המס בוטל?
גורלו של החוק על מס ריבוי דירות נמצא עכשיו בידי בג"צ, לאחר ששר האוצר הודיע שהוא לא יחזיר את החוק לדיון נוסף של ועדת הכספים של הכנסת. ישנם כאלו ששמחים על סיכול היוזמה: מתנגדים פוליטיים, תומכים-'אבל' ("היה עדיף להכניס שינויים מסוימים בחוק…"), וכמובן - בעלי דירות להשקעה. האם יש לציבור הרחב סיבה למסיבה?
הצדק ניצח?
הטלת מס על החזקת דירות למטרות השקעה אינה רק צעד פוליטי, סוג של ניסיון ציני-כביכול של פוליטיקאים להשיג הישגים פופוליסטיים בזול ע"י לבישת מסכה חברתית. זהו גם צעד חשוב שתפקידו לענות על תופעה כלכלית ספציפית של הסטת עתודות החיסכון של הציבור לעבר השקעה בשוק הדיור. תופעה זו יצרה מחסור-לכאורה בשוק הדיור ועליית מחירים מהירה (מצב שזכה לכינוי "משבר הדיור"), והיא החמירה את הבעיה החברתית של אי-השוויון בהתחלקות מלאי הדיור בגלל ניצחונם הברור של המשקיעים על חסרי-הדיור. לכן, גם אם יש ויכוח מקצועי בין המומחים לגבי הדרך הנכונה ביותר לפעול כדי להבטיח את זכויותיהם של חסרי-הדיור - המס היה צעד לגיטימי, בכיוון הנכון. העובדה שאנו 'נושמים לרווחה' עם סיכול המהלך היא טעות: לאחר סיכול מהלך החקיקה נשארנו עם בעיה; זוהי צביעות להתעלם ממנה או לשמוח לביטול המהלך בתואנה של 'הצדק ניצח'. הוא לא.
הריבית הנמוכה מסיטה השקעות לשוק הדיור
התשואה הנמוכה על אג"ח ממשלתיות ששוררת בשוקי ההון מאז החל המשבר הפיננסי העולמי (2009) היא תופעה חסרת-תקדים בהיסטוריה המודרנית. התשואה הנמוכה יצרה בעיה ספציפית לחיסכון הפנסיוני: שילוב של תשואות אפסיות מזה והתארכות תוחלת החיים מזה מקשה על החיסכון הפנסיוני 'לספק את הסחורה', כלומר להבטיח למשקי הבית אפשרות להתקיים בכבוד לאחר הפרישה ממעגל העבודה. ממדיה של הבעיה מתעצמים ככל שחולף הזמן והריבית נותרת נמוכה. היא גורמת לציבור החוסכים לנהל חיפוש קדחתני אחר אפיקי השקעה אלטרנטיביים. התוצאה היא הסטת כספים לאפיקי השקעות פיננסיות מסוכנים (לרבות עירפול של הסיכון הגלום במסלולים עתירי-תשואה), לצריכת-יתר (השקעה ברכישת בני-קיימא) ולהשקעה בשוק הדיור. שוק הדיור, שמציע למשקיעים אפשרויות מינוף נוחות (הלוואות משכנתא) והכנסה שוטפת (תקבולי שכר-דירה), הוא אפיק השקעה הקורץ למשקי הבית המנסים להימלט ממציאות קודרת של 'אפס תשואה'. התוצאה היא הסטת ביקוש להשקעה מהשווקים הפיננסיים לשוק הדירות להשקעה. שוק הדיור הפך בעשור האחרון לארץ מפלט לחוסכים.
ומה קורה בשוק הדיור?
זהו מקור הבעיה של שוק הדיור, והסיבה ליצירת עודפי ביקוש ספקולטיביים שמקבלים עידוד מהעלייה הבועתית של מחירי הדיור (מחירי הדיור הממוצעים הוכפלו ויותר בעשור האחרון). הכל קורה סימולטנית: מחירי הדירות עולים במהירות ו'מצדיקים' בדיעבד את החלטותיהם של המשקיעים; משקי בית חסרי-דיור חשים (בצדק) שהבעלות על דירת-מגורים מתרחקת מהם (שימו לב לתוצאה: הירידה המתמשכת של אחוז משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם); ענף הבנייה מתמודד עם הביקוש הגואה ע"י בניית-יתר מחזורית שעלולה עוד להתנקם בו לכשיסתיים המחזור; לחץ ציבורי על הרשויות להתמודד עם בועת הנדל"ן גורם לנקיטה בפתרונות בעייתיים כמו מציאת דרך-קיצור ועקיפה של הליכי תכנון ורישוי; תכניות סיוע של הממשלה כוללות סיבסוד שרירותי של מחירי דירות; מתרחש עיוות של תהליכי התחדשות עירונית במסווה של תמ"א 38. הכל מעיד על כך שתחום הדיור הוא הקורבן של המצב הכלכלי.
על הצעדים הננקטים עד כה
רוב הפתרונות הננקטים הם פתרונות סרק. חלקם ניסיונות להתמודד ישירות עם הסימפטומים (מחירי הדירות) במקום עם מקור הבעיה (ביקוש ספקולטיבי לרכישת דירות להשקעה) וחלקם ניסיון לנצל הזדמנות של תחושת מצוקה כללית להשגת הטבות מיגזריות. הלחץ הציבורי המהדהד להאצת קצב התחלות הבנייה מכניס את ענף הבנייה למגורים לפעילות-יתר שעוד תתנקם בו: לא צריך לבנות כ"כ הרבה דירות כשכל זה רק תגובה לגל ספקולטיבי - לא לצורך אמיתי ויציב. זה מסוכן. בועת הנדל"ן יוצרת סיכון פיננסי גם למשקיעים (פנסיונרים) וגם למערכת הפיננסית שמגדילה כבר כמה שנים את ממדי חשיפתה לדיור. הפתרונות הממשלתיים בצורת סיבסוד הם שרירותיים ויקרים, סוג של ניסיון נמהר 'להמציא מחדש את הגלגל' בכל קדנציה פוליטית (ראו תכנית 'מע"מ אפס' וכעת 'מחיר למשתכן' - מישהו באמת חושב שבכל קדנציה מתרחשת גם הארה כלכלית חדשה שמצדיקה 'קונץ' כלכלי חדש?). הפעילות המתבצעת תחת המטרייה של תמ"א 38 היא בכייה לדורות, ניצול שרירותי של הטבה שנועדה במקור לעודד חיזוק מבנים כנגד נזקי רעש-אדמה, לציפוף בלתי-אחראי של שטחים עירוניים באזורי הביקוש ולעשיית רווחים ע"י מעטים.
אבל על כל אלו מאפילה ההדרה של שכבות האוכלוסייה הצעירות משוק הדיור, פרי ההתנפלות שבהסכמה של משקי בית מבוססים על שוק הדירות. חלק ממשקי הבית הצעירים מצליחים להתמודד עם מחירי הדירות המאמירים בעזרת סיוע מהוריהם; חלק - נאלצים ליטול הלוואות-ענק, שישאירו אותם תחת נטל כבד לשנים רבות; אלו שלא הצליחו לעמוד בתנאים הסף הדרושים לקבלת ההלוואות - נותרו להתגורר עם הוריהם או בשכירות. חישבו כמה מעט צדק חברתי יש בתהליכים אלו שעומדים בניגוד מוחלט לרעיונות של מתן הזדמנות שווה ושל מוביליות מעמדית. חישבו איזה חומר נפץ פוליטי הולך ונערם בקרב אלו שלא זכו להיוולד עם כפית זהב בפיהם.
הפתרון של דיור בשכירות
לכל מי שמאמין שהפתרון החסר בישראל הוא דיור המוני להשכרה - הנה חומר למחשבה: התהליך המתרחש בישראל בעשור האחרון הוא צבירת מלאי הולך וגדל של דירות בידי מעטים (בעלי בתים), דירות שתושכרנה מן-הסתם לחסרי הדיור. כלומר: אין באמת מחסור בדירות - יש רק מאבק על מלאי הדירות שבו מנצחות השכבות המבוססות, שמצטיידות במספר דירות לכל משק בית. זוהי נסיגה מהחזון הציוני הוותיק של מגורים בבעלות, חזון שטופח ע"י ממשלות ישראל לדורותיהן ושתורגם למדיניות ממשלתית אפקטיבית של סיוע לרכישת דירה ראשונה, לעבר מציאות של מגורים בשכירות אצל בעלי בתים. סופסוף יהיה בישראל סקטור גדול של מתגוררים בשכירות! לא מה שחשבתם או רציתם.
מסקנה?
במציאות שבה הממשלה נסוגה מתפקידה ההיסטורי לסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלות וכולנו צופים פסיבית מהצד במלחמה האבודה-מראש של צעירים לרכוש דירה, היה ליוזמה להטלת מס על הדירה השלישית ואילך ערך סימבולי: הוא אמנם לא פתר בעייה (כפי שהתיימר שר האוצר), אבל הוא היה צעד קטן בכיוון הנכון וסוג של איתות על כך שהחברה בישראל מעדיפה מצב של מגורים בבעלות על מציאות של בעלי דירות ושוכרים. לרובנו אין לכן סיבה לשמוח על כישלון החקיקה: המצוקה החברתית רק גוברת, ואיתה הסיכון לשלומה וליציבותה של החברה בישראל.
