולתו כדי להילחם בתופעת הפיגורים, לא בגלל שיש בעצם הפיגור משום הגדלת סיכון האשראי אלא כדי להימנע מפגיעה בהישגי הבנק בדוחות התקופתיים.
מה אם כן צפוי שהבנקים יעשו לכשנגיע למיפנה מחזורי? תגובתם המיידית לא תהיה ניסיון להכיל את ההתפתחויות ולבוא לקראת הלווים עם תכניות לפריסת ההלוואה ולהקלה בנטל התשלומים השוטפים, אלא הסתערות כללית ואלימה על הלווים שמטרתה להרתיע אותם מאי-עמידה בתשלומים. זה יימשך גם לשלב הבא, של מימוש הדירות, תוך גרימת נזקים כבדים ללווים בגלל מכירה של הדירה בלוח זמנים קצר. הלווים יגלו לא רק שחל מיפנה לרעה במצבם וביכולתם לעמוד בהתחייבויות המשכנתא שלהם, אלא שהבנקים הפכו, ברוח חג הפסח, מאוהבים לשונאים: "והיה כי תקראנה מלחמה ונוסף גם הוא על שונאינו ונלחם בנו".
איך, אם כן, ייראה האירוע?
מיפנה כלכלי מחזורי אינו רגע חיובי: האטה כלכלית, קשיים של יצרנים, ואז משוב בצורה של נסיגה של קונים מתכניות רכישה והשקעה בגלל חשש שעוד מגביר את ההאטה. בתחום הדיור נראה עצירה של התייקרות הדירות וכנראה גם ירידת מחירים. ההאטה תביא לקשיים בענף הבנייה, שכבר כיום מייצר יותר מידי יחידות-דיור בגלל ביקוש ספקולטיבי מצד משקיעים, שצפוי להתפוגג ברגע שיחול מיפנה.
בתחום המשכנתאות נראה קשיים של לווים, שנפגעה הכנסתם, לעמוד בתשלומי המשכנתא. לפי התיאור לעיל על ההתנהגות הצפויה של הבנקים, נראה גידול מהיר בתביעות משפטיות נגד לווים שנקלעו לקשיים ונראה מימוש של דירות לצורך פירעון החוב. חלק מזה מחויב-המציאות במערכת כלכלית רגילה; חלק אחר הוא מיותר, ונובע מכללי משחק דרקוניים ושגויים שנקבעו לבנקים, שרק יחמירו את המשבר ושמשקי הבית ישלמו עליהם באובדן חסכונותיהם.
מה היה אפשר לעשות אחרת?
יש להתכונן למיפנה מחזורי ולהשפעתו הצפויה על ענף הבנייה והמשכנתאות, ולשקול צעדים שימזערו את הנזק שיצור המיפנה שכן 'המערכת החיסונית' שלנו היא במקרה זה בעוכרנו: במקום לנהל את המשחק כקבוצה כדי לנצח - כולם 'ילכו מכות' זה עם זה ויגבירו בכך את הנזק המערכתי.
הבנקים צריכים למפות סיכונים בתיק המשכנתאות ע"י מיון האשראים, ולהבחין בין מקרים שעלולים להיקלע לסיכון אשראי ממשי במקרה של ירידת מחירי דירות (LGD) לבין מקרים שאינם חשופים באופן מובהק למקרה זה. לצורך כך ניתן להפעיל תרחיש כלשהו של מיפנה מחזורי. לאחר הדיאגנוזה של מוקדי הבעיות יש להפריד את הטיפול: בעוד שלגבי המקרים שיש בהם לכאורה סיכון אשראי יש מקום לרכז מאמץ כדי לבנות תכנית פעולה ספציפית - בכל שאר המקרים לא דרוש יותר מאשר מנגנון אוטומטי המוני שיאפשר ללווים גמישות לתקופת ביניים בתשלומי המשכנתא, במחיר. זהו מהלך win-win, שיאפשר לבנק למקד מאמץ ובמקביל להגדיל מירווח, תוך פגיעה מינימלית בקהל הלקוחות.
המפקח על הבנקים צריך לא רק לנצח על המהלך ההיערכותי של הבנקים, אלא גם לפעול במקביל לביטול השיטה של הפרשה אוטומטית לחובות מסופקים כפונקציה של עומק פיגור והחלפתה בשיטה המתבססת על תוחלת ההפסד בהלוואה. בהזדמנות זו, טוב היה אילו המפקח על הבנקים היה גם מבטל את התערבותו בקביעת תקרות שיעורי המימון בהלוואות משכנתא.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה