האתר calculatedriskblog.com (ראו כאן) מספק כיסוי שוטף להתפתחויות בנושא בועת הנדל"ן ומשבר המשכנתאות בארה"ב, ומביא גם תיאורים גרפיים שמסייעים להבנת התמונה. ברשימה הפעם נשתמש בכמה גרפים שפורסמו בבלוג זה וננסה להתעדכן אודות התפתחות מחירי הדיור ומשבר המשכנתאות בארה"ב בשנים האחרונות - סוג של סיור בתערוכה. הנתונים כאן מעודכנים לאוקטובר 2017.
גרף מס' 1 מציג לנו את הדרמה של מחירי הדיור בארה"ב בשני העשורים האחרונים: אי-שם במחצית השנייה של שנות ה-90' החלה האצה של קצב עלייתם של מחירי הבתים, כפי שהוא נמדד ע"י מדד המחירים של קייס-שילר. ההאצה נמשכה עד לאמצע 2006, אז נעצרה עלייתו של מדד המחירים. עליית המחירים המצטברת הייתה כ-120% בתוך פחות משמונה שנים - קצב שנתי ממוצע של כ-10%. מאחר שמדובר בהאצה מתמשכת - קצב עליית המחירים הלך וגבר משנה לשנה עד לעצירה.
אבל מה שנראה היה אולי כהתייצבות מחירי הבתים ברמה חדשה - התברר בדיעבד כהפוגה: לאחר יציבות שנמשכה מספר חודשים חל מיפנה נוסף והחלה ירידה של מדד מחירי הבתים. זו הייתה ירידה דרמטית - סוג של התמוטטות מפחידה - שנמשכה ברציפות כחמש שנים, מתחילת 2007 ועד לתחילת 2012. מדד מחירי הבתים ירד במצטבר בכ-30% - הירידה החריפה ביותר מאז השפל הגדול של שנות ה-30' של המאה הקודמת. הירידה מוצגת בגרף הבא באמצעות שני מדדים: הקו הכחול בגרף הוא מדד המחירים הארצי, והוא ירד בשיעור נמוך יותר; הקו האדום הוא מדד המתייחס למחירי הבתים בעשרים הערים הגדולות, והוא ירד בצורה תלולה אף יותר.
לאחר שמחירי הבתים ירדו לשפל, בתחילת 2012, החלה תקופה חדשה שבה אנו מצויים עד היום. בתקופה זו התחדשה עליית מחירי הבתים, אבל הפעם היא יציבה ומתונה לעומת שנות "הבועה": מדד המחירים עלה מאז תחילת 2012 בכ-45% - קצב עלייה שנתי של 6-7%. התוצאה היא שמדד מחירי הבתים חזר בסוף 2017 לרמה שהושגה בשיא הבועה (2006).
כפי שעצם התפוצצותה של הבועה ושיעור הירידה המצטבר של מחירי הבתים היו מפתיעים (ושלא תחשבו לרגע שלא) - כך גם ההתאוששות הנוכחית המתמשכת מפתיעה בעוצמתה. מאליה עולה כאן שאלה: אם נקבל את הסברי המומחים (שוב: בדיעבד) שמדובר היה בבועה, כלומר בתהליך פתולוגי שיצא משליטה, ולכן מחירי הבתים טיפסו לרמה מוגזמת, כזו שאינה מתיישבת עם הגורמים ה'פונדמנטליים' (ביקוש יציב, היצע ארוך-טווח) - וזהו הרי ההסבר שניתן בדיעבד לקריסה - איך זה קורה שהמחירים חוזרים כיום לאותה רמה? האם מחירי הבתים הגבוהים שנרשמו ב- 2006 נחשבים לסבירים כיום, וזאת כשזוכרים שהמשק האמריקני לא חזר עדיין למלוא כושר הייצור שלו והבנקאות עדיין מלקקת את פצעיה? ואולי זה אומר שבעצם איננו מבינים מה קרה ב-2007-2012 ולא מדובר בפיצוץ של בועה אלא רק בתיקון טכני, זמני, של רמת המחירים?
זה לא שחסרות תשובות. להיפך: יש, כרגיל, יותר תשובות משאלות. כדאי בכל זאת להעריך לרגע את גודל השאלה ולא למהר ולהרגיע את עצמנו ש"אין באמת שאלה" כי יש בידינו לכאורה תשובה ברורה. השאלה חשובה יותר מהתשובה, כי התשובות אינן אלא תזות, והן עוד תתחלפנה במהלך השנים. המבחן האמיתי של התשובות הוא אם הן יכולות לסייע לנו להצליח בניבוי העתיד. זה נכון לא רק לגבי ארה"ב, אלא גם לגבי השאלה מה צפוי שיקרה לבועת מחירי הדיור שמתפתחת בישראל כבר קרוב לעשור.
כדי להסתייע בהבנת התהליך נסתכל על גרף נוסף - גרף מס' 2 - שמובא באתר calculatedriskblog. גרף זה מתאר את התפתחותו של היחס בין מחירי הבתים לבין גובה שכר הדירה בשוק. במצב נורמלי, ערכו של נכס צריך לשקף את ההכנסות הצפויות ממנו (למעשה: להיות שווה לערך המהוון של ההכנסות העתידיות הצפויות ממנו). לכן נצפה שיחס זה יהיה קבוע לאורך זמן: מחירי בתים צריכים לנוע במקביל לשינויים בשכר הדירה הנהוג. סטייה ממשית (כלומר מעבר לטווח קצר) של היחס כלפי מעלה יכולה לנבוע מירידה פרמננטית של שיעור הריבית (וזו אינה ההערכה של הכלכלנים לגבי מקור התהליך המסתמן בשנים האחרונות), או לחילופין לאותת על יציאה משיווי משקל בשוק הדיור. יציאה זו משיווי משקל מתבטאת בהתנתקותם של מחירי הבתים מערכם הכלכלי והיווצרות תהליך הניזון-מעצמו של עליית מחירי בתים. זוהי ההגדרה של בועה.
כשמסתכלים על הגרף אנו רואים שעליית המחירים המהירה שראינו קודם, שהתרחשה בשנים 1998-2006, אכן לא נדחפה ע"י עליית שכר הדירה - היא השיגה אותה: היחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה עלה בתקופה זו ב-65-75% (תלוי אם מתייחסים כאן למדד הארצי או לזה של 20 הערים הראשיות). זוהי האינדיקציה המקובלת לכך שמדובר (אולי) בתהליך רקורסיבי, כזה שמניע את עצמו תוך אובדן קשר לגורמים הכלכליים (הגורמים ה'פונדמנטליים').
אם אכן אנו מסכימים שזיהינו נכונה את התהליך של השנים 1998-2006 כבועה, אך טבעי הוא שנצפה לנקודת מיפנה בו, לירידה של היחס האמור וחזרתו לממוצע ארוך-טווח. ואמנם, המערכת חזרה ב-2012 בדיוק לרמה בה הייתה לפני שהחל התהליך הבועתי. לכן יש לנו לכאורה הסבר מניח את הדעת למחזור כולו: שוק הדיור יצא לפני שני עשורים משיווי משקל, ובסופו של דבר הוא חזר לשיווי משקל. כל הנדנדה הזו, האכזרית, הייתה מיותרת.
אלא שהתובנות שניתן להפיק מגרף זה נוגעות דווקא לתהליך שהחל ב-2012, של התחדשות עליית מחירי הבתים. ראשית - עולה שאלה לגבי פרשנותנו לגבי העבר: מה פשר התחדשות התהליך של עליית היחס בין מחירי הבתים לשכר הדירה? הרי חשבנו שהיינו עדים למחזור בועתי שלם, שמתחיל בהתנפחות ומסתיים בפקיעה של בועת הנדל"ן - אז כיצד נסביר את התחדשותה של עליית המחירים ועליית היחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה? האם ייתכן שבעצם כלל לא הייתה בועה במובנה המקובל, של חריגה של המחירים מתחום השפעתם של גורמים כלכליים? וכמובן שאלה נוספת, נגזרת, לגבי העתיד: מהו התהליך המתרחש כאן? מה צפוי שיקרה למחירי הבתים בארה"ב בשנים הקרובות?
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה