נטלתם הלוואת משכנתא, וחודש לאחר מכן התחלתם לשלם את תשלומי המשכנתא לפי לוח הסילוקין שנקבע בינכם לבין הבנק. בישראל (בניגוד לארה"ב) לא מדובר בפעולה יזומה על-ידכם אלא בכניסתו לפעולה של מנגנון חיוב אוטומטי שמתבסס על כך שנתתם לבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלכם הוראה לכבד דרישות חודשיות לתשלום שיעביר אליו בנק המשכנתאות שלכם (לא בהכרח אותו בנק). וכך, בכל חודש בנק המשכנתאות מעביר לחשבון העו"ש שלכם דרישה לחיוב. השיחה האלקטרונית המשעממת הזו בין שני מחשבים (או יותר) תחזור על עצמה בכל חודש עד לתום תקופת ההלוואה. אבל מה יקרה, טכנית, אם מסיבה כלשהי הבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם לא יכבד את דרישת התשלום?
מה קורה כשאתם לא משלמים?
האירוע עצמו נראה כך: בנק המשכנתאות מעביר לבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם דרישה לתשלום, לפי לוח הסילוקין שנקבע. הבנק שלכם אינו מכבד את הדרישה, מסיבה כלשהי (אין כיסוי, החשבון נסגר, החשבון הוקפא וכו'). האירוע ("אי-כיבוד") מטופל מיידית ע"י בנק המשכנתאות כדי לנסות לגבות בכל-זאת את הסכום הנדרש, אלא אם מסתבר שלא מדובר בתקלה טכנית אלא בתשלום שלא יכובד גם בהמשך החודש. אם זהו המקרה - התשלום שלא בוצע הופך להיות "פיגור".
מה קורה טכנית?
טכנית, קורה משהו שונה: למרות שהתשלום החודשי לא הועבר, בנק המשכנתאות רושם לעצמו כאילו הוא בוצע. הוא עושה זאת ע"י זיכוי חשבון ההלוואה שלכם ופתיחת חשבון חדש, דביטורי, בתוך ההלוואה שלכם - "פיגור בהלוואה". אם תסתכלו ביתרת ההלוואה שלכם בספרי הבנק תוכלו לראות שיתרת החוב בהלוואה שלכם הופחתה החודש לפי הסכום שנדרשתם לשלם בגין "החזר קרן" (להבדיל מחיוב ריבית), ומצד שני נפתח לכם בהלוואה סעיף חדש שנקרא "פיגור בהלוואה". הסכום הרשום תחת הסעיף "פיגור בהלוואה" שווה לסך החיוב שלא שולם (כל התשלום, כלומר גם החיוב בגין החזר קרן וגם החיוב בגין ריבית). התוצאה הכוללת היא, לכן, שיתרת החוב שלכם לא ירדה החודש (לא שילמתם...), אבל הרכב החוב השתנה: חוב המשכנתא ירד, ומנגד נוצר חוב חדש בסעיף "פיגור בהלוואה". הבנק לכאורה שילם עבורכם את תשלום המשכנתא ע"י יצירת חוב חדש; למעשה, הוא העביר כסף "מכיס לכיס" בהלוואה שלכם. שימו לב שהדירה שלכם משועבדת לבנק כנגד כלל החוב, לרבות חוב הפיגורים.
מה יקרה בחודש הבא?
בחודש הבא יעביר בנק המשכנתאות לבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם דרישה חדשה לתשלום שוטף. אם גם הפעם לא יתבצע התשלום יקרו שני דברים: 1) בנק המשכנתאות יזכה שוב את חשבון המשכנתא שלכם ויחייב את חשבון הפיגורים, כך שהפיגור החדש יצטרף ליתרת הפיגור הקיימת; 2) בגין החודש שעבר מאז נוצר הפיגור הקודם תחוייבו בתשלום ריבית ("ריבית פיגורים"). יתרת הפיגור הרשומה בהלוואתכם כעבור חודשיים תהיה לכן שווה לסכום של החיובים שלא שולמו, בתוספת חיוב ריבית בגין התקופה שבה חוב הפיגורים קיים.
מהי המשמעות של הסדר טכני זה?
המשמעות של הסדר טכני זה היא שכל התשלומים שלא שילמתם מצטברים לחשבון הפיגורים. אם תיכנסו לחשבונכם תוכלו לראות שחלקי ההלוואה המקוריים משולמים לכאורה במועדם, ולכן יתרת החוב בהם פוחתת לפי התכנית המקורית, אבל מצד שני תופח לו חלק חדש בהלוואה - "פיגור בהלוואה" - כך שיתרת החוב הכוללת את הפיגור אינה פוחתת אלא עולה. היא עולה כי בעוד שיתרת החוב ממשיכה-כביכול לפחות לפי לוח התשלומים (רק תשלומים בגין החזר קרן!) - הגידול המקביל בחשבון הפיגורים כולל גם את תשלומי הקרן וגם את תשלומי הריבית, ובנוסף לכך אתם צוברים ריבית פיגורים על התשלומים שלא שולמו במועד.
כמה תובנות
יש כאן עוד נקודה לחידוד:
- ייתכן שההלוואה המקורית שלכם הייתה צמודת-מדד, צמודה לשער החליפין של הדולר או שקלית לא-צמודה. בניגוד לכך, חוב הפיגורים הוא 'חיה אחרת' - זהו חוב שקלי לא צמוד
- ייתכן שההלוואה המקורית שלכם הייתה מורכבת ממספר חלקים ("משנים"), לדוגמה: חלק צמוד-מדד וחלק לא-צמוד. בניגוד לכך, חוב הפיגורים הוא חוב יחיד, ללא קשר להרכב המקורי של ההלוואה
- ייתכן שחלק מההלוואה המקורית שלכם היה בריבית קבועה וחלק אחר - בריבית משתנה. בניגוד לכך, חוב הפיגורים הוא חוב בריבית משתנה, ללא קשר לסוג הריבית המקורי.
מה זה אומר? שאם הייתה לכם הלוואה בריבית קבועה ונמוכה ולא עמדתם בחלק מהתשלומים - התשלומים שלא שילמתם הופכים אוטומטית להיות חוב בריבית משתנה. כל עוד לא פרעתם את חובכם זה - אתם צוברים ריבית. כפי שנראה בהמשך, מדובר בשיעור ריבית גבוה משמעותית מזה שנהוג בהלוואות משכנתא.
מהו בעצם הסדר זה?
אם תחשבו על כך, מה שבנק המשכנתאות יצר עבורכם (אמנם לצרכיו הטכניים) הוא "קו אשראי". בכל אירוע שבו הבנק המסחרי שלכם אינו מכבד את הדרישה לתשלום - בנק המשכנתאות "משלם" את הדרישה מתוך "קו האשראי" שיצר עבורכם. הדבר הקרוב ביותר להסדר זה הוא הסדר "משיכת היתר" שנהוג בחשבונות העו"ש שלכם. לקו אשראי זה אין מסגרת אשראי מוגדרת, אלא הוא מופעל אוטומטית כדי "לממן" את התשלומים ה"חסרים" בלוח הסילוקין. צריך לזכור גם שלא מדובר בקו אשראי אמיתי אלא בהסדר טכני שבא לענות על צרכי ההתחשבנות שבין הבנק ללקוח. אחרי הכל, אין מדובר כאן במימון לטווח ארוך, כמו שהיה חוב המשכנתא המקורי: ברוב המקרים דורש הבנק מהלווה לסלק בהקדם את חוב הפיגורים, ולא - הוא ידרוש להעמיד את ההלוואה כולה (ולא רק את חוב הפיגורים) לפירעון מיידי.
כיצד נקבעת ריבית הפיגורים?
טבעי שריבית הפיגורים תהיה גבוהה מהריבית המקובלת על הלוואת משכנתא רגילה. ראשית, לא מדובר עוד בהלוואה סטנדרטית לדיור אלא באשראי מסוכן יותר, שניתן ללווה שמן-הסתם הסתבך פיננסית. שנית, בניגוד להלוואה המקורית - אין בחשבון הפיגורים לוח סילוקין ולכן הבנק אינו יודע לאיזו תקופה קו האשראי יהיה פעיל. שלישית, יש בשיעור הריבית על יתרת הפיגור סוג של קנס גלום, שתפקידו להפעיל לחץ על הלווה לפרוע את חוב הפיגורים ע"י כך שאשראי זה יקר מאשראים אחרים במשק. אם תחשבו על כך, זה כאילו מישהו מ'השוק האפור' משלם עבורכם את המשכנתא, כמובן בריבית אחרת מזו שקיימת בהלוואה המקורית.
אם בעבר יכלו הבנקים לקבוע ללווי המשכנתא שנקלעו לפיגור שיעורי ריבית כרצונם - בהדרגה שונו החוקים כדי להגביל את שיעור הריבית המקסימלי שהבנקים יכולים לקבוע. כיום, שיעור ריבית הפיגורים בהלוואות משכנתא זהה בין הבנקים והוא נקבע ע"י החשב הכללי במשרד האוצר. נכון להיום, שיעור ריבית הפיגורים הוא 8.1% בחישוב שנתי, והוא מוגדר לפי 'ריבית הפריים' של הבנקים (למעשה: פריים + 6.5%). שינוי ריבית הפיגורים צפוי להתרחש לכשיחליט בנק ישראל על שינוי הריבית במשק. מאחר שריבית הפיגורים מחושבת על בסיס חודשי (ולא שנתי) - ריבית הפיגורים האפקטיבית (כולל אפקט ריבית-דריבית) היא למעשה כ-8.4%.
