כיצד ייראה משבר המשכנתאות בישראל?

דיון בסיכון תיק המשכנתאות על רקע פירסום הדוח השנתי של מזרחי-טפחות

פירסום הדוח השנתי של בנק מזרחי-טפחות לשנת 2016 גרר דיון בעיתון 'דה-מרקר' בשאלה עד כמה גלום סיכון אשראי בתיק המשכנתאות (ראו: "שבע שנים טובות בענף הדיור", כאן). לפי הדוחות שפירסם הבנק, תיק המשכנתאות שהוא מנהל הגיע בסוף 2016 ל-114 מיליארד ש"ח (מתוך תיק אשראי כולל של כ-171 מיליארד שהבנק מנהל) וחלקו בשוק המשכנתאות הגיע ב-2016 לשיא של 38.4%, כך שהסמכת העיסוק בסיכוני האשראי בשוק המשכנתאות לדיון השנתי במצבו של בנק מזרחי-טפחות היא טבעית. מנכ"ל הבנק, בדברים שנשא במסיבת העיתונאים לרגל פירסום הדוח השנתי, הפגין ביטחון לגבי איכות תיק המשכנתאות והציג נתונים המצביעים לכאורה על חוסנו של התיק: ירידה מתמשכת בשיעור המימון (היחס בין גובה ההלוואה למחיר הדירה) וביחס ההחזר (היחס שבין גובה תשלום המשכנתא השוטף לבין הכנסת הלווה), כמו גם ירידה מתמשכת של שיעור המשכנתאות הנמצאות בפיגור של למעלה מ-90 יום.

האם הנתונים אותם ציטט הבנק מעידים באמת על ירידה של סיכון האשראי?

אני סבור שלא. אני סבור שהשימוש בנתונים אלו כאינדיקטורים לירידת סיכוני האשראי הגלומים בתיק המשכנתאות הוא מוטעה:

1. ירידת שיעור המימון הממוצע (מ-54.6% בשנת 2011 ל-50.4% ב-2016) אינה מעידה דווקא על שיפור באיכות האשראי, אלא אולי על השפעת המיגבלות הנוקשות על שיעורי המימון שקבע המפקח על הבנקים בשנת 2012. נזכור שהתערבותו של בנק ישראל לא באה כדי לצמצם את סיכון האשראי של הבנקים (למרות שבחלק מההתבטאויות ניתן היה להבין זאת כך) אלא בעיקר כדי לרסן את הביקוש לאשראי ולמנוע בכך את התפתחותה של בועת מחירי דירות. שיעור המימון אינו הגורם הדומיננטי בקביעת סיכון האשראי, ודאי לא בטווחים שבהם מדובר כאן (50-55%), ולא במדינה שבה יש לבנקים זכות מלאה לפעול כנגד הלווים במקרה שנותר חוב גם לאחר מימוש הדירה. הצגת השינוי האמור כעדות לשיפור של איכות תיק האשראי כמוה כהצדקה בדיעבד, ושלא בצדק, של התערבות בנק ישראל בשוק המשכנתאות
2. גם ירידת שיעור ההחזר הממוצע (מ-32.6% ב-2011 ל-26.3% ב-2016) אינה אינדיקטור אמין, בין השאר כיון שקשה להגדיר חד-ערכית את המכנה ביחס זה (ההכנסה הפנויה של משק הבית) - חישבו על הבעייתיות של הגדרת הכנסה מרכוש, על משמעות היחס ברמות הכנסה שונות, ועוד.
3. הירידה המתמשכת בשיעור ההלוואות הנמצאות בפיגור (מ-1.59% ב-2011 ל-0.73% ב-2016) אינה מעידה כנראה על איכות תיק האשראי אלא יותר על השפעתו של מחזור העסקים עד כה: לאחר שבע שנים של גיאות כלכלית ושל עלייה מהירה של מחירי דירות - טבעי שנראה ירידה של שיעור הפיגור הממוצע; חל גידול בהכנסתם של הלווים, ויש להם רווחי הון שנוצרו עקב עליית מחירי דירותיהם. לכן הסתכלות בגרף הפיגורים אינה משולה לכדור בדולח, שבו ניתן לראות את העתיד - זו פשוט מראה.

מהו הנזק מהשיח הנוכחי?

השיח לו אנו מקשיבים הוא שיח מוטעה: הוא עוסק בפרמטרים עקיפים - גודל תיק האשראי, קצב הצמיחה שלו, שיעור המימון הממוצע - לא בסיכונים האמיתיים. הסיכון הממשי לבנק הוא ההפסד הצפוי בהלוואה - מכפלה של הסיכון שהלווה יגיע למצב של חדלות-פירעון בנזק הצפוי לבנק במקרה כזה - לא שיעור המימון. אם נסרוק את תיק המשכנתאות האופייני בישראל אני מעריך שנלמד שלגבי רוב תיק המשכנתאות לא קיים כלל סיכון של הפסד שצפוי לבנק. אם למרות זאת הרגולטור חושש שרמת הסיכון עולה בגלל בועת הנדל"ן או מחזור העסקים - אני סבור שהכלי המתאים הוא העלאת דרישות ההון העצמי בגין תיק האשראי, לא הגבלה של היקפי אשראי או שיעורי מימון בהלוואות בודדות. קבלתו של שיח כזה כלגיטימי כמוה כהסכמה להגבלת האשראי ושיעורי המימון ע"י הרגולטור, ובכך פגיעה שרירותית בזמינות האשראי לחלק מהאוכלוסייה.

ויש כאן עוד נקודה מוזרה: פתאום אנחנו שומעים (מהבנק) שסיכון האשראי הגלום בתיק המשכנתאות הולך ומצטמצם; מצד שני, כשעלתה בדיוני ועדת הכספים של הכנסת השאלה מהי הסיבה לעליית ריבית המשכנתאות, שהרי הריבית חסרת הסיכון במשק לא התייקרה - שמענו מנציגי בנק ישראל שעליית הריבית היא תגובה בנקאית צפויה לעליית רמת הסיכון; אז מהי התשובה הנכונה? מדוע עלתה הריבית על משכנתאות?

היכן מסתתר הסיכון?

יש במערכת המשכנתאות הנוכחית סיכון. ולא סתם סיכון - סיכון מערכתי. הוא אינו נובע מהיקף האשראי ולא משיעורי המימון; הוא אינו קשור לשום ממד סטטי - הוא קשור לממד הדינמי: הוא קשור לאפשרות של מיפנה במחזור העסקים, ולתהליכים הדינמיים שיתפתחו לכשזה יקרה.

אשראי לדיור נחשב בד"כ כבעל סיכון נמוך, בגלל הפיזור הרחב שלו (מיליוני לווים), ובגלל טיב הביטחונות. בגלל זה האשראי לדיור היה הראשון שנמכר לשוק ההון באמצעות איגוח המשכנתאות. אלא שלאשראי לדיור יש נקודת תורפה: נקודת התורפה היא מיפנה לרעה של מחזור עסקים, אירוע שבו פיזור האשראי מאבד את משמעותו כיון שמצב רוב הלווים מורע באותו עיתוי וערך רוב הביטחונות יורד. פתאום מופיע מיתאם בין סיכוני אשראי, מיתאם שלא היה קודם לכן, כי קבוצות אוכלוסיה שלמות נקלעות לצרה.

רגע לפני הסערה הכל נראה בסדר: שיעורי המימון (כולל הלוואות שניתנו בעבר) נמצאים במהלך ירידה, ושיעור הפיגורים נמצא בשליטה ואולי אף הוא במגמת ירידה. גם חישובים שוטפים מקובלים של רמת הסיכון אינם מעידים על בעיה, שכן ברוב הלוואות המשכנתא תוחלת ההפסד של הבנק היא אפס בגלל שיעור מימון נמוך. התחושה לכן היא של שיווי משקל, אלא שיש כאן בעיה אחת חמורה: ייתכן שמדובר בשיווי משקל רופף, כזה שבהתרחש זעזוע חיצוני המצב לא יצליח לשוב לשיווי משקל אלא יתפתח לקריסה כוללת. זה קשור לתהליכים דינמיים - לתגובות של כל השחקנים בשוק מרגע שהמערכת יוצאת משיווי משקל. ראינו משהו מזה בישראל בשנת 2001 (משבר ה-'דוט.קום'), וזה קרה בארה"ב בשנים 2006-2007 (משבר ה-Sub-Prime).

האירוע מתחיל: ה-Trigger

יום אחד, יחול מיפנה לרעה במחזור העסקים. המיפנה יכול להיות אנדוגני, כלומר מיצוי של תהליכי הגיאות של השנים האחרונות, או תוצאה של אירוע חיצוני לישראל כמו משבר כלכלי עולמי, משבר מדיני או אירוע ביטחוני. קצב הצמיחה יואט, התעסוקה תיפגע, הביקוש לרכישת דיור יצטמצם ואיתו מחירי הדירות, וחלק מהלווים ייקלעו למצוקה וייתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

מה היה כדאי שהבנקים יעשו במצב כזה?

האפשרות שחלק מהלווים נקלעו למצוקה ומתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים אינה יוצרת בעיה אמיתית לבנק: מי שנפלט ממקום עבודה ימצא לו כעבור זמן תעסוקה חדשה, ויחס המימון המעודכן (היחס בין יתרת החוב לבין ערך הדירה המעודכן) אינו גבוה בדרך-כלל, כך שבמקרה הצורך הבנק יכול בקלות לגבות את החוב ע"י מכירת הדירה. לא מדובר כאן לכן בסיכון אשראי (פירעון החוב) אלא יותר בבעיית נזילות זמנית ללווה וסיכון נזילות מסויים לבנק. בעיקר, אין דחיפות ואין צורך לפעול מיידית.

התגובה הסבירה מצד הבנק במקרה כזה היא מתן גמישות ללווה בתשלומי המשכנתא הקרובים כדי לסייע לו לשרוד תקופת ביניים של פגיעה בהכנסה, אפשרות אירגון מחדש של החוב במקרה שהפגיעה בהכנסות נמשכת זמן ארוך יותר, ואולי היערכות למכירה אפשרית של הנכס וחיסול החוב במקרה שהפגיעה בהכנסת הלווה תתברר כפרמננטית. זהו למעשה תיאור של 'נחיתה רכה', שתפקידה למזער את נזקי המיפנה המחזורי.

ומה צפוי שהבנקים יעשו בפועל במצב זה?

לכשיסתמן גידול מתמשך של שיעורי הפיגורים בתשלומי המשכנתאות, הבנקים יתחילו לנקוט בפעולות משפטיות כנגד לווים. מדוע הם יעשו זאת? לא כי הם אינם מבינים את מה שנאמר לעיל, אלא כי צורת המדידה של רווחיות הבנקים מכתיבה להם התנהגות כזו.

ככלל, כאשר בנקים מעריכים שיש סיכון שלא יקבלו את מלוא כספם בחזרה - הם אמורים לשקף הערכה זו בדוחות הכספיים. הדרך לשקף היא לבצע הפרשה שוטפת של חלק מהחוב לסעיף "חובות מסופקים", הפרשה המתבטאת הן בהפחתה של ערך החוב בספרים והן בהקטנה מקבילה של הרווח השוטף. בעוד שבמקרה של אשראי מסחרי גודל ההפרשה נתון להחלטת הבנק - במקרה של הלוואות לדיור גודל ההפרשה נקבע אוטומטית, לפי נוסחה שקבע פעם המפקח על הבנקים. נוסחה זו מתבססת על 'עומק הפיגור' בהלוואה - גודל הפיגור הכספי כשהוא מבוטא במונחי תשלומים חודשיים שוטפים - ללא קשר לשאלה מהו מצב הביטחונות המשועבדים לבנק כנגד החוב. התוצאה היא שתופעת הפיגורים כשלעצמה, ללא קשר להערכת הסיכון האמיתית בהלוואה, מחייבת את הבנקים לרשום הפרשות לחובות מסופקים ובכך להצביע על פגיעה ברווחיות הבנק. נוצר לכן אינטרס (מלאכותי!) לבנק לפעול ככל יכולתו כדי להילחם בתופעת הפיגורים, לא בגלל שיש בעצם הפיגור משום הגדלת סיכון האשראי אלא כדי להימנע מפגיעה בהישגי הבנק בדוחות התקופתיים.

מה אם כן צפוי שהבנקים יעשו לכשנגיע למיפנה מחזורי? תגובתם המיידית לא תהיה ניסיון להכיל את ההתפתחויות ולבוא לקראת הלווים עם תכניות לפריסת ההלוואה ולהקלה בנטל התשלומים השוטפים, אלא הסתערות כללית ואלימה על הלווים שמטרתה להרתיע אותם מאי-עמידה בתשלומים. זה יימשך גם לשלב הבא, של מימוש הדירות, תוך גרימת נזקים כבדים ללווים בגלל מכירה של הדירה בלוח זמנים קצר. הלווים יגלו לא רק שחל מיפנה לרעה במצבם וביכולתם לעמוד בהתחייבויות המשכנתא שלהם, אלא שהבנקים הפכו, ברוח חג הפסח, מאוהבים לשונאים: "והיה כי תקראנה מלחמה ונוסף גם הוא על שונאינו ונלחם בנו".

איך, אם כן, ייראה האירוע?

מיפנה כלכלי מחזורי אינו רגע חיובי: האטה כלכלית, קשיים של יצרנים, ואז משוב בצורה של נסיגה של קונים מתכניות רכישה והשקעה בגלל חשש שעוד מגביר את ההאטה. בתחום הדיור נראה עצירה של התייקרות הדירות וכנראה גם ירידת מחירים. ההאטה תביא לקשיים בענף הבנייה, שכבר כיום מייצר יותר מידי יחידות-דיור בגלל ביקוש ספקולטיבי מצד משקיעים, שצפוי להתפוגג ברגע שיחול מיפנה.

בתחום המשכנתאות נראה קשיים של לווים, שנפגעה הכנסתם, לעמוד בתשלומי המשכנתא. לפי התיאור לעיל על ההתנהגות הצפויה של הבנקים, נראה גידול מהיר בתביעות משפטיות נגד לווים שנקלעו לקשיים ונראה מימוש של דירות לצורך פירעון החוב. חלק מזה מחויב-המציאות במערכת כלכלית רגילה; חלק אחר הוא מיותר, ונובע מכללי משחק דרקוניים ושגויים שנקבעו לבנקים, שרק יחמירו את המשבר ושמשקי הבית ישלמו עליהם באובדן חסכונותיהם.

מה היה אפשר לעשות אחרת?

יש להתכונן למיפנה מחזורי ולהשפעתו הצפויה על ענף הבנייה והמשכנתאות, ולשקול צעדים שימזערו את הנזק שיצור המיפנה שכן 'המערכת החיסונית' שלנו היא במקרה זה בעוכרנו: במקום לנהל את המשחק כקבוצה כדי לנצח - כולם 'ילכו מכות' זה עם זה ויגבירו בכך את הנזק המערכתי.

הבנקים צריכים למפות סיכונים בתיק המשכנתאות ע"י מיון האשראים, ולהבחין בין מקרים שעלולים להיקלע לסיכון אשראי ממשי במקרה של ירידת מחירי דירות (LGD) לבין מקרים שאינם חשופים באופן מובהק למקרה זה. לצורך כך ניתן להפעיל תרחיש כלשהו של מיפנה מחזורי. לאחר הדיאגנוזה של מוקדי הבעיות יש להפריד את הטיפול: בעוד שלגבי המקרים שיש בהם לכאורה סיכון אשראי יש מקום לרכז מאמץ כדי לבנות תכנית פעולה ספציפית - בכל שאר המקרים לא דרוש יותר מאשר מנגנון אוטומטי המוני שיאפשר ללווים גמישות לתקופת ביניים בתשלומי המשכנתא, במחיר. זהו מהלך win-win, שיאפשר לבנק למקד מאמץ ובמקביל להגדיל מירווח, תוך פגיעה מינימלית בקהל הלקוחות.

המפקח על הבנקים צריך לא רק לנצח על המהלך ההיערכותי של הבנקים, אלא גם לפעול במקביל לביטול השיטה של הפרשה אוטומטית לחובות מסופקים כפונקציה של עומק פיגור והחלפתה בשיטה המתבססת על תוחלת ההפסד בהלוואה. בהזדמנות זו, טוב היה אילו המפקח על הבנקים היה גם מבטל את התערבותו בקביעת תקרות שיעורי המימון בהלוואות משכנתא.

על חוסר התוחלת של התערבות בנק ישראל בשיעורי המימון של משכנתאות

מהו המשתנה הדומיננטי בקביעת סיכון האשראי בהלוואת משכנתא?

אם תשאלו בנקאי מהו המשתנה החשוב ביותר מבחינת השפעה על סיכון האשראי הגלום בהלוואת משכנתא, קרוב לוודאי שהתשובה תהיה שיעור המימון בהלוואה (LTV): היחס בין גודל ההלוואה לבין ערך הדירה המשועבדת כנגדה. חשיבותו של שיעור המימון כאומד לסיכון האשראי היא סוג של אמת אוניברסלית: לא רק הבנקאי חושב כך - גם שוק ההון חושב כך (השוק המשני למשכנתאות, שבו משקיעים מוסדיים רוכשים מהבנקים הלוואות משכנתא), גם מבטח סיכוני האשראי, גם החברה לדירוג סיכונים וגם הרגולטור. לכולם ברור שככל ששיעור המימון בהלוואה גבוה יותר - כך סיכון האשראי הגלום בה גבוה יותר. אמת זו אינה תובנה המשותפת רק ליודעי ח"ן - זוהי מין תחושה אינטואיטיבית; זה פשוט ברור לכולם.

בהתאם, הידע/אינטואיציה הללו מכתיבים את התפיסה המקובלת של סיכון האשראי לדיור. כך, הבנקים בישראל נהגו להגביר את זהירותם ככל ששיעור המימון בהלוואה היה גבוה יותר (זהירות במובן של בדיקות קפדניות יותר ודרישה למעורבות של בעלי סמכות אשראי גבוהה יותר בהיררכיה הבנקאית בתהליך אישור ההלוואה). כך, המפקח על הבנקים דרש מהם הקצאת הון עצמי גדולה יותר בגין הלוואות שבהן שיעור המימון היה גבוה מגודל מסויים שנקבע על-ידו, וכך משקיעים מוסדיים הגבילו את גובה שיעור המימון בתיקי הלוואות שהם מוכנים לקנות מהבנקים. הבנקים עצמם, מוטרדים מגובה שיעור המימון, נהגו להפנות מבקשי הלוואות לחברה חיצונית לביטוח משכנתאות שפעלה בעבר בישראל - EMI - בכל מקרה ששיעור המימון בהלוואה המבוקשת עלה על תקרה שקבעו לעצמם.

כל זה השתנה בשנת 2012, כשהמפקח על הבנקים קבע להם - לראשונה בהיסטוריה הישראלית - תקרות קשיחות לשיעור המימון. לפי הוראות אלו, שיעורי המימון המקסימליים בהלוואות לדיור יהיו 75%, 70% ו-50% לרוכשי דירה ראשונה, למשפרי דיור ולמשקיעים, בהתאמה. תקרה זו - כך קבע המפקח על הבנקים - אינה תלויה עוד בשאלה אם מדובר בכספי בנק או אם הבנק פנה למבטח אשראי חיצוני לגידור סיכוני האשראי. בכך, דרגת חופש בהחלטת אשראי שהייתה נתונה בזמנו לבנקים - הופקעה מידיהם.

מהיכן לקוחה הקונספציה בדבר חשיבותו של שיעור המימון?

החשיפה לסיכון אשראי אינה מושג ערטילאי - היא ניתנת לאמידה כמותית בהתבסס על קשרים סטטיסטיים שמקורם במחקר התנהגותי. הבעייה היא ששוק המשכנתאות הישראלי לא יכול היה בעבר להוות מעבדה מתאימה ללימוד סיכוני אשראי. היסטורית, האשראי לדיור היה כמעט כולו אשראי ממשלתי מוכוון ומסובסד, הלווים היו בעלי פרופיל סיכון גבוה-יחסית (זוגות צעירים, עולים חדשים ומשפרי דיור בעיירות פיתוח), ואינטרס ממשלתי מוכרז לסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלותם יצר מצבים ייחודיים לישראל כמו רכישת דירות "על הנייר", הישענות על ערבות אישית של קרובי משפחה (במקום על שיעבוד זכויות רשומות בנדל"ן) והימנעות ממימוש הדירות (כלומר: פינוי הדיירים ומכירת הנכסים ע"י הבנקים) במקרה שהלווים נקלעו לחדלות-פירעון. מאחר שהתפתחותו המהירה של שוק להלוואות פרטיות (בעיקר בעקבות הרפורמה של משרד השיכון בשנת 1990) חייבה את הבנקים להתבסס על תיאוריה כלשהי לגבי מאפייני סיכון - 'יובאה' בלית ברירה המתודולוגיה האמריקנית, בגלל שקיפותה ובגלל זמינותה (רוב המחקרים האקדמיים והספרות המקצועית מתייחסים לשוק המשכנתאות האמריקני). המעבדה שבה נקבעו "עשרת הדיברות" של שוק המשכנתאות הישראלי היא, אם-כן, השוק האמריקני.

האם ניתן להעתיק קונספציה מסביבה אחת לאחרת?

כמו בניסיון להתבסס על אנלוגיות בלימוד היסטוריה, נקודת התורפה במקרה של העתקת קונספציה היא הצורך להבחין בהבדלים אפשריים בין השווקים שיש בהם כדי להפריע ביישום ידע מעולם אחר.

ממחקרים שנערכו בארה"ב, שניסו לאפיין את הגורמים המשפיעים על סיכון האשראי ולאמוד את תרומתם היחסית, עולה ששיעור המימון הוא בהחלט נתון המתואם עם סיכון. אלא שיש לעשות כאן שתי הבחנות:

• רוב הלוואות המשכנתא בארה"ב הן מסוג Nonrecourse, בהן הבנק יכול במקרה הצורך לממש את הביטחונות שבידיו, אבל הוא אינו יכול לתבוע מהלווה לפרוע חוב שנותר לאחר מימוש הנכס. הסדר זה מספק רשת ביטחון ללווים (הם אינם יכולים להפסיד יותר מההון העצמי שהשקיעו ברכישת הדירה) אבל בכך הוא מגדיל את החשיפה הפוטנציאלית של הבנקים לסיכוני האשראי, גם מכיון שיכולים להיווצר מצבים של ירידת מחירי דירות בהם התמורה המתקבלת ממכירת הנכס המשועבד לא תספיק לכיסוי מלוא החוב, וגם מכיון שהלווים רשאים לנקוט ביוזמתם בצעד שרירותי של הכרזה על אי-פירעון של יתרת ההלוואה ובמקביל להעביר לבנק את זכויותיהם בנכס (מהלך הקרוי "חדלות-פירעון אסטרטגית", או Strategic Default). מציאות זו אינה קיימת בישראל, והבנקים כאן רשאים לדרוש מהלווה לפרוע את יתרת החוב שנותרת לאחר מימוש הנכס. נצפה, לכן, שלשיעור המימון תהיה השפעה קטנה יותר בישראל על סיכון האשראי של הבנק.
• בארה"ב נהוג לרכוש בתים במינוף פיננסי גבוה (שיעור מימון גבוה). בעוד שבישראל גרמו הרגלים תרבותיים שמרניים לכך שהציבור היסס לרכוש דיור בהתבסס על מינוף גבוה - התפיסה המקובלת בארה"ב רואה במינוף גבוה מהלך רציונלי עבור משקי בית. דבר נוסף: הטבות מס לרוכשי דירות (תשלומי הריבית על המשכנתא נחשבים כהוצאה לצורך מס) יוצרות פיתוי למשקי בית להישען ככל האפשר על אשראי, משיקולי מס.

המסקנה העולה משתי הבחנות אלו היא שיש להיזהר כשמנסים להסיק מסקנות על בסיס התנהגות אמפירית שנצפתה בסביבה חוקית, בנקאית ותרבותית שונה משלנו.

נתונים אמפיריים בישראל - המחקר של בנק טפחות

לקראת סוף שנות ה-90' נכנס בנק טפחות למהלך ארוך, שנמשך מספר שנים, של בניית מודל ממוחשב לדירוג סיכוני אשראי בהלוואות משכנתא. בבסיסו של מודל כזה נמצא אלגוריתם שמתקבל בתהליך אמפירי של אמידת השפעתם של משתנים שונים על סיכון האשראי בפועל של הלווה (חדלות-פירעון, הפסד כספי לבנק). מודל כזה מאפשר למעריכי הסיכונים לקבל פרופיל מיידי של סיכון אשראי על בסיס מספר נתונים שמספק מבקש ההלוואה לבנק. מודלים כאלו מופעלים כיום ע"י כל הבנקים. המניע המקורי לפיתוח מודל ממוחשב היה אמנם ניסיון להתמודד עם הלחץ התפעולי בנושא בחינת הלוואות ואישור שנוצר בבנק עקב גיאות המשכנתאות, אבל בהמשך גברה ההכרה ביתרונות הנוספים של מודל כזה: אוביקטיביות, אחידות ועקביות במהלך בחינת האשראי, אפשרות לבקרת שינויים ברמת הסיכון, וכו'.

מימצא מפתיע שעלה בניתוח האמפירי היה חוסר קשר סטטיסטי מובהק בין שיעור המימון בהלוואה לבין ההסתברות שהלווה ייקלע לחדלות-פירעון והנזק הצפוי לבנק. מימצא זה יצר בעיה, גם כיון שהוא מערער על האינטואיציה של אנשי המשכנתאות וגם כיון שהוא מנוגד למסורת שנקבעה בבנק (ותורגמה לנהלי אשראי) לגבי תפיסת הסיכון: לכאורה, ייתכן שהבנק מקפיד בדברים לא חשובים, שאינם מתואמים עם סיכון.

מה קרה? הסברים אפשריים

סטטיסטיקה היא דיסציפלינה מורכבת. נתונים גולמיים ומיתאמים פשוטים אינם מהווים מימצאים מוחלטים לגבי קשרים וסיבתיות, והם יכולים להוביל חוקרים שונים למסקנות שונות. לכן חשובה כאן מעורבותו של החוקר, המהווה פרשן למימצאים ומנסח המסקנות.

לפני שנגיע למסקנה הקיצונית שאין בשיעור המימון כדי להשפיע מהותית על סיכון האשראי, ייתכן שהמימצאים שהתקבלו מוטים בגלל תופעות אחרות. ייתכן, לדוגמא, ששמרנותם של הבנקים גרמה להם להגביר את אמצעי הזהירות שלהם במקרים של הלוואות עם שיעור מימון גבוה. אפשרות זו פירושה שבקשות כאלו עוברות יותר בחינות קפדניות, שהן מערבות בתהליך הבחינה מעריכי סיכונים ומאשרים בכירים יותר ומנוסים יותר. הגברת הזהירות יכולה להסביר את התוצאה, שכן הבנק התייחס אחרת ללווים אלו. אפשרות אחרת היא שמדובר כאן בלווים בעלי מאפייני סיכון אחרים נמוכים המפצים על שיעור המימון הגבוה. האפשרות שנעשתה סלקציה של לווים מקטינה את חשיבותו של המימצא, שכן מדובר אמנם בהלוואה עם שיעור מימון גבוה אבל פרופיל הסיכון הכולל של אותם לווים הוא נמוך. ישנן כמובן גם אפשרויות אחרות, כמו האפשרות שאוכלוסיית הלווים הנוטלים הלוואות בשיעור מימון גבוה אינה אוכלוסיה ממוצעת אלא קבוצה ייחודית, כמו לדוגמא עולים ממדינות חבר העמים, שהציגו רמה גבוהה של עמידה בתשלומי המשכנתא.

ובינתיים - מה עשו הבנקים?

התשובה לסתירה-לכאורה בין המימצאים הסטטיסטיים לתפיסת האשראי המקובלת בבנקים אינה נמצאת בדיון זה. היא מחייבת כנראה המשך מחקר סטטיסטי (שמן הסתם כבר נעשה מאז - אינני מעורב כיום בתהליכי בנייה של מודלים אלו), והוא חשוב כדי להבהיר אם המימצא הראשוני המפתיע שהתקבל הוא יציב ומצדיק שינוי בתפיסת הסיכונים או שהוא נובע מטעות באבחנה. מה שמעניין הוא השאלה מניין צמחה התפיסה הבנקאית הרווחת (והמנוגדת) על חשיבותו הדומיננטית של שיעור המימון. צריך להבין שמורא שיעור המימון גרם לבנקים להחמיר בקריטריונים, להגביל את עצמם במתן אשראי, לגדוש את מסלולי ההערכה והאישור של הלוואות עם שיעור מימון גבוה, ובהרבה מקרים לדרוש מהלווים לפנות לחברת EMI לשם קבלת ביטוח אשראי, כשהם אפילו מתנים את מתן האשראי בהסכמתה של חברת EMI לספק ביטוח כזה.

בנק ישראל מגביל את שיעורי המימון בהלוואות משכנתא

בשנת 2012 התערב המפקח על הבנקים בשוק המשכנתאות כדי לצמצם את הנזק הפוטנציאלי מהתפוצצות בועת-נדל"ן והגביל את שיעורי המימון בהלוואות משכנתא שהבנקים רשאים להעמיד. זוהי התערבות החורגת מהמקובל בעבר: ראשית, לא מדובר בהידוק הפיקוח על העמדת הלוואות בשיעור מימון גבוה ולא בהגדלת דרישות ההון מהבנקים בגין הלוואות אלו אלא מדובר באיסור להעמיד הלוואות ששיעור המימון בהן עולה על הגודל שנקבע; שנית, הגבלה זו לא התקבלה אצלי הבנקים כצעד סביר (בראייה של סיכוני אשראי) אלא יותר כגזרה של המפקח, וכיום הבנקים מציעים ללווים לעקוף את המיגבלות שקבע המפקח ע"י נטילת הלוואה נוספת, חיצונית, שלא במסגרת הלוואת המשכנתא.

מדוע התערב בנק ישראל ברמה נקודתית בשוק המשכנתאות? לא מדובר ביתרון ידע שיש לאנשי בנק ישראל על הבנקאים: הם אינם יודעים טוב יותר מהבנקאים להעריך סיכוני אשראי, ואין להם מודל כמותי שיאפשר להם לחלוק על קביעות הבנקאים; לא מדובר במחדל אשראי שנחשף לפתע בבנקים: האשראי למשכנתאות הוא אחד התחומים היותר-מוצלחים מבחינת ניהול הסיכונים של הבנקים; לא מדובר בהגזמה מצד הבנקים במתן אשראי לדיור: הבנקים בישראל מאד שמרנים במתן אשראי לדיור יחסית למקובל במדינות אחרות;  וגם לא מדובר ביוזמה שמקורה בשינויי הרגולציה הבינלאומית (כזו של "הוראות באזל").

אז מהי הסיבה להתערבות זו? אני מעריך, על סמך מה שנאמר ומה שנרמז, שזוהי יוזמה של הבנק (ולא של המפקח על הבנקים) לתרום את חלקו לריסון עליית מחירי הדירות ע"י ריסון היקפי האשראי לדיור. זהו מהלך לגיטימי, שמשתמש באמתלה של שמירה על היציבות הפיננסית כדי להצדיק את ההתערבות. מה שמניע אותו הוא אולי תחושת אחריות לבועת הנדל"ן שפרצה עקב הפחתת שיעורי הריבית. אבל למהלך זה יש נזקים.

מהו הנזק מהתערבות זו של המפקח על הבנקים?

אני יכול לחשוב על שלושה סוגי נזקים שנגרמים ע"י התערבות זו של המפקח על הבנקים:

1. במצב שנוצר, חלק ממשקי הבית אינם יכולים עוד להגיע לדיור בבעלות - חלק ממשקי הבית אינו יכול להעמיד בעת רכישת הדירה הראשונה 25% מערך הדירה. לפני התערבות המפקח על הבנקים, הם יכלו להגיע לרכישת דירה באמצעות מינוף גבוה יותר, אם בעזרת ביטוח משכנתאות חיצוני ואם ע"י נטילת הלוואה גדולה יותר (ויקרה יותר) מהבנק. אפשרות זו שלהם להגיע לדירה בבעלות נחסמה בהתערבות המפקח על הבנקים
2. המצב שכופה המפקח אינו מצב אופטימלי - הבנקים היו מוכנים כנראה להעמיד הלוואות בשיעורי מימון גבוהים יותר ללווים, אבל הם מנועים מכך ע"י המפקח. על נכונותם זו של הבנקים אנו יכולים ללמוד מכך שהם מציעים בפועל לחלק מהלווים ליטול הלוואה פרטית (כלומר, הלוואה שלא לדיור) בנוסף להלוואת המשכנתא כדי לעקוף את הוראות המפקח. במקרה של משקיעים צריך לזכור שההחלטות על שיעורי המינוף הרצויים להם נובעות גם משיקולים של הקצאת ההון העצמי לשימושים אלטרנטיביים (חישבו על עצמאיים המשקיעים בעסקיהם), לפעמים לתקופת ביניים - לא בהכרח בגלל העדר הון עצמי
3. הפרקטיקה של ניהול סיכוני אשראי מופקעת מהבנקים - המהות של ניהול סיכוני אשראי היא הערכת הסיכונים והתימחור שלהם. לפני ההתערבות של המפקח הבנקים יכלו להתמודד בכוחות עצמם עם שאלת תמחור הסיכונים ולקבוע ללווים ריבית המשקפת את סיכון האשראי ("פרמיית סיכון"). שיעור המימון היה חלק מהשיקול בתחרות בין הבנקים על הלווים. קביעת תקרות רגולטוריות כמוה כאיסור על הבנקים לנהל את סיכוניהם למטרת השאת הרווח - להגדיל את רווחיהם ע"י נטילת סיכונים. כשמסתכלים לטווח הארוך, המשמעות היא שהבנקים יאבדו בהדרגה את היכולת לתמחר סיכוני אשראי ולנהלם ויפעלו רק כמפיצים של מוצרים סטנדרטיים שתכונותיהם נקבעו שרירותית ע"י המפקח. המוזר ביותר כאן הוא שהתערבות המפקח ממוקדת דווקא באשראי לדיור, שהוא האשראי בעל מאפייני הסיכון הנמוכים ביותר מכל האשראי הבנקאי לסקטור הפרטי: היסטורית, רוב ההפסדים של בנקים נובעים מאשראי עסקי - לא מאשראי לדיור

מה היה צריך לעשות במקום להגביל את שיעורי המימון?

במקום להתערב נקודתית בהחלטות הבנקים ולגרום לנזקים לעיל - אני מציע לבנק ישראל לשקול את הצעדים הבאים:

1. לבטל את המיגבלות על שיעורי המימון ולהשאיר את ההחלטות הנקודתיות לבנקים. אין חשש - הבנקים לא ימהרו להעמיד הלוואות בשיעור מימון של 110% כפי שניתן אולי לדמיין. הם גם לא עשו זאת בעבר. הם יעמידו אשראי בשיעור מימון גבוה רק במקרים שבהם להערכתם הסיכון והתשואה מצדיקים זאת. בכך יימנע הצורך לעקוף את הוראות המפקח, מצבם של הלווים ישתפר כשהבנקים יתחרו עליהם, והבנקים ייאלצו לתמחר נכונה את סיכון האשראי.
2. בהזדמנות זו, עדיף יהיה אם בנק ישראל יוותר כליל על היוזמה המיותרת להתערב גם בפרטים נקודתיים אחרים של ההלוואה: יחס התשלום החודשי להכנסת הלווים, הגדרת דרך החישוב של הכנסתם של הלווים, ועוד. זהו מהלך אנכרוניסטי ומיותר לקבוע לבנקים כיצד עליהם להעריך סיכון ע"י קביעת דרך החישוב. היא אינה מבוססת על שום ידע אמפירי שמצוי בידי הפיקוח על הבנקים והיא אינה תורמת ליציבות המערכת הפיננסית
3. ישנה אוכלוסייה הזקוקה לשיעור מימון גבוה - זוהי בעיקר אוכלוסיית חסרי-הדיור שהיא בעלת מאפיינים סוציו-כלכליים נמוכים, כזו שאין ברשותה הון עצמי משמעותי. אוכלוסייה זו זקוקה לסיוע - לא לאפלייה. עד שתתעשת המדינה ותשקם את מערכות הסיוע לדיור שלה - רצוי היה שבנק ישראל יפעל כדי לאפשר לאוכלוסייה זו לקבל אשראי בנקאי בשיעורי מימון גבוהים. כדי שהבנקים יסכימו להעמיד אשראי כזה ממקורותיהם צריך לדאוג שהם יוכלו לשוב ולהשתמש בערבות אישית כחיזוק לביטחונות בהלוואות המשכנתא. אמצעי זה, שהשימוש בו עדיין אפשרי במיגבלות התיקון לחוק הערבים, הוזנח במהלך השנים ע"י הבנקים ובכך נפגעה דווקא שכבת האוכלוסיה החלשה, הזקוקה לשיעורי מימון גבוהים.
4. את מקום כל ההתערבויות הנקודתיות יכולים לתפוס אמצעי רגולציה אחרים, מסורתיים: הידוק הבקרה על האופן שבו הבנקים מבצעים את בקרת האשראי שלהם, הידוק הבקרה על איכות המודלים הממוחשבים לניהול סיכוני אשראי, הגברת הדרישות להקצאת הון בגין סיכוני אשראי, ועוד. אמצעים כאלו משיתים על הבנקים את מלוא האחריות לניהול סיכוני האשראי שלהם ומאידך מתירים להם את חופש ההחלטה.