בתחילת החודש (2.1.2017) הוגשה למזכירות הכנסת הצעת חוק פרטית שיזמו חה"כ אכרם חסון ואלי כהן ("כולנו"), שעניינה הקטנת שיעור המימון המרבי שהבנקים יוכלו להעמיד לרוכשי דירות להשקעה. (ראו: הצעת חוק הבנקאות (הגבלת שיעור המימון בהלוואה לרכישת דירה להשקעה) (הוראת שעה), התשע''ז–2017, פ/3639/20, כאן).
נוסח ההצעה:
תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין שהיא דירה להשקעה בשיעור מימון העולה על 25% משווי הדירה להשקעה.
ההסבר להצעה:
על רקע עליית ריבית המשכנתאות שנובעת לטענת בנק ישראל כתוצאה ממחסור במקורות אשראי, הצעת חוק זו נועדה לתעדף רוכשי דירה ראשונה על פני המשקיעים בקבלת המשכנתא, באופן שיסייע להוזלת ריביות המשכנתאות. כיום, שיעור המימון לרוכשי דירה ראשונה עומד על 75 אחוז משווי הנכס ועבור משקיעים עומד שיעור המימון על 50 אחוזים. מוצע לקבוע ששיעור המימון למשקיעים יעמוד על 25 אחוזים. הצעת החוק נקבעה כהוראת שעה ל-3 שנים.
מה קרה?
הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא עלתה בשנה האחרונה בשיעור ניכר. עלייה זו בולטת על רקע העובדה שריבית בנק ישראל לא השתנתה באותה תקופה. החשד המיידי היה, לכן, שהבנקים מעלים את שיעור הריבית על הלוואות משכנתא לא בגלל שמקורות המימון שלהם התייקרו (הריבית על פיקדונות) אלא בגלל שהם מרגישים שיש ביכולתם לעשות זאת.
אבל מדוע יש ביכולתם לעשות זאת דווקא עכשיו? מה נשתנה?
קצת רקע: מה קובע את הריבית על משכנתאות?
בשוק תחרותי, מחיר המשכנתאות (שיעור הריבית עליהן) נקבע ע"י גורמי העלות: מחיר מקורות המימון עבור הבנקים (כלומר: הריבית שהם משלמים על הפיקדונות), עלות ההון העצמי שלהם, ועלות סיכון האשראי (פרמיית הסיכון הנדרשת לכיסוי סיכון האשראי הגלום בהלוואות המשכנתא). בשוק פחות תחרותי, כזה שבו יש למוכרים (הבנקים) כוח מיקוח - עליית הריבית על המשכנתאות יכולה לשקף גם ניסיון של הבנקים להגדיל את רווחיהם (המירווח הפיננסי על ההלוואות), כל אחד לחוד (ואז זה לגיטימי) או בתיאום ביניהם (ואז זו עבירה פלילית).
ומה מכל זה באמת התרחש?
אז שהריבית על המשכנתאות התייקרה בשנה האחרונה - כולנו ראינו. אבל מהי הסיבה לכך?
מבלי להיכנס כאן לניתוח מבוסס, נסכים שלא מדובר כנראה בשינוי הקשור להתייקרות מקורות המימון של הבנקים: הריבית על פיקדונות לא עלתה בשיעור המסביר את עליית הריבית על משכנתאות.
אם כך, האם מדובר בהתייקרות ההון העצמי? לא חלה בשנה האחרונה החמרה בדרישות המפקח על הבנקים בכל הנוגע להקצאת הון כנגד הלוואות המשכנתא. אז ייתכן שלבנקים יש בעייה של הלימות הון, שפירושה שהגידול המהיר של תיק המשכנתאות בשנים האחרונות גורם להם למצוקת הון, והעלאת הריבית היא דרך שלהם לבצע קיצוב אשראי. אינני יודע, אבל אני משער שאילו זו הייתה הסיבה - היינו שומעים הסבר ברוח זו מהבנקים או מבנק ישראל.
אם זו אינה תוצאה של התייקרות מקורות המימון או ההון העצמי - אולי זו תוצאה של גידול סיכון האשראי הגלום בהלוואות המשכנתא? ואמנם, שמענו בחודשים האחרונים הצהרות ברורות של בנק ישראל לפיהן יש לקשר את עליית הריבית על משכנתאות להתעוררות מסוימת של הבנקים לבעיית סיכון האשראי הגלום בהלוואות משכנתא: לפי הצהרות אלו סיכון האשראי הגלום בהלוואות משכנתא בישראל נמצא בעלייה, לדוגמא בגלל העלייה המתמשכת של מחירי הדירות בישראל, והבנקים - המוטרדים מעליית הסיכון הזו - תירגמו אותו לייקור פרמיית הסיכון על המשכנתאות (קרי: העלאת הריבית על המשכנתאות).
יש לי רק שלוש בעיות עם ההסבר הזה: האחת - לאור שיעור המימון הנמוך המקובל בישראל, והעובדה שהלוואות המשכנתא בישראל אינן מגבילות את הבנק לתבוע מהלווה לפרוע את יתרת ההלוואה גם לאחר שהוא מימש את הדירה המשועבדת, אינני סבור שיש בישראל באמת סיכון אשראי ממשי; השנייה - היינו רוצים לקרוא הצהרה כזו על עליית רמת הסיכון בדוחות השנתיים של הבנקים, שבהם הם אמורים לתת גילוי מלא לציבור על הערכתם לגבי הסביבה העסקית והסיכונים הגלומים בה, ואולי גם על הדרך שבה הם נערכים כדי להתמודד עם עלייה זו בסיכון - לא לשמוע על-כך כבדרך אגב מהרגולטור בעת דיון ציבורי על עליית הריבית למשכנתאות; השלישית - לבנק ישראל יש מן-הסתם אינטרס להציע את ההסבר הזה, כי בהעדרו - יהיה עליהם להתמודד עם האפשרות הבעייתית יותר, שהסיבה האמיתית לעליית הריבית על משכנתאות היא תיאום ריביות אסור בין הבנקים, חשד שנבדק כבר זמן-מה ע"י הממונה על הגבלים עסקיים.
ומה מציעים חברי הכנסת?
כנקודת מוצא, הצעת החוק הפרטית של חה"כ חסון וכהן מאמצת את עמדת בנק ישראל לפיה עליית הריבית על משכנתאות מקורה בלחץ על מקורות המימון (או על ההון העצמי). משום כך הם באים להציע פתרון שמתיישב עם מה שנתפס בעיניהם כצדק חלוקתי: קיצוב אשראי. כי אם נגביל באמצעות חוק את האשראי שיכולים ליטול משקיעים - נפחית את הלחץ על האשראי ונותיר יותר אשראי לרוכשי דירות ראשונות ומשפרי דיור. הרי אין מספיק אשראי לכולם...
כמה בעיות עם ההצעה
- אין כמות נתונה של אשראי במשק שיש לחלק בין משקי הבית - זו טעות. הבנקים יכולים בהחלט להמשיך ולהעמיד אשראי, ולשם כך עליהם לצבור/לגייס הון עצמי או להעביר את סיכוני האשראי למשקיעים באמצעות מכירת משכנתאות למשקיעים. בנק לאומי ובנק מזרחי-טפחות כבר נכנסו בחודשים האחרונים לסוג כזה של עיסקאות (עם חברות ביטוח) שמאפשר להם להמשיך ולהעמיד אשראי
- ההבחנה של "דירות להשקעה" היא הבחנה מלאכותית, והיא גורמת לשינויי התנהגות בשוק. כדי להימנע מהמיסוי על דירה נוספת (מס רכישה), מהמיגבלה הקיימת על שיעור המימון (50%) ומכל החמרה עתידית - המשקיעים כבר מזמן מסווים את הדירות שהם קונים לצרכי השקעה כדירות שנרכשות על שם קרובי משפחה. זוהי גם הסיבה שהאינפורמציה הנאספת כיום לגבי אחוז הדירות הנרכשות לצורך השקעה נראה לי מוטה כלפי מטה.
- המחסור שצריך להטריד אותנו אינו בתחום האשראי אלא בתחום הדירות. התוצאה היא עליית המחירים הדרמטית של דירות בעשור האחרון. לא מדובר לדעתי במחסור אמיתי של דירות נוכח צרכים דמוגרפיים, למרות הטענות התכופות בנושא זה מצד בנק ישראל, אלא במחסור באפיקי השקעה עבור משקי בית: ריבית אפסית על השקעות פיננסיות מסיטות כספים לשוק הדיור. זוהי הסיבה שאנו חווים עליית מחירים 'בועתית', שכן כל שנה שעוברת "מוכיחה" לכולנו שהשקעה בנדל"ן היא הדרך הנבחרת להבטיח את החיסכון. אילו רצינו להילחם בבועה מסוכנת זו, הדרך הסבירה היא באמצעות הטלת מיסוי על הרווחים מרכישת דירות להשקעה, ובעיקר מיסוי זמני (הוראת שעה) שיוטל לצורך צינון השווקים. במצב הנוכחי, שבו אין קברניט כלכלי בחדר הפיקוד (מיסוי דירה שלישית הוא צעד זעיר, מאוחר והססני נוכח היקפי הבעיה) - בנק ישראל מנסה כבר שנים לנווט את הספינה (שוק הנדל"ן) באמצעות הוראות של המפקח על הבנקים. זוהי גיבנת בעייתית, מנוגדת לשיקולים של הטווח הארוך, ומקורה בוואקום שנוצר בהנהגה הכלכלית של ישראל בשנים הללו. ה"בועה" תחלוף בסופו של דבר, ולא בזכות מהלכים של בנק ישראל ומשרד האוצר, ואנחנו נישאר עם אוסף של רגולציות שאין בהן טעם.
- חקיקה אינה דרך לנהל מדיניות כלכלית, בוודאי לא כשמדובר בניהול טקטי: דרוש ניהול צמוד, ממוקד, אד-הוק של המצב. הכנסת אינה גוף סביר לנהל ולנווט את המשק - לשם כך יש רשות מבצעת. אז נכון שאנו סובלים בישראל ממצב שבו הכנסת מתרוקנת מהשפעה ואפילו מהלכי חקיקה מתבצעים כבר בפועל בחדרי הממשלה, אבל הפתרון הוא לבסס את הפרדת הרשויות ולחזק את יכולתה של הכנסת לחוקק ולפקח על הרשות המבצעת - לא להחליף אותה בניהול המדיניות הכלכלית ואפילו בניהול משברים. זה נכון לא רק לגבי יוזמת החקיקה הנוכחית אלא גם לגבי הצעה אחרת שהועלתה בזמן האחרון, לפיה ועדת הכספים של הכנסת תורה למפקח על הבנקים אילו בדיקות לבצע בבנקים.
